第一篇：商品房買賣合同注意事項

商品房買賣合同注意事項

根據目前市場碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭議的條款及注意事項，先總結一下幾條，大家可以參考一下。

1、簽合同前先查看政府相關部門頒發的《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》及營業執照；交房前應查看《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《消防安全合格證》。

2、主體。即房地產開發企業和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。

3、預售的商品房的基本情況，預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。

4、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。

5、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。

6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發企業的交房期限可以合理順延。

7、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。

8、房地產權的辦理屬于登記義務，辦理不應收取費用（除各項的過戶費、維修基金等國家要求交納的）

9、物業管理條款，要明確物業費所收取的項目為哪些，交房時應提前繳納幾個月的物業費，10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。

11、其他條款或當事人約定的條款。

12、注意開發商的廣告是否和合同上所要求的一致

13、針對付款方式、核算方式與開發商達成協議，并把雙方允諾的內容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發商設置過重義務，日后無法履行

14、對于付款延期，付款延期的違約責任，可以根據開發商延期交付房屋的違約責任書寫相同。

15、商品房質量，與開發商協定房屋的質量標準，應主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等；對于房屋交付使用時，其達不到質量標準的處罰方式由雙方協商作出明確規定；對于違約條款要明確到具體情況。

對于商品房的質量，應當與開發商約定的內容包括：墻體平直的標準；防水的標準，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水；表面裂縫的標準：即開發商承諾商品房內部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內表面的平整標準：即開發商承諾不在商品房內通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內表面的平整。采用的建筑材料應達到國家強制性標準等。

提示：主要查看六證、兩書、一照，這關系到產權過戶問題。

對于面積的計算方法：

1、設計為入戶花園、空中花園等建筑形式與陽臺相似的均按陽臺投影面積的一半計算面積

2、與陽臺相連，設計或實際建成為放置空調機等設備的構筑物，不計算面積

3、落地窗、凸窗、飄窗等，其規劃設計及現狀均與樓地面處于同一水平標高的，計算面積

4、公攤面積的計算，高層公攤系數一般在0.18～0.26之間：多層公攤系數在0.11～0.16之間。

5、國家規定商品房的面積誤差不得超過3%。

6、面積差異應對實際面積與合同標明的面積的誤差作出詳細的規定，以免交付使用時，對于誤差面積的核算方式與開發商產生糾紛。千萬不可僅以“多退少補、按實際面積為準”一筆代之

5、新房住房維修基金全國統一標準2%!

提示:對于面積主要注意公攤面積的計算，及公攤面積的比率，公攤具體包括那些。

違約責任與解除合同的約定

1、違約責任。包括購房一方不能依約支付價款的責任和預售方不能按時、按質、按量交房的責任。

標準合同第十五條遲延辦理產權證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算（小心開發商寫成：按購房全款的萬分之三承擔違約責任等相關文字）

2、對于交房日期、辦理相關證件的具體日期一定要用肯定的語氣，不得使用大概可能等含糊的語句，具體的日期必須約定好，如違約又如何，雙方可以協商，寫在補充條款里面。

3、雙方約定：如開發商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協議》的約定，購房人有權拒收房屋。并約定開發商因其違約行為所應支付違約金的數額或比例。同時，也可約定開發商限期更正或修復，如在規定的時間內達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。

提示：對于違約的條款，一定要說明具體的違約事件及違約金額等相關違約條件，不要傾向于開發商給予您補償多少，而要您解決此問題的實際問題。

1．購房人同樣應要求房開商在合同上注明，房屋交付使用時，用電已納入城市供電網絡，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。雙路供電的，則應讓房地產商在合同上寫明，房屋交付使用時具備雙路供電的條件。

2．供氣是最復雜的問題。入住后“沒氣”，意味著吃飯、洗澡等最基本的生活要求都不能滿足。但有的房開商會以煤氣、天然氣公司要求購房人入住基本達到70%、并且購房人裝修后經他們再驗收合格后才給通氣為說辭，延遲通氣或不通。對于“初裝修”房，房開商也完全可做好供氣管道，禁止購房人入住后進行改動，承諾房屋交付使用時有“氣”供應。如果做不到這一點，購房人至少應要求房地產商在合同上寫明，房屋交付使用時，供氣設施已入戶并與市政網連通，在入住后多長時間內有“氣”供應，并約定在通氣前，由房開商負責采取積極措施，解決購房人入住后因“沒氣”而造成的實際生活困難。

3．經營者不得在標價之外加價出售商品。另外，《廣東省城鎮新建商品房交易價格行為規則》第九條也明確規定：經營者不得在公開標明的商品房價格外加收任何費用，也不得在商品房交付使用時委托物業管理單位追加房價外的任

何費用。且依《廣東省城鎮新建商品房銷售明碼標價管理規則》第八條規定，商品房價格構

成中包括了有線電視網費、電話線路管理費、水電增容費、信報箱工料費等。業主在支付全

部購房款后，不應再承擔任何支付義務。而該公司在收取購房款后還要求

第二篇：簽訂商品房買賣合同注意事項

簽訂房屋買賣合同要注意啥？五個要點須記牢

一、房屋基本情況

1、房屋的面積：套內建筑面積、使用面積、公攤面積等。

2、房屋的使用年限：一般來說，住宅的土地使用期限是70年，而你要看的就是剩余的土地使用權年限。

3、房屋的地理位置：房子位于哪里，好具體到門牌號。

二、房屋產權情況

1、房屋性質：交易房屋是商品房、已購公房、經適房還是小產權房，這點必須明確。

2、產權情況：房子是否被抵押，如果已被抵押，抵押權人是誰，何時可以辦理解抵押手續等。

3、租賃情況：如果房子在被出售之前曾出租過，那就涉及到優先購買權的問題，這時就需要明確清楚租戶是否放棄了優先購買權，并好附有租戶簽署的放棄優先購買權聲明。

三、房款支付

1、房屋的成交價格：寫清楚房屋的成交價是多少，或者房款總額是多少。

2、房款支付方式：寫清楚是全款購買還是按揭購買，如果是按揭，什么時候付首付，什么時候付尾款等，同時也約定清楚貸款如未獲得批準的解決方式。

作為賣方，房款交付時間可以選擇以下幾個時間為節點： a．辦理完過戶手續后__個工作日； b．拿到買方全部首付款后__個工作日； c．拿到全部購房款__個工作日。此外，還要約定好房屋內物品歸屬，交接水、電、暖、燃氣等費用情況，以及交付當日發生的費用由哪一方承擔。

3、家具家電的處理：如果雙方約定用家具家電抵扣房款，那就需要寫明室內家居家電的折合金額，對于貴重以及需要搬走的東西可在補充協議中詳細說明。

四、違約責任

房產交易中常見的違約情況主要有以下幾種：

1、如果賣方逾期交房該怎么辦？

2、如果買方貸款未被批準該怎么辦？

3、如果賣方未遷移戶口該怎么辦？

4、如果買方延期支付房款該怎么辦？

五、稅費繳納

二手房交易的后環節就是繳稅過戶，針對繳稅過戶必須在合同中約定兩點：

1、各項稅費應該由誰繳納？

2、如果一方不按規定繳納稅費該怎么處理？

第三篇：簽訂商品房買賣合同注意事項

簽訂商品房買賣合同注意事項

商品房買賣合同共列出了若干條，其中有許多空白和選項需要雙方當事人選擇和填寫。為了最大限度地保護購房人自己的合法權益，在選擇和填寫相關內容時一定要認真審慎地對待。

第一、合同開始的雙方當事人項。關于“出賣人”和“買受人”的所有資料都要完整填寫，不可有空項。如果出賣方有“委托代理機構”或買受人有“委托代理人”，除要認真填寫相關內容外，還要有合法有效授權委托書“。如果是父母（或其他監護人）代理未成年子女（人）簽訂《商品房買賣合同》的，必須具備經公證的代理買受人是該未成年人監護人的證明文件。

第二、合同第一、二條中的所有填空均應填寫。填寫的內容要與審查的土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃和施工許可證、商品房預售許可證等相應文件的內容、時間、文號相一致。

第三、合同第三、四、五條在審查和填寫時需要注意的是要結合所買房屋的實際狀況弄清建筑面積、套內建筑面積、使用面積的概念和相互關系，具體了解有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成是否合理合法，分攤的比例關系是怎樣的。對合同約定的面積一定要心中有數，對收房時可能發生的面積上的變化要預先有防范，并在合同中予以明確約定。

第四、合同第八、九條是有關商品房交付問題。這里需要注意的是，通常情況下交付期限應以建筑工程竣工驗收備案表的取得為準。遇有特殊情況需告知買受人的，一般應在盡可能短的時間內告知。按逾期交房的時間分別處理的時限通常以60日劃分。確定違約金的比例要適當，如果定得太低，就可能影響其約束力。其他條款涉及違約金的，也應考慮這方面問題。

第五、第十四條，出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾中，除明確水、電、暖于入住時正常開通外，其他如燃氣、電話、寬帶網等，如有可能也應做出明確約定。

第六、第十七條中有關商品房所在樓宇的屋面和外墻面使用權問題，根據《物業管理條例》的規定，其使用權和收益權應歸物業的全體業主所有。不經業主同意，出賣人無權使用。

在合同的選項的填寫時，除以上提到的事項外，還有不少需要注意的問題。為穩妥起見，購房者最好還是請有經驗的專業律師為自己把關。

商品房買賣合同除主合同外，還包含四個附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明、裝修設備標準和合同補充協議。附件一般附在買賣合同的最后，容易被購房者所忽視，而被不法開發商所利用。事實上，由于主合同只能采用法定的統一文本，所以合同的附件就顯得尤為重要。

第四篇：商品房買賣合同補充協議注意事項

如何簽定購房合同補充協議 09年03月14日

由于標準的購房合同條款的局限性，幾乎每一份購房合同都要簽訂補充協議。標準的購房合同由于是國家有關部門制定的，條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發商制定的，往往會限制購房者的權利，甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益：

1、關于不可抗力：導致發展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明，發展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任，對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發展商給予一定數額的經濟補償。

2、關于分攤建筑面積：作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管《北京市商品房銷售面積計算及建筑面積分攤暫行規定》等法規作了明確規定，實際操作中個別發展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關規定，認真審核發展商在補充協議中列明的分攤范圍，對不符合法律規定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當發展商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任。

3、關于裝修標準：對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以最大限度地保護自己的利益。

4、房屋所有權證辦理的時間。盡管從表面上看，房屋所有權是由房地產管理部門頒發的，與發展商并沒有直接的關系，不應構成其義務。但在實踐中，房屋所有權權證頒發的延遲往往是由于發展商手續不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。因此需要讓發展商作出相應的承諾，保證在規定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證，否則應承擔一定數額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發商承擔由此給購房者造成的經濟損失。

5、貸款辦不來怎么辦？由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴發展商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協議中分清責任，如果由于開發商原因導致貸款得不到批準，則購房者可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。

6、關于保修責任。有關房屋質量的保修責任，國家及北京市已經作了明確規定，在此不再贅述。值得購房者注意的是，在北京市新增樓盤中，部分采用了通過燃氣系統獨立供暖的方式，而不再通過市政熱力管線集中供暖。由于提供該種燃氣系統的大多為德國、意大利等國外廠商，地域分散、國內售后服務網點較少，加之該種系統設計壽命較長(一般為十年左右)，更增加了購房者在使用上述供暖系統中保修和維修的困難。因此，最好在補充協議中將開發商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發商在購房者聯系不到廠商的情況下保證正常供暖，并負擔一定的維修費用。

7、關于開發商在促銷過程中的承諾。為配合商品房的銷售，開發商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區環境、會所、托幼、學校、醫院、停車位、物業管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現，必定會使購房者的期望值大打折扣。對于開發商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，一一在補充協議中予以落實，并明確開發商違反該約定的違約責任。

第五篇：商品房買賣合同簽約注意事項(精)

商品房買賣合同簽約注意事項

根據《合同法》、《物權法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規，按照平等、自愿的原則，雙方當事人簽約合同時應注意下列內容：

一、合同當事人的相關資料：本條款內容據實填寫，特別是身份證號、聯系地址、聯系電話等，這是雙方聯系暢通的基礎。當聯系信息發生變更的，應以書面通知變更為準。買受人為多人時，應約定所占產權的比例，并且指定一個或多個為聯系人。

二、項目建設依據、銷售依據：根據售樓現場公示內容認真核對，據實填寫。

建議雙方在空白行處根據【國有土地使用證】約定買受人所購房屋分攤土地的使用年限。

三、商品房的基本情況：主要是依據規劃部門批準建設的商品房的位置、戶型、面積、陽臺等，本條款需注意的是:

1、預售期房的面積是預測面積，可能和產權登記面積存在誤差，現售房屋的面積為實測面積，即產權登記面積。

2、建筑面積的約定應在附件二中對分攤的情況給予說明，依據測繪報告如實填寫。明確參與分攤的部位名稱、大致位置等，分攤方式是按比例分攤、協議分攤兩種方式。

四、付款方式的約定：一般有三種：一次性支付、分期支付、按揭貸款支付。一次性支付、分期支付相對比較簡單，按揭貸款支付方式較為復雜，容易出現糾紛，應進行詳細約定：

1、首付款支付的時間和數額，剩余房款的數額和貸款方式。

2、因買受人或出賣人的原因導致未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數額的，雙方約定違約責任及解決方式。

3、出賣人為買受人貸款而提供階段性擔保的有關約定。

4、因非雙方原因，導致未能獲得銀行貸款或少于申請貸款數額的，雙方應就具體付款方式另行約定，且不得排除解除合同的權力。

本條款需注意的是買受人應當提前掌握貸款銀行的貸款政策，確保自己符合貸款要求，避免承擔違約責任。

五、面積差異處理：

面積差異處理主要是指以建筑面積或套內建筑面積作為計價方式，在合同中約定面積與產權登記面積發生差異時的處理辦法。面積差異處理依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條、《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號第二十條的有關規定進行約定。建議合同雙方選擇第二種處理方式即按法定原則處理面積差異。轉