第一篇：業主欠費物業公司仍應履行消防設施管理義務

業主欠費物業公司仍應履行消防設施管理義務 作者：姚明平鄒德勝

發布時間：2014-07-28 10:40:39

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【案情】

原告周某系某小區業主，被告系該小區物業公司。2012年5月至2013年6月，原告一直未繳納物業費。2013年6月26日原告房屋失火，消防員雖及時趕到現場，但消防栓缺水，20分鐘后，被告才打開消防泵供水系統。原告認為，被告未管理好消防設施設備，導致滅火遲延給其造成損失，要求被告賠償。被告辯稱，原告已拖欠13個月的物業費，被告有權拒絕為其提供物業服務，對其損失不應承擔責任。

【爭議】

本案爭議焦點在于，物業服務企業能否以業主拖欠物業費為由拒絕履行管理消防設施設備的義務。

【評析】

對此，筆者持否定意見，理由如下：

1、物業服務企業實施物業管理的對象具有整體不可分性

物業服務合同是物業服務企業按約定對同一物業管理區域之內的所有房屋及其配套設施設備和相關場地實施物業管理和服務，業主按約定支付物業服務費的合同。對包括消防設施設備在內的全體業主區分共有的部分實施物業管理，是物業服務企業的合同義務。但是，同一物業管理區域之內，全體業主對配套的公共設施設備、相關場地等共有部分享有的區分共有權，僅有觀念層面上的份額多少之分，而不能在具體位置或具體對象上加以區分，即物業服務企業不能區分各個具體的業主其區分共有權所指向的對象。因此，物業服務企業實施物業管理的對象具有整體性和不可分性，當個別業主拖欠物業費時，物業服務企業不能對拖欠物業費的業主的區分共有部分予以特定化，故物業服務企業無從行使抗辯權。否則，勢必損害其他未拖欠物業費的業主的合法權益。

2、物業服務企業管理消防設施設備的義務具有公共應急性

物權法第八十一條規定，物業管理區域內的所有房屋及配套設施設備和相關場地的維護、養護、管理，以及環境衛生和相關秩序的維護，業主既可自行管理，也可委托物業服務企業進行管理。但是，與其他物業配套的設施設備相比，消防設施設備具有一定的特殊性，其建設和配備是為了預防和減少火災危害，加強應急救援工作，保護人身、財產安全，維護公共安全。基于此，立法在維護管理消防設施設備方面給予了特別關注。消防法第十八條第二款規定，住宅區的物業服務企業應當對管理區域內的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務。可見，物業服務企業對管理區域內的共用消防設施設備進行維護管理，既是一種

合同義務，同時又是一種具有強制性的法定義務。因此，無論是物業服務企業、業主委員會還是業主，都無權通過合同約定方式排除物業服務企業維護管理物業管理區域內共有消防設施設備的法定職責，并且業主拖欠物業費，存在違反物業服務合同的違約行為，物業服務企業管理、維護共用消防設施設備的法定義務亦不能免除。

3、物業服務企業的權利救濟途徑具有衡平限定性

從形式上看，物業服務合同的當事人是物業服務企業和業主委員會。根據合同相對性原則，物業服務企業應向業主委員會主張權利。但從實質上看，業主是物業服務合同項下權利義務的實際享有者和承擔者，是物業服務合同的實質當事人。為維護物業服務企業的合法權利，有限突破合同相對性原則，規定物業服務企業可訴請拖欠物業費的主業支付物業費，是落實權利義務相一致原則的必然，不乏權利平衡之意。同時，物業管理涉及同一物業管理區域之內全體業主的人身、財產安全，甚至涉及更大區域、更廣范圍的公共安全，具有明顯的涉眾性和公共性，故在業主拖欠物業費或有其他違約行為時，對物業服務企業的權利救濟途徑進行必要的限制，亦有價值平衡之義。具體而言，當個別業主拖欠物業費時，物業服務企業可依物業管理條例第六十七條、《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定向人民法院起訴，但不能行使抗辯權進而拒絕提供物業服務。即使多數業主甚至全體業主均拖欠物業費，物業服務企業雖可依法訴請拖欠物業費的業主支付物業費或訴請業主委員會解除物業服務合同，但在物業服務合同解除之前，物業服務企業對事關全體業主生命

財產安全的消防設施設備仍負有以“善良管理人”身份進行謹慎管理的法定義務。物業服務企業違反該義務而造成業主損失的，應負賠償責任。

（作者單位：重慶市第二中級人民法院 重慶市忠縣人民法院）

第二篇：物業公司能否直接起訴欠費業主

【周一警戒線145：物業公司能否直接起訴欠費業主？】

A項目有若干業主欠繳物業費，但物業公司起訴至法院后，對方律師認為：此物業公司從未向業主書面催繳欠費，法院不應當支持。

業主拒交物業費，物業公司要起訴業主，是否必須先向業主書面催繳？

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》自2009年10月1日起施行，該解釋第六條規定 “經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持”。顯然，該規定對物業服務企業以訴訟方式向業主催交物業費提出了一個條件： 物業服務企業必須以書面形式向業主催交物業費； 據此，有人認為，如物業公司未先催繳物業費，就可能會面臨敗訴的結果。

雖然，上述觀點仍存在爭議，也有人認為，根據法律的通行理解，物業公司的起訴權并不受是否書面催繳過物業費的影響。但是，鑒于此項規定對于物業服務企業的催交欠費工作提出了明確具體的要求，且在實務中可能對部分法院產生影響，因此物業服務企業應當在起訴前，做好催交物業費的工作，并且做好訴訟證據的保存工作：

1、要以書面形式催繳，比如特快專遞，或者郵件方式催繳。但寄送的地址必須是業主確認過的地址。

2、要保存催繳的證據，比如保留快遞回執（回執上的文件內容必須詳細明確是催繳業主欠費，或者對郵件作公證。

3、在催繳中，應當為業主限定一個合理期限內交納物業費。

4、催繳應當在訴訟時效之內，爭取同時起到中斷訴訟時效的作用。

第三篇：物業公司《業主臨時管理規約》

業主臨時管理規約

第一章 總則

第一條

為了維護本物業全體業主的合法權益，保障物業的安全與合理使用，維護公共秩序，創造良好的環境，根據國務院《物業管理條例》和《重慶市物業管理條例》以及相關法律法規的規定制訂本臨時規約。

第二條 建設單位在物業銷售前將本臨時規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，對本臨時規約予以書面承諾，表示認可本臨時規約的內容。

建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同中涉及業主利益的規定，應當以本臨時規約為準。

第三條 本規約對全體業主及物業使用人均有約束力。物業使用人違反本規約的規定，相關業主應當承擔連帶責任。

物業的所有權發生變更時，原業主對本臨時規約書面承諾的效力賦予新的物業繼受人。

第四條 本臨時規約的解釋適用中華人民共和國的法律、法規和有關政策以及本物業所在地的法規政策。本規約與相關法律、法規和有關政策相抵觸部分無效，但不影響本規約其他部分的效力。

第二章

物業管理小區概況

第五條

本臨時規約所涉及物業管理小區的基本情況如下： 物業名稱:

坐落位置：

總建筑面積：

物業類型：

第六條

按照有關法律法規的規定和物業買賣合同的約定，業主享有以下物業共用部位、共用設施設備的所有權：

1.由單棟建筑物的全體業主共同享有的共用部位，包括該棟建筑的承重結構（包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板等）、公共門廳、走廊通道、樓梯間、戶外墻面、屋頂等。

2.由單棟建筑物的全體業主共同享有的共用設施設備，包括該棟建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖氣設備、照明設施、消防設施、避雷裝置、訊視網絡等。

3.由物業管理小區內全體業主共同享有的共用部位和共用設施設備，包括道路、圍墻、綠地、溝渠、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、景觀、監控設施等。

第七條

建設單位的基本情況如下：

名稱：

法定代表人：

郵編：

聯系電話：

第八條

本物業管理小區內的物業管理用房由建設單位按照規定配置，由該物業管理企業在物業管理合同期限內無償使用。

第三章

物業的使用

第九條 業主對物業的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得妨礙建筑物的正常使用，不得損害其他業主的合法權益。

第十條

業主應按照有利于物業外貌保持、使用安全方便等原則，妥善處理供電、供水、排污、通行、通風、采光、裝飾、裝修、環衛、環保等方面的相鄰關系。

第十一條

業主應按照規定的房屋用途使用房屋。需要改變房屋用途的，業主應當在征得相鄰業主同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業管理企業。

第十二條

業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，并與其簽訂《裝飾裝修管理協議》。業主應繳納裝修保證金，裝修驗收完畢且入住3個月后房屋無無違約之處退還裝修保證金（無利息）。業主應按照《裝飾裝修管理協議》，遵守裝修注意事項，不得從事裝飾裝修中的禁止行為。

第十三條 因裝飾裝修房屋影響共用部位，共用設備設施的安全使用和維修養護以及侵害相鄰業主的合法權益的，業主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。

第十四條 業主應在指定的地點放置裝飾裝修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共場所。業主應嚴格遵守裝修施工時間： 上午：

8：00 時至

12：00

時 下午：

14：00 時至

18：00

時

午休期間及夜間不得有噪聲裝修作業，以免噪音擾民。第十五條

業主安裝空調，應當按照房屋設計預留的位置安裝，沒有預留位置的，應當按物業管理企業事先指定的位置安裝，并按要求做好空調噪音及冷凝水的處理措施。

第十六條 業主及物業使用人使用電梯應遵守本物業小區的有關規定，為確保安全，兒童應在大人的陪同下乘坐電梯；運送貨物應使用載貨電梯，拆除、損壞電梯設備的應承擔賠償責任。

第十七條

本物業小區的臨時停車場公用于停泊機動車，車位的業主或使用人應遵守小區臨時停車庫的有關規定。

第十八條

業主和物業使用人飼養動物，應當遵守我市相關的政策法規，不得妨礙公共衛生，公共安寧及公共安全。

第十九條

在物業使用時，禁止下列行為：

1.未經相關業主許可并依法辦理有關手續，擅自改變房屋結構和外貌。

2.擅自占用或損壞公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、外墻、屋面等共用部位，擅自移動或損壞共用設施設備。

3.擅自在天井、庭院、平臺、屋頂、綠地、道路等共用部位、共用場地搭建建筑物、構筑物、業主/住戶不得占用地上或地下空間違法修建建筑物、構筑物，以及擅自加層增層，如自行強建后果自負。

4.侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀及文體休閑設施。5.高空拋物，在非指定的位置傾倒或拋棄垃圾雜物。

6.堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒物或超標噪音。7.未經許可或未辦理相關手續，在物業管理小區內私設攤點。8.在外墻上私開窗或亂安裝、亂張貼、亂涂畫。

9.利用物業從事危害社會公共利益和公序良俗的活動。10.隨意在公共小區敞放寵物或寵物隨地大小便。11.法律、法規、規章禁止的其他行為。

第四章

物業的維護

第二十條

建設單位應按國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。在保修期內，存在的質量問題建設單位應及時修復，建設單位拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，業主可以自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。建設單位可以委托物業管理企業處理保修事宜，雙方通過協議明確權利義務關系。

第二十一條

保修期滿后，業主自行承擔物業專有部分維修養護的責任，但其維修養護行為不得妨礙其他業主的財產安全及生活安寧。業主因維修養護物業專有部分的需要，必須進入或使用相關業主的物業專有部分時，相關業主應給予必要配合。

第二十二條

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用，挖掘道路、場地的，應當征得相關業主和物業管理企業的同意，并在約定期限內恢復原狀。

第二十三條

本小區物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，相關業主可以提請物業管理企業進行維修養護，費用由責任人承擔。

第二十四條

物業管理企業對物業的共用部位、共用設備設施進行維修養護時，有關業主應當給予配合。業主阻撓維修養護的進行，造成物業損壞及財產損失的，應當負責修復并承擔賠償責任。

第二十五條

物業管理企業為維修養護需要必須進入物業的專有部分時，應事先通知相關業主，相關業主應當配合和支持。

緊急情況下，無法通知相關業主的，為全體業主共同利益的需要，物業管理企業可在本地派出所或居民委員會的監督下，進入物業的專有部分進行維修，并應事后及時通知相關業主。

第二十六條

單幢建筑物的共用部位、共用設施設備的維修養護責任由該幢建筑物內的全體業主承擔，維修養護費用按照業主擁有的物業建筑面積占該幢建筑物建筑面積的比例分攤；物業管理小區內由全體業主共同享有的共用部位、共用設施設備的維修養護責任，由全體業主承擔，維修養護費用按照業主擁有的物業建筑面積占該幢建筑面積的比例分攤。《前期物業服務合同》約定的物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維修養護，其費用從物業管理費用或物業服務資金中支付，物業共用部位、共用設施設備的其他更新改造費用從專項維修資金中列支。

第二十七條 本物業管理小區業主繳納專項維修資金的標準按國家政策規定執行，繳納方式為接房前自行到區房管局專項維修資金管理中心繳納，專項維修資金的收取、使用、管理按國家規定執行。因建設單位或業主大會未批準使用專項維修資金影響物業的大中修和更新改造的，免除物業管理企業的責任。

第二十八條

物業所有權因買賣、交換、繼承、贈予等原因發生更改時，專項維修資金不予退還，原業主名下的專項維修資金歸物業繼受人所有。

第五章

物業的管理

第二十九條

在業主大會成立之前，業主同意由建筑單位在物業管理中代行業主大會的以下職責：

1.制定《業主臨時管理規約》

2.選聘物業管理企業，簽訂《前期物業服務合同》 3.決定專項維修資金使用、續籌方案并監督實施。4.制訂物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

第三十條

本小區全體業主一致同意建設單位委托物業管理企業進行以下物業管理服務工作：房屋及其配套設施設備的維修、養護、管理、環境衛生管理，綠化管理，公共秩序維護，車輛停放管理，檔案資料管理，公共物業經營，等等。

第三十一條

為保證有效管理，全體業主同意在管理服務工作中授予物業管理以下權利：

1.根據本規約制定必要的規章制度，并以有效形式督促業主和使用人遵守。

2.采取批評、規勸、警告等措施制止業主和物業使用人違反本規約及公眾管理制度的行為。

3.物業管理小區內公布違約業主的姓名及其違約情節。4.對欠費業主停止特約服務直至履行交費義務。

第三十二條

全體業主同意，在以下條件下造成的損失，可免除物業管理企業的責任： 1.因物業本身固有瑕疵造成的損害。2.因維修、養護共用部位共用設設備需要暫時停水停電或停止共用設施設備的使用。3.因不可抗力導致的中斷服務。

4.因非物業管理企業責任造成損失的供電、供水、供氣、通訊及其他共用設施設備的障礙和損失。

第三十三條 本物業管理小區的前期物業服務收費根據物價局核準標準執行：

住宅多層由業主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納；（不含公攤水電費用）。

非住宅由業主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納，具體是電梯住宅按建筑面積每月每平米 元向乙方交納；（不含電梯及公攤水電費用）。

業主向物業管理企業繳納物業服務費后，物業管理企業按前期服務合同約定的服務內容和標準提供服務。

物業服務費用由物業管理企業按預算方案，主要用于以下開支： 1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3.物業管理公共小區清潔、保潔費用； 4.物業管理公共小區綠化養護費用； 5.物業管理公共小區秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業管理企業固定資產折舊； 8.法定稅費； 9.不可預見費用； 10.合理利潤；

預收的物業服務費用應當全部用于本臨時規約約定的支出。

第三十四條

對物業服務資金收支情況有爭議的，建設單位或物業管理企業可以委托雙方共同認可的專業審計機構對物業服務資金預決算和物業服務資金收支情況進行審計，審計費用由爭議方承擔。

第三十五條

共用的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，據實向業主分攤計收。

第三十六條

業主同意自物業備案合格之日起承擔其所擁有物業的服務費用或服務資金。物業的服務費用服務資金按年、季、月繳納，各業主應在每年、季、月前十日內履行交費義務。

第六章

業主的共同利益

第三十七條

建筑物的外墻面、樓頂平臺、公共走道等，未經相關業主和物業管理企業同意并依法辦理相關手續，業主或物業使用人不得擅自占用，變更構造和顏色或設置廣告物；物業管理小區內的道路，綠地、圍墻等設施，業主和物業使用人應按設置目的與通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作為私人用途。

第三十八條

利用物業共用部位、共用設施進行經營的，應當在征得相關業主、物業管理企業的同意后，按照有關規定辦理有關手續，經營所得收益用于補充專項維修資金。

第三十九條

關于停車場地的約定：

1.本物業管理小區內公共停車場地由全體業主共同使用；業主使用公共停車場地，按物價部門核定的收費標準繳納相關費用。

2.車位產權人（含業主自行購置車位的）應向物業管理企業繳納車位管理費。第四十條

因破舊、地震、火災、水災、風災或其他重大變故致使建筑物存在危害公共安全的危險時，經業主大會決議，可以拆除或重建。第四十一條

建筑物其附屬設施的拆除、重建、費用分攤、收益分配等重大事項，應當經物業管理小區內全體業主所持票權2/3以上通過。

第四十二條

個別業主違反本規約，侵害全體業主共同利益的，在業主大會成立之前，可由建設單位或授權物業管理企業向相關業主主張權利。

第七章

違約責任

第四十三條

業主、使用人違反本臨時規約及《前期物業管理服務協議》的約定，未能按時足額繳納物業服務費，應按3‰天的標準支付滯納金，業主未按規定繳納物業維修資金的，應3‰天的標準支付違約金。拖欠費用3個月以上的，物業管理企業可依據本臨時規約的授權，向違約業主提起訴訟。

第四十四條

業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的規定，妨礙物業正常使用或造成物業損壞或損失的，相關業主可以授權物業管理企業制止，也可依據本臨時規約自行向重慶市仲裁委員會申請仲裁或向人民法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復原狀、賠償損失、消除影響。

第四十五條

業主違反本規約關于業主的共同利益的規定，怠于履行應盡義務的，導致公共利益受損的，應承擔相應的違約責任，全體業主可授權物業管理企業予以處理，必要時可向重慶市仲裁委員會申請仲裁或向法院提起訴訟。

第四十六條 建設單位未能履行本臨時規約第二十條規定的，業主可向房地產行政主管部門投訴，還可向重慶市仲裁委員會申請仲裁或向法院提起訴訟，請求賠償經濟損失。

第八章

附則

第四十八條

本臨時規約中物業的專有部分是指在建筑物中能夠單獨使用并具有排他性的獨立空間或小區，包括該空間或小區內為實現房屋使用功能而設置的相關管線設施，物業的共用部位、公共設施設備是指物業管理小區內的專有部分以外的，屬于單體建筑物所有業主或全體業主共同所有或共同使用的場所、空間、設施和設備。

第四十九條

建設單位應在物業管理小區內顯著地方設置公告欄，用于張貼各項管理規章制度以及本規約應告知全體業主的通知及布告。除根據法律法規規定需要當面送達或以其他方式送達相關通知外，在公告欄上張貼通知手續48小時（時間）后，即視為已向每位業主及物業使用人送達相關通知。

第五十條

業主轉讓或出租物業時，應提前

7天

（時間）書面通知物業管理企業，并要求物業買受人簽署本臨時規約

承諾書或租賃合同中規定承租人應遵守本臨時規約。

第五十一條

本規約由建設單位負責解釋。本物業管理小區的業主大會依法成立后，可根據業主大會議事規則制定業主規約，臨時規約作廢。

第五十二條

本規約正本一式三份，建設單位、物業管理企事業和物業所在房地產行政主管部門各執一份。本規約副本若干份，每個簽署承諾書的業主各執一份。

第五十三條

本規約自物業所在地房地產行政主管部門核準備案之日起生效。

****物業有限公司

****年**月**日

請您關注如下規約：

水、電、氣管理規約

根據政府關于安全用電、用水、用氣管理的有關規定，結合本小區的具體情況，針對小區內供電、供水、供氣管理，特制定本規約如下：

1.凡屬客服中心管轄范圍內的供電、供水系統（即供電局、自來水公司向本管理小區供電、供水總表之后的部分），一律由物業管理公司管理，一戶一表后維修費用由業主自行承擔；由供電局、自來水公司直接抄表到戶的，由供電局、自來水公司管理；管道燃氣系統由燃氣公司負責管理。

2.小區水、電、氣管線均經科學設計、精心安裝，未經許可，不得隨意更改。若需更改現有給水、供電管線，包括給水、供電管線的延伸、拆遷、調整、增高、改造等，均應向客服中心提出書面申請并附詳細的施工方案及圖示，經批準后方能實施。

3.業主/住房出門前應當將電器、燃氣和水閥開關關閉，避免發生事故。

4.業主/住戶如需增加電容量，必須先向客服中心提出書面申請，由客服中心報供電部門審核并確認符合增容要求的，經批準后方可增容，同時應按供電公司的規定繳納增容費。

5.每單元均有最大的設計使用功率，請住戶累計電器功率不要超過最大限度，否則，不可同時使用所有電器。

6.以下行為屬用水、用電、用氣的違規行為：

（1）未按規定辦理增容手續，私自增加電氣設備容量，且造成小區電氣線路故障；

（2）私自裝表、接電、接水、接通燃氣或繞表接電、接水、接通燃氣；

（3）私自開戶電表、水表、燃氣表的封印和改動電力運行回路，影響準確計量；（4）私自啟用電表、水表、燃氣表；

（5）擅自改動上下水、燃氣通道、電氣線路（包括通信、有線電視系統）；（5）私自開（關）水、電、氣公共閥門的。

7.業主/住戶有義務為公共管、線的維修提供方便，保證維修工作正常進行。8.業主/住戶違反安全用水、電、氣規定，拒絕客服中心機電維修人員檢查，不采納安全用電、水、氣意見及措施而造成事故，影響供電、供水、供氣系統或對其他業主/住戶造成損失的，除按實際情況賠償損失外，還將按有關規定接受處理。

機動車停放管理服務規約

為了維護車輛停放的正常秩序，保證小區道路整潔、安全、暢通，充分利用和管理好本小區機動車為停車庫，有效地為住戶服務，維護車主的利益，結合對車輛管理的具體要求，特制定本規約。

1.本小區停車庫為室內地下車庫，對小區（住戶）提供長期租用服務，車輛入內按時收費。

2.本停車庫采取租用固定車位與臨時停車兩種方式，工作人員24小時值班，請各住戶先在客服中心辦理好車位租用相關手續，領取IC卡后，方可使用停車場。

3.本著對車主負責的原則，車輛停放停車庫時，車主需協同工作人員檢查車輛外觀是否擦傷、碰傷痕跡及車輛牌照、標志是否齊全，并如實做好登記，未配合物業服務人員進行查驗登記者，責任自負。

4.車輛進出停車庫時，請車主允許工作人員認卡對車，若IC卡與車輛牌號不符，為了保護車主利益，只有暫時禁止車輛出入，所以請車主（司機）認真保管好IC卡，并隨身攜帶。如IC卡一旦丟失或損壞，車主應及時書面報請客服中心進行處理，以避免產生不良后果。

5.車輛內請不要遺留貴重物品、重要文件等，離車時鎖好門窗，以避免其他后果發生。

6.本停車庫禁止大客車、載重量超過2.5噸的貨車和高度超過2.2米的車輛進入。車輛進入停車場時時速不能超過5公里/時。

7.嚴禁酒后駕駛車輛進入車庫；進出本停車庫的所有車輛不允許有任何原因的沖欄行為。對于沖欄行為，工作人員將按破壞和盜車嫌疑堅決予以扣車，并進行調查、索賠、處理或送公安機關處理。

8.進入管理小區的車輛請勿鳴笛，接受安防人員指揮、調度，按規定車位停放，不得越位，更不得停放在通道位置，對不按規定停放車輛且不聽勸阻者，將按有關規定處理。

9.停放車輛時應愛護公共設施、設備，因駕駛員駕車導致車庫內設施損壞及碰撞其他車輛所造成損失，車主應負全部責任。

10.裝載易燃、易爆、劇毒或有污染物品的車輛不得進入本小區停放。11.不得在車位上停放雜物，且應保持車輛清潔、無油污。

12.請勿在車庫內吸煙；車輛不得在停車場內維修、加油、清洗，違者扣除違約金100-200元。

13.車主不得刁難、辱罵、威脅安防人員，不得妨礙其正常管理工作。

14.根據《物業管理條例》有關規定，本停車場只提供車位使用，不承擔車輛保管和保險責任，如車主有特殊保管或保險需要，可另行寫上擬定收費標準，簽署協議。凡駛入本停車場的車輛必須參加車輛保險。

15.購買私家車位的車輛管理，參照上述管理規約。

16.停車場車位使用收費標準，按照物價部門核定的收費標準執行。17.請各位車主隨時對我們的管理服務提出合理改進意見。

環衛、綠化管理規約

為保持本小區干凈、整潔，使住戶享有優雅舒適、有益健康的生活環境，特制定本規約。

1.進入本小區的人員均有保護和美化環境的權利和義務，不得損害公共環境和綠化。

2.住宅公共小區內的綠化和清掃保潔，由客服中心統一組織實施。3.小區實行垃圾袋裝化丟棄管理，各位住戶丟棄垃圾時請系好垃圾袋口，并于規定時間內將垃圾袋放到各樓層設置的垃圾桶（袋）內。

4.請勿亂倒垃圾、污水、雜物，不準隨地吐痰和大小便；請勿從窗戶等亂拋雜物。5.公共場所請勿亂涂亂畫、亂張貼、亂搭掛（如廣告、標語、傳單等），請勿在公共小區內拉繩晾曬衣物；請勿占公共樓梯間、通道、平臺等堆放雜物；請勿在底層或頂層搭搭建建筑或構筑物。

6.飼養寵物的住戶應先向政府機關申領許可證并妥善管理好自己的寵物，并請避免寵物大聲號叫、傷及或驚擾他人，請勿讓寵物在公共場所大小便。

7.請勿攀折花木、踐踏、占用綠化地，損壞、涂改建筑小品，愛護大家共同的環境和財產。

8.請勿隨意移動垃圾桶的擺放位置；住戶澆花、晾曬拖把時應注意不要將水滴到樓下。

9.住戶在裝修過程中應將裝修垃圾及廢物堆放在指定位置，請勿棄于走廊及公共部位，并請勿與生活垃圾混裝，保持環境清潔。

10.保持管理小區安靜，請勿在公眾休息時間（12：00-14：00，20：00-次日8：00）制造噪音影響他人休息，小區內請勿鳴號、燃放煙花爆竹。

11.本管理小區配有專人專車負責日常生活垃圾的收集、中轉、清倒（如有更改，管理處會另行通知住戶）。12.生。

全體業主均有權監督、檢查本規約的履行情況，并有義務制止不良行為的發

小區出入及公共秩序管理規約

為保障本小區公共秩序，根據《中華人民共和國治安管理處罰條例》及物業管理法規的有關規定，特制定本規約。

1.住戶應認真填報《家庭常住人口登記表》，辦理小區住戶證或IC卡。

2.住戶和來訪人員不得攜帶易然、易爆、劇毒或有污染的物品進入本小區。外來人員請主動出示有效證件。

3.為保證住戶利益，凡租憑戶攜帶較大件手提箱、包裝箱等物品出小區，應提前報《物品清單》到客服中心辦理《貨物出門證》；由物業服務人員驗證方可出門，從而有效地保護業主的利益。

4.小區內嚴禁進行一切違反《治安管理條例》和觸犯法律的活動。

5.物業服務員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；物業服務員有違紀、違章或無禮、刁難住戶的現象，發現者可通過各種方式及時向管理處負責人投訴。

電梯使用管理規約

為保證本小區電梯的正常運行和安全使用，延長電梯的使用壽命，更好地方便廣大住戶，特制定本規約。

1.使用電梯時應文明操作，請勿用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。

2.使用電梯搬運貨物，嚴禁開啟轎頂安全窗裝運超長物件，請勿超過其額定載重量、長度、安全使用電梯。

3.請勿超載運行，當超載信號鈴聲響時，站在門口的乘客應自覺退出，請勿采取任何形式的強制關門手段。

4.禮貌乘梯，老人、兒童，行動不便者須由家人監護、陪同乘梯；請勿在轎廂內嬉戲、打鬧、小便。

5.為了您和大家的健康，請不要在電梯內吸煙、吐痰、棄物和損壞箱體和宣傳提示。

6.當電梯在運行中突然發生停運等故障時，乘客不必不緊張，可按警鈴或電話報警，耐心等待維修人員的到來，請勿采取拍打按鈕、箱體以及強行橇門等急躁行為。

7.乘客看到停運標志時請勿采取任何令其開啟和移動標志牌的行為，以免發生人身、設備意外事故。

8.請勿用水沖洗樓道，以防電梯滲水，危及乘客安全或造成設備損毀。

9.火災、地震時嚴禁乘坐電梯。

業主行為道德規約

為把本小區建成一個安全、文明、清潔、舒適、優美、高尚的新時代住宅小區，特制定本行為道德規約，希望在本小區工作、生活的業主或住戶及出入人員共同遵守、維護與監督。

一、自覺遵守中華人民共和國法律、法規及《市民

行為道德規范》，做遵紀守法的公民。

二、各業主或住戶之間應和睦相處，互相關心，互相尊重，互相禮讓，做到不打罵、不吵鬧，發生糾紛時，自覺服從物業管理公司的調解，共同維護小區公共秩序。

三、愛護并正確、文明地使用消防、照明、給排水、電梯、供電、供水、通信、監控等各類共享設施，使小區的公共財產得到保值、增值和延長使用壽命。

四、講究公共衛生，不亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，不隨地吐痰和大小便。

五、共享場地要尊重大家，切忌私自占用、堆放、吊掛雜物，請勿亂搭、亂建、亂張貼、亂涂畫，如確因生活、工作需要臨時占用公共場地，需事先向物業管理公司書面申請，經同意并核交“公共場地臨時占用費”后方可使用。

六、加強陽臺、露臺的雜物或花盆管理，嚴禁高空拋物、墜物、倒水。

七、休息時間請勿使用高音喇叭，制造超標準噪音，以免影響其他業主或住戶休息。

八、小區公共場地、通道請勿燃燒各類物品，如香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品等。

九、愛護小區綠化及雕塑小品，不踐踏草坪，不摘花、攀樹及占用綠化地。

十、不將垃圾、剩飯、茶渣倒入廁所、水池等渠道內，確保各種管道暢通。

十一、養成出門檢查及關閉水管、燃氣、電器開關的良好習慣，避免發生意外事故。

十二、不在小區內從事賭博、色情活動，不吸食、販賣毒品，不將違禁品帶進小區，不參加非法團體、組織和非法集會，不在小區內亂張亂貼，散發傳單等。

十三、飼養寵物應符合《重慶市飼養寵物管理條例》的規定。

十四、遵守重慶市市民規約。

說明：以上《小區出入及公共秩序維護管理規約》，目的是加強防范，而絕不是“管”各位業主。它需要全體住戶共同履行、配合才能有效執行，若住戶對以上規約有意見，可口頭或書面告知我們，以便根據大家意見修改、完善。

承

本人______________ 小區______棟______單元_______樓_______號業主，確認已知《業主臨時管理規約》、《前期物業服務管理合同》中的全部內容與條款，并鄭重承諾，為了維護全體業主和本物權人的利益，愿自覺遵守《業主臨時管理規約》、《前期物業服務管理合同》中規定的各項公眾制度。

承諾人簽名：

諾 書

年 月 日

第四篇：電梯使用管理單位依法履行責任義務承諾書

附件1：

電梯使用管理單位依法履行安全責任義務承諾書

根據國務院《特種設備安全監察條例》、《山東省特種設備安全監察條例》、《青島市電梯安全監督管理辦法》以及《電梯使用管理與維護保養規則》(TSG T5001-2009)等法規、規章和安全技術規范（以下簡稱電梯法規）的規定，作為電梯使用管理單位，承諾履行以下安全責任義務：

1、設置電梯安全管理機構或者配備電梯安全管理人員，單位主要負責人對本單位電梯安全全面負責，至少有一名取得特種設備作業人員證的電梯安全管理人員承擔相應的管理職責。

2、根據本單位實際情況，建立以崗位責任制為核心的電梯使用和運營安全管理制度，并且嚴格執行。安全管理制度至少包括：相關人員的職責；安全操作規程；日常檢查制度；維保制度；定期報檢制度；電梯鑰匙使用管理制度；意外事件或者事故的應急救援預案與應急救援演習制度；安全技術檔案管理制度。

3、在電梯投入使用前或者投入使用后30日內，應當向當地質量技術監督部門辦理使用登記。維保單位變更時，在新合同生效后30日內到原登記部門辦理變更手續，并且更換電梯轎廂內維保單位相關標識。

4、電梯使用管理單位應當履行以下職責：

（1）保持電梯緊急報警裝置能夠隨時與使用管理機構或管理人員實現有效聯系；

（2）在電梯轎廂內或者出入口的明顯位置張貼有效的《安全檢驗合格》標志；

（3）將電梯使用的安全注意事項和警示標志置于乘客易于注意的顯著位置；

（4）在電梯顯著位置標明使用管理單位名稱、應急救援電話和維保單位名稱及其急修、投訴電話；

（5）制定出現突發事件或者事故的應急措施與救援預案，適時進行救援演練；

（6）電梯發生困人時，及時采取措施，安撫乘客，組織電梯維修作業人員實施救援；

（7）在電梯出現故障或者發生異常情況時，組織對其進行全面檢查，消除事故隱患后，方可重新投入使用；

（8）電梯發生事故時，按照應急救援預案組織應急救援，排險和搶救，保護事故現場，并且立即報告當地的質量技術監督部門和其他有關部門；

（9）監督并且配合電梯安裝、改造、維修和維保工作；

（10）對電梯安全管理和操作等作業人員進行安全教育和培訓。

5、建立電梯安全技術檔案。安全技術檔案至少包括：日常檢查與使用狀況記錄、維保記錄、自行檢查記錄或者報告、應急救援演習記錄；定期檢驗報告；設備運行故障

記錄至少保存2年，其他資料應當長期保存。使用管理單位變更時，應當隨機移交安全技術檔案。

6、按照安全技術規范的要求，對在用電梯每年進行一次定期檢驗，并在《安全檢驗合格》標志規定的檢驗有效期屆滿前1個月，向電梯檢驗機構提出定期檢驗申請。未經定期檢驗或者檢驗不合格的電梯，不得繼續使用。

7、委托取得相應電梯維修項目許可的單位進行維保，并且與維保單位簽訂電梯維保合同，約定電梯維保的期限、要求和雙方的權利義務等。

二○一一年十一月七日

承諾單位：（蓋章）固定電話： 電梯安全管理人員：手機號：

使用管理電梯數量：是否到辦理注冊登記： 電梯維保單位：

現場維保人員：24小時維保電話：