第一篇：業主室內財產被盜是否有權要求物業公司賠償

業主室內財產被盜是否有權要求物業公司賠償？

物業公司對業主室內財產被盜的責任認定

[要點提示]

物業管理是指業主通過選取物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施、相關場地進行維修、養護、管理所進行的相關活動。雙方當事人之間存在事實上的物業管理服務關系，但由于雙方并未對業主私人財產的保管、保護進行特別約定，故不應對業主室內財產丟失承擔賠償責任。

[案情]

抗訴機關：山東省人民檢察院。

申訴人(一審被告、二審上訴人)：山東永大物業管理公司(以下簡稱永大物業公司)。

被申訴人(一審原告、二審被上訴人)：胡勇燕、吳澍。

1999年10月，吳澍、胡勇燕購買了山東永大房地產開發有限公司開發建設的濟南市歷城區洪樓南路23號永大百花園9號樓4單元302室房屋一套。山東永大房地產開發有限公司已將該小區的物業管理事宜委托永大物業公司。吳澍、韓勇燕在入住時，由該房地產開發公司與永大物業公司共同為其出具了永大百花園業主公約、永大百花園住戶手冊等入住手續。吳澍、韓勇燕入住該小區后，一直向永大物業公司交納物業管理費。

2005年9月13日早，吳澍、謝胡勇燕發現其家中部分財產被盜，隨即向永大物業公司的值班人員報警。次日上午，又向山大路派出所報警稱：其家中被盜現金7000元左右、手提電腦一臺、三星手機和摩托羅拉手機各一部，建行、中行卡各一張。另據永大物業公司提供的值班記錄和值班人員的證言材料證實，事發前一天晚23時50分許，派出所工作人員曾到該小區查崗，認為永大物業公司的值班人員太少，要求增加人員。事發當日凌晨3時56分許，與吳澍、胡勇燕住在同一單元的101室業主曾向永大物業公司的值班人員報警稱其家中被盜。值班人員又隨即向110報警。2005年9月22日，永大物業公司針對該小區發生的盜竊事件召開了專門會議，會議的主要內容為進一步加強物業管理工作，加強小區的夜間巡邏。

就被盜財產的賠償事宜，吳澍、謝胡勇在與永大物業公司協商未果的情形下，遂提起訴訟。

[審判]

山東省濟南市歷城區人民法院經審理認為，吳澍、胡勇燕和永大物業公司雖然未簽訂物業管理合同，但房地產開發商已把其所住小區的物業管理事宜委托給永大物業公司，事發前吳澍、胡勇燕一直向永大物業公司交納物業管理費，雙方之間存在事實上的物業管理關系。永大物業公司應按其對業主的服務承諾，負責小區內日常安全巡邏工作。永大物業公司安排的夜間值班人員較少，對此當地派出所工作人員也提出了批評和建議，要求其增加人員。事發后，永大物業公司召開專門會議，決定進一步加強物業管理工作，聯系當地警務區和治保會，加強小區的夜間巡邏，說明永大物業公司在夜間巡邏這一環節上沒有盡到職責，應當對吳澍、胡勇燕被盜的財產損失承擔主要賠償責任。吳澍、胡勇燕對住宅內的貴重

物品沒有盡到切實的安全保障義務，應承擔一定的責任。根據雙方的過錯程度和責任大小，酌情確定吳澍、胡勇燕承擔20％的責任，永大物業公司承擔80％的賠償責任。

依照民法通則第一百零六條及第二款之規定，判決：被告永大物業公司賠償兩原告被盜的三星牌手機損失2304元、摩托羅拉手機損失1444.8元、筆記本電腦損失9719.7元、現金7000元，以上四項共計20468.5元，限被告永大物業公司于判決生效之日起10日內付清。

宣判后，永大物業公司不服一審判決，提起上訴。

山東省濟南市中級人民法院經審理認為，原審認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決：駁回上訴，維持原判。

二審判決后，永大物業公司又向濟南市人民檢察院提起申訴。

山東省人民檢察院抗訴稱：本案永大物業公司與吳澍、胡勇燕之間形成一般的物業管理合同。雙方并未對業主室內財產的保管、保護進行特別約定。根據國務院《物業管理條例》，永大物業公司沒有保護業主室內財產的義務，對業主室內財產丟失無須擔負賠償責任。參照濟南市物業管理辦法第17條規定，永大物業公司只是在責任范圍內協助維護小區治安。再參照濟南市物業服務收費管理實施辦法(試行)第12條的規定，物業管理收費項目中并不包括對業主室內私人財產的保護或賠償的費用。本案損害結果的發生系因犯罪行為所致，且本案涉及的盜竊案尚未偵破，對于是否發生過盜竊事件、被盜竊品的價值等事實均無法證明。法院根據單方報案記錄作為定案依據，系認定案件基本事實缺乏證據證明。綜上，一、二審判決由永大物業公司對業主室內財產被盜的損失承擔主要責任系認定的基本事實缺乏證據證明，適用法律錯誤，請依法再審。

山東省高級人民法院經再審認為，根據國務院物業管理條例的規定，物業管理是指業主通過選取物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施、相關場地進行維修、養護、管理所進行的相關活動。本案永大物業公司與吳澍、胡勇燕雖未訂立物業管理合同，但永大物業公司一直對該小區進行物業管理服務，并收取吳澍、胡勇燕的物業管理費，雙方之間存在事實上的物業管理服務關系。由于雙方并未對業主室內財產的保管、保護進行特別約定，根據國務院物業管理條例，永大物業公司沒有保護業主室內財產的義務，不應對業主室內財產丟失承擔賠償責任。本案損害結果的發生系因犯罪行為所致，參照《濟南市物業管理辦法》第17條規定，永大物業公司只是在責任范圍內協助維護小區治安，并不能取代公安機關的職能，且本案涉及的盜竊案尚未偵破，一、二審法院根據單方報案記錄作為定案依據，證據不足。因此，檢察機關抗訴理由充分，對于吳澍、胡勇燕關于永大物業公司應承擔損失賠償責任的訴訟請求，應予駁回。判決：

一、撤銷一審、二審判決；

二、駁回吳澍、胡勇燕的訴訟請求。

[評析]

一、物業管理服務合同的性質和法律效力

物業管理是指業主通過選取物業服務企業，由物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施、相關場地進行維修、養護、管理所進行的相關活動。

1．物業管理服務合同的性質

我國合同法尚沒有物業管理服務合同方面的規定，實踐中多認為物業管理服

務合同是委托合同。就物業管理服務的內容來看，物業管理公司提供的大部分物業管理義務不是對單個業主而言，他們只需要依據合同約定以及物業管理的法律、法規提供衛生、環境、保安等物業管理義務，該義務由物業管理公司自行獨立完成。

委托合同的性質，是委托合同中受托人在委托合同范圍內所獲得的法律后果，歸屬于委托人，委托合同由委托人承擔責任。由此，就導致業主可能要為物業管理公司的物管行為承擔民事責任，這顯然違背物業管理服務的目的。從合同目的進行解釋，物業管理服務合同不是單純的委托合同。在物業管理公司所提供的服務內容中，不僅有對全體業主的公共物業的管理，還涉及對業主個體相關財產的保管，以及對共有物業設施的購買、更換等等。這樣極易造成物管服務合同的性質與保管、租賃、承攬、委托等法律關系相混同。

2．物業管理服務合同的法律效力

在物業管理法律關系中，物業管理服務合同一般是由業主委員會或物業建設單位和物業管理公司簽訂，然而物業管理服務合同的特殊性在于簽約雙方并不一定是合同當事人，物業管理服務合同的雙方是作為委托方的業主委員會和受托方的物業管理公司。業主委員會簽約的行為屬表見代理，法律后果最終歸結為全體業主。

二、無書面物業管理服務合同的效力認定

實踐中，有不少物業管理公司與業主委員會或業主之間沒有訂立書面合同。在無合同可依的情形下，法院在處理物業管理服務合同糾紛時，應注意審查以下問題：

1．物業管理公司的資質問題。物業管理公司從事物業管理服務，除應辦理相關企業登記外，還應具備相應的等級資質、收費資質，并領有政府部門核發的相關證書。對不具備法定資質從事物業管理服務工作的物業管理公司發生物業管理糾紛的，在開庭審理前，物業管理公司若補辦了相關證書，則視為具有從事物業管理服務的資質，按雙方形成事實上的物業管理服務合同關系處理。對于沒有取得相關資質證明的，可以認定雙方物業管理服務合同無效，也可認定雙方存在事實上的物業服務關系，物業費用只能按合理成本收取。司法實踐中，可以建議業主委員會解除物業服務關系，重新簽訂物業管理服務合同。

2．物業費用的收取。物業費用的收取應遵循合理、公開及收費與服務相適宜的原則，合理收取物業費，區別不同物業的性質和特點，按照行政主管部門制定的收費辦法，在物業服務合同中作出約定。普通住宅的物業費是參照政府的指導價，確定費用時應以物業管理服務的合理成本為基礎，以業主的經濟承受能力進行綜合測算。如果未對收費標準、繳費方式進行約定，物業管理公司對小區進行了管理，實際支出了相關費用，應當給予相應的經濟補償。因此，在物業公司收取了合理的物業管理費用，并承擔了物業管理服務義務的前提下，一般應認定合同有效。

三、物業管理公司的違約責任認定

合同法第一百零七條的規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”物業管理合同是物業管理公司提供物業管理服務，業主支付物業管理費用的合同。審判實踐中，對于物業管理公司未全面履行物業管理服務義務的違約責任則

不夠明確。

雙方當事人可以在合同中明確約定物業管理服務合同中的違約責任，沒有約定的應按照實際損失的原則承擔違約責任。業主委員會有權制止物業管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業主委員會可以終止或者解除物業管理服務合同；違約行為發生實際損失的，應賠償損失或者降低物業管理費；還可以向有關部門申請對物業管理公司進行行政處罰。

本案雖然物業管理服務合同雙方未訂立書面物業管理服務合同，但可以認定雙方形成了事實上的物業管理服務關系，參照永大公司與其它業主之間的物業管理服務合同，根據合同法和國務院物業管理條例，參照濟南市物業管理辦法，確定永大公司是否違約。

合同法的誠實信用原則規定，合同當事人除應當按照合同約定履行自己的義務外，也要按照合同的性質、目的和交易習慣履行協助、通知、保密等義務。本案雙方未就業主室內私人財產的保護進行特別約定，根據國務院物業管理條例，永大物業公司沒有保護業主室內財產的義務，不應對業主財產丟失承擔賠償責任。本案損害結果的發生系因犯罪行為所致，永大物業公司只是在責任范圍內協助維護小區治安，不能取代公安機關的職能。永大物業公司對吳澍、胡永燕的財產損失不存在故意和重大過失，不屬于合同法第五十三條規定的情形。因此，明確排除了永大公司對住宅區業主及非業主使用人的人身、室內財產安全保護、保管等義務。

第二篇：業主家中財物被盜物業公司應當賠償嗎

業主家中財物被盜物業公司應當賠償嗎？ 來源：考試大 【考試大：我的學習樂園,我的考試專家】 2008 年 5 月 12 日

案例： 某城市住宅小區的王先生家中被盜，丟失財物價值達十萬余元。王先生報案后，公安機 關立案偵查，犯罪嫌疑人一直沒有到案。王先生在關注公安機關破案進度的同時，考慮是否 應當追究所在小區物業管理公司的責任。對于類似這種業主家中財物被盜，物業管理公司應 否賠償的問題，實務中爭議很多，筆者通過本文予以探究。

一、物業管理公司的民事責任 民事責任是因違反民事義務，依法應承擔的法律后果，這是民事責任的本質特征。正如 我國 《民法通則》 規定： ”公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。” 分析： 物業管理公司的民事責任，首先應當界定物業、物業管理及物業管理公司的概念。物業是指己建成投入使用的建筑物、構筑物及其相關共用設施設備和共有場地等的統稱。物業管理是指物業管理企業依據物業管理合同約定，對既有物業進行管理和對業主、物 業使用人提供服務的活動。物業管理公司是指從事物業管理的企業法人。其次，物業管理公 司的民事義務包括法定義務和約定義務。法定義務是法律法規確定的物業管理公司的管理義 務。如《遼寧省城市住宅區物業管理條例》規定物業管理公司有如下義務：(一)按照合同要 求，制定本住宅區物業管理辦法：(二)依據委托管理合同和有關規定收取管理服務費用；)(三： 制止違反物業管理規定的行為；(四)選聘專業公司和人員承擔專項服務業務；(五)按委托管 理合同實施物業管理；(六)接受物業管理委員會和業主、物業使用人的監督；(七)協助有關 部門開展社區活動。約定義務由物業管理公司與業主或物業使用人在物業管理委托合同中約定，如《大連市 物業管理委托合同》示范文本中關于小區保安工作的職責約定，小區內實行 24 小時保安值 班巡邏制度，保安人員值班有明顯標志，熟悉轄區情況，工作規范，作風嚴謹，有值班巡邏 記錄，各項保安措旌落實。物業管理公司的法定義務和約定義務構成了其民事義務的全部，物業管理公司若違反民事義務，就應承擔民事責任，當然，物業管理公司若沒有違反其民事 義務，也就無需承擔民事責任。

二、物業管理公司與業主、物業使用人的民事關系 業主、物業使用人通過其自治管理組織——業主委員會選聘物業管理公司，物業管理公 司與業主、物業使用人訂立物業管理合同，物業管理公司依據物業管理合同提供服務，保持 房屋及其共用設施設備和共有場地完好，使

規定：本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適用本法總則的規定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。物業管理合同適用委托合同的規定。委托合同作為《合同法》規定的一種有名合同，其歸責原則是過錯責任原則。按其規定：有償的委托合同，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償的委托合同，因受托人的故意或者重大過失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。對于物業管理公司的保安工作而言，其法定的義務是”保持公共秩序良好”，約定的義務在合同中標明。沒有在合同中標明的義務對于屬于物業范疇的，物業管理公司應負管理責任，如小區內的花壇被破壞，物業管理公司如果負有管理上的過錯責任，需要承擔賠償責任，如果沒有管理上的過錯責任，不需要承擔責任；對于不屬于物業范疇的，如業主、物業使用人家中的財物，其毀損、滅失，物業管理公司不承擔賠償責任。但物業管理公司與業主、物業使用人有特別約定的除外。(二)物業管理合同不同于保管合同。如前所述，物業管理合同的管理人——物業管理公司的主要合同義務是管理職責；而保管合同的保管人的主要合同義務是保管職責。如果業主、物業使用人與物業管理公司訂立保管合同，那么一旦被保管的物品被盜，物業管理公司就應承擔賠償責任。但物業管理合同沒有約定保管義務內容，則無論如何也形不成物業管理公司對業主、物業使用人家中財物的保管、賠償責任。實務中有人認為物業管理公司負有對業主、物業使用人家中財物管理的附隨義務，筆者認為這種附隨義務同樣不是保管義務，難以確認物業管理公司應負賠償責任。

三、業主、物業使用人的蒙申財物被盜由誰賠償

首先，我們探討以下幾個問題：(一)如果一個人在大街上財物被搶劫是否應由公安機關賠償?公安機關負有保護公民生命、財產安全不受侵犯的職責和義務，公安機關維護社會公共秩序的費用也是由每位公民通過納稅繳付，再由國家統一劃撥的，公民與公安機關形成的是一種社會公共秩序的委托管理關系。公民在大街上被搶劫，公安機關并不負賠償責任。原因很簡單，公安機關因管理職責并不必然產生賠償責任。但公安機關的運鈔護運車隊與銀行建立了保管運輸關系，若同樣在大街上被搶劫，公安機關必當賠償。(二)如果一個人在本住宅小區內或在家中被搶劫，是否應由物業管理公司賠償呢?物業管理公司的保安人員負責小區內的公共秩序，同時，也是協助公安機關維護社會治安，在沒有與業主、物業使用人建立私人保鏢、財物保管關系的前提下，同樣不負賠償責任。(三)物業管理公司保安人員值維護小區內公共秩序的具體職責，應當是遇有暴力等違法事件發生時及時制止、報警以及協助公安機關調查、履行其他職責等，物業管理公司的保安工作不具有保鏢職責，也不是保管工作。其次，為了保障業主、物業使用人家中財物的安全，公安機關有義務加強社會治安管理、嚴厲打擊違法犯罪活動；物業管理公司有義務加強小區內的保安工作，認真履行職責保一方平安；業主、物業使用人應加強防盜意識，采取參加財產保險等自我保護措施，并在物業管理公司具備保管家中財物、有損害賠償能力的前提下，也可與其在物業管理合同中約定保管事項。

那么，像本文中類似王先生家中財物被盜，公安機關立案后又一直抓不到犯罪嫌疑人的情況，王先生是否有權起訴物業管理公司要求賠償?筆者認為，王先生若家中財物己參加財產保險應及時報案，要求保險公司理賠。王先生也有權在公安機關抓到犯罪嫌疑人、法院審理刑事案件時，提起刑事附帶民事訴訟，要求犯罪嫌疑人賠償損失。王先生不應到法院起訴物業管理公司，王先生的訴訟請求不會得到法院的支持。原因有二：第一，王先生若選擇物業管理公司為被告提起民事訴訟，因刑事案件未經審理，王先生的被盜財物數額無法確定，民事訴訟只能中止，待刑事案件審結后再恢復審理；第二，即使法院審理王先生的起訴，通

過本文前面的論述，我們不難得出結論，物業管理公司不負賠償責任，王先生的訴訟請求只能被駁回。

責編:nishun636評論 糾錯

第三篇：小區業主財產被盜,物業公司是否要擔責

☆ 小區業主財產被盜，物業公司是否要擔責?

目前業主與物業公司之間關于“保安服務”這方面的認識矛盾相當普遍。尤其是在發生失竊后，雙方關于責任承擔問題常常爭執不休。小區內業主財產被盜，會有多種原因，物業公司是否要承擔責任，首先要明白二者之間的關系及物業管理的職責內容。

一、對物業管理的理解

依據《物業管理條例》（以下簡稱條例）第2條規定：“物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動”。從本條可以明確以下兩點內容：首先，物業公司同業主之間是平等主體，處于平等的法律地位，是物業服務合同關系。物業管理的具體內容，均應有物業企業同業主進行約定，同樣，物業安全管理的職責與范圍，如：具體安全防范的內容與范圍是什么？什么情況下應承擔責任？應承擔什么責任等等，應由雙方在合同中明確劃分，界定責任；其次，按照建筑物區分所有權理論，物業分為共有和專有兩部分，而物業管理主要進行的是物業共有部位的管理，專有部分除合同另有約定外，由產權人（業主）自行負責管理。

二、安全管理是“防范”不是“保障”

依據條例第47條規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作”，本條首先明確了物業企業是“協助”進行安全防范管理，說明他不是主要的責任人，處于次要地位；二是物業“保安”的工作是安全“防范”服務，而絕不能理解為安全“保障”服務或“保鏢”服務，物業企業既無安全保障的法定義務，也無安全保障的現實能力。物業管理只能降低物業范圍內的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業范圍內的犯罪現象。

三、物業管理合同有別與車輛保管合同

物業管理合同與車輛保管合同是兩種不同性質的合同關系，物業管理合同并不自然包含車輛保管合同。業主不能認為只要交納了物業服務費，物業企業就應當承擔保管自己車輛或財產丟失的責任，因為物業公司工作人員并沒有實際控制業主車輛，不符合保管合同的具體特征（舉例：如果張三將鄰居李四家地下室打開，將李四的電動車推入自己地下室，張三未被查獲，那么李四以車輛被盜為由向物業投訴，物業公司是否就應當向李四賠償一輛電動車？）。當然，如果物業公司另行同業主簽訂保管合同，業主將車輛交付物業公司保管，物業公司實際收取保管費，而后出現車輛丟失損毀的，物業公司就必須承擔保管不善的責任。

四、物業公司不是保險公司

按照條例規定，物業企業從事日常性服務管理一般包括物業區域內的環境綠化、清掃保潔、公共維修、消防管理、裝修管理、秩序維護等等。物業企業既不是不是保險公司，也不是公安機關。試想，一旦發生了失竊就要求物業公司承擔賠償責任，其等同于向保險公司投保了家庭財產保險，相對于收取微薄的物業管理費的物業企業來說并不公平；退一步說，如果要承擔責任的話，也應該是公安機關，因為打擊犯罪是公安機關的主要職責，物業企業作為納稅人承擔了公安機關的各種費用，社會治安不好，公安機關也有不可推卸的責任。

五、物業管理不能包治百病

由于物業管理屬新興的朝陽行業，發展歷史不是很長，部分業主理解為只要交納了物業服務費，就可以高枕無憂了，物業公司對自己的財產應確保不受損害，并負有保障義務，出了事物業公司自然難逃干系。這種觀念其實是沒有正確認識和

了解物業管理，而無限止擴大了物業安全管理范圍，對物業管理期盼值過高。物業管理不能包治百病，盡心盡力有時并不等于絕對滿意。

六、物業服務提供質價相符

物業管理公司作為企業，也需要生存和發展，既要考慮社會效益，也要考慮經濟效益。受物業檔次影響，豪華別墅區或高檔商品房的物業管理費標準相應偏高，智能化安防等硬件設施配備相對比普通住宅區要好的多，安防系統完善，硬件安全系數高，軟件人員素質高。由于物業服務費是同物業公司提供的物業服務相對成正比的，因此，物業公司只能根據所管物業收費標準來確定物業安全管理方案，合理配置安防人員，為業主提供質價相符的安防服務。

七、隨意欠費導致惡性循環

安全防范工作的好壞還取決于物業管理費的收取情況，如果物管費本身定位較低，業主缺乏對物業管理的理解和支持，動不動找各種理由拖交、拒交管理費，無疑會影響到物業公司正常運營，進而導致工作熱情不高、服務質量下降、人員數量減少等等，影響到安全防范工作的開展；隨即又會引發更多業主的不滿，拒繳物業管理費，直接導致惡性循環發生，使物業公司無法正常開展服務管理下去，而導致小區癱瘓，最終使全體業主成為受害人。

當然，如果物業企業明顯違反條例或物業合同約定，物業工作人員疏于安全防范，嚴重失職，導致業主財產受到實際損害，二者之間存在法律上的因果關系時，物業公司就應當承擔一定的賠償責任。

第四篇：小區內車輛被盜物業公司是否應承擔責任

小區內車輛被盜物業公司是否應承擔責任？ 物業公司：不是保管合同不該賠

當了被告的物業公司覺得自己很冤枉。物業公司和業主簽訂的是物業服務管理合同和停車服務管理合同，又不是保管合同。業主的車輛雖然停放在小區，但未與物業達成具有保管性質的合同或協議。而物業費中的保安費，是小區秩序維護費，而非財產和人身安全服務費。業主繳的停車費，公司用來提供場地維護和服務而已，相比業主繳的數額很小的費用，丟車這么一大筆賠償算在自己頭上實在冤枉。

法律人士：如有重大過錯應適當賠償

保管合同法律關系的成立與否，決定物業公司的賠與不賠。保管合同的實踐性、要物性特征反映其成立必須完成保管物的交付。合同法第三百六十七條明確規定，“保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。”保管物的交付必須轉移保管物的占有。若占有的轉移不能使保管人直接控制和管領保管物，則保管合同不能成立。雖然車輛的保管不同于其他物品的保管，但作為保管物時，它的交付也必須能夠體現保管合同中保管人對車輛的實際占有和控制這一本質法律特征。由于車輛本身的特殊性，使得保管人無法控制車輛的自由移動。因此，車輛保管的交付也應體現其特殊性，即除非是在全封閉式停車場中，車輛寄存人必須將能夠控制車輛轉移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，才能完成對保管車輛的交付，保管合同才能成立。當然，當事人另有約定的則屬于特殊情形。從法院目前判決的多起小區車輛被盜案件來看，法院一般認為業主和物業公司并不形成車輛保管合同關系。根據小區業委會與物業公司簽訂的物業管理服務合同規定，業主繳納的停車費和管理費，僅能證明物業公司對小區公共場地車位進行管理和定額收費。

第五篇：小區內車輛被盜物業公司是否應承擔責任

小區內車輛被盜物業公司是否應承擔責任？

物業公司：不是保管合同不該賠。當了被告的物業公司覺得自己很冤枉。物業公司和業主簽訂的是物業服務管理合同和停車服務管理合同，又不是保管合同。業主的車輛雖然停放在小區，但未與物業達成具有保管性質的合同或協議。而物業費中的保安費，是小區秩序維

護費，而非財產和人身安全服務費。業主繳的停車費，公司用來提供場地維護和服務而已，相比業主繳的數額很小的費用，丟車這么一大筆賠償算在自己頭上實在冤枉。

法律人士：如有重大過錯應適當賠償。

保管合同法律關系的成立與否，決定物業公司的賠與不賠。保管合同的實踐性、要物性特征反映其成立必須完成保管物的交付。合同法第三百六十七條明確規定，保管合同自保管物交付時成立，但當事人另有約定的除外。保管物的交付必須轉移保管物的占有。若占有的轉移不能使保管人直接控制和管領保管物，則保管合同不能成立。雖然車輛的保管不同于其他物品的保管，但作為保管物時，它的交付也必須能夠體現保管合同中保管人對車輛的實際 占有和控制這一本質法律特征。由于車輛本身的特殊性，使得保管人無法控制車輛的自由移動。因此，車輛保管的交付也應體現其特殊性，即除非是在全封閉式停車場中，車輛寄存人必須將能夠控制車輛轉移的車鑰匙及行車證等交付給保管人后，才能完成對保管車輛的交付，保管合同才能成立。當然，當事人另有約定的則屬于特殊情形。

從法院目前判決的多起小區車輛被盜案件來看，法院一般認為業主和物業公司并不形成車輛保管合同關系。根據小區業委會與物業公司簽訂的物業管理服務合同規定，業主繳納的停車費和管理費，僅能證明物業公司對小區公共場地車位進行管理和定額收費。

但業主仍可以物業管理合同關系主張賠償，根據《物業管理條例》第三十六條第二款規定，物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”關鍵要看業主是否能舉證物業公司在管理過程中未能履行合同約定，存在重大過錯，導致車輛失竊。如果車輛停放人和物業管理公司訂立過停車管理服務合同，且合同中約定，若因物業管理公司未按合同履行義務而造成車輛被盜或損壞的，物業管理公司應當承擔合同約定的民事責任。另一方面，如果車輛停放人和物業管理公司沒有簽訂停車服務管理合同，但是停車人能舉證物業管理公司在履行公共秩序維護服務方面有瑕疵的，也可與物業管理公司交涉，要求其承擔相應賠償責任。反之，物業管理公司則不承擔民事責任。

但目前賠償金額如何認定仍沒有明確標準，今后也將是該類案件的一個難點。意見建議：

一旦出現丟車事件，無論是業主、物業公司都是受損害的。業主是直接受損者，要直接面對車輛丟失后帶來的財產損失。而物業公司，一方面要面對可能因管理失誤引發的索賠，另一方面也損害了自己的美譽度，對小區今后的管理造成不良影響。

建議私車業主購買全車盜搶險，一旦發生盜竊問題，可直接找保險公司理賠，不必到處尋找責任人，還要面臨追償不能的可能。物業公司也可以考慮通過買保險的方式來轉移風險。陸家嘴物業公司曾為管理的小區購買公共區域責任險，出了事情由保險公司賠償。但這里也有一個問題，自行車和助動車等目標較小，更容易失竊，很多保險公司都不愿意承保。此外，物業公司也應加強管理，做好合同約定的份內事，一是對業主和物業公司保安、門衛、管理人員加強安全防盜宣傳；二是增加保安巡查次數并與保安簽訂小區安全責任書；三是加強外來人員的管理，門衛做好外來人員的登記工作；