第一篇：錦秀嘉苑項目策劃方案編制[大全]

錦秀嘉苑項目策劃方案的編制 目錄 摘要 1 Abstract 1 1、緒論 2 1.1 研究背景 2 1.2 研究目的及意義 4 2、相關理論研究 5 2.1房地產營銷的概念 5 2.2 4P營銷理論 6 3、錦秀嘉苑項目介紹 8 3.1項目概況 8 3.2項目規劃思想 8 3.3項目定位分析 9 3.3.1客戶定位 9 3.3.2項目形象定位 9 3.3.3市場定位 10 4、錦秀嘉苑項目營銷策略 10 4.1品牌營銷 10 4.2特點營銷 11 4.3文化營銷 12 4.4價格營銷 12 5、結語 13 參考文獻 13 致謝 14 摘要 隨著社會發展的進步，我國房地產業經過幾年的高速發展,取得了巨大的成就,隨著經濟全球化的加快,房地產業也面臨著與國際接軌的問題。在這樣的背景下,項目策劃方案的編制已經成為關系到房地產業的發展問題。本文研究了中國房地產業發展的現狀,綜合考慮了目前項目策劃的幾種方案,如品牌策劃、廣告策劃、營銷策劃等，認為中國房地產項目的策劃需要根據客戶需要或是市場銷售預測來確定有關產品的獨立需求,進而求出相關需求,并最終精確地安排企業的生產計劃。以錦秀嘉苑項目為題充分的進行定位分析，最終確定營銷策略。

關鍵詞：房地產；

項目定位；

營銷策劃。

Abstract With the progress of social development, China＇s real estate industry has made great achievements after several years of rapid development.With the acceleration of economic globalization, the real estate industry is also facing the problem of international integration.In this context, the planning of project planning has become a problem related to the development of the real estate industry.This paper studies the present situation of Chinese real estate development, considering several schemes of project planning at present, such as brand planning, advertising planning, marketing planning, Chinese that real estate project planning needs according to customer needs or market sales forecast to determine the independent requirements relating to the product, and then calculated the relevant requirements, and the accurate arrangement of enterprise production plan.Positioning analysis on the topic of Jinxiu Greenville project fully, and ultimately determine the marketing strategy.Key words: real estate;project positioning;marketing planning.1、緒論 1.1 研究背景 西安市房地產市場現狀及未來趨勢：一、房地產市場運行環境簡述：隨著美國兩房的破產而被政府接管，引發美股大幅下挫，繼而影響到全球金融的動蕩，股市暴跌，政府救市。國際金融市場動蕩加劇，全球經濟增長明顯放緩。飽受拖累的國內市場，也隨即陷入經濟動蕩的泥沼，政府一改從緊的金融政策而轉調保持經濟穩定、金融穩定、資本市場穩定和擴大內需將成為未來政策導向和調控的重點，政策基調由抑制通貨膨脹向保持穩定增長轉變。二、西安房地產市場運行現狀及特點：進入2011年，西安市房地產市場成交量一直處于低位運行且不斷動蕩波動，相比前幾年年市場發展水平，目前的市場狀況明顯趨冷，表現出從未有過的低迷，寒氣逼人！關于2011年1季度市場的發展情況，西安市房產信息中心有關負責人在接受采訪時談到：“2011年西安房地產市場在調控之下，其運行呈現出一些新的發展特征。2011年1季度西安商品房新批預售面積293.34萬平方米，同比上年增長20.9%，其中住宅物業新批預售面積219.8萬平方米，同比上年增長5.76%。從住宅物業供應占商品房整體供應比例來看，較上年同期有所下滑，在中央對住宅投資、投機行為的持續打壓政策影響下，商業等物業市場供應比例有所增長。2011年1季度西安商品房銷售面積為335.97萬平方米，同比上漲了23.63%，環比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含別墅)銷售面積為299萬平方米，環比下降32.54%，同比上年增長25.6%。從1、2月份市場運行來看，基于對新國條政策的影響預期，前兩月市場購房人群搶先入市，拉動一季度交易量大幅增長，而2月末西安細則出臺，使得3月西安樓市交易量同比下滑7成之多。基于銷售量的持續回落，市場部分開發企業已出現打折、促銷等方式，3月份我市新建住房備案均價6150元/平方米。”“而新出臺政策對于二手房市場交易影響表現較為明顯，1季度二手房共成交41.3萬平方米，較上季度下滑了12.17%，成交套數為3885套；

其中普通住宅共成交29.98萬平方米。”調控壓力之下，1季度市場所表現出的明顯變化讓市場各方更為關注后市的發展走勢。特別是2季度市場將會在政策環境之中，有著怎樣的發展？陜西西安房地產信息網副總經理李宇兵給出了答案。他指出：“第一，2季度商品房市場將會出現政策累積效應漸顯，住宅銷量將持續低位運行的態勢；

第二，市場供應將呈現明顯的放量增長；

第三，階段性的折扣、促銷等行為將明顯顯現，房價整體呈現小幅波動；

第四，中大面積的戶型或成銷售主力；

第五，2季度商品房市場或將面臨進一步調控。”而在土地市場方面，二季度供應量仍將穩步增加的同時，地價上漲的速度將得到明顯放緩。對于二手房市場，政策效應明顯，投資炒房已經受到限制，交易量仍將進一步回落成為可能，且因拆遷加速也將惹火租賃市場，其中售轉租現象將有所升溫。李副總強調，“2011年作為“十二五”規劃推進的元年，作為國際化大都市建設的重要年份，無疑也將成為我國以及西安房地產業轉型開始的轉折年。”剛進入第2個季度，整體商品房市場新盤還在不斷推出，供應持續增長，成交量低位運行且全線飄綠，買賣雙方角色互換，自住需求成為市場主導，觀望氣氛加劇并進一步延續，市場縮量調整跡象顯現。1、政府宏觀調控政策趨于深化2010年中央政府出臺了金融、稅收、土地還有房產本身的三限，限外、限貸、限購令，國十條，加息，這個對房地產產生了比較大的影響。從近幾年西安市政府出臺的一系列宏觀調控的政策一路看來，宏觀調控的基調并未改變，調控房地產過快的漲幅，使房地產價格基本穩定，調整房地產業本身的結構，使之合理化，以利于房地產業和整個國民經濟的健康發展。從目前政策的實施效果看遏制房地產炒作和穩定房價已經起到了一定的作用。隨著經濟形勢的變化，西安市出臺關于恢復房地產業發展等多項穩市政策，這些都意味著調控的政策將會朝著更加深入和細致的方向繼續發力，宏觀調控政策將進一步趨于深化。2、產品供應結構與實際需求還存在裂痕伴隨著***“90/70”政策的引導，西安市一大批中低價位、中小套型普通商品住房在近幾年集中放量，增加了住房有效供應，成為市場關注的焦點。不過在受到市場追捧的同時也明顯可以看出，大多數項目目前的滯銷局面并沒有得到徹底改善，其癥結還是在于住房供應結構不合理，表現為市場產品供應結構和消費需求不匹配，兩者之間存在的裂痕。由于產品結構的不合理，現有的自住性需求未必能轉化為有效購買力，是導致目前的市場形勢是有價無市的原因之一。3、市場分區域發展不均衡：目前西安樓市呈現出的發展現狀是區域發展的不均衡，城東地產發展新舊共榮，開發相對分散，舊區開發量少但配套完善備受市場歡迎，新區依托大水大綠和浐灞生態區整體的崛起以及市政府為加快區域建設而。

1.2 研究目的及意義 今天我們主要從三個方面對錦秀嘉苑項目進行策劃編制，大致上會運用三個方向，分別是品牌策劃、廣告策劃和市場營銷策劃。

品牌策劃的作用不容小覷。品牌策劃能夠幫助企業對市場做出一個準確定位。比如，市場對于企業生產的產品需求量大小的情況，以及在這個行業當中同類產品的發展形勢如何。周密的品牌策劃有助于產品正式進入市場。品牌策劃能夠減少因企業本身不正確的操作而投入的大量時間以及資金浪費，給企業的正確發展帶來益處。如果企業一開始就盲目地投入大量的時間以及資金去進行產品的銷售和推廣，最終有可能難以達到預期的發展目標。品牌策劃可以幫助品牌在進入市場之后獲得一定的發展基礎，使得企業能在市場上有屬于自己的發展空間和消費群體。如果企業不注重品牌策劃，那么產品在正式進入市場之后，能否占據市場、獲得消費者，就是一個未知數了。

廣告策劃的作用是為了解決現存的問題，為實現特定的目標，提出新穎的思路對策并 制訂出具體可行的方案，達到預期效果的 一種綜合性創新活動。

一、廣告策劃的“五大支柱-廣告策劃是根據企業的營銷戰略和策 略，以及市場、產品、消費者、競爭者的 狀況和廣告環境，遵循系統性、科學性、可行性、創造性、效益性的原則為企業的 整體經營提供規范和科學的廣告活動規劃 方案的決策活動。

如果把廣告策劃看成一個系統工程的 話，則“五大支柱”就是把廣告策劃系統 分成五個具體的子系統，即廣告調查子系統、廣告定位子系統、廣告創意子系統、廣告媒介子系統及廣告效果測定子系統。它們之間互為因果、不可分割、聯系密切, 共同發揮廣告策劃系統工程的系統功能。

二.廣告策劃的特征 廣告策劃是面向消費群體而開展的營 銷活動。廣告策劃可以根據企業的要求、消費者的心理需求特征，經過準確傳達特 定商品的個性化信息，從而使企業獲得經 濟利益和社會效益等。

市場營銷策劃對于企業生存和發展有其特別重要的作用：一、營銷策劃能夠為企業明確將來應該實現的目標。通過市場營銷策劃，可以使企業確立明確的營銷目標。不僅可以加速企業營銷由現實狀態遷躍，而且可以減少許多迂回尋找目標造成的無效勞動。有了目標，企業的營銷活動就有了方向，就可以進行人力、物力、財力的優化配置，采取措施調動職工的積極性和創造性，朝著目標不斷努力。二、營銷策劃為企業明確未來的發展方向和業務框架。由于營銷策劃明確規定了企業的業務發展方向和業務框架，對企業的核心業務、增長業務、種子業務是什么？都做出了明確的界定，因此，企業領導和管理層在進行業務決策時減少了難度。營銷策劃使企業明白：所有一切有利于實現企業戰略目標的業務選擇，才是真正有價值和應該進行的業務選擇，所有與實現企業發展戰略無關的業務選擇，尤其是新業務的開發，都是應該避免和否定的業務選擇。三、通過制定和實施營銷策劃，企業所有員工還得以深刻理解了企業作為一個整體，各部門各員工的工作都必須緊緊圍繞著公司的營銷策劃來進行，所有員工的工作，都必須為實現戰略目標而服務。因此，營銷策劃更能使企業全體員工領會到：企業是一個完整的大系統，要更好更快地實現目標，企業各部門各員工必須認真履行自己的職責，與企業的其他成員緊密配合、協調一致。穩定性，若稍遇風吹草動，就妄加更改，必須導致營銷資源的巨大浪費；

再次，一個完整的市場營銷策劃，是在對市場情況、產品情況、管理情況、生產情況等進行全面了解與考察的基礎上，站在戰略的高度上為企業所作的規劃，它是企業未來進行營銷決策的依據，將對未來相當長一段時間的企業營銷起指導作用。由此可見，市場營銷策劃是一項高智能的腦力操作，是關系到企業前途和命運的戰略設計，必須遵循戰略性原則，操作時要認真、細致、周密、完善。一旦操作失誤，就可能影響企業發展，甚至毀掉企業。

2、相關理論研究 2.1房地產營銷的概念 要了解房地產營銷的概念首先要了解房地產的概念。房地產是指“土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產一般有三種形式，土地、建筑物和房地合一”顯然我們在這里討論的是建筑物，或者更準確的說是住宅商品房，當然也有小部分的商用意義的 LOFT＼SHOHO和商鋪。

“市場營銷”一詞最早出現在1947年出版的克拉克所著的《市場營銷學原理》中，而對幣場營銷的足義有很多種。譬如麥卡錫對于市場營銷的足義為“市場營銷是企業經營活動的職責，它將產品及勞務從生產者直接引向消費者或使用者以便滿足顧客需求及實現公司利潤，同時也是一種社會經濟活動過程，其目的在于滿足社會或人類需要，實現社會目標”，格洛羅斯給幣場營銷的足義是“營銷是在一種利益之上下，通過相互交換和承諾，建立、維持、鞏固與消費者及其他參與者的關系，實現各方的目的”，而菲利普科特勒對幣場營銷的足義則是“市場營銷是個人和集體通過產品和價值，并同別人進行交換，以獲得其所需之物的一種社會和管理過程。”不同的足義各有不同的側重點，隨著社會經濟的發展，幣場營銷的足義也有了更多的擴展，根據行業的不同而產生了應用于不同領域的不同營銷理論，房地產營銷便是具體針對房地產行業的商品營銷所講的，也就是我們在這篇論文里要探討的。

房地產商品投放幣場進行交換需要通路，營銷學稱為營銷渠道。在現行的我國房地產營銷渠道中，直接營銷渠道仍是主導的營銷渠道。品牌整合營銷傳播機構總裁黃相如探索出第三種、第四種營銷渠道:如聯合一體銷售;網絡購房。房地產市場營銷從廣義上講，是指房地產企業通過創造住房產品及其相關價值，與客戶進行等價交換，實現房地產企業的經營目標的一個過程;從狹義上來講，房地產市場營銷是指房地產企業運用各種促銷手段，將房地產產品和服務銷售給買房客戶的整體過程。房地產市場營銷畢竟只是房地產行業與市場營銷基礎理論在實踐中相結合而產生的一個應用型學科，房地產營銷方面的理論注定是市場營銷學科中的理論演進，諸如前文中提到的（S營銷理論、M-M營銷理論等等。而在這里我將重點討論的是4P營銷理論在房地產營銷中的應用。

2.2 4P營銷理論 “4P”營銷理論(TheMarketingTheoryof4Ps)產生于20世紀60年代的美國，是隨著營銷組合理論的提出而出現的。1953年，尼爾博登(NeilBorden).在美國市場營銷學會的就職演說中創造了“市場營銷組合”(Marketingmix)這一術語，其意是指市場需求或多或少的在某種程度上受到所謂“營銷變量”或“營銷要素”的影響，為了尋求一定的市場反應，企業要對這些要素進行有效的組合，從而滿足市場需求，獲得最大利潤。杰羅姆麥卡錫（E.JeromeM（（arthy)于1960年在其《基礎營銷》(Basi（Marketing)一書中第一次將企業的營銷要素歸結為四個基本策略的組合，即著名的“4Ps”理論:產品(Produ（七)、價格(Pri（e)、渠道(Pla（e)、促銷(Promotion)，由于這四個詞的英文字頭都是P，再加上策略(Strategy)，所以簡稱為“4Ps“。1967年，菲利普科特勒在其暢銷書《營銷管理:分析、規劃與控制》第一版進一步確認了以“4P”為核心的營銷組合方法，即: 產品策略，主要是指企業以向目標市場提供各種適合消費者需求的有形和無形產品的方式來實現其營銷目標。期中包括對同產品有關的品種、規格、樣式、質量、包裝、特色、商標、品牌以及各種服務措施等可控因素的組合和運用。

定價策略，主要是指企業以按照幣場規律制定價格和變動價格等方式來實現營銷目標，期中包括對同定價有關的基本價格、折扣價格、津貼、付款期限、商業信用以及各種足價方法和定價技巧等可控因素的組合和運用。分銷策略，主要是指企業以合理的選擇分銷渠道和組織商品實體流通的方式來實現其營銷目標，期中包括對同分銷有關的渠道覆蓋面、商品流轉環節、中間商、網點設置以及儲存運輸等可控因素的組合和運用。

促銷策略(PromotioningStrategy)，主要是指企業以利用各種信息傳播手段刺激消費者購買欲望，促進產品銷售的方式來實現其營銷目標，其中包括對同促銷有關的廣告、人員推銷、營業推廣，公共關系等可控因素的組合和運用。為促成消費的增長，吸引其他品牌的消費者或導致提前消費來促進銷售額的增長。

總的來說，4P理論是從企業的角度、管理者的角度出發，將影響企業營銷業績的因素分為四個進行探討分析。首先，產品方面包括產品的實體與服務，品牌與包裝等，即企業向市場提供消費者所期待與喜愛的產品、服務來實現營銷目標。其中包括產品的一切，比如材質、規格、樣式、質量等等。其次，價格則指的是企業為了產品銷售而根據市場定價、調價，其中包括為了營銷目的而設計的一些代金券、折扣等技巧。第三，渠道分銷則是企業為了營銷目標對渠道的選擇，包括渠道類別、渠道地點、運輸方式等等。最后，促銷當然是通過合適的溝通促進企業的營銷業績上漲，當然，包括其中的廣告推銷、銷售人員推銷等方式。

3、錦秀嘉苑項目介紹 3.1項目概況 我們的項目目標是建設一個民用居住樓，并且將它的市場占有率定格在15%，將其利潤最大化。項目位于航天基地航天西路以北、神舟二路以西，凈用地47078.07平方米（折合70.617畝）。用地性質為居住、商服（共用宗）。其中出讓住宅用地43009.47平方米（折合64.514畝），出讓商服用地4068.6平方米（折合6.103畝）。容積率不大于4.4，建筑密度不大于36.5%，綠地率不小于30％，土地使用年期住宅為70年、商服為40年。其功能定位：（1）生態環保、康樂生活在項目建設中最大限度保留原生樹木通過樹木的梅花左右、生態作用以及沙河小區所欠缺的大型綠色樹種將現有景觀融入到人文景觀新加坡的園林設計推崇生態環保康樂運動的高質素生活方式。（2）一站式居家休閑生活小區配套完善診所、超市、幼兒園、運動場地彰顯愜意、休閑的居家氛圍。（3）智能化社區、智能化系統、小區周界防攀爬紅外對射報警系統、小區出入口及主干道可視監控系統、車輛出入門禁系統電子巡更系統、遠程報警系統等為住戶提供安全、方便、高質素的時尚生活。我們知道品牌是一種無形資產;“品牌“就是知名度，有了知名度就具有凝聚力與擴散力，就成為發展的動力。現如今網絡媒體逐漸占據新聞市場并慢慢成為主流形式，其文字、圖片、聲音以及視頻的綜合展現功能讓其更是深受廣大網民所青睞。如果一個項目或品牌在網絡上出現負面口碑的話，很有可能因為網絡的無限傳播性導致整個品牌的倒塌和覆滅。鑒于此，搶占網絡口碑是各大品牌推廣主體的重要手段之一。在品牌建設方面我們準備搶占網絡口碑，從而發展品牌、宣傳項目、對于客戶的定位及價格定位。

3.2項目規劃思想 規劃設計應以滿足各項規范、滿足面積指標為首要前提；

建筑總體布局、造型、色彩應注重城市設計，應充分考慮與周圍地塊的關系；

合理處理建筑物與環境場地之間的關系；

合理處理各種建筑空間的有機組合、過渡；

整個規劃，應體現理性分析的過程，要求以功能合理為首要目的，杜絕純粹的追求構圖和形式主義。在總體布局時應充分考慮入口空間的展示作用，集中體現項目主題，最大限度地展現項目優勢；

住宅 群體布置要避免建筑物之間的相互遮擋，要滿足住宅對日照、間距、自然采光、自然通風的要求，要充分考慮對小區內部環境及外部遠景的利用；

要考慮地塊周邊噪聲對本項目的影響，要提出合理的規劃布置方案，避免或減低噪音對主要房間的污染；

總體規劃要充分體現經濟性原則，合理平衡土方量；

地下部分設計中，要做到經濟合理，地下車庫設計、地下設備機房排布要科學有序。不同項目的開發大部分使用相同的產品開發模式，利用產品開發的系統化、標準化、流程化有效簡化項目決策、設計和開發流程，縮短開發周期，提高開發效率，有效降低開發成本，為低價銷售打好基礎。

3.3項目定位分析 3.3.1客戶定位 在開發每個項目前，都會對其目標消費群進行深入地分析。錦秀嘉苑樓盤針對的是“主體市場”一一買得起房但又不是很富裕，對價格比較敏感的消費者，該人群擁有特別的個性，崇尚更舒適的人居環境和更美好的生活模式。目標市場是在市場細分的基礎上，企業根據自身優勢，從細分市場中選擇一個或若干個子市場作為自己的目標市場，并針對目標市場的特點展開營銷活動，以期在滿足顧客需求的同事，獲取更大的利潤。目標市場是企業對市場經過細分后，確定自己的產品所要進入的細分市場。

3.3.2項目形象定位 根據市場競爭環境分析和項目目身優劣勢分析，針對目標市場需求，制足有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，幣場推廣工具設計(VI設計及宣傳品、銷售工具設計)，廣告設計創作，媒體投放，公關活動策劃等。該房地產企業在該項目開工前欺進行了充足而完善的市場調研，整個項目都是根據該區域的需求而量身打造的:首先，該區域極其具有發展潛力和投資價值。該區域在整個成都來說是三環內發展最滯后的區域，而政府也在該區域有大型的發展規劃，所以該地塊在區域發展性上自然有得天獨厚的優勢。而現在社會情況下，人們購房的需求不論是純投資還是居住自用，都對房屋的升值性有關注—買來的東西以后越來越值錢是每一個人的追求。而這個升值潛力雖然有很多因素決定，但地段必然是最重要的一個因素。該地段現在看來仍然破爛不堪，臟亂的環境、堪憂的治安、擁堵的交通，然而也正是因為它壞到了這樣的境地，才有絕處逢生的機會。政府的一紙文件將這一機會確定了下來，開發商便爭先進駐。如此多知名開發商的同時進駐說明了這個區域的強大發展潛力，同時更是為這個區域的發展本身注入了一劑強心劑。

3.3.3市場定位 所謂市場定位，是指企業在選定的目標市場上，根據自身的優劣勢和競爭對手的情況，為本企業產品確定一個位置，樹立一個鮮明的形象，以實現企業既定的營銷目標。市場定位也就是是企業要把產品留在顧客心目中的位置和印象。

4、錦秀嘉苑項目營銷策略 4.1品牌營銷 現代企劃的鼻祖史蒂芬金曾說過:“產品是工廠所生產的東西，品牌是消費者要購買的東西。產品是可以被競爭者模仿的東西，品牌卻是獨一無二的。產品極易過時落伍，但成功的品牌卻能長久不衰。”因此，房地產開發企業要加強品牌創立、品牌維護和品牌管理，形成屬于自己的獨一無二的品牌優勢。如何樹立品牌?一要清楚品牌的概念，樹立其在消費者心中的形象，把它與其他企業的同類產品區別開來;二要樹立和諧的公共關系，不斷提升其產品在社會上的知名度;三要以誠信為本，在保證樓盤、物業質量的同時，保證廣告的真實性，不做虛假的承諾欺騙消費者。

房地產企業創建品牌是一項長期、艱巨、復雜的系統工作，不可能一墩而就，僅憑熱情和經驗是不夠的，必須要有準確的市場調研、科學的品牌策略和定位，堅持一致的品牌執行，孜孜不倦的品牌創新，以及無微不至的品牌管理和維護。筆者認為，為適應愈發激烈的房地產市場競爭，目前的南通市房地產企業在實施品牌營銷策略過程中，應成立專門品牌管理部，主要負責品牌建設、品牌鞏固和品牌推廣。

4.2特點營銷 對市場進行充分調研，細分市場，做好產品定位。目標市場分析與市場定位是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代，消費者需求層次的多樣化，房地產開發商應明確其目標市場，進行科學的市場定位。可以說每一個房地產項目、乃至每一套房子都是絕不相同的，面積、格局、樓層、景觀以及針對細分市場都存在與生俱來的差異性。因此，房地產企業應當全面與充分認識市場需求的差異，從消費者實際購買力與需求出發，結合企業自身特點，才能使銷售順利進行，進而保證資金流動順暢。同時加強對競爭者狀況的研究，以防定位趨同，做到知己知彼。市場細分是房地產開發商把市場按照客戶需求上的差異劃分為具有類似性的若干不同購買群體的過程。在市場細分的過程中，目標市場的選擇尤為重要。房地產開發商目標市場的選擇需要與宏觀環境、微觀環境、企業素質以及企業所擁有的資源相適應。在這個過程中房地產開發企業可以引入客戶關系管理系統。主要包括客戶統計分析、競爭資料錄入、競爭分析、市場計劃、市場活動管理、費用管理、反饋管理以及推廣效果分析等部分。

對國內的房地產開發企業來說，宏觀調控提高了房地產企業進入門檻，加劇了房地產企業的競爭，宣告了房地產企業粗放經營的失敗。市場發展越成熟，市場競爭越激烈，專業化就越重要，專注才能專業，專業才能卓越。所以，房地產企業必須明確自身優勢，有所為，有所不為，既是應對不景氣行業發展環境的應急之策，同時也正好借行業調整之機，理清企業發展思路，重新確定企業發展的戰略定位。

4.3文化營銷 促銷是一種傳播活動，通過各種活動等手段，使消費者了解產品信息并產生對產品的良好印象，從而產生購買行為，最終實現企業營銷目標。房地產項目作為一個非傳統商品，通常是利用廣告的銷售、促銷、公關等方式進行推廣。而促銷活動，將直接與品牌戰略相結合。除了常規的報紙廣告媒體，現在萬達集團房地產關注戶外廣告，包括公交車站主體和機場燈、看板等宣傳。這將讓消費者變得更加深刻的認知萬達集團的形象。個人銷售主要以萬達地產成立專門的營銷團隊，為消費者面對面介紹項目，這是更直接促進消費者的購買欲望，而且面對面溝通與消費者的情感聯系，是一個最重要的推廣方式。公共關系促銷是近年來促進銷售的一種新的方式，對所有年齡段的消費者，萬達集團在促銷的形式和內容上都是不同的，公共關系的一般推廣是在消費者心中樹立公眾形象，提升品牌價值，獲得消費者對企業商譽和信任的手法。主要用于各種各樣的活動，包括各種電視節目，“中國達人秀”第二屆就由萬達集團冠名贊助，萬達集團為了讓更多的人通過節目的熱潮知道自己的品牌，也做了很多類似的推廣[5]。此外，萬達集團的房地產也經常參與公益活動，如資助貧困學生的獎學金，幫其完成大學的夢想，不僅提高了萬達的知名度，同時在公眾中有一個良好的印象。

4.4價格營銷 房地產作為一種特殊的產品，其物業管理和后期服務也是產品的重要組成部分。在日益激烈的房地產市場中，對其物業管理和后期服務的需求也逐漸增加，并逐漸成為房地產的一個重要組成部分。不同于傳統的房地產開發商，該產品將專注于房地產項目，錦秀嘉苑注重物業管理和服務水平，通過優質的售后服務及專業的物業管理，已經在消費者心目中贏得了良好的聲譽。對于企業來說，價格合理與不可能直接影響到企業的盈利能力，所以價格是一個非常重要和復雜的過程。在價格策略上錦秀嘉苑通常首先考慮項目所在城市的經濟水平、人均收入、人均可支配收入和消費的相關 因素，通過對競爭對手和潛在競爭對手的價格在價格的分析，來確定自己的項目成本和定價。錦秀嘉苑在項目定價等方面和主要開發商的成本加定價方法是不同的，主要考慮到消費者心理價格，通過逆向定價，不僅要滿足消費者的心理價位，而且降低了消費成本。此外，利用差別定價，針對不同的項目在不同地點的消費者采取不同的價格，以便更合理的定價。而在開盤之初，萬達通常采用折扣定價策略，為消費者進行一定的降價。錦秀嘉苑的定價策略，不僅能夠產生消費者能夠接受的價格，而錦秀嘉苑也直接獲得了預期的利潤。

5、結語 本文以著名的“4P”營銷理論為理論基礎，將房地產營銷與市場營銷經典理論巧妙結合，以錦秀嘉苑項目房地產項目營銷策略為案例，探討了當前我國房地產企業在逆市情況下的房地產市場營銷策略。結合該公司案例對現在房地產營銷中的產品與市場契合度、定價調價、渠道選擇、促銷手段等問題進行了深入的分析和探討，并針對性地提出了加強市場調研、合理定位、差異化營銷、重視品牌戰略等解決方案。提高企業的綜合競爭能力或在某個細分領域占有絕對優勢，再通過有效的傳播，增加品牌的認同度和美譽度，與顧客建立長久的品牌契約關系。希望本論文可以為房地產企業及相關研究提供參考意見，也希望可以為逆市中房地產企業的市場營銷策略提供借鑒。

參考文獻 [1] 楊有才.JH房地產公司WL項目營銷策劃方案[D].吉林大學, 2013.[2] 吳日榮.商業地產項目策劃方案與案例[M].化學工業出版社, 2014.[3] 吳小兵.住宅房地產項目開發前期策劃及決策分析研究[D].西南交通大學, 2016.[4] 聶政.COCO時代房地產項目開發方案設計研究[D].西南石油大學, 2015.[5] 錢茹.基于GIS的區域房地產項目空間分析與策劃[D].中國地質大學(北京), 2014.[6] 劉宗連, 羅雄.基于項目管理視角房地產策劃研究[J].中國房地產業, 2015(9).[7] 王磊.房地產開發項目前期策劃研究[D].西安建筑科技大學, 2015.[8] 鄒行.“江山之城”地產項目策劃方案研究[D].河北工業大學, 2013.[9] 蔣虹.HF公司Y房地產投資項目商業計劃書[D].華南理工大學, 2012.[10] 李豐.湖南·新化金松商業廣場項目前期策劃研究[D].湖南工業大學, 2015.致謝 本研究及學位論文是在我的導師的親切關懷和悉心指導下完成的，他嚴肅的科學態度，嚴謹的治學精神，精益求精的工作作風，深深地感染和激勵著我，在此謹向陳老師致以誠摯的謝意和崇高的敬意。

從開始接到論文題目到系統的實現，再到論文文章的完成，每走一步對我來說都是新的嘗試與挑戰。在懵懵懂懂的狀態下我開始了獨立的學習和試驗，查看相關的資料和書籍，讓自己頭腦中模糊的概念逐漸清晰，使自己非常稚嫩作品一步步完善起來，每一次改進都是我學習的收獲。這次做論文的經歷也會使我終身受益，我感受到做論文是要真真正正用心去做的一件事情，是真正的自己學習的過程和研究的過程。

不積跬步何以至千里，該論文能夠順利的完成，也歸功于大學各位任課老師的認真負責，使我能夠很好的掌握和運用專業知識，并在論文中得以體現。正是有了她們的悉心幫助和支持，才使我的畢業論文工作順利完成，在此向全體老師表示由衷的謝意。

第二篇：白洋淀文化苑項目旅游策劃方案

“白洋淀文化苑”系安新縣電力安裝公司所屬的旅游發展項目，原命名為白洋淀文化苑，園內包含康熙行宮、雁翎隊紀念館、蘆花寨度假村等旅游設施，至2003年12月規劃范圍內的土建工程基本完成，但由于前期未進行相關的市場調研、項目設計等工作，在景區內項目的連貫性和景觀方面需要部分提高。北京達沃斯巔峰旅游景觀設計中心根據景區的實際情況，提供部分景區項目設計以及市場啟動階段營銷策劃建議，本旅游策劃項目將立足于園區內現有建筑，本著不拆除、不新建的原則，展開此項項目的策劃。

本景區域是由多個景點組成，有康熙”圣福行宮”、沛恩寺、社火廣場、蘆蕩迷宮、荷塘棧橋、錢屏景觀、雁翎野戰基地和蘆花寨度假村等地，主題豐富而生動，富于文化內涵。呈現出復合文化的主題特色。根據以上的內容，要找出其中的共性和內涵，“福文化”很好的起到了提升和凝聚的作用，無論是康熙行宮還是宗教寺院，不論是錢屏還是雁翎基地，都是為了給人們帶來幸福和歡樂，而中國的福文化則有著深遠的歷史淵源和豐富的內涵，符合人們情感的訴求點。

福文化的內涵表現在景區的環境、景觀、活動以及服務給游人帶來的歡樂體驗、休閑滿足、賞心悅目、溫馨祥和之中，同時，這種“福”不僅充分的體現在游玩之中，而且延伸到游客離開景區之后的生活之中，這里的“福”早已超越了物質的領域，上升到了心靈的空間，要真正的幸福，必須要懂得感激，珍惜現在，并不斷超越，綜上所述“白洋淀文化苑”的主題可以用“福文化和水文化”來做總體定位，以“白洋淀文化苑”作為景區的總冠名，以“白洋淀皇家行宮” 作為景區的副標題。“福文化”主題是一個以祈福為情感訴求點，而表現方式多樣化的文化主題，是一種滿足心理愉悅和消費享受的文化體驗。

第三篇：《十分影苑》策劃方案

電視專題欄目

《 十 分 影 苑 》

策 劃 方 案

一．背景介紹：

我國每年引進的國外影片數量十分之少，而比起國產片，國外的影片要多的多，精彩的多，但除了少數人能上網看到以外，大部分電視觀眾對許多國外電影知之甚少。針對人人都有好奇心的特點，用每期十分鐘時間，濃縮講述一個九十分鐘以上的精彩電影故事，有講述、有評論、有介紹、有視頻等等，給觀眾盡量多的相關信息，在吸引觀眾的同時，打造欄目品牌，這就是電視專題欄目《十分影苑》開辦的初衷。

而目前我省相似的電視欄目也有幾個，但普遍存在著選題大部分是港臺和大陸影片，過于單一，況且介紹的影片或者不夠精彩，或者是很多人都看過的舊片，或者疑似是即將在院線上映的新片廣告，充斥著不著邊際的阿諛吹捧之詞等等。而《十分影苑》則采用講故事的形式介紹影片給觀眾，盡量不帶主觀偏見，盡量給觀眾更多信息。而且欄目時間較短，絕不會給觀眾留下拖沓疲憊之感。

另外，由于本欄目的密集播出，所附廣告的出鏡密度也相應加大，能夠形成所謂的“廣告轟炸”效果，對于投資本欄目的廣告客戶來說也十分超值。

綜上所述，電視專題欄目《十分影苑》應運而生，開播后也應能取得較好的社會和經濟效益。

二．欄目設置：

本欄目為每期介紹一部世界各國精彩影片，主要以國內未引進的片源為主。片種以故事片為主，輔以紀錄片等其它片種。

本欄目初步設定每期全長十一分鐘，其中正片十分鐘，片頭片尾共15秒，片中廣告共45秒。正片中主持人出鏡介紹影片基本情況（包括劇情簡介、導演、主演等）和適當評論五分鐘，影片視頻精選片斷五分鐘。

本欄目每周播出六期，全年共計312期。

三．成本費用（不含稅）

最基本的成本費用為93.6萬元。

其中：

電視臺播出費：

312期×0.1萬元／期 = 31.2萬元

每期策劃、素材購買、材料收集、歸納整理、腳本撰寫：

312期×0.1萬元／期 = 31.2萬元

拍攝、后期制作費用：

312期×0.07萬元／期 = 21.84萬元

主持人出鏡費用：

312期×0.03萬元／期 =9.36萬元

四．播出設想：

1． 播出頻道（初定，可根據客戶要求調整）：南方電視臺衛星頻道（TVS-2）

2． 播出時段（初定，可根據客戶要求調整）：每周一～周六22：30～22：40

3． 播出周期：一年

第四篇：趙苑娛樂項目策劃

趙苑娛樂項目策劃

一、娛樂項目策劃的目的策劃是將構思有形化的過程，它的目的是為了使娛樂項目成為景區發

展和取得競爭優勢的支撐條件，但娛樂項目策劃更為細化的目的主要表現

在：

（1）為了給那些將構想變為有形現實的人提供指導。

（2）保證資源的最優化配置和合理使用，不僅包括景區內部的資源，也包括人力、財力等輔助資源。

（3）將抽象的景區理念轉變為吸引游客的有形實物或活動。

（4）策劃直觀展示娛樂項目的建成效果，這在策劃許可和說服潛在投

資方面發揮有力的說服作用。

二、娛樂項目策劃的內容

（1）起名定位

這是進行策劃的基調控制，明確娛樂項目的性質、風格、主題和功能。

這項基礎性工作的完成將對旅游者形成感知的最初吸引力，也為工作人員

描述了娛樂項目想要展示的文化氛圍等基本信息。

(2)創意產品

旅游娛樂項目是一個綜合的產品體系，個體產品可以是節慶活動、特

色建筑群、情景展示，也可以是游樂設施等。用統一的創意將這些好個體

產品整合在一起，體現在細節處就是外觀、形狀、材料等的一致或相關，從而吸引游客眼球，形成賣點。因此，這是旅游娛樂項目涉及內容的重點

所在。

(3)空間安排

旅游娛樂項目實施的空間，就是其地理位置和占地面積，它在一定程

度上決定了資源的利用和娛樂項目的體量。在策劃中要綜合產品的要求，確定娛樂項目實施的具體區位，各建筑物的位置、距離，開放空間布局和

大小等內容。

(4)管理方略

旅游娛樂項目在策劃中應考慮到在一個持續性發展過程中怎樣更新娛

樂項目的吸引力元素，怎樣與景區長期的發展契合。這就需要在市場環境

下科學的進行娛樂項目管理、工程管理、服務質量管理等。策劃內容應貫

穿這種管理思路，為管理提供便利。

三、娛樂項目策劃的原則

(1)獨特差異性

通常將旅游娛樂項目的核心理念概括為:“人無我有”、“人有我新”、“人

新我特”。總的來講，景區旅游娛樂項目可以從以下三個途徑實現獨特差異

性，第一，突出景區主題，將主題的核心點融入到策劃思路中，體現鮮明

特色；第二，注入文化內涵，地區文脈的挖掘和提煉將延續景區旅游娛樂

項目的生命力。策劃的文化性應該見諸于娛樂項目的內容、形式和實施過

程的細節，而不能只停留于泛泛而論；第三，塑造品牌，旅游娛樂項目集

合成的旅游產品表現出很強的品牌導向性，娛樂項目策劃就應該為旅游者

營造一種精神境界和心里享受的氛圍以完成旅游品牌的塑造。

(2)市場適應性

現代旅游的發展依靠準確把握目標客源市場的需求而取得，旅游者的旅游取向很大程度上作用于旅游景區娛樂項目策劃的方向。由于這種關系的存在，娛樂項目策劃的就應該相對而動，并根據景區市場定位和客源地選擇提出相應的娛樂項目策劃方案。這就要從客觀的市場調查出發，以真實的信息作為策劃的參考。

(3)持續發展性

在做景區總體規劃時，往往有發展的長期愿望，而娛樂項目策劃的和實施經常是前期工作的重點。為了保證利益的一貫性，娛樂項目的構想應該與景區長遠發展的方向保持一致，而且在策劃中應該保持靈活性，為娛樂項目本身的長遠發展鋪路，留有必要的余地。除此之外，娛樂項目持續發展原則還體現在：策劃理念的形成必須是兼顧經濟、社會和文化三大效益，從而獲得持續發展的可能性。

(4)真實體驗性

縱覽旅游娛樂項目發展過程可見：現在國際上較為流行的探險旅游娛樂項目，為旅游者提供了較為震撼和神奇的感受，娛樂項目無論是順流而下還是打獵，這樣的經歷都讓人覺得驚險異常。探險類娛樂項目因為符合了旅游者挑戰自我潛力的需求，營造出了真實可感的氛圍而使游人獲得了激發能量的體驗空間。這就對旅游娛樂項目策劃的提出了新的要求。給人們的啟示是：旅游者需求的發展將傾向于真實地感受，體驗景區營造的、超乎現實生活但卻可以親歷的旅游娛樂項目。

四、邯鄲趙苑簡介

邯鄲趙苑，原插箭嶺公園，位于邯鄲市西北部，東臨京廣鐵路，北臨聯紡西路，南臨嶺南路，西臨鐵西北大街，占地 2100畝，,是市內最大的公園。大約在2300年以前，趙國第四代國君趙武靈王實行胡服騎射改革，曾在這里帶領將士苦練騎馬射箭。苑內保留了插箭嶺、南北梳妝樓、鑄箭爐、皇姑庵、漢墓、照眉池等遺址，地勢起伏，文化豐厚，是一座融歷史與生態、人工景觀與自然風貌于一體的綜合性公園，是晉冀魯豫四省交界

地帶規模最大的、融古代文化與現代游樂于一體的多功能、綜合性園林。趙苑正門坐南面北，整個建筑是群雀式建筑，雄偉壯觀。高高聳立的兩門柱之間，鑲嵌著巨大的“古趙名寶”—和氏璧。鮮明地突出了古趙特色。

苑內景觀由四部分組成：

東部為古名勝遺址區。在插箭嶺、梳妝樓、照眉池、鑄箭爐等古趙遺址的基礎上，又興建了氣勢雄偉的趙王殿、諸子百家殿、歷代帝王宮、古代兵器陳列館和成語典故園等。

南部為苑囿區。區內薈集鴛鴦園、野炊園、家家樂游藝園、植物迷宮園、吉祥園、鮮果園等，六個園中園風景如畫，各具情趣，是家庭、集體游玩，情侶、摯友外出漫步的理想去處。

西部為現代游樂區。主要娛樂項目有：九宮城、槍手樂園、水上世界、元辰殿、胡服騎射場、垂釣園等。巍峨的九宮城內，九座宮殿是清一色的漢代建筑風格，皓壁飛檐，古樸典雅。它們是：開天辟地宮、古趙春秋宮、靈霄宮、極樂宮、水晶宮、道濟宮、喜梅宮、慧童官、群凡宮。這些宮殿富麗堂皇，宮內運用了“聲、光、電”等現代科技手段，使各種人物造型生動、活靈活現。在九宮城乘坐小火車游覽城墻內的八大景觀——溶洞奇

觀、海底探幽、南疆密林、長城秋色、北國銀裝、飛瀑疊翠、洞窟歷險、異國風光等，更是別具一格。

水上世界位于九宮城東南側，占地26畝，由水滑梯、環流池、造波池和兒童戲水池四部分組成，可容納游人3000人以上，是冀南地區較大的水上活動場所。

北部為度假區。依傍著旖旎風光與奇妙景觀的趙苑度假村有仿古賓舍、高檔游泳池、舞廳、酒吧、健身房、棋社、臺球房和小型放映廳等系列成套設施，可提供全面、高檔的服務，是療養、度假的好地方。

五、娛樂項目策劃建議

關于趙苑娛樂項目策劃應該根據趙苑的實際情況進行策劃實施。

首先，趙苑客源豐富，尤其附近的高等院校林立，為其提供了長期穩定的客源。應根據廣大青少年的特點進行娛樂項目策劃。如摩天輪、過山車的興建。以及趣味小屋等的興起。

其次，應該根據趙苑的區位建筑特點，進行情景模擬，借以吸引廣大群眾的眼球。尤其歷史故事的情景再現，同時應該加大廣大游客親身體驗。

最后，應該對趙苑的水資源進行合理充分利用。主要應該加大游船當中的趣味性、刺激性等。

總之，對于趙苑娛樂項目的策劃，應當在穩定當地客源的同時，逐步加大對周邊區域的影響。

第五篇：陽光嘉苑停車場運營管理方案

陽光嘉苑小區停車運營管理方案

2014年10月17日

前言

停車管理是物業管理工作中的一項重要工作，因存在車輛收費難、車輛管理難、服務工作難、停車工作難、停車糾紛多等諸多問題，已成為困擾物業管理公司的重要難題。根據停車場現狀和未來停車發展需求，引進專業停車管理公司（專業外包）是必然趨勢，通過合理規劃運營，實現車輛停放有序、專業管理到位、責任劃分清晰，最大程度地滿足廣大車主的需求，提升物業管理公司的服務形象和水平，利用租賃經營場地資金實現企業脫困減負或再投入經營發展，進而最終實現物業增值、保值的目的。

若有幸能與貴方進行合作，我公司將結合陽光嘉苑小區停車實際情況，合理的調整解決停車位利用率，運用專業的運營管理手段，提供給車主最安全、最便捷、最貼心的泊車服務，并保證貴方在經濟利益與社會效益方面的雙重效益。

為了加深貴方對我方管理過程的了解，我公司現向貴方提交下列停車場管理方案，并愿就有關方面的問題進一步與貴方商椎，為最終達成合作奠定基礎。

為協助河南文博物業管理有限公司做好陽光嘉苑小區停車管理工作，全面接受停車場地經營管理的委托，滿足客人的停車需求，做到停車有位、停車有序、停車安全、創造良好的交通環境，方便小區業主生活，特制定以下管理方案。

一、停車場地位規模及規劃

停車場地處國基路99號陽光嘉苑住宅小區，我公司對停車場地進行了現場勘測、分析調研，根據本小區建筑的品質和居民經濟層次、車場規模及效益，利用車場現有資源，科學規劃建設，配置相應的停車場管理設施設備，力爭打造精品停車場地，并實現三贏（物業公司、業主或使用人、我公司）之目的。

1、陽光嘉苑小區實劃有效車位約481個，流動車位350個，屬于居民服務區。

2、根據甲方以往的運作模式要求，陽光嘉苑小區地面停車場地位為長租和零收兩種管理模式。

3、運用科技手段加強管理力度，車場內配置視頻監控設備、門禁系統、擋車器等交通設施設備，各種標識、標線、指示燈箱配備齊全。

4、預留消防通道，通道內不規劃車位。

二、停車場泊車管理

機動車泊車管理模式：車輛進入停車場泊車，如果是臨時停靠車輛先由進口門崗發放停車計時卡，固定停車位可自行刷卡進入，巡視引導員提示、引導車輛安全出入車位，車輛駛離時到出口門崗處交還計時卡或刷卡，臨時停車按卡上計錄時間收取停車費，同時付給停車場專用發票。

1、根據本車輛停車的性質劃分區域，分出專用固定停車位區和臨時停車區，以便于管理。

2、停車專用車位區的固定車輛，配發本車輛的專用車證。一車一證一位，車輛不準隨意停放。

3、停車證是為方便業主停車而采取的以年交停車費方式的憑證，在有效期內持證出入車場免收停車費。臨時車輛按計時卡記錄時間交納停車費（按照鄭州市物價局文件收取）。

4、固定車輛進場時，要憑本車場停車證領取“停車卡”進入專用區域泊車，出場時交還“出入證”。了解車輛動態避免車輛的丟失。

5、所有進場車輛在入口處要進行外觀檢查，對有外傷的車輛要記錄在冊，車輛出入均有高清攝像監控攝錄，并提示司機確認。分清責任避免不必要的糾紛。

6、車輛泊車入位，管理員提示司機鎖好車門、拉緊制動手剎、保險器、車內不放貴重物品。車輛出現如沿途遺散、車體漏油、報警器長鳴等現象的，謝絕車輛入位。以確保安全、清潔、靜謐的停車環境。

7、隨時保證停車場出、入口處及各通道的通暢，避免由車輛滯留而延誤導致不良后果。對突發事件的應對我們會嚴格按照緊急事件應急預案處理，及時消除影響和妨礙。不給業主的出行和甲方的管理帶來不便。

8、停車場周邊的禁停區禁止擺攤、隨意停車。高峰期出現車位需求矛盾時，啟用預留等待區域，組織引導車輛等候順序出入場。必要時可調派協管員參與疏導管理。

9、停車場內要做到車位資源合理調配，積極引導車輛停放，保證車輛按區域停放入位，做到無位不停，秩序井然。

10、按鄭州市物價局規定合理收取停車費。正在執行公務的警車、救護車、軍車可免收停車費。

11、節日、假日、以及重大公益活動日，可以應物業的要求，經雙方溝通協調，制定適時的組織停車方案，合理調整安排，協助物業做好臨時性工作，保證顧客滿意停車。

12、停車場遇突發事件及特殊情況，可通報物業方，請求援助。其應對措施和服務程序，要嚴格按照《作業指導書》要求辦理。

13、駕駛員駕車進入停車場，必須服從管理人員的指揮，對于無理取鬧、不聽勸阻的可采取必要措施，如：限制車輛移動。情節嚴重的要通報交管部門或公安機關。

14、停車場內按要求配備安全防火器材，確保器材安全有效，各種電源、電器隨時檢查，設施設備及時保養維護。出現隱患隨時排除。

15、嚴格執行公司內部稽查制度，真誠接受社會監督，虛心聽取陽光嘉苑物業管理處提出的合理要求及建議，努力完善自己。

16、停車場向保險公司投保停車場責任險。凡在本車場內發生的，由于我方管理原因，導致機動車被刮、盜等第三方責任事件發生，造成的經濟損失（不包括車內物品），可依保險條款向保險公司索賠，解除車主的后顧之憂，規避物業管理責任風險，不給物業管理企業帶來負面影響。

17、由于乙方接管后屬于封閉式管理，乙方有義務對非機動車進行管理，并對園區內業主裝修、搬家等物品的進出進行必要的查驗。乙方根據甲方要求對園區內業主實行非機動車出入卡管理，出入物品放行條管理。

如因乙方管理責任造成非機動車丟失或大件物品電器從門口未經物管處放行造成損失的由乙方負責。

三、我方對該停車場提出以下建議：

1、按照物業與業主簽訂的服務合同整合停車資源，充分利用停車場現有條件維護物業方的利益，為物業方解決實際困難。

2、為有效的管理好陽光嘉苑停車場管理秩序，更好的為車主服務，提升車場的品牌效益，降低物業方管理成本，提高雙方的經營效益，我們建議將該停車場固定車位及臨收車位分區管理，充分提升停車場的使用率，降低人員成本和物耗，確保物業方和我方達到雙方共贏的目的。

3、陽光嘉苑現有車位481個，我方建議甲方將固定車位每月服務費按（40）元收取，具體定價根據鄭州市物價局新頒布的收費文件執行。

4、地面按甲方歸劃為臨時車輛的管理區域，由于上述相關費用出現，我方建議：

①臨時車位，每小時按單車位5元計算，停放時間不足20分鐘免收停車費。

②我方負責該停車場地與政府相關部門的協調事宜及備案，年審手續。

四、停車場崗位人員定編：

1、根據陽光嘉苑小區停車場的實際情況及特點，設置車場入口崗、出口崗、引導停車管理員崗位及車場主管等崗位。實行17人3

班制，經理1人，車場主管2人，共計用工20人。選派業務能力強、經驗豐富的管理人員進駐車場參與管理，解決前期難題難點。

人員崗位分布：

門崗：每班兩人三班倒6人，園區巡邏每班兩人三班倒6人，其余5人停泊車服務，白班3人夜班2人，主要分布于園區內各處主要進出口或密集停車區指揮疏散、車輛停泊。

2、公司派駐停車場的人員，都要經過公司培訓部門的嚴格培訓。經業務考試合格，員工進駐新停車場要提前熟悉車場環境及物業公司要求，經過磨合期后正式上崗。

3、工作人員統一著工服，配戴胸卡。文明服務，禮貌待客，以飽滿的熱情服務來保障良好的服務水準，維護物業方的形象和聲譽。

4、各崗位的主要職能 A、停車場入口崗：

①有效控制進場車輛，保證車場入口、通道及門前良好的交通環境。場內車位出現需求矛盾時，組織與疏導車輛在等候區域排隊順序進場。

②所有進場車輛的外觀檢驗，排疑有安全隱患的車輛入場。③固定車輛進場時，“停車證”的檢驗及“出入證”的發放。④臨時車輛進場時，計時卡計時工作。B、停車場引導員：

（1）、保證場內通道的暢通，有效的提示車位及交通導向。（2）、負責場內消防及車輛安全的監督。

（3）、合理調配車位資源，隨時將信息傳遞給入口崗。（4）、對需存車輛的司機提供安全提示服務。C、停車場出口崗：

（1）、保證出口崗門前及通道良好的交通環境。

（2）、負責出場車輛按計時卡核算計時合理收取停車費，同時付票據。

（3）、固定車輛出場時，停車證、出入證的檢驗及出入證的收回。E、停車場主管：

（1）、負責與物業代表協調停車場事務。（2）、負責本班組的全面日常管理工作。

（3）、嚴格按公司制度組織班組人員完成各職位工作。

五、停車證的管理

1、停車場車證要同雙方協商確認，車證的制作及發放由停車公司負責，客戶詳細資料要注冊存檔并由專人管理不準泄露業主信息；否則，因乙方泄露信息引起的一切責任由乙方承擔。

2、停車證是為方便業主停車采取以年交停車費方式的憑證，具有時效性。發現無效車證要及時收回。

3、停車卡要擺放在車里，進場出示車證。車證丟失要及時按停車場公司規定程序補辦。

4、停車卡的具體使用說明詳見停車證背面。

六、停車場票據管理

1、按停車公司財務制度執行票據管理，本車場票據領取的數量

由停車公司方負責記賬。

2、車場內日常現金收入、票據的管理以及基礎工作，按相關規定執行。

3、長租車位的年租費，可由停車公司方代收并付內部收據。停車公司根據物業方提供的客戶資料，制作停車證；同時開據正式發票。客戶憑內部收據兌換正式發票；領取停車卡。

七、項目收入及成本測算：

一、項目支出：

1、項目經理1人×4500元/月×12/月=54000元/年

2、項目主管2人×4000元/月×12/月=96000元/年

3、員工17人×2500元/月×12/月=510000元/年

4、人員保險20人×183/元×12/月=43920元/年

5、服裝費20人×400元/人=8000元

6、對講機20部×500元=10000元

7、辦公用品300元/月×12/月=3600元/年

8、被褥20人×600元/人=12000元

9、福利費660000×1.4%=9240元/年

10合計：746760元

二、項目收入：

1、每天車場停車量平均481輛×40元×12/月=230880元

2、預計車流量每天平均350輛×5元×365天=638750元

3、經營收入合計：869630元

3、經營所得稅：869630×6.5%=56526元

三、停車場利潤：

總收入869630元/年-經營所得稅56526元-總成本746760元/年66344元/年總利潤

四、甲乙雙方利潤分配：協商

八、合作模式：

1、乙方承包經營模式：乙方負責收費，自負盈虧，乙方每月向甲方支付停車場地、位損壞維修管理費，甲乙雙方各負責各自收入的所得稅，乙方負責車場公共險，車場員工工資及意外傷害險，甲方免費提供員工住房，乙方負責車場的能源費用和設備維護費用。

（乙方向甲方支付管理費每月3500元，如果按照提成的話不超出總凈收入的20%，收益率從明面上看不高，但實際收益遠遠大于甲方運營收入。因為甲方為此停車項目沒有實際經濟投入，就是有幾乎可以忽略不計，僅人工開支就減少了甲方幾十萬投入成本，合理規避了甲方勞動用工風險和甲方的停車場管理責任風險，停車場出現的一切責任事故均有乙方承擔和協調處理，不給甲方造成任何聲譽及經濟影響。乙方派駐的管理團隊歸屬甲方統一管理，積極配合甲方管理處工作，責任自行承擔。而我方一旦接手會對小區一系列停車設備設施進行投入整改，保證停車安全有序，如合同期限屆滿后不再合作，則乙方投入設備設施和管理模式歸甲方所有）

2、雙方合作經營模式：

甲乙雙方共同投資管理，乙方投入主要管理人員和合作模式，甲

乙雙方承擔各自50%投入（其中包括：證照辦理、年審，稅金，人員工資、福利、社保，停車安全責任險、設施設備）經營利潤按對半分成。利潤平分，責任共擔。

九、合同的終止

如雙方在經營期間發生虧損現象或因為國家政策或單方原因，不能正常經營的情況下，在合同期內提前一個月內向對方提出協商解決，如一個月內未給答復合同自然解除失效，乙方退出該項目的管理，其它相關事宜參照合同要求執行。

十、乙方承若：

1、如我方與貴方達成合作意見，簽署合同后，在合同簽訂日甲方繳納50000元履約保證金，用于乙方對于停車場管理責任和配合甲方工作的履約保證，如乙方拒不承擔停車場管理的第三方責任或不能滿足甲方管理需要和工作配合，經5次書面警告整改無效的，甲方可扣除乙方所交保證金用于支付第三方賠償或違約賠償。在甲方最后整改通牒下發后一月內未有明顯改觀甲方有權解除合約。

2、乙方在甲方提供場地的條件下無償為甲方項目陽光嘉苑小區建設非機動停車棚，用于非機動車停放，配套安全的充電插座，方便居民電動車充電。車棚建設面積、建設時間具體根據甲方劃定區域而定，但最大總規模不超過500平米（涉及乙方經營成本問題，此項捐建必須作為合同期限和經營管理的要約｛合同期至少兩年｝）

3、預留不低于15停車位，方便甲方關系維護使用。

4、一切因車輛停放所導致的安全事故及管理責任，均有乙方承

擔，乙方有協助甲方收取物業費和維護業主關系的義務，并不得推辭。

十一、費用及繳納時間周期

1、管理費：管理費3500元/月，分季度提前預交，預交時間在每前一季末的15日前繳納下一季度管理費。

2、履約保證金：保證金于合同簽署當日足額繳納。乙方如無違約行為，甲方履約保證金自動續約于下一年。

十一、停車場相關文件

1、員工行為規范

2、停車場各崗位服務操作規程

3、停車場接待投拆及處置服務程序

4、停車場事故發現、調查分析、處理服務程序

5、遇特殊情況處理的服務程序

6、車場崗位工作交接程序

7、受理泊位包租（固定車）業務服務程序

8、車場調入新員工的培訓

9、車場設備、設施的報損及更新辦理程序

10、逐級報告制度

11、停車場車位使用

12、交接班制度

13、票據、停車卡、計時卡管理規定

14、停車場衛生制度

15、防火、防電機電安全措施

機動車停車管理是一個嶄新的服務領域，又是物業管理企業開展多種經營，單項外包規避管理風險的必然途徑，停車規范化管理又是鄭州停車產業發展的必然趨勢。隸屬停車場管理中心管理的鄭州鑫地喜通停車管理有限公司努力以科學、嚴明、規范的管理，發揚“求實、創新、協作、敬業”的精神，以“抓規范、創品牌、樹形象、拓市場”的總要求進入停車場參與停車管理，時刻用“服務質量是企業的生命”的他務宗旨鞭策自己，力爭成為鄭州停車管理的一面旗幟！

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