第一篇：奶酪項目策劃方案

奶酪項目

策劃方案

MACRO 泓域咨詢

摘要

該奶酪項目計劃總投資 22033.30 萬元，其中：固定資產投資 15545.81萬元，占項目總投資的 70.56%；流動資金 6487.49 萬元，占項目總投資的29.44%。

達產年營業收入 44670.00 萬元，總成本費用 35266.76 萬元，稅金及附加 391.94 萬元，利潤總額 9403.24 萬元，利稅總額 11092.18 萬元，稅后凈利潤 7052.43 萬元，達產年納稅總額 4039.75 萬元；達產年投資利潤率 42.68%，投資利稅率 50.34%，投資回報率 32.01%，全部投資回收期4.62 年，提供就業職位 813 個。

認真貫徹執行“三高、三少”的原則。“三高”即：高起點、高水平、高投資回報率；“三少”即：少占地、少能耗、少排放。

奶酪是一種用奶放酸之后增加酶或細菌制作的食品，是西餐中不可缺少的一部分。根據“牛奶消費三階段”的理論，牛奶消費會依次經歷奶粉、液態奶以及奶酪、奶油三個階段。第一階段是奶粉階段。在這個階段，奶牛養殖及乳品加工企業在遠離城市的牧區，保鮮技術不發達，企業只能把牛奶制成奶粉或煉乳后再運往城市供人們消費。第二階段是液態奶階段。科學技術的發展使乳品企業可以把經過滅菌處理的牛奶直接運往城市。第三階段是奶酪、奶油階段。隨著生活水平的提高，人們不再滿足于直接飲用含水量大的牛奶，而是轉而開始消費奶酪、奶油等高端乳制品。

報告主要內容：概況、項目建設及必要性、項目調研分析、項目建設內容分析、選址評價、土建工程說明、工藝先進性分析、環境保護說明、生產安全保護、項目風險評價、項目節能概況、進度說明、投資情況說明、經濟評價分析、項目總結等。

奶酪項目策劃方案目錄

第一章

概況

第二章

項目建設及必要性

第三章

項目建設內容分析

第四章

選址評價

第五章

土建工程說明

第六章

工藝先進性分析

第七章

環境保護說明

第八章

生產安全保護

第九章

項目風險評價

第十章

項目節能概況

第十一章

進度說明

第十二章

投資情況說明

第十三章

經濟評價分析

第十四章

項目招投標方案

第十五章

項目總結

第一章

概況

一、項目承辦單位基本情況

（一）公司名稱

xxx（集團）有限公司

（二）公司簡介

公司堅持以科技創新為動力，建立了基礎設施較為先進的技術中心，建成了較為完善的科技創新體系。通過自主研發、技術合作和引進消化吸收等多種途徑，不斷推動產品技術升級。公司主導產品質量和生產工藝居國內領先水平，具有顯著的競爭優勢。

公司引進世界領先的技術，匯聚跨國高科技人才以確保公司產業的穩定發展和保持長期的競爭優勢。公司自成立以來，在整合產業服務資源的基礎上，積累用戶需求實現技術創新，專注為客戶創造價值。

公司一直注重科研投入，具有較強的自主研發能力，經過多年的產品研發、技術積累和創新，逐步建立了一套高效的研發體系，掌握了一系列相關產品的核心技術。公司核心技術均為自主研發取得，支撐公司取得了多項專利和著作權。公司將繼續堅持以客戶需求為導向，以產品開發與服務創新為根本，以持續研發投入為保障，以規范管理為基礎，繼續在細分領域內穩步發展，做大做強，不斷推出符合客戶需求的產品和服務，保持企業行業領先地位和較快速發展勢頭。

（三）公司經濟效益分析

上一年度，xxx 公司實現營業收入 27687.47 萬元，同比增長 27.27%（5932.77 萬元）。其中，主營業業務奶酪生產及銷售收入為 24954.85 萬元，占營業總收入的 90.13%。

上年度主要經濟指標

序號 項目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合計 1

營業收入

5814.37

7752.49

7198.74

6921.87

27687.47

主營業務收入

5240.52

6987.36

6488.26

6238.71

24954.85

2.1

奶酪(A)

1729.37

2305.83

2141.13

2058.78

8235.10

2.2

奶酪(B)

1205.32

1607.09

1492.30

1434.90

5739.62

2.3

奶酪(C)

890.89

1187.85

1103.00

1060.58

4242.32

2.4

奶酪(D)

628.86

838.48

778.59

748.65

2994.58

2.5

奶酪(E)

419.24

558.99

519.06

499.10

1996.39

2.6

奶酪(F)

262.03

349.37

324.41

311.94

1247.74

2.7

奶酪(...)

104.81

139.75

129.77

124.77

499.10

其他業務收入

573.85

765.13

710.48

683.16

2732.62

根據初步統計測算，公司實現利潤總額 6390.04 萬元，較去年同期相比增長 1435.00 萬元，增長率 28.96%；實現凈利潤 4792.53 萬元，較去年同期相比增長 936.41 萬元，增長率 24.28%。

上年度主要經濟指標

項目 單位 指標

完成營業收入

萬元

27687.47

完成主營業務收入

萬元

24954.85

主營業務收入占比

90.13%

營業收入增長率（同比）

27.27%

營業收入增長量（同比）

萬元

5932.77

利潤總額

萬元

6390.04

利潤總額增長率

28.96%

利潤總額增長量

萬元

1435.00

凈利潤

萬元

4792.53

凈利潤增長率

24.28%

凈利潤增長量

萬元

936.41

投資利潤率

46.95%

投資回報率

35.21%

財務內部收益率

27.03%

企業總資產

萬元

35925.25

流動資產總額占比

萬元

37.48%

流動資產總額

萬元

13466.31

資產負債率

35.00%

二、項目建設符合性

（一）產業發展政策符合性

由 xxx（集團）有限公司承辦的“奶酪項目”主要從事奶酪項目投資經營，其不屬于國家發展改革委《產業結構調整指導目錄（2011 年本）》（2013 年修正）有關條款限制類及淘汰類項目。

（二）項目選址與用地規劃相容性

奶酪項目選址于某經濟技術開發區，項目所占用地為規劃工業用地，符合用地規劃要求，此外，項目建設前后，未改變項目建設區域環境功能區劃；在落實該項目提出的各項污染防治措施后，可確保污染物達標排放，滿足某經濟技術開發區環境保護規劃要求。因此，建設項目符合項目建設區域用地規劃、產業規劃、環境保護規劃等規劃要求。

（三）

“ 三線一單 ” 符合性

1、生態保護紅線：奶酪項目用地性質為建設用地，不在主導生態功能區范圍內，且不在當地飲用水水源區、風景區、自然保護區等生態保護區內，符合生態保護紅線要求。

2、環境質量底線：該項目建設區域環境質量不低于項目所在地環境功能區劃要求，有一定的環境容量，符合環境質量底線要求。

3、資源利用上線：項目營運過程消耗一定的電能、水，資源消耗量相對于區域資源利用總量較少，符合資源利用上線要求。

4、環境準入負面清單：該項目所在地無環境準入負面清單，項目采取環境保護措施后，廢氣、廢水、噪聲均可達標排放，固體廢物能夠得到合理處置，不會產生二次污染。

三、項目概況

（一）項目名稱

奶酪項目

（二）項目選址

某經濟技術開發區

（三）項目用地規模

項目總用地面積 59076.19平方米（折合約 88.57 畝）。

（四）項目用地控制指標

該工程規劃建筑系數 52.75%，建筑容積率 1.60，建設區域綠化覆蓋率6.54%，固定資產投資強度 175.52 萬元/畝。

（五）土建工程指標

項目凈用地面積 59076.19平方米，建筑物基底占地面積 31162.69平方米，總建筑面積 94521.90平方米，其中：規劃建設主體工程 74096.43平方米，項目規劃綠化面積 6180.93平方米。

（六）設備選型方案

項目計劃購置設備共計 164 臺（套），設備購置費 6775.53 萬元。

（七）節能分析

1、項目年用電量 436121.76 千瓦時，折合 53.60 噸標準煤。

2、項目年總用水量 29852.75 立方米，折合 2.55 噸標準煤。

3、“奶酪項目投資建設項目”，年用電量 436121.76 千瓦時，年總用水量 29852.75 立方米，項目年綜合總耗能量（當量值）56.15 噸標準煤/年。達產年綜合節能量 21.84 噸標準煤/年，項目總節能率 20.61%，能源利用效果良好。

（八）環境保護

項目符合某經濟技術開發區發展規劃，符合某經濟技術開發區產業結構調整規劃和國家的產業發展政策；對產生的各類污染物都采取了切實可行的治理措施，嚴格控制在國家規定的排放標準內，項目建設不會對區域生態環境產生明顯的影響。

（九）項目總投資及資金構成

項目預計總投資 22033.30 萬元，其中：固定資產投資 15545.81 萬元，占項目總投資的 70.56%；流動資金 6487.49 萬元，占項目總投資的 29.44%。

（十）資金籌措

該項目現階段投資均由企業自籌。

（十一）項目預期經濟效益規劃目標

預期達產年營業收入 44670.00 萬元，總成本費用 35266.76 萬元，稅金及附加 391.94 萬元，利潤總額 9403.24 萬元，利稅總額 11092.18 萬元，稅后凈利潤 7052.43 萬元，達產年納稅總額 4039.75 萬元；達產年投資利潤率 42.68%，投資利稅率 50.34%，投資回報率 32.01%，全部投資回收期4.62 年，提供就業職位 813 個。

（十二）進度規劃

本期工程項目建設期限規劃 12 個月。

項目承辦單位組建一個投資控制小組，負責各期投資目標管理跟蹤，各階段實際投資與計劃對比，進行投資計劃調整，分析原因采取措施，確保該項目建設目標如期完成。

四、項目評價

1、本期工程項目符合國家產業發展政策和規劃要求，符合某經濟技術開發區及某經濟技術開發區奶酪行業布局和結構調整政策；項目的建設對促進某經濟技術開發區奶酪產業結構、技術結構、組織結構、產品結構的調整優化有著積極的推動意義。

2、xxx 公司為適應國內外市場需求，擬建“奶酪項目”，本期工程項目的建設能夠有力促進某經濟技術開發區經濟發展，為社會提供就業職位813 個，達產年納稅總額 4039.75 萬元，可以促進某經濟技術開發區區域經濟的繁榮發展和社會穩定，為地方財政收入做出積極的貢獻。

3、項目達產年投資利潤率 42.68%，投資利稅率 50.34%，全部投資回報率 32.01%，全部投資回收期 4.62 年，固定資產投資回收期 4.62 年（含建設期），項目具有較強的盈利能力和抗風險能力。

4、近年來，從中央到地方加快了經濟體制改革和經濟發展方式的轉變，相繼出臺了一系列重大政策鼓勵、支持和引導民營經濟加快發展。民營經濟已成為我省國民經濟的重要支撐，財政收入的重要來源，擴大投資的重要主體，吸納勞動力和安置就業的主渠道，體制創新和機制創新的重要推動力，為我省經濟社會又好又快發展作出了積極貢獻。從經濟的貢獻看，截至 2017 年底，我國民營企業的數量超過 2700 萬家，個體工商戶超過了6500 萬戶，注冊資本超過 165 萬億元，民營經濟占 GDP 的比重超過了 60%，撐起了我國經濟的“半壁江山”。作為中國經濟最具活力的部分，民營經濟未來將繼續穩步發展壯大，為促進我國經濟社會持續健康發展發揮更大作用。

綜上所述，項目的建設和實施無論是經濟效益、社會效益還是環境保護、清潔生產都是積極可行的。

五、主要經濟指標

主要經濟指標一覽表

序號 項目 單位 指標 備注 1

占地面積

平方米

59076.19

88.57 畝

1.1

容積率

1.60

1.2

建筑系數

52.75%

1.3

投資強度

萬元/畝

175.52

1.4

基底面積

平方米

31162.69

1.5

總建筑面積

平方米

94521.90

1.6

綠化面積

平方米

6180.93

綠化率 6.54%

總投資

萬元

22033.30

2.1

固定資產投資

萬元

15545.81

2.1.1

土建工程投資

萬元

6975.60

2.1.1.1

土建工程投資占比

萬元

31.66%

2.1.2

設備投資

萬元

6775.53

2.1.2.1

設備投資占比

30.75%

2.1.3

其它投資

萬元

1794.68

2.1.3.1

其它投資占比

8.15%

2.1.4

固定資產投資占比

70.56%

2.2

流動資金

萬元

6487.49

2.2.1

流動資金占比

29.44%

收入

萬元

44670.00

總成本

萬元

35266.76

利潤總額

萬元

9403.24

凈利潤

萬元

7052.43

所得稅

萬元

1.60

增值稅

萬元

1297.00

稅金及附加

萬元

391.94

納稅總額

萬元

4039.75

利稅總額

萬元

11092.18

投資利潤率

42.68%

投資利稅率

50.34%

投資回報率

32.01%

回收期

年

4.62

設備數量

臺（套）

164

年用電量

千瓦時

436121.76

年用水量

立方米

29852.75

總能耗

噸標準煤

56.15

節能率

20.61%

節能量

噸標準煤

21.84

員工數量

人

813

第二章

項目建設及必要性

奶酪是一種用奶放酸之后增加酶或細菌制作的食品，是西餐中不可缺少的一部分。根據“牛奶消費三階段”的理論，牛奶消費會依次經歷奶粉、液態奶以及奶酪、奶油三個階段。第一階段是奶粉階段。在這個階段，奶牛養殖及乳品加工企業在遠離城市的牧區，保鮮技術不發達，企業只能把牛奶制成奶粉或煉乳后再運往城市供人們消費。第二階段是液態奶階段。科學技術的發展使乳品企業可以把經過滅菌處理的牛奶直接運往城市。第三階段是奶酪、奶油階段。隨著生活水平的提高，人們不再滿足于直接飲用含水量大的牛奶，而是轉而開始消費奶酪、奶油等高端乳制品。

前幾年，我國的奶酪產品的消費量還較低，許多消費者表示不適應奶酪的口味。近年來，隨著物質文化生活水平的提升，以及居民對于西方食品的接受度的提高，奶酪在我國市場上開始逐漸走俏。奶酪也成為中國乳制品企業競爭的焦點之一，市場潛力不可小視。

目前，我國的奶酪市場尚處于萌芽階段，奶酪消費水平是世界人均量的二百多分之一，中國的奶酪消費數量較少。造成這種現象的原因主要有兩方面：一是由于我國部分居民對于奶酪的口味還不能接受；二是由于奶酪在我國的市場基礎比較薄弱，并且價格偏高。

近幾年來，必勝客、麥當勞等西式快餐連鎖品牌快速擴張，越來越多的西餐使中國人逐漸接觸到了奶酪，越來越多的中國人逐漸適應西方口味，接受度逐漸提升。中國海關數據顯示，2014 年中國的奶酪進口量約 6569 萬公斤，進口額約為 20.9 億元，是 2012 年的近兩倍——3857 萬公斤，11.7 億元。近年來，我國乳制品企業對奶酪口感進行改良，奶酪口感得到了全面的提升，得到越來越多的消費者的青睞。

在奶酪的消費中，兒童奶酪是目前消費忠誠度最高的一種產品。許多品牌都有推出專門的杯裝或是棒裝的兒童奶酪。兒童奶酪口味多種，是發酵的牛奶制品，含有豐富的蛋白質、鈣、脂肪、維生素等營養成分，因此，許多家長將奶酪作為零食給孩子吃，消費者的忠誠度最高。調研數據顯示，從 2013 年 9 月到 2014 年 8 月，中國奶酪市場30%的新產品都是主打兒童概念的。

第三章

項目建設內容分析

一、產品規劃

項目主要產品為奶酪，根據市場情況，預計年產值 44670.00 萬元。

二、建設規模

（一）用地規模

該項目總征地面積 59076.19平方米（折合約 88.57 畝），其中：凈用地面積 59076.19平方米（紅線范圍折合約 88.57 畝）。項目規劃總建筑面積 94521.90平方米，其中：規劃建設主體工程 74096.43平方米，計容建筑面積 94521.90平方米；預計建筑工程投資 6975.60 萬元。

（二）設備購置

項目計劃購置設備共計 164 臺（套），設備購置費 6775.53 萬元。

（三）產能規模

項目計劃總投資 22033.30 萬元；預計年實現營業收入 44670.00 萬元。

第四章

選址評價

一、項目選址原則

對各種設施用地進行統籌安排，提高土地綜合利用效率，同時，采用先進的工藝技術和設備，達到“節約能源、節約土地資源”的目的。場址應靠近交通運輸主干道，具備便利的交通條件，有利于原料和產成品的運輸，同時，通訊便捷有利于及時反饋產品市場信息。undefined

二、項目選址

該項目選址位于某經濟技術開發區。

園區支持企業轉型升級。優化產業結構，大力培育新興產業，改造提升傳統產業，發揮技術改造資金對促進工業經濟轉型升級的引導作用，市重點技術改造（含“零土地”技改）項目設備投入 300 萬元（含）以上的，一般項目、新興產業項目和“機器換人”項目分別按實際設備投入額的 15%、20%、30%給予資助。

三、建設條件分析

隨著世界經濟一體化的發展，項目產品及相關行業在國際市場競爭中已具有龍頭地位，同時，xx 省又是相關行業在國內的生產基地，這就使本行業在國際市場有不可估量的發展空間；項目承辦單位通過參加國外會展和網絡銷售，可以使公司項目產品在國際市場中占有更大的市場份額。

四、用地控制指標

建設項目平面布置符合行業廠房建設和單位面積產能設計規定標準，達到《工業項目建設用地控制指標》（國土資發【2008】24 號）文件規定的具體要求。該項目均按照項目建設地建設用地規劃許可證及建設用地規劃設計要求進行設計，同時，嚴格按照項目建設地建設規劃部門與國土資源管理部門提供的界址點坐標及用地方案圖布置場區總平面圖。根據測算，投資項目建筑系數符合國土資源部發布的《工業項目建設用地控制指標》（國土資發【2008】24 號）中規定的產品制造行業建筑系數≥30.00%的規定；同時，滿足項目建設地確定的“建筑系數≥40.00%”的具體要求。

五、用地總體要求

本期工程項目建設規劃建筑系數 52.75%，建筑容積率 1.60，建設區域綠化覆蓋率 6.54%，固定資產投資強度 175.52 萬元/畝。

土建工程投資一覽表

序號 項目 占地面積（㎡）

基底面積（㎡）

建筑面積（㎡）

計容面積（㎡）

投資（萬元）

主體生產工程

22032.02

22032.02

74096.43

74096.43

6015.05

1.1

主要生產車間

13219.21

13219.21

44457.86

44457.86

3729.33

1.2

輔助生產車間

7050.25

7050.25

23710.86

23710.86

1924.82

1.3

其他生產車間

1762.56

1762.56

4297.59

4297.59

360.90

倉儲工程

4674.40

4674.40

13276.56

13276.56

783.84

2.1

成品貯存

1168.60

1168.60

3319.14

3319.14

195.96

2.2

原料倉儲

2430.69

2430.69

6903.81

6903.81

407.60

2.3

輔助材料倉庫

1075.11

1075.11

3053.61

3053.61

180.28

供配電工程

249.30

249.30

249.30

249.30

16.56

3.1

供配電室

249.30

249.30

249.30

249.30

16.56

給排水工程

286.70

286.70

286.70

286.70

14.81

4.1

給排水

286.70

286.70

286.70

286.70

14.81

服務性工程

2960.46

2960.46

2960.46

2960.46

174.78

5.1

辦公用房

1738.31

1738.31

1738.31

1738.31

92.43

5.2

生活服務

1222.15

1222.15

1222.15

1222.15

74.80

消防及環保工程

835.16

835.16

835.16

835.16

55.47

6.1

消防環保工程

835.16

835.16

835.16

835.16

55.47

項目總圖工程

124.65

124.65

124.65

124.65

-197.75

7.1

場地及道路硬化

8561.84

1339.92

1339.92

7.2

場區圍墻

1339.92

8561.84

8561.84

7.3

安全保衛室

124.65

124.65

124.65

124.65

綠化工程

3223.98

112.84

合計

31162.69

94521.90

94521.90

6975.60

六、節約用地措施

在項目建設過程中，項目承辦單位根據項目建設地的總體規劃以及項目建設地對投資項目地塊的控制性指標，本著“經濟適宜、綜合利用”的原則進行科學規劃、合理布局，最大限度地提高土地綜合利用率。

七、總圖布置方案

（一）平面布置總體設計原則

（二）主要工程布置設計要求

道路設計注重道路之間的貫通，同時，場區道路應盡可能與主要建筑物平行布置。車間布置方案需要達到“物料流向最經濟、操作控制最有利、檢測維修最方便”的要求。項目承辦單位項目建設場區主干道寬度 6.00 米，次干道寬度 3.00 米，人行道寬度采用 1.20 米。道路路緣石轉彎半徑，一般需通行消防車的為 12.00 米，通行其它車輛的為 9.00 米、6.00 米。道路均采用砼路面，道路類型為城市型。

（三）綠化設計

場區植物配置以本地區樹種為主，綠化設計的樹木花草配置應依據項目建設區域的總體布置、豎向、道路及管線綜合布置等要求，并適合當地氣象、土壤、生態習性與防護性能，疏密適當高低錯落，形成一定的層次感。場區綠化設計要達到“營造嚴謹開放的交流環境，催人奮進的工作環境，舒適宜人的休閑環境，和諧統一的生態環境”之目的。投資項目綠化的重點是場區周邊、辦公區及主要道路兩側的空地，美化的重點是辦公區，場區周邊以高大喬木為主，辦公區以綠色草坪、花壇為主，道路兩側以觀賞樹木、綠籬、草坪為主，適當結合花壇和垂直綠化，起到環境保護與美觀的作用，創造一個“環境優美、統一協調”的建筑空間。

（四）輔助工程設計

1、給水系統由項目建設地給水管網直供；場區給水網確定采用生產、生活及消防合一系統的供水方式，在場區內形成環狀，從而保證供水水壓的平衡及消防用水的要求。項目所在地供水水源來自項目建設地自來水廠，給水壓力≥0.30Mpa，供水能力充足，水質符合國家現行的生活飲用水衛生標準。

2、項目建設區域位于項目建設地，場區水源為市政自來水管網，水源充裕水質良好，符合國家衛生要求，場區給水系統采用生產、生活、消防合一給水系統。投資項目水源來自場界外的項目建設地市政供水管網，項目建設區現有給、排水系統設施完備可以滿足投資項目使用要求。投資項目廠房排水方案采用室內懸吊管接入主管排至室外，室外排水采用暗溝、雨水井、檢修井、下水管組成的排水系統。

3、低壓配電系統采用 TN 接地型式；車間配電室采用 TN-S 型三相五線制，變壓器中性點直接接地，所有電氣設備外殼及外露可導電的金屬部分必須與 PE 線可靠連接為一體；保護接地、過電壓保護接地和防雷接地共用，構成共用接地系統，所有接地電阻 R≤1.00 歐姆。按國家有關規范進行防雷接地系統設計，并盡量利用建筑物屋面、柱內、圈梁及基礎內主鋼筋做防雷與接地設施；生產線接地保護采用 TN-C-S 接地系統；場區按Ⅲ類建筑物考慮防雷設施，采用沿四周山墻設置避雷帶，變壓器中性點接地，接地電阻小于 4.00 歐姆。

4、場內運輸系統的設計要注意物料支撐狀態的選擇，盡量做到物料不落地，使之有利于搬運；運輸線路的布置，應盡量減少貨流與人流相交叉，以保證運輸的安全。項目承辦單位外部運輸和內部運輸可采用送貨制；采

用合適的運輸方式和運輸路線，使企業的物流組成達到合理優化；把企業的組成內部從原材料輸入、產品外運以及車間與車間、車間與倉庫、車間內部各工序之間的物料流動都作為整體系統進行物流系統設計，使全場物料運輸形成有機的整體。外部運輸應盡量依托社會運輸力量，從而減少固定資產投資；主要產成品、大宗原材料的運輸，應避免多次倒運，從而降低運輸成本且提高運輸效率。

5、數據通信：數據傳輸通道主要采用中國電信 ADSL 構建 VPN 虛擬專用通信網，可同時解決場區數據、IP 數據及計算機上網需求；也可采用GPRS 數據傳輸通信，投資項目數據利用中國電信 ADSL 構建 VPN 虛擬專用通信網，上傳至項目承辦單位調度中心。undefined

八、選址綜合評價

項目建設地工業園著力打造創新型、服務型開發區，致力于投資創業軟硬環境建設，出臺優惠政策，對入駐建設區的企業在立項審批、工商稅務登記、土地辦證以及招工等方面提供“全方位、一條龍”的聯動服務，積極圍繞增強綜合服務能力，以擴大開放和體制創新為動力，全力推動經濟聚集區建設務實高效運轉，力爭成為輻射能力強、政府效能高、商業機會多、交易成本低、生態環境美、社會文明程度高的現代化綠色經濟新區。該項目擬選址在項目建設地，所選區域土地資源充裕，而且地理位置優越、地形平坦、土地平整、交通運輸條件便利、配套設施齊全，符合項目選址要求。

第五章

土建工程說明

一、建筑工程設計原則

建筑立面處理在滿足工藝生產和功能的前提下，符合現代主體工程的特點，立面處理力求簡潔大方，色彩組合以淡雅為基調，適當運用局部色彩點綴，在滿足項目建設地規劃要求的前提下，著重體現項目承辦單位企業精神，創造一個優雅舒適的生產經營環境。

二、項目總平面設計要求

本次設計充分考慮現有設施布局及周邊現狀，力求設施聯系密切渾然一體，總體上達到功能分區明確、布局合理、聯系方便、互不干擾的效果。

三、土建工程設計年限及安全等級

砌體結構應按規范設置地圈梁及構造柱，建筑物耐火等級為Ⅱ級。

四、建筑工程設計總體要求

根據需要，積極采用經過驗證的新技術和經過國家或省、部級鑒定的新材料，并盡可能利用地方建設材料；在生產工藝允許的條件下，盡可能采用聯合廠房，并考慮開敞與半開敞甚至露天裝置以節約項目建設投資。項目承辦單位應該根據產品制造行業項目產品生產的特點，應按國家規范，妥善處理防火、防爆、防污、防腐、耐高溫等要求。

五、土建工程建設指標

本期工程項目預計總建筑面積 94521.90平方米，其中：計容建筑面積94521.90平方米，計劃建筑工程投資 6975.60 萬元，占項目總投資的31.66%。

第六章

工藝先進性分析

一、原輔材料采購及管理

所需原料應經濟易得，就不同原料的投資、成本、生產效率進行比較，選擇最為適合、最經濟的原料。

二、技術管理特點

投資項目項目產品制造質量控制將按 ISO9000 體系標準組織生產，從業務流程與組織結構等方面來確保產品各環節處于受控狀態，同時，項目承辦單位推行精益生產（JIT、LEAN）、供應商庫存管理（VMI）、全面質量管理（TQM）等先進的管理手段和管理技術。

三、項目工藝技術設計方案

（一）工藝技術方案要求

對于項目產品生產技術方案的選用，遵循“技術上先進可行，經濟上合理有利，綜合利用資源”的進步原則，采用先進的集散型控制系統，由計算機統一控制整個生產線的各工藝參數，使產品質量穩定在高水平上，同時可降低物料的消耗。在基礎設施建設和工業生產過程中，應全面實施清潔生產，盡可能降低總的物耗、水耗和能源消費，通過物料替代、工藝革新、減少有毒有害物質的使用和排放，在建筑材料、能源使用、產品和服務過程中，鼓勵利用可再生資源和可重復利用資源。

（二）項目技術優勢分析

節能設施先進并可進行多規格產品轉換，項目運行成本較低，應變市場能力很強。投資項目采用的技術與國內資源條件適應，具有良好的技術適應性；該技術工藝路線可以適應國內主要原材料特性，技術工藝路線簡潔，有利于流程控制和設備操作，工藝技術已經被國內生產實踐檢驗，證明技術成熟，技術支援條件良好，具有較強的可靠性。

四、設備選型方案

投資項目的生產設備及檢測設備以工藝需要為依據，滿足工藝要求為原則，并盡量體現其技術先進性、生產安全性和經濟合理性，以及達到或超過國家相關的節能和環境保護要求；先進的生產技術和裝備是保證產品質量的關鍵，因此，工藝裝備必須選擇國內外著名生產廠商的產品，并且在保證產品質量的前提下，優先選用國產的名牌節能環境保護型產品。以甄選優質供應商為原則；選擇設備交貨期應滿足工程進度的需要，售后服務好、安裝調試及時、可靠并能及時提供備品備件的設備生產廠家，力求減少項目投資，最大限度地降低投資風險；投資項目主要工藝設備及儀器基本上采用國產設備，選用生產設備廠家具有國內一流技術裝備，企業管理科學達到國際認證標準要求。

項目擬選購國內先進的關鍵工藝設備和國內外先進的檢測設備，預計購置安裝主要設備共計 164 臺（套），設備購置費 6775.53 萬元。

第七章

環境保護說明

就技術和組織要求而言，工業綠色發展不是單個企業的孤立行為，而是滲透到產品生命周期的各個階段，輻射從資源提取到生產、消費，再到廢棄物處置循環利用的產業價值鏈上每一個環節，使得產業鏈所有環節都體現環境友好性特征，并最終實現價值鏈各個環節的綠色化。而從消費者信息獲取、綠色消費引導以及政府監管的角度出發，綠色技術、工藝和產品認證則需要對全生命周期做出科學、系統的追蹤和評價。

一、建設區域環境質量現狀

二、建設期環境保護

（一）建設期大氣環境影響防治對策

（二）建設期噪聲環境影響防治對策

項目建設承包單位應加強施工管理，合理安排施工作業時間，午間（12:00-14:00）及晚間（22:00-6:00）嚴禁高噪設備施工，降低人為噪聲，合理布局施工現場，嚴格按照施工噪聲管理的有關規定執行，在施工過程中，施工單位應嚴格執行《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523）中的有關規定，避免施工噪聲擾民事件的發生。

（三）建設期水環境影響防治對策

施工單位應設置臨時廁所等生活設施；施工人員生活所產生的少量生活廢水，主要污染物是：COD、氨氮、SS 等，生活廢水經臨時化糞池處理，達到《污水綜合排放標準》（GB8978）Ⅱ級標準后排入附近的水體，對受納水體的水質影響較小。生活廢水：建筑施工隊員的生活將產生一定量的生活廢水，包括：食堂廢水、洗滌廢水和沖廁水等，主要污染物有：氨氮、BOD、SS 等，類比水質為 20.00mg/L-40.00mg/L、150.00mg/L-350.00mg/L、200.00mg/L-450.00mg/L。

（四）建設期固體廢棄物環境影響防治對策

施工過程中的水土流失，不但會影響工程進度和工程質量，而且由此產生的泥沙會對場址周圍環境產生影響；在施工場地上，雨水徑流將以“黃泥水”的形式進入排水溝，“黃泥水”沉積后將會堵塞排水溝及地下排水管網，對場址周圍的排水系統產生影響；同時，泥漿水還會夾帶施工場地上的水泥等污染物進入水體，造成受納水體的污染。項目建設期間將有一定數量的廢棄建筑材料，如：砂石、石灰、混凝土、廢磚、棄土、土石方、廢棄的包裝材料等；處置不當將會對周圍環境產生影響；根據調查資料分析，投資項目挖填土方量基本能夠達到土方平衡，沒有取土場和棄土堆。隨著主體工程、道路的陸續建成，場區內不滲漏的地面增加，從而提高了暴雨地表徑流量，縮短了徑流時間，水道系統在暴雨條件下將有可能改變原來的排泄方式，排出的暴雨雨水將增加接受水體的污染負荷，因此，建設期的水土流失問題必須采取必要的措施加以控制。

（五）建設期生態環境保護措施

水土流失與建設場址的土壤母質、降雨、地形、植被覆蓋等因素密切相關，場地開挖與平整期間由于清除了部分現有地表植被，降低了建設區域綠化覆蓋率，在瞬時降雨強度較大的情況下，容易形成水土流失現象；因此，建設期應加強管理，并采取一定的防護措施。土地利用資源影響：項目建設前土地使用功能以農業生產為主，隨著項目的建設，土體可利用潛在資源受到一定破壞，開發利用時應邊建設邊征用。

三、運營期環境保護

（一）運營期廢水影響分析及防治 對策

為保持地面的清潔和主體工程具備適宜的溫度和濕度，根據生產工藝的要求，每天要對車間地面進行沖洗，沖洗車間地坪用水排至場區污水處理系統進行分質處理，清洗水經過濾去除固體雜物，達到再生水水質指標后由專用排水管道排入沉淀池，經物理性沉淀后進入污水處理系統，治理后的廢水達到《污水綜合排放標準》（GB8978）Ⅰ級排放要求，用于綠化、噴灑路面，或作為循環水補水，對項目建設區水環境質量影響較小。

（二）運營期廢氣影響分析及防治對策

對于一般類工業固體廢棄物的治理，包括包裝廢料、廢屑、生產過程中產生的廢料等，均可回收利用，在各生產場所設置廢料收集點和放置區域，以收集可利用廢物，并委托有資質的廢品回收站定期清運。焊接煙塵主要來自于焊接工序間歇性產生的少量電焊煙塵，焊接煙塵是指焊接過程

中形成的煙塵和有害氣體；焊接煙塵是由于焊條（焊芯和藥皮）及焊接金屬在電弧高溫作用下熔融時蒸發、凝結和氧化而產生的，其成分比較復雜，主要是三氧化二鐵、氧化錳等金屬氧化物和金屬氟化物；焊接有害氣體指的是焊接時的高溫電弧輻射（主要是短波紫外線）作用于空氣中的氧和氮，而產生的氮氧化物、一氧化碳等氣體；根據有關資料推薦的經驗排放系數，熔化 1.00?K 焊絲約產生 5.20 克/千克焊接煙塵。對于在生產過程中產生的不合格品（包括檢驗不合格的半成品、包裝廢料和過程產品及產成品等），以及加工工序產生的廢料（邊角及屑類廢物）可以回收再利用；廢棄物則委托有資質單位進行安全處置，實現物資的綜合利用，不會對周圍環境造成影響。

（三）運營期噪聲影響分析及防治對策

四、項目建設對區域經濟的影響

五、廢棄物處理

六、特殊環境影響分析

項目建設地沒有明顯的地質災害，建設區域存在滑坡、地面塌陷、地面沉降及地質裂縫等地質災害的可能行較小，對工程建設、居民生命財產和活動等范圍不受影響或稱危害不大；當地地區的地震烈度為Ⅷ度，投資

項目建筑物的抗震設防烈度為Ⅷ度；項目的建設不會給該地區帶來地質災害。項目建設地沒有明顯的地質災害，建設區域存在滑坡、地面塌陷、地面沉降及地質裂縫等地質災害的可能行較小，對工程建設、居民生命財產和活動等范圍不受影響或稱危害不大；當地地區的地震烈度為Ⅷ度，投資項目建筑物的抗震設防烈度為Ⅷ度；項目的建設不會給該地區帶來地質災害。砂石料統一堆放，采取遮蓋措施；對作業面和土堆適當噴水，使其保持一定濕度減少揚塵量；開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走；運輸車輛不應裝載過滿，采取密閉措施減少沿途拋灑，并及時清掃散落在路面上的泥土和建筑材料。

七、清潔生產

項目承辦單位作為一個現代化的企業，為加強清潔生產管理，提升企業形象，項目營運后須建立健全清潔生產管理體系和工作制度，做到清潔生產管理手冊、程序文件和作業文件齊全，并且認真貫徹落實。強化原材料質檢制度和原輔料消耗定額管理制度。定期對項目物耗、電耗、水耗、產品合格率進行單項和綜合考核，并記錄備案。投資項目使用清潔的能源和原料、采用先進的生產技術裝備，各主體工程總平面設計符合清潔生產的要求。投資項目以“清污分流、一水多用”的原則。在工藝流程設計上采用能源節約技術，使能源盡量循環利用，做到節能降耗。生產工藝設計采用先進的生產線，設備自動化程度和成品率高，生產設備耗能低、包裝設備先進等優點，符合清潔生產的要求。

八、項目建設對區域經濟的影響

（一）對項目建設整體區域的影響

根據某經濟技術開發區發展的條件、戰略地位及綜合宏觀經濟機遇與挑戰，項目建設區域將依托本地優勢資源，重點吸引產業轉移的高科技、環保型的現代化科技工業產業集群，使之成為當地一、二類工業聚集的高地和產業創新基地。基于此將某經濟技術開發區確定以優勢資源為依托，產業特色鮮明、功能配套協調，具有內在生長機能的、智慧創新型的新型生態項目建設區域。

項目建設區域的建設，將充分發揮該區域交通優勢和土地資源優勢，加快本區域工業化、城鎮化進程。某經濟技術開發區布局集中規模的工業用地和以拆遷安置、吸引農民工進城為主的居住用地，建成后可以完善片區城市功能，并增強區域工業經濟實力，同時帶動周邊地區經濟發展。項目建設區域不僅本身具有較好的經濟效益，項目建設區域的建設也增加就業率，同時帶動周邊的第三產業的發展，可明顯促進地方經濟規模的快速發展，大幅度提高居民收入。

（二）對工業生產的影響

由于某經濟技術開發區有比其它地區擁有更優惠、更靈活的政策，還可以通過減免稅收、降低土地使用費等手段，吸收外來資金投入和規模較大企業的引進，對提高工業發展的質量和效益起到積極的促進作用，使當地的知名度及市場競爭力得到了有力提高。同時而來的先進的生產和管理

方式也可以帶動該區域的企業踏上現代化的生產和管理之路，促進企業產品結構、技術結構、管理水平進一步優化，大力提高產品的市場競爭力。同時，還可以帶動相關行業的發展，如遷入人口增加，促使住房需求量增加，進而促進商業和建筑業的發展，交通行業及服務行業也隨之發展起來。

要完成國民經濟“十三五”及 2022 年遠景規劃，項目建設地必須加強工業載體的建設，優化工業產業布局，增強項目落戶的承載力，發揮和創造好區位優勢，加大招商引資力度，明確產業發展定位，增強產業聚集效應，培育特色產業群，形成規模效應，做強做大工業經濟總量，才能促進工業經濟持續、健康、快速發展。某經濟技術開發區的建設將是區域經濟合作的大好時機，隨著某經濟技術開發區的交通條件和城市基礎設施的不斷改善以及工業發展的硬件和投資軟環境的進一步完善，將會吸引大量外來投資，必將為項目建設地工業的騰飛帶來新的發展機遇。

（三）對農業生產的影響

項目建設區域建成后，因引進的企業的需要，工人、家屬以及流動人口在此集結，農副產品的需求量將會大大增加，可以刺激項目建設區域邊緣地區的農、副業的發展，使周邊土地增值，使邊緣地區的農民可從中得到更多的經濟利益。工業經濟的發展一方面促進了種植業、養殖業與加工業的良性互動，延長了農業產業鏈，另一方面，降低了農民發展農業生產的市場風險，促進了農村經濟的發展和項目建設區域農民的增收。

（四）對第三產業的影響

奶酪項目的建設使該區域的常駐和流動人口增加，將會刺激郵電通訊、信息、金融、運輸、旅店、餐飲、商業、服務業為主的第三產業的發展，增加就業機會，提高人民的生活水平。區域經濟將得到快速的發展，人民生活水平不斷提高，對服務的需求也向高速度、高質量的專業化轉化，服務行業將走市場化、產業化和社會化的發展方向，商業服務的專業農產品批發市場、零售網點和綜合的集散倉庫、連鎖經營、物流配送將進一步的到發展。

隨著經濟發展的需要，信息產業也將不斷發展，信息基礎設施的建設、移動通訊網、數據網、空間地理信息網將得到發展，信息技術將廣泛應用，促進傳統生產和服務的自動化、智能化、網絡化。另外，運輸業也將得到快速發展，首先是項目建設區域內企業所需要的原材料、產品的運輸，其次是人口聚集、經濟發展引起的物質的流動引起的交通運輸。由此可見，項目的建設，將會帶動區域第三產業的發展，就業機會和人民生活水平將得到穩步上升。

（五）對當地居民生活的影響

奶酪項目的實施，相應的供水、供電、燃氣、電信、道路、商業金融等配套基礎設施會不斷完善，醫療衛生水平不斷提高，區域的經濟發展水平會明顯提升，項目建設區域內和周邊的居民的經濟收入會明顯提高，居民社會文化娛樂生活會得到豐富，綜合生活質量會得到提高，表現為長期的有利的影響。本期工程項目建設對提高工業發展的質量和效益起到一定的促進作用，并為地方帶來良好的經濟效益，項目建設區域的建設也增加就業率，同時帶動周邊的第三產業的發展，可在一定程度上促進地方經濟發展，提高居民經濟收入，從而提升了當地居民的生活水準和生產質量。

九、環境保護綜合評價

1、項目承辦單位在設計、建設和生產經營中，認真貫徹落實資源綜合利用的原則，采取有效的防治和回收利用措施，其污染物的排放均可達到國家標準的規定，符合國家環境保護要求，從生產狀況分析對周圍環境基本無影響。項目建成后，項目承辦單位將加強環境管理監測工作，配置專業環境保護管理人員，負責公司日常生產過程中的環境監測管理工作；通過對施工、運營過程中所排污染物均實施一系列確實可行的污染防治措施，使污染物達標排放，對受納環境影響較小，符合污染物總量控制目標，同時符合清潔生產的要求。根據建設項目環境影響評價內容判定，投資項目產生的污染因素屬常規性的，針對其采取的污染治理措施技術是成熟、可靠的；項目承辦單位通過對項目建設期及運營期加強管理，嚴格按照有關標準落實相應的環境保護措施，不會對周圍環境造成影響。

2、雖然“十二五”期間工業領域資源綜合利用取得了積極成效，但仍存在一些問題。一是發展不平衡，受區域經濟實力和資源稟賦差異等因素的制約，不同地區工業固廢產生、堆存及綜合利用情況差別較大。二是以往對工業固廢的綜合利用，單種固廢的利用考慮較多，多種固廢全產業鏈協同利用較少。三是從事工業資源綜合利用的企業多是中小企業，尚未形

成具有較強市場競爭力、跨區域的大型專業化企業集團。四是由于長期以來行業分散、凝聚力不強帶來的行業創新平臺建設欠缺，技術支撐能力不足，行業總體創新能力急需提高。

3、環境保護措施設計與環境影響分析應以項目的《環境影響評價報告書》為最終依據，xxx 公司將盡快委托有相應資質的單位開展“環境影響評價”工作。

第八章

生產安全保護

一、消防安全

（一）消防設計原則

1、項目承辦單位明確重點消防對象，采取適當的安全消防措施，一旦發生火災，能夠做到及時撲滅，快速疏散有關人員，將損失減少到最小程度。建筑物周圍按規定設置環形消防車道，建筑物間隔應按照消防設計規范中的有關要求執行，在外部消防車便于到達的地點設置水泵接合器。undefined

2、投資項目采用社會電源由電力電纜引至，電壓等級均為 10KV，均完全可以滿足本工程用電負荷要求，10KV 系統采用單母線分段供電。

（二）消防設計

建、構筑物的布置建、構筑物的平面和空間布置，除應滿足工藝生產、工人操作、維修、安全等要求外，尚應綜合地結合項目產品生產的特點，如：防火、防爆、防腐蝕、防噪聲、防毒等因素合理布置。

項目穩高壓消防給水系統由項目承辦單位場區消防給水管網兩路直接供給，全場生產設備的消防采用獨立的穩高壓消防給水系統，項目消防給水由場區獨立的穩高壓消防給水環狀管網兩路供水，消防管網供水能力280.00L/s，供水壓力 0.80MPa，主管網管徑為 DN350?L。

項目以水消防為主、化學消防為輔，對于不能直接采用水噴淋的場所，如：生產車間、資料室、計算機房、變配電室等相應配置二氧化碳類滅火裝置系統。

（三）消防總體要求

電氣消防要求：主體工程、庫房的電氣設計應嚴格遵守《爆炸和火災危險環境電力裝置設計規范》（GB50058）的規定；各主要設備做好靜電接地和接零，預防靜電引起火災和人員觸電。

（四）消防措施

項目火災危險部位電器均采用防爆型設計，其防爆性能達到有關安全規程中的防爆要求；按《建筑物防雷設計規范》（GB50057），對場區所有設備和管道設置可靠的防靜電和防雷接地設施。項目承辦單位實施的消防預防措施：定期檢查和維修消防設備及器材，對消防人員進行嚴格培訓，相關人員一定要持證上崗，同時，不定期地進行消防演練，消除一切消防隱患，從根本上杜絕火災事故的發生。

二、防火防爆總圖布置措施

生產設備采用先進的控制手段，整個工藝設備通過 DCS 進行監測、控制，同時設置緊急安全連鎖系統 SIS，對于關鍵的連鎖按三選二考慮。工藝設備中采取必要的安全報警及聯鎖設施，防止工藝參數超過設計安全值引發的火災爆炸事故。

三、自然災害防范措施

場址標高設計考慮不低于項目建設地歷年來最高洪水水位。項目建設要求建筑物室內地坪高于室外地坪，防止暴雨積水浸入室內；雨水排水管網按當地最大暴雨量標準進行設計。

四、安全色及安全標志使用要求

項目承辦單位生產設備安全色執行《安全色》（GB2893）規定。消火栓、滅火器、火災報警器等消防用具以及嚴禁人員進入的危險作業區的護欄采用紅色。項目承辦單位生產設備安全色執行《安全色》（GB2893）規定。消火栓、滅火器、火災報警器等消防用具以及嚴禁人員進入的危險作業區的護欄采用紅色。

五、電氣安全保障措施

該項目生產過程中大量動力設備需要使用電力作為能源，一旦漏電就有可能造成員工觸電而發生傷亡事故；為了減少停電帶來的不安全因素，投資項目采用兩路電源供電，同時，還應設有保護電源。該項目生產過程中大量動力設備需要使用電力作為能源，一旦漏電就有可能造成員工觸電而發生傷亡事故；為了減少停電帶來的不安全因素，投資項目采...

第二篇：項目策劃方案

國際招標項目策劃方案

一、招標項目概況：

招標項目名稱：

招標編號：

項目組成員：

項目委托金額：

項目概況及立項批復情況：（是否符合國家的產業政策）招標內容：生產線/單機（是否享受減免稅待遇）

項目所屬主管部門（項目批復部門及招標上級主管部門）： 項目類型：國營/三資/民營，技改/世行/政府采購等

二、招標人概況：

招標人名稱：

通訊地址：

聯系人：

電話/傳真：

三、進口代理機構概況：

進口代理機構名稱：

通訊地址：

聯系人：

電話/傳真：

四、適用政策范圍、依據及具體文件資料：（依據項目類型）

五、招標操作：

招標方式：公開/邀請（邀請方式須向商務部提交申請/待批/針對實際情況請教總工及總師辦）

招標人市場考察情況或與潛在投標人接觸情況（潛在投標人是否滿足3家/2家開標/直接進口）：

招標人有無意向及預測操作難點，初步確立分包情況及擬訂具有可操作性的評標依據；

六、如何協助進口代理機構工作：（進口代理機構有無長期針對招標設備的進口經驗，是否熟悉投標廠商）

七、招標文件編制、修改：

把握好關鍵技術及商務條款與一般技術及商務條款的制定原則；

把握好分包原則；

確定可行的評標依據；

確認適用幣種、保證金形式、中標服務費取費標準； 是否需要召開招標說明會；

發布招標公告后的文件修改須報送上級主管審批；

八、專家情況：（確認專家優勢：哪些審標書，哪些評標）評標委員會組成情況：（人數及人員構成）

九、協助、指導辦理進口許可證：（商務部/外地/天津）

十、中標服務費預計取費時間：

十一、預計歸檔時間及如何作好項目歸檔工作：

十二、招標結束后跟蹤服務計劃：

第三篇：房地產項目策劃方案

[鍵入文字]

鶴慶房地產項目

服務計劃書

鶴慶房地產項目服務計劃書

世界上沒有完全相同的項目，不同，因為條件和思想的迥異，認識初期，我們不妨先對其進行大膽解讀，以便交流。

一、項目初次解讀

一）關鍵問題

近幾年來，旅游地產所到之處，戰略眼光一觸即發，為切實的把握市場，我們愿意先從當下出發，暫且忽略區域戰略規劃以及因交通發展帶來的利好前景。

本項目地處鶴慶，背山面水，且植入了一定比例的酒店項目。從區位看，由于距離鶴慶民族村仍有一定距離，因此地塊直接承載旅游接待功能外溢的機遇并不明顯；從自然資源稟賦條件看，山、水、農田具有一定的景觀價值，但成熟度低；從規劃條件看，酒店項目即可理解為旅游地產項目，也可理解為住宿接待項目，可自成一體，也可統一營銷。可以說，本項目的開發條件使得項目處在保守開發和激進開發的區間，而關鍵在于把握與旅游結合的程度，這需要首先對項目與旅游相關聯的范圍和深度進行認真的研判。

本項目將面對的客群主要有游客和購房者兩種，當購房者的某一個細分市場與游客（住宿）的需求形成最大共性，并且能滿足項目時，我們可以說我們看到了本項目發展的端倪；當這一共性能夠合理的植入項目時，我們便可以說，這就是項目的核心。反之，購房者與游客的目標客群分散，酒店與住宅之間共享性降低、單項產品的競爭力減弱、營銷成本增加、市場風險加大。

另外，由于項目周邊配套的原因給項目自身功能體系提出了更高的要求，而項目地塊體量不大，規劃空間有限，需要通過突出主要配套和擴大開發計劃兩個方面來進行功能彌補。一方面，可考慮在項目市場定位和功能定位的基礎上增加一定體量的配套物業；另一方面，可在定位的基礎上擴大開發計劃，提出項目周邊連片開發構想，完善項目功能、提高項目影響力、爭取發展機會。

二）特別建議

如果說房地產開發是一個資源整合的過程，那么開發前期的政策資源、社會資源整合就是一次給項目定性的整合，整合的成敗在于如何更好的把握項目的市場前景和找準共同發展的立足點上。毋庸置疑，旅游地產的開發方向擁有較強的整合能力。但旅游地產的開發與運作又是極其多變的，它需要在營銷上高度統一，又需要在結構上互為支撐，才能穩定發展。從本項目目前的情況看，酒店項目和住宅項目的投資組合結構較好，前期策劃報告在資源整合方面的重點可放在以下幾個方面：

1、突出項目整體品牌形象

2、打造住宅品質及回款能力

3、樹立符合項目特質的酒店品牌

4、構建資源整合功能結構

5、展望項目發展的良好愿景

二、服務內容

本計劃書僅對項目前期策劃委托服務進行承諾，項目規劃報批、施工圖設計、營銷推廣、銷售代理服務的具體內容視項目進展另行擬定。

我司承諾，本項目前期策劃服務費可在雙方后續委托合同中予以抵扣。

項目前期策劃具體內容：

1背景研究

1.1客戶戰略目標思考（利潤、開發周期、風險……）

1.2項目限制條件對項目發展的影響

1.2.1規劃指標限制（容積率、限高…）

1.2.2建筑風格限制（區域景觀要求、立面風格限制……）

2基礎資料研究

2.1鶴慶縣及區域宏觀背景分析

2.1.1鶴慶縣總體經濟與區域經濟現狀與趨勢分析

2.1.2鶴慶縣總體規劃與區域規劃

2.1.3鶴慶縣總體房地產市場與區域房地產市場結構化分析

2.1.4宏觀大勢對項目未來的發展的影響

2.2大理、麗江等旅游地產現狀及未來發展前景研究

2.2.1旅游經濟圈情況分析

2.2.2旅游人流及產品的特征分析

2.2.3已有相關項目和擬建設項目的影響分析

3類似房地產或旅游地產項目開發案例借鑒

3.1開發模式（總體定位與核心區）

3.2規劃模式（指標分配、功能構成及布局）

3.3產品模式（產品組合模式）

3.4客戶構成（客戶來源）

3.5資源利用

3.6與區域資源的價值聯動

3.7成功關鍵驅動因素

3.8對本項目的借鑒點

4本項目條件與地塊解析

4.1項目條件與地塊解析

4.1.1項目區位及區域概況

4.1.2地形地貌、對外交通、項目規模

4.1.3項目資源分析

4.1.4區域發展的機會與面臨的問題

4.2產品競爭性分析

4.3規劃合理性分析

4.4資源利用及劣勢回避分析

5項目定位及發展戰略

5.1項目營銷主題確定

5.2項目定位與發展戰略

5.3項目整體定位

5.4基于現有發展戰略的分期發展策略（企業現金流要求；項目形象統一性要求；營銷客戶群一致性要求；各期的利好安排、啟動區資源展示、昭示性、進入性……）

5.5后續連片開發項目整體構想

6項目定位細分

6.1市場定位

6.2形象定位

6.3客戶定位(本項目目標客戶分析、區域市場客戶細分、本項目客戶定位、本項目目標客戶特征、目標客戶價值取向分析)

6.4產品定位（本項目住宅戶型定位、酒店詳細說明、后續連片開發項目產品定位）

7功能分區及功能比例劃分

7.1規劃指標

7.2項目核心區的位置與規模

7.3項目的功能布局

7.4資源利用等

7.5配套設施布局（功能、風格設計……）

8項目概念設計

8.1項目概念設計說明（項目建設背景、目標和任務，設計依據，設計范圍……）

8.2總平面布置（包括項目規劃總平面圖及鳥瞰圖）

8.3各功能板塊建筑、戶型、景觀、道路、配套等規劃設計

9經濟評價

9.1成本分析

9.2效益分析（含產品估價）

9.3項目資金平衡與運作

四、策劃及設計費支付方式

策劃及設計費共計：

五、主要人員安排

項目總監：劉波

項目經理：李丹

項目策劃負責人：李丹

項目市場調研負責人：董磊

項目規劃設計師：倪云雁……

第四篇：旅游項目策劃方案

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旅游項目策劃方案范文

一、背景分析

1、概況：

瀏陽河又名瀏渭河，原名瀏水。因縣邑位其北，“山之南，水之北，謂之陽”，故稱瀏陽。瀏水又因瀏陽城而名瀏陽河。全長234.8公里，流域面積4665平方公里。

2、旅游資源：

(1)自然資源

瀏陽河：十曲九彎，兩岸青山翠枝，紫霞丹花。

瀏陽河漂流：瀏陽河第一灣(瀏陽市高坪鄉境內)。

特產：瀏陽花炮聞名中外，還有菊花石、夏布、湘繡、豆豉、茴餅、紙傘、竹編。

(2)人文資源

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開福寺、馬王堆漢墓、陶公廟、許光達故居、黃興故居、徐特立故居、譚嗣同故居、瀏陽文廟、瀏陽算學館、孫隱山等文物。

(3)紅色旅游

走出了一大批黨和國家的卓越領導人：中共中央總書記胡耀邦、國家副主席王震、全國人大副委員長彭佩云、中顧委主任王首道等。走出了中國第一個為戊戌變法而流血犧牲的志士譚嗣同，走出了民國先驅唐才常、焦達峰。還走出了數十位挽民族之危亡、救生靈于水火的鐵血將軍和數萬名革命烈士。可見，瀏陽的“紅色旅游”氛圍濃厚，發展潛力不言而喩。

二、區域優勢/劣勢

1、優勢：

(1)瀏陽市社會經濟基礎雄厚，城市經濟實力不斷增強。

(2)瀏陽市的道路狀況良好，區位條件比較好，可進入性較強。

(3)瀏陽河旅游資源豐富，發展潛力強勁。

(4)優美動聽的《瀏陽河》，掠云越波，傳遍了五湖四海，瀏陽河的知名度較高。

(5)旅游產業蓬勃發展，國家將“紅色旅游”提上日程，可以使瀏陽河的“紅色旅游”資源得到充分利用。

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2、劣勢：

(1)瀏陽市整體形象缺乏明確定位，對外宣傳不夠。

(2)瀏陽河景區的服務人員的服務意識比較薄弱，服務水平較低。

(3)瀏陽河的旅游資源缺乏有效的保護，開發不足。

三、策劃目的1、市場分析：一句“瀏陽河。。。”，伴隨著中國的一代偉人響遍了祖國的每一個角落，傳遍了世界各地，在我們每一個人的心中，對“瀏陽河”都有一份額外的親切和敬仰。因此，“瀏陽河”的目標消費者群非常龐大。無論男女老少，都是“瀏陽河”的目標消費者。港澳臺喜歡文化交流的年輕人以及老一輩革命老人，亞洲甚至全世界熱愛中國文化，喜歡到中國旅游的外國游客都有可能成為目標消費者。

2、最終目的：提高瀏陽河的知名度，使瀏陽河走出湖南省，唱響中國，走向世界。

四、策劃原則

1、目的性原則：

(1)把瀏陽河打造成國內著名的休閑旅游景點。

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(2)將瀏陽“紅色旅游”資源和其它“紅色旅游資源”整合為經典“紅色旅游”線路。

2、可行性原則：

(1)瀏陽市的道路狀況比較好，交通便利，旅游者可進入性比較好。

(2)瀏陽河經過多年發展，有良好的口啤，現在正在不斷完善之中，其發展潛力較大。

(3)瀏陽市政府有足夠的資金和信心把瀏陽河“推出去”，走出省門。

3、特色化原則：

《瀏陽河》唱響了全中國，它特有的“詩歌”情懷是其它旅游資源缺乏的。因此，加強《瀏陽河》的宣傳和推廣，讓人們產生去瀏陽河旅游的動機，4、政府主導和市場結合的原則：

(1)政府主導，依靠瀏陽市政府，甚至湖南省政府的強烈支持和推廣。

(2)提高瀏陽河的市場競爭力和綜合實力。

五、主題口號

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唱響古今，璀璨瀏陽!

六、組織形式

主辦：瀏陽市政府

承辦：瀏陽市旅游局

協辦：湖南衛視電視臺

七、主要活動

1、音樂晚會：其中有大合唱《瀏陽河》版，以及抒情版的《瀏陽河》，小品等。

2、放煙花：音樂晚會結束后放煙花。

3、征文比賽：要求參賽者圍繞瀏陽河這個主題寫文章。通過這個征文比賽，來提高消費者(特別是年輕一代)對瀏陽河的認知。在音樂晚會當晚會給優秀作品的參賽者頒獎。

4、舉行音樂晚會當天瀏陽市旅游局以6折的價格出學生票，以8折的價格給其它消費者。

5、以瀏陽河的名義捐款20萬給當地的慈善公益機構，在當天中午舉辦新聞發布會。并且把這一信

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息刊登在當地最有影響力的報紙媒體。同時，在湖南衛視播放這則新聞。

八、具體操作

1、進行音樂晚會的前題宣傳，在湖南衛視《娛樂天天報》播放音樂晚會的宣傳片，以及在當地有影響力的報紙做音樂晚會的平面廣告宣傳，為期一周。

2、音樂晚會于XX年12月31號在瀏陽河廣場舉行，從晚上8點開始到晚上10點結束，采用直播形式。請湖南衛視著名主持人李湘、汪涵聯手擔任主持。由湖南衛視攝制組擔任整個晚會的制作以及后期編輯。

3、節目開始，首先以vcr的形式回顧瀏陽河，畫面重點突出瀏陽河的時代性，以達到引發觀眾的共鳴，促使觀眾盡快進入晚會的主題。

4、接著，何炅和李湘進入電視屏幕，并發表開幕詞和介紹特別嘉賓，以及介紹晚會的流程。

5、接著，主持人李湘介紹瀏陽河的旅游資源以及瀏陽市其它的“紅色旅游資源”，強化觀眾對瀏陽河作為“紅色旅游資源”的認知。

6、接著，超級女聲冠軍尚文捷作為表演嘉賓，演唱其參賽成名曲《愛》以及演繹《瀏陽河》。

7、接著，現場舉行“瀏陽河征文比賽”的頒獎儀式，并且簡單介紹這個征文比賽的情況。

8、接著，汪涵訪問瀏陽市旅游局局長，以其權威的觀點來詮釋瀏陽河的定位以及發展戰略。

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9、接著，由在瀏陽河工作的員工表演小品――《瀏陽河的愛》。

10、接著，汪涵現場訪問游覽過瀏陽河的旅游者，通過旅游者的口敘提高瀏陽河的品牌價值。

11、接著，大合唱《瀏陽河》―――由專業人士組成的合唱團。讓觀眾重溫經典，以此刺激消費者的旅游動機。

12、接著，主持人總結，發表感謝詞以及提出新的希望。

13、最后，放煙花慶祝晚會完滿成功。

九、宣傳推廣

1、電視廣告：找專業人士拍一則瀏陽河的廣告。分別在湖南衛視每周的《快樂大本營》以及每天晚上的黃金劇場的廣告時段播放;在鳳凰衛視《時事直通車》的廣告時段播放。每次十五秒，為期兩周。

2、報紙廣告：在湖南當地有影響力的報紙投放平面廣告。為期一周。

3、公關宣傳：以瀏陽河的名義贊助各種喜慶活動。如贊助XX年1月舉行的《湖南超女跨年演唱會》，積極參與當地慈善活動。

4、網絡宣傳：在新浪網、攜程網的首頁播放瀏陽河的網絡廣告。為期一周。

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十、資金支出/收入`

1、支出：

(1)音樂晚會：約300萬人民幣。

(2)其它活動及播放廣告：約150萬人民幣。

(3)總計：約450萬人民幣。

2、收入：

(1)廣告：約250萬人民幣。(音樂晚會找商家贊助，包括冠名贊助和其它贊助)。

(2)門票：約300萬人民幣。

(3)總計：約550萬人民幣。

第五篇：旅游項目策劃方案

旅游項目策劃方案——九寨溝旅游

九寨溝黃龍位于四川省阿壩藏族羌族自治區，是我國公布的第一批國家級重點風景名勝區。1990年，九寨溝被列為“中國旅游勝地四十佳”之首，1991年被列入聯合國《世界風景名錄》，1992年12月又由聯合國教科文組織批準，正式列入《世界自然遺產名錄》，從此登上世界旅游的寶座，成為中外游客向往的神奇的“夢幻世界”。

因溝內分布著9個藏族村寨而得名，海拔2000~3000米，屬高山深谷碳酸鹽堰塞地貌，以翠海（高山湖泊）、疊海、彩林、雪山、藏情“五絕”馳名中外，被譽為“夢仙境”和“童話世界”。主景長沙有六公里，面積6萬多公頃，有長海、劍巖、諾日朗、樹正、扎如、黑海六大景觀，呈“Y”字形分布，以水景最為奇麗，泉、瀑、河、灘將108個海子連綴一體，碧藍澄澈，千顏萬色，多姿多彩，“水在樹間流，樹在水中長”，有“黃山歸來不看岳，九寨歸來不看水”和“世界水景之王”之稱。

九寨溝特別美麗，國家中唯一獲得“世界自然遺產”的“童話世界”。九寨溝的山水形成于第四紀古冰川時期，海拔在2000—3200之間，現保秋天里的九寨溝存著大量第四紀古冰川遺跡。九寨溝的地下水富含大量的碳酸鈣質，湖底、湖堤、湖畔水邊均可見乳白色碳酸鈣形成的結晶體，來自雪山、森林。

九寨溝的活水泉又異常潔凈，加之梯形狀的湖泊層層過濾，其水色愈加透明，能見度高達20米。翠海、疊瀑、彩林、雪峰、藏情，被譽為九寨溝“五絕”。水乳交融，美不勝收。現代肖草《九寨溝》詩：“放眼層林彩池漣，魚游云頭鳥語歡；飛瀑灑落拂面來，九寨山水揚海天”給予真實詮釋。黃龍飛瀑位于入山不遠處，但見千層碧水沖破密林，順坡而下，突然從高約10米、寬約60余米的巖坎上飛瀉而來。幾經起伏跌宕之后，形成了數十道梯形瀑布，景象壯觀之極。有的如珍珠斷線，自半空中滾落而下，銀光閃爍，有的如水簾高掛，霧氣升騰，云蒸霞蔚；有的如絲匹流瀉，舒卷飄逸，熠熠生輝；有的如珠簾閃動，影影綽綽，姿態萬千，令人神往。黃龍不僅景色優美，自然資源也極其豐富。這里的動植物物種資源豐富，高等植物達1500余種，多為中國特有物種，屬國家一至三類保護的有11種。珍稀動物有大熊貓、金絲猴、牛羚、云豹、白唇鹿等國家一至三類保護動物。

所以推薦同學們到九寨溝去游玩！

游程設計

本次游程準備需要一周，可以利用十一國慶黃金周或暑假期間

九寨黃龍六日游

行程推薦：

第一天，上海乘飛機往成都雙流機場飛行時間約3小時，入住賓館。在酒店休息片刻。晚上可以去成都著名的錦里、玉林、合江亭、人民南路等酒吧集中地區，在屬于你類型的酒吧消遣一晚。文化類、時尚類、音樂類、繪畫類等等，完全任由你當時的心情。

第二天，早晨睡到自然醒，然后將行李寄存在前臺，去逛一下成都最繁華的商業街--春熙路。中午可以去吃上一頓正宗的川菜，再返回酒店拿好行李后，乘坐飛機，路線成都—川主寺（飛行時間約45分鐘）—黃龍（約56公里。車程1.5小時左右），在黃龍游覽人間瑤池――黃龍風景區，暢游爭艷池，迎賓彩池，飛瀑流輝，金沙鋪地，洗身洞盤景池，黃龍寺，五彩池等奇觀(游覽約3-4小時)。后乘車到九寨溝口入住酒店——九寨天堂國際會議度假中心，可以稍做休息，或是試一下九寨天堂國際會議度假中心的溫泉，能夠讓您得到徹底的放松，緩解一下旅途的疲勞，期待明天的童話之旅。

第三天 九寨溝（從九寨天堂國際會議度假中心至九寨溝口20公里）

九寨溝游覽；早餐后前往游覽人間仙境、童話世界―九寨溝風景區，進入景區后換乘景區觀光車。游覽諾日朗瀑布、樹正群海、長海、五彩池、珍珠灘、五花海、箭竹海、熊貓海等景點。九寨溝是由翠海、疊瀑、彩林、煙云、雪峰以及奇異多彩的藏族風情組成格調自然且風韻獨具的仙境。九寨溝的景觀主要分布在樹正溝、日則溝、則查洼溝三條主溝內，這三條溝略似“丫”字形。景區內有九寨溝最寬、最高、最雄偉壯觀的三大瀑布；珍珠灘瀑布、諾日朗瀑布、熊貓海瀑布，景區內共有一百多個高山湖泊及數十處高低不一的流泉飛瀑等景觀。最美最奇特的是九寨溝的水，清冽透底，變幻無窮。（景點游覽時間約7小時左右）。晚餐后可自費參加有濃郁藏家風情的藏家烤羊晚會（70分鐘左右）（走進藏家180/人）。

第四天，早餐后，選擇另一條路線上九寨溝，可一路欣賞美麗的上季節海、中季節海、下季節海，聰明的您一定可以看出它們的小秘密。隨后參觀則渣洼藏族村寨，體驗藏族風情。游畢后，攜程專車還在老地方等您，將您送回酒店休息。

第五天：早餐后從九寨溝口出發前往川主寺黃龍機場，途中參觀九寨溝中藥材基地仙山大藥房（參觀時間45分鐘左右），土特產店（參觀時間45分鐘左右），水晶地礦（參觀時間45分鐘左右）工藝品店藏羌工藝館川主寺店（參觀時間45分鐘左右）。在這些地點可以進行自由購物，選一些自己喜歡的紀念品，作為紀念帶給朋友和家人，四個購物點由旅行社選擇三個參觀游覽，后乘機返成都。

第六天：早餐后，自由活動，12點前退房 乘指定航班返上海約3小時.結束愉快的旅程。分預算：

1.用車：空調旅游車，飛機經濟艙 花費1500元。

2.門票：九寨溝、黃龍門票門票簡介：九寨溝門票220元(4月1日-11月15日)80

元（11月16日至3月30日）；環保車90元(4月1日-11月15日）； 環保車80元（11月16日至3月30日）。黃龍門票200元(4-11月15日)索道上行80元，下行40元（11月16日至3月底執行優惠）牟尼溝70+3元 疊溪地震湖5元 紅軍紀念碑8元 九寨溝神仙池景區 門票：100元/人 觀光車，90元/人 電瓶車：40元/人 九寨溝全程自助游一日游地圖。對身高在1.30米以下兒童免門票和車票。對革命傷殘軍人、60歲以上老年人、離休干部請憑有效證件購優惠門票，另購車票。

3.住宿：九寨溝內四星，其余三星標準住宿 花費：1000元。

4.用餐：6早6正花費200元。

5.導服：當地全程導游服務 花費 ：200元。

6.其他如購物，娛樂等，都由自己安排，視自己情況而定。

總預算：4000元。

適用人群：由于本次旅游行程花費還是不低的，對于一些人或許不太能夠承受，而且需要較長的時間或休假，所以本次旅游的適用人群是一些上海的白領或者教師，最好是一些青年白領情侶，適合新婚夫婦進行蜜月之旅的一站。