第一篇：碧桂園活動方案策劃

美文家裝公司攜手蘇寧電器走進碧桂園活動策劃

一、活動背景：

值此巢湖望城碧桂園交房之際，本著為客戶高度負責的精神，特此邀請巢湖家裝界領軍企業美文家裝及家電巨頭蘇寧電器巢湖店共同走進碧桂園，進行家裝知識宣傳和咨詢，同時舉辦系列的促銷活動，為客戶的新居裝修帶來更多更好的選擇。通過舉辦這類的活動，也讓客戶真實的感受到碧桂園真誠為客戶服務的理念的精心詮釋，從細微處體現碧桂園完美的品質和文化內涵。

二、活動思路：

借巢湖望城碧桂園交房之際，為答謝新老客戶，特邀請巢湖家裝界領軍企業美文家裝及家電巨頭蘇寧電器巢湖店共同走進碧桂園舉辦現場促銷活動。2009年11月1日，碧桂園一期開始交房，業主將陸續拿到房子，屆時將掀起家裝消費高潮。借此契機，由美文家裝公司和蘇寧電器在交房前夕, 在售樓處現場布展，為業主提供家裝免費咨詢、家裝、家電材料展示促銷等活動，公司將與業主面對面交流，達到銷售目的。

整個活動將分為“超級優惠酬賓”、“裝修咨詢盛會”、“精品樣板看房直通車”三個部分進行。

三、活動目的：

1、提高公司的知名度和美譽度，擴大公司在業內的影響力；

2、作為美文家裝公司、蘇寧電器慶賀巢湖望城碧桂園首期交房契機，一方面向消費者宣傳家裝知識；一方面通過的超級優惠酬賓形式答謝老客戶對美文家裝和蘇寧電器的厚愛，增強美文家裝及蘇寧電器的美譽并形成新的人際傳播達到增加現場客流的目的。

3、通過活動收集客戶資料，擴大公司的客戶群體；

4、通過活動，為公司創造直接的經濟收益。

四、活動內容：

活動主題：“將裝修交給我們，您放心上班去”

活動時間：2009年11月10日

活動地點：碧桂園售樓部

參與對象：碧桂園業主

具體內容：

1、裝修咨詢盛會

（1）創意：介紹常識、剖析家裝，讓消費者明白消費、放心托付！

（2）內容及目的：

①用專業的知識，群眾語言的講解家裝，介紹家裝常識，讓消費者明白如何更好的裝修房子。

②分析目前裝飾行業正規、品牌裝飾公司與小企業和裝修“游擊隊”的本質區別（如后期服務、質量）。

③介紹美文家裝公司的幾種裝修模式和收費標準，讓業主明白錢到底花到哪里去，讓消費者更加安心、放心、舒心。

④揭示目前裝飾、建材行業的黑暗面，提醒消費者注意，同時展示美文家裝公司是如何做的，增加消費者對公司的信任度，有利于消費者的最終簽單！

(3)活動現場：

①作品展示：作品置于業主就座位置的兩側，呈扇面展示。作品上面有設計效果圖和實景圖進行比較，注明設計說明和業主的基本情況，房型和裝修投資額，整體（包括軟裝飾、燈具、家居）的價格說明。

②產品展示：建材商家于場地四周設置咨詢處，展示主打產品，導購人員在旁輔助介紹，接受業主的咨詢和訂貨。

③發放DM，擺設桌椅，參與業主以半橢圓形式就座，便于觀摩，聆聽講解（半橢圓形也是一個比較寬松的形式，更加有利于接受，有別于面對面填鴨式的灌輸）。

④電腦、音響等準備妥當，以便進行聲形并茂的解說。

⑤設立飲料自取處，營造輕松愉悅的交流氛圍。

2、超級優惠酬賓

（1）創意：人無利不往，趨利心理是消費者的普遍心態。

（2）目的：

①追求優惠是消費者的一種普遍心理，為了適應消費者的心理，適當的進行一些優惠措施吸引、滿足消費者，讓消費者更樂于接受。

②優惠的本身也顯示了商家對業主的重視程度，每個人都希望一種被重視的感覺，這個感覺有利于促使消費者認同商家，與商家簽約的意愿度更大。

③優惠活動進行時，設計師、業務人員及時跟進和業主溝通，加強業主對本次活動的認知，有利于發掘潛在的意向客戶。

（3）活動現場：

①活動主辦人宣布酬賓的優惠措施和具體實施方法。

②設計師在自己的作品前面設置辦公桌，在作品旁邊進行現場解說，接受業主的咨詢，與其溝通交流并登記業主信息，以便會后跟進。（設計師佩戴工作證，統一著裝）。

③建材商家展示、介紹產品，并提供免費咨詢活動，收集客戶資料，并接受業主的現場訂貨。

④在展會自由活動期間，迅速布置客戶的休息和業務員的洽談區域，業務人員及時跟進并邀請業主填寫裝修咨詢信息。

（4）優惠內容：

①有來即送：活動當天，有裝修意向的業主，只要填寫相關資料，即可獲得獲贈美文家裝公司精美小禮品一份（贈品數量有限）

②活動當天，美文家裝公司提供“現場量房”、“出平面設計方案”兩項免費服務，業主填寫個人資料，公司將在一個星期之內派人送圖上門。

?為答謝新老客戶朋友對美文家裝公司的支持與厚愛，凡活動期間到美文家裝家裝，將得到價值（1000）元的入住大紅包。

④活動期間，繳納定金并與裝飾公司簽定合同的業主可享受免費家政服務一次；

⑤ 征集前十二套樣板房：活動期間簽單的前十二位客戶將贈送價值4888元的熱水器。

3、“精品樣板看房直通車”

（1）創意：事實勝于雄辯，耳聽為虛，眼見為實！

（2）目的：

①通過實地參觀精品樣板房，讓業主切身感受到公司的設計和施工實力；通過現場的案例，更能讓業主明白品牌裝飾公司的施工流程和施工工藝，給業主留下深刻的印象。

②通過對樣板房的參觀和業主現場的溝通，為本次活動提聚集人氣，引起業主對公司進一步的關注，有利于業主對公司的認可，便于為下一個動作“現場簽單”打好基礎。

（3）活動現場：

①租用大型中巴車免費接送業主參觀樣板房，由工作人員帶領并沿途做簡單概述，節省看房時間。

②樣板房要經過布置，做到窗明幾亮，工作人員統一著裝，顯示公司規范性管理。③時間安排在“裝修咨詢盛會”結束后，觀看樣板房時間控制在半小時以內，以防業主產

生審美疲勞！

注：“精品樣板看房直通車” 方案僅供參考，在條件允許下建議執行。

五、宣傳策略：

1、制作邀請函，對活動進行簡單介紹；

2、制作活動DM，對參與商家、具體活動內容進行介紹；

3、美文家裝公司門戶網站前期宣傳報道；

4、巢湖房地產信息網及房地產交易網對活動前期和后期做跟蹤報道；

5、活動現場背景板形象廣告4 m x 3m(廣告尺寸以實際為準)；

六、參與單位：

（一）主辦單位：巢湖望城碧桂園

（二）協辦單位：巢湖美文家裝公司、蘇寧電器巢湖店

（二）參展單位：富德利地板、大國地板、惠達衛浴 長頸鹿油漆 榮事達櫥柜新中源陶瓷 奧特朗燈飾 日豐管

通過免費咨詢、家裝材料展示促銷等活動，公司將與業主面對面交流，達到銷售目的。

三、活動目的：

1、提高公司的知名度和美譽度，擴大公司在業內的影響力；

2、作為美文家裝公司成立兩周年慶典活動，一方面向消費者宣傳家裝知識；一方面通 過的超級優惠酬賓形式答謝老客戶對美文家裝的厚愛，增強美文家裝的美譽并形成新的人際傳播達到增加現場客流的目的。

3、通過活動收集客戶資料，擴大公司的客戶群體；

4、通過活動，為公司創造直接的經濟收益。

第二篇：碧桂園策劃報告

碧桂園解密

house.sohu.com 2003年05月23日10:59 陳雙全

作者: 陳雙全、談偉峰

碧桂園奇跡的創造有廣告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其價廉物美的品質及準確的目標市場策略，將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。但碧桂園這種模式也值得我們探討和反思。

脫穎而出 并非“從天而降”

碧桂園是一個善于制造神話的企業。10年前，著名策劃人王志綱參與策劃了順德碧桂園，學校先行的運作成功使碧桂園從原來的寂寂無名到一飛沖天。碧桂圓從此一發不可收拾：華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、順德碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個，讓同行看得目瞪口呆，讓消費者大開眼界。碧桂園從一種現象提升為一種模式，1999年，廣州碧桂園的運作堪稱碧桂園模式的經典之作。

1999年碧桂園開始進入廣州，開始階段不做宣傳，不做廣告，七十棟樓同時起建，幾百臺吊車同時操作，造成“黑云壓城”的大盤圍城之勢，許多消費者持幣等待碧桂園開盤。2000年春節，廣州碧桂園以每平方米3000多元的均價推出自帶花園的洋房，這個價格甚至比同一地段的毛坯房還便宜，超低價格令業界感受到了巨大的沖擊和震撼，創造了兩個多月銷售一空的奇跡。王志綱對此有一句很形象的比喻：“就像是一頭大象闖進了瓷器店。”

這次在5.1黃金周推出的碧桂園鳳凰城是碧桂園模式的又一再現。鳳凰城圈地10000畝，是目前廣州最大的樓盤。首期2500畝在去年10月開始打第一根樁，建筑工地24小時燈火通明，1萬多名建筑工人日夜奮戰。5月1日，當人們從四面八方蜂擁到鳳凰城時，呈現在他們眼前的是一座仿佛是一夜之間冒出來的新城市。雖然首期只開發了2500畝，但大規模的現樓和看得見的環境與配套，足以沖擊消費者的視覺直至心靈，并直觀地攥住消費者的心。

王志綱談到碧桂圓的成功經驗時指出，碧桂圓的特點在于低價、快速。應該說，王指出了碧桂園模式的最顯著的特征或者說策略，但我們認為在背后，還有更深層次的本質或者說戰略。

在碧桂園自己看來，真正的法寶就是兩個：一個是給市場提供質優價廉的產品，一個便是提供優質的服務。其價格打破了消費者的心理底線，而其“給您一個五星級的家”的廣告語人人皆知。碧桂園“物美價廉”的策略贏得了消費者的青睞。

碧桂園10年，攻城掠地無數，到底它為何能夠在競爭激烈的廣州房地產市場聲名鵲起，在“眾目睽睽”之下脫穎而出呢？

其實，無論是王的觀點還是碧桂園的自述，都不夠全面。我們認為碧桂園的戰略可以概括為“準確定位，規模制造”八個字，這是碧桂園10年戰無不勝的真正原因。

主體市場還是主流市場？

曾長期負責碧桂園品牌規劃的原碧桂園董事長助理劉文偉說：“碧桂園針對的是主體市場，指的是買得起房但又不是很有錢、對價格比較敏感的一批人，而一些發展商針對的是主流市場，針對的是較高端的消費者，他們講究品味、檔次，其欲望拉動著房地產未來的發展方向。從根本上來說，主流市場對生活方式的追求和主體市場不一樣。碧桂園抓的是主體市場，對格調、品味不會考慮太多，而講究實在、性價比。因此，碧桂園的產品滿足了主體市場消費者的需求，其旺銷是必然的。”

碧桂園擅長的是大規模屋村式的生產，這種大規模的供應量正好適合了主體市場的定位策略。同樣是面對主體市場，但每一個碧桂園的樓盤又有一定的區別。在鳳凰城的操作中，對于目標消費群的劃分與以前有很大不同。

鳳凰城銷售總監龍爾綱指出，在目標消費群的劃分上鳳凰城有重大轉變，就是由以階層來劃分目標消費群轉變為以階段為標準。鳳凰城的目標群是“大學畢業后五年、成長中、發展型”的人群，他們具有獨特的特征，他們向往一種更優雅的生活環境，一種更好的生活方式，但同時對價格又具有很高的敏感性。

對目標消費群的透徹分析，為鳳凰城的品牌定位和宣傳主題確定了堅實的基礎。

房地產定位思想成功運用的例子有史可鑒。在北京，有潘石屹的“SOHO現代城”；在深圳，有萬科的城市花園；在廣州，有以文化為定位的“麗江花園”，有以“運動”為主題的“奧林匹克花園”。

在對目標消費群的深入研究后，鳳凰城進行了創造性的定位，“為每個成功的廣州人建造滿意的房子”是抽象的說法，而通俗的表述是“給白領的別墅”。住上別墅可以說是每個人的夢想，特別是先富起來的廣州人，更想擁有自己的別墅，無奈別墅又太貴，不是人人都能擁有的。鳳凰城憑借其低成本優勢，可以為消費者提供心動價格的別墅。這正迎合了消費者心理，正如我國著名營銷學者盧泰宏教授所說，“房子不僅僅是房子，它是人生孜孜追尋的夢?！?/p>

鳳凰城以別墅為主打產品，以“森林 湖泊 新城市”為宣傳主線，營造的是全程自然的生態環境。它的定位既不是那種郊外荒野的度假型別墅，也不是市區中心那種“只顯身份卻無法得享優美環境”的住家別墅，而是“度假環境里的常駐別墅”，揉合了現代都市生活的時尚便利與郊區生活的恬然寫意，生活、休閑、享受得以和諧的統一。

價格是永遠的主題，也是定位的主要要素。鳳凰城的成功定位就在于將對別墅的夢想和超低價格有機結合，開創了“給白領的別墅”的空白市場。

鳳凰城這次推出的別墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫陽光別墅，分為北美古典與現代兩種風格，面積160～180平方米，戶型多達9種，價格僅從50萬元起。至于獨立式的豪華別墅，建筑風格則以維多利亞式為主，立面效果豐富，營造出極富想象力的建筑造型，面積220～600平方米，共22種戶型，價格僅由100萬元起。我們可以比較一下，在廣州市區的樓盤50萬只能買一個80－90平米的房子，而且房子所處的環境絕沒有像鳳凰城那邊好。這樣的品牌定位和產品價格，你不心動嗎？

規模制造，價格為王

碧桂園老板對碧桂園的定義是：“大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠?！痹谶@個信念支持下，針對不同消費對象的碧桂園相繼問世了，雖然每一個碧桂園的選址不一樣，但其建設開發理念是不變的。

1999年，廣州洛溪橋雙雄為麗江花園和祈福新村，它們從1991年底開發，已經有200多萬平方米的供 應量。港資背景的祈福新村一向致力于營造鳥語花香的居家度假環境，已取得開發2000畝、售出16000多戶的好成績。麗江花園（占地1200畝、已開發600畝）經過八年的苦心經營，吸引了很多中國的白領階層，包括藝術家、離退休干部，確立了獨特的麗江生活方式，發展商自豪地稱之為“麗江文化”。廣州碧桂園以過江龍的姿態初進洛溪，以不到3000元／平方米的低價，重拳直擊麗江花園6000元／平方米房價的“軟肋”，很快把“雙雄并峙”的局面改寫成了“三足鼎立”。

鳳凰城把規模制造、成本領先的戰略闡述得非常清晰：88萬元買382平米的別墅，50萬元的聯排別墅，均價2800元的優雅洋房。低價是吸引購買者最主要的因素之一。許多人談到碧桂園，最直接的反應就是“50萬元一棟別墅”。

在過去的10年中，碧桂園不斷擴展，而“物美價廉”卻是其始終堅持的法則。碧桂園老板說，一個企業最重要的是能給人家什么東西，碧桂圓的理念就是建最好的房子，定不高的價位，即“價廉物美”，這是碧桂園保持長久生命力的原因。

碧桂園有員工近3萬人，從設計、規劃、建筑施工到裝飾、物業管理都是自己的，甚至還有一個全國排名前三位的管樁廠，就連碧桂園會所里面所說的家禽和青菜都是自己農場出產的，可謂將縱向一體化發揮到了極致?！耙粭l龍”開發使其成本控制得非常好。因此，碧桂園能以極具競爭力的價格把房子賣給消費者。

按照科斯的交易成本理論，碧桂園的這種內部化交易方法減少了與外部交易的成本，同時它還使得公司能很好地控制成本。當然，這種減少交易成本的前提是企業內部提供的產品要能內部消化且能有效管理。這也是碧桂園在這10年里不斷擴展，而且樓盤規劃一個比一個大的原因，通過規模經營來吸收內部產品，達到降低成本的目的。

另外，一體化使得碧桂園成為一個快速反應的企業。如果采用像南國奧林匹克花園那種從設計到施工都外購的形式，碧桂圓就很難保證每天24小時施工。如果企業不能快速反應，實現項目的快速回收，銀行利息成本就會加大。眾所周知，房地產項目的投資回收期一般較長，對銀行的依賴性較強。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。一位銀行行長戲稱，“廣州哪有什么房地產30強，只有中行、建行、工商、農行四強。”碧桂園操作如此大規模的房地產項目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農業銀行一年的授信額度就達到10億。一個民營企業能得到銀行如此的信任，主要歸功于其能將項目資金快速收回，與銀行建立了長期的信任關系。

當然，規模經營讓碧桂園的房子本身很難算得上是精品，因為規?；旧硎蔷芙^個性的。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病。此次鳳凰城的聯排別墅也引來了大量的議論。一些看樓者認為這些聯排別墅與農民房無異，僅有180平方米卻要建成三層，樓梯狹窄，顯得比較老土。但是從售樓中心反饋的消息來看，正是這種聯排別墅賣得最為火爆。實際上這種情形在碧桂園其他樓盤也存在。這種現象的存在一點也不奇怪，主要是專業人士與消費者的眼光的差異造成的。

“準確定位”為碧桂園找到了一個對價格敏感的消費者市場，“規模制造”為滿足目標市場提供了可能。有的企業選擇的是做大池塘中的小魚，有的企業選擇的是小池塘中的大魚，而碧桂園是把大池塘先分成幾個小池塘，再成為小池塘中的大魚。

碧桂園模式值得我們探討，可能更值得我們反思。

企業層面反思：有多少輝煌可以重來

·市場份額≠利潤

1997年，維杰伊·韋斯瓦納斯和喬納森·馬克在《哈佛商業評論》發表的《品牌經營的最佳戰略》一文中，提出了以盈利能力為導向的品牌戰略構架。

傳統的觀點認為，市場份額決定盈利能力。但是，當他們研究了40個大類消費品中高檔品牌的盈利能力后發現，單單是市場份額一個因素并不能決定盈利能力。

他們認為，品牌的盈利能力是由兩個因素決定的，即市場份額和這類產品的性質（或者說是品牌參與競爭的產品市場的性質）。一個品牌的相對市場份額對其盈利能力的影響，要根據整個商品大類是以高檔品牌產品為主還是以低價品牌產品為主的情況而有所差異。他們運用這兩個因素畫出一個矩陣圖。

處于不同象限對一個品牌的潛在盈利能力有著不同的影響，一般來說，如果商品基本上由高檔品牌構成，這類商品中的大多數品牌是有利可圖的，而相反的話，所有產品的回報會低一些。如果你選擇了不同的象限，相應的你也要采用不同的戰略。

低路品牌，即產品在一個相對低價類商品中競爭，并且擁有一個較高的相對市場份額。大多數的低路品牌的利潤并不是通過它們的價格實現的，更多的是通過成本領先來實現的。因此，在這個象限內的品牌，其首要目標應當是削減成本，并把節約的資金再投入到進一步的降價中去。

碧桂園的模式完全是一種低路品牌的定位，鳳凰城在銷售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回報。碧桂園鳳凰城市場總監龍爾綱早于2002年５月８日就跟《南方都市報》記者表示，他對“五一”有總結，首先就是“多賣沒多賺”。

正如模型所顯示的，低路品牌的核心關鍵在于成本，鳳凰城的成功無疑是成本領先的成功，但碧桂園的這種模式還有多大的空間？

·碧桂園剩余空間分析

碧桂園“低地價”的牌已經快打完了

除了花都買下的土地沒有開發外，碧桂園在廣州的東西南北都已經建起了一座座衛星城，在廣州發展這種大盤的余地已經不大了。

碧桂園異地擴張面臨挑戰

從碧桂園將自己的廣告語改為“南中國居住領域的旗幟”可以看出，碧桂園已經不甘于在廣州周邊的密集耕作了，其在異地進行品牌擴張已是勢所必然。但是，異地的品牌擴張對于碧桂園的戰略與品牌都提出了新的挑戰。特別是一體化的經營模式，在異地根本就行不通，因為碧桂園的一體化是靠規模來支撐的。在異地不可能有這么大塊大塊的地給你經營。

消費者方面會慢慢成熟

消費者也會慢慢地成熟，當碧桂園所針對的主體市場一點點地縮小和逃離，當消費者對于價格的敏感不再如此顯著而更關注產品的價值時，碧桂園的“房屋大工廠”模式就會有很大的問題。你的目標消費者群針對的是主體消費者，是那些可能“為了兩分錢就改變品牌忠誠”的消費者，但是，我們在這里忽略了更多的主流消費者。最先開發的順德碧桂園，針對的是珠三角先富的階層。這樣可能導致很多“先富起來的人”不會在鳳凰城買房，因為房子已不僅僅是房子，特別是這種別墅更是一種身份的顯示，他們不希望和“畢業5年，成長中、發展型”的消費者混合在一起。

讓消費者像買白菜一樣買房的后果

鳳凰城的營銷者認識到，房地產的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰，目標消費群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣旺極，銷售則是水到渠成的事。所有到了鳳凰城的看房者，由不得你不購買。為什么呢？本來買房是一件很重大的事，可消費者在現場就像買白菜一樣，根本來不及考慮那么多?？磥砣苏媸怯醒蛉盒?，大家都買的東西肯定不會是差東西，將一件本來應該是理智性購買行為轉化為沖動性購買行為，這是鳳凰城的營銷成功之處。

但我們也應看到，這樣的做法會給以后的工作留下很多后遺癥。如將來稍有不符消費者期望的地方，消費者可能就會投訴等。其實，所謂的不符期望，可能只是購房時消費者沒有了解清楚地問題而已。

碧桂園有多少輝煌可以重來，又有多少“物美價廉”的碧桂園樓盤值得消費者等待？

行業層面反思：四對矛盾

鳳凰城營銷沖擊波帶來的震蕩效果波及到整個廣州房地產市場，甚至整個中國房地產市場，鳳凰城給整個房地產行業提出了四對矛盾，這四對矛盾的探討、爭論、解決或許將決定房地產行業的走向！

·價格戰還是價值戰

盡管碧桂園不認為鳳凰城掀起了廣州房地產市場的價格戰，但是業內人士認為，從某種意義上說，鳳凰城前所未有的低價已經引領廣州的房地產市場進入價格競爭時代。鳳凰城的價格也可能成為一種新的標桿，它將影響到其他房地產企業的生存。在這個新的標桿下，除了少數幾家靠差異化的品牌策略生存的房地產企業之外，其他的企業不可避免地要重新審視自己的生存機會。

事實上，5.1鳳凰城獲得巨大成功后，廣州眾多房地產商的別墅價格有意無意的在調低。鳳凰城是否會讓剛開始進入價值創新的廣州房地產市場又回到價格的老路上？

·“竭澤而漁”還是“放水養魚”

鳳凰城為廣州房地產的競爭設置了更高的平臺，廣州房地產業要保持長久的生命力，保障穩健有序的發展，就必需不斷制造新的特點，取得新的突破。然而，鳳凰城的成功，業已拉開了與同行的距離，后來者要想在鳳凰城的基礎上取得新的突破，其難度之大可想而知。通俗一點說，鳳凰城是否提前“透支”了廣州房地產業未來一段時期的“創新與突破”呢？鳳凰城于2002年10.1再度開盤，但是我們沒有見到5.1那樣的火爆場面。

當青島有100多棟別墅由于價格太貴而全部推翻，重建成一般樓房的時候，碧桂園由于低價而創造了銷售神話。鳳凰城的巨大成功到底是對市場的“竭澤而漁”還是“放水養魚”？是否因為低價的沖擊，就能夠帶來廣州別墅市場的繁榮呢？

·規模經營與個性化矛盾

規模經營可以降低成本，但規模經營往往是以犧牲個性為代價的。因此規?；洜I也使得碧桂園的房子本身很難算得上是精品。從順德碧桂園到華南碧桂園，房子風格基本上沒有多大的變化，因為風格的穩定有助于工廠化的快速生產。因此，碧桂園的房子一直為那些專家、其他房地產發展商和高端消費者所詬病，甚至有人把鳳凰城50萬的白領別墅稱為新時代的“筒子樓”。

·長期與短期的矛盾

在地產“服務品牌”上，碧桂園可謂華南地產界的成功典范，10年來高擎“服務品牌”大旗不松手，并且不斷進行深化、細化、日常化，把服務變成整個公司無處不在的企業文化。

但在5.1鳳凰城的廣告傳播中，碧桂園的核心價值被扔到一邊，“給你一個五星級的家”沒有在廣告中出現，用的最多的是“給每一個成功的廣州人士建造滿意的房子”，“50萬可以買別墅”。當鳳凰城以價格作為主流定位時，也就是對于以往碧桂園品牌資產的釋稀。廣告沒有品牌價值的傳承，很大程度上從短期的銷售而言，容易誤導消費者對于價格的過度關注而忽略其品牌的內涵，對碧桂園長期積累下來的品牌資產是嚴重的損害。

點評：

鳳凰城一天狂銷7.5億的案例可以說是空前的，但也可能是絕后的！

我們認為，這種模式的運作也存在不少的問題。事實上，如果碧桂園按自己的模式一直走下去，其他的企業又盲目跟進，整個產品大類，整個市場會進入一種負循環。我們的彩電業、DVD行業的慘劇就在眼前，雖然發展了這么多年，仍然可能要向別人交專利費。

有市場份額有用嗎？有銷售額又有用嗎？

通過創新，產生差異化，為不同的消費者提供個性化的產品，不要把關注點總放在價格上，更應該體現價值。為企業的長遠發展打算，不要為了一城一地的得失而追求暫時的銷售額、追求暫時的輝煌。通過低路品牌獲得的優勢是暫時的、脆弱的，因為沒有利潤支持的市場份額是一種負擔，而非優勢；相反，通過創新、差異化獲取的優勢才是持久的、堅實的。

為消費者提供價值而非價格，進行創新、價值之爭而非價格之戰，是房地產企業乃至其他所有企業獲取最后勝利的重要因素。

碧桂園的企業標志是一只抽象的鳳凰，而鳳凰城則完全用鳳凰作為樓盤名，鳳凰似乎已成為碧桂園的圖騰。碧桂園讓鳳凰從高貴的神壇走下來，讓普通人可以觸摸到高貴的百鳥之王。碧桂園展開的是鳳凰平民化運動，但也可能會讓鳳凰庸俗化，這是我們所不愿看到的。

第三篇：《碧桂園物業管理方案》全文

《碧桂園物業管理方案》全文

工程維修服務手冊

一、崗位職責與管理制度 1.工程部行為準則 1.1

目的

規范工程維修人員的服務行為，樹立公司良好形象，為客戶提供優質服務。1.2

適用范圍

適用于物業管理公司工程維修人員。1.3

內容

1.3.1

關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設備、設施。1.3.2

認真貫徹公司“開源節流”的方針，在工作中力行節儉，不浪費公司資源。

13.3

從全局出發，樹立良好的合作意識，團結、真誠協作，達到暢順、高效率的工作績效，切實服從領導的工作安排和調度，如有異議，必須做到“先服從后投訴”。1.3.4

對工作中出現的問題不推諉，勇于承擔責任，并從中吸取教訓，不斷提升工作水平。

1.3.5

未經公司領導授權或批準，不得以公司名義對外展開業務或在外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。1.3.6

未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設備、設施等擅自贈與、轉租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。

1.3.7

工作時間須配戴工作證，著裝整潔，注意形象、儀表。

1.3.8

嚴禁向業主索取或收受任何禮品酬金。

1.3.9

必須將服務意識，服務態度和服務技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業主提出的質疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。

1.3.10 對設備、設施及業主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當班員工處理完畢。

1.3.11 對上門服務應注意業主家內衛生，必須穿鞋套，不得損壞業主物品，如移動物品，需經業主同意，收費時應公平、公正、公開、合理，并經業主簽字生效，服務完畢，應將工作場所打掃干凈。2．工程部主任崗位職責 2.1

任職資格

2.1.1

具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》 2.1.2

熟練掌握電工基本原理。

2.1.3

具有較強的專業知識，全面了解住宅內各種設備的基本原理。能夠對下屬進行技術指導。

2.1.4

基本了解國家有關電工操作規程與技術標準。2.2

工作內容

2.2.1

全面管理工程部事務。

2.2.2

負責小區（大廈）內設備設施的維修保養、督導和管理工作。

2.2.3

負責突發性的設備故障處理與人員調度，并組織調查設備事故原因，制訂預防措施。

2.2.4

負責對設備保修單位維護保養工作的聯系、協調、監管及質量評定。

2.2.5

根據設備的特點制訂或審核各類設備的、季度、月度、周預防性檢修保養計劃，并監督落實。

2.2.6

檢查交接班情況、巡查情況，回訪維修情況，并對工作中存在的問題盡快提出處理意見，負責具體的技術性檢查。

2.2.7

配合其他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。

2.2.8

定期對本部門員工進行有關設備設施的技術性培訓及安全知識培訓。

負責有關工程技術標準，規格的審核，對工程的預算等。2.2.10 建立設備資料檔案。3.工程部副主任崗位職責 3.1

任職資格

3.1.1

具有《中華人民共和國特種操作許可證》 3.1.2

具有初級電工技術等級資格或相關技術等級資格。3.1.3

掌握電工基本原理。

3.1.4

熟悉小區（大廈）內設備備用配件的規格、性能、型號、名稱。3.2

工作內容

3.2.1

協助主任落實小區（大廈）內設備、設施管理工作。3.2.2

具體負責小區（大廈）內各類設備、設施的操作、維修保養、業主的報修項 目及對員工的培訓。

3.2.3

負責設備、設施的緊急搶修工作。

3.2.4

對維保所需配件進行管理，各類設備運行資料的記錄與管理，維修資料的管理。

3.2.5

督導、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。

4.工程部維修工崗位職責 4.1

任職資格

4.1.1

具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》 4.1.2

熟練掌握電工基本原理。

4.1.3

熟練掌握轄區內的設備操作技術規程及家庭水電維修工作。4.2

工作內容

4.2.1

服從主任和組長的調度與工作安排。4.2.2

負責小區（大廈）內各相關設備設施的維保工作，負責水電及其它。

4.2.3

參加設備故障的搶修工作，及時排除設備故障，確保小區（大廈）內的設備保持良好運行狀態。

4.2.4 根據預防性維修及保養計劃，認真完成各類設備的維修、保養工作。

5.工程部機電設備運行管理人員崗位職責 5.1

任職資格

5.1.1

具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。5.1.2

中級以上技術等級。

5.1.3

有一定的機電設備維修管理經驗。5.2

工作內容

5.2.1

機電設備運行管理人員必須不斷學習，提高技術技能，必須有高度的責任心，必須持有相關的技術證件。5.2.2

機電設備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關記錄，嚴格執行交接班制度。

5.2.3

所有設備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發現問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關人員并作應急處理。

5.2.4

設備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設備須制定詳細維修保養計

劃，定期維修保養，并作好記錄。5.2.5

所有設備的操作和檢修須按說明書規定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴禁在設備啟動前不作檢查。

5.2.6

按說明書規定更換設備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設備疲勞運行或帶病運行。

5.2.7

保持設備房內干凈整潔，嚴禁無關人員進入設備房,設備設施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。

5.2.8

所有設備設施須設立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。

6．工程部弱電維修工崗位職責 6.1

任職資格

6.1.1

具有《中華人民共和國特種技術操作許可證》。6.1.2

有弱電維保經驗。6.1.3

有中級以上技工職稱。6.2

工作內容

6.2.1

弱電維修工須定期制定弱電維修養護計劃，并按計劃實施。

6.2.2

對工作范圍內的故障和事故進行處理，并作好記錄。6.2.3

對弱電系統進行巡查監控，抄表記錄。6.2.4

參加應急搶修，配合其他工程人員工作。6.2.5

對外單位弱電施工布線等進行監控。

8、工程部值班、交接班管理規定 8.1

目的：

規范值班與交接班管理確保值班質量。8.2

適用范圍

適用各管理處工程部值班人員.8.3

值班制度

8.3.1

值班人員在值班期內必須堅守崗位，不得擅自離崗、干私事、酗酒聊天等。

8.3.2

值班（夜班）人員應處理好本班報修工作，不能處理的應注明原因。發現設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主任或值班總負責人反映。

8.3.3

應按規定巡查設備運行情況，并巡查其它設備、設施狀況，發現設備故障應馬上排除，如無法處理應及時向主管或值班總負責人匯報。

8.3.4

認真填寫好各“機電設備運行日志”和《工程部值班交接班記錄表》及其它相關記錄。

8.3.5

值班人員不得私自調班，因特殊情況要調班，必須向主任申請。

8.3.6

嚴禁無關人員進入值班室和機電設備房，檢查各類工具和鑰匙等。8.4

接班制度

8.4.1

認真聽取交班人員的值班和設備運行情況報告。8.4.2

查看上一班的值班日志和運行日志及巡查記錄等。8.4.3

檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機房是否干凈整潔。

8.4.4

巡視各設備的運行情況，各參數是否正常。8.5

交班制度

8.5.1

交接班人員必須當面交接并簽名。

8.5.2

交班人員必須整理好本班的各種運行巡查記錄和值班資料等。

8.5.3

交班人員必須詳細介紹其值班情況、機器運行情況及存在的未處理問題。

8.5.4

所有問題記錄須現場交代清楚,等接班人員確認。

8.6

不能交接班之情況：

8.6.1

上一班運行情況未交待清楚，記錄不規范，操作間不整潔。

8.6.2

正在進行倒閘操作或事故處理過程中。

8.6.3

交接過程中發生故障，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人協助事故處理。

8.6.4

交班人隱瞞問題不報，經查證確系其責任的。8.7

附表: 8.7.1 《工程部值班交接班記錄》 9.工程部鑰匙管理規定 9.1

目的 規范鑰匙管理工作，確保各設備設施房的鑰匙，使用規范和安全。

9.2

適用范圍 適用于各管理處工程部。9.3

內容

9.3.1 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。

9.3.2 各設備設施房的鑰匙應清楚標明，并整齊有序的放置在鑰匙專柜中；鑰匙專柜由工程主任掌管。

9.3.3 在正常情況下，各設備設施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經主任同意并填寫《領（借）用鑰匙登記表》；

9.3.4 工程人員用鑰匙，須填寫《領（借）用鑰匙登記表》并簽名確認，工程人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。9.3.5 鑰匙丟失或損壞時，當事人應填寫《鑰匙丟失/損壞申請表》，工程主任查實后填表補回。

9.3.6 工程人員必須妥善保管好領用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應責任，每月月底統計一次，填寫《鑰匙月庫存統計表》。9.4

附表：

9.4.1 《領（借）用鑰匙登記表》 9.4.2 《鑰匙丟失/損壞申報表》 9.4.3 《鑰匙月庫存統計表》

第四篇：碧桂園安全文明施工策劃方案

碧桂園生態城·東境一標段

安

全

文

明

施

工

策

劃

方

案

編 制 人:

審 核 人:

審 批 人:

廣東龍越建筑工程有限公司 2018 年 年 3 月 月

目錄

1、編制依據..........................................................................................................................................1 2.編制單位及人員................................................................................................................................1 3.發放范圍............................................................................................................................................1 第一章 工程概況..........................................................................................................................................2 工程概況................................................................................................................................................2 2 建筑概況.............................................................................................................................................2 第二章 安全、文明施工管理.......................................................................................................................3 1、職業健康安全目標..........................................................................................................................3 2、文明施工目標..................................................................................................................................4 3、環境目標..........................................................................................................................................4 4、安全文明施工達標目標...................................................................................................................4 5、項目安全、文明施工領導機構.......................................................................................................4 第三章 安全文明施工..................................................................................................................................5 1、“三寶”“四口”“五臨邊”.......................................................................................................5 2、塔吊安全文明施工........................................................................................................................12 3、腳手架安全文明施工.....................................................................................................................13 4、安全通道........................................................................................................................................13 5、安全防護棚....................................................................................................................................14 6、人貨電梯........................................................................................................................................15 7、交叉作業........................................................................................................................................16 8、卸料平臺的安全文明施工.............................................................................................................16 9、模板的安全文明施工.....................................................................................................................16 10、臨水排水安全文明施工...............................................................................................................17 11、臨時用電安全文明施工...............................................................................................................17 12、施工機具設備用電安全...............................................................................................................22 13、工地環境保護防塵文明施工.......................................................................................................23 14、工地信息管理系統......................................................................................................................24 14、現場其它臨時設施......................................................................................................................25 第四章

施工過程中其它應注意的事項...................................................................................................27 1、防火、防爆、防雷........................................................................................................................27 2、高處作業安全技術措施.................................................................................................................28 3、季節性施工職業健康安全方案.....................................................................................................29 4、文明施工、消防、治污.................................................................................................................30 第五章

安全文明施工內容計劃統計.......................................................................................................36 第五章

安全文明施工內容計劃統計.....................................................................................................36

第 1 頁

編制說明1..編制依據

1.1 已審批的《施工組織設計》

1.2《武漢市安全文明施工標準圖集》;

1.3 公司《安全文明標準化施工手冊》

1.4 碧桂園生態城·東境施工設計圖紙 2 2..編制單位及人員

本方案由廣東龍越建筑工程有限公司碧桂園生態城·東境一標段項目經理部編制.——編制人:黃炳閱

侯云鵬 3 3..發放范圍

項目經理;項目副經理;項目技術負責人;工程技術部;質量安全部;物質設備部;商務合約部;機電部;綜合辦公室及作業施工隊.第 2 頁 第一章

工程概況

1.工程概況 2.建筑概況 序號 項次名稱 一 建筑指標 部位 數量 備注 1 總建筑面積 76855 ㎡ — 建筑面積 地下車庫 16500 ㎡

(14 號樓)幼兒園 2700 ㎡

(13 號樓)商鋪 3546 ㎡

(11 號樓)三拼疊墅 3703.11 ㎡

(12 號樓)四拼疊墅 4897.78 ㎡

(10 號樓)高層洋房 5141.76 ㎡

(8 號樓)高層洋房 13084.65 ㎡

(7 號樓)高層洋房 25734.25 ㎡建筑高度 地下車庫 4.8 米 —(14 號樓)幼兒園 11.1 米

(13 號樓)商鋪 13.5 米

(11 號樓)三拼疊墅 19.5 米

(12 號樓)四拼疊墅 19.5 米

(10 號樓)高層洋房 53.4 米

序號 項目 主要內容 1 工程名稱 碧桂園生態城．東境一標段 2 工程地點 湖北省武漢市東湖高新區花山大道與花城大道交匯處 3 建設規模 總建筑面積約 76855 ㎡ 4 結構形式 框架(幼兒園、商鋪),少量剪力墻、框架(疊墅)剪力墻(高層洋房)5 建筑層數 商鋪、幼兒園 3 層,疊墅 6 層,洋房 18 層及 32 層,地下 1 層 6 建設單位 武漢錦聯房地產有限公司 7 設計單位 廣東博意建筑設計院有限公司 8 監理單位 武漢江城建設咨詢有限公司 9 施工單位 廣東龍越建筑工程有限公司 10 資金來源及落實情況 自籌資金

第 3 頁(8 號樓)高層洋房 96 米

(7 號樓)高層洋房 96 米建筑層數 地下車庫 1 層 —(14 號樓)幼兒園 3 層 —(13 號樓)商鋪 3 層

(11 號樓)三拼疊墅 6 層

(12 號樓)四拼疊墅 6 層

(10 號樓)高層洋房 18 層

(8 號樓)高層洋房 32 層

(7 號樓)高層洋房 32 層

二 功能指標 功能指標內容 4 抗震 抗震設防烈度 6 度抗震等級 三級、四級安全等級 二級設計使用年限 50 年 8 耐火等級 地下一級,地上二級 9 建筑高程 標高相對地庫正負零為絕對標高 35.2 米.11 號、12 號正負零為絕對標高 35.9 米 10 防水等級 二級

第二章

安全、文明施工管理

本工程位公司重點工程.安全文明施工目標為創建武漢市建筑施工安全質量標準化示范工地,實施名牌項目 CI 戰略,亮化美化施工現場,規范施工范圍內外各項施工和項目職工行為,展現龍越建筑企業形象.針對工程特點,在施工過程中,項目部組建嚴密的控制體系,采取嚴格的控制措施,全面管理現場安全文明施工.項目部根據職業健康安全目標管理,制定職業健康安全目標、安全、文明施工、CI 達標,同時對安全責任目標進行分解,并按責任目標對責任人進行考核.1 1、職業健康安全目標

(1)杜絕重大火災事故;(2)杜絕土方坍塌、高空墜落、物體打擊、觸電事故造成的人員死亡事故;(3)杜絕重大機械事故;(4)杜絕急性中毒事故;(5)輕傷事故頻率控制在 0.6‰以內.第 4 頁 2 2、文明施工目標

創建武漢市建筑施工安全質量標準化示范工地,努力創建“楚天杯”.實施名牌項目CI 戰略,亮化美化施工現場,規范施工范圍內外各項施工和項目職工行為,按《武漢市安全文明施工標準圖集》、公司《安全文明標準化施工手冊》標準施工,展現龍越建筑企業形象.3 3、環境目標

采取預防為主,防治結合的辦法,盡最大限度降低現場噪聲,施工污水排放前進行沉淀凈化,土方、材料外運無遺灑,廢棄物分類堆放,回收可再利用的廢棄物,最大限度節約能源資源.4 4、安全文明施工達標目標

本工程的安全目標管理分為三個階段的目標管理,即基礎、地下室、主體.為了 能夠有效的保證整個安全目標管理的實現,把以上目標分解到各責任人和責任區,責任人應根據安全管理檢查標準認真做好安全管理的各項工作.5 5、項目安全、文明施工領導機構

項目部成立由項目經理擔任組長的安全、文明施工領導小組.組

長:朱鵬育(項目經理)副組長:黃炳閱(項目總工)、蘇國新(生產經理)成員:王長寶(安全經理)、劉興鑄(工程部經理)、方超、魯日新、閔亮、馬勇、王明軍(各主管棟號長)領導小組職責(1)領導小組為項目安全生產、文明施工的最高決策機構;(2)負責制定布置本項目安全生產、文明施工工作;(3)每周召開一次本項目安全工作會議,解決安全生產中存在的問題;

(4)每周組織本項目安全生產、文明施工檢查工作.(5)制定獎懲措施,并予以落實.項目部為安全、文明施工提供物資、人員、資金保障,并保證專款專用.第 5 頁 第三章

安全文明施工1、“三寶”“四口”“五臨邊”

(1)“三寶”:安全帽、安全帶、安全網.進入施工現場必須正確戴好安全帽,扣緊帽帶.安全帽的質量必須合格,不得采用劣質產品.安全帽要有合格證并滿足帽襯與帽頂的距離(20 米米－50 米米)和帽襯與帽殼周邊距離(5 米米－20 米米)的要求.在安全帽前方正中粘貼龍越建筑標志,標志尺寸為 3.5×3.5 厘米,左右分別用藍字編號管理人員 A01 至 A-20,特種作業人員 B-01 至 B-20,作業人員 C-001 至 C-500.安全帽顏色分為紅、白、黃、藍四種顏色.紅色為上級領導、外來檢查人員和安全員使用,白色為項目管理人員和一般管理人員使用,黃色為工人使用,藍色為特種作業操作人員使用.上級領導、來訪嘉賓的安全帽(紅色),在其安全帽的兩邊制作“龍越建筑”(3 厘米)字樣內容,不需要編號.本工程建筑物 1-5 層鋼管落地架外圍防護采用密目安全網,6 層及以上爬架外圍防護采用沖孔鋼板網防護;安全網的標準為:每 10 厘米×10 厘米=100 厘米 2 的面積上有 2002 個以上網目;做耐貫穿試驗不穿透;(將網與地面成 30°夾角,在其中心上方 3 米處,用 5 千克重的鋼管垂直落下),爬架沖孔鋼板網應具有足夠的強度,有出廠合格報告.安全網在使用之前必須取得當地建筑安全監督站的管理部門準用證.進行 2 米以上高處作業必須系好安全帶;安全檢查帶必須經過檢測合格,不得在現場使用不合格的安全帶.(2)“四口”樓梯口、電梯口、預留洞口、建筑物出入口和井字架進出料口.預留洞口、坑、井的防護必須用定型蓋板蓋嚴并刷紅白相間油漆警示.洞口尺寸≦500 米米時采用木方與膠合板用兩個鐵釘固定在洞口內,模板表面刷紅白相間油漆警示.第 6 頁

洞口尺寸≧500米米時,采用1200米米高定型防護欄桿,洞口中間支掛水平安全網,洞口如果是上下幾層連續的,則每 3 層用鋼管和模板、木方做硬質封閉,模板表面刷紅白相間油漆警示.樓層裝配構件外墻造型井洞口施工時采用鋼板封閉,每三層設置分隔.造型井 造型井統計表

第 7 頁

樓層采光井口防護,采用后開孔鋪設鋼板封閉防護11、12 號樓中廳防護,采用搭設滿堂腳手架進行防護,同時兼顧運料通道

第 8 頁

樓梯處及樓層臨邊部位用成品防護欄桿,由立桿和套筒以及部分鋼管組成.立桿高度 1.2 米,在樓梯轉角處設置,套筒固定鋼管與立桿連接,處于 0.6 米、1.2 米處.第 9 頁 樓梯間吊裝施工時由于梯段安裝滯后一層,因此樓梯間處需安裝平臺進行防護及作為吊裝平臺,具體做法如下:

電梯井口用不低于 1500 米米高的成品定型電梯防護門欄固定于電梯井兩側,并懸掛好安全警示標志.電梯井內每層設全封閉防護,電梯井內不得做垂直運輸通道和垃圾通道.裝配式樓層內電梯井隨施工進度設置提升鋼結構平臺

第 10 頁

樓棟施工入口處、施工電梯防護棚、安全通道均采用方管裝配式防護棚,立柱腳澆筑 300 米米×300 米米×150 米米砼進行包裹固定,表面刷紅白相間油漆警示.第 11 頁

(3)“五臨邊”陽臺周邊、屋面周邊、框架工程樓層周邊、跑道和斜道兩側邊、溝、坑、槽和深基礎周邊.構件堆場、物料堆場、人車分離通道、建筑物樓層臨邊四周、屋面周邊、框架工程樓層周邊,無圍護結構時,必須用定型化防護欄桿,立柱間距 2000 米米,采用膨脹螺栓固定立柱.立柱間使用成品立桿式防護片連接,安裝距離地面不得大于 50 米米,如下圖所示:

卸料平臺的外側邊必須用φ48 鋼管搭設防護欄桿,欄桿立柱間距不得大于 2 米,防護欄桿上桿離地面為 1.2 米高,下桿為 0.6 米高,刷紅白相間油漆各 50 厘米長,采用 20厘米 的木板作擋腳板并固定,掛設安全立網.現場臨邊防護欄桿實物圖如下:

第 12 頁

所有安全防護設施嚴禁任何人隨意拆動、移動.如必須拆動須報請安全領導小組或質安部批準,且必須在規定時間內完全恢復.期間要加強安全檢查和巡視.2 2、塔吊安全文明施工

現場安裝 6 臺塔吊施工,按安全規范標準嚴格執行“十不吊”.(1)塔吊防護措施:

1)根據塔吊重合面,設定回轉限位器.2)在塔吊的起重臂頂部,塔帽頂、平衡臂各安裝一個防碰燈.3)塔吊司機、指揮必須持證上崗.4)塔吊司機指揮應配合密切,指揮信號應清晰、明確.司機應持認真負責的態度.5)安裝反應靈敏的力矩、超高、變幅、行走限位器.6)司機在開始作業前,應做好以下幾項主要工作:

A.與指揮人員約定好指揮信號的種類以及防止兩臺塔吊相碰的事宜.B.查看前一班作業的各種記錄.C.發現問題應及時處理,并通知項目部管理人員.7)施工作業中,應注意以下幾點:

A.司機應服從信號工的指揮,遵守塔吊安全操作規程.B.司機指揮應隨時注意塔吊起重臂的位置.C.夜間施工中司機應打開防碰燈.第 13 頁

8)塔吊停止作業后要做到以下幾點:

A.停止作業后將起重臂停在一個方向.B.夜間下班后,應關閉塔吊的電源,但絕對不能關閉防碰燈.C.做好當班的各種記錄.9)塔吊塔吊臨邊維護如下圖:3、腳手架安全文明施工

(1)采用鋼絲繩吊拉的工具式卸料平臺,其支撐系統不得與外腳手架聯結,應單獨做出設計并繪制施工圖紙.(2)外架拆除前由專業工長進行詳細地外架拆除安全技術交底,必要時系好安全帶.拆除的架管扣件絕對不可直接從高空拋落.(3)拆除前應全面檢查腳手架的扣件連接、連墻件、支撐體系等是否符合構造要求;清除外架上雜物及地面障礙物;劃出工作區標志.(4)在腳手架上進行電、氣焊作業時,必須辦理動火證,有防火措施和專人看守,不可在腳手架上直接鉆孔.(5)其它爬架、挑架等防護情況參見外腳手架專項施工方案.4 4、安全通道

根據本工程的實際情況,安全通道設置如下:安全通道采用4米寬×4米高方管裝配式雙層防護棚,防護棚上鋪 2 米米厚鋼板,安全通道全部為藍色,安全通道立柱根部澆筑300 米米×300 米米×150 米米砼進行包裹固定,表面刷紅白相間油漆警示.通道內兩側根據具體情況布置安全紅線、質量紅線、工藝工法、兩防標準等內容用室外噴繪布制作

第 14 頁 的宣傳長廊.考5、安全防護棚

為了 防止高空墜物,所以在施工現場內必須設置安全防護棚,防護棚主要設置在材料加工場地.如:鋼筋加工棚,模板加工棚、以及人貨電梯門前作業棚、參觀通道.鋼筋防護棚采用購置的成品鋼筋防護棚.鋼筋防護棚上方用模板進行雙層防護,四周布置噴繪布制作的鋼筋棚標語覆蓋.參觀通道采用鋼結構焊接骨架,頂部蓋雙層彩鋼板,兩邊鋼結構圍欄封閉,四周布置噴繪布制作的標語覆蓋.第 15 頁

6、人貨電梯

(1)地面吊籠出入口設置防護棚,施工電梯防護棚做法同安全通道,尺寸為長 8 米×寬 4 米×高 4 米.(2)在人貨電梯入樓層門口處安裝定型防護,開設欄柵鐵門,門高 1.8 米寬 1.3 米.進入人貨電梯門口的走道頂部無任何孔洞.必須蓋嚴使之形成一個安全通道,確保下面操作人員的安全.人員進出人貨電梯時,必須關閉欄柵鐵門.(3)在電梯頂安置霹雷針.第 16 頁 7 7、交叉作業

(1)支模、粉刷、砌墻

各種工種進行上下立體交叉作業時,不得在同一方向垂直方向上操作.下層作業的位置,必須處于上層高度確定的可能墜落范圍半徑之外.如因特殊情況不符合上述條件,可在交叉作業層間加設防護棚.(2)腳手架搭設拆除時,下方不得有其他操作人員,更不允許直接把架管扣件拋落.(3)為了 消防安全,嚴禁電氣焊工與木工、油漆工、防水等存在易燃材料的工種交叉施工.8 8、卸料平臺的安全文明施工

卸料平臺要有搭設方案,支撐系統不得與腳手架連在一起,平臺的搭高要符合高計要求,要有限定荷載標牌.不準采用斜拉斜吊的方式從腳手架上進料.卸料平臺上的架板應鋪平綁牢,平臺周圍須設置不低于1.5米高防護圍欄,圍欄里側用密目安全網封嚴,下口設置18厘米擋腳板,護欄上嚴禁搭設物品,平臺應在明顯處設置標示牌,規定使用要求和限定荷載.示意圖:9、模板的安全文明施工

(1)模板堆放有防傾倒措施,拆下模板、背楞,在樓層上堆放時,必須離洞口,鄰邊 1 米以外,在地面堆放高度不得超過 1.5 米,在樓層堆放不得超過 1 米.(2)剪力墻背楞道數及斜撐,對拉螺桿外漏絲扣至少外露 3 絲.施工現場的防護設施,安全標志和警告牌,不得擅自拆動.(3)模板按組裝編號運輸到現場后,模板、背楞、支撐桿件采用塔吊捆綁運輸至樓層上擺放,對拉螺桿、插銷、脫模劑采用公司定型化塔吊吊籠吊運,堆置高度不得超過吊籠上表口.(4)模板安裝采用統一制作的鐵凳,移動方便,穩定,模板拆除輕拿輕放.模板拆除后從預留的傳料口向上傳遞至上一樓層組裝.第 17 頁(5)本模板采用獨立支撐柱,不得使用嚴重銹蝕、變形、斷裂的支撐柱.立柱基礎應牢固.斜支撐應牢固拉接,形成整體.(6)模板作業時,指定專人指揮、監護,出現安全隱患時,必須立即停止施工,將作業人員撤離作業現場,待險情排除后,方可作業.安裝外圍柱、梁、板模板,應先搭設腳手架并在作業層滿鋪腳手板,并掛好安全網,腳手架搭設高度要高出施工作業面至少 1.50米.(7)拆模間歇時,應將已活動的模板、扣件、支撐等固定牢固,嚴防突然掉落、倒塌傷人.雨季施工時,遇到中到大雨時停止施工,小雨施工時,要檢查施工機具是否有漏電情況,線路是否有破損現象,確保安全后才可進行施工,以免發生觸電事故.(8)小雨施工時候盡量在樓板模板下進行模板的校正、加固工作.重量、尺寸很大的整體大模板通過就近樓梯轉運.夜間施工時,不準隨便移動燈,燈必須固定穩,若生產與安全發生矛盾時,生產絕對服從安全.(9)施工現場內材料必須隨時做到工完場清,做好文明施工.10、臨水排水安全文明施工

(1)臨水管網的布置 基坑周邊布置臨水管網,由 DN75 的 PPR 管從西向紅線外業主方提供水源接入,提供施工用水,施工用水在地下室頂板上布置蓄水池經加壓水泵加壓后提供樓層施工用水,使用直徑為φ50PPR 管,消防用水采用直徑為φ80 鍍鋅管,從室內預留洞口處接上主體,每層設置一個消防栓,配備消防水管帶和管頭.水管網布置見施工平面布置圖.(2)排水溝的布置 現場排水:施工現場排水要通暢,根據排水要求,設置沉淀池和連續、通暢的排水設施防止泥漿、污水外流堵塞下水道,定期疏通現場排水溝、沉淀池.11、臨時用電安全文明施工

(1)現場臨時用電設施必須符合《施工現場臨時用電安全技術規范》和《建筑施工安全檢查標準》中臨時用電的要求.1)施工用電必須按臨水臨電平面布置圖進行布設.2)施工過程中對電纜的要求 因本工地的專用中性點直接接地,故在低壓電力線路中必須采用 TN－S 接零保護系統,嚴禁利用大地接零.保護零線(PE 線)必須采用黃綠雙色線,嚴格與相線、工作零線相區別,嚴禁混用.①電纜中必須包含全部工作芯線和用作保護零線或保護線的芯線.需要三相五線制配電的電纜線路必須采用五芯電纜.第 18 頁

②五芯電纜必須包含淡藍、綠/黃二種顏色絕緣芯線.淡藍色芯線必須用作 N 線;綠/黃雙色芯線必須用作 PE 線,嚴禁混用.③電纜線路應采用埋地基架空敷設,嚴禁沿地面明設,并應避免機械損傷和介質腐蝕.埋地電纜路徑應設方位標志.④電纜直接埋地敷設的深度不應小于 0.7 米,并應在電纜緊鄰上、下、左右側均勻敷設不小于 50 米米厚的細砂,然后覆蓋磚或混凝土板等硬質保護層.⑤埋地電纜在穿越建筑物、構筑物、道路、易受機械損傷、介質腐蝕場所及引出地面從 2.0 米高到地下 0.2 米處,必須加設防護套管,防護套管內徑不應小于電纜外徑的1.5 倍.架空電纜嚴禁沿腳手架、樹木或其他設施敷設.3)施工現場中對配電室的要求 配電房根據臨建規劃及負荷集中區域設于現場 10 棟西南角,配電室布置應符合下列要求:

①配電室內的母線涂刷有色油漆,以標志相序;以柜正面方向為基準,其涂色符合規范要求,其中 N 為淡藍色.②配電柜應設電源隔離開關及短路、過載、漏電保護電器.電源隔離開關分斷時應有明顯可見分斷點.③配電柜或配電線路停電維修時,應掛接地線,應懸掛“禁止合閘、有人工作”停電標志牌.停送電必須由專人負責.4)施工現場對配電箱、開關箱的要求 施工現場配電箱和開關箱至少配置兩級保護,漏電保護器應選用電流動作型,一級漏電保護器的額定漏電動作電流大于 30 米 A,額定漏電動作時間應大于 0.1s,開關箱中的二級漏電保護器額定漏電動作電流應為 30 米 A,額定漏電動作時間應為 0.1s.漏電保護器的使用接線應與基本保護系統相適應、相配合.開關箱實行一箱、一機、一閘、-漏,嚴禁一閘多機現象.二級配電箱固定在通風、無雜物的地方,并且必須防雨、防塵,三級分配電箱應控制高度 1.4—1.5 米以內.移動電箱和開關箱應控制在 60 厘米高度為宜.開關箱實行一箱、一機、一閘、-漏制度,對配電箱、開關箱進行檢查維修時將前一級相應的電源開關分閘斷電,并懸掛停電標志牌,嚴禁帶電操作.開關箱中的隔離開關只可控制照明電路和容量不大于3.0kw的動力電路,但不應頻繁操作.容量大于3.0kw的動

第 19 頁 力電路應采用斷路器控制, 5)配電系統應符合設計要求,開關電器及電氣裝置必須完好、無損、牢固,不得沿地設置,帶電導電接頭必須絕緣包扎,帶電導線嚴禁壓、掛、搭其它物件,配電箱與開關箱應作名稱、用途、分路標記并配鎖,且有專人維護管理.6)正確選擇照明電器,正確使用安全電壓.7)嚴格執行操作證制度,操作證通過審核批準,操作時應設有監護人,但有緊急事故發生時,不致事故發展擴大,倒閘操作可不必執行操作證制度.8)對各類使用人員進行安全用電基本知識培訓.9)建立用電技術交底、安全檢查、電氣維修、工程拆除、安全教育、培訓制度,建立安全用電責任制,強化安全用電領導制度.(2)電氣防火措施

1)合理配置、整定、更換各種保護用電,對電路和設備的過載、短路故障進行可靠保護.2)在電氣裝置和線路周圍不堆放易燃、易爆和強腐蝕介質不使用火源在電氣裝置設備相對集中的場所配置絕緣滅火器材并禁止煙火..3)在電氣裝置設備相對集中的場所配置絕緣滅火器材并禁止煙火.4)合理設置防雷裝置.5)建立防火制度,加強防火教育,定期進行防火檢查,排除導線破損,老化等火災隱患.(3)防雷接地裝置的設計 電氣設備的金屬外殼必須與 PE 保護線連接;對防雷有要求的塔吊,必須有重復接地裝置,PE保護線應單獨敷設,不作它用,與電氣設備外殼連接的PE線應不小于2.5米米2的絕緣多股銅芯線,PE 保護線的統一標色為黃/綠雙色線.(4)分配電箱、開關箱的布置

①分配電箱、開關箱應根據《施工現場臨時用電安全技術規范》正確選材、布置,正確接線、配線.大樣如下圖:

②作好各配電箱的防漏電、觸電措施.第 20 頁 ③各樓層應配備分電箱,大樣如下圖: ④ 一二級配電箱防護做法,大樣如下圖:

(5)臨時用電的計劃調配

1)為滿足工地各種設備對電力的需求,在施工過程中應搞好協調工作,合理分配電源,特別是對焊接機械,如電焊機、電渣壓力焊機、閃光對焊機更應注意安排使用時間.將其使用時間與大型機械如塔吊、砼輸送泵使用時間錯開安排,防止同時使用造成超負荷斷電,在施工過程中應優保證塔吊、砼輸送泵的使用.2)在制訂每層、段施工作業計劃時,應注意對供電能力與設備使用負荷進行考慮,合理安排各工序、工種工作時間,防止因超負荷影響施工進度.(6)現場施工安全用電其他注意事項

1)低壓用電設備的保護地線可利用金屬構件,鋼筋砼構件中的鋼筋作自然接地體.2)電氣設備正常情況下不帶電的金屬外殼,框架、部件等均應作保護接零.第 21 頁

3)布置在室外的電焊機、調直機、彎曲機、鋼筋機應設置在干燥場所,并應架設防穿透防護棚隱蔽.4)宿舍照明必須有 2.5 米以上的空間,施工碘鎢燈應固定在專用支架上.照明回路應有漏電保護器.人防工程和地下照明應用 36V 安全用電壓.5)配電箱、開關箱內的電器配置和接線嚴禁隨意改動.熔斷器的熔體更換時,嚴禁采用不符合原規格的熔體代替.漏電保護器每天使用前應啟動漏電試驗按鈕試跳一次,試跳不正常時嚴禁繼續使用.6)室外 220V 燈具距地面不得低于 3 米,室內 220V 燈具距地面不得低于 2.5 米.普通燈具與易燃物距離不宜小于 300 米米;聚光燈、碘鎢燈等高熱燈具與易燃物距離不宜小于 500 米米,且不得直接照射燃物;達不到規定安全距離時,應采取隔熱措施.7)電纜中必須包含全部工作芯線和用作保護零線或保護線的芯線.需要三相五線制配電的電纜線路必須采用五芯電纜.①五芯電纜必須包含淡藍、綠/黃二種顏色絕緣芯線.淡藍色芯線必須用作 N 線;綠/黃雙色芯線必須用作 PE 線,嚴禁混用.②電纜線路應采用埋地或架空敷設,嚴禁沿地面明設,并應避免機械損傷和介質腐蝕.埋地電纜路徑應設方位標志.③電纜直接埋地敷設的深度不應小于 0.7 米,并應在電纜緊鄰上、下、左右側均勻敷設不小于 50 米米厚的細砂,然后覆蓋磚或混凝土板等硬質保護層.④埋地電纜在穿越建筑物、構筑物、道路、易受機械損傷、介質腐蝕場所及引出地面從 2.0 米高到地下 0.2 米處,必須加設防護套管,防護套管內徑不應小于電纜外徑的1.5 倍.架空電纜嚴禁沿腳手架、樹木或其他設施敷設.(7)安全用電與電氣防火組織措施

1)建立臨時用電施工組織設計和安全用技術措施的編制,審核制度并建立相應的技術檔案.2)建立技術交底制度、向專業電工、各類用電人員介紹臨時用電施工組織設計和安全用電措施的總體意圖.技術內容和注意事項,并應在技術資料上履行交底人和被交底人的簽字手續,寫明交底日期.3)建立安全檢測制度,從臨時用電布置完成開始,定期對臨時用電工程進行檢測.主要內容:接地電阻值、電氣設備絕緣電阻值、漏電保護工作參數等,以監視臨時用電工

第 22 頁 程是否安全可靠,并作好檢測記錄.4)建立電氣維修制度,加強定期和日常維修工作,及時發現和清除隱患,并建立維修工作記錄,記錄維修時間、地點、設備內容、技術措施、處理結果、維修人員、驗收人員等.5)建立工程拆除制度,建筑工程竣工后,臨時工程的拆除有統一的組織和指揮.并須規定拆除時間、人員、程序、方法、注意事項和防護措施等.6)建立安全用電責任制,對臨時用電各部位的操作、監護、維修分片分塊、分機落實到人,并輔以必要的獎罰.7)建立安全教育和培訓制度,定期對專業電工和各類用電人員進行用電安全教育和培訓,經過考核后合格持證上崗,禁止無證上崗或隨意串崗.8)建立易爆易燃和強腐蝕介質管理制度;建立電氣防火責任制,加強電氣防火,重點場所煙火制度,并設置禁止煙火標志;建立電氣防火教育制度,經常進行電氣防火知識教育和宣傳,提高各類用電人員電氣防火自覺性.12、施工機具設備用電安全

1)所有施工機具安裝好后都必須辦理驗收手續.2)塔吊安裝完畢,需向湘潭市安監站申請辦理驗收手續,其“四限位,兩保險”安全裝置必須齊全,靈敏、可靠.現場使用的塔吊塔身高于 30 米,所以在塔頂和臂架端部設紅色信號燈.3)砼泵支腿下方應墊方木,泵車應水平,將支腿油缸調平后鎖好,防止泵車偏移造成翻車,當砼輸送管內有壓力時,其接頭部嚴禁拆卸,否則應先反泵回吸再拆卸.4)電焊機設備安全用電 電焊機設備外殼應做保護接零,不得接地,因為本現場用電采用 TN-S 系統.另需裝設防觸電保護裝置使空載電壓降到安全電壓以下.電焊機、切割機、彎曲機、對焊機等施工機具,無人作業時應斷開電源,并用蓋板蓋好,以免雨水打濕斷路.焊接現場不得有易燃易爆物品.交流弧焊機變壓順的一次側電源線長度不應大于 5 米,其電源進線處必須設置防護罩.發電機式直流電焊機的換向器應經常檢查維護,應消除可能產生的異常電火花.電焊機械開關箱中的漏電保護器必須符合規范要求.交流電焊機械應配裝防二次側

第 23 頁 觸電保護器.電焊機械的二次線應采用防水橡皮護套銅芯軟電纜,電纜長度不應大于 30米,不得采用金屬構件或結構鋼筋代替二次線的地線.使用電焊機械焊接時必須穿戴防護用品.嚴禁露天冒雨操作電焊作業.5)人貨電梯外梯籠內、外均應安裝緊急停止開關.人貨電梯上、下極限位置應設置限位開關.6)夯土機械.夯土機械開關箱中的漏電保護器必須符合潮濕場所選用漏電保護器的要求;夯土機械 PE 線的連接點不得少于 2 處;夯土機械的負荷線應采用耐氣候型橡皮護套銅芯軟電纜.使用夯土機械必須按規定穿戴絕緣用品,使用過程應有專人調整電纜,電纜長度不應大于 50 米.電纜嚴禁纏繞、扭結和被夯土機械跨越.多臺夯土機械并列工作時,其間距不得小于 5 米作時,其間距不得小于 10 米.夯土機械的操作扶手必須絕緣

7)手持電動工具 空氣濕度小于 75%的一般場所可選用 1 類或 2 類手持式電動工具,其金屬外殼與 PE線的連接點不得少于 2 處,相關開關箱中漏電保護器的額定漏電動作電流不應大于 15米 A,額定漏電動作時間不應大于 0.1s 其負荷線插頭應具備專用的保護觸頭.所用插座和插頭在結構上應保持一致,避免導電觸頭和保護觸頭混用.在潮濕場所或金屬構架上操作時,必須選用 2 類或由全隔離變壓器供電的 3 類手持式電動工具,金屬外殼 2 類手持式電動工具合用時,必須符合要求;其開關箱和控制箱應設置在作業場所外面.在潮濕場所或金屬構架上嚴禁使用 1 類手持式電動工具 狹窄場所必須選用由安全隔離變壓順供電的 3 類手持式電動工具,其開關箱和安全隔離變壓器均應設置在狹窄場所外面,并連接 PE 線.漏電保護器的選擇應符合要求,操作過程中,應有人在外面監護.手持式電動工具的負荷線應采用耐氣候型的橡皮護套銅芯軟電纜,并不得有接頭.手持式電動工具的外殼手柄插頭開關,負荷線等必須完好無損,合用前必須做絕緣檢查和空載檢查,在絕緣合格、空載運轉正常后方可使用.13、工 地環境保護防塵文明施工

為防止工地施工時產生揚塵,根據文明施工要求,根據場地情況加設降塵霧炮機、環

第 24 頁 境監測顯示屏,同時在圍擋四周設置降塵噴霧系統,大門出入口設置自動高壓沖洗設備,禁止車輛帶泥上路,施工硬化道路根據現場情況用制作灑水車灑水.、工地信息管理系統

為方便工地現場管理,真實掌握現場施工人員情況,項目在大門入口安裝門禁系統,所有人員進出場實時動態管理;于此同時在現場及辦公生活區安裝遠程監控視頻系統,保證施工實時監控;施工電梯加裝人臉識別系統,保證大型設備為指定專業人員才能操作.第 25 頁

14、現場其它臨時設施

(1)茶水亭 ①茶亭一般設置在工地大門入口附近安全區域.②茶亭內應配備座椅、洗手池、自動加熱飲水機或保溫桶,保溫桶應加蓋加鎖.③亭內保持清潔衛生,并明確專人管理.④洗手面盆、洗腳池應放在茶亭外側邊.⑤茶亭可采用輕鋼板房制作.茶水亭外觀圖

內部布置(2)危險源公示牌 ①危險源公示牌須單獨設置.②規格:寬 3.6 米 X 高 2.2 米,畫面見尺寸.③材料:150 方鋼管,L35 角鋼,0.5 厚白鐵皮.④本周各工種危險作業公示牌、每月各工種危險作業公示要求對項險項目用記號筆填寫.第 26 頁

(3)安全講評及班前教育講評臺

（4）消防展示柜

（5）垃圾桶

第 27 頁

(6)地磅(根據公司要求配置)

第四章

施工過程中其它應注意的事項1、防火、防爆、防雷

(1)防火

第 28 頁

1)根據本工地實際情況,配置消防泡沫、干粉滅火器,布設于配電室、食堂、辦公住宿區、鋼筋加工棚、芯模加工棚及各作業樓層.并加強對用火制度的管理,預防火災的發生,凡明火作業,須經項目質安部批準,且派專人監督方可實施.對易燃、易爆物品要分庫存放,如乙炔瓶和氧氣瓶存放處遠離火源、電源,距明火不得小于 10 米,并配有滅火器.如圖所示:

2)電焊作業要注意焊接電源及線路的短路、超負荷運行、電纜的接觸不良,松脫、電火花飛濺等易引發火災的現象產生.3)氣焊使用的乙炔瓶必須立放,不能臥放,以防丙酮流出,引起著火爆炸,必須裝設專用的減壓器、回火防止器.且于氧氣瓶間距不少于 5 米.夏季作業要有遮陽設施,防止曝曬.與明火的距離不小于 10 米.儲存間應有專人管理,在醒目的地方應設置“乙炔危險”、“嚴禁煙火”.(2)滅火措施及物質的選擇 乙炔瓶著火時,首先要關閉出氣管閥門停止供氣,使電石與水脫離接觸,可用干粉滅火器撲救.電焊機著火時,首先要切斷電源,然后再撲救,在未斷電源前不能用水或泡沫滅火器救火,只能用干粉滅火器.氧氣瓶著火時,應立即關閉氧氣閥門,停止供氧,使火自行熄滅.(3)防爆措施 在工地現場主要防止發生乙炔瓶、氧氣瓶回火爆炸事故,因而乙炔瓶必須裝設安全閥和爆破片.(4)防雷 塔吊及人貨電梯利用其本身基礎做防雷引下線,外架在其保護范圍內.2 2、高處作業安全技術措施

(1)懸空作業防護

1)支模應按規定的作業程序進行,模板未固定前不得進行下一道工序,嚴禁在連接件和支撐件上攀登上下,并嚴禁上下同一個垂直面上裝、拆模板.第 29 頁

2)支設邊模以及懸挑形式的模板時,必須待外架超過操作面才能進行.以便有穩固的立足點.3)支設地下室的柱模板,四周應設斜撐,并應設立操作平臺.4)綁扎立柱和墻體鋼筋時,不得站在鋼筋骨或攀登骨架上下,必須搭設操作平臺.(2)高處作業安全防護:

1)攀登和懸空高處作業人員以及搭設高處作業安全設施的人員,必須經專業技術培訓以及專業考試合格持證上崗,同時每三個月進行體格檢查.2)高空作業區域劃出禁區,并設置圍欄,禁止行人,閑人通行闖入.在建筑物的出入口,搭設長 3—6 米寬度大于通道兩側各 1 米的防護棚,棚頂滿鋪腳手板作為安全通道.臨近施工區域,對人和物構成威脅的地方,亦支搭安全防護棚.如鋼筋加工棚.3)高空作業應有足夠的照明設備和避雷措施.4)高空作業所需的料具、設備等,必須根據本工程施工進度隨用隨運,禁止超負荷.料具應堆放平穩,工具應隨時放入工具袋內,嚴禁亂堆亂放和從高處拋擲材料、工具、物件.樓層垃圾集中堆放,及時清理,傾倒時應有防護設施并設專門區域.3 3、季節性施工職業健康安全方案

根據本工程和進度安排,本工程夏季、雨季進行基礎施工和主體結構施工.(1)夏季施工安全措施 考慮到長沙市區的實際情況,夏季氣溫高,且持續時間長.因主要作好夏季施工的安全措施,而夏季施工主要做好防止中暑工作.①利用宣傳板報的形式,對職工進行防暑降溫知識的宣傳教育,使職工知道中暑癥狀,學會對中暑病人采取應急措施.②合理調整作息時間,避開中午高溫時間工作,嚴格控制工人加班加點,腳手架搭設工人的工作時間要適當縮短,保證工人有充足的休息和睡眠時間.③要及時供應合乎衛生要求的茶水、綠豆湯等.④及時給職工發放防暑降溫的急救藥品和勞動保護用品.⑤工地上要配有十滴水、仁丹、霍香正氣片等消暑藥.(2)雨季施工安全措施

①防觸電.施工現場的用電必須按照臨時用電安全技術規范(JGJ46－2005)和臨時

第 30 頁 用電組織設計執行,實行三級配電二級保護,漏電保護器匹配參數要符合要求;機電設備的金屬外殼必須采取可靠的接零保護.②防雷擊.塔吊、腳手架應安裝避雷裝置.③防坍塌.搞好腳手架的排水工作,防止沉陷傾斜;4、文明施工、消防、治污

(1)文明施工措施: 為了 保護當地自然環境,在施工過程中,本項目部將采取如下現場文明施工措施,創建湖北省建筑施工安全質量標準化示范工地.1)封閉管理 施工現場除人員、車輛進出口通道外,其余四周應設置連續封閉的圍墻.圍墻,按照公司CI規范進行CI覆蓋.在項目入口處醒目位置設置公示牌,公示牌的主要內容有工程名稱、建設單位、設計單位、施工單位、質量監理單位、安全文明施工監督單位、建筑施工許可證號(牌)、聯系電話等.2)項目設置文明施工管理小組,負責現場的文明施工管理,項目經理任組長,項目綜合辦公室主任任副組長.3)項目部與勞務隊伍簽訂文明施工協議,明確目標與責任.4)施工現場的各項臨建設施嚴格按總平面布置圖的要求進行布置.在現場出入口設門衛和臨時性建筑牌樓.施工工地的大門、圍墻、辦公場所以及各種標識等均按公司《安全文明標準化施工手冊》的要求設置.標準大門樣式

第 31 頁 5)九牌三圖共兩套,7 號棟、8 號棟、10 號棟施工區九牌三圖圖牌布置在工地大門進門右側.13 號棟、14號棟施工區九牌一圖圖牌布置在工地大門里面左側.施工圖牌組合自左至右依次包括:工程效果圖、工程概況牌、施工總平面圖、安全生產牌、文明施工牌、消防保衛牌、管理人員名單及監督電話牌、環境保護公示牌、揚塵治理牌、農民工權益保護牌.6)現場的生產、生活污水應進行有組織排放,經過沉淀過濾處理后通過臨時暗溝或臨時排水管道將污水排至城市下水道.7)施工現場的用水、用電線路統一按臨時用水、用電施工組織設計的要求敷設,水、電線路均暗敷,杜絕亂拉電線和隨意接水管,配電箱使用標準鐵箱子,禁止使用木箱子.8)施工現場地面應做硬化處理,攪拌機場地、物料提升機場地,砂石堆放場地及其他原材料堆放場地等易集水場地,必須混凝土硬化.其他場地可采用磚鋪地或砂石硬化.9)道路必須暢通,施工現場道路應在施工總平面圖上標示清楚,道路不得堆放設備或建筑材料.10)施工現場場地應有排水坡度、排水管、排水溝等排水設施,做到排水暢通、無堵塞、無積水.施工現場應設污水沉淀池,防止污水、泥漿不經處理直接外排造成市政下水道堵塞,污染環境.11)材料堆放應有施工現場總平面布置圖,現場材料堆放應與總平面圖標示位置一致,不得隨意堆放.堆放材料應有標示牌,其標牌內容為:名稱、規格型號、批量、產地、質量等內容.材料堆放應做到整齊,并按下列規定堆放: ①鋼筋堆放墊高 30 厘米,現場工字鋼存放架墊放,鋼筋一頭齊,并按不同型號分開放置.第 32 頁

②模板木方堆放墊高 20～30 厘米,必須堆碼整齊,不超過 1.5 米.③鋼管堆放墊高 20～30 厘米,一頭齊,并按不同型號分開堆放.④砌塊要按要求堆碼整齊,碼放高度不得超過 2 米.⑤砂、石堆放在砌高 60～80 厘米 高的池子內,池...

第五篇：《碧桂園物業管理方案》全文

《碧桂園物業管理方案》全文

8.5 控制流程圖

8.6 投訴處理工作流程

8.7

附表

8.7.1

《客戶投訴登記表》 8.7.2

《客戶來電記錄表》 9．客戶求助服務工作規程 9.1

目的

規范客戶求助的管理工作，確保及時、優質的為客戶提供力所能及的幫助。9.2

適用范圍

適用于物業管理公司各部門在發生客戶求助時的服務管理工作。9.3

職責

9.3.1

管理處經理負責客戶特殊求助事件的安排、處理工作。

9.3.2

物業部主任負責向求助客戶提供服務工作的組織實施。

9.3.3

物業管理員和公司各部門管理人員依據本規程向求助客戶提供具體幫助。9.4

工作規程

9.4.1

客戶求助服務的分類及處理原則。1）客戶求助服務分為以下幾類: 急救病人求助服務； 報修求助服務； 投訴求助服務； 咨詢求助服務；

盜竊、打架斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外的求助服務； 臺風、水浸、火災等災害事故的求助服務； 其他生活或工作上的正常求助服務。2）求助服務處理的原則：

快速反應的原則：一般情況下應立即給予回復，解決不了的應向部門主任匯報后在10分鐘內給予回復（有時效要求的服務工作按時效要求執行）；

盡可能提供幫助的原則：對客戶提出求助要求的，應主動幫助其聯系相關部門，切忌推諉。9.4.2

緊急病人的求助處理

1）物業管理員接到急救病人的求助信息時，首先應主動詢問病人的住址及聯系電話，然后征詢求助人的意見，詢問是否需送醫院或打“120”急救電話或派人幫助護理： 如果求助客戶需要幫助送病人去醫院的：

——物業管理員通知安管(保安)部值班負責人根據距離的遠近程度安排兩人到首層大堂或病人家中待命；

——物業管理員安排車輛（主指的士）到客戶樓下,必要時,物業管理員可通知安管(保安)員進行協助；

——安管(保安)員應向客戶說明來意，并聽從客戶的安排將病人送往醫院，一般情況下應要求客戶同往，并提醒客戶準備必備用品；

——安管(保安)員協助求助客戶將病人送到醫院后；應主動協助將病人安置妥當，并盡力幫助求助客戶完成如掛號、找醫生、取藥等力所能及的事情；

——將病人安置妥當后，應詢問客戶是否還需要幫助。如無需幫助時應及時趕回公司；如需要幫助，應及時向部門主任請示匯報后，由部門主任根據情況安排處理；

——安管(保安)員返回公司后，將處理情況反饋給安管部值班負責人員和物業管理員；

——物業管理員應及時將求助處理情況予以記錄。如果客戶需要幫助聯系撥打“120”急救電話時：

——物業管理員應了解病人病情后及時幫助求助客戶撥打120急救電話（必要時進行確認），并告訴求助客戶物業管理公司會安排人員在大廈入口處做好接應準備； ——物業管理員將以上情況立即通知安管(保安)部值班負責人；

——安管(保安)部值班負責人通知本物業入口值班人員做好接應準備（必要時安排人員在本物業入口處等候）； ——急救車到來后，本物業入口值班人員應指引急救車到客戶所在地，并盡力實施應有的幫助；

——安管(保安)部值班負責人在接應的任務執行完畢后，應將情況反饋到物業部，客戶管理員將情況及時予以記錄。如果求助客戶要求派人幫助短時護理時：

——物業管理員應按客戶求助的要求向安管(保安)部值班負責人說明情況，由安管(保安)部值班負責人安排適當的人員前去參與護理；

——護理人員應向客戶說明來意后按客戶的要求實施護理； ——護理人員在執行護理任務時，應遵從求助客戶的安排，切不可不懂裝懂，加重病人病情；

——在護理工作過程中，護理人員不可單獨與病人在一起，應要求病人親屬一起守候，以便處理突發事件。

2）一般情況下，急救病人的處理工作可在事情處理完畢后向客戶主任匯報；重大的急救工作應立即向管理處經理匯報；管理處經理認為必要的，可向公司領導請示后，按公司領導的指示辦理。

9.4.3

咨詢的求助處理 1）對客戶提出的書面咨詢，客戶管理員應予以登記和及時處理，不能處理的事務應及時報客戶主任，由客戶主任及時以電話或書面形式回復，必要時請公司或相關部門予以書面回復。

2）對客戶提出口頭咨詢，客戶管理員應按公司有關規定立即予以解答，解答不了的，經請示客戶主任后予以回復，切忌不懂裝懂。

3）在回答客戶的咨詢時要耐心、細致，并注意禮貌用語。4）咨詢的事項涉及到公司機密的，應注意保密。

9.4.4

投訴求助的處理：按《投訴處理工作規程》辦理。9.4.5

報修求助的處理：按《報修管理工作規程》辦理。9.4.6

盜竊、打架斗毆、搶劫、兇殺、中毒、交通意外求助的處理：按安全管理相關工作規程辦理。

9.4.7

火災、水浸等災害事故的求助處理：按安全管理服務手冊中《突發事件處理工作規程》及《火警火災處理工作規程》辦理。

9.4.8

對客戶要求公司提供其他生活或工作上的正常求助，公司應本著力所能及的原則進行處理。

9.4.9

所有的求助凡涉及有償服務的，按照《有償服務收費標準》（見工程維修服務 手冊）收取相應費用。

9.4.10 客戶管理員在每月底對客戶求助事務及時進行統計、分析和總結。

10．客戶報修管理工作規程 10.1

目的

規范客戶報修及公共設施設備報修處理工作,保證維修工得到及時有效的處理。10.2

適用范圍

適用于客戶自用物業及各類設施設備的報修處理工作。10.3

職責

10.3.1 工程部主任負責維修工作的組織、監督以及對公司制定的維修項目收費標準以外的報修內容進行收費評審。10.3.2 客戶服務部前臺接待員負責具體記錄報修內容，及時傳達至工程部，并跟蹤、督促維修工作按時完成。10.3.3 工程部維修人員負責報修內容的確認及維修工作。10.4

工作程序 10.4.1 用戶報修

1）客戶服務部前臺接待員在接到用戶報修要求時，應立即填寫《維修單》。

2）前臺接待員應在2分鐘內將記錄的報修內容（包括：用戶名稱、地址、聯系電話、報修內容、預約維修時間等）填入《維修單》（一式四份）相應欄目，并在3分鐘內通知工程部前來領取《維修單》，工程部主任按照報修內容，應立即安排維修人員的工作：

①當用戶報修內容屬《有償維修收費標準》中的項目且用戶要求盡快前去維修的，應安排維修人員在接單后10分鐘內帶齊工具、備件到達維修現場；

②報修內容屬《有償維修收費標準》中的項目，用戶另有預約維修時間的，維修人員應按預約的維修時間提前5分鐘帶好維修工具、備件到達維修現場；

③對于不屬于《有償維修收費標準》中的報修項目，由工程部主任在接單后15分鐘內對維修的可行性和維修費用作出評審，回復用戶是否可以維修，經征得用戶對維修費用的認可及同意維修后，再按上述時效和維修要求安排維修人員前往維修。

3）工程部維修人員到達現場后，應首先對報修項目進行對比確認，如有不相符的項目應在《維修單》上如實填寫實際的維修項目及收費標準。

4）維修人員向用戶出示收費標準，用戶同意維修后開始維修；如用戶不同意維修的應提醒用戶考慮同意后再行報修，并及時返回工程部向主任說明情況，與主任一同在《維修單》上注明原因并簽名確認后交還客戶服務部備案。

5）如果維修材料是用戶提供的，由維修人員對材料質量進行驗證，并將驗證

結果（“合格”、“不合格”、“質量不佳”等）填寫在備注欄內。對于驗證不合格的材料，維修人員應主動提示用戶使用不當材料的結果，但應注意尊重用戶的選擇。

6）維修工作完成后，維修人員應按《有償維修收費標準》在《維修單》上注明應收的各項費用金額。并請用戶試用或檢查合格后，在《維修單》上簽名確認。維修人員將《維修單》（第一聯）交給客戶作為繳費依據。

7）維修員必須于每天下午17:00時前將《維修單》（第二、三聯）交回工程部主任確認后，由工程部主任將《維修單》交前臺接待員進行返單，前臺接待員于每月25日前將《維修單》（第三聯）送財務部作為計收服務費用的依據，第二聯則由本部門留存。

10.4.2

公共設施設備的報修處理

1）前臺接待員在接到公共設備設施的報修信息后，在10分鐘內通知工程部前來領單。

2）前臺接待員將《公共區域現場巡視表》（第二聯）交給工程部，并讓其簽收。

3）工程部主任按照報修內容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于15分鐘內趕到現場進行維修。

4）完成維修工作后，維修人員應在《公共區域現場巡視表》上注明維修有關事項。并對維修現場進行收拾整理。10.4.3

費用結算

1）報修的費用結算統一由財務部負責，任何部門及其工作人員均不得向用戶私自進行收費。

2）財務部工作人員根據《維修單》第三聯進行收費。此筆費用一般應統一在每月收繳管理費用時進行扣除。10.5

附表

10.5.1

《有償服務記錄表》 10.5.2

《公共區域現場巡視表》 11．客戶回訪管理規程 11.1

回訪工作規定

11.1.1 責任人：管理處經理和物業部主任。

11.1.2 客戶服務部主任制定回訪計劃，逐一安排回訪。11.1.3 投訴事情處理完畢后三天內進行回訪，回訪率達50%，一般投訴由物業巡查員回訪，重要投訴由客戶服務部主任回訪，重大投訴由管理處經理回訪。

11.1.4 維修工程處理完畢后一個月內進行回訪，回訪率達30%，具體由責任區管理員負責。

11.1.5 組織文體活動結束后一個月內進行回訪，回訪率達10%，具體由社區文化文員負責。

11.1.6 重大節日拜訪由管理處經理組織進行，入伙回訪、突發事件處理完畢后回訪。

11.1.7 上門回訪必須有客戶的簽名，電話回訪不作此項要求，但在回訪記錄表中寫明“電話回訪”。

11.1.8 物業部主任對物業巡查員的回訪工作進行檢查并簽署意見。

11.1.9 對回訪中，客戶又重新提出的意見、建議或投訴等不能當即解釋清楚或暫時無法作出明確答復的，應告知預約時間回復；對需要進行第二次回訪的必須進行第二次、第三次甚至更多次的回訪，在第二次以后的不屬于第三類投訴的回訪可采用電話在回訪形式。

11.1.10 當需對同一問題進行回訪工作時，管理處可以用公開信的形式給住戶答復，公開信應存入回訪檔案。

11.1.11 對客戶反映的問題做到“件件有著落，事事有回音”，回訪處理率達100%。

11.1.12 對同一問題多次投訴（指投訴人向不同部門投訴），應作一次記錄。

11.1.13 對投訴人沒留下姓名或上級部門只要求復函的投訴，可不進行回訪，但應將復函情況附在投訴表后。11.2

回訪處理工作流程

11.2.1 管理處客戶服務部負責客戶回訪工作。

11.2.2 物業部按照“投訴記錄”的內容，按客戶投訴的程度進行適當回訪，回訪時間按客戶投訴內容具體確定。11.2.3 回訪期間發現客戶不滿意之處，必須及時解決，一時無法解決的應向客戶解釋原因，并確定下次回訪時間并安排人員整改。

11.2.4 將回訪內容記錄在《回訪記錄表》上，交部門主任審閱。部門主任將每月統計回訪結果記錄在《客戶回訪記錄》上，并提交公司領導，作為改進工作的依據。11.3

附表

11.3.1 《回訪記錄表》 11.3.2 《客戶回訪記錄》 12.物業巡查工作規程 12.1

目的

規范物業管理員工作內容,適用于物業管理員.12.2

內容

12.2.2 每天巡樓時，帶上所需的記錄表及必要的工具，做到及時記錄，及時處理。

12.2.3 制定巡樓計劃及巡樓順序，每次按計劃進行巡樓并簽到。計劃包括每次巡樓的多層棟數及單元數、高層的樓層及配套物業等。

12.2.4 遇有商鋪的棟別，商鋪巡查跟樓層同步。12.2.5 每周兩遍巡完小區（大廈）所有樓層及其配套的場地，綠化公用設施、設備等。

12.2.6 每次巡樓檢查公用設施，發現設施有不正常工作或損壞的，填寫在《公共區域現場巡視表》上，2小時內報告工程維修部。

12.2.7 每次巡樓檢查公共地方（小區內道路、停車場、綠化、各種管井、大廈公共部位，公用設施表面等）的清潔情況，并填寫《清潔工作檢查記錄表》，發現問題及時處理。12.2.8 掌握小區正裝修的房號，利用巡樓時機檢查、監督裝修操作有無違章，對違規者按違約標準處理及時填寫《裝修違章情況記錄表》。

12.2.9 巡查中發現樓層有機房、管井房、風機房，電訊房等有門打開的現象及時關上，有損壞門鎖的要及時填寫物業巡查表，1小時內知會工程部進行維修或更換。

12.2.10 每次巡查過程中，注意住戶房內及門、窗、陽臺等有無安全隱患，若有發生糾紛，聚眾鬧事、賭博等情況，及時報告管理處經理。若有安全隱患的作為物業巡查記錄的同時，立即采取先通知業主，再妥善處理的辦法排除隱患。12.2.11 每天定時（一般下午）抽出1-2小時對昨天的維修情況進行檢查，填寫報修登記；投訴事件處理完畢三天內進行回訪。

12.2.12 每月與財務部做好住戶欠繳的管理費等費用的催交工作，每月催交費用采取先逐戶電話聯系，再利用巡樓的機會逐一登門拜訪，讓其自覺來管理處交費，保證費用催交率有90%以上。

12.2.13 每半月對小區空置物業分期分批進行地面、墻面及設施、洗手間、窗戶等清潔一次，有設施損壞的報工程維修部維修。

12.2.14 專業消殺公司來小區消殺時，親自跟蹤檢查，對有漏噴藥的現象或消殺不到位的，責令其返工，直至返工合格，方在消殺記錄卡上簽名。

12.2.15 巡查中發現有扔果皮、紙團、踐踏綠地，折枝、亂停車、亂擺賣、占用消防

通道等違章現象，及時填寫《公共區域現場巡視表》，做好解釋、勸導工作，必要時在小區宣傳欄爆光，達到制止違章現象的目的。

12.2.16 利用巡樓機會，更好地與住戶加強溝通，及時幫助住戶解決力所能及的事情，聽取住戶對小區各項管理的意見，認真做好記錄，便于提高我們的管理服務水平。

12.2.17 綠化巡查按綠化組工作程序進行，并記錄在物業巡查表上。12.3

附表

12.3.1 《裝修違規情況記錄表》 12.3.3 《清潔工作檢查記錄表》