第一篇：中原：解讀《新國十條》新一輪房地產政策調控開始

中原解讀《新國十條》:新一輪房地產政策調控開始

政策調控背景：

1、今年經濟工作三大目標：調結構、防通脹、保增長，而房地產開發的賺錢效應成為經濟調結構的一大障礙。

2、高房價嚴重壓抑居民消費需求，使得巨大的消費潛力得不到釋放，同時削弱了國家刺激消費的政策效果。3、2009年房價超越2007年高位并持續上漲，高房價成為民生重大問題，政府調控房地產的決心非常大。

政策出臺起因： 1、2010年3月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%，環比上漲1.1%；市場無視政策調控，房價呈現持續上漲態勢；

2、“兩會”剛召開完，地王再出，高價地從一線城市向二三線城市蔓延，房價上漲預期加劇；與今年房地產政策調控的穩定市場預期目標背道而馳；

3、去年房地產市場銷售強力回暖，開發放緩，導致今年上半年供應持續偏緊，而累積的剛性需求旺盛，支撐房價持續向上攀升； 4、5月前后是樓市傳統的銷售旺季，在目前這樣的供需狀況、市場預期下，容易引起房價再次飆升，增加調控的難度。

政策要點細讀: 二套房貸規定史上最嚴厲----對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。

嚴厲打擊投機炒房----要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。

首次打擊異地炒房----對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

稅收工具正在成為房價調控的另一殺手锏----發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

房地產開發企業購地和融資受到嚴格監管----國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中，其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，證監部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。土地出讓方式有待改革----堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

清理預售房源打擊捂盤惜售----住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格，對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。

2010-2012年保障性住房建設規劃即將出臺----住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃（包括各類棚戶區建設、政策性住房建設），并在2010年7月底前向全社會公布。

政策評述: 縱觀“新國十條”，與年初的“國11條”對比，部分內容屬于重申強調，也有部分內容為新增或修改的條款，主要體現在需求的調控上，住房信貸政策收緊力度前所未有；而增加供給和市場監管的措施較之前基本一致。從需求調控去看，差別化信貸政策更加嚴格，對二套房貸首付提高到五成，貸款利率為基準利率的1.1倍；同時首套房貸如果購買90平米以上的首付要三成；另外，打擊投機購房的力度非常大，一方面首付的大幅提高，另一方面銀行可以根據情況暫停發放購買第三套及以上住房貸款；地方政府可以采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數；同時，政策中首次出現打擊異地炒房行為，對異地炒房者暫停買房貸款。除了信貸政策外，稅收政策也明顯加大調控作用，雖然沒有明確的稅收政策出臺，但本次政策已經釋放出房產消費稅或房地產保有稅的出臺預期信號。言外之意很明顯，就是如果目前的政策調控對高房價上漲還是不能起到抑制作用的話，稅收工具作為更強有力的殺手锏將隨后登臺。

“新國十條”出臺后，各部委、各級省市政府將陸續出臺相關配套執行細化政策，包括央行、銀監會加強房地產信貸管理、第二套住房的認定標準、第三套（含）以上貸款購房的首付及利率；財政部、稅務總局制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策；國土資源部改革土地出讓方式；住房建設部編制和公布住房建設規劃；同時，細化政策還要落地實施執行。可以認為，繼年初房地產政策調控后，新一輪更嚴厲的房地產政策調控在4月中旬拉開序幕。

對市場影響：短期簽約量激增，購房者趕搭末班車。

“新國十條”出臺前，在14日國務院常務會議上，相關信貸收緊的政策已經提前出臺，很多樓盤迅速反應，趕在銀行執行最新信貸政策之前催促客戶趕搭末班車，加快簽訂買賣合同。由于銀行系統內部宣稱這次政策銀行會很快執行，促使各大樓盤動作加快，在16-17日集中簽約，導致簽約量每天超過200套。

對市場影響：銀行快速反應，政策調控不留緩沖期，市場預期將快速改變。

4月16日，工行宣布即日起執行4月19日，農行宣布即日起執行其他銀行大部分也宣布從本周一（4月19日）起執行，最遲不超過周三。

在政策出臺前，由于供應的偏緊、需求的累積、地王再次活躍推升房價上升預期，房價預期穩定甚至有向上的態勢。政策出臺后，釋放出強烈的調控信號，市場預期預計將快速轉變，看空看跌的購房者逐漸增多，當市場預期開始轉變，帶來的是市場的觀望和購房者的延遲購房計劃，短期內市場陷入一種膠著狀態，市場分歧較大，市場等待趨勢明朗，整體市場成交預計在低位徘徊。依據量在價先的原理，隨著成交量的持續低迷，房價的調整壓力越來越大，最終會有部分開發商率先跳水。

對市場影響：信貸收緊購房首付門檻大幅提高。

對市場影響：整體購房需求大幅下降，觀望產生，需求壓抑。

目前東莞市場上購房客戶主要分為四種：

受影響最直接的是投資需求，當前政策重點打擊對象就是投機需求，其次是投資需求，東莞市場基本上沒有投機需求，主要以長線投資為主，追求出租回報，首付的大幅提高，大大打擊著他們的投資熱情；升級換代的換房需求在這輪政策調控中也受到抑制，在信貸收緊的大環境下，二套房貸的界定比較簡單，貸款購買第二套住房就是二套房貸，因此改善需求也屬于二次置業的范疇，首付不低于五成；而對于購買力很強的改善需求，影響不大，他們主要購買的物業為豪宅，首付四成和五成差別不大，但購買力不是很強的改善需求，由于購買的物業總價比較高，首付增加一成壓力非常大；而對于恐慌性購房，由于目前政策改變了市場的預期，他們由看漲轉成看跌，觀望隨即產生；而正常的剛性自住需求，在目前的政策下購買90平米以下的中小戶型仍然能享受到首付兩成，這種情況政策影響比較小，但購買90平米以上的首付要三成，會有部分由于購買力不足而放棄購房或退而求其次，選擇90平米以下的戶型。

對市場影響：信貸收緊對首次置業影響面超過70% 2006年90/70政策出臺后，經歷三年多的發展，比重仍然是倒掛嚴重。90平米以上的供應在2009年新增住宅里占比超過75%（含別墅），普通住宅里90平米以上的比例也超過70%。而新政規定首次購買90平米以上首付不能低于30%，較之前政策寬松的時候要增加一成首付，置業門檻大大提高，政策對首次置業影響面超過70%。

對市場影響：信貸收緊對合拼戶型影響較大，市場影響面超過10%。

90/70政策經歷三年多的落地執行，由于東莞需求戶型偏大，開發商盡量在規避政策，因此合拼戶型的現象比較普遍，在市場上的比重也比較大，據2008-2009年的數據統計顯示，合拼戶型比重超過10%。合拼戶型其中有一套要作為二套房貸處理，按照新政規定，二套房貸首付不低于50%，最終使得購房首付門檻大大提高，影響成交。

對市場影響：二次置業60%的購房者都會受到影響。

根據東莞多個代表性項目的客戶匯總統計，多次置業客戶比重在50-70%之間，平均在60%左右。因此，二套房貸提高首付至五成，市場上60%的購房者將會受到影響。

對市場影響：東莞臨近深圳的片區、以深圳客戶為主的樓盤受影響較大。

本次政策調控中首次打擊異地炒房，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。因此東莞臨近深圳的片區如塘廈、鳳崗等鎮區，由于當中很多樓盤主要以深圳客戶為主，在目前的政策下當地的商業銀行有可能不放貸，同時這些人群多屬二次置業，首付的大幅提高，市場觀望情緒比較重。對市場影響：豪宅、自住中小戶型、商用物業、中心區地段物業受影響較小。

對市場影響：信貸收緊影響小戶型公寓投資，但影響不是很大。

小戶型公寓項目原本屬于投資性物業，但由于近年東莞經濟處于調整中，投資者的投資熱情受到較大的平抑，因此購買小戶型公寓的群體多以自住加過渡為主，以首次置業為主，這部分群體受政策影響較小；其次，小戶型公寓經過過去幾年的井噴放量，進入2010年小戶型公寓新增供應非常少，而且存量經過2009年的消化所剩不多，造成當前小戶型公寓供求關系是供應偏緊，而需求相對還是比較旺盛；再者，由于小戶型公寓中有比較多的單身公寓，一方面總價低，另一方面租賃活躍，因此投資者比較喜歡投資單身公寓，投資需求比較旺盛，目前的政策提高首付到五成，影響的是單個投資客購買的套數會有所減少，但整體需求與供應相對還是比較平衡。受影響比較大的是小戶型公寓中的偏大戶型，總價過高，對自住過渡需求和投資需求都造成過高的門檻。

對市場影響：信貸收緊對公積金購房影響不大，市場有20%購房群體不受影響。

公積金貸款利率較低，在當前商業貸款利率折扣大幅減少的情況下優勢開始凸現；東莞公積金繳納上限非常高，在公積金繳納人群中有部分公積金收入非常高，他們購買力很強，同時公積金貸款在房價較高的情況下一直都是比較高的首付和比較低的貸款成數（詳細情況參照下表），因此這部分人群受政策的影響比較小。目前東莞與公積金管理中心合作的開發商逐步增多，同時公積金貸款在開通綠色通道后放款速度也比較快，只是公積金貸款的返點比較難操作導致很多開發商合作意愿不高。這幾年東莞普通住宅的成交數據中，每年有20%的購房通過住房公積金貸款。可以認為，在信貸收緊下，東莞市場起碼有20%的購房群體基本不受影響。

一、住房（指成套住房，包括獨立廳、房間、廚房和衛生間，下同）每平方米單價(按建筑面積計，下同)低于4000元（含4000元），或低于5000元（不含5000元）且住房建筑面積不大于90平方米（含90平方米）的，貸款額度占房價比例不超過80%，貸款最長年限為30年。

二、住房每平方米單價在5000元（含5000元）至5500元（不含5500元）之間的，貸款額度占房價比例不超過70%，貸款最長年限為20年。

三、住房每平方米單價在5500元（含5500元）至6000元（不含6000元）之間的，貸款額度占房價比例不超過60%，貸款最長年限為20年。

四、住房每平方米單價在6000元（含6000元）以上的，貸款額度占房價比例不超過50%，貸款最長年限為20年。

市場趨勢預判：新一輪市場觀望產生，政策調控預期持續。

“新國十條”出臺后，各部委、各級省市政府將陸續出臺相關配套執行細化政策，包括央行、銀監會加強房地產信貸管理、第二套住房的認定標準、第三套（含）以上貸款購房的首付及利率；財政部、稅務總局制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策；國土資源部改革土地出讓方式；住房建設部編制和公布住房建設規劃；同時，細化政策還要落地實施執行。可以認為，繼年初房地產政策調控后，新一輪更嚴厲的房地產政策調控在4月中旬拉開序幕，接下來的3-5個月內政策調控預期仍在持續，市場進入新一輪的觀望、政策調控消化期。

市場趨勢預判：供需拐點即將顯現。

2009年1月市場可售存量達到最高位，為725.62萬平米。隨著2009年市場的快速消化，增量供應不足，導致存量持續回落，2010年3月到達2009年以來的低位。今年是開發年，很多新項目動工，新增供應也持續增加，據東莞中原研究中心數據監測顯示，全年新增供應量預計超過700萬平米。越往下半年走，新增供應將大幅增加。市場可售存量目前基本上是最低位，隨著4-5月營銷旺季的來臨，新增供應明顯放量，在目前新一輪政策的調控下，成交預計比較平抑，使得存量觸底回升，供需拐點即將顯現。

市場趨勢預判：量價明顯背離，縮量滯漲后預計進入盤整。

2009年2月東莞普通住宅的加權均價為5080元/平米，隨著大市上漲回暖，東莞房價也持續平穩上升，至2010年2月到達最高位6221元/平米，上漲幅度高達22.5%。從2009年8月份開始，隨著央行貨幣政策出現微調，加上市場進入傳統淡季，整體市場成交量開始回落，而價格仍然持續向上態勢，出現量價的明顯背離，近兩個月則是縮量滯漲，市場上漲乏力，加上政策調控的力度較大，價格面臨著較大的調整壓力。

市場趨勢預判：地產龍頭股價再創新低，進入第三波調整，樓市調整壓力劇增。

房地產板塊在2009年8月央行貨幣政策出現微調時開始見頂，至今經歷兩波調整，這個過程中樓市中的房價卻持續上升態勢，兩者之間嚴重背離。股市已經充分提前反映市場悲觀預期，但樓市中由于供應偏緊、開發商資金充裕、地王拉升房價預期等因素，房價持續上漲，其中虛漲成份越來越大。近日第二輪房地產政策調控拉開序幕，受此利空打擊，房地產板塊的股票特別是龍頭個股紛紛放量創出新低，進入第三波調整，市場預期非常悲觀。在樓市中，上漲的房價預期預計會快速轉變，看跌看空的預期將會加劇，房價的調整壓力隨著供應量的持續增加、信貸的持續收緊壓力越來越大。市場趨勢預判：即使大勢進入調整，東莞房價的調整空間比較有限。

市場是不可預測的，但假設全國樓市進入調整，高位運行的房價難免沖高回落，特別是一線城市上漲過快，房價已經遠遠脫離普通購買力，如果一線城市房價高位回落，勢必影響二線城市如東莞市場的房價調整。而對于東莞房價的調整空間，我們仍然為調整空間有限。東莞目前的房價相對而言是比較低，這背后反映了東莞市場的自身特點和問題：東莞外向型的經濟受全球金融危機影響非常大造成購買力外溢和租賃需求下降、外來投資客不看好東莞短期發展而淡出東莞市場；東莞各鎮區經濟相對獨立，購房消費力主要來自本區域；有較大部分的開發項目土地成本比較低，房價定價策略向對比較保守；東莞本土開發商多為民營企業，部分開發商是多元化經營，受金融危機影響較大，同時以自籌資金為主，資金鏈總體偏緊；還有，東莞二手房交易流程繁瑣、稅費高、交易周期長制約著投資資金的活躍等等。據東莞中原研究中心的數據監測表明，目前東莞的洋房均價在6000元/平米左右，這個價格無論從租售比指標、收入水平等各方面評估都是處于合理投資區間、能為普通購房者所接受的

第二篇：2005年以來重大房地產調控政策清單及其解讀

2005年以來重大房地產調控政策清單及其解讀

(2008-09-25 22:29:07)

2005年以來重大房地產調控政策清單及其解讀 2005年3月26日，國務院下發了《關于切實穩定住房價格的通知》，業內將其稱之為“國八條”。其將穩定房價提高到了政治高度，要求建立政府負責制，省政府負總責，并第一次明確提出“對住房價格上漲過快、控制不力的，要追究有關責任人責任”。2005年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議時，著重分析當前房地產市場形勢，研究進一步加強房地產市場宏觀調控問題。并提出了“加強房地產市場引導和調控的八點措施”，即“新八條”。2005年5月11日，繼“國八條”、“新八條”之后，國務院轉發了由建設部等七部委聯合制定的《關于做好穩定住房價格工作的意見》，這是目前中央政府在進行房地產宏觀調控過程中由政策層面向操作層面的細化措施。中央這一系列調控房地產市場的措施，被業內形象的稱之為“組合拳”。2005年“國八條”、“新八條”一系列宏觀調控組合拳“打”得大家都是應接不暇。雖然通過2005年“急風驟雨”式的宏觀調控，房地產市場“虛火”消退了不少，房地產開發投資增幅同比明顯回落，但許多地區的房價仍快速上漲。所以，總的說來，2005年的房地產調控沒有達到預期的目的，不僅沒有解決需求的問題，反倒一定程度上讓供給受到了抑制。這與政策無法有效操作，房價調控幅度、戶型調控指標、商品房與經濟適用房比例不具體以及房價統計缺乏統一口徑都有很大的關系。因此，經過了2005年近一年指向“調控房價”的“房地產新政”之后，國內房價依舊高燒不退，住房問題逐漸引發了一系列社會矛盾。因為，每當新政策出臺后，購房者都期望政策出臺會拉低房價，所以延緩了購房計劃。但當政策效應過后，房價并沒有如預期中那樣降低，這時就會有更多消費者加入購房大軍中，造成因為延緩積壓后的“井噴”現象，進一步抬高了房價。

2006年4月28日

房貸基準利率漲至6.39%，固定利率將走俏：中國人民銀行宣布從4月28日起上調金融機構貸款基準利率。一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.58%提高到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應調整。金融機構存款利率仍保持不變。個人住房貸款(商貸)利率也包含在本次調整之中。從4月28日起，5年期以上個人自營性住房貸款的基準利率將由6.12%提高到6.39%，個人能享受到的最優惠的下限利率由5.508%提高到5.751%。去年3月，個人從銀行獲得的最優惠房貸利率上漲了0.2個百分點，使許多人的住房按揭月供上漲數

十、上百元，而這次利率上漲的幅度更大，月供負擔又有增加 2006年5月17日

國務院總理溫家寶17日主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展措施，審議并原則通過《中華人民共和國測繪成果管理條例(修訂草案)》。

(一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監管，制止囤積土地行為。2006年5月29日——9部委“十五條” 國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》中指出，要按照科學發展觀的要求，堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。各地區、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產業健康發展。國務院有關部門要組成聯合檢查組，對各地２００５年以來落實中央關于房地產市場調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

2006年5月31日——二手房營業稅征收

5月31日，國家稅務總局發布了“關于加強住房營業稅征收管理有關問題的通知”。該通知強調，6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售時，如果不能提供屬于普通住房的證明，一律要征收營業稅。

國家稅務總局方面透露，該《通知》首次對個人對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料，或經審核不符合規定條件等情況作出了明確規定。也就是說，6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。如果個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售，但不能提供屬于普通住房的證明材料，或經審核不符合規定的，一律要執行銷售非普通住房的政策。屆時，稅務部門要按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額，征收營業稅。2006年7月6日

據中國建設部消息，建設部、發展改革委、工商總局聯合發出通知，進一步整頓規范房地產交易秩序。《通知》要求，加大房地產交易環節違法違規行為整治力度。具體包括：加強商品房預售許可管理。房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購、收取預定款等各種形式變相預售商品房。對房地產開發企業未取得預售許可證而非法預售或變相預售的，責令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴查處，直至取消開發企業資質。

2006年7月12日——165號文件

盛傳已久的“住房結構”調控細則悄然出臺。建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房［2006］165號）正式簽發，并下發至地方政府。165號文件核心精神有三：

一、90平方米套型建筑面積指“單套住房的建筑面積”；

二、套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重必須達到開發總面積的70%以上，這個70%的比例要求適用于“各城市新審批、新開工的商品住房總面積”；

三、6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目，由當地政府根據當地結構比例要求，因地制宜地確定需要調整的情況。2006年7月24日——外資限炒令 內容如下：

各省、自治區、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

今年以來，我國房地產領域外商投資增長較快，境外機構和個人在境內購買房地產也比較活躍。為促進房地產市場健康發展，經國務院同意，現就規范房地產市場外資準入和管理提出以下意見：

一、規范外商投資房地產市場準入

二、加強外商投資企業房地產開發經營管理

三、嚴格境外機構和個人購房管理

四、進一步強化和落實監管責任

2006年7月24日——建立國家土地督察制 國務院授權國土資源部代表國務院對各省、自治區、直轄市，以及計劃單列市人民政府土地利用和管理情況進行監督檢查。

設立國家土地總督察1名，由國土資源部部長兼任；兼職副總督察1名，由國土資源部1名副部長兼任；專職副總督察(副部長級)1名。國家土地總督察、副總督察負責組織實施國家土地督察制度。

2006年7月26日——108號文 2006年7月26日，《國家稅務總局關于住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）突然現身，明令8月1日起對二手房買賣強制征收個人所得稅。

“108號文”規定，二手房交易過戶前必須完稅。主管稅務機關要在房地產交易場所設置稅收征收窗口，個人轉讓住房應繳納的個人所得稅，應與轉讓環節應繳納的營業稅等稅收一并辦理；稅務機關暫無條件設置征收窗口的，應委托契稅征收部門一并征收。2006年8月1日——土地出讓 國有土地出讓目前存在三大問題：一是土地出讓信息披露不充分；二是有的地方在招拍掛特別是掛牌出讓中設定條件限制競買人，操作不規范；三是協議出讓公開程度不夠。解決這些問題，需要進一步統一出讓程序和標準。旨在進一步完善土地使用權出讓制度，嚴格控制劃撥用地和協議出讓土地范圍的兩條新規——《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》將于8月1日起施行。國土資源部某內部人土表示，新規核心為擴大招拍掛范圍到六類土地，同時做到充分披露出讓信息，給更多市場競爭主體以平等機會。

2006年9月4日——外資購房

近年來部分境外熱錢進入中國房地產市場，被視為是境內熱點城市房價上漲的一個因素。對此，國家外匯管理局、建設部近日出臺規定強化房地產市場外匯管理，規范境外機構和個人購買境內商品房。

這份《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》規定，境外主體辦理購房結匯時，應提交房地產主管部門出具的商品房預售合同登記備案文件等相關材料，結匯資金直接劃入房地產開發企業的人民幣賬戶，所購房產轉讓取得的人民幣資金須經審核后方可購匯匯出。2006年9月5日——土地調控

新華社５日受權全文播發《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》指出，為進一步貫徹科學發展觀，保證經濟社會可持續發展，必須采取更嚴格的管理措施，切實加強土地調控。

《通知》指出，當前土地管理特別是土地調控中出現了一些新動向、新問題，建設用地總量增長過快，低成本工業用地過度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象屢禁不止，嚴把土地“閘門”任務仍然十分艱巨。

2006年11月20日——土地有償使用費 ２００７年１月１日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍，同時繼續實行中央與地方３０：７０分成體制，相關收入專項用于基本農田建設和保護、土地整理、耕地開發。

根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》的要求，為保護耕地，強化土地經濟調控手段，控制固定資產投資過快增長，促進節約集約用地，財政部、國土資源部、中國人民銀行日前聯合印發了《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，對新增建設用地土地有償使用費有關政策作出了重大調整。

2006年11月30日 ——落實樓市調控

近日，經國務院同意，全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議向各省、自治區、直轄市人民政府以及國務院各部委、各直屬機構印發了《關于各地區貫徹落實房地產市場調控政策情況的通報》(以下簡稱《通報》)。

《通報》指出，《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》(國辦發明電〔2005〕8號)、《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發〔2005〕26號)和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》(國辦發〔2006〕37號)下發以來，各地區和有關部門認真貫徹執行各項政策措施，在調整住房供應結構、穩定住房價格方面做了大量的工作。9月下旬，按照國務院要求，各省(區、市)認真進行了自查，建設部等十部門對北京、天津、內蒙古、遼寧、江蘇、江西、山東、湖北、廣東、四川、陜西等11個省(區、市)進行了集中檢查。從自查、集中檢查情況看，當前全國房地產市場情況總體上是好的，并且出現了一些積極的變化。

2006年以來國家對土地的調控政策之多為近年少有。不僅是在2006年5月出臺的國十五條中對加大閑置土地的處置力度進行具體標準制定，2006年9月初，國務院更是專門下發《關于加強土地調控有關問題的通知》,主要針對當前各地區在土地審批、用地集約管理、土地執法等方面存在的問題進行有效治理及嚴格調控。此后，國土資源部又下發了《關于做好報國務院批準建設用地審查報批有關工作的通知》，這些都顯示了中央對土地管理改革的決心和深意，是對04年國務院28號文（《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》），05年國八條、144號文（《關于開展制訂征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》）和06年國六條的延續。這些政策指向將使得土地增量供應受到更嚴格的控制，從而抑制房地產開發投資的過快增長，并對快速增長的國內固定資產投資起到降溫的效果。從近期陸續報道的地方土地違規違法事件以及不斷從嚴的政策措施來看，土地總體規劃的調整審批權限以及土地出讓金的管理權限可能會上收，建設項目用地地管理將更加嚴格。

第三篇：天津市2011年“津十條”房地產調控政策解讀和應對

天津市2011年“津十條”房地產調控政策解讀和應對

一、“津十條”解讀

天津市出臺的“津十條”基本上是復制了一下“國八條”的內容，沒有太多的增加因此目前看相對比較溫柔。但是鑒于“國八條”政策本身的嚴厲性，實施過程中對房地產打擊較大。

原文解讀：

1、嚴格落實國家調控政策，切實將房價控制在合理水平。根據我市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力等，確定新建住房價格控制目標，并于2011年3月底前向社會公布。解讀：

本條是根據“國八條”要求各省市一季度公布價格調控目標制定的。要求公布調控目標對地方政府來說壓力很大，目標定高了，說不過去，定低了又怕價格難以把控，確實兩難。目前全國尚無公布的省市。此條對本案沒有影響。

2、加大保障性住房建設力度，落實住房保障工作目標。大力發展公共租賃住房，2011年建設公共租賃住房、定向安置經濟適用住房、限價商品住房等保障性住房23萬套。對不同層面困難家庭發放三種補貼，全年共發放8.5萬戶。擴大住房保障范圍，建立分層保障，應保盡保，租、售、補相結合的住房保障體系。落實危陋房屋拆遷改造200萬平方米。解讀：

日前在天津“十二五”計劃中計劃建設保障房4400萬平米，其中2011年建設各類保障性住房1200萬平米，約19萬套。當前計劃增加到了23萬套，這個數字實施難度很大，但是表明了政府的態度，對未來平抑房價作用較大。此條對本案沒有影響。

3、調整完善相關稅收政策，嚴格加強稅收征管。對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按其銷售收入全額征收營業稅；加強存量房交易指導價格在稅收征管工作中的應用，堵塞通過“陰陽合同”產生的稅收漏洞；嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策，對不滿足轉讓自用5年以上且為家庭唯一生活用房條件的，一律征收個人所得稅。加強對土地增值稅征收管理，依照住宅不同銷售價格，分別按照2%、3%和5%的比例預征土地增值稅，并嚴格土地增值稅的清算和檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和檢查；加強房地產開發企業的銷售、成本、費用支出管理，對房地產開發企業2008至2010年繳納企業所得稅情況進行專項核查。解讀：

二手房交易成本的提高，結合本政策中的第三、第六條要求，對二手房交易市場會產生較大的打擊，但從長期的角度看，在政策執行的過程中，增加的稅收極有可能轉加于買方，而再一次地推高房價。加強土地增值稅的管理，根據此前“津六條”的要求，每平方米銷售價格 2 萬元（含）以下的，土地增值稅預征率為 2%；每平方米銷售價格 2萬元至 3 萬元（含）的，土地增值稅預征率為 3%；每平方米銷售價格 3 萬元以上的，提地增值稅預征率為 5%；保障性住房暫不預征土地增值稅。此條對本案影響主要出現在土地增值稅預征提高方面。

4、嚴格差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。銀行監管部門要加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為要嚴肅處理。解讀：

差別化住房信貸政策逾加嚴格，重點對投資性需求和改善性住房需求打壓較大。此條對本案有一定影響，但影響不大。

5、加強住房用地供應管理。強化保障性住房和商品住房用地供地計劃管理，優化住房用地供應結構。在新增建設用地計劃中，單列保障性住房用地，明確供地規模、供地時序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。新建商品住房用地的供應量不低于前2年平均實際供應量。對已供房地產用地，超過2年沒有取得施工許可進行開工建設的，收回土地使用權并處以閑置1年以上罰款。解讀：

據統計，2009 年推出住宅用地 2378.37 萬平方米，實際成交 2176.96 萬平方米；2010 年推出住宅用地 2736.60 萬平方米，實際成交 2372.50 萬平方米，由此判斷，2011 年商品住房土地供應量將不低于 2274.73 萬平方米。對于土地開工的管理，一方面增加了商品房供應的保障系數，同時也將進一步促使開發商在土地取得時更加謹慎。此條對本案基本沒有影響。

6、落實國家住房限購政策，合理引導住房消費。對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未滿18周歲的未成年子女，下同）、能夠提供在本市累計1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市累計1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停向其售房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。解讀：

本條是本次調控的核心條款，也是對上一版政策的加強，由“限購”轉為了“禁購”。該政策的實施將會對房地產市場造成巨大波動。首次置業和首次改善的需求影響稍小，但對天津特色的“藍印”需求、投資需求基本被隔絕，對高端住宅、別墅類等的產品銷售形成了巨大的困難。此政策將對濱海新區、遠郊區縣相對打擊較大。政策雖然對外地戶籍購房限制較大，但是依然不能排除有可能通過一些其他途徑取得購房資格的情況。目前該政策的具體實施方式尚未出臺，有待進一步關注。此條對本案形成重大影響。

7、加強新建商品住房銷售管理。房地產開發企業取得商品房銷售許可證后，需一次性在銷售現場和天津市房地產綜合信息網上公開全部房源及銷售價格，如上調銷售價格，需經市房地產市場行政主管部門備案，并重新公示。嚴禁無證售房、發布虛假信息。加強新建商品住房預售資金監管，要通過網絡監控與現場巡查，嚴禁房地產開發企業將新建商品住房預售資金賬外循環，控制房屋建設后期風險，確保新建商品住房預售資金的安全。解讀：

此條延續了“津六條”的內容。加強了對商品房銷售價格的管理，同時加強了預售資金的管理。政策本身只是加強管理，暫時沒有相應的限制要求。對市場影響較小。對本案沒影響。

8、強化房地產市場監管。對新建商品住房交易價格進行監控，對銷售價格明顯高于同地段、同品質住房平均交易價格的進行跟蹤監測。加強房地產中介機構管理，嚴格備案制度，規范房地產中介機構從業行為。對存在不規范交易行為的房地產開發企業和中介機構，由相關部門進行約談，予以警示并公開曝光；對違法違規行為責令整改，并依法進行查處，查處期間暫停其房屋銷售。加強房地產廣告管理，加大對虛假違法房地產廣告的處罰力度，對發布嚴重違法房地產廣告的責任人可處1至6個月暫停發布房地產廣告、直至取消廣告經營和發布資格。對情節嚴重的虛假違法房地產廣告公開曝光。解讀：

此條也是延續了“津六條”的內容，是對市場的加強監管，目的是規范市場，對市場本身不會造成影響。對本案沒影響。

9、加強正面宣傳和輿論引導。新聞媒體要強化正面宣傳和輿論引導，深入解讀國家各項房地產市場調控政策措施，引導居民理性消費，為維護房地產市場平穩健康發展提供輿論支持。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人責任。解讀：

此條也是延續了“津六條”內容，是對新聞媒體和輿論的要求，目的是加強導向作用，也是為政策的順利實施提供保駕。雖然如此可能會對社會形成一定的誤導作用，但是對市場影響不大。對本案沒影響。

10、明確責任，確保落實。市有關部門要抓緊制定具體實施細則，并立即組織實施，切實加強管理，確保各項措施落到實處。解讀：

此條是對各有關部門的要求，口氣相對嚴厲。在政策中單列一條，想來用意深刻。

二、影響分析 雖然目前“津十條”的具體實施細則尚未出臺，但是已可以確認對天津市的房地產市場將會形成巨大的沖擊。針對上述對政策的解讀，初步分析對市場的影響主要來自于由局部限購轉為全面禁購。

成交量：此次限購政策的出臺和實施，或將導致 2011 年商品房成交量出現大幅萎縮，成交面積將降至 800萬平方米左右。據調查，遠郊區縣 20%-30%的購房客戶為藍印戶口需求者，其中寶坻、武清“藍印需求”高達 50%以上，而對于外來人口購房需提供 1 年期以上納稅證明的限制條件，使得這部分人群購買力大大減弱；同時，濱海新區購房者中30%-40%為投資型客戶，這部分人群的需求也將受到一定程度的抑制；由于區位優勢，市內六區成交量所受影響最小；環城四區購房者多為市內六區的改善型客戶及首次購房者，受差別化信貸政策的影響，其觀望情緒增加，購買行為變緩，成交量下降。所以，整體來說，全市商品住房成交量在限購政策影響下會有明顯下降。

價格方面：住宅價格整體將呈現略有回落態勢，遠郊區縣、濱海新區回落幅度較為明顯。2011年，保障性住房供給大幅增加將平抑住宅市場整體價格。同時，商品住宅整體供應量同比2010 年不會減少，而受限購政策影響，購買需求將被壓縮，供需結構的不平衡將導致商品住宅價格略有下降。考察各大區域購房需求結構，市內六區以及環城四區主要以剛性和改善的需求為主，而遠郊區縣購房結構主要以藍印戶口需求為主，濱海新區則主要以投資需求為主； 限購令出臺將大幅擠壓投資需求，且濱海新區住宅價格經過2009年以來的快速上漲，相對于房地產發展一般發展水平已經出現較大的透支，且供過于求的壓力較大，價格回落趨勢較為明顯。

高端住宅影響：商品房高端住宅作為投資比例較高的物業，在細則出臺后，受政府政策抑制高房價、政府約談、稅收增加等影響，其市場會受到較大挑戰，投資客將大量減少，市場需求量明顯降低。

對本案的影響：根據上述的解讀，本次新政對本案影響較大的主要是第六條的“限購”政策。由于本案定位的客群主要是“藍印戶口”、“投資需求”兩大市場。而“限購”政策主要針對的也是這兩大市場，因此面對新政需要對本案進行一定的調整和應對。

三、未來預期及應對

預期：

1、臨時性政策，持久性不長

首先從政策本身看，政府對房地產市場進行“限購”，應該屬于臨時性強制打破市場供需關系控制措施，主要是為了防止供求原因造成的市場大幅波動，同時加大保障房供應贏得相應的時間。因此一旦商品房價格被控制住，保障房供應大幅上升后，控制政策自然會放寬。其次由于本次政策的實行預計將會對國家整體的經濟上漲帶來負面影響，對各地區的發展不利，因此在政策實施時一旦出現對經濟壓力過大，政府會通過適度放寬的方式盡量維持平衡。本屆中央政府一直以來致力于控制房價，但效果不夠明顯，所以在政府換屆前，用行政手段嚴格控制房價的上漲，為下一屆政府的平穩過渡打下基礎。我們預計本政策中“限購”的條款執行期應該在未來的1~2年，過后將整體逐步放寬，但會根據各地區情況的不同，采取不同的放寬力度和政策。

2、短期回落后，未來上升空間大

本次新政的力度前所未有，從源頭臨時性的卡住了部分需求，減小了商品房市場總容量，因此成交量下降和價格適度下調勢在難免。但是由于本次是采用行政手段進行的強制控制，未來一旦手段放寬后，前期積壓的大量需求將有可能出現集中爆發。雖然屆時政府會降低放開速度，但是由于目前通貨膨脹延續，市場投資品的匱乏，剛性需求的積累，未來市場依然會有很大的上升空間。

3、市場供應萎縮，市場低迷

需求的相對減少，會帶動供應的下降。市場銷售的壓力，企業內部資金周轉速度的下降，都會導致房地產開發企業在一定程度上降低開發速度，減少市場供應，以求確保資金鏈不斷。政策實施后房地產市場將進入一段休眠盤整時期。

4、對本案利弊參半

從政策的目的和內容看，限購政策對本項目的弊端是顯而易見的，這將大大打擊了本案的主力客群——投資客戶。但是就本案而言，有利之處也不是完全沒有。首先本案土地尚未取得，因此有相對更多的時間以對新政和市場反應做出準確的分析和判斷，其次北京市的嚴厲新政帶來的向外擠壓效應，將為本地區市場帶來發展的預期，第三新政帶來的土地市場的低迷，也會減少短期內同類項目的競爭。

應對：

1、調整產品定位，轉為養老目標

新政對本案原有兩大主力市場沖力較大。雖然對政策的執行期預期較短。因此對本案的定位應作出適度的調整。主要調整方向為加大產品的市場適應性，針對高層產品由原來的藍印戶口定位，增加養老和首次置業需求。

產品方面依然保持小戶型產品供應，同時內部格局盡量滿足老年人生活特點，增加輔助的養老功能設施。真正將社區定位為養老社區。對未來市場的目標為：藍印購買，租給養老人群；養老購買，自己居住。

配套方面，需在原有規劃外增加相應的養老配套設施的建設，以滿足未來養老人群在一定范圍內的生活、醫療、休養的需求。

另外，增加面對外來人口首次置業需求，其中包括未來京津新城范圍內的新增就業人員，以及相近企業密集區的企業購買和管理人員購買。

2、轉換開盤次序，放緩供應速度

調整原有的供應次序，先期供應商業地塊上的公寓和別墅產品，以規避新政的影響。同時，基于對政策實施期相對較短的判斷，為保持產品價格，應采用精確供應，少量快走，減少資金占壓，增加周轉效率的開發方式，以求在保證項目現金流的情況下，平穩度過政策期，待市場進入上升期后，再放量入市。

3、增加銷售手段，開辟第三戰線

銷售方面為應對新政，充分向市場闡述對未來市場的分析，引導有眼光的投資者在市場低迷時進行抄底投資，同時一方面利用地方優勢，協助客戶達到購房門檻要求，另一方面盡量在低迷期提供更多的不受限購新政影響的產品。

4、協調政府，爭取政策 新政的實施也給地方政府帶來了相應的壓力，因此我們提出以養老為前提，旅游休閑為目標的開發方向，以爭取取得地方政府在政策和收費方面的特殊照顧，從而適度降低成本，以提升產品競爭力。

第四篇：2018年全國兩會熱點提案關于房地產房價調控政策解讀

2018年全國兩會熱點提案關于房地產房價調控政策解讀

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全國兩會之際，再一次專訪黃紅云，這個來自重慶的全國政協委員，也是金科股份董事長。對他印象最深刻的是，去年兩會，他在接受專訪時提出了“首付降至2成”的建議，沒想到一語中的。今年2月，央行對于商業貸首付進行了調整，最低可至20%。

還有一個不得不說的事情是，***于3月4日下午看望了民建、工商聯的委員，并參加聯組會，聽取委員們意見和建議，而黃紅云正是與會的成員之

一。面對記者，他道出了自己感受，“激動、振奮、溫暖、責任”，“習主席的講話給民營企業打了一劑強心劑。” 的確，中國經濟正面臨著越來越大的下行壓力，一些民營企業經營困難，信心不足。再加上近年來國進民退的傳言，讓民營企業家感到焦慮。

今年的兩會，黃紅云又帶來了哪些重磅提案呢?據了解，他的提案分別涉及房地產去庫存、扶持養老事業等四個方面。

關于去庫存：“降價、虧本也要賣”

“房企應該抓住機遇，實在賣不動，千萬別死扛，降價、虧本也要賣。”這位深耕地產多年的重慶地產大佬如此說。的確，部分二三四線城市去庫存的任務非常艱巨，地方政府甚至提出了農民工進城消化庫存、鼓勵大學生買房去庫存等救市“藥方”。昨天，克強總理做了政府工作報告，個人簡歷其中涉及房地產的提法給市場釋放出了很大的信號。

李克強表示，“完善支持居民住房

合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求因城施策化解房地產庫存。同時，今年棚戶區住房改造600萬套，提高貨幣化安置比例。”

房地產去庫存，這也是黃紅云兩會提案中最重要一個。他表示，房地產開發投資增速大幅下滑，新開工面積持續負增長，房地產待售面積再創歷史新高，三四線城市庫存高企等問題依然嚴峻。

對此，他提出幾點建議。一是要優化供應結構，因地施策控制土地供應。按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，制定并落實到具體樓盤的房地產去庫存措施。對于庫存量大、去化周期長的三四線城市，暫停土地供應，特別是一些城市存在商業用房庫存去化周期長，要暫停商業用地出讓。而在供需緊張的一二線城市適當加大土地供應，防止土地價格上漲過快。

其次，建立政策性住房銀行，推進房貸資產證券化。推進住房公積金制度改革，建立政策性住房銀行，進一步推

進房貸資產證券化，滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。

在財政政策方面，他提出，要暫緩房地產稅立法，減免非住宅房產稅，取消企業所得稅及土地增值稅預征，降低“營改增”增值稅稅率，工作總結明確利用地下基礎設施形成的有產權可售車庫、無產權可售車庫均能作為公共配套設施在企業所得稅前扣除等。

“特別是要降低二手房的交易稅費，這對于消化庫存將會貢獻很大。”黃紅云表示。

同時，對于地產企業，他建議，一是加大創新力度，通過產品創新，創造新的供給和新的需求;二是優化改變存量房的使用功能，吸引消費者;三是對銷售困難的房屋，可將銷售改為租賃，變相清理庫存量，也可以將商業用房改用途，如商業改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓，反之也可。把公建類房屋改為一般類酒店等。實在賣不動，千萬別死扛，降價、虧本也要

賣。

關于金科：重點深耕省會城市

作為重慶本土企業，金科的多數項目都位于二線三線城市，在去庫存方面，應該有很多想法。對此，黃紅云表示，“去庫存壓力不是很大，大部分進駐的城市銷售都很好。在去庫存方面，我們也做了一些嘗試，諸如，在成都、無錫等地，把原來的商業用房改成酒店式公寓，熱門思想匯報像城市酒店、快捷酒店;少量的商鋪改成眾創空間;商改住等。”

區域分化、城市分化成為今年樓市的重要特征，與此同時，各大企業也相應地調整了發展戰略。

對于金科今年的發展戰略，黃紅云表示，將重點發力以省會為主的二線城市，我們重點選擇了10個省會城市，并在省會城市下面延伸少量的三四線城市。

“對于三四線城市，不能一概而論，一部分銷售確實不好，但是有一部分還是比較好的。根據我們進駐的城市，有 的銷量、利潤堪比一線城市。因為從產銷比來看，三線城市的投入比較少，其市場前景還是比較好的。”黃紅云指出。

而對于高熱的一線城市樓市，他表示，今年仍會量價提升，但限購等調控政策可能仍會延續。此前，黃紅云在接受媒體采訪時表示，會尋求合適的時機，通過合作或拿地的方式介入一線城市。

黃紅云表示，用5年時間，金科將實現三個層面的戰略轉變：一是產品層面，從關注房子的居住到關注社區服務，實現業務重心從5年短周期到6-5年長周期的轉變;二是用戶層面，從一次交易到持續消費，實現從客戶到住戶、到用戶、到會的轉變;三是企業層面，從地產開發商轉型為現代服務提供商，逐步實現從重資產投資向輕資產運營的轉變。

在輕資產方面，黃紅云透露，金科今年會有相關的動作，結合企業自身狀況，在關聯業務和延伸業務方面去做。

以上就是《2018年全國兩會熱點提案關于房地產房價調控政策解讀》的

范文全部內容，涉及到城市、庫存、紅云、房地產、表示、住房、今年、對于等方面，希望網友能有所收獲。

第五篇：兩會關于房地產調控提案,2018年全國兩會關于房地產調控政策熱點解讀

兩會關于房地產調控提案,2018年全國兩會關于房地產調控政策熱點解

讀

最近發表了一篇名為《兩會關于房地產調控提案,2018年全國兩會關于房地產調控政策熱點解讀》的范文，覺得有用就收藏了，這里給大家轉摘到。兩會關于房地產調控提案,2016年全國兩會關于房地產調控政策熱點解讀

房地產市場在經歷2013、2014年的大起大落后，在宏觀經濟下行壓力不斷增加的背景下，今年“兩會”中，政府對房地產行業的態度已經發生了根本性轉變，以往的“調控”、“抑制”等詞匯未再出現，取而代之的是“穩定”、“支持”等積極性的措辭。2015年房地產市場政策環境

平穩、寬松的基調已基本確立。然而就是因為政策一片利好，讓我們不得不反思行業發展背后的隱患，短期激勵無異于一劑腎上腺激素，不過是權宜之計，如果一個行業要靠不斷“打雞血”才來維持，那也說明這個行業行將朽木不遠矣。中長期來看，中國經濟高速增長轉向中低速增長時代，房地產行業發展的基石已不再穩固；行業已從“努力增加供應量”到“千方百計去庫存”，結構性過剩的局面已經形成，部分城市庫存壓力畸高，區域、產品供求結構嚴重失衡。在這樣的情況下，政府和企業應站在各自的角度，分城施策、量體裁衣，長遠規劃、盡早轉型，保證房地產市場平穩、健康、持續發展的同時，也為企業良性發展找到持續推動力。一短期（1年內）：政策面平穩寬松，新棚戶安置模式催生新需求

1、“穩增長”方針不變，房地產行業勢必從中受益

2015年還是要“穩增長”熱門思想匯報，作為支柱產業的房地產業的景氣度至關重要，抓龍頭才有事半功倍之效，正基于此，我們認為年內對房地產的各項扶持政策必將迅速出臺；在中央仍將延續房地產業“去行政化、分類調控”的整體思路，類似以前“國五條”“國八條”等直接行政性的干預措施將不再出現，出臺相對寬松的信貸政策、更加優惠的稅費舉措加大對企業和購房者的扶持；地方政府也將會進一步落實戶籍改革、調整公積金貸款、加快區域一體化、給予購房者或者引進人才等特定人群直接購房補貼等。

總而言之，“穩增長“的框架下，房地產必將從中受益。

2、年內1-2次降息、降準極有可能，但房地產業資金仍不能盲目樂觀

2015年貨幣政策會相對寬松。去年以來的接連降準、降息僅僅是個開始，2015年再有1-2次降息、降準將是大概率事

件。然而，資金面寬松劍指整體社會經濟層面，而非房地產行業，實體經濟、股市等等都將分流資金，故而整體市場資金面的寬松卻并不意味著房地產行業的資金“漫灌”。工作總結對開發企業而言，融資成本將會有所降低，提升企業的利潤空間，無疑使房企當前持續下滑的盈利能力有所改善。對于購房者來說，寬松的貨幣環境、較低的貸款利率，能一定程度上降低購房成本而促進成交。

3、調首付、加補貼、降稅費等措施將落實，放松一線限購幾無可能 可以預見，一攬子支持住房消費的激勵政策將會在4月紛紛落地。中央層面：（1）二套房首付比例由當前的60%、70%分別下降至50%、60%，二套貸款利率下調由上浮10%、20%將至基準利率；（2）全面落實“9?30“認貸不認房。貸款結清的再貸款買房視為首套房。

地方層面，在“分類指導、因地施策”的指引下，可能繼續在以下幾個方面做出調整：

（1）公積金貸款門檻繼續降低、額度上調、首付比例降低，多城市或省內城市異地互認等方面的激勵力度將進一步加大；

（2）戶籍政策進一步放寬，增強城市人口吸附力，引入新需求；（3）契稅減免的范圍和力度繼續加大，二手房交易營業稅減免條件有望放寬，個人簡歷免征期由5年恢復至此前的3年，降低改善型需求房屋置換成本而刺激市場交易；

（4）供求矛盾突出的二、三線城市，購房財政補貼力度將進一步加大；

（5）市場普遍預期的一線城市限購政策調整將會落空，北京、上海兩市市長在“兩會“已明確表態不考慮調整限購政策。

4、房地產稅只字未提，稅收法定讓其未來出臺更復雜漫長

在2015年的《政府工作報告》中，房地產稅并未被提及。房地產稅并非被遺忘了，而是目前尚處于立法研究階段，現在還不是房地產稅出臺的最佳時機。一，房地產稅本身較為復雜，立法存在爭議。二，立法程序相當繁瑣，需要時日，并且稅收法定原則使其立法程序進一步繁瑣。第三，就當前經濟形勢來看，此時房地產稅出臺，勢必加劇房地產行業下行壓力，從而進一步拉低國民經濟增速。

5、存量轉保障房有利于緩解庫存壓力，但地方政府資金壓力較大 一方面政府已經認識到，當前許多城市房地產供過于求，實物保障與貨幣補貼并舉，這既避免了重復建設，也在一定程度上增強被保障家庭的購房需求和能力，給市場帶來一定購房需求；另一方面，這也有利于盤活市場存量住房，減輕地方房地產市場壓力。

范文寫作從地方政府層面來看，大多數城市土地財政依賴嚴重，土地出讓金和

房地產交易稅費成為地方財政主要來源，而當前地方土地財政收入銳減的情況下，存量房轉保障房的資金來源問題如何解決成為難點。

6、棚戶區改造，拉升投資及催生新需求

棚戶區改造作為保障民生的安居工程，在近幾年的“兩會“中頻頻被重點提及，可以有效拉動投資、消費需求，帶動相關產業的發展。對房地產而言，棚戶區改造將大量中心城區的土地騰挪出來，帶動房地產開發投資規模上升。然而，值得注意的是，棚戶區改造除了是保障安居的民生工程外，也是在經濟結構調整、“去房地產化”的過程中，由于當前經濟下行壓力大增，為拉動投資、保持經濟穩定的過渡性手段，是暫時性，具有不可持續性。

7、部分土地儲備過高的城市，土地供應節奏或將放緩 當前，部分城市已出現土地儲備嚴重過剩的問題，如寧波、濟南、大連、杭州、青島和武漢等。這些庫存過高的城市地方政府考慮到當地房地產市場的供求，以及未來隨著“新型城鎮化”進程的發展，人口導入而產生的房地產市場需求的規模，城市整體的承載能力及配套建設的進度等等，或將控制土地供應的節奏。

二中期（1-3年）：產業地產及三四線城市房地產或迎新的發展契機

1、集體土地流轉為“農民進城”提供財產支撐，但三四線市場仍難有突破 從房地產行業的角度來看，農村集體經營性建設用地入市，一方面，有利于增加農民收入，將進城農民的潛在需求真正轉變為有效需求。另一方面，新型城鎮化下，三四線城市房地產市場潛在需求有機會迎來新的增長點，或迎新的發展契機。然而，同時我們也應該看到，三四線城市經濟發展水平、TOP100范文排行就業機會、醫療教育配套等等與一二線城市相比競爭力相差懸殊，農村人

口依然大量流入經濟發展相對成熟、就業機會較多的一二線城市，這一局勢在未來1-3年難以改變，因此，綜合來看，未來3年內，三四線城市房地產市場難有突破性的發展。

2、經濟結構調整深入，產業地產迎來新契機，養老地產更值得關注 可以預見，隨著經濟的發展和產業結構的調整的不斷深入，以及作為新興業態的旅游、文化、健康和養老等產業日顯欣欣向榮，對經濟增長的拉動作用愈加明顯，政府對相關產業的支持力度也在不斷加大，作為這些產業發展的基礎，旅游地產、養老地產、文化地產等產業的發展將再上新臺階。

特別養老地產發展前景廣闊。隨著我國進入人口老齡化社會，養老問題的解決已顯得愈加緊迫。對房地產而言，無疑將滋生巨量的養老地產的需求。三長期（3年以上）：新型城鎮化為行業帶來需求，數量恐遠低于預期

1、“新型城鎮化”為房地產持續注入需

求，但不可盲目樂觀

截至2014年年底，我國城鎮化率僅為%，與主要發達國家的75%相比，最全面的范文參考寫作網站仍有20%的差距，即便不考慮人口增長，以2014年年底億人口計算，未來將有億農村人口涌入城市，住房需求作為公民的基本需求，正如李克強總理所言，是房地產市場剛性的需求。

然而，我國宏觀經濟發展已進入“新常態”，經濟增速逐步下滑，要解決億人口的就業、生活、醫療、教育等等問題，經濟上將承受巨大的壓力，解決這些問題將耗費更為漫長的時間。因此，雖然“新型城鎮化”將為房地產持續注入需求，且將進一步提高有效需求的比例，但我們不可盲目樂觀，這部分需求的釋放將因有限的經濟和社會發展水平及巨大的人口壓力而大為延長。

2、人口老齡化加速、二孩全面放開無望，剛性需求增長有限

我國已邁入老齡化社會，人口增長放

緩。而對于計劃生育進一步放開，李克強在15日的記者見面會上也明確表示，政府將根據單獨二孩放開的評估結果，同時“考慮中國經濟社會發展和人口結構變化的情況，權衡利弊，依照法律程序來調整和完善人口政策。”事實上，單獨二孩放開的時間不過一年多，要以此評估得出結果，至少要觀察3-5年，因此短期二孩全面放開的可能性很小。而且即便二孩政策全面放開，然而，幾十年的計劃生育及經濟社會的發展，人們的生育觀也發生了很大改變，日漸加大的經濟壓力和追求自由的生活觀念，導致社會的生育意愿普遍不強，從雙獨二孩和單獨二孩放開后新增人口的變化情況即可見一斑。因此，長期來看，依賴新生人口的增長帶來的房地產市場需求的增長亦不可過分樂觀。

四范文內容地圖從“兩會”政策方向看房地產行業長期趨勢

2015年“兩會”于房地產行業而言，可謂暖風頻吹，利好不斷。然而在市場的

一片振奮和歡騰中，我們也應該保持清醒的頭腦，深刻認識到，在這諸多利好的背后也意味著房地產行業所處外部宏觀經濟環境形勢嚴峻，同時，房地產行業本身也存在不少問題。

1、長期來看，房地產行業也已步入“新常態”，下行趨勢不可避免

房地產經過十多年的高速發展，也將隨著宏觀經濟一起進入“新常態”。且在經濟結構調整的過程中，在去房地產化的指引下，房地產行業下行趨勢已不可避免的事實。一方面，房地產市場的發展有其自身規律，有高潮必定也會有低谷，經過十幾年的高速增長，居民住房需求基本得到滿足。另一方面，我們已進入人口老齡化社會，生育率低下，由人口增長帶來的新生住房需求將日益萎縮，房地產行業下行已不可避免。

2、中長期經濟進入中低速增長，需求疲軟，行業發展基礎不再穩固

2015年GDP增速再度下降至7%，正如報告中所言，這是綜合考慮了“需要和可能”而制定的目標。在宏觀經濟下行的影響下，社會投資動力不足，居民收入水平增長前景不穩，加之保障房供給以及棚戶區改造分流部分自住型需求，商品住宅市場需求疲軟的大局已定。

3、庫存問題依然嚴峻，部分城市土地儲備過高，中長期存風險

千方百計去庫存已經成為政府和企業等各方共識，中央政府也在2015年”兩會”中提出了不少去庫存的方案，比如存量房轉保障房、支持改善型需求、因地施策等等。而對于企業而言，過去規模化擴張的模式也已不可持續，企業將有注重量上的規模擴張逐步轉變為注重利潤和現金流的提升，心得體會因此中長期內，房地產規模增長的速度將大為放緩。

4、需求結構已變，而供應因反應滯后，導致供求結構失衡

隨著房地產市場的發展及我國人口結

構的演變，我們房地產市場需求結構也在逐步發生變化。剛性需求逐步顯現觸頂回落之態，城鎮居民“有房住”的剛性需求已基本得到滿足，而改善型需求則呈現逐步抬頭的走勢。隨著人口結構的進一步演變，生育高峰期人群置業完成，剛性需求觸頂回落之勢將愈加明顯，需求層次將會進一步提升，未來房地產市場需求主力將由“有房住”向“住好房”轉化，改善型需求逐漸市場。

5、中央雖有意扶持，然而地方政府“招”已幾近出盡 2014年開年，房地產行業即跌入冰點，并持續萎靡不振，在2014年兩會的《政府工作報告》“分類調控”的指導下，下半年地方政府便紛紛啟動救市，先是解除了執行2年多的限購政策，繼而在公積金調整、契稅減免、購房補貼、購房落戶、降低首付比例等方面做文章，但多項政策已被提前透支，因而余下的可操作空間都十分有限。此外，土地財政依賴度過高也將嚴重影

響地方政府“因地施策”的力度。地方政府有槍無彈，想扶持房地產，恐怕也是有心無力。唯一可用稅費減免和財政補貼，也在巨大的財政壓力無法施展，短期內難言改善。五企業盡早轉型、適度有選擇地關注三四線城市

在兩會“穩定住房消費”、“支持居民自住和改善性需求”、“分類指導，因地施策”等的精神指導下，企業應審時度勢，采取積極的措施，方能適應“新常態下”的房地產市場，并保持健康、穩定的發展。

1、經濟環境和行業背景以發生改變，企業應加快步伐轉型 當前，房地產行業所面臨的外部宏觀經濟背景和內部行業狀態已發生改變，以往的快增長、高盈利時代已一去不返。同時，以住宅開發和銷售為絕對主體的階段即將過去，以資產管理為核心的商務樓宇的開發運營，以產業、旅游、養生度假為核心的新型地產開發，以及老

齡化趨勢下養老服務社區開發將為房地產企業帶來新的轉型發展空間。企業應以多元化經營策略規避市場風險，加強金融、互聯網與房地產行業的融合，以互聯網思維的滲透、大數據、云計算和移動互聯網等新技術的融入來促進企業的加速轉型。

2、短期發展機會仍在一二線城市，長期適當有選擇地進入三四線城市

“新型城鎮化”作為國家發展戰略和經濟發展的重要引擎，也是房地產行業發展的最大潛力所在。短期內，房地產市場的發展機會仍在一二線城市，但企業應審慎對待高價地，少拿地王；而對于三四線城市的發展機會，房企可長期關注，適時有選擇的進入。值得注意的是，珠三角、長三角和環渤海部分三四線城市房地產市場已經發展過度，供求嚴重失衡，企業應審慎對待。

3、控制拿地節奏，謹慎對待高價地 一方面，當前房地產市場供求矛盾依然突出，部分城市土地儲備已嚴重過剩；

另一方面，中短期內，企業應審時度勢，綜合考慮城市供求狀況、自身現金流狀態和庫存情況控制拿地節奏。高溢價地塊的開發風險大為增加，特別是地王，企業應謹慎入手，否則小則影響業績、利潤，大則會給企業整體運行帶來不確定性風險

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