基于房地產市場供求視角促進房地產經濟發展

近年來，為了遏制房地產泡沫的再次升溫，我國政府出臺了眾多相關宏觀調控措施，如控制土地供應、限制銀行資金投入、進行房地產法規執法檢查等。但由于我國傳統房地產宏觀調控理論自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我國的房地產宏觀調控體系從理論上看近似完美，但過于注重日常化的管理，不能很好地適應緊急狀態下的調控需要。另一方面，我國的房地產宏觀調控理論可操作性欠佳，導致政府在房地產危機出現時無所適從。其后果是每當房地產泡沫呼聲響起，政府就祭起土地、金融、法規等三面大旗，這種權宜之計不僅使地方政府、房地產開發商產生了“狼來了”的心理，也會對國民經濟的健康發展造成不利影響，政府宏觀調控的效果也大打折扣。

我國政府政策對房地產及其相關行業的影響進行研究基本始于20世紀90年代末，主要研究成果散見于各大經濟類、管理類的學術期刊上發表的學術論文，其中絕大多數是從經濟學的角度，以促進房地產業健康穩定發展為目標而進行的研究和探討。在研究對房地產業進行宏觀調控時，其中很重要的一個方面是控制房價的過快上漲，從這一角度研究宏觀調控政策。作者通過研究得出了地價盡管是房價的重要構成部分，對房價的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的，決定房價的因素是市場需求，而不是成本的結論；并據此提出了房地產宏觀調控的政策導向為：調控房地產市場，重點應調控房價；調控房價，必須控制投機需求。

一、完善房地產市場的供給體系

（一）加強有效供給

根據我國房地產供求現狀，由于商品房空置率較高，提高有效供給數量，減少無效供給是解決問題的關鍵所在。在供給總量中，一部分是適銷對路的有效供給，另一部分是滯存積壓的無效供給。要使房地產經濟走向配額均衡，關鍵之一在于減少無效供給，增加有效供給，而增加有效供給，關鍵還在于加快房地產產業結構的調整，盡快建立健全房地產市場體系，使價格信號得以迅速準確地發揮作用。另外，加大經濟適用房、廉租房的供求，為中低收入者提供住房保障。新加坡的一些住房政策可以為我國所借鑒。

（二）調整供給缺口

首先應當說明的是，在市場經濟中，房地產市場與其他商品市場、資金市場等都是緊密聯系在一起的，一個市場的供求關系的變化會影響到另一個市場供求關系的變化。因此，房地產供給缺口的緩和或消除僅僅靠房地產市場單獨采取調節措施是難以奏效的。雖然房地產供給缺口所表現出的是房地產商品市場的供不應求，從而對房地產市場采取調節措施是必要的，但如果其他市場的情況不變，那么房地產這一市場的變化并不能導致房地產供不應求現象的緩和或消失。因此，在房地產市場上，針對房地產商品供給的短缺，可以采取相應的調節措施。

二、完善房地產市場的需求體系

制止把房地產當作投資和投機對象的錯誤做法。如果房地產為居民純粹的消費品而非投機的載體，房價就不會在短期內大幅波動，只會隨著人口和收入的增加在一定時期內穩中緩慢上升。到后期人口逐步實現零增長，人口結構和生活水平基本穩定，歷年積累的住宅存量基本可以滿足穩定人口的需要，每年新增住房流量只是為了抵補存量的毀損和折舊，這時的房地產市場才是成熟的市場，這樣的發展模式才是健康的模式。