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第一篇：城市房屋怎樣做到依法拆遷

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城市房屋怎樣做到依法拆遷

城市房屋拆遷，是當前群眾非常關心的一個熱點問題。依法拆遷，是維護被拆遷居民合法權益和社會穩定的基礎和保障。那么，目前涉及城市房屋拆遷的規矩主要有哪些呢？記者采訪了建設部住宅與房地產業司副司長沈建忠。

與拆遷相關的規定近期有何動態？

在我國，城市居民房屋受法律保護。目前，我國已形成以《城市房屋拆遷管理條例》為主的法規體系，但該體系仍需進一步完善。有的地方性拆遷法規和政策與國家法律法規不符，應進行全面清理和修訂。

目前，建設部正會同有關部門就進一步完善城市房屋拆遷管理法規政策開展調研，近期將出臺一個有關拆遷管理規范化的辦法。最高人民法院有關城市房屋拆遷的司法解釋已進入征求各有關部門意見階段。該司法解釋將突出體現保護被拆遷人的合法權益。

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城市房屋拆遷必須符合什么要求？

為什么拆，該不該拆，這是廣大被拆遷戶首先要問的問題。《城市房屋拆遷管理條例》中對拆遷有明確要求：城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。國務院總理溫家寶在十屆全國人大二次會議上作政府工作報告時指出：在城鎮房屋拆遷中，要嚴格依據城市總體規劃和近期建設規劃，合理確定拆遷規模。

總體規劃和近期建設規劃，是各地依據實際情況制定、經過立法機關表決的、具有法律效力的行政文件?，F在存在的問題是，一些地方沒有規劃，或者有規劃也形同虛設，“規劃跟著領導走”。國務院明確要求：根據各地的經濟發展水平、社會承受能力和居民的收入狀況，編制房屋拆遷中長期規劃和年度計劃；各級政府不得違反法定程序和法律規定，以政府紀要或文件代替法規確定的拆遷許可要件及規劃變更。

拆遷人須遵守哪些規定？

對城市規劃區內國有土地上房屋實施拆遷的單位，必須取得房屋拆遷許可證后，方可實施房屋拆遷。實施房屋拆遷前，拆遷人須向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設項

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目批準文件；建設用地規劃許可證；國有土地使用權批準文件；拆遷計劃和拆遷方案；辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。

拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請；房屋拆遷管理部門自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

拆遷管理部門能作為拆遷人嗎？

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。

房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

簽訂拆遷補償安置協議是怎么回事？

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《城市房屋拆遷管理條例》規定，拆遷人與被拆遷人應當就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，簽訂拆遷補償安置協議。政府行政機關不得干預或強行確定拆遷補償標準，以及直接參與和干預應由拆遷人承擔的拆遷活動。

拆遷補償安置協議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可依法向仲裁委員會申請仲裁，也可依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

達不成拆遷補償安置協議怎么辦？

拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照《城市房屋拆遷管理條例》規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

在什么情況下可以強制拆遷？

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被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

今年3月1日起施行的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》是對《城市房屋拆遷管理條例》中行政裁決和強制拆遷管理的細化，該規程對受理申請、做出裁決和強制執行的條件、程序、時限，裁決書的內容以及不服裁決的司法救濟程序等做出了詳細規定，并明確要求書面裁決和申請強制執行必須經房屋拆遷管理部門領導班子集體討論決定；增加了行政調解程序；建立了拆遷聽證制度；確立了拆遷補償安置標準的裁決原則；完善了拆遷裁決的司法救濟程序。

房屋拆遷貨幣補償金額如何確定？

《城市房屋拆遷管理條例》規定，房屋拆遷貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由各省、自治區、直轄市人民政府制定。

建設部制定的《城市房屋拆遷估價指導意見》要求：房屋拆遷評估須依法按程序進行。房屋拆遷估價必須具有房地產價格評估資格。

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確定拆遷估價機構應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系的或者是拆遷當事人的，應當回避。拆遷估價機構在房屋估價時，要參照房地產市場交易價格和市、縣人民政府或其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行評估。并將分戶的初步估價結果向被拆遷人公示7日。

對房地產估價報告有疑問找誰處理？

拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，估價機構應當向其解釋估價結果產生的過程，拆遷當事人對估價結果有異議申請復估的，自收到估價報告之日起5日內給予答復；對復核結果仍有異議，可以向被拆遷房屋所在地的房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。

估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果的確定方式等估價技術問題，出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

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第二篇：城市房屋拆遷法律知識

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城市房屋拆遷法律知識匯編

什么叫房屋拆遷?

答：房屋拆遷是拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要，對在建設項目用地范圍內，依照有關法律、法規和規章的規定，依法轉移屬他人所有或使用的房地產權益的行為.它是房地產權益轉移的一種特殊方式。拆遷房屋的目的在于要取得該房屋所用土地的使用權。

拆遷人是指什么?

答：是指取得房屋拆遷許可證的單位。

被拆遷人是指什么?

答：是指被拆遷房屋的所有人。

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什么是房屋拆遷當事人?

答：拆遷當事人，是拆遷活動的參與者，包括拆遷人、被拆遷人與被拆遷房屋承租人。具體而言.拆遷非出租房屋，拆遷當事人是指拆遷人與被拆遷人;拆遷出租房屋.拆遷當事人是指拆遷人、被拆遷人和被拆遷房屋的承租人。

拆遷人的權利與義務有哪些?

答：拆遷人實施房屋拆遷的目的是為了依法獲取拆遷范圍內的土地使用權，進行開發建設活動，因此，拆遷人是拆遷項目的行為主體。拆遷人通過依法對被拆遷人的補償、安置、組織被拆遷人搬遷，對拆遷范圍內的房屋進行拆除后，即可獲取建設項目土地使用權。拆遷工作因拆遷人而起.因此，拆遷糾紛的主要貴任人是拆遷人。

被拆遷人權利與義務有哪些?

答：(1)在拆遷實施過程中，被拆遷人享有以下權利：①除受限制的補償方式外，被拆遷人有選擇補償方式，依法獲取拆遷補償與安置的權利;②享有與拆遷人平等協商、對話、簽訂拆遷補倦安，協議的權利;③享有對拆遷補償安里政策的知情權和對拆遷補償安置過程的監督權;④對房屋丈量、評估有異議時，有重新申請丈量、復核的法律咨詢s.yingle.com

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權利;⑤在協商補償安置過程中，與拆遷人發生糾紛而達不成協議的，有申請裁決的權利;⑥對裁決不服時，有提起行政訴訟的權利;⑦認為強制拆遷，將使自己的合法權益遭受無法彌補的損失時.有申請執行部門暫緩強制拆遷的權利;⑧對拆遷人拒不履行拆遷協議，侵犯自身合法權益時，有提起民事訴訟的權利。

(2)陣拆遷實施過程中.被拆遷人必須履行以下義務：①在協議書或裁決書規定的搬遷期限內完成搬遷;②及時提供被拆遷房廈的權屬、批建手續、租賃合同、營業執照等有關資料;③有配合公證機關、評偽機構、拆遷單位辦理證據保全、丈量、評估的義務;④對自己主張的事項負有舉證的責任。

房屋拆遷對拆遷單位(拆遷公司)有哪些要求?

答：對拆遷單位的基本要求是：掌握拆遷政策、熟悉業務，遵守職業道德，規范拆遷行為，操作程序要公平、公開、公正，補償安置情況必須張榜公布，接受群眾監價。要文明禮貌，保護被拆遷人的合法權益，及時解決拆遷糾紛.維護社會穩定。拆遷單位應向社會公布拆遷咨詢與投訴電話，配備一名專職信訪員，專職信訪員應定期深入房屋拆遷工作點，受理被拆遷人的咨詢與投訴，做好被拆遷人的思想工作，宣傳征地拆遷的法律、法規和政策。

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什么是房屋所有人和使用人?

答：房屋所有人既包括被拆遷房屋及附屬物的所有人，也包括被拆遷房屋及其附屬物的代管人、國家授權的國有房屋管理人;房屋使用人，包括對被拆除房屋及其附屬物有合法使用權的公民或法人。所謂國家授權國有房屋的管理人，一般是指當地房地產管理機關(本市即國土資源與房產管理局)，它管理的房屋又稱直管公房。還有各級政府、部門、企事業單位用于本單位職工居住的自建(自購)自管的房屋，又稱單位自管公房;所謂房屋代管人，代管有兩種形式―國家代管或代理人代管。國家代管是指“所有人下落不明又無合法代理人或所有權不清楚的私有房屋，由所在地房管機關代管”。代理人代管是指“城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或因其它原因不能管理其房屋時，可出其委托書委托代理人代為管理.代理人須按照代理權限行使代理權并服行應盡的義務”。

什么是房屋及其附屬物?

答：這里的房屋，是指能夠遭風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲放物品和進行其他活動的空間場所。既包括住宅房屋，如居民樓，也包括非住宅房屋，如廠房、辦公樓等;既包括公有房屋.也包括私有房屋。這里的附屬物，是指房屋的附屬建筑物和構筑物，如圍墻、煙囪、化糞池、門斗、水井等。

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實施房屋拆遷的主要工作程序有哪些?

答：(1)公布房屋拆遷補償安置方案和拆遷安置房基本情況;(2)組織被拆遷人進行房屋拆遷動員;(3)組織被拆遷人抽取商談流水號，進行平等協商并簽訂拆遷補償安置協議;(4)張榜公布房屋拆遷安置情況;(5)組織被拆遷人拆遷;(6)接受市房屋拆遷管理部門組織的驗收;(7)匯總資料，向拆遷人辦理移交手續。

房屋拆遷補償方式有哪幾種?

答：共有兩種：貨幣補償和產權調換。實行鼓勵貨幣補償的政策。

貨幣補償怎樣計算?

答：拆遷住宅房屋實行貨幣補償的金額=被拆遷房屋的建筑面積*(區位房屋補償價+被拆遷房屋的重置價結合成新+補貼金額)+紅線內空地面積*區位土地使用權補償價。區位土地使用權補償價按區位房屋補償價的30%計算。

什么是重置價格?

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答：是指上一年重新建造與所拆房屋相同結構、相同標準、相同質盤的房屋的價格。

什么是重置價結合成新?

答：重置價結合成新=重置價格*成新率。成新率根據房屋的結構、裝修、設備的完好程度及各類房屋的耐用年限進行綜合評定

什么是區位房屋補償價?

答：是指設定的標準房屋的市場評估價減去標準房屋的重置價結合成新的余額。

拆遷有產權糾紛的房屋如何補償?

答：房屋產權糾紛是指房屋的產權權屬不清或房屋所有權人未明確的。拆遷人在實施房屋拆遷時，遇到房屋產權有糾紛的應慎重處理。在拆遷公告有效期限內，一是由產權人之間進行協調，取得一致意見后.委托全權代表或共同與拆遷人商議有關拆遷補償事宜，并達成拆遷補償協議;二是產權人自行提請人民法院依法調解或判決，拆遷人依據人民法院的調解書或判決書作為補償安置的依據;三是在拆遷公告的有效期限內，糾紛未解決的，拆遷人應依照拆遷的有關規定辦理

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第三篇：城市房屋拆遷法律問題

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城市房屋拆遷法律問題

作為全國眾多拆遷糾紛案件之一，本案之所以在全國乃至于全世界引起轟動，原因在于剛剛結束的第十次全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》(以下稱《物權法》)，人們都在密切關注著這部新的所謂的保護公民合法私有財產的法律究竟能發揮什么作用。筆者試圖從該案出發，分析中國城市房屋拆遷立法、司法等現狀，并就存在的問題提出建議。

房屋拆遷;物權法;公共利益;

一.對于本案的誤解

如前所述，全國人民都非常關注這部具有歷史意義的《物權法》的頒布和實施，尤其是想通過該案的處理結果來檢驗這部法律的效用是否像想象的那么理想。本案當事人吳萍女士在接受記者采訪時就是手握一本《中華人民共和國憲法》(以下稱《憲法》)和《物權法》，法律咨詢s.yingle.com

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并聲稱要用《物權法》捍衛自己的權利。但是，《物權法》目前還未施行，等到2007年10月1日才能夠正式施行，因此，對于現在發生的糾紛，并不能援引《物權法》來判案。

二.中國城市房屋拆遷的相關法律法規規定及其程序

重慶的這起案件只是中國城市房屋拆遷糾紛的一個縮影，因此，本文試圖從目前城市房屋拆遷的整體法律法規規定及其程序開始分析。

《憲法》第十三條規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！薄锻恋毓芾矸ā返诙l第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”基于《憲法》和《土地管理法》中關于國家對城市單位及公民的房屋進行征收的相關規定，國務院于2001年頒布了《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《拆遷條例》)，就城市房屋拆遷的相關程序做出了具體的規定。首先，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。經主管部門審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當與被拆遷人“就補償方式

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和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議?！钡谝?，如果雙方當事人達成了拆遷補償安置協議后，被拆遷人在搬遷期限內拒絕搬遷的，“拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行?！钡诙绻p方當事人達不成協議，“經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行?！比绻氨徊疬w人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷?！北景讣闯霈F了前面所述的第二種情形，雙方當事人就拆遷補償問題一直未能達成協議，于是拆遷人依照《拆遷條例》相關規定申請主管部門裁決，并申請法院強制執行。最終在法院的主持下，雙方當事人達成和解協議。本案能有這樣的結局也算是被拆遷人的幸運，如果不是處在《物權法》剛剛頒布這樣的關鍵時期，恐怕那座高高聳立的“紀念碑”早已被強制拆除了。但是，就全國所有的拆遷糾紛以及今后可能發生的糾紛來說，筆者認為，還有更多的問題值得探討。

三.立法、司法及執法等存在的問題

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(一)立法問題：《拆遷條例》不合法

現在解決城市房屋拆遷糾紛主要的依據為《拆遷條例》，經過這幾年的發展，尤其是隨著2004年憲法修正案的通過，以及2007年《物權法》的頒布，保護公民合法私有財產的觀念已經深入人心，這部由國務院頒布的行政法規顯然已經跟不上時代發展的步伐，而且還違反憲法以及物權法的規定?！恫疬w條例》第七條規定，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。拆遷人取得拆遷許可證后就可以與被拆遷人談判解決拆遷問題。但是，這其中存在很嚴重的侵權行為：被拆遷人作為房屋的所有人和土地的合法使用權人，同時，國家卻在沒有對被拆遷人任何補償并收回土地使用權的情況下，將土地使用權又批準給被拆遷人，這種做法嚴重侵犯了被拆遷人的用益物權——土地使用權。《拆遷條例》做出這樣的規定違背了《憲法》及《物權法》“保護公民合法私有財產”的立法宗旨，從而也違反了《憲法》第五條第三款的規定：“一切法律、行政法規和地方性法規都不得同憲法相抵觸。”

(二)政府定位問題：政府既是當事人，又是裁判者，還是營利方

政府從被拆遷人手中征收土地，和政府把土地出讓給被拆遷人，法律咨詢s.yingle.com

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這是兩個法律關系。然而，目前政府普遍的做法是讓拆遷人直接和拆遷戶發生關系，從而實現政府轉嫁責任和風險。本來應該由政府先將土地使用權收回，然后再出讓給拆遷人，但是，按照《拆遷條例》的規定，政府先是將拆遷人與被拆遷人置于談判協商的位置，一旦雙方達不成協議，通常經過拆遷人的申請，政府又會以裁判者的身份出現，對該爭議做出行政裁決，如果當事人拒不執行，還可申請法院強制執行。當然，當事人可以在3個月內提起行政復議或者行政訴訟，但是，由于行政行為具有的特殊執行力，在這期間，即使當事人提起行政復議或者行政訴訟，也不能阻止法院強制拆遷。而且，根據《拆遷條例》第四條的規定：“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷?！保幢徊疬w人沒有不拆遷的權利，而且即使有異議也不能阻止房屋被拆遷。對于政府和拆遷人，做到程序上的合法性很容易，裁決，或者申請法院的強制執行。但被拆遷人不想啟動拆遷程序，就很難，沒有相應的程序保障。最后被拆遷人會感覺裁決判決，都是向著拆遷人和政府既定的開發意圖去的。

此外，政府出讓土地使用權給拆遷人，通常都是賺錢的，但是其并不會將所賺部分利潤分給被拆遷人;而拆遷人也是本著營利的目的而為拆遷，更難給與被拆遷人更多的補償。這就導致最終受害的總是被拆遷人。

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第四篇：城市房屋拆遷問題

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城市房屋拆遷問題

土地使用權是憲法確定的私有產權，在涉及對這種私人產權的征收、征用、拆遷時，就應當考慮補償。然而近年來，在城市房屋拆遷過程中，拆遷往往只是對房屋進行補償，不對土地進行補償，有關土地使用權的補償糾紛時有發生，從而影響了社會的穩定。此外，不合理的法定拆遷補償標準使得居民在缺乏合理依據的情況下根據自己喜好提出要求，一旦前人的要求得到滿足，后人會以此為依據提出更高的要求，這也致使拆遷方和地方政府承受了巨大的交易成本和財政負擔。

1、城市房屋拆遷的本質及其所涉及的土地問題

為了考察國有土地使用權的獨立產權性質，必須理解什么是產權。阿曼·阿爾奇安(1965)指出：“在任何社會里，資源的個人使用權(即產權)都能得到解釋，產權意味著對于其他人在資源使用方面做出的違背我意愿的選擇的一種保護”。E.G.弗魯博頓和S.配杰威齊(1972)認為：“產權不是指人與物之間的關系，而是指由物的存在及關于它們的使用所引起的人們之間相互認可的行為關系。產權安排確

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定了每個人相應于物時的行為規范，每個人都必須遵守他與其他人之間的相互關系，或承擔不遵守這些關系的成本?！?/p>

土地使用權雖然是不完全物權，但仍然是獨立的財產權利，具有對世性的特征。土地使用權者直接和不特定多數人發生法律關系，也都可以獨立地行使物權請求以保護自己的合法權利，也可以自主決定將該權利轉讓、出租或抵押，或在其權利上設定其他性質的物權。土地使用權人實施上述法律行為時，不受土地所有權人即國家及社會任何其它個體或組織的干涉。因此，土地使用權是其使用權人的一項獨立產權。

盡管城市的土地按照憲法規定屬于國家所有，但這些國有土地上建立了各種不同所有權的房屋，這些房屋是因為擁有國有土地使用權而存在的。城市房屋拆遷的直接目的在于國有土地使用權的流轉，被拆遷人的財產價值構成不僅涵蓋房產，更應當體現出土地的價值。從表面上看，拆遷似乎指向的是房屋，但其本質卻是在公權力干預下的平等主體之間土地使用權的產權交易。基于土地使用權的獨立產權性質，其流轉交易應依法實行有償轉讓，房地產開發及拆遷行為應當按照法律規定支付土地使用權出讓金、城鎮拆遷費等相關費用，以平等協商、等價有償的原則上取得土地使用權。

然而無論是相關法律理論，還是拆遷補償實踐，大多有意無意地

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偏離了拆遷的本質。長期以來，一些部門和單位宣稱拆遷方產權人購買的只是地上建筑物的所有權，利用地方規章和政策無視、模糊以至于抹殺公民合法擁有的土地使用權產權，不能給予被拆遷方公正合理的拆遷補償。因此，國有土地使用權產權的不明晰界定導致了對于受損失方不合理的拆遷補償標準，進而引發拆遷交易成本急劇上升、致使矛盾糾紛頻繁涌現，不利于社會的和諧發展。

2、土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升

“交易成本包括事前發生的為達成一項合同而發生的成本和事后發生的監督貫徹該合同而發生的成本”(R.Matthews，1986)。樊綱(1992)對交易成本的具體成本支出內容進行了劃分，本文所要分析的拆遷交易成本上升問題則主要涉及其中的議價成本，即為確定買者和賣者的真實要價而進行的討價還價過程，此外還應包括因無法達成合同而產生的訴訟賠償等方面的成本支出。

交易與交換，無論是物品的交換還是勞務的交換，說到底都是一種權利即“產權”的交換，也就是放棄對某一物品的產權換得對另一物品的產權。產權不明確，事實上從兩個方面使交易成本上升，一方面是造成交易對象之間發生議價博弈，雙方為追逐私利引起了“有形交易成本”的上升;另一方面，模糊的產權會阻礙交換行為的發生，導致交易規模的縮小，使人無法通過交易行為提高經濟效率，這一由

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產權不確定造成的效率損失，也被稱為“無形的交易成本”。下面就有形和無形交易成本兩個方面，對土地使用權產權不明晰界定引發的拆遷交易成本上升問題進行考察。

有形交易成本方面，假定拆遷方對其所致損失(包括房屋所有權和土地使用權)負完全責任，被拆遷方就沒有任何理由修改他們的安排，因為對被損害權益的賠償總是能夠替代他們損失的市場價值。但是，如果拆遷方抹殺公民的土地所有權即不用負完全賠償責任，他們就會堅持這一安排，這樣輪到被拆遷方設法減少損失，采取與拆遷方進行議價博弈的形式。進而，在議價過程中，居民往往具有更高的博弈資本，由于一旦對某個地塊進行拆遷，這個拆遷的程序是不可逆轉的，政府和開發商無論投入多大成本都必須將這個工作完成，此時，居民就不會擔心因為自己要價過高而使得開發商知難而退。因此，在后一種情形下即土地使用權產權不明晰的情形下，原先的拆遷補償標準名存實亡，被拆遷方不合理地提高補償要求，使拆遷方和政府承受了大大超出預算范圍的有形交易成本。

無形交易成本方面，當拆遷雙方就補償標準進行議價談判陷入僵局而無法達成拆遷協議契約，甚至引起雙方法律糾紛時，就產生了無窮大的無形交易成本。即當我們以“機會成本”的觀點來看該問題時，產權界定不清楚，事實上阻礙交易的實現，使任何交易成為不可能，事實上使潛在無形的交易成本無限大。

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從這個意義上說，明確界定產權，不僅是減少有形交易成本的前提，而且本身也減少了“無形的交易成本”。對于我們分析的城市房屋拆遷問題帶來的借鑒意義便是：承認并明晰界定被拆遷方應有的土地使用權產權，并為此建立公平合理的產權制度以保護公民的私人獨立產權，將會大大降低拆遷過程的交易成本，提高社會資源配置效率。

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第五篇：城市房屋拆遷條例

中華人民共和國國務院令

第305號

《城市房屋拆遷管理條例》已經2001年6月6日國務院第40次常務會議通過，現予公布，自2001年11月1日起施行。

總理朱镕基

二00一年六月十三日

第一章總則

第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。

第二條在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

第四條拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理?？h級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章拆遷管理

第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設項目批準文件;

(二)建設用地規劃許可證;

(三)國有土地使用權批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

第八條房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

第十五條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第十八條拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領)館房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

第二十條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。

第二十一條房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章拆遷補償與安置

第二十二條拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第二十三條拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十四條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。

第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十六條拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十八條拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

第二十九條拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

第三十條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。

第三十一條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第三十二條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

第四章罰則

第三十四條違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第三十五條拆遷人違反本條例的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第三十六條拆遷人違反本條例的規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

(三)擅自延長拆遷期限的。

第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第三十八條縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第三十九條在城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。

第四十條本條例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

物權法兩個相關司法解釋

——《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的征求意見稿。

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理業主建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經依法占有使用該專有部分的人，應當認定為物權法第六章所稱業主。

第二條具有構造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業主所有權標的物的建筑物內的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。

建筑區劃內的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施，應當認定為物權法第六章所稱共有部分。

前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業主共有的部分，但樓頂平臺根據規劃文件規定專屬于單個業主的除外。

第三條建筑區劃內根據規劃文件規定專屬于個人的綠地部分，應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

建筑區劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業主共有或者根據其功能應當為業主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“建筑區劃內的其他公共場所”。

建筑區劃內已經登記為全體業主共有或者雖未登記但系為保障業主建筑物區分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施

等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“公用設施”。但根據法律、行政法規規定

屬于其他權利人所有的除外。

第四條建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續后四年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的，應

當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”規定的情形。

第五條建設單位違反物權法第七十四條第一款規定，將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人，業主請求確認該行為無效的，應予支持。

建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規定承擔舉證責任。

第六條改變建筑區劃內按照規劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

第七條物權法第六章規定的面積和人數，按照下列方式確定：

(一)專有部分，按照建筑面積計算。

(二)建筑物總面積，按照不動產登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

(三)總人數，按照專有部分的數量統計。

(四)建設單位已經出售的專有部分，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分，按一人計算。

第八條因其他業主將住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。

第九條業主未經有利害關系的業主同意，將住宅改變為經營性用房，有利害關系的業主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

業主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規定處理。

第十條建筑區劃內經營性用房的業主或者占有使用人從事經營活動，嚴重影響其他業主的正常居住和生活環境的安全或安寧，受到損害的業主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十一條合法權益受到侵害的業主在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內，行使物權法第七十八條第二款規定的撤銷權的，應予支持。

業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律規定的程序或者超越其權限，業主請求撤銷的，應予支持。撤銷權的行使，參照前款規定處理。

第十二條對維修資金的籌集、使用情況，業主請求公布或者查閱的，應予支持。

第十三條業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

(一)已經選舉出業主委員會的，為業主委員會;

(二)沒有選舉出業主委員會，或者業主委員會怠于行使權利的，為業主大會或者業主。

有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。

第十四條建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等擅自占用建筑區劃內屬于業主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。

第十五條建設單位、物業服務企業等利用建筑區劃內業主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

第十六條業主違反法律、法規或者管理規約，實施下列損害共同權益或者他人合法權益的行為，當事人請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)損害建筑物外觀;

(四)違反相關規定進行房屋內裝飾裝修;

(五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲;

(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物業費;

(八)違反規定飼養動物;

(九)其他違反法律、法規或者管理規約，以及損害他人合法權益的行為。

第十七條業主或者物業服務企業等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業主就其專有部分提供必要便利的，應予支持。提供便利的業主請求恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十八條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條物業服務企業未按照物業服務合同約定履行維修、養護、管理和維護等義務，或者履行義務不符合物業服務合同的約定，業主委員會或者業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應予支持。

第二條物業服務企業拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業服務合同約定的維修、養護和維護等義務，或者經多次維修、養護和維護等仍不能達到物業服務合同

約定的標準，業主委員會或者業主自行或者委托他人對業主專有部分或者共有部分進行維修、養護和維護，請求物業服務企業承擔相關費用的，應予支持。

前款所稱專有部分、共有部分以及相關費用，以物業服務合同約定范圍為限。

第三條業主委員會或者業主實施妨害物業服務企業對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

第四條物業服務企業違反規定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，或者不當收取手續費、備付金等額外費用，業主委員會或者業主請求退還的，應予支持。

第五條業主委員會或者物業服務企業請求業主履行交納物業費的義務，業主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

全體業主根據物權法第七十六條的規定共同決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，業主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

第六條物業服務合同期限屆滿后，物業服務企業繼續進行物業服務和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業服務合同繼續有效，物業服務期限為不定期。一方請求解除物業服務合同的，應在三個月之前通知對方當事人。

第七條物業服務合同期限屆滿或者終止、解除后，業主委員會或者業主大會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房以及物業管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。

第八條物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。

因第三人侵權導致損害結果發生的，參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規定處理。

第九條車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當根據物業服務企業的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償

責任以及承擔賠償責任的范圍。業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任。

物業服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協議，按照相關合同或者協議約定處理。

第十條有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。

第十一條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

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城市房屋怎樣做到依法拆遷

第一篇：城市房屋怎樣做到依法拆遷

第二篇：城市房屋拆遷法律知識

第三篇：城市房屋拆遷法律問題

第四篇：城市房屋拆遷問題

第五篇：城市房屋拆遷條例

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