第一篇：房地產轉讓

第七章 房地產轉讓

四、自我檢測

一、判斷題（5小題，每題4分，共20分。正確選A，錯誤選B）

1．農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農村集體所有。()2．房屋作為商品，只可以發生使用權的轉移，不能發生所有權的有償轉移。()3．房屋預售應取得的證書有：土地使用權證書；土地所有權證書；建設工程規劃許可證；商品房預售許可證和質量保證書。()4．房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法形式將其房地產轉移給他人的行為。()5．房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務不隨之轉移。()

二、選擇題（5小題，每題4分，共20分）

1．土地使用人依照合同約定或法律的規定轉讓土地,這是行使()A.土地使用權 B.土地收益權 C.土地處分權 D.土地抵押權

2．承租公有住房的，在租賃期內，房屋產權人轉讓房屋所有權時，原租賃協議應()A.終止履行 B.繼續履行 C.重新登記 D.解除

3.某單位非法轉讓土地，并獲非法所得5000萬元人民幣，則其所面臨的最高罰款額為()萬元人民幣。

A.1000

B.1500

C.2500

D.5000 4.房地產交易的形式中不包括()A．房地產轉讓 B.房地產抵押 C.房屋租賃 D.房地產開發 5.下述各項中，不屬于土地使用權劃撥的特征的是()A．土地使用權劃撥是一種具體的行政行為 B．土地使用權劃撥是一種無償的行為

C．土地使用權可以是有期限的，也可以是無限期的 D．劃撥的土地使用權，可以轉讓、出租、抵押

三、案例分析（3小題，每題20分，共60分）案例一

被執行人李某于2009年1月至4月多次向陳先生借款計20950元，因無力還款，李某與陳先生約定將一套房以3萬元的價格賣給陳先生。同年6月，陳先生又交4050元給李某，約定余款5000元待辦房產證后交清，隨后，雙方還在某律師事務所對協議進行鑒證。2010年3月19日，李某取得房產證后，雙方未到房產管理部門辦理轉讓變更手續。漳平法院在執行李某借貸糾紛一案時，將該房查封。李先生以該套房子已賣給他為由，提出異議。問題：

1．本案中雙方當事人所簽訂的協議是否成立？ 2．李某取得房產證之前，是否可以將該房屋轉讓？ 3．該協議是否生效？

案例二 2010年7月，翁某和陳某共同出資購買了位于福建省龍巖市新羅區鳳凰路40號176.5平方米的國有土地使用權，并辦理了過戶手續。2010年11月至2011年1月，翁某與陳某出資在上述土地上建成了四層樓房一幢。2011年7月26日，翁某與陳某簽訂一份《鳳凰路40號土地使用權及已建房屋轉讓合同》，約定陳某將其在上述土地使用權及房屋中的份額以175000元轉讓給翁某，翁某應于2011年8月15日前付給陳某165000元。陳某應協助翁某辦理土地使用權轉讓手續，并于該土地使用權手續辦妥之日，由翁某將余款10000元付清。2011年8月15日，翁某沒有按約履行付款義務，陳某亦無向翁某催付上述款項。2012年2月，翁某通知陳某要求其領取房地產轉讓款，未果。之后，陳某兩次向翁某發函要求解除雙方于2011年7月26日簽訂的合同，被拒。2012年3月，翁某向法院提起訴訟，請求確認上述合同合法有效。

陳某則認為，翁某沒有按約付款致使其合同目的落空，該合同已終止。據此陳某解除合同有理，請求法院駁回翁某的訴訟請求。問題：

1．翁某與陳某簽訂的一份《鳳凰路40號土地使用權及已建房屋轉讓合同》是否合法有效？為什么？

2．陳某認為翁某沒有按約付款致使其合同目的落空，從而終止合同的說法是否合理？為什么？

3．你認為法院將作如何判決?

案例三

1999年10月，一單位向房改辦提交職工集資建房請示，后向單位公布職工集資建設住房實施辦法，該辦法明確了關于集資建房的各項事宜。該單位職工白明華符合集資建房條件，于2001年2月向單位交住房集資款5.4萬元，單位向白明華出具暫收購房款收據。房屋竣工后，單位將面積為83.9平方米的房屋交付給白明華，但并未辦理產權證。同年7月25日，白明華與同事林亞蘭簽訂住房轉讓協議書，約定：“白明華將集資房轉讓給林亞蘭，林亞蘭為轉讓后的住房房主，以后發生的一切費用由林亞蘭負責，從辦完轉讓手續，交新房門鑰匙之日起生效。”雙方將交易情況告知了單位，單位負責住房管理的工作人員在該協議上簽注“經請示，同意辦理”。之后，林亞蘭向白明華交付房款6.2萬元。為此，該單位將向白明華出具的暫收購房款5.4萬元收據收回，并為林亞蘭重新出具收其職工集資購房款5.4萬元的收據。林亞蘭與單位正式簽訂了房屋買賣合同，約定將建筑面積為83.9平方米的公有住房一套出售給林亞蘭。房地產產權產籍監理所亦向林亞蘭頒發了房屋所有權證。

2002年10月8日，單位經審計核算發現原集資款有剩余，就決定根據住房面積及樓層退還這部分集資款。經計算，林亞蘭的這套房屋將退還0.89萬元。林亞蘭要求單位向自己退款，而白明華也向單位提出這筆集資退款應屬自己所有，因單位認為在此筆款項的歸屬上有所爭議就將此事擱置了起來。2003年9月，林亞蘭向法院起訴，要求單位履行退款手續。問題：

1．本案中，林亞蘭與白明華之間轉讓集資房的行為是否構成房屋買賣關系？為什么？

2．本案中，林亞蘭與白明華之間轉讓集資房的行為是否構成集資資格轉讓關系？為什么？ 3．你認為法院將作如何判決?

附：答案及理論分析

一、判斷題 1．選A。

2．選B。房屋作為商品，既可以發生所有權的有償轉移，也可以發生使用權的轉移。

3．選B。房屋預售應取得的證書有：土地使用權證書；建設工程規劃許可證；商品房預售許可證。4．選A。5．選B。《城市房地產管理法》第41條規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”

二、選擇題 1．選A。土地使用人依照合同約定或法律的規定轉讓土地,這是行使土地使用權。2．選B。承租公有住房的，在租賃期內，房屋產權人轉讓房屋所有權時，原租賃協議應繼續履行。

3．選C。對非法轉讓土地的，可并處罰款，罰款額為非法所得的50％以下。5000萬元的50％即2500萬元。

4．選D。房地產轉讓、房地產抵押和房地產租賃是房地產交易的形式。

5．選D。土地使用權劃撥的特征的是土地使用權劃撥是一種具體的行政行為；土地使用權劃撥是一種無償的行為；土地使用權可以是有期限的，也可以是無限期的。

二、案例分析 案例一

1．本案被執行人李某與陳先生簽訂的房屋買賣協議，是雙方當事人真實意思表示，該協議是成立的。

2．本案中，雙方當事人達成協議時，李某尚未取得該房產證書，顯然違反了未依法登記領取權屬證書不得轉讓的規定。

3．簽訂合同生效有兩種形式：一是必須依法辦理批準、登記等手續才生效，以辦理該手續為確認生效的時間。二是合同一經雙方當事人簽訂，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批準或登記，購房合同屬于第一類買賣合同。依據我國《土地管理法》、《城鎮私有房屋管理條例》等規定，不動產的所有權變動應登記才生效，也就是過戶登記手續的完成。《合同法》還將合同的效力與所有權轉移的效力區分開來，買賣合同從依法成立時成立并生效，所有權從登記過戶或交付時成立與生效。本案被執行人李某與陳先生簽訂的房屋買賣協議，是雙方當事人真實意思表示，該協議是成立的，但雙方達成協議時，李某尚未取得該房產證書，顯然違反了未依法登記領取權屬證書不得轉讓的規定；另外，李某取得房產證后，雙方未到房產管理部門辦理房產變更登記，違反了房地產轉讓或變更時，應向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記的規定，因此，該協議不發生法律效力。

案例二

1．翁某與陳某簽訂的一份《鳳凰路40號土地使用權及已建房屋轉讓合同》是合法有效的。因為原告翁某與被告陳某簽訂的房產轉讓合同系雙方真實意思表示，其內容未違反法律及行政法規，合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。2．陳某的說法不正確。合同的解除可分為約定解除和法定解除。前者是當事人對合同的合意解除，體現了意思自治原則。后者是法律預先規定了可以解除合同的情形。一旦條件成就，當事人即可行使解除權。對此，《中華人民共和國合同法》第94條規定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同。其中第（三）項規定，當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行。本案被告陳某在原告翁某沒有按約履行付款義務的情況下，并未先向陳某催告，而是直接通知債務人要求解除合同。這一做法違法了合同法的上述規定，因此不能實現被告翁某所預期的目的。而并不是因為翁某沒有按約付款致使其合同目的落空。3．我認為，原告翁某與被告陳某簽訂的房產轉讓合同系雙方真實意思表示，其內容未違反法律及行政法規，合法有效，對雙方當事人具有法律約束力。本案原告遲延履行債務，被告并未就此向其催告并給予對方合理的履行期限，而是直接通知原告要求解除轉讓合同，該做法不符合法律規定，不予支持。據此，法院應當根據《中華人民共和國合同法》的有關規定，判決支持了原告的訴訟請求。

案例三

1．本案中，林亞蘭與白明華之間轉讓集資房的行為不構成房屋買賣關系。根據我國《合同法》第一百三十條規定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”第一百三十二條規定：“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”《城市房地產管理法》第三十五條規定：“房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”第三十七條第六款也規定：“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。” 根據法律規定不難判斷，房屋買賣關系的轉戶（過戶）只能由房地產管理部門依法辦理，任何單位都沒有權力辦理“房屋買賣轉戶手續”。白明華與林亞蘭雖然曾經到單位辦理了房屋轉移手續，但并不能認定為雙方買賣房屋關系。2．本案中，林亞蘭與白明華之間轉讓集資房的行為構成集資資格轉讓關系。因為白明華從單位取得涉及退款的這套集資房，只是一種暫時性的占有行為。白明華還沒有與單位簽訂房屋買賣合同，沒有就房屋的最后價款進行結算，更沒有取得房屋的所有權證。所以，白明華沒有權利處分該房屋，白明華與林亞蘭之間的集資房轉讓行為不能認定為房屋買賣關系，而只能是一種購房資格的轉讓。從案件基本事實可以看出，該單位建房是單純的集資建房，集資者憑個人身份并未享受任何福利。房屋的退款也不是購房戶因為個人身份而享受的福利款，而是房屋成本在重新計算后多收了的房屋價款。白明華既然通過協議將集資購房（資格）轉讓給了林亞蘭，也得到了單位的認可，房屋也相應地移交給了林亞蘭，單位將白明華的原始交款收據作廢，在單位財務賬上重新更換成了林亞蘭的收據，單位與林亞蘭簽訂了正式的購房合同，并依法辦理了以林亞蘭為房主的房屋所有權證。

3．我認為，白明華與林亞蘭在住房轉讓協議中約定：“集資房今后發生的一切費用由林亞蘭承擔。”應當說這是雙方當事人真實意思的表現，且并不違反任何法律、法規。在這一法律關系中，所謂“一切費用”，從字面上來講以及人們正常的思維邏輯來說，當然是包括所有的費用，即“集資房今后發生的所有可預見和不可預見的費用都由林亞蘭承擔”。根據“權利與義務一致性原則”，既然林亞蘭承擔了該集資房屋今后的義務，也理應享有該集資房的一切權利。由于林亞蘭與白明華之間是集資資格轉讓關系，林亞蘭已經取得了集資建房資格，所以法院應判決單位履行退款手續。

第二篇：房地產轉讓協議書

房地產轉讓協議書

甲方（轉讓方）：住址：

乙方（受讓方）：住址：

甲乙雙方經就下列房地產轉讓達成如下協議：

1、甲方自愿將坐落在的房地產，建筑面積平方米，結構，使用性質為轉讓給乙方，乙方已對該房地產作了了解，愿意購買。

2、甲乙雙方議定上述房地產成交價格為人民幣（大寫：）。乙方在甲方即將上述房地產正式交給乙方。甲方交房時應保證該 房屋設施完好，水電暢通。

3、甲方保證上述房地產權屬清楚。

發生與甲方有關的產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事責任。

4、甲乙雙方自本協議簽字生效后，三十日內到市土地房產交易部門辦理過戶手續，過戶稅費由方承擔。

5、違約責任。甲乙雙方如有違約，按照合同法等有關法規規定處理，或協商解決，或訴訟法院解決。

6、甲方配合乙方辦理過戶事宜。

7、雙方約定的其他事項。

8、本協議一式二份，簽字后生效。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

委托代理人：委托代理人：

聯系電話：聯系電話：

年月日年月日

第三篇：房地產轉讓合同

房地產轉讓合同

賣（甲）方身份證號碼買（乙）方身份證號碼根據我國《城市房地產管理法》和《合同法》的有關規定，經甲、乙雙方充分協商，就

下列房地產的買賣事項訂立本合同，以資共同遵守:

一、房屋坐落建筑面積：平方；閣樓面積：平方；車庫：平方；架空層：平方；

產權證號碼：土地使用權證號碼：土地面積：平方。

二、本房地產買賣價格為人民幣（大寫）小寫。乙方

支付人民幣：元作為購買定金。甲方以作為人民幣：。

三、付款時間及方式：

四、交房時間,房地產轉讓過戶手續由中介方負責辦理，過戶中所需繳納的費用由承擔，營業稅、個人所得稅由方承擔，如產生繼承或贈與稅費由方承擔。物業維修專項資金隨房屋所有權同時過戶，金額不另計。雙方約定，合同簽定后無論國家有關稅費是否發生變化，不影響上述稅費承擔的約定。

五、下列費用由乙方在辦理產權交易時支付給中介方：中介服務費：總房價的1%；代

辦產權過戶費：每套房屋380元；代辦按揭貸款服務費：貸款壹拾萬元以下按每筆壹仟元支付，壹拾萬元以上按貸款額度的1%收取。為維護甲方房款及時結清和乙方及時收取房屋并保障雙方零風險，甲、乙雙方同意委托中介方代辦按揭貸款。乙方如逾期支付中介費的，應向中介方支付中介費的每日百分之三滯納金。

六、本房屋如存在產權糾紛、按揭或抵押債務、稅金等，甲方保證在房產過戶前辦妥，交易后如有上述產權糾葛等一切未清事項，仍由甲方負責，乙方和中介方不負任何責任。原水費、電費、物業管理費、、有線電視費等費用均由甲方負責結清。

七、在簽訂本合同后（1）若甲方違反合同，不予出賣，甲方必須雙倍退還乙方所付定

金。并在解除合同時償付。（2）乙方違反合同，不予購買，甲方有權沒收乙方所付定金。（3）房地產過戶后，乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房產，每逾期一天，由違約方向守約方給付相當上述房地產總價萬分之七的違約金。（4）甲、乙任何一方反悔違約，所沒收定金或雙倍返還的定金均由守約方與中介方各半分成（中介方所分得的一半系為給中介方造成電話費、車旅費、調解時間等瑣事的經濟補償）。若發生不買和不賣同時違約行為（或雙方自行協商解除合同）甲乙雙方各支付總房價的0.5%作為中介服務費給中介方。

八、如遇不可抗力或政策變動，對房地產轉讓產生影響，中介方不承擔責任。如乙方購

本住房需辦理貸款，若在各銀行查出信用記錄不好造成拒貸，一切責任自負。

九、房地產買賣價格、付款方式及交房時間等事項以本合同為準。另訂有該房其他合同

不作為甲、乙雙方的收付依據（現金收付以收據為準）。

十、補充事項：

十一、本合同一式三份，甲、乙雙方及中介方各執一份。本合同經甲乙雙方簽字或蓋印

并經中介方確認后簽訂之日生效。未盡事宜，三方友好協商解決。

甲方：乙方：中介方：

簽訂日期：年月日

第四篇：房地產轉讓申請書

房 地產 轉讓 申請 書

房地產轉讓申請

---房地產管理局：

我們誠意申請轉讓房地產，并遵照國家有關房地產轉讓的政

策，辦理有關手續并繳納各項稅、費，特此申請并聲明：

1、向房屋權屬登記機關所提供的個人資料真實有效，并對所

填寫的內容真實性負責。

2、如因隱瞞事實，由此而引起的一切法律、經濟責任由我們

自行承擔，與房屋權屬登記機關無關。

賣方

申請人（簽章）：

買方

年月日

房 產 轉 讓 合 同

甲方（出賣人）：

立合同人

乙方（買受人）：

甲乙雙方就下列房產轉讓事項達成一致意見，并自愿訂立本

合同以利共同遵守。

一、甲方自愿將坐落在鎮（鄉）街號的房屋出售給乙方，該房系結構，建筑面積平方米（其中住宅平方米，營業用房平方米，生產用房平方

米，辦公用房平方米，專業用房平方米，特殊用房

平方米）。乙方對甲方所要轉讓的房產已做充分了解，愿意

購買該房產。

二、甲乙雙方議定上述房產的轉讓成交價格為人民幣（大寫）

元，（小寫）元，并于二O一年月日

前次付清給甲方，付款方式：。

三、甲乙雙方同意于二O一年月日前由甲方將

上述房產正式交付給乙方。

四、甲方保證上述房產權屬清楚，并承諾與乙方共同到資中

縣房地產管理局辦理房屋所有權轉移登記，同時協助乙方辦理國有土地使用權轉讓等相關手續。

五、甲乙雙方同意在辦理房屋所有權轉移登記中所需繳納的稅、費由雙方各自（由方全部）承擔。

六、甲方承諾上述房屋在轉讓時未出租（承租人放棄優先購買權）。

七、甲乙雙方約定的其他事項：

1、定金的支付與返還

2、違約責任的承擔

八、本合同在履行中若發生爭議，甲乙雙方應友好協商解決，協商不成的，可以向資中縣人民法院提起訴訟。

九、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行簽訂補充協議，補充協議經雙方簽章后與本合同具有同等效力。

十、本合同經甲乙雙方簽章后生效。

十一、本合同一式份，甲乙雙方各執一份，資中縣房地產管理局辦理房產轉移登記時留存一份。

甲方（簽章）：乙方（簽章）：

法定代表人：法定代表人：

聯系地址：聯系地址：

聯系電話：聯系電話：

委托代理人：委托代理人：

年月日

第五篇：房地產轉讓合同

房地產轉讓合同

甲方（轉讓方）：身份證號碼：

家庭地址：電話：

乙方（受讓方）：身份證號碼：

家庭地址：電話：

甲乙雙方在遵守國家法律、法規和規章制度，不損害國家得益和社會公共得益的基礎上，本著平等、自愿、誠實信用的原則，經友好協商，達成如下轉讓協議，訂閱本合同，以資共同遵守。

一、甲方房屋座落位置：，用途：住宅。

二、甲方房地產，占地面積：，土地性質：居住，建筑面積：㎡（以有權部門實際測繪面積為準，不影響成交價格），房屋結構：磚混，房屋產權證編號：2008002991。售房總額：萬元（大寫人民幣）整，甲方附屬設施跟隨事項：簡裝，無設施之現狀，含（無產權證）車棚壹間，約㎡含在房款總價內。

三、房產證、土地使用證過戶費用約定：乙方自負房產證、土地使用證、水、電、有線電視、電話機、煤氣過戶等所有費用。

四、甲乙雙方在簽訂合同的基礎上，乙方預繳購房定金（大寫）：貳萬元整，并于四月十八日前繳清余款陸拾玖萬元整，所繳款項以收條為準。

五、甲、乙雙方商定房屋交接期限為二零壹壹年五月壹日，甲方將截止使用的水表、電表費用與乙方結清，所有的門鎖、鑰匙交給乙方，并建立交接手續，見證人和甲方協同乙方辦理過戶手續。

六、甲、乙雙方簽訂售房合同后，如有一方反悔或違約，造成售房合同不能履行，違約方除賠償承諾方貳萬元違約金外，承諾方的訴訟費和其它一切經濟損失均由違約方承擔。

七、甲方保證上述房屋產權明確，如發生與房屋有關的產權糾紛或債權、債務由甲方負責，并保證乙方得益不因此受損失，否則視為甲方違約。

八、如因甲方所屬單位，房屋共有人及其利害關系人對房屋轉讓有爭議而發生糾紛，一切后果由甲方負責，并保證乙方利益不因此受損失，否則視為甲方違約。

九、本合同未盡事宜均按中華人民共和國有關法律、法規和政策辦理，在履行過程中，甲、乙雙方如發生爭議，雙方協商解決，如有糾紛，到房地產所在地人民法院進行訴訟。

十、其它約定事項：甲方于2013年6月30日前協助乙方辦理好房產證、土地使用證過戶手續。甲、乙雙方均不得以商品房市場價格漲跌為由而違約。

十一、本合同經雙方簽字生效，一式叁份，甲、乙雙方及見證方各執一份，以上所簽合同希雙方共同自覺遵守。

甲方（簽字）：乙方（簽字）：

見證單位（人）（簽字）：

合同簽訂日期：年月日