第一篇：業主能否以家里被盜為由拒絕交納物業管理費

業主能否以家里被盜為由拒絕交納物業管理費

發布日期：2011-10-30作者：杜杰鋒律師

案情簡介：張某是A小區的一位業主，B物業公司是負責A小區物業管理的一家公司。B物業公司負責A小區的清潔衛生工作、花圃修剪工作等，并每天都安排保安人員對小區進行看守和巡邏。一日，張某家里遭到小偷盜竊，損失將近兩萬元，張某認為是物業公司未盡到安全保障義務，才致使自家遭到小偷盜竊的，故拒絕交納物業管理費。物業公司認為自己已盡到了合理的安全保障義務，且為小區提供了合理的物業服務，張某已享受到了物業公司提供的服務，理應交納物業管理費。為此，雙方發生糾紛。B物業公司將張某訴至法院，請求判令張某支付物業管理費。分歧：對此案的處理存在兩種不同的意見：第一種意見認為：物業公司未盡到安全保障義務，致使張某家失竊，張某可以不再交納物業管理費。第二種意見認為：物業公司已盡到了合理范圍內的安全保障義務，并已為小區提供了物業服務，且張某也享受到了物業公司提供的物業服務所帶來的利益，張某應該交納物業管理費。評析：筆者同意上述第二種意見，理由如下：

1、通常認為，物業公司的安全保障義務，是指物業公司應盡的合理注意義務以及應采取的合理預防措施，以保障業主的人身和財產利益不受侵害。但物業公司不是萬能的，不可能防止一切損害的發生，一般情況下，當存在第三人故意違法、犯罪的行為時，物業公司是難以控制這種情形的，我們不能苛求物業公司對這種不確定的危險承擔義務。只要物業公司盡到了合理范圍內的注意義務、采取了合理的預防措施，物業公司就可以對業主因第三人侵權所遭受的損失免責。

2、本案中，物業公司每天安排保安人員對小區進行看守和巡邏，可以視為已經盡到了合理范圍內的安全保障義務；且物業公司也按照約定為整個小區提供了物業服務，張某作為小區的一員，已經享受到了物業公司提供的服務所帶來的便利與利益，理應承擔交納物業管理費的義務。綜上所述，本案中的張某應支付物業管理費給B物業公司。作者單位：廣西壯族自治區荔浦縣人民法院

第二篇：業主交納物業管理費是對誰的義務

業主交納物業管理費是對誰的義務

物業費是物業糾紛中最常見的，有些業主以房屋質量有問題為由拒交費用，也有的業主以沒有物業服務合同為由拒交。有些物業服務企業以停電，停水為手段，迫使業主交物業費。究其原因，就是業主與物業企業對物業管理中的法律責任了解不清。

其實兩者的行為都具有違法性。

物業管理費包括那些內容

物業管理費一般包括房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理費用以及維護相關區域內的環境衛生和秩序的費用。

水、電、熱、氣、通訊、有限電視、網絡等費用不屬于物業管理費。物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

物業公司用停電的方式強迫業主繳費是違法的。

交納物業管理費是對其他業主的義務和責任

物業管理是基于業主對住宅樓宇的公共部分以及小區公設施的共有權而產生的，對物業的維護是共有人共同的義務。《民法通則》第七十八條規定：“財產可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產分享權利，分擔義務。共同共有人對共有財產享有權利，承擔義務”。物業管理費，是因為管理共有財產(或者稱“公共財產”)而發生的費用。業主是共有人之一，承擔因為管理共有財產而發生的費用就是全體業主共同的義務。業主的這一義務，是業主基于與其他業主之間的財產共有關系(而不是合同關系或者其他關系)對其他業主應承擔的義務而不是對任何其他人承擔的義務。業主之間應當相互督促，履行自己的法定義務。繳納物業管理費又是合同義務

具體的費用收取標準和辦法在業主委員會與物業服務公司的服務合同中約定。在物業服務合同中盡管沒有具體的每一個業主簽字，但由于有法律的規定，該合同對全部業主有效。這在法律上被稱為法定的合同承受

《物業管理條例》的規定也體現了這種精神?！段飿I管理條例》第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。

第三篇：論業主家里被盜物業公司有沒有責任(世雄物業)

論業主家里被盜物業公司有沒有責任

摘要：通過案例分析，理清業主被盜物業公司有無責任，有多大責任。認定物業公司有無責任是看物業公司在事發時有無過錯，如盜竊主要是因物業公司工作失職造成，物業公司最高可賠償業主三成損失，如物業公司承擔次要過錯，可賠償兩成左右，如物業公司是一般過錯，則賠償一成左右。最后經法官調解，物業公司負次要責任，賠償業主四千元人民幣。法院判決物業公司承擔賠償責任必須具備兩個前提：一是業主損失能夠確認；二是物業公司有明顯失職過錯。

關鍵詞：過錯、責任

隨著我國城鎮化進程的加快及房地產行業的興起，越來越多的人們愿意選擇小區模式的居住環境，物業服務行業也隨之迅速發展起來，但相伴而生的物業糾紛也就呈現出來了。其中因盜竊引發的 此類糾紛占比較多，我現在通過一個案例的分析來理解小區業主家里被盜物業公司在什么情況下應當承擔賠償責任，以及如何承擔責任的問題。

一、案例背景

某高檔小區內，一業主家中失竊，被盜走筆記本電腦兩臺、手機及現金等共計價值20000元左右。業主認為自己財產被盜是因為物業公司的安保工作不到位，所以向法院起訴，要求物業公司賠償被盜財物的損失。

二、案例中物業公司的責任認定

（一）正確理解物業公司的保安義務

在業主與物業公司簽訂的物業服務合同中，物業公司除了提供保潔、維修、綠化養護等服務外，一項最重要也是最模糊的一項服務就是保安服務。目前業主與物業公司之間對其認知出現矛盾的現象相當普遍，尤其是發生失竊后，業主自己不找原因，首先就到物業公司大吵大鬧，動不動就不交任何費用或是要馬上賠償，甚至堵小區大門、掀物業桌子和砸東西等，好像都是物業公司的責任。我認為正確理解物業公司所承擔的安保義務是認定其是否應在業主被盜案中承擔責任的關鍵因素。

有人認為物業服務的公共服務并不僅僅是由物業公司給小區找個老頭或大叔來看門，而應是要對住戶人身財產安全承擔責任。我認為從社會責任公平的角度看，這種理解具有片面性，理由如下：一是，保持社會穩定，開展社會治安綜合治理是全社會的共同任務，物業公司的保安服務實際上是配合公安機關的社會治安綜合治理的活動，要物業公司來承擔起對整個小區住戶的人身財產安全保障有些強人所難。二是，在實際操作過程中，物業公司也很難達到保護財產的要求，物業服務中的保安服務只能起到群防群治的社會治安綜合治理作用，是一種“治安防范服務”，而不是“治安保障服務”，其工作只能降低物業服務范圍內的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業服務范圍內的犯罪現象。三是，從保安的權利義務上看，保安雖然著統一制服，在管理上比一般行業更嚴格，更規范，但他們在法律 上絕沒有任何超越于普通公民的權利和義務，更沒有任何意義上的“執法權”。四是，目前物業服務的經費來源是向業主收取物業服務費，這些費用基本是收支平衡，這些費用只能夠勉強維持公共設施的運行和保養維修以及物業人員的薪酬等費用開支。在這種低收入的情況下，一旦要失竊一戶物業公司就如數賠償一戶，那么物業公司就根本無法正常運行下去，整個物業服務行業無利可圖，最后物業服務行業的出路只能是夭折。物業公司無法運作后損失最大的當然是全體業主，我認為物業公司承擔的人身財產安全保護責任應當是有限的。

（二）物業公司是否應承擔責任

我國《物業管理條例》第三十六條規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。根據該條例可知，物業公司的安保措施是否達到所要求的標準來判斷其是否承擔責任。所以我認為只要物業公司的工作人員履行了正常的安全防范義務且不存在失職情形，業主家中財產失竊并不能要求物業公司承擔賠償責任。如果物業公司有明顯的失職情形，且這種失職與業主家中被盜存在一定因果關系，則物業公司要承擔一定的賠償責任。對于物業公司是否履行了正常的安全防范義務，且不存在失職情形的判斷，是要根據簽訂的物業服務合同、業主公約及住戶手冊等依據進行綜合判定。

三、物業公司如有工作失職應承擔多少責任

我認為業主和物業公司的關系是合同關系，且業主被盜的直接侵權者是小偷，被盜業主應對自己的財物承擔最大的保管責任，所以應負主要責任。物業公司只是沒有按規定履行物業服務合同，在工作中出現失職，所以只應負次要責任。在該案例中，對賠償比例一般以財物損失的10%-30%為準。賠償標準分為主要過錯、次要過錯和一般過錯，如盜竊主要是因物業公司失職造成，最高可賠償業主三成損失；如物業公司承擔次要過錯，可賠償兩成左右；如物業公司是一般過錯，則賠償一成左右。同時被盜業主必須提供被盜物品及價值的相關證明，經相關部門查實之后才認定被盜的價值。本案經承辦法官協調，最終雙方當事人達成一致，以調解方式結案，物業公司愿意承擔次要責任，同意賠償被盜業主損失的20%，即人民幣四千元整，并承諾對業主提出的小區監控系統、小區燈光、保安巡邏等事項進行全面整改。

在現實生活中，業主被盜絕大多數情況下難以追究物業公司責任，法院判決物業公司承擔賠償責任必須具備兩個前提：一是業主損失能夠確認；二是物業公司有明顯失職過錯。針對小區業主財物被盜引發的糾紛，我建議有關部門盡快出臺相關法律法規，避免業主因此類事件與物業公司發生糾紛，從而拒交物業服務費。