第一篇：淺談如何應(yīng)對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問.

淺談如何應(yīng)對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓和

轉(zhuǎn)讓中存在的問題

李麗娟

近年來，隨著機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個(gè)人對(duì)劃撥用地的出讓和轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢(shì)。例如,2007年，隆陽區(qū)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓13.779公頃，補(bǔ)繳土地出讓金179.148萬元；2008年，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓12.708公頃，補(bǔ)繳土地出讓金485.294萬元，劃撥土地使用權(quán)交易2008年比上年下降1.071公頃，而補(bǔ)繳土地出讓金比上年增加306.146萬元。可見，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過依法出讓和轉(zhuǎn)讓并合理開發(fā)利用，可促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但在交易中也存在一些問題急待規(guī)范，以更好的促進(jìn)國(guó)有土地資產(chǎn)管理。下面筆者就劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在哪些問題，以及如何采取措施應(yīng)對(duì)存在問題，進(jìn)而加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)的管理方面發(fā)表幾點(diǎn)粗淺的見解，以供大家參考。

一、劃撥土地使用權(quán)的概念和特點(diǎn)

要發(fā)現(xiàn)劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題，必需先明確劃撥土地使用權(quán)的概念和特點(diǎn)。劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，通過除出讓土地使用權(quán)以外的各種方式，除繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用外或完全無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)是我國(guó)特有的概念。在改革開放之前，我國(guó)城市土地的利用均是通過劃撥方式進(jìn)行的，即都是無償劃撥供應(yīng)的，只存在單一的劃撥土地供應(yīng)制度。改革開放之后，隨著外資的進(jìn)入，我國(guó)對(duì)外資企業(yè)開始實(shí)行土地有償使用，收取土地使用費(fèi)。1990年，國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的頒布與實(shí)施，標(biāo)志著出讓土地使用權(quán)制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權(quán)通過辦理出讓手續(xù)可再行轉(zhuǎn)讓的歷史。其特點(diǎn)有：（1）取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權(quán)，其用途必須符合法律規(guī)定，并且必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。（2）取得的無償性。這是劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的本質(zhì)區(qū)別，即劃撥土地使用權(quán)取得者除繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)外無須向國(guó)有土地的所有權(quán)人即國(guó)家支付土地使用費(fèi)；而出讓土地使用權(quán)人則必須向國(guó)有土地的所有權(quán)人即國(guó)家支付包含土地使用費(fèi)在內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金。（3）使用的無期限性。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（4）權(quán)利的受限制性。劃撥土地使用權(quán)人不能隨意地處分其劃撥土地使用權(quán)。要處分，必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。

二、目前劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓存在的主要問題 劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓是指以劃撥方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。盡管我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實(shí)利益趨使，許多劃撥用地以公開轉(zhuǎn)讓或私下交易方式進(jìn)入市場(chǎng)。在實(shí)際過程中也產(chǎn)生了一些問題。

（一）劃撥土地閑置及非法轉(zhuǎn)讓

一是大量劃撥土地被閑置。例如，軍隊(duì)、企業(yè)大量占用地方土地，老城區(qū)主要街區(qū)都被軍分區(qū)招待所、企業(yè)老廠區(qū)等占用，而這些單位遷移后留下的老辦公用地、招待所等要么出租給個(gè)人使用，要么被閑置。雖然《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定“對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地使用權(quán)的單位，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款”，而在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)這些有收益的土地資產(chǎn)，往往因?yàn)闆]有較好的強(qiáng)制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。二是各級(jí)行政事業(yè)單位因新建辦公樓遷移后而停止使用的劃撥土地，政府沒有及時(shí)收回儲(chǔ)備，導(dǎo)致老街區(qū)的土地由這些單位報(bào)政府批準(zhǔn)后自行轉(zhuǎn)讓出售，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

（二）土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)定建立不夠完善 《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

筆者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)是一種無償使用國(guó)有土地的方式，不需要支付使用土地的對(duì)價(jià)。嚴(yán)格地說，現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并非真正的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是國(guó)家收回劃撥的土地使用權(quán)，然后再出讓給受讓方。或經(jīng)批準(zhǔn)不再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但土地收益須上繳國(guó)家。可見，劃撥土地的使用權(quán)人依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得的并非土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，充其量算作是對(duì)其交回土地使用權(quán)的一種補(bǔ)償（含地上附屬物的補(bǔ)償），劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之說及相關(guān)程序規(guī)定顯得不倫不類。在實(shí)踐操作過程中，目前，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個(gè)人將劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓的都不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，而是經(jīng)政府批準(zhǔn)同意后直接轉(zhuǎn)讓。然而，幾乎所有的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位都以安置下崗職工、單位債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重為由，要求減免補(bǔ)交土地出讓金，用國(guó)有土地資產(chǎn)來抵償本單位的資金缺口。這樣劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及變相轉(zhuǎn)讓，一定程度上導(dǎo)致了土地市場(chǎng)的混亂，也是造成國(guó)家土地資產(chǎn)流失的一個(gè)巨大黑洞。

（三）劃撥土地使用權(quán)動(dòng)態(tài)管理沒有建立

目前劃撥土地使用權(quán)的動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)還沒有建立，劃撥土地轉(zhuǎn)讓與需求不銜接，倒買倒賣土地現(xiàn)象還存在。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以老辦公區(qū)擁擠、辦公條件差為由轉(zhuǎn)讓或出租劃撥土地及房屋；另一方面，又要求政府劃撥給新區(qū)土地，大量建蓋新辦公樓，而新的土地使用權(quán)也是以劃撥方式取得的。試想，如果所有的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在10年的時(shí)間里都向新區(qū)要土地，那么10年的時(shí)間有多少良田好地被占用，10年的時(shí)間政府在這些劃撥土地上又收益多少，損失多少。

二是企業(yè)改制后的土地資產(chǎn)被倒賣，新的土地被占用。例如，某磚瓦廠因企業(yè)改制于2007年被某公司兼并，其位于隆陽區(qū)漢莊鎮(zhèn)的83886.60平方米采土區(qū)轉(zhuǎn)讓給該公司。根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第六條“國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)或出售的，企業(yè)原劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)以出讓方式處置。破產(chǎn)企業(yè)屬國(guó)務(wù)院確定的企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點(diǎn)城市范圍內(nèi)的國(guó)有工業(yè)企業(yè)，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)首先安置破產(chǎn)企業(yè)職工，破產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地使用權(quán)折價(jià)或者拍賣、變賣后所得也應(yīng)首先用于安置破產(chǎn)企業(yè)職工。”政府批準(zhǔn)免繳了土地出讓金。而2008年該公司將其中的5182.30平方米轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。2009年該公司又以建設(shè)加氣站為由，要求征用農(nóng)民土地。

三、如何采取措施應(yīng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題

（一）嚴(yán)格執(zhí)行土地收購(gòu)、儲(chǔ)備制度 嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定。對(duì)無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓。為防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位劃撥用地改變用途或者轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由土地收儲(chǔ)中心統(tǒng)一收購(gòu)后，納入統(tǒng)一儲(chǔ)備、出讓，并辦理相關(guān)手續(xù)；對(duì)因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出來的原劃撥國(guó)有土地，嚴(yán)格實(shí)行先收購(gòu)、儲(chǔ)備，再出讓；建立“一個(gè)渠道進(jìn)水，一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水”的土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)作機(jī)制。

（二）修改相關(guān)法規(guī)，嚴(yán)格限制減免劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交土地出讓金

隨著使用劃撥土地的范圍越來越小和土地市場(chǎng)的逐步規(guī)范，建議取消劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之規(guī)定，規(guī)定禁止劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，凡不符合現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)一律變成有償使用，無力支付土地出讓金的由國(guó)家直接收回或變更為租賃等其他使用方式。

根據(jù)《云南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省土地管理局關(guān)于開展清理整頓土地自發(fā)交易工作意見的通知》（云政辦發(fā)〔1993〕212號(hào)）規(guī)定，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個(gè)人將劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售、交換、贈(zèng)與）的，必須辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，按轉(zhuǎn)讓成交總額或租金總額的20—40%收取，對(duì)特殊情況在一定的時(shí)間內(nèi)還應(yīng)給予減免。結(jié)合隆陽區(qū)實(shí)際，全區(qū)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓按照基準(zhǔn)地價(jià)的20%收取，而不是按照轉(zhuǎn)讓成交總額的20%收取，顯然，按全區(qū)土地定級(jí)分類與基準(zhǔn)地價(jià)來收取更具合理性。

（三）建立劃撥土地使用權(quán)動(dòng)態(tài)管理制度

建立劃撥土地使用權(quán)動(dòng)態(tài)跟蹤管理系統(tǒng)。對(duì)無償取得的劃撥土地使用權(quán)要建立一個(gè)土地使用者、土地坐落、面積、用途為一體的數(shù)據(jù)庫(kù)。一方面，對(duì)這些因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、區(qū)人民政府堅(jiān)決無償收回其劃撥土地使用權(quán)，并可依照規(guī)定予以出讓，對(duì)不交回其劃撥土地使用權(quán)的一律不準(zhǔn)劃撥供地，重復(fù)供地。另一方面，對(duì)這些用地者嚴(yán)格審核用地面積與人口數(shù)量、產(chǎn)值等方面的關(guān)系，做到科學(xué)合理供地。特別對(duì)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)過企業(yè)改制后嚴(yán)格限制倒買倒賣。

（四）嚴(yán)格劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的批準(zhǔn)依據(jù)

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過政府批準(zhǔn)，那么有批準(zhǔn)權(quán)的政府依據(jù)什么來批準(zhǔn)呢？根據(jù)2002年國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。”2004年10月國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)（2004）28號(hào)文《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》以最高行政命令重申，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。因此，如果原劃撥土地使用權(quán)人與受讓人協(xié)議將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，則很可能永遠(yuǎn)得不到政府的批準(zhǔn)，如此則轉(zhuǎn)讓合同無效。

（作者單位：保山市國(guó)土資源局隆陽分局征稽事務(wù)所）

第二篇：淺談如何應(yīng)對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題

淺談如何應(yīng)對(duì)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題

李麗娟

近年來，隨著機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個(gè)人對(duì)劃撥用地的出讓和轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓呈上升趨勢(shì)。例如,2007年，**區(qū)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓13.779公頃，補(bǔ)繳土地出讓金179.148萬元；2008年，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓12.708公頃，補(bǔ)繳土地出讓金485.294萬元，劃撥土地使用權(quán)交易2008年比上年下降1.071公頃，而補(bǔ)繳土地出讓金比上年增加306.146萬元。可見，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過依法出讓和轉(zhuǎn)讓并合理開發(fā)利用，可促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但在交易中也存在一些問題急待規(guī)范，以更好的促進(jìn)國(guó)有土地資產(chǎn)管理。下面筆者就劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在哪些問題，以及如何采取措施應(yīng)對(duì)存在問題，進(jìn)而加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)的管理方面發(fā)表幾點(diǎn)粗淺的見解，以供大家參考。

1、劃撥土地使用權(quán)的概念和特點(diǎn)

要發(fā)現(xiàn)劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓中存在的問題，必需先明確劃撥土地使用權(quán)的概念和特點(diǎn)。劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，通過除出讓土地使用權(quán)以外的各種方式，除繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用外或完全無償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)是我國(guó)特有的概念。在改革開放之前，我國(guó)城市土地的利用均是通過劃撥方式進(jìn)行的，即都是無償劃撥供應(yīng)的，只存在單一的劃撥土地供應(yīng)制度。改革開放之后，隨著外資的進(jìn)入，我國(guó)對(duì)外資企業(yè)開始實(shí)行土地有償使用，收取土地使用費(fèi)。1990年，國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）的頒布與實(shí)施，標(biāo)志著出讓土地使用權(quán)制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權(quán)通過辦理出讓手續(xù)可再行轉(zhuǎn)讓的歷史。其特點(diǎn)有：（1）取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權(quán)，其用途必須符合法律規(guī)定，并且必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。（2）取得的無償性。這是劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的本質(zhì)區(qū)別，即劃撥土地使用權(quán)取得者除繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)外無須向國(guó)有土地的所有權(quán)人即國(guó)家支付土地使用費(fèi)；而出讓土地使用權(quán)人則必須向國(guó)有土地的所有權(quán)人即國(guó)家支付包含土地使用費(fèi)在內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金。（3）使用的無期限性。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。（4）權(quán)利的受限制性。劃撥土地使用權(quán)人不能隨意地處分其劃撥土地使用權(quán)。要處分，必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。

2、目前劃撥土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓存在的主要問題

劃撥國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓是指以劃撥方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。盡管我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度，但由于歷史原因仍存在大量的劃撥土地。此類劃撥土地的使用雖不符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，但也不宜馬上收回。由于利用能力與現(xiàn)實(shí)利益趨使，許多劃撥用地以公開轉(zhuǎn)讓或私下交易方式進(jìn)入市場(chǎng)。在實(shí)際過程中也產(chǎn)生了一些問題。

（1）劃撥土地閑置及非法轉(zhuǎn)讓

一是大量劃撥土地被閑置。例如，軍隊(duì)、企業(yè)大量占用地方土地，老城區(qū)主要街區(qū)都被軍分區(qū)招待所、企業(yè)老廠區(qū)等占用，而這些單位遷移后留下的老辦公用地、招待所等要么出租給個(gè)人使用，要么被閑置。雖然《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條規(guī)定對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地使用權(quán)的單位，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款，而在現(xiàn)實(shí)中，對(duì)這些有收益的土地資產(chǎn)，往往因?yàn)闆]有較好的強(qiáng)制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。二是各級(jí)行政事業(yè)單位因新建辦公樓遷移后而停止使用的劃撥土地，政府沒有及時(shí)收回儲(chǔ)備，導(dǎo)致老街區(qū)的土地由這些單位報(bào)政府批準(zhǔn)后自行轉(zhuǎn)讓出售，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

（2）土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓規(guī)定建立不夠完善

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

筆者認(rèn)為，劃撥土地使用權(quán)是一種無償使用國(guó)有土地的方式，不需要支付使用土地的對(duì)價(jià)。嚴(yán)格地說，現(xiàn)行法律規(guī)定的劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓并非真正的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是國(guó)家收回劃撥的土地使用權(quán)，然后再出讓給受讓方。或經(jīng)批準(zhǔn)不再辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但土地收益須上繳國(guó)家。可見，劃撥土地的使用權(quán)人依據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得的并非土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，充其量算作是對(duì)其交回土地使用權(quán)的一種補(bǔ)償（含地上附屬物的補(bǔ)償），劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之說及相關(guān)程序規(guī)定顯得不倫不類。在實(shí)踐操作過程中，目前，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和居住城鎮(zhèn)的個(gè)人將劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物轉(zhuǎn)讓的都不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，而是經(jīng)政府批準(zhǔn)同意后直接轉(zhuǎn)讓。然而，幾乎所有的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位都以安置下崗職工、單位債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重為由，要求減免補(bǔ)交土地出讓金，用國(guó)有土地資產(chǎn)來抵償本單位的資金缺口。這樣劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及變相轉(zhuǎn)讓，一定程度上導(dǎo)致了土地市場(chǎng)的混亂，也是造成國(guó)家土地資產(chǎn)流失的一個(gè)巨大黑洞。

（3）劃撥土地使用權(quán)動(dòng)態(tài)管理沒有建立

目前劃撥土地使用權(quán)的動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)還沒有建立，劃撥土地轉(zhuǎn)讓與需求不銜接，倒買倒賣土地現(xiàn)象還存在。具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一是機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以老辦公區(qū)擁擠、辦公條件差為由轉(zhuǎn)讓或出租劃撥土地及房屋；另一方面，又要求政府劃撥給新區(qū)土地，大量建蓋新辦公樓，而新的土地使用權(quán)也是以劃撥方式取得的。試想，如果所有的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在10年的時(shí)間里都向新區(qū)要土地，那么10年的時(shí)間有多少良田好地被占用，10年的時(shí)間政府在這些劃撥土地上又收益多少，損失多少。

第三篇：轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)

案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項(xiàng)職能：一是代表市政府實(shí)施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會(huì)登出關(guān)于該開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價(jià)值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設(shè)金田高新科技園及相關(guān)配套工程。金田公司(乙方)應(yīng)于1994年3月前將土地預(yù)定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項(xiàng)應(yīng)于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時(shí)，甲方應(yīng)盡快將土地使用權(quán)交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動(dòng)失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價(jià)款的給付期限和履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)間等事項(xiàng)又達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時(shí)間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預(yù)定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對(duì)擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達(dá)成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對(duì)方除提供B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關(guān)征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設(shè)，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價(jià)款，辦理立項(xiàng)手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)了金田公司申報(bào)的五個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。

1995年12月，金田公司訴至B市高級(jí)人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。

被告辯稱：原預(yù)定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對(duì)擬簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》文本未達(dá)成一致意見，且對(duì)方未提供項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，并沒有相應(yīng)的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預(yù)定協(xié)議，不同意其訴訟請(qǐng)求。

B市高級(jí)人民法院認(rèn)為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格遵循《國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權(quán)及國(guó)家尚未對(duì)該1000畝土地作出批準(zhǔn)征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并收取巨額預(yù)定金，其行為明顯違反有關(guān)國(guó)家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預(yù)定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由被告自己承擔(dān)。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬元及相應(yīng)的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時(shí)，對(duì)被告的土地經(jīng)營(yíng)方式未進(jìn)行必要考察即投入巨額資金，故對(duì)本企業(yè)因此造成的損失應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。其要求雙倍返還 1

預(yù)定金及銀行保值貼補(bǔ)利率等請(qǐng)求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十六條第五項(xiàng)及第六十一條之規(guī)定，B市高級(jí)人民法院于1996年2月作出一審判決：

一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》無效；

二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個(gè)月內(nèi)返還金田公司土地預(yù)定金5000萬元及利息；如逾期不返還則按現(xiàn)行銀行存款11.7％的年利息計(jì)算至返還時(shí)止；

三、駁回雙方的其他訴訟請(qǐng)求。

分析：轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。國(guó)有土地使用權(quán)的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對(duì)土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，不簽訂土地出讓合同，不補(bǔ)交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效，有關(guān)單位和直接責(zé)任人員還將受到行政處罰和行政處分。

評(píng)論：這是一起關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)糾紛的案例。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，國(guó)有土地和集體所有土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈(zèng)與。可見，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權(quán)。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售，獲取巨額利潤(rùn)，違反法律，其行為應(yīng)定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國(guó)家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國(guó)有土地使用權(quán)出讓的管理部門應(yīng)為市、縣一級(jí)的土地管理部門，其他組織和部門均無權(quán)處置國(guó)有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。第三，本案中簽訂的灶地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，雖然該合同被認(rèn)定為無效，但合同中約定的擔(dān)保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯(cuò)責(zé)任原則，P房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)雙倍返還金田公司定金1億元及相關(guān)利息，此點(diǎn)法院判決似有不妥。

第四篇：國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓程序

襄土資發(fā)[2008]22號(hào) 市國(guó)土資源局關(guān)于印發(fā)《襄樊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓程序》的通知

發(fā)布時(shí)間： 2008-5-13 8:34:53 被閱覽數(shù)： 629 次 來源： 襄樊市國(guó)土資源局 責(zé)任編輯：

襄土資發(fā)[2008]22號(hào)

各開發(fā)區(qū)、國(guó)土資源局（分局）、局機(jī)關(guān)各科（室）、局屬各單位：

為完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、租賃行為，根據(jù)國(guó)土管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，結(jié)合本市實(shí)際，研究制定了《襄樊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓程序》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

二00八年四月三十日

國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓程序

一、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓適用范圍

劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。

二、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓的程序

（一）受理申請(qǐng)及資料初審

1、申請(qǐng)

原土地使用權(quán)人持以下有關(guān)材料，向市國(guó)土資源管理部門行政服務(wù)窗口提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，（1）申請(qǐng)書；（2）《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地劃撥決定書》；

（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；

(5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見；

（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。

2、受理，征徇市土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心意見

由國(guó)土資源管理部門對(duì)材料進(jìn)行初審，決定是否受理。并就申請(qǐng)地塊征詢市土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心意見是否收儲(chǔ)。

（二）審查，核發(fā)《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。

1、審查

劃撥土地經(jīng)市土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心同意不予收儲(chǔ)的，國(guó)土資源管理部門受理轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)后，組織利用科、地籍科及產(chǎn)權(quán)處、規(guī)劃勘測(cè)院等二級(jí)單位共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，審查土地權(quán)屬有無抵押、查封，有無權(quán)屬糾紛，土地用途、土地面積及使用現(xiàn)狀并填寫地籍調(diào)查表。

2、征詢規(guī)劃管理部門意見

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘及地籍審查，土地來源清楚，權(quán)屬無爭(zhēng)議的，由市國(guó)土資源部門就申請(qǐng)地塊的土地用途等征詢市規(guī)劃管理部門意見。

3、核發(fā)《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》

申請(qǐng)地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，由市國(guó)土資源部門向申請(qǐng)人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。

（三）地價(jià)評(píng)估

國(guó)土資源管理部門組織對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的搖號(hào)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

（四）公開交易

取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請(qǐng)人，將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開交易，確定受讓人和成交價(jià)款。協(xié)議雙方成交價(jià)款不得低于基準(zhǔn)地價(jià)80%。通過公開交易確定受讓方和成交價(jià)款后，轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方權(quán)利和義務(wù)，明確轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

（五）擬訂出讓方案及出讓方案報(bào)批

受讓方持轉(zhuǎn)讓合同、原《國(guó)有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)、受讓雙方身份證明材料等，向國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。國(guó)土資源部門根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地交易情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，擬定協(xié)議出讓方案，報(bào)市人民政府審批。

擬定出讓方案包括以下內(nèi)容資料：

1、草簽土地出讓合同、土地出讓呈報(bào)表

2、轉(zhuǎn)受讓雙方申請(qǐng)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議

3、宗地圖

4、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見

5、土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心不予收儲(chǔ)意見

6、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》

7、評(píng)估報(bào)告

8、土地證原件及復(fù)印件

9、以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為主涉及的土地轉(zhuǎn)讓須提供房產(chǎn)證原件及復(fù)印件。

10、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、身份證、機(jī)構(gòu)代碼證及其他應(yīng)提交的資料

11、法人代表證明

12、地籍調(diào)查表

（六）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果

國(guó)土資源部門按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案，與受讓方簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。并按規(guī)定在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，通過中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)及市國(guó)土資源局網(wǎng)站等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布。

（七）收繳土地出讓金，辦理土地登記

受讓人按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部土地出讓金，依法申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。

第五篇：國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓程序

襄土資發(fā)[2008]22號(hào) 市國(guó)土資源局關(guān)于印發(fā)《襄樊市國(guó)有劃撥土地使

用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓程序》的通知

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襄土資發(fā)[2008]22號(hào)

各開發(fā)區(qū)、國(guó)土資源局（分局）、局機(jī)關(guān)各科（室）、局屬各單位：

為完善國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、租賃行為，根據(jù)國(guó)土管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，結(jié)合本市實(shí)際，研究制定了《襄樊市國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓程序》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

二00八年四月三十日

國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓程序

一、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓適用范圍

劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。

二、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦理協(xié)議出讓的程序

（一）受理申請(qǐng)及資料初審

1、申請(qǐng)

原土地使用權(quán)人持以下有關(guān)材料，向市國(guó)土資源管理部門行政服務(wù)窗口提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)，（1）申請(qǐng)書；

（2）《國(guó)有土地使用證》、《國(guó)有土地劃撥決定書》；

（3）地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）原土地使用權(quán)人有效身份證明文件；

(5）共有房地產(chǎn)，應(yīng)提供共有人書面同意的意見；

（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)提交的其他相關(guān)材料。

2、受理，征徇市土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心意見

由國(guó)土資源管理部門對(duì)材料進(jìn)行初審，決定是否受理。并就申請(qǐng)地塊征詢市土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心意見是否收儲(chǔ)。

（二）審查，核發(fā)《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。

1、審查

劃撥土地經(jīng)市土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心同意不予收儲(chǔ)的，國(guó)土資源管理部門受理轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)后，組織利用科、地籍科及產(chǎn)權(quán)處、規(guī)劃勘測(cè)院等二級(jí)單位共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，審查土地權(quán)屬有無抵押、查封，有無權(quán)屬糾紛，土地用途、土地面積及使用現(xiàn)狀并填寫地籍調(diào)查表。

2、征詢規(guī)劃管理部門意見

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘及地籍審查，土地來源清楚，權(quán)屬無爭(zhēng)議的，由市國(guó)土資源部門就申請(qǐng)地塊的土地用途等征詢市規(guī)劃管理部門意見。

3、核發(fā)《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》

申請(qǐng)地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，由市國(guó)土資源部門向申請(qǐng)人發(fā)出《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》。

（三）地價(jià)評(píng)估

國(guó)土資源管理部門組織對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的搖號(hào)委托專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。

（四）公開交易

取得《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》的申請(qǐng)人，將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開交易，確定受讓人和成交價(jià)款。協(xié)議雙方成交價(jià)款不得低于基準(zhǔn)地價(jià)80%。通過公開交易確定受讓方和成交價(jià)款后，轉(zhuǎn)讓人與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方權(quán)利和義務(wù)，明確轉(zhuǎn)讓價(jià)款。

（五）擬訂出讓方案及出讓方案報(bào)批

受讓方持轉(zhuǎn)讓合同、原《國(guó)有土地使用證》、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》、轉(zhuǎn)、受讓雙方身份證明材料等，向國(guó)土資源管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。國(guó)土資源部門根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地交易情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，擬定協(xié)議出讓方案，報(bào)市人民政府審批。

擬定出讓方案包括以下內(nèi)容資料：

1、草簽土地出讓合同、土地出讓呈報(bào)表

2、轉(zhuǎn)受讓雙方申請(qǐng)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議

3、宗地圖

4、規(guī)劃部門出具的規(guī)劃意見

5、土地儲(chǔ)備供應(yīng)中心不予收儲(chǔ)意見

6、《劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書》

7、評(píng)估報(bào)告

8、土地證原件及復(fù)印件

9、以房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為主涉及的土地轉(zhuǎn)讓須提供房產(chǎn)證原件及復(fù)印件。

10、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、身份證、機(jī)構(gòu)代碼證及其他應(yīng)提交的資料

11、法人代表證明

12、地籍調(diào)查表

（六）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果

國(guó)土資源部門按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案，與受讓方簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。并按規(guī)定在《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，通過中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)及市國(guó)土資源局網(wǎng)站等指定場(chǎng)所向社會(huì)公布。

（七）收繳土地出讓金，辦理土地登記

受讓人按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定付清全部土地出讓金，依法申請(qǐng)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。