關于7#、8#逾期交房應對預案
一、本溪競品項目逾期交付實例及當地慣常處理手法
1.本溪當地項目晚交房實例
開發項目
延遲交房時間
甲方賠償方式
客戶態度
世福佳苑二期
半年
不按合同約定賠錢，只免半年物業費
對賠償方式不滿，并多次到甲方處追要
新家園
1個月
按合同總價的萬分之一賠償
不斷到甲方辦公地點追要
實華項目
3個月
按合同的萬分之一賠償
多次到甲方處追要
富虹太子城
2年
總房款萬分之一賠償
有部分客戶要求退房。
碧水云天
2年以上
約客戶單獨面談，賠錢或免物業費
對長時間不能交房不滿
2.延遲交房影響影響：
1)
客戶口碑傳播力度較大，對項目產生惡劣影響，不利于后期產品銷售
2)
客戶屢次到甲方辦公地點上訪，影響辦公秩序。
3.當地開發商管用解決手法：
本溪開發商在延遲交房時一般都會按照與客戶在合同中約定的條款進行賠償。賠償方式主要為經濟補償，通常為總房款的萬分之一；另外有部分開發商不按照合同辦事，只贈送物業費，強迫客戶接受單獨擬定的賠償方式。
4.客戶態度：
客戶在得知延遲交房后通常會多次到開發商處找領導解決賠償問題并確認交房時間。根據客戶的訴求不同，通常分為以下幾種類型
1)
按合同進行約定賠償
2)
無理取鬧，期望獲得更多實際利益
3)
退房
客戶比較能夠接受按照合同約定的方式進行賠償。
二、7#、8#樓客戶摸底情況
1.在已調查的客戶中，問題客戶12組，關系戶23組，老帶新9組，其余客戶為普通客戶。
無合作商和抵債房源。各類型客戶所占比例如下：
2.置業顧問摸底情況：
1)
大部分客戶能夠接受合同約定的按照每日總房款的萬分之二進行賠償
2)
部分關系戶、問題客戶不是賠錢能解決問題，需要額外加以人文關懷安撫客戶情緒
三、逾期交房信息釋放時機、判斷依據及釋放口徑
目前尚不能確定交房逾期時間。
1.釋放時機：合同約定的交房期限前1個月。
2.判斷依據：
1)
從時間上來講，透露給客戶逾期交房時間越晚，對項目本身越有利，項目所受影響越小，便于集中解決客戶的訴求問題。
2)
2013年的產品推售期提前，使大規模的銷售避開交房通知日期，以爭取更多客戶。
3)
客訴解決安排在三江大廈獨立辦公室，避開銷售現場，較少對銷售的影響。
3.釋放口徑：
1)
采用了更先近的施工工藝和建筑材質，質量更好，但工程時間加長，影響了交房時間。
2)
復雜的地基情況，收到不可控力的影響而延長工期
3)
12年夏季雨水比往年偏多，影響正常的工程進度
4)
可以按照合同約定的賠償方式為業主賠償
四、不同類型的客戶訴求和解決方案
1.客戶情況：
1)
根據對客戶的摸排情況，購買本項目的客戶主要以改善居住、父母養老為主要目的。有少量的投資客戶，剛需以及婚房幾乎為零。無動遷戶。關鍵在于處理問題客戶。
2)
在調查的全部客戶中，絕大部分客戶不愿意退房，只是希望甲方能給一個確切的交房時間以及解決辦法，通過以下的解決方案可以滿足客戶的需求。只有很少部分客戶意向退房。
2.對于逾期超過一個月以上的，客戶不準備退房的各類型訴求的解決方案：
1)
改善性客戶、養老客戶（家里有多套房產，不急于居住）：
可按照合同約定的賠償方式支付違約金，同時以良好的服務態度安撫客戶情緒。
2)
其他普通型客戶（急于居住類型）：
客戶認為合適房源，可申請調房。或按照合同約定的條款退房。
3)
問題客戶
除在合同中約定的補償條款之外，可以視情況由銷售經理出面給予減免半年或一年的物業費。
或與客戶協商客戶提出的其他處理辦法。
3.對于逾期超過一個月以上，客戶要求退房的解決辦法
1)
成立應對小組，一對一邀約客戶協商解決辦法，減少客戶退房量。
2)
在客戶不退房的前提上，除支付違約金，額外贈送1-2年的物業費。或滿足根據客戶的其他的合理要求
3)
為避免退房客戶將額外獲得的優惠告知其他客戶，需要簽訂保密協議，出現問題依法追究其責任
4.人力解決：
為避免在7、8月份交房籌備期產生人員不足的問題，可以制定全員營銷的一貫策略。由營銷、行政、物業、財務、代理公司人員分別組成不同小組，分工協作。
1)
成立專門的客戶安撫小組，由總經理任組長，營銷部和行政部負責人任組員，專門負責7#、8#的客訴解決。
1)
組成交房籌備小組，由營銷部分責任、策劃師、物業、代理公司共同負責交房工作。
五、應對方案的經濟測算對比
以延期交房12個月(365天)為測算依據
應對方法
合同總額
支付違約金
支付違約金
87,579,248.00
6,393,285.10
調房
7#、8#價位在園區內較高，換房后合同總價會減少。減少金額以實際換房數量為準，但不會損失違約金
贈送物業費
按照處理20組問題客戶情況，除了支付違約金外，還需要額外支付價值6萬元的物業費安撫客戶情緒。
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