第一篇：赴美高層樓宇設備管理考察報告

赴美高層樓宇設備管理考察報告

一、美國物業管理的現狀

美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。

美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。

理事會

執行委員會

常務委員會：

職責：審計、預算、規劃

條例、規定、道德規范和紀律

道德規范問題聽證和紀律委員會

執行委員會

公共住房道德規范和執行委員會

地方分部活動部：

職責：分部活動

arm部：

職責：arm服務

法律事務部：

職責：全國聯邦住房聯絡

各地聯邦住房聯

公平住房和平等機會

聯邦立法

州和市政事務

服務部：

職責：全國物業經理咨詢

物業經理計算機和技術

收/支分

風險管

聯絡部：

職責：物業管理雜志社

營銷/公共關系

出版

會員注冊部

職責：amo

amo資歷評估分會

amo保險分會

cpm會員標準

高級cpm會員標準

管理計劃

會員發展、少數民族

教育培訓部：

職責：成人教育

cpm會員資格培訓

教育政策

師資

課程內容委員會

2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：cpm，注冊物業經理（certified

property

manager）；arm，注冊住房經理（accredited

residential

manager）；amo，注冊物業公司（accredited

management

rganization）。還有一種過度性的叫cpm

candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為cpm的職業要求

申請人向irem提出申請，取得預備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。

申請人取得預備資格后，需按照irem設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

irem課程：30分必修分，多達100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。

cpm證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。

道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守cpm職責道德規范。

正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。irem承認其他15個房地產協會提供的課程。irem在培訓手冊中均有列明。

其他要求：經irem地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守cpm的職責道德規范；經irem理事會批準。

4、美國物業管理隊伍的基本情況

全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在irem的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：

專業分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有代理、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。

注重經營的綜合服務：一是cpm的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，代理、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。

5、美國物業管理的內容

（2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。

（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。

（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。

二、美國高層樓宇設備管理的特點

2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500

wilshire

boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。

3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示

1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自于物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

2、美國高度職業化的物業管理隊伍，保證了美國的物業管理能夠保持在較高水平上。參觀學習中，給我們很深印象的是，美國職業化的物業管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經濟價值的注冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業管理這一社會服務事業，這即保證了他們自己的較高社會地位和經濟收入，也保證了美國物業管理的世界級水準。從物業管理行業來說，高度職業化，嚴格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數（全美僅有9500人），都保證了注冊物業經理等資格的整體質量與素質，提高了美國物業管理研究院在全美物業管理行業的地位與信譽，使資格注冊這一行業管理手段步入良性循環軌道。我們認為，美國的職業化專業管理隊伍建設經驗值得我們學習與借鑒。

考察團成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平

執

筆：曹學昌

第二篇：赴美高層樓宇設備管理考察報告

赴美高層樓宇設備管理考察報告

應美國世邦魏理士物業管理公司的邀請，中國物業管理協會以田在瑋副會長為團長的赴美高層樓宇設備管理考察團一行10人，于2005年12月11日—23日對美國物業管理及高層樓宇設備管理現狀進行了認真考察，現將考察情況報告如下：

一、美國物業管理的現狀

美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。

1、在美國，物業管理作為社會管理事務，主要由業主和企業及行業協會負責，政府基本不予干涉。小政府，大社會，能夠由市場來做或依靠民眾自主自律能夠解決的問題，政府均不予過多過問，所謂“民有、民治、民享”是也。盡管美國物業管理有效地承擔和履行了服務社會的職能，但這并不是美國政府的功勞。美國政府的行政分支中沒有物業管理的管理部門，政府的作用是立法和司法。日常的行業管理，主要由一個叫物業管理研究院的機構負責。美國物業管理研究院（IREN）總部位于芝加哥，成立于1934年，是美國房地產商協會的一個下屬機構，是一個非政府機構和非盈利性組織，其主要職責是：（1）培養物業管理職業隊伍，包括培訓和鑒定從業人員的資格，頒發注冊物業經理（CpM）、注冊住房經理（ARM）證書；（2）制定和執行物業管理行業標準、道德規范，推廣新技術、新工藝，維護行業的社會價值；（3）協助政府部門起草法律，法規；（4）推介并帶領會員向海外開拓市場。

美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。

理事會

執行委員會

常務委員會：

職責：審計、預算、規劃

條例、規定、道德規范和紀律

道德規范問題聽證和紀律委員會

執行委員會

公共住房道德規范和執行委員會

地方分部活動部：

職責：分部活動

ARM部：

職責：ARM服務

法律事務部：

職責：全國聯邦住房聯絡

各地聯邦住房聯

公平住房和平等機會

聯邦立法

州和市政事務

服務部：

職責：全國物業經理咨詢

物業經理計算機和技術

收/支分

風險管

聯絡部：

職責：物業管理雜志社

營銷/公共關系

出版

會員注冊部

職責：AMO

AMO資歷評估分會

AMO保險分會

CpM會員標準

高級CpM會員標準

管理計劃

會員發展、少數民族

教育培訓部：

職責：成人教育

CpM會員資格培訓

教育政策

師資

課程內容委員會

2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：CpM，注冊物業經理（CertifiedpropertyManager）；ARM，注冊住房經理（AccreditedResidentialManager）；AMO，注冊物業公司（AccreditedManagementrganization）。還有一種過度性的叫CpMCandidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為CpM的職業要求

申請人向IREM提出申請，取得預備CpM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。

申請人取得預備資格后，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。

CpM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。

道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守CpM職責道德規范。

經歷：60分必修分，多達100分選修分。從事物業管理每一個月算一分，因此，60分意味著5年的預備期。但是，如果申請人在提出申請前曾經在一個CpM指導下從事物業管理，或已經是ARM，那么，這些經歷也可算分。對經歷，IREM還有具體規定：如管理住房，則一處不少于300單元、或2處不少于200單元、或5處不少于100單元；如管理辦公樓，則一處不少于12萬呎、或2處不少于8萬呎；如管理工業用房，則一處或多處不少于20萬呎。

正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產協會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。

其他要求：經IREM地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CpM的職責道德規范；經IREM理事會批準。

4、美國物業管理隊伍的基本情況

全美國目前只有CpM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在IREM的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：

身份高：全國只有CMp9500多人，AMO363家，從申請到成為成員，有一套嚴格規定。因而也只有較高學歷、堅持執著的人能成為注冊物業經理，具有高等教育的人員達94.1%。一旦成為注冊物業經理，則進入高收入階層，促使CpM珍惜職業、珍惜榮譽。1998年注冊物業經理的平均年收入達86362美元，而位于洛杉磯地區的MONTEREYpARK市的平均家庭年收入才32605美元！

專業分工：公司多以CpM為核心，其他人員圍繞CpM工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CpM，同時擁有代理、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。

注重經營的綜合服務：一是CpM的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，代理、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CpM除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。

5、美國物業管理的內容

（1）首要任務是物業經營。美國物業管理的首要任務是將物業經營好。因此在IREM的培訓中，總是將物業的促銷與租賃放在重要位置。CpM有22.1%的時間用在了經營方面，有40%的收入來自于物業管理以外的經營活動。物業管理人員更注意的是房地產市場的變化，如何使自己所管的物業保持競爭力，保持高出售率/出租率。及時收取物業經營所得，在租戶可能逃租時采取果斷的措施減少業主的損失；降低經營成本，通過批量購買、固定服務渠道、適時付款等取得一切可能的優惠，減少顧客的成本。

（2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。

（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。

（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。

二、美國高層樓宇設備管理的特點

1、采用高端技術，保持樓宇管理的先進性。美國是世界上科學技術最為發達的國家，這也反映在他們對高層樓宇設備的配置要求上。我們在洛杉磯參觀了由美國世邦魏理士物業公司管理的智能大廈6500WilshireBoulevard大廈。該大廈23層高，總面積435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉磯市繁華地段，是洛杉磯市企業界的標志性建筑，由貝聿銘設計。自大廈可遠望太平洋海岸、世紀城、好萊塢山及洛杉磯市區。大廈連續三年獲得國際建筑業主及經理協會（BOMA）最佳大廈的稱號并成為洛杉磯市最令人滿意的辦公大廈。該大廈采用了先進的保安監控系統，免除了人力巡視。大廈空調系統采用美國Auto-Matrix企業的超級終端計算機控制軟件系統進行能源管理。該大廈的溫控可由工程師利用一部便攜式計算機進入超級終端系統，隨時隨地（特別是在下班時）對空調系統運行進行調整。

2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500WilshireBoulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。

3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示

1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介代理、咨詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自于物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

2、美國高度職業化的物業管理隊伍，保證了美國的物業管理能夠保持在較高水平上。參觀學習中，給我們很深印象的是，美國職業化的物業管理人員十分珍惜自己得來不易、又具有很高社會與經濟價值的注冊資格，有很強的長期甚至終身從事物業管理的愿望。他們把自己畢生的精力與才華貢獻在物業管理這一社會服務事業，這即保證了他們自己的較高社會地位和經濟收入，也保證了美國物業管理的世界級水準。從物業管理行業來說，高度職業化，嚴格注冊資格的篩選程序，限制注冊人數（全美僅有9500人），都保證了注冊物業經理等資格的整體質量與素質，提高了美國物業管理研究院在全美物業管理行業的地位與信譽，使資格注冊這一行業管理手段步入良性循環軌道。我們認為，美國的職業化專業管理隊伍建設經驗值得我們學習與借鑒。

3、注重環保與節能，是此次赴美考察中感到的重要特點。在參觀考察6500WilshireBoulevard大廈中看到，大廈的業主與管理者對環保節能有明確的目標與計劃，業主肯下功夫，肯花價錢投入大量資金用于大廈節能改造，自1994年至2004年逐年投入資金進行各項改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地達到了節能降耗的目的。美國環保署對物業管理中的節能活動給予推動，每年評定“能源之星”項目，對節能顯著者予以表彰。我國已提出建設節約型社會，全國各行各業建設節約型企業、機關、單位的活動也都在開展。節約型建設主要是能源的降低，物業管理行業也應開展建設節約型小區、大廈的活動，把環保節能列入物業管理考核的重要內容。

考察團成員：田在瑋、許新民、趙春凱、雷志超、楊柏林、曹學昌、皇甫廣榮、蔡任重、曹陽、閻永平

執筆：曹學昌

第三篇：高層樓宇設備管理(目錄)

高層樓宇設備管理目錄

上篇高層樓宇設備綜合管理

第一章高層樓宇設備綜合管理概述

第一節高層樓宇設備綜合管理的重要性

第二節高層樓宇設備綜合管理的主要內容與目標

第三節設備綜合管理理論及應用介紹

第二章高層樓宇設備綜合管理的基礎工作

第一節樓宇設備管理維修組織

第二節設備安裝驗收的前期介入管理

第三節設備資產管理

第四節設備管理制度及考核規定

第三章高層樓宇設備使用維護管理

第一節設備使用初期管理

第二節設備使用完好標準

第三節設備使用管理

第四節設備維護保養管理

第五節設備事故處理規定

第六節設備使用維護管理質量考核

第四章高層樓宇設備故障管理

第一節設備故障的概念

第二節設備故障預防

第三節設備故障管理

第五章高層樓宇設備維修管理

第一節設備維修方式

第二節維修方式的選擇

第三節修理類別

第四節高層樓宇設備的維修管理

第五節樓宇設備二級保養典型工作內容（供參考）

第六章高層樓宇設備使用的經濟管理

第一節設備運行耗能費用管理

第二節設備維修費用管理

第三節設備大修理費用管理

第四節設備大修理的經濟性評價

第五節設備技術改造的經濟性評價

第六節設備更新的經濟性評價

第七節設備專用基金的管理

第八節設備費用信息統計

第七章物業管理信息化模式及樓宇設備計算機輔助管理信息系統

第一節物業管理的信息化模式

第二節樓宇設備管理信息系統的特殊性

第三節樓宇設備管理信息的采集

第四節設備管理信息系統功能模塊的特點

第五節設備管理信息系統功能模塊的結構

第八章高層樓宇設備安全管理

第一節樓宇設備安全管理責任制

第二節樓宇設備安全管理規程

第三節樓宇設備系統的安全性評價

第四篇：2002年赴美考察報告

2002年赴美考察報告

一、美國農業概況

二、主要考察內容

（一）農業資源利用管理方法，農業科技發展動態

1、考察團拜訪了位于華盛頓的institute

of

international

development

and

education

in

agriculture

and

life

sciences（簡稱ideals）、美國農業部的經濟局和國際食物政策研究所international

food

policy

research

institute

簡稱

ifpri，考察了解他們在農業資源利用管理方法，農業科技發展現狀。

國際農業生命科學發展教學所ideals是一個獨立的、非政治性的、非營利的組織，向發展中國家的政府和團體提供管理上的、技術上和概念上的服務。它在60個專業中保持包括超過

300個專家的人才資源。近期，ideals正致力于農業生產資源、增加農產品產量和食品安全等方面的研究和教育工作。

并關于中國應該發展什么類型的農業，既可維持農業經濟增長，又可以保持良好的自然環境進行了交流。特別提到了水資源的問題，水資源是中國目前最需要解決的問題之一，表面水和地下水的保存和管理是極端的重要。如何讓有限的水得到最好的利用，保護水的質量，而且避免污染是需要立即注意的主題。除此之外,對如何不損壞生態系統而發展新的水資源等課題進行了探討。

關于農產品的處理和食品安全。ideals介紹了對農業食品安全的觀念和標準、發展處理技術和食物科學。據他們介紹，美國正研究利用近紅外技術解決食品檢驗問題。另外，它們在動植物胚胎細胞性別檢驗方面取得了長足的進步，這項技術的成功，將可以大大提高農、林、牧等農產品的產量。

2、考察團拜訪了美國農業部的經濟局。美國農業部的經濟局實際上是一個農業經濟研究服務機構，其主要職能是為聯邦政府及其他機構提供經濟分析支援。把全球農業作為一個競爭的農業系統。經濟局按照自己的研究課題，收集分析來自于全國甚至全球數據，作出定性或定量的分析和估計，有許多重要的統計數據需要定期更新并向有關部門提供。

近幾年來,由于貿易規則及國內政策的變化,新技術的發展等問題都將使美國農業和農民面對新的競爭和挑戰。經濟局正研究影響美國食物和農業部門的競爭力的因素和其他的經濟焦點問題。

經濟局設有資源與環境經濟分析處、食物與農村經濟分析處、市場與貿易經濟分析處及電子計算及出版服務處等四個部門，涉及的研究的范圍有：安全的食物供給體系，包括食物的數量、種類、健康及營養；資源利用與環境的協調

；農業生產和環境的協調

；城市與鄉村美國人的生活質量；農業科研和生產力

；農場和日用品政策

；耕種財政的管理；耕種經濟成本管理；農場的危險管理；現代農場的結構；有機種植和美國農業貿易、國外農業經濟政策等等

由于美國的農產品遠遠地超過了國內市場的需求，要維持美國農產品在國際市場的競爭地位，確保美國農業的經濟生存能力，政府的另一項職能是在一定程度上遏止農場主的種植欲望。所以經濟局還需要把有關農產品國際市場信息、風險及國外政策等向農民提供。

3、國際食物政策研究所international

food

policy

research

institute

是一個國際性的政策研究機構，其主要任務是識別并且分析各有關政策，為可維持地符合發展中的世界食物需要。ifpri研究發展中國家對經濟增長、減輕貧窮所依賴的自然資源實施的政府行為等，分析各項農業政策產生的作用與效果。通過

ifpri的政策分析,使其成果直接為發展中國家的決策者、非政府組織和社會機構在幫助貧窮者的政策制定及資金投入中發揮作用。同時，ifpri

還可以根據發展中國家的需要開展研究或合作，幫助這些國家的決策者和團體減少在經濟政策和經濟投入方面的失誤。

國際食物政策研究學會

(ifpri)的研究職員來自約

20個國家,大約一半來自發展中國家。ifpri的研究領域包括：環境和生產技術、食物消費和營養、市場和結構、貿易和整體經濟、政策和投入的實際效果等。例如，它對水資源及利用的研究，分三個層次：全球、地區及農戶，建立了全球水資源及利用模型。該機構也對我國水資源的開采及利用提出了建議。

另外，它們在對發展中國家農村投入效果的研究中得出的結論是：

⑴

增加農村教育的投入對農民脫貧效果顯著；

⑵

增加農業科技投入對提高農產品產量效果顯著；

⑶

增加農村道路建設投入對農村經濟增長效果顯著；

⑷

增加水利設施投入對農村經濟效果不明顯。

ifpri的研究經費主要來自于各國及有關團體的資助。現在該學會與300個左右的機構合作，這些機構有地方性的、國家的和國際性的經濟組織和經濟研究機構。

（二）農機生產企業考察

考察團考察參觀了位于東莫林（moline）的john-deere（迪爾）公司

迪爾公司總部設在一個環境優美的叢林之中，占地面積約1000公頃，辦公大樓始建于1964年，并于1978年擴建成目前的規模，辦公面積80萬平方英尺，約有1500名員工，大樓設計為全封閉式，公司建筑的設計及建設非常有特色，具有世界一流企業的氣魄。

拖拉機制造公司是john-deere的一個骨干企業，位于愛奧瓦州waterloo（滑鐵盧）。john-deere拖拉機制造廠1837年起家，從生產鏵犁開始，到目前生產各種規格的拖拉機（主要生產90~450馬力），是目前世界上最大的拖拉機生產公司。由于銷售網絡的作用，公司實行定單生產，全年根據用戶的預定數量安排生產任務，幾乎沒有庫存。

john-deere的聯合收割機制造公司共生產7個型號的全喂入聯合收割機，有冷加工、焊接、涂裝、模具及總裝等車間，69年~99年間共生產了20余萬臺聯合收割機，john-deere的生產企業采用了當今一流的生產設備及管理技術。除了大量采用加工中心、焊接機器人、激光切割及柔性裝配線等生產技術外，在涂裝技術上，采用的“電解式上漆技術”是目前農機企業極少采用的先進技術。其大致工藝是：工件或機器在去油污、除銹及磷化處理并冼凈后不進入烤干程序，而是直接進入電解池，池中是一定濃度的水溶性油漆溶液，被鍍件浸沒在溶液中，經過電流的作用使油漆均勻、致密地鍍在工件表面，然后進入烘烤程序。john-deere公司在該套設備上共投資了約3000萬美金。其主要優點是：

油漆質量好，涂層均勻致密；

節省成本。油漆得到充分利用，涂裝工序簡化；有利于環境保護。john-deere拖拉機制造廠整個生產過程、加工程序、組裝檢驗機械化水平、自動化程度相當高。

三、感想與啟迪

（一）服務是政府部門的重要職責

政府的主要職責是什么？在美國訪問中，我們體會到他們的各項工作都體現了為農民服務的過程。美國農業部為了保證其農產品的國際市場競爭力，為了保障農民的收入保持一定的水平，配備了11萬名公務人員到各州、郡、市甚至到農場提供各項服務工作，包括種植品種、規模，向農民提供各種技術、氣象及國內外市場價格等信息服務。政府通過三項政策保護農民利益：為了在一定時期保證農民的收入，政府確定目標價格；對于達不到目標價格的差價，由政府進行差價補助；用鼓勵修耕土地的補貼等方法來降低農民的種植欲望，以保證適量的產品量來維持國際市場的競爭優勢。

（二）農業機械化要重視資源和生態的保護

（三）農業機械化要為降低農產品生產成本出力

在美國，使用機械的主要目的除減輕農民的勞動強度外，主要是提高勞動生產效率和降低生產成本。隨著市場經濟的發展，我國農民購買農業機械在考慮減輕勞動強度的同時也開始充分考慮降低成本的問題，也常常遇到許多農機性能很好，但市場不理想的情況。所以我們在研制開發及推廣新產品的時候必須充分考慮降低農產品生產成本問題，推廣那些經過鑒定，質量可靠的新產品和技術，要引導農民利用農業機械進行服務，擴大單季作業面積，提高勞動生產效率。

（四）要重視農業投入效果的評估

現在，各國都很重視農業方面的投入，無論在基礎設施、科研教育、科普培訓等各方面都投入了大量的資金，致力于改善農業生產環境，提高農民生活質量。但是，投入的效果如何？每一項投資起了多大作用？在考察中受到的一個啟發是要重視農業投入效果的評估。在美國，非常重視投資效果的評估，他們不但對自己的各項投入進行效果比較和評估，對國外及發展中國家的項目也進行了許多數據的收集和評估，并且他們得出的結論是和我們的現狀相近的。

（五）要加快科研創新和新技術、新機具的推廣

市場競爭的實質是人才和技術的競爭。美國依靠豐富的自然資源和高度現代化的農業贏得了理想的農產品國際市場。為了增加我國農產品的國際市場競爭能力，我們要加快科研創新，吸收國外的新技術，在農業機械的生產和使用上要提高技術含量和檔次。在農產品標準的制定、食品安全及檢測技術、精準農業機械化技術等方面我們要緊緊跟上發達國家的步伐，逐步提高我國農產品的產量、質量和國際市場競爭能力。(2002年9月23日)

第五篇：2002年赴美考察報告

2002年赴美考察報告

農業部農機實驗鑒定總站組織的赴美考察團一行17人，于2002年8月11日--30日赴美考察，團組成員分別來自于上海、江蘇、福建、湖南、山西、寧夏等省、市、區的農機部門及部屬事業單位的領導和專家，考察主要目的是了解美國農業生產及農業資源利用管理方法，農業科技發展動態、農機生產企業情況等。在美期間，先后拜訪了國際農業生命科學發展教學所（簡稱IDEALS）、美國農業部經濟局、國際食物政策研究所（簡稱IFpRI）、John-Deere公司、農場主—RickNolan先生及洛山磯工業市商會（簡稱IMC）等單位，所到之處受到各拜訪單位的熱情接待并得到詳細的介紹。通過考察使我們對美國的農業生產、管理、科研教育等有了初步的了解。

一、美國農業概況

在美國，農業生產總值約占國民生產總值的1%，農、林、漁業部門就業人數不足200萬。全國有大小農場205萬個，耕地面積17000萬公頃，約占國土面積的20%。農業生產高度發達，機械化程度很高，以高度商業化的家庭農場為基礎，形成了高度商業化的農業。小麥、大豆、玉米是主要種植作物，糧食總產量為全球總產量的20%，其中大豆、玉米占世界總產量的60%，小麥總產量接近世界總產量的50%。由于美國農業資源豐富，土地肥沃，東部水資源充足，農產品產量大大超過本國需求，很大程度上需要通過出口來解決農產品的出路問題。為此，農業部及各州政府需要通過各種方法（包括補貼）來降低農民的農產品生產欲望，同時千方百計地為農民生產的農產品尋求出路。九十年代末，美國農產品出口總額平均550億美元。美國在研究和推廣農業和農機技術時，非常重視保護生態環境和耕地資源，重視發展可持續農業。

二、主要考察內容

（一）農業資源利用管理方法，農業科技發展動態

1、考察團拜訪了位于華盛頓的InstituteofInternationalDevelopmentandEducationinAgricultureandLifeSciences（簡稱IDEALS）、美國農業部的經濟局和國際食物政策研究所InternationalFoodpolicyResearchInstitute

簡稱IFpRI，考察了解他們在農業資源利用管理方法，農業科技發展現狀。

國際農業生命科學發展教學所IDEALS是一個獨立的、非政治性的、非營利的組織，向發展中國家的政府和團體提供管理上的、技術上和概念上的服務。它在60個專業中保持包括超過300個專家的人才資源。近期，IDEALS正致力于農業生產資源、增加農產品產量和食品安全等方面的研究和教育工作。

并關于中國應該發展什么類型的農業，既可維持農業經濟增長，又可以保持良好的自然環境進行了交流。特別提到了水資源的問題，水資源是中國目前最需要解決的問題之一，表面水和地下水的保存和管理是極端的重要。如何讓有限的水得到最好的利用，保護水的質量，而且避免污染是需要立即注意的主題。除此之外,對如何不損壞生態系統而發展新的水資源等課題進行了探討。

關于農產品的處理和食品安全。IDEALS介紹了對農業食品安全的觀念和標準、發展處理技術和食物科學。據他們介紹，美國正研究利用近紅外技術解決食品檢驗問題。另外，它們在動植物胚胎細胞性別檢驗方面取得了長足的進步，這項技術的成功，將可以大大提高農、林、牧等農產品的產量。

2、考察團拜訪了美國農業部的經濟局。美國農業部的經濟局實際上是一個農業經濟研究服務機構，其主要職能是為聯邦政府及其他機構提供經濟分析支援。把全球農業作為一個競爭的農業系統。經濟局按照自己的研究課題，收集分析來自于全國甚至全球數據，作出定性或定量的分析和估計，有許多重要的統計數據需要定期更新并向有關部門提供。

近幾年來,由于貿易規則及國內政策的變化,新技術的發展等問題都將使美國農業和農民面對新的競爭和挑戰。經濟局正研究影響美國食物和農業部門的競爭力的因素和其他的經濟焦點問題。

經濟局設有資源與環境經濟分析處、食物與農村經濟分析處、市場與貿易經濟分析處及電子計算及出版服務處等四個部門，涉及的研究的范圍有：安全的食物供給體系，包括食物的數量、種類、健康及營養；資源利用與環境的協調；農業生產和環境的協調；城市與鄉村美國人的生活質量；農業科研和生產力；農場和日用品政策；耕種財政的管理；耕種經濟成本管理；農場的危險管理；現代農場的結構；有機種植和美國農業貿易、國外農業經濟政策等等

由于美國的農產品遠遠地超過了國內市場的需求，要維持美國農產品在國際市場的競爭地位，確保美國農業的經濟生存能力，政府的另一項職能是在一定程度上遏止農場主的種植欲望。所以經濟局還需要把有關農產品國際市場信息、風險及國外政策等向農民提供。

3、國際食物政策研究所InternationalFoodpolicyResearchInstitute是一個國際性的政策研究機構，其主要任務是識別并且分析各有關政策，為可維持地符合發展中的世界食物需要。IFpRI研究發展中國家對經濟增長、減輕貧窮所依賴的自然資源實施的政府行為等，分析各項農業政策產生的作用與效果。通過IFpRI的政策分析,使其成果直接為發展中國家的決策者、非政府組織和社會機構在幫助貧窮者的政策制定及資金投入中發揮作用。同時，IFpRI還可以根據發展中國家的需要開展研究或合作，幫助這些國家的決策者和團體減少在經濟政策和經濟投入方面的失誤。

國際食物政策研究學會(IFpRI)的研究職員來自約20個國家,大約一半來自發展中國家。IFpRI的研究領域包括：環境和生產技術、食物消費和營養、市場和結構、貿易和整體經濟、政策和投入的實際效果等。例如，它對水資源及利用的研究，分三個層次：全球、地區及農戶，建立了全球水資源及利用模型。該機構也對我國水資源的開采及利用提出了建議。

另外，它們在對發展中國家農村投入效果的研究中得出的結論是：

⑴增加農村教育的投入對農民脫貧效果顯著；

⑵增加農業科技投入對提高農產品產量效果顯著；

⑶增加農村道路建設投入對農村經濟增長效果顯著；

⑷增加水利設施投入對農村經濟效果不明顯。

IFpRI的研究經費主要來自于各國及有關團體的資助。現在該學會與300個左右的機構合作，這些機構有地方性的、國家的和國際性的經濟組織和經濟研究機構。

（二）農機生產企業考察

考察團考察參觀了位于東莫林（Moline）的John-Deere（迪爾）公司

迪爾公司總部設在一個環境優美的叢林之中，占地面積約1000公頃，辦公大樓始建于1964年，并于1978年擴建成目前的規模，辦公面積80萬平方英尺，約有1500名員工，大樓設計為全封閉式，公司建筑的設計及建設非常有特色，具有世界一流企業的氣魄。

John-Deere（迪爾）公司在全球范圍有雇員4萬4千人，并在17個國家設立生產工廠，共有約133個包括生產工廠、銷售公司、科研機構，與160余個國家有業務往來。在莫林有8300余職工，擁有12個設施，其中包括工廠、科研中心、零部件中心及總部大樓等。盡管多年來全球經濟不景氣，尤其是農機生產企業度日艱難，但迪爾公司每年都有良好的經濟業績。

拖拉機制造公司是John-Deere的一個骨干企業，位于愛奧瓦州Waterloo（滑鐵盧）。John-Deere拖拉機制造廠1837年起家，從生產鏵犁開始，到目前生產各種規格的拖拉機（主要生產90~450馬力），是目前世界上最大的拖拉機生產公司。由于銷售網絡的作用，公司實行定單生產，全年根據用戶的預定數量安排生產任務，幾乎沒有庫存。

John-Deere的聯合收割機制造公司共生產7個型號的全喂入聯合收割機，有冷加工、焊接、涂裝、模具及總裝等車間，69年~99年間共生產了20余萬臺聯合收割機，2001年在北美市場銷售了8000臺，但這是較差的業績。如9550型聯合收割機的售價在20萬美元以上，最新的9750型機器安裝了GpS系統，售價在30萬美元以上。

John-Deere的生產企業采用了當今一流的生產設備及管理技術。除了大量采用加工中心、焊接機器人、激光切割及柔性裝配線等生產技術外，在涂裝技術上，采用的“電解式上漆技術”是目前農機企業極少采用的先進技術。其大致工藝是：工件或機器在去油污、除銹及磷化處理并冼凈后不進入烤干程序，而是直接進入電解池，池中是一定濃度的水溶性油漆溶液，被鍍件浸沒在溶液中，經過電流的作用使油漆均勻、致密地鍍在工件表面，然后進入烘烤程序。John-Deere公司在該套設備上共投資了約3000萬美金。其主要優點是：油漆質量好，涂層均勻致密；節省成本。油漆得到充分利用，涂裝工序簡化；有利于環境保護。John-Deere拖拉機制造廠整個生產過程、加工程序、組裝檢驗機械化水平、自動化程度相當高。

三、感想與啟迪

（一）服務是政府部門的重要職責

政府的主要職責是什么？在美國訪問中，我們體會到他們的各項工作都體現了為農民服務的過程。美國農業部為了保證其農產品的國際市場競爭力，為了保障農民的收入保持一定的水平，配備了11萬名公務人員到各州、郡、市甚至到農場提供各項服務工作，包括種植品種、規模，向農民提供各種技術、氣象及國內外市場價格等信息服務。政府通過三項政策保護農民利益：為了在一定時期保證農民的收入，政府確定目標價格；對于達不到目標價格的差價，由政府進行差價補助；用鼓勵修耕土地的補貼等方法來降低農民的種植欲望，以保證適量的產品量來維持國際市場的競爭優勢。

（二）農業機械化要重視資源和生態的保護

在美國，農業資源的利用與開發、食品的安全都受到嚴格的規定。對比我們的農業生產現狀，農產品農藥殘留高、水土流失、水資源利用率低、化肥農藥施用不科學等現象十分普遍。因此，作為農機部門，應積極推廣節水、節肥、節藥、節油和防止耕地資源風蝕的機械化技術與產品，在有條件的地方要大力發展機械化旱作農業、機械化雨養農業（美國中部及西部主要是雨養農業），在防止水土流失方面，非常重視研究推廣蓄水保墑的機械化耕作技術。美國現在大力發展精準農業，把現代航天和衛星技術用于農業。如在農業耕作機械化上安裝了電腦與衛星系統連接，電腦機收到反饋信息發出指令，使農機自動地施肥、打藥、噴水，即降低成本，又提高農產品質量，美國高新科技應用占農場17%，計劃2005年再提高6%。

（三）農業機械化要為降低農產品生產成本出力

在美國，使用機械的主要目的除減輕農民的勞動強度外，主要是提高勞動生產效率和降低生產成本。隨著市場經濟的發展，我國農民購買農業機械在考慮減輕勞動強度的同時也開始充分考慮降低成本的問題，也常常遇到許多農機性能很好，但市場不理想的情況。所以我們在研制開發及推廣新產品的時候必須充分考慮降低農產品生產成本問題，推廣那些經過鑒定，質量可靠的新產品和技術，要引導農民利用農業機械進行服務，擴大單季作業面積，提高勞動生產效率。

（四）要重視農業投入效果的評估

現在，各國都很重視農業方面的投入，無論在基礎設施、科研教育、科普培訓等各方面都投入了大量的資金，致力于改善農業生產環境，提高農民生活質量。但是，投入的效果如何？每一項投資起了多大作用？在考察中受到的一個啟發是要重視農業投入效果的評估。在美國，非常重視投資效果的評估，他們不但對自己的各項投入進行效果比較和評估，對國外及發展中國家的項目也進行了許多數據的收集和評估，并且他們得出的結論是和我們的現狀相近的。

（五）要加快科研創新和新技術、新機具的推廣

市場競爭的實質是人才和技術的競爭。美國依靠豐富的自然資源和高度現代化的農業贏得了理想的農產品國際市場。為了增加我國農產品的國際市場競爭能力，我們要加快科研創新，吸收國外的新技術，在農業機械的生產和使用上要提高技術含量和檔次。在農產品標準的制定、食品安全及檢測技術、精準農業機械化技術等方面我們要緊緊跟上發達國家的步伐，逐步提高我國農產品的產量、質量和國際市場競爭能力。(2002年9月23日)