第一篇：地下車庫(位)處置不同,土地增值稅申報有別

地下車庫（位）處置不同，土地增值稅申報有別！

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——誠邀您蒞臨參加！預約報名:010-52106881 楊莉老師房企地下車庫土地增值稅涉稅處理解析房企地下車庫（位）收入的確定，是計算土地增值稅應納稅額的重要依據，直接影響和決定著土地增值稅稅負的高低。目前，我國相關法律對地下車位（庫）的產權歸屬尚沒有明文規定。地下人防工程設施，是房地產開發公司的重點配套項目和涉稅處理難點。不同類型的地下車位，各地采取不同的土地增值稅涉稅處置方式。一般而言，房地產開發項目全部竣工、完成銷售的，或整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的，或直接轉讓土地使用權的，應進行土地增值稅清算即應確認清算收入。隨著“營改增”企業試點的不斷深入，與之相關的土地增值稅政策，特別是土地增值稅清算收入的政策法規，發生了一些明顯的變化。

財稅處理分析﹀﹀﹀

一、銷售：取得的收入計算繳納土地增值稅

（一）有產權：應按非住宅類計算收入，并準予扣除成本費用房地產開發企業利用地下建筑和按政府規定建造的地下人防工程改造的地下車庫（位），出售并辦理產權證的，計算土地增值稅時，應按非住宅類計算收入，并準予扣除成本、費用，其成本包含土地成本。房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對其取得的銷售收入應繳土地增值稅。對于房地產開發企業銷售車庫的行為，無論其將來在民事法律上如何處理，在該行為發生時應當視為房地產開發企業在房價之外另立名目向購房者加收房款，應當征收土地增值稅。凡房地產開發企業與購房人簽訂銷售合同，約定將地下車庫所有權（使用權）轉讓給購房人的，取得的收入視同向購房人收取的價外費用，應按所購房屋的類型預征土地增值稅。單獨辦理產權（所有權、使用權）轉移的車庫、儲藏間等輔房及停車位、地下停車場所，按其他類型房產預征土地增值稅。

（二）無產權：有償轉讓的應計算收入，準予扣除成本費用轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不能辦理權屬登記手續的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（三）項的規定執行。即房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（三）贈送使用權：土地增值稅已在銷售的商品房中實現房開企業與購房人簽訂銷售合同，并簽訂轉讓地下車位使用權協議，約定將上述地下車位的使用權贈送給購房人，附贈的車位因未取得轉讓收入，按出售開發產品計算銷售收入，因車位使用權價款包含在商品房總價之中，其土地增值稅已在所銷售的商品房中體現。

二、視同銷售：開發產品發生所有權轉移確認收入《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算鑒證業務準則〉的通知》（國稅發[2007]132號）第二十三條規定：納稅人將開發的房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

（一）按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

（二）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

（三）參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。

《土地增值稅清算管理規程》國稅發[2009]91號第十九條第一款規定：房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

三、自營自用：稅款清算時不列收入不扣除相應的成本和費用房地產開發企業將開發的部分地下車庫轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。由此可見，對開發的商品房轉為自用或出租等，不論是否辦理產權，只要產權沒有發生轉移的，不征收土地增值稅。

企業自用：自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品-----地下車庫轉為固定資產，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關規定，對自用部分房產計征房產稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。不涉及其他稅種。開發自用地下人防設施，如作為倉庫，或作為物業用房等等。而土地增值稅由于未發生產權轉移，不涉及申報繳納土地增值稅。需要注意的是，實際工作中會出現房開企業建造的地下人防設施面積超過按項目建筑面積實際應建造的面積，對于超過地下人防設施實際面積部分的地下車庫，是可以辦理產權證明的。房開企業也有權進行出售、出租或自用。

用于出租：根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的有關規定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉讓應當以辦理相應產權為標志，產權未發生轉移就不構成出售或轉讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發生使用權的轉移，不需要繳納土地增值稅。

四、名租實售：視同銷售繳納土地增值稅

名租賃實銷售車位，其實質是永久轉讓車位使用權，即通常所說的銷售地下車位(庫)。房地產企業將地下車位(庫)租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協議，協議規定客戶預付租金，使用車位(庫)20年(或20年以上)后，車位(庫)歸客戶所有。這種業務名義上雖是租賃，但其性質與銷售已無實質區別。因此，這種租賃應開銷售不動產發票，按銷售不動產繳納土地增值稅。參照《遼寧省地方稅務局轉發<國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程>的通知》（遼地稅函[2009]188號）第一條規定，對房地產開發企業長期出租地下停車位、一次性收取的租金相當于停車位銷售價值的，視同銷售，征收土地增值稅。根據我國《合同法》第二百一十四條規定：租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。也就是說，法律只能保護車庫擁有20年的租賃使用權，超過20年的，法律不予保護。

五、售后回租：以取得的全部價款作為轉讓收入

對于售后返租收入，以轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益作為轉讓收入，依法計征土地增值稅。參照《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》（蘇地稅規[2012]1號），對售后返租收入的確認：單位和個人轉讓房地產，同時要求購房者將所購房地產無償或低價給轉讓方或者轉讓方的關聯方使用一段時間，其實質是轉讓方獲取與轉讓房地產有關的經濟利益。對以此方式轉讓房地產的行為，應將轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益確認為轉讓收入，依法計征土地增值稅。如轉讓地下車位房地產價款以外的有關經濟收益無法確認的，應判斷其轉讓價格是否明顯偏低。對轉讓價格明顯偏低且無正當理由的，應采用評估或其他合理的方法確定其轉讓收入，依法計征土地增值稅。

第二篇：土地增值稅申報納稅程序

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土地增值稅申報納稅程序

(一)房地產開發公司

納稅人應當在簽訂房地產轉讓合同、發生納稅義務后7日內或在稅務機關核定的期限內，按照稅法規定，向主管稅務機關辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：

1.房屋產權證、土地使用權證書o

2.土地轉讓、房產買賣合同。

3.與轉讓房地產有關的資料。主要包括取得土地使用權所支付的金額，房地產開發成本方面的財務會計資料、房地產開發費用方面的資料、與房地產轉讓有關的稅金的完稅憑證。以及其他與房地產有關的資料。

4.根據稅務機關的要求提供房地產評估報告。指當稅務機關認定納稅人所提供的轉讓房地產所取得的收入或扣除項目金額不實，不能

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贏了網s.yingle.com 作為計稅依據，必須進行房地產評估時，由納稅人交由政府批準設立的評估機構對房地產所作的評估報告。

稅務機關應當對上述納稅資料，包括合同或批件文本等，進行嚴格審查。其中，涉及稅收減免和分次納稅等的審查內容包括：

(1)簽訂房地產轉讓合同、房地產開發合同或立項的具體日期和簽訂土地受讓合同的具體日期。以及按合同規定投入開發資金的到位情況。要求就上述合同，提供是否屬于1994年1月1日以前簽訂的有關證明材料，作為稅務機關確定該項目是否征稅的參考依據。

(2)房地產開發項目的類型。要求對開發項目是否屬于普通標準住宅進行備案，作為稅務機關確定對其是否征稅的參考依據。

(3)房地產轉讓的形式。即對一個項目是一次性銷售還是分次銷售，是采取現房銷售方式還是預售方式進行備案，作為稅務機關核定申報及納稅時間的參考依據。考證的路上，有你，有我，還有考試大

(二)房地產開發公司以外的其他納稅人

這類納稅人應自簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所

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贏了網s.yingle.com 在地的主管稅務機關進行納稅申報，并提供下列資料：

1.房屋及建筑物產權、土地使用權證書。

2.土地轉讓、房產買賣合同。

3.房地產評估報告。如果轉讓的是舊房，必須出具政府指定的評估機構所作的評估報告。

4.與轉讓房地產有關的稅金的完稅憑證。

5.其他與轉讓房地產有關的資料。如房地產的原造價或買價等。

6.納稅人發生下列轉讓行為的，還應從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內，到房地產所在地主管稅務機關備案：

(1)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，納稅人因此而得到經濟補償的。

(2)因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓其房地產的(此種情況應同時提供政府要求其搬遷的批文)。

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(3)轉讓原自用住房的(這種情況應同時提供表明其居住時間的證明，如房屋產權證、住房證、戶口簿等)。

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第三篇：土地增值稅申報操作手冊(20160807周翔)

金稅三期工程

土地增值稅登記、申報用戶操作手冊

第一章 項目登記

1.土地增值稅納稅申報表

（一）（從事房地產開發的納稅人預征適用）

操作步驟

1．操作路徑：【功能菜單】—【管理服務】—【稅源項目登記】—【土地增值稅項目登記】

辦理人員進入項目登記頁面。在項目界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊下一步，進入項目登記頁面。

2．按規定錄入項目登記信息。

３.點擊<保存>按鈕，項目登記成功。系統自動產生土地增值稅項目編號。

注意：1.因金稅三期的土地增值稅項目編碼與稅友龍版生成規則不一樣，所以需要做重新登記。

第二章 申報

2.土地增值稅納稅申報表

（一）（從事房地產開發的納稅人預征適用）

操作步驟

1．操作路徑：【功能菜單】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（一）（從事房地產開發的納稅人預征適用）】

辦理人員進入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應的土地增值稅項目編號，點擊<確認>按鈕。

2．錄入需要的申報數據：

３.點擊<保存>按鈕，申報成功。

注意事項

1.土地增值稅預征要先完成土地增值稅預征稅種登記。

2.土地增值稅預征要選擇正確的土地增值稅項目編碼，否則已預繳稅款將匯總出錯。

3.土地增值稅納稅申報表

（二）（從事房地產開發的納稅人清算適用）

操作步驟

1．進入菜單界面【功能菜單】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（二）（從事房地產開發的納稅人清算適用）】

辦理人員進入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應的土地增值稅項目編號，點擊<確認>按鈕。

2．選擇所屬期起止，錄入開戶銀行、銀行賬號、總可售面積、自用和出租面積、已售面積、其中：普通住宅已售面積、其中：非普通住宅已售面積、其中：其他類型房地產已售面積及相關申報數據。

3．錄入相關的申報數據。涉及到減免的，則點擊減免稅額欄，系統自動彈出減免稅信息頁面，按規定錄入數據，點出確定則完成減免數據填列。

4．已繳土地增值稅額欄數據由系統從土地增值稅預征申報表自動獲取。該欄數據只能改小。由于系統不能自動獲取金三上線前已預繳的稅款，需登錄【功能菜單】—【管理服務】—【申報征收】—【申報】—【資料報送與信息采集管理】—【稅源申報明細報告】。稅源標志欄選擇“土地增值稅項目”，系統自動彈出該房地產企業所有的項目編號，按規定填寫需補錄的已繳稅款保存即可。

5．土地增值稅納稅申報表

（二）（從事房地產開發的納稅人清算適用）涉及12張附表申報，根據相關資料填寫相關附表，填寫完一張附表，點擊【確定】按鈕回到主申報界面。附表與主表數據未做關鏈。金三各附表申報界面如下：

（1）與收入有關的面積明細申報表（02）

（2）轉讓房地產收入明細申報表（03）

（3）扣除項目及成本結轉明細申報表（04）

（4）取得土地使用權所支付的金額明細申報表（05）

（5）前期工程費明細申報表（06）

（6）建筑安裝工程費明細申報表（07）

（7）基礎設施費明細申報表（08）

（8）公共配套設施明細申報表（09）

（9）開發間接費用明細申報表（10）

（10）利息明細申報表（11）

（11）扣除項目匯總申報表（12）

（12）與轉讓房地產有關的稅金明細申報表（13）

6．錄入相關的申報數據，點擊【保存】按鈕，申報成功。

7．回到主申報界面，根據房地產項目及納稅上報材料情況確定選擇受理通知、不予受理通知、補正通知，并按規定錄入后打印給納稅人。

注意事項

1.土地增值稅清算要先完成土地增值稅清算稅種登記。2.土地增值稅清算要選擇正確的土地增值稅項目編碼。

3.納稅人上報清算申報表前要先對“已繳稅款”進行核實，如有誤則需提請稅務機關修改。

4.地方教育附加錄在教育費附加欄。5.水利建設專項資金錄在代收費用欄。

6.金稅三期的12張附表不需要報送。我省公告的附表需報送，具體方式待定。

4.土地增值稅清算申報審核

操作步驟

1.操作路徑：【功能菜單】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅清算申報審核】

辦理人員進入審核界面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號，回車，選擇相應的項目，點擊確定按鈕。界面如下圖：

2.錄入相應的申報數據，選擇審核意見下拉菜單選項，錄入審核意見說明、應補（退）稅款辦理期限，界面如下圖：

3.點擊【保存】按鈕，提示保存成功。

4.點擊<確定>按鈕，出現提示：保存成功！應補(退)土地增值稅稅額***元，若有疑問在下發審核通知書后,可以進行申報更正或清算核定。

5.納稅人已清算申報表更改。操作路徑為：【功能菜單】—【管理服務】—【申報征收】—【申報】—【申報錯誤更正】。

該模塊可用于對納稅人申報的土地增值稅清算表進行修改更正。

6.點擊<確定>按鈕。根據實際情況選擇審核通知書一或審核通知書二，在依據欄錄入相關信息，點擊<保存>按鈕，點擊<確定>，保存成功，并打印。

6.退出打印頁面，點擊<推送>按鈕。點擊<確定>，推送成功，再點擊<確定>，完成土地增值稅清算審核。

注意：

1.金三清算審核程序不需操作。

2.土地增值稅清算審核結論格式仍以我省文件公告格式為準。

3.查賬清算的納稅人經稅務機關清算審核后，如需要更改申報表，則由納稅人根據稅務機關清算審核結論重新修改上報清算申報表。稅務機關根據納稅人重新修訂的申報表進行申報更正。

5.土地增值稅納稅申報表

（五）（從事房地產開發的納稅人清算方式為核定征收適用）

操作步驟

1.進入菜單界面【功能菜單】—【管理服務】—【文書管理】—【核定類】—【土地增值稅清算核定】。辦理人員進入頁面，在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應的土地增值稅項目編號，點擊<確認>按鈕。錄入相關數據，點擊保存。

（1）選擇核定征收率。

（2）選擇核定開發成本

2.點擊推送，逐步完成土地增值稅核定清算審核流程。

3．進入菜單界面【功能菜單】—【管理服務】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（五）（從事房地產開發的納稅人清算方式為核定征收適用）】

辦理人員進入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應的土地增值稅項目編號，點擊<確認>按鈕。

4．系統根據土地增值稅清算核定表的信息自動帶出申報表的內容。申報信息數據欄除了減免金額，其他的都不允許修改。

5．點擊【保存】按鈕，申報成功。

注意事項

1.如果該項目未做土地增值稅清算核定，會提示“請先做‘土地增值稅清算核定’流程,否則不能進行申報！”

2.要先做土地增值稅核定清算稅種登記。3.核定開發成本方式仍在查賬清算表中操作。

6.土地增值稅納稅申報表

（四）（從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售適用）

操作步驟

1．操作路徑：【功能菜單】—【管理服務】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（四）（從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售適用）】

辦理人員進入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，點擊項目編號回車，彈出土地增值稅項目信息選擇界面，選擇相應的土地增值稅項目編號，點擊<確認>按鈕。

2．選擇主附表樹下拉菜單的清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表，錄入相關的申報數據。

3.選擇下拉菜單欄土地增值稅納稅申報表

（四）（從事房地產開發的納稅人清算后尾盤銷售適用），錄入相關申報數據。對于不同清算方式的房地產項目，其申報表邏輯設置不同。

（1）查賬清算項目，其適用稅率按邏輯計算后確定。

（2）核定清算項目，其適用稅率為核定清算率。

注意事項

1.土地增值稅尾盤銷售申報表要先做土地增值稅稅種登記。

２.原按已查賬清算稅負率作為尾盤銷售適用稅率的方式已不能操作。

7.土地增值稅納稅申報表

（三）（非從事房地產開發的納稅人適用）操作步驟

1.操作路徑：【功能菜單】—【管理服務】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（三）（非從事房地產開發的納稅人適用）】

辦理人員進入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，錄入所屬起止時期，點擊稅源標志下來菜單，選擇土地稅源編號或房源編號，點擊<確定>按鈕：

2.選擇征收品目、扣除項目金額合計類型：提供評估價格或提供購房發票，輸入相應的申報數據。符合減免稅優惠條件的選擇減免性質代碼，輸入減免稅額。

3.點擊【保存】按鈕，申報成功。

注意事項

1.非從事房地產開發申報要先做稅種登記。

8.土地增值稅納稅申報表

（七）（非從事房地產開發的納稅人核定征收適用）

操作步驟

1.完成非房地產開發企業納稅人土地增值稅核定流程。操作路徑：進入菜單界面【功能菜單】—【管理服務】—【文書管理】—【核定類】—【其他稅種核定】。辦理人員進入頁面，選擇核定期限起止、稅源標志及土地增值稅征收子目，錄入核定月征收依據，點擊保存。

2．進行申報頁面進行。操作路徑：【功能菜單】—【管理服務】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（七）（非從事房地產開發的納稅人核定征收適用）】

辦理人員進入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息，錄入所屬起，所屬期起必須與核定文書的所屬期起一致，點擊稅源標志下來菜單，選擇土地稅源編號或房源編號，點擊<確定>按鈕；選擇征收品目，申報表信息自動帶出應繳土地增值稅稅額。

３．點擊【保存】按鈕，申報成功。

注意事項

1.非從事房地產開發申報要先做稅種登記。

2.申報前必須做土地增值稅核定信息流程，如未做核定信息則提示：“該項目不存在土地增值稅核定信息（其他稅種核定（依職權）），請使用《土地增值稅納稅申報表

（三）》。

3.土地增值稅核定選擇的核定期限起止與稅源標志必須與申報表相關欄目相一致。

9.土地增值稅納稅申報表

（六）（納稅人整體轉讓在建工程適用）

操作步驟

1．進入菜單界面【功能菜單】—【管理服務】—【申報征收】—【申報】—【土地增值稅申報】—【土地增值稅納稅申報表

（二）（納稅人整體轉讓在建工程適用）】

辦理人員進入申報頁面。在申報界面中輸入納稅人識別號，按回車鍵，帶出納稅人登記信息。點擊稅源標志，彈出土地稅源和土地增值稅項目兩個備選框。

（1）選擇土地增值稅項目。

（2）選擇土地稅源。

2．錄入相關的申報數據。

3．點擊【保存】按鈕，申報成功。

注意事項

1、需進行土地增值稅稅種登記。

第四篇：地下車位不同處置方式的涉稅分析

房地產開發企業地下建筑不同處置方式的涉稅分析

房地產企業開發的地下車位主要有兩種形式：一是非人防地下車位。根據《物權法》及法律規定，項目建筑工程規劃許可證標識的不屬于人防設施的地上或地下面積。由房地產企業投資修建的地下車位，房地產企業可享有占用、使用、收益和處分的權利。其中又包括單獨建造的地下建筑與作為公共配套設施而規劃建造的地下建筑；二是人防地下車位。項目建筑工程規劃許可證標識的屬于人防面積的，該人防地下面積的權屬單位為政府或市、縣(區)人防辦公室，房地產企業在和平時期有管理和使用的權利，房地產企業無權出售。因此，不同建造方式的地下車庫，稅務處理也會有所不同。

一、單獨建造的地下車庫

房地產企業利用地下基礎設施形成的停車場所，產權歸房地產企業所有的，同建造開發成本一樣，應作為成本對象單獨核算。

（一）對外出售

對外出售的地下建筑應作為銷售不動產處理，開具銷售不動產發票。收入與成本單獨設帳，符合收入確認條件時計入“主營業務收入”、同時結轉開發產品的地下建筑部分的相關金額計入“主營業務成本”等科目。

主要涉及營業稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅。（1）營業稅金：按銷售不動產征收，稅率為5%。

（2）土地增值稅：單獨確認收入及增值額，并按非普通住宅計征土地增值稅。對土地增值稅清算前取得的銷售非人防車位使用權收益，納入房地產銷售收入，預征土地增值稅。納入土地增值稅清算范疇的非人防地下車位收益與其對應的成本應遵循配比原則。

（3）印花稅：簽署的房地產交易合同，屬于“產權轉移書據”征稅名目，按合同所載金額0.05%計稅貼花。

（4）企業所得稅：與銷售住宅等地上建筑物的所得稅處理相同。

（二）分期租賃 房地產開發企業與使用人簽訂車庫(位)租賃合同，明確約定租賃期限，按月(季、年)定期收取一定數額租金的，租金收入與出租成本應單獨設帳，開具租賃業發票，計入“其他業務收入”、“其他業務支出”科目。

主要涉及營業稅、企業所得稅、房產稅、印花稅、土地使用稅。

（1）營業稅：對于經營租賃取得的租金收入，在取得租金收入時一次性繳納，按租賃業稅率5%計算繳納營業稅。

（2）房產稅：按照出租地上建筑物的有關規定計算征收房產稅，即以租金收入為計稅依據按12%從租計征房產稅，并實行按年征收、分期繳納。

（3）印花稅：房屋租賃合同屬于印花稅納稅范圍，應按合同總金額的0.1%繳納印花稅。

（4）土地使用稅：單獨建造的地下建筑應按應征稅款的50%申報城鎮土地使用稅。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。

（5）企業所得稅：企業應在合同約定承租人應付租金的日期確定租金收入，按租金收入扣除不動產折舊及相關稅費后的所得按25%繳納。

另外注意：房地產開發企業買受人簽訂車庫(位)長期或無期限使用權轉讓合同，且合同價款相當于同一小區或同一地段的車庫(位)銷售價格的，不屬于租賃業務，應視同銷售，按銷售不動產征稅。

（三）自用地下車庫

自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業自用開發產品相同，在自用時將開發產品—地下車庫轉為“固定資產”，并計提折舊。

（1）房產稅：自用部分按財稅〔2005〕181號相關規定按房產余值計征房產稅。屬于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。屬于完全建在地下、不與地上建筑相連的，工業用途房產，以房屋原價的50% ~ 60%作為應稅房產原值；商業和其他用途房產，以房屋原價的70% ~ 80%作為應稅房產原值。稅額計算如下：

應納房產稅=應稅房產原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2%（2）土地使用稅：同出租處理相同。

二、房地產企業根據規劃建造地下車庫

房地產企業根據規劃建造的作為小區配套設施的地下車庫，性質屬于非營利性的公共配套設施，其建造成本計入“開發成本—公共配套設施”等科目，最后分攤至可售面積成本中。

此種情況下，地下設施的產權應歸屬全體業主所有，一般情況下不存在房地產企業對外銷售的情形。

主要涉及土地增值稅、企業所得稅、房產稅。

（1）土地增值稅：關鍵是地下車庫的成本費用扣除問題。產權屬于全體業主或用于非營利性社會公共事業的地下設施應屬于小區的公共配套設施，其成本應按規定由可供銷售面積（包括地下）分攤。對可售地下建筑面積，在計算土地增值稅時，如果屬于單獨建造的、具有獨立使用功能的地下建筑物，應分攤土地成本，一般是占地面積法或者建筑面積法；如果屬于為建造地上建筑物而形成的、不具有獨立使用功能的地下基礎設施，則不分攤取得土地使用權支付的金額，開發成本中除了地上面積的專屬成本（如地上建筑特定的裝修、室內綠化成本等）外，一律在地上與地下可售面積之間平均分配。有關成本計算如下：

地下面積應分攤的單位面積成本=（項目總決算成本-地上面積專屬成本）/（地上面積+地下面積）+地下面積專屬成本/地下面積

地下設施總成本=地下面積*地下面積分攤的單位面積成本

（2）企業所得稅：不存在單獨核算成本問題，取得收入（出售或出租）即計入收入征收企業所得稅，不再有開發成本與之配比，（3）房產稅：按照自有房產余值的1.2%從價計征房產稅，并實行按年征收，分期繳納。允許先將房屋原價（即“固定資產”記載科目）乘以一定比例求得房屋計稅原值。

應納房產稅（年）=應稅房產原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2% 如果變相利用地下基礎設施建造地下車庫對外出售的，應將地下車庫單獨作為一個成本對象進行核算，按照國稅發[2009]31號規定處理。

三、房地產企業把地下人防設施作為地下車庫

人防地下設施是指項目建筑工程規劃許可證標識的屬于人防面積，該人防地下面積的權屬存在一定爭議，不過傾向于為政府或市、縣(區)人防辦公室。建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以在移交當期扣除。房地產企業在和平時期有管理和使用的權利，房地產企業可以將人防設施改為停車位出租獲得收益，但無權出售和辦理產權證。

（一）出租

人防工程移交后，房地產企業通常在簽訂租賃合同并領取人防工程使用證后，將人防工程租回，改為車庫后對外轉租。

（1）營業稅：對于這部分租金收入，應按照租賃業征收營業稅。

（2）土地增值稅：出租不動產不繳納土地增值稅，其成本費用也不能計入扣除項目。

（3）房產稅：由于地下人防設施不屬于房地產企業 的資產，如果將其出租，對于轉租收入是否征收房產稅，目前國家沒有統一明確的政策，主流做法是轉租收入不應當繳納房產稅。

（4）企業所得稅：租金收入應按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，就是說在按照合同規定收到款項的時候一次性確認為收入，同時，可以將支付給人防部門的租金和改造的費用配比扣除計算企業所得稅。

（二）轉讓永久使用權

這是實務中征納雙方存在爭議的問題之一。房地產企業的租賃方式屬于轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，應視同銷售建筑物。對取得銷售收入應繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅。受讓方不能辦理車位產權手續，不需要繳納車庫契稅。

[法律依據]：

《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號）規定：自用的地下建筑，按以下方式計稅：①工業用途房產，以房屋原價的50% ~ 60%作為應稅房產原值。應納房產稅=應稅房產原值×［1-（10% ～ 30%）］× 1.2%。②商業和其他用途房產，以房屋原價的70% ~ 80%作為應稅房產原值。應納房產稅=應稅房產原值×［1-（10% ～ 30%）］×1.2%。③對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。

《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第四條規定：關于地下建筑用地的城鎮土地使用稅問題：對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規定征收城鎮土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第十七條規定：屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈送與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。第三十三條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(2006)187號)第四條第三款的規定，建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

《國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的批復》（國稅函[2005]83號）第一條規定：對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業－租賃業”征收營業稅。

第五篇：自行清算土地增值稅申報鑒證報告

自行清算土地增值稅申報鑒證報告

××鑒字[××]××號

（委托單位）：

我們接受委托，對貴公司××項目自行清算土地增值稅申報事項進行審核。及時提供會計資料和與該項目相關的資料，并保證其真實性和完整性是貴公司的責任，我們的責任是對貴公司××項目土地增值稅清算所有重大事項的合法性、合規性和準確性發表鑒證意見。在審核過程中，我們恪守獨立、客觀、公正的原則，依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、江蘇省地方稅務局[2004]241號《江蘇省土地增值稅清算管理辦法》、財政部、國家稅務總局財稅[2006]21號《關于土地增值稅若干問題的通知》等有關規定，按照《土地增值稅納稅清算鑒證業務規范》的要求，實施了包括審查會計記錄、抽查支持土地增值稅金額的證據等我們認為必要的審核程序。

經審核，我們認為：貴公司××項目已具備土地增值稅清算條件，截至200×年×月×日轉讓房地產收入總額××元。扣除項目金額合計××元，其中取得土地使用權支付金額××元，房地產開發成本××元，房地產開發費用××元，與轉讓房地產有關的稅金××元，財政部規定的其他扣除項目××元。該轉讓項目的增值額××元，增值率×%，適用稅率×%，應繳土地增值稅額××元，已預繳××元，應補（退）的土地增值稅為××元。

本鑒證報告僅供貴公司自行土地增值稅清算向主管稅務機關申報時使用，不作其它用途。非法律、法規規定，鑒證報告的內容不得提供給其他單位或個人。

附件：

1、鑒證報告說明

2、土地增值稅納稅清算審核表

3、稅務機關要求附列的其它資料

4、稅務師事務所執業資格證書復印件

××稅務師事務所（蓋章）

中國注冊稅務師：（蓋章）

地址：××

報告日期：××年××月××日

附件1：

鑒證報告說明

一、委托單位基本情況

公司成立時間、投資方、注冊資金、注冊地、法定代表人、項目概況（名稱、坐落地點、批準手續、開發面積、竣工驗收面積、開工完工時間等）

二、主要會計政策

三、審核情況

（一）××項目總建筑面積××㎡，已出售××㎡，已出售的開發產品占總建筑面積××﹪。尚未出售的開發產品目前現狀。

（二）銷售收入

1、轉讓房地產收入，應包括貨幣收入、實物收入及其他收入，截止200×年 ×月×日，共實現銷售收入××元。

2、視同銷售的事項、內容及計價的確認。

對上述1-2項的調整事項作出說明。

（三）開發成本

1、土地出讓（轉讓）金；

2、土地征用及拆遷補償費；

3、前期工程費；

4、建筑安裝工程費，包括甲工料；

5、基礎設施費；

6、公共配套設施費；

7、開發間接費。

對上述1-7項的調整事項作出說明。

（四）開發費用

利息費用、管理費用、銷售費用。對下列處理作出說明

1、可提供金融機構貸款證明、利息能單獨扣除的處理；

2、不能提供金融機構貸款證明、利息不能單獨扣除的處理。

（五）財政部規定的加計扣除

關注成本中是否包括不允許加計扣除的事項

（六）相關稅金

扣除與轉讓房地產有關的營業稅金及附加

（七）補（退）土地增值稅

1、確認增值額；

2、計算增值率；

3、土地增值稅應交數；

4、應補（退）數。

四、其它需要披露的事項