第一篇：合作建房相關會計處理問題

合作建房相關會計處理問題

合作建房相關會計處理問題-1

案例背景：

通常所稱的合作建房業務，實際上包括兩種法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作開發合同”。“合作建房合同”，是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作開發經營土地，建造房屋，根據事先約定分配新建房屋的一種協議。“合作開發合同”，即房地產聯營合同，是指兩個或兩個以上的企業或企業、事業單位之間，通過簽訂合作開發合同，共同進行開發經營，獲取開發利潤的一種民事協議。

合作開發合同與合作建房合同的主要區別為：

（1）合作開發合同通常要組建以房地產開發經營為目標的企業法人或臨時性的項目建設指揮機構，而合作建房通常不會組建任何性質的聯營體，只以契約形式存在；

（2）合作開發合同出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；

（3）合作開發合同的各方都具有營利的目標，開發項目完成后，聯營法人或聯營機構通常將房屋進行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達成的分配協議予以分配，各自成為相應部分的初始登記產權人。合作建房合同、合作開發合同的具體安排及相關程序，必須符合《合同法》、《公司法》、《城市房地產管理法》、《城市規劃法》等相關法律法規的規定，否則將被視為無效合同，會計處理也就無從談起。

在符合相關法律法規的前提下，根據具體合同安排及運營情況，實務中，當雙方單獨設立法人主體運營相關房地產時，賬務處理較為清晰，主要按《企業會計準則第33號——合并財務報表》、《企業會計準則第40號——合營安排》、《企業會計準則第2號——長期股權投資》、《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》中對子公司、聯合和合營企業，以及可供出售金融資產相關規定進行會計處理。但是，當雙方未設立單獨法人主體運營房地產的建設開發時，其賬務處理較為復雜，可能涉及《企業會計準則第40號——合營安排》、《企業會計準則第2號——長期股權投資》、《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》、《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》等準則。

一、合作建房合同相關處理

案例1.1

甲公司為城投公司，乙公司為房地產開發公司。2014年1月1日，雙方以乙公司名義設立非法人項目公司，甲公司以土地出資合作，該土地經評估價值為1億元，賬面價值為8000萬元，由乙方辦理房地產開發相關手續。項目的設計、建設、管理，以及項目后續所需資金由乙方全權負責。開發過程中對外簽訂合同等均以項目公司的名義進行。甲乙雙方約定，項目完成后，甲方獲得固定面積的房地產，其余房地產由乙方負責對外銷售，銷售所得歸乙方所有。

2015年12月31日，項目建設完畢，甲公司獲得約定面積的房地產，該房地產按當日市價計算，價值為1.3億元。甲公司擬將該房地產用作辦公樓對外出租。

問題：不考慮相關稅費，甲公司如何對該業務進行會計處理？

案例1.2

甲公司為城投公司，乙公司為房地產開發公司。2014年1月1日，雙方以甲公司名義設立非法人項目公司，甲公司以土地出資，該土地按評估作價1億元，賬面價值8000萬元；乙公司以現金出資1億元。項目的設計、建設、管理由甲乙公司共同協商，達成一致意見后，乙公司負責具體執行。開發過程中對外簽訂合同等均由甲方授權以項目公司的名義進行。甲乙雙方約定，項目開發過程中產生的資產、負債由甲、乙公司按投資比例共同享有及承擔；項目完成后，按出資比例分配所建成的房地產。

2015年12月31日，該項目建設完成，共建成房地產共計2.6億元，產生負債1億元。甲公司擬將所享有房地產對外銷售。

問題：不考慮相關稅費，甲公司如何對該業務進行會計處理？

案例分析

一、合作建房合同相關會計處理

案例1.1

案例1.1的情況，甲公司實質上已喪失了該土地使用權的控制權，由于轉讓對價為固定面積房地產，因此，該交易屬于非貨幣性資產交換交易。同時，由于轉讓對價是未來分回的固定面積房地產，所以，在轉移時點，該業務屬于未完成的資產轉讓交易，不應確認相關處置損益，待交易完成，即分回固定面積房地產時才能確認相關處置損益。甲公司的具體會計處理如下：

2014年1月1日，甲公司僅應將土地使用權以賬面價值轉為一項其他非流動資產：

借：其他非流動資產——合作建房資產

8000

貸：無形資產——土地使用權

8000

2015年12月31日，確認所收到房地產，以及終止確認其他非流動資產： 借：投資性房地產

13000

貸：其他非流動資產

8000

營業外收入

5000

案例1.2

案例1.2的情況，甲乙公司屬于共同控制了該房地產項目的建設開發。同時，根據雙方約定，在建設期，雙方直接共同承擔和享有相關資產、負債的權利和義務，而不是以項目凈資產來進行分配，也未成立符合法律法規規定的單獨主體，該項目屬于共同經營。在項目建設期間及建成后，甲公司應按約定比例確認相關資產、負債及費用。

2014年1月1日，甲公司應將所投入的土地使用權轉為一項投資資產： 借：其他非流動資產——合作建房資產

8000

貸：無形資產——土地使用權

8000

2015年12月31日，甲公司應按比例確認相關資產、負債： 借：存貨——庫存商品

13000

貸：其他非流動資產——合作建房資產

8000

其他應付款等

5000

合作建房相關會計處理問題-2

案例情景

一、合作建房合同相關會計處理（續）

案例1.3

甲公司為城投公司，乙公司為房地產開發公司。2014年1月1日，雙方以甲公司名義設立非法人分公司，甲公司以土地出資，該土地按評估作價1億元，賬面價值8000萬元；乙公司以建設服務出資。項目的設計、管理由甲公司派駐人員負責，乙公司根據甲公司安排進行項目建設。開發過程中對外簽訂合同等均由甲方授權以項目公司的名義進行。甲乙雙方約定，項目完成后，乙公司按全部房地產銷售收入的20%分成。

2015年12月31日，該項目建設完成，房地產發生成本共計2.6億元（包括土地使用權成本，不包括乙公司建造服務成本），建成房地產1000套，當年對外銷售共計800套，取得銷售收入3億元，應按合同約定向乙公司分配銷售收入6000萬元。

問題：不考慮相關稅費，甲公司如何對該業務進行會計處理？

二、合作開發合同相關會計處理

案例2.1

甲公司為城投公司，乙公司為房地產開發公司。2014年1月1日，雙方共同設立A公司進行房地產開發，甲公司以土地出資，該土地按評估作價6000萬元，賬面價值5000萬元，占A公司實收資本的60%；乙公司以貨幣資金4000萬元出資，占B公司實收資本的40%。A公司總經理、財務總監、營銷總監由甲公司派駐；項目建設總監由乙公司派駐。甲乙公司按出資比例享有A公司相關權益。問題：不考慮相關稅費，甲公司如何對該業務進行會計處理？

案例2.2

甲公司為城投公司，乙公司為房地產開發公司。2014年1月1日，雙方共同設立A公司進行房地產開發，甲公司以土地出資，該土地按評估作價6000萬元，賬面價值5000萬元，占A公司實收資本的60%；乙公司以貨幣資金4000萬元出資，占B公司實收資本的40%。A公司經營相關事項由甲乙公司共同協商，達成一致意見后執行。甲乙公司按出資比例享有A公司相關權益。問題：不考慮相關稅費，甲公司如何對該業務進行會計處理？

案例2.3

甲公司為城投公司，乙公司為房地產開發公司。2014年1月1日，雙方共同設立A公司進行房地產開發，甲公司以貨幣資金4000萬元出資，占B公司實收資本的40%；乙公司以土地出資，該土地按評估作價6000萬元，賬面價值5000萬元，占A公司實收資本的60%。甲公司未向A公司派駐任何管理人員，不參與項目實際開發，項目的設計、建設、管理、銷售，以及項目后續所需資金由乙方全權負責。甲乙公司約定，A公司自項目建成對外銷售產生收入年度開始，根據銷售價格的一定標準，每年向甲公司分配相當于投資本金7%—10%的年化收益。自該房地產項目對外銷售達85%年度開始，A公司有權向甲公司回購股份，回購價格按投資本金加2%年化收益計算。

問題：不考慮相關稅費，甲公司如何對該業務進行會計處理？

案例分析

一、合作建房合同相關會計處理（續）

1.3

案例1.3的情況，甲公司實際上并未轉移該土地使用權的控制權，僅由乙公司提供建設服務，因此，甲公司自房地產建造期間，即采用合理估計確認乙公司所提供服務，并計入房地產建造成本。

（1）2014年1月1日，將土地使用權轉為房地產開發成本 借：存貨——開發成本 8000

貸：無形資產——土地使用權

8000

2014年至2015年期間，甲公司應對相關建設、開發產生費用確認房地產開發成本：

借：存貨——開發成本 18000

貸：貨幣資金等

18000

同時，根據當地房地產市場價格變動，于每個資產負債表日預計應向乙公司分配的房地產銷售金額，并計入開發成本。假設2014年末，甲公司預計該房地產銷售總收入為3.5億元（1000套×35萬），應向乙公司分配收入為7000萬元（200套×35萬元）：

借：存貨——開發成本（乙公司建造成本）

7000

貸：應付賬款——乙公司

7000

（2）2015年12月31日，甲公司確認建成后房地產成本： 借：存貨——庫存商品

33000

貸：存貨——開發成本

26000

存貨——開發成本（乙公司建造成本）

7000

確認對外銷售房地產收入、成本： 借：銀行存款

30000

貸：營業收入

30000 借：營業成本

20800

貸：存貨——庫存商品

20800

同時，由于已出售800套房產實際銷售金額較原預計銷售金額增加2000萬元（3億-3.5億×0.8），實際使應付乙公司金額較預計增加400萬元。因此，向乙公司分配收入時，應沖減原應付賬款賬面價值為5600萬元，多付400萬元應增加800套房產的銷售成本：

借：應付賬款——乙公司

5600

營業成本

400 貸：銀行存款

6000

此外，2015年12月31日，甲公司仍然應就剩余200套房產的銷售收入進行估計，并調整應向乙公司繼續支付的應付賬款賬面價值。

二、合作開發合同相關會計處理

案例2.1 案例2.1中，甲乙公司通過設立法律認可的單獨主體合作開發房地產業務，涉及該單獨主體控制權的判斷。本案例中，由于甲公司從享有回報、派駐人員主管事項等方面，都表明其對A公司具有控制權。因此，甲公司在個別財務報表層面，應采用成本法對A公司的投資進行核算；在合并財務報表層面，應將A公司財務報表納入合并范圍。具體會計處理應遵循《企業會計準則第2號——長期股權投資》（2014年修訂）及《企業會計準則第33號——合并財務報表》（2014年修訂）的相關規定。

案例2.2 案例2.2中，甲乙公司通過設立法律認可的單獨主體合作開發房地產業務，同時，該單獨主體的經營相關事項由甲乙雙方共同協商一致通過，涉及一項合營安排。此時，根據《企業會計準則第40號——合營安排》相關規定，甲公司對A公司具有共同控制權，并且，A公司屬于合營企業，甲公司應對A公司投資采用權益法進行核算。具體會計處理應遵循《企業會計準則第2號——長期股權投資》（2014年修訂）中有關權益法的規定。

案例2.3

案例2.3中，甲公司并未實際參與A公司的經營管理，且按可確定的金額享有A公司的回報，實際上不屬于對A公司的權益性投資，應按《企業會計準則第22號——金融工具確認和計量》進行會計處理。根據合同約定，甲公司應將對A公司投資作為可供出售金融資產進行核算，由于甲公司無法持續可靠取得A公司投資的公允價值，故采用成本法對該投資進行后續處理。

案例小結

對于合作建房業務，實務中應根據具體事實和情況進行分析。分析的關鍵要素包括對項目影響程度的判斷，以及項目運營形式的分類。一般的分析流程如下圖所示：

第二篇：期匯合同會計處理問題（推薦）

期匯合同會計處理問題

升水和貼水處理

先做遞延處理，然后根據不同類型的期匯合同分別處理

1、外幣約定付款套期保值期匯合同，遞延升水或貼水，至商品交易日用來調整購貨成本

或銷貨成本

2、外幣交易套期保值期匯合同，遞延升水或貼水在合同期內分期攤銷

外幣折算差額處理

由期匯合同簽約日到編報日到合同到期日匯率變動形成的外幣折算差額，分別不同類型期匯合同做相應處理

1、外幣約定

先遞延（遞延匯兌損益）→交易日調整

2、外幣交易

兩種業務觀第一種處理，交易前發生的外幣折算差額（未實現的匯兌損益），確認為當期損益

現行折算特點

1、對資產負債表折算

1）所有外幣資產負債項目都按現行匯率折算

2）投入資本按資本投入時的歷史匯率折算

3）留存收益的折算金額從已經折算的收益和留存收益表中取得

4）折算差額作為累計折算調整額單獨反映

2、對收益表折算

所有收入和費用項目都用平均匯率折算

優缺點及其評價

操作簡便，能保持原外幣報表各項目之間的比例關系不變

折算匯率選擇不合理

在歷史成本計量模式下，以現行匯率來折算一項歷史成本金額，得出的結果既不是歷

史成本，也不是資產的現行市價，而是以外幣表示的資產歷史成本與編報日的現行匯 率兩個不同時點數字的乘積。

流動與非流動項目法

以資產負債項目的流動與非流動性質作為選擇折算匯率依據的一種外幣報表折算方法 貨幣性與非貨幣性項目法（只使用純粹交易）

以資產負債項目的貨幣與非貨幣性質作為選擇折算匯率依據的一種外幣報表折算方法貨幣性項目：指現金以及按照既定貨幣金額計量的價格今后不再變動的項目

貨幣性項目的特點：貨幣性項目的外幣金額固定不變，本國貨幣金額將會隨著匯率變動而

變動，貨幣性項目會承受變動的影響

貨幣性項目應按期末的現行匯率結算

非貨幣性項目：按照既定貨幣金額計量的價格今后可能變動的項目

非貨幣性項目的特點：外幣金額不是固定不變的，本國貨幣可能不變

貨幣性資產負債→現行匯率

非貨幣性資產負債→歷史匯率

投入性資產負債→歷史匯率

留存收益的折算金額為軋算的平衡數

時間量度法

以資產負債項目的計量屬性作為選擇折算匯率依據的一種方法

時態法是針對貨幣與非貨幣性項目的缺陷

時態法折算特點

對資產負債表的折算

1、貨幣性項目按現行匯率計算

2、按歷史成本計量的非貨幣性項目按歷史匯率折算

按現行成本計量的非貨幣性項目按現行匯率折算

1、投入資本按資本投入時的歷史匯率折算

2、留存收益的折算金額為倒擠的平衡數

對收益表的折算

1、固定資產折舊費和長期資產攤銷費按取得有關資產日的歷史匯率折算

2、銷貨成本要在對年初存貨、本年購貨、年末存貨按不同的適用匯率折算后，再根據公

式計算：銷貨成本折算金額=年初存貨折算金額+本年購貨折算金額-年末存貨折算金額（年末存貨x適用匯率）

3、其他收入和費用項目都按平均匯率折算

折舊費按相關固定資產的歷史匯率折算

優缺點及評價

操作麻煩，不能保持原報表比例關系不變

折算匯率選擇非常合理

時態法是以資產負債項目的計量屬性

國際會計的幾種觀點

世界會計：所有國家都能承認和接受、采納的世界性的會計

多國會計：世界各種不同的會計原則、原理和方法的集合體，它分析比較各種的會計差異，探索有關超越國界的會計原則和方法，協調各種的會計實務

跨國會計：主要以母公司和國外子公司的會計實踐為依據，研究跨國公司國際經營活動中

產生的特殊會計問題

國別研究：研究具體國家會計的基本情況和主要特征

會計模式研究：用抽象化、典型化的概念，對一定社會（國家或地區）會計主要特征所作的綜合表述與反映

影響會計的因素

經濟因素

一、經濟發展水平

二、社會經濟結構特點

三、資本來源

四、與其他國家或地區的經濟聯系

1、歷史的經濟聯系

2、與地區性經濟組織的聯系

3、產品的聯系

五、通貨膨脹

六、財政與金融政策

政治和法律因素

每個國家的會計都要受到法律的制約，但影響的方面、方式和程度不同，國家有所不同 社會因素

社會上保守秘密的傾向，會影響到會計信息的報告和披露。

教育因素

從普通教育和專業教育兩個方面加以考慮

美國會計

美國會計特色：強調公認會計原則

會計規范的一般特征

1、會計法律規范：證券法、證券交易法只對會計作原則性規范

2、會計準則規范：由政府法律授權民間機構主持制定，權威性強，以概念框架為指導，以規則為基礎制定會計準則，準則數量龐大，形式多種

報表注釋：強調充分披露，條目多，篇幅大

英國會計

英國會計特色：強調真實與公允觀念

會計規范的一般特征

1、會計法律規范：公司法

2、會計準則規范：在法律框架內，會計職業團體自愿制定，并以原則基礎為指導，準則

數量相對較少，重視引入國際會計準則

注：真實與公允是指以誠實的態度正確披露有利的或不利的一切重要的信息；不歪曲或掩

蓋重大事實，也不故弄玄虛，使之神秘莫測；必要時也可超出規定要

求披露有關細節

法國會計

會計總方案由法國政府統一制定的用來系統表述會計標準化制度的文件

法國會計特色：具有“稅務定向”的傳統特點，即稅務定向會計、會計受政府影響大會計準則的一般特征

1、會計法律規范：商務公司法、稅法、商法

2、會計準則與制定：政府制定全國統一的會計制度（會計總方案）和會計準則 會計實務的其他特征

1、資產計價原則上采用歷史成本

2、存貨發出計價不得采用后進先出法；應收賬款的壞賬不得采用百分比估計；固定資產計價處理體現了稅法的要求

會計準則國際協調化的困難和障礙

1、會計是一種具有評審性質的社會科學，反映著特殊的經營環境的需要

2、不同國家對會計和企業經營存在不同的態度和傳統

3、國家之間在法律和經濟方面存在著差別

4、國家主權方面的影響

5、發達國家和發展中國家經濟上的差距

外匯：一國貨幣單位購買另一國貨幣單位的價格

歷史匯率：最初取得外幣資產或最初承擔外幣負債時的匯率

平均匯率：現行匯率或歷史匯率的簡單或加權平均數

在直接標價法中，遠期匯率大于即期匯率，為升水，反之為貼水

第三篇：合作建房效力

總裁法務 當前民事審判的幾個主要問題（合作建房效力？）

最高人民法院副院長 黃松有

民事審判工作既與廣大人民的利益息息相關，又與改革發展穩定的大局密切相聯。各級人民法院要準確適用法律，提高民事案件的審判質量。

一、審理好房地產案件，促進房地產市場健康有序發展。

隨著我國土地使用制度、城鎮住房制度的改革和房地產業的快速發展，房地產業已經成為拉動國民經濟增長、提高人民生活水平的支柱產業之一。由于我國的房地產市場正在發育的過程中，市場主體的行為不規范，國家的管理制度也不完善，所以，近年來，房地產糾紛急劇增加。人民法院在審理房地產案件時，既要注意嚴格掌握合同無效的標準，尊重當事人的意思表示，又要充分考慮我國房地產市場的實際情況，以規范市場主體的經營行為，維護房地產市場的正常秩序，促進房地產市場的健康發展。

要維護土地使用權的正常交易秩序。人民法院在審理土地使用權轉讓合同、合作建房合同等房地產糾紛案件時，要依法維護土地使用權的正常交易秩序。土地使用權進入市場應當符合法律規定的條件。出讓的土地轉讓時雖不具備轉讓條件、劃撥的土地轉讓時雖未經人民政府審批，但在起訴前已具備轉讓條件或者經過批準的，可以認定轉讓合同有效。在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產開發經營資格且一方對合作建房的土地是以出讓方式取得使用權的，就應視為合法。在處理合作建房糾紛時，關鍵是確認當事人是否有合作的意思表示，而不必過多地拘泥于合作的形式，如一方可以土地使用權作為投資與他人合作建房，而不參加經營，可以不設立項目公司，但合建雙方必須共擔風險。合作建房合同被確認無效或被撤銷的，在建或已建成的房屋的所有權，可以判歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方返還對方投入的資金，并支付同期同類銀行貸款的利息；資金已轉化為在建中的建筑物，在建建筑物與實際投入開發的資金存在差值的，以土地使用權作為投資的一方向對方返還資金時，應參照當地房地產市場的變化，給予對方相應比例的經濟賠償，或由雙方按過錯程度，分別承擔相應的損失。

要注意保護購房者的合法權益。人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件時，對于出賣方在廣告宣傳資料中就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，一般應當認定為要約邀請。如果該說明和允諾具體、確定，并對合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為要約。出賣方提供的由購買方簽訂的合同文本即使未載人上述說明和允諾，也應視為合同內容，出賣方違反的，應承擔違約責任。如果出賣方的違約行為構成根本違約，或者出賣方的違約行為符合約定解除條件的，購買方要求解除合同、賠償損失的，應當予以支持，以保護商品房購買者的合法權益。

要引導建筑市場的健康發展。人民法院在審理建筑工程合同糾紛案件時，要通過確認合同是否有效、認定雙方當事人是否存在違約行為以及是否承擔違約責任等方式，引導建筑市場的健康發展。承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人，或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人，或者將工程分包給不具備相應資質條件的單位，以及分包單位將其承包的工程再分包的，應依法認定無效。對于全部或部分使用國有資金或國家融資的項目不進行招投標而簽訂的合同，也要依法認定無效。要通過司法手段確保建筑工程質量和建筑工程符合國家安全標準，維護建筑市場秩序。對于無資質承包工程的，要依法認定合同無效。建設工程未經竣工驗收，發包方擅自接收、使用的，承包方只在合理使用期限內對工程結構、基礎工程的質量承擔責任，其他質量問題由發包方自負。國家頒布的工程定額取費標準為任意性規范，建設工程合同約定的工程價款結算標準與合同履行期間實施的工程定額取費標準不一致時，應以合同約定為準。建設工程合同的當事人可以根據建筑市場行情，約定低于承包方企業類別、資質等級的取費標準。關于合同法第286條的適用問題，如果建設工程于1999年10月1日之前已竣工或停工，1999年10月1日之后人民法院對這類案件還沒有審結的，不應適用合同法第286條。如果建設工程施工于1999年10月1日之前，竣工或者停工于1999年10月1日之后，承包人的工程價款是否享有優先權，應分別情況處理：在1999年10月1日之前，該工程上沒有設定抵押權的，承包人的工程價款享有優先權；該工程上設定有抵押權的，承包人就工程價款享有的優先權不得對抗已設定的抵押權；承包人的工程價款不能對抗在1999年10月1日之前已交納大部分或者全部購房款的購房者的請求權。如果建設工程施工于1999年10月1日之后，人民法院審理這類案件時應嚴格適用合同法第28條的規定。

二、審理好涉農案件，維護農村土地承包關系的穩定和促進農村土地的合理流轉。

今年3月1日起施行的農村土地承包法，是推動全面建設農村小康社會的重要法律，是人民法院審理農村土地承包案件的重要依據。各級人民法院特別是基層人民法院一定要認真學習、貫徹執行農村土地承包法，在審判工作中要切實體現“更多地關注農村，關心農民，支持農業”的思想，為我國農村、農民和農業發展提供有力的司法保障。

對于農村土地承包法實施后的行為，應當一律適用農村土地承包法的規定。對于農村土地承包法實施以前的行為，要適用當時的有關規定；當時沒有規定的，可以參照適用農村土地承包法的有關規定。在審理這類案件時要注意以下問題：

保護農民土地承包經營權。土地承包經營權是國家依法賦予農民的基本權利，是絕大多數農民賴以生存、生活的基礎。人民法院在審理這類案件時，要根據農村土地承包法的有關規定，依法保護承包方的承包經營權。承包期內，對于發包方單方面解除承包合同，或者假借“少數服從多數’’強迫承包方放棄或者變更土地承包經營權，或者以劃分”口糧田’’和“責任田’’等為由收回承包地搞招標承包，或者將承包地收回抵頂欠款的行為，不予支持。承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口，承包方不交回承包的耕地和草地，發包方請求解除承包合同，收回承包的耕地和草地的，應予支持。因自然災害嚴重毀損承包 地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織的三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報鄉(鎮)人民政府和縣級人民政府農業等行政主管部門批準。承包合同中約定不得調整的，按照其約定。對結婚婦女，或者離婚、喪偶婦女的土地承包經營權，要依法予以保護。

保護農民土地承包經營權的合理流轉。人民法院在審理這類案件時，要依法保護承包方采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式合理流轉土地承包經營權的行為。對于發包方禁止流轉或者強迫流轉等侵害農民土地承包權益的行為，不予支持。土地承包經營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等，應當由當事人雙方協商確定。流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。要保護農民的合法權益，進一步調動其積極性，促進農村土地合理流轉和農業產業結構調整，維護黨和國家農村政策的長期穩定。

此外，人民法院在審理涉農案件時，要堅決杜絕各種巧立名目的亂收費，決不能在訴訟費之外再收取其他費用。同時，對符合《<人民法院訴訟收費辦法>補充規定》第4條規定的條件的，可以根據案件的具體情況決定農民緩交、減交或者免交訴訟費用，以切實減輕農民負擔。

三、審理好人身損害賠償案件，維護自然人人身權利和人格尊嚴。隨著經濟發展、社會活動的增多以及人們權利意識的增強，人民法院受理的人身損害賠償案件也呈增長趨勢。為了正確審理人身損害賠償案件，保護自然人的人身權利和人格尊嚴，人民法院在審理下列兩類案件時，應當注意：

關于醫患糾紛案件的處理問題。近年來醫患糾紛比較突出，如何處理醫患糾紛一直是社會關注的焦點。已經于去年9月1日起施行的醫療事故處理條例是一部行政法規，人民法院在審理因醫療行為而發生的損害賠償案件時，要正確理解上位法與下位法之間的關系，正確理解醫療事故與醫療過錯之間的關系，正確理解《醫療事故處理條例》第49條第2款關于”不屬于醫療事故的，醫療機構不承擔賠償責任“的規定。對于鑒定機構認為不構成醫療事故，但經審理能夠認定醫療機構確實存在民事過錯、符合民事侵權構成要件的，人民法院應當根據民法通則第106條第2款等法律關于過錯責任的規定，確定醫療機構應當承擔的民事責任，以保護患方的合法權益。要正確理解2002年4月1日開始施行的《關于民事訴訟證據的若干規定》第4條中關于”因醫療行為引起的侵權訴訟，由醫療機構就醫療行為與損害結果之間不存在因果關系及不存在醫療過錯承擔舉證責任“的規定。這種特殊的舉證責任分配方式，是由這類法律關系的特殊性和雙方當事人的舉證能力決定的，其目的是為了更好地體現公平原則和誠實信用原則。由于這類訴訟中所涉及的醫方是否有過錯、醫療行為與損害結果之間是否存在因果關系，這些專業性很強的證據多控制在醫療機構，患方難以占有、接近和收集這些證據材料，在雙方舉證能力有很大懸殊的情況下，司法解釋根據法律的原則，確定醫療機構對這兩方面的事實負有證明的責任，這是符合舉證責任的內在要求和審判規律的，也是公平合理的。但是，當前有些同志對此規則還存在片面理解或者誤解，甚至誤導。因此，我在這里重申：對醫療行為引起的侵權訴訟，司法解釋規定的只是部分舉證責任倒置，即涉及醫方是否有醫療過錯、醫療行為與損害結果之間是否存在因果關系負有舉證責任。如果醫方已盡到自己的職責，是能夠通過正確行使舉證權利而得到法律保護的。至于患方與醫療機構之間是否存在醫患法律關系，患方是否存在損害事實、是否存在實際損失、損失多少等，舉證責任均在患方。只有患方提供的證據達到民事訴訟法第108條規定的起訴條件，人民法院才予立案受理。經過審理，只有患方對其負有舉證責任的”正置"部分的事實提供了充分的證據，由醫方實行舉證責任倒置才有意義，否則，應當依法駁回患方的起訴或訴訟請求。對于醫患雙方發生的糾紛，我們鼓勵當事人多通過自行協商或請求行政機關調解解決，也可依法通過訴訟等途徑解決，任何威脅、傷害對方，聚眾鬧事，擾亂醫院和機關正常工作秩序的行為，都是法律所不能允許的；構成犯罪的，應當依法追究刑事責任。人民洪院在審理醫療行為損害賠償案件時，要注意闡明該舉證規則的公正性和合理性，消除醫患雙方以及社會的某些誤解。確定賠償數額應當有法律、行政法規或司法解釋的依據，要考慮中國的國情和社會整體的接受程度。努力做到通過審判活動，既能依法維護患方和醫方的合法權益，又能維護醫療秩序，保障醫療安全，促進醫學科學的發展。

關于交通事故的賠償問題。近年來，交通事故案件大量上升，人民法院在審理交通事故損害賠償案件時，遇到了一些具體適用法律的問題。在審理機動車致非機動車一方人員傷亡的案件時，應當貫徹以人為本，尊重人的生命價值的原則。機動車行為人在無過錯的情況下造成非機動車一方人員傷亡的，除非出于受害人自殺等行為人難以控制的情形，行為人仍應給受害人適當的賠償；在雙方當事人都有過錯的情況下，即使受害人有重大過失，也只能按照過失相抵原則適當減輕機動車一方的賠償責任，而不能免除其賠償責任，更不得判決過錯相抵后再要求受害人賠償機動車一方的損失。

人民法院在審理交通事故損害賠償案件時，要正確對待公安交通管理部門的責任認定。公安交通管理部門的責任認定實際上是對交通事故因果關系的分析，是對造成交通事故原因的確認。要避免將公安交通管理部門的責任認定簡單等同于民事責任的分擔，應將其作為認定當事人承擔責任或者確定受害人一方也有過失的重要證據材料。

四、審理好婚姻家庭案件，倡導新的社會風尚。

新婚姻法對原來的婚姻法做出了重大的修改，為了更好地理解、貫徹和執行修改后的婚姻法，指導各級人民法院正確審理婚姻家庭糾紛案件，最高人民法院及時制定了婚姻法司法解釋(一)。人民法院在審理婚姻家庭案件時，一定要全面理解和完整把握婚姻法和最高人民法院司法解釋精神，正確處理婚姻家庭糾紛。

要貫徹保護婦女、兒童和老人合法權益的原則，促進社會主義精神文明建設，倡導良好的道德風尚。在審理涉及老年人贍養費、干涉老年人再婚以及其他侵犯老年人合法權益案件時，要注意對老年人合法權益的保護。在審理老年人追索贍養費的案件時，原告申請先予執行的，應依法裁定先予執行；原告繳納訴訟費有困難的，應當按照規定準予緩交、減交或者免交；能及時審結的，要盡快審結.要通過對這類案件的審理，在全社會倡導尊老敬老的中華民族傳統美德，形成尊敬老人、關心上一代的良好社會氛圍。

實踐中要特別注意：一是在當事人協議離婚或者人民法院判決離婚的案件中，夫或妻不得以財產已分割為由對抗其共同債權人，夫妻離婚后仍應對婚姻關系存續期間所欠的用于共同生活的債務承擔連帶責任。二是要正確理解婚姻法第46條關于離婚案件中損害賠償的規定。根據該條的規定，只有在因重婚，有配偶者與他人同居，實施家庭暴力，虐待、遺棄家庭成員這四種情形之一起訴離婚的，無過錯方才有權請求損害賠償。如果不屬于該條規定的四種情形之一，或者請求損害賠償一方有過錯的，人民法院對其損害賠償的請求將不予支持。

五、審理好勞動爭議和社會保障案件，促進勞動力市場的規范發育，維護社會穩定。

隨著企業改制、農村勞動力向非農產業和城鎮轉移、企業投資主體多元化以及勞動用工制度的重大變化，用人單位與勞動者之間的勞動爭議案件數量急劇增加。這類案件具有政策性強、涉及面廣、與社會穩定關系密切等特點，人民法院在處理這類案件時，要注意以下問題：

加強對勞動者合法權益的保護。有的用人單位違反勞動法和安全生產、職業衛生等方面的法律法規，嚴重侵犯勞動者取得勞動報酬、獲得勞動安全、衛生保護、休息休假、享受社會保險和福利等權利。人民法院在審理損害勞動者勞動權益糾紛、特別是拖欠進城農民工工資糾紛等案件時，要依據勞動法及相關法律法規的規定，充分保護勞動者的合法權益，為建立和維護適應社會主義市場經濟的勞動制度提供有力的司法保障。

處理群體性勞動糾紛，要充分依靠黨委、政府的支持當前，我國的社會保障制度還不健全，對于因國家產業政田策調整或者企業改制等原因引起的國有企業整體拖欠工資而引發的群體性糾紛，目前尚不具備訴訟解決條件的要與有關部門共同做好疏導工作，化解矛盾，平息糾紛。

六、審理好涉外、涉港澳臺民事案件，為對外開放創造良好的法制環境。

我國已經加入世貿組織，對外開放不斷擴大，國外和境外民事主體進入市場的比例不斷增加，一些國際通行的民事交易規則和習慣也隨之出現。這就給我們涉外、涉港澳臺民事審判工作提出了更高、更新的要求。

要認真研究國際慣例與國內法的銜接問題。一些國際通行的交易規則、交易習慣和標準已在我國的民事活動中出現，要認真研究如何認定這些國際通行的交易規則和慣例的效力，在適用法律上尋找其與國內法的最佳結合點，平等地保護各方當事人的合法權益，樹立我國對外開放的良好形象。

進一步規范涉外和涉港澳臺民事案件的審理。為了適應審理涉外和涉港澳臺民事案件的需要，最高人民法院將在總結各地審判實踐經驗的基礎上，依據民事訴訟法的規定，結合涉外和涉港澳臺民事案件的實際情況，對管轄、送達、有未了民事案件的境外當事人限制出境、協助執行和委托調查等問題進行研究，盡快制定出有關程序性規定，進一步規范法院的審理程序和當事人的訴訟行為。

注：本文根據作者2003年3月26日在全國民事審判工作座談會上的講話第四部分摘編

第四篇：建房合作協議范文

合 作 協 議

甲方：

身份證號： 乙方：

身份證號：

甲乙雙方經共同協商，自愿就以下合作事宜訂立如下協議，共同遵守：

一、合作內容和期限

1、（1）雙方在約定期限內合作以甲方名義在XX區XX村鎮XX村委XXX隊自留地建設房屋六套，每套房屋占地面積為100平方米，建筑面積300平方米，共四層（實際面積以建成后的實地測量為準），雙方對房屋權益各占50%比例。

（2）若合作期限內發生房屋拆遷的，六套房屋拆遷補償所得等權益歸雙方所有。

（3）本協議項下建設的房屋需要以XX村委村民名義辦理用地申請手續、報建手續、開工手續的，甲方應當先與村民訂立書面合同，明確房屋財產權利、使用權利、收益權利、處分權利和被征收拆遷補償所得歸屬甲方等事項，保障甲乙雙方的對房屋合作出資建設的合法權益后，才能以村民名義辦理相關建房手續。

2、雙方在即日起至2012年8月31日止為合作關系，超過此期限未發生房屋拆遷事宜的按本協議其余條款約定處理。

二、合作方式

合作期內乙方出資負責本協議項下合作涉及的房屋建設費用（其中50%為乙方出資，剩余50%為乙方代墊甲方出資，以下統稱房建費），房建費由乙方根據甲方與承建方《建筑工程承包合同》約定的進度向承建方支付工程款、材料款和其他管理費用，六套房屋費用總額概算人民幣壹佰貳拾萬元（￥1200000.00元），具體數額以雙方與承建方的竣工結算單等為準。

三、拆遷補償條款

1、在合作期內若六套房屋被征收拆遷，則拆遷方支付的房屋拆遷

補償所得應當優先歸還乙方支付的房建費，歸還乙方后的剩余由甲乙雙方均等分配，各占50%。

2、若六套房屋被征收拆遷的，應由雙方與拆遷方共同處理房屋補償事宜，包括但不限于補償協談、簽訂合同、領款等，甲方不得私自辦理上述事宜。

3、若六套房屋被征收拆遷的，甲方應當取得房屋名義房主（即掛名XX村村民）關于全權代為辦理房屋拆遷補償的不可撤銷授權書，并與乙方共同開立銀行賬戶，用于收受征收拆遷方支付的補償所得。

四、各方權利義務

1、甲方權利義務

（1）負責與相關XX村委村民訂立合同，并確保甲乙雙方的利益，負責以村民名義申請辦理合法建房的相關手續；

（2）負責協調處理與周邊鄰里的相鄰關系、與政府各部門的配合溝通；

（3）負責與房屋承建方簽訂并監督《建筑工程承包合同》的履行，負責在約定房屋建設期限前與乙方共同完成房屋竣工驗收；

（4）向乙方提供《建筑承包合同》原件一份，并有權要求乙方按合同支付工程進度款和材料款，或按政府收費單支付管理稅費；

（5）對合作期內房屋被征收取得的補償，在扣除乙方支付的房建費后的剩余按約定比例分配權；

（6）對知悉的房屋被拆遷及補償等信息及時向乙方通報，并按約定與乙方共同完成拆遷補償事宜；

（7）保證房屋被征收拆遷后的補償所得從征收拆遷方轉入雙方共管銀行賬戶。

（8）為履行本合同約定產生的其他權利義務。

2、乙方權利義務

（1）按約定承擔相關建房費用的義務；

（2）有權向甲方了解房屋建設情況和資金使用情況；

（3）對合作期內房屋被征收取得的補償，在扣除乙方支付的房建

費后的剩余按約定比例分配權；

（4）合作期內，和甲方共同完成房屋竣工驗收、拆遷補償事宜，與甲方具有均等決策權；

（5）為履行本合同約定產生的其他權利義務。

五、房屋建設期限

本協議約定涉及的房屋建設應當在2012年

月

日以前完成竣工驗收，若因甲方原因造成逾期的，逾期一個月以上的，乙方有權解除協議。

六、特別條款

1、本協議項下六套房屋建成后，不管本協議是否被撤銷、被確認無效，甲乙雙方對房屋均有50%的權益保持不變。

2、本協議項下六套房屋建成后，在合作期內未發生被拆遷事宜并取得拆遷補償的，甲乙雙方對房屋均有50%的權益保持不變。但甲方應當在合作期限屆滿后的一個月內，向乙方償付乙方代墊的房建費，數額相當于乙方支付房建費的50%；逾期償付的，按銀行同期流動資金利率的四倍支付逾期利息。

3、雙方對房屋拆遷補償所得的分配應當在取得補償所得款項的當日完成。

七、違約責任：

1、若發生房屋財產權利或房屋被征收拆遷的補償所得由于房屋名義房主（即掛名XX村村民）主張權利，導致補償所得無法歸屬于本協議雙方（即甲乙方）所有的情形時，視為甲方違約，應當由甲方向乙方返還乙方出資，并賠償乙方人民幣XX萬元的損失。

雙方約定本條款具有不可撤銷的獨立性，本條款有效性不受協議效力地影響，無論協議效力如何，乙方均可依前款約定向甲方主張權利。

2、除本協議其他條款中對某項違約行為按其他條款處理外，出現任一方違約的，應由違約方賠償守約方的損失。

八、本協議未盡事宜，雙方共同協商解決，共同訂立補充條款，補充條款與本協議具有同等法律效力。

九、本協議一式兩份，各執一份，自雙方簽字之日起生效，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

2012年1月 4

日

第五篇：合作建房合同

合作建房合同

甲方：深圳市龍崗街道南約社區漢田居民小組 乙方: 身份證號碼: 甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，簽訂本合作建房合同。第一條 前言

1、甲方土地使用權情況：位于深圳市龍崗街道漢田社區返還的土地，坐標號為J1: J2: J3: J4: 占地面積約7383平方米。

2、乙方自行組建具有獨立資格的施工企業。

3、在此合同約定沒有完成之前，任何一方都無權用此地進行質押。第二條 合作建房

1、甲方同意提供依狀上述第一條所指地塊的土地使用權，乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金，雙方合作開發建成兩棟十七層的商住樓，并按本合同第六條的約定進行產權分成。

2、甲方把土地交給乙方合作開發建房，乙方必須向甲乙雙方共管的賬戶打入2000萬人民幣，待施工時作為進度款返還乙方。

3、甲方保證提供合作建房土地權屬清楚，來源合法，未轉讓、出租、抵押，未被法院查封等。第三條 建房資金

1、建房資金全部由乙方提供。

2、建房資金指開工至房屋驗收合格的所有建筑成本（含圖紙設計、廣日電梯等、公共通道、消防樓梯、附屬工程、增加變更批文等費用）。第四條 報批手續

甲方委托乙方負責協調相關部門辦理開工手續，并以其他途徑獲取批文，所需活動經費1100萬元人民幣計入建筑成本。第五條 設計、建筑

1、工程建筑的招標、施工由乙方負責，甲方負責設計、監理，招標費用由乙方負責。

2、工程設計的招標工作應在本合同生效后的20個工作天內完成，整個建筑主體工程封頂應在本合同生效后的三個半月內完成，封頂后三個月內完成整個工程的竣工，即建筑施工期約為215個工作天，特殊情況除外。第六條 產權分成

1、全部建筑資金由乙方提供的產權分成：甲方擁有兩棟樓房的25%的房屋產權，乙方擁有兩棟樓房的75%的房屋產權。

2、全部物業管理歸方擁有和支配。

3、甲、乙雙方按套房內毛坯建筑標準和約定的公共裝修標準進行產權交接。雙方各自處置房屋所得，互不干涉。第七條 違約責任

1、如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作，或在本合同生效后第30天未開工，或在215個工作天內未完成竣工。甲方有權解除合同，并有權要求乙方賠償損

失。

2、由于不可抵抗的自然災害，地震、戰爭、**等解除合同。乙方必須把土地歸還給甲方，甲方應把抵押物件歸還乙方。但是土地上的建筑物歸甲方所有，雙方免責且互不追究。

3、由于乙方資金短缺或者其他人為因素造成不能繼續施工超過十天的，視乙方無能力施工而解除合同。乙方的全部債務，所欠工人工資、材料款等與甲方無關。其乙方工程的全部投入物業等全部歸甲方所有，以物賠償因違約使用甲方土地的違約金（從合同簽署日期開始）和土地歸還甲方所用的費用。乙方必須把土地歸還給甲方，甲方應把抵押物件歸還給乙方。

4、乙方無特殊情況下未按期完工交付甲方，則乙方須付給甲方滯納金。

5、違約金、滯納金均按每平方米/每天/五元計算。第八條 爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，雙方應友好協商。協商不成，應申請仲裁或依法向人民法院起訴，仲裁裁決或法院裁決，對雙方均有約束力。第九條 特殊約定

乙方先行交付350萬元人民幣辦理活動批文時，甲方將以自有物業抵押給乙方。第十條 合同份數

本合同一式二份，雙方各持一份，自簽名之日生效。

本合同全文以打印當字為準，任何手寫或涂改（雙方當事人手簽名除外）無效。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）：

簽訂日期：2010年12月11日