第一篇：防不勝防的購(gòu)房合同陷阱

防不勝防的購(gòu)房合同陷阱

本周一，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布了對(duì)當(dāng)前商品房買賣合同中突出存在的不平等格式條款以及容易對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生誤導(dǎo)的“陷阱”條款發(fā)布了點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)，通過(guò)對(duì)相關(guān)法規(guī)的講解，幫助購(gòu)房者對(duì)這些“霸王條款”進(jìn)行了詳盡剖析。

單方擴(kuò)大解約權(quán)

實(shí)例1：《××居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書，并不退還定金?！?/p>

實(shí)例2：《××花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在2003年×月×日之前前往簽訂《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，開(kāi)發(fā)商不另行催告，本協(xié)議自然作廢?！?/p>

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。

任意使用免責(zé)權(quán)

實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開(kāi)發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開(kāi)發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。違約責(zé)任不對(duì)等

實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?/p>

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

第二篇：購(gòu)房合同陷阱

購(gòu)房合同陷阱

一、單方擴(kuò)大解約權(quán)

實(shí)例：《××居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書，并不退還定金。”

實(shí)例：《××花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》規(guī)定：“若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并有權(quán)將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還?！?/p>

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。

二、任意使用免責(zé)權(quán)

實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及****行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。實(shí)例：天津市兩家開(kāi)發(fā)企業(yè)共同籌建的某別墅在其制定的商品房補(bǔ)充合同中規(guī)定：“房屋采用空心磚建造，而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫。房屋交付使用時(shí)，梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫，方不得以此為由提出訴訟和索賠。”

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開(kāi)發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、建筑質(zhì)量責(zé)任、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問(wèn)題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任，更不能剝奪消費(fèi)者的索賠權(quán)和訴權(quán)。其實(shí)像高考期間停工、****行為滯后等內(nèi)容是開(kāi)發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開(kāi)發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開(kāi)發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。

三、違約責(zé)任不對(duì)等

實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則

內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?/p>

點(diǎn)評(píng)意見(jiàn)：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種?款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

四、認(rèn)購(gòu)定金難歸還

實(shí)例：成都《××花園商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽訂上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購(gòu)定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購(gòu)定金不退還?！?/p>

點(diǎn)評(píng)：商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的“猶豫期”，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購(gòu)房?！蔼q豫期”內(nèi)要求退還定金的，不適用定金法則。

五、模糊標(biāo)的好圈錢

實(shí)例：廈門××房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，而其制訂的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款。

點(diǎn)評(píng)：簽訂合同前，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)告知消費(fèi)者有關(guān)售出房屋真實(shí)、全面、具體的情況，包括房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該開(kāi)發(fā)商不僅未盡告知義務(wù)，而且還在上述補(bǔ)充條款中以不確切的意思表示，模糊合同標(biāo)的，實(shí)質(zhì)是想套取消費(fèi)者的裝修款。

六、面積誤差設(shè)陷阱

實(shí)例：廈門××房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：“面積誤差時(shí)，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房?jī)r(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算價(jià)款?！秉c(diǎn)評(píng)：房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義，為開(kāi)發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。

七、一房二賣搞欺詐

實(shí)例：天津××村《購(gòu)房協(xié)議書》規(guī)定：“雙方簽訂協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購(gòu)房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款3％作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償?！?/p>

點(diǎn)評(píng)：一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條

款免除了經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利，屬違法、無(wú)效條款。

八、虛假宣傳不負(fù)責(zé)

實(shí)例：廈門××房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：“出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓臺(tái)盤模型、售樓書或其它載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)。

點(diǎn)評(píng)：該條款排除了開(kāi)發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便，其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無(wú)效條款。

九、購(gòu)房簽約先交錢

實(shí)例：廣州市××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司制定的《××居商品房認(rèn)購(gòu)書》規(guī)定：”在乙方交清首期房款以及本條款5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》。"

點(diǎn)評(píng)：在簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)，購(gòu)房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購(gòu)房者必須先交清首期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房買賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款。

第三篇：購(gòu)房合同簽訂的六大陷阱

購(gòu)房合同簽訂的六大陷阱

·陷阱一· “計(jì)價(jià)方式與價(jià)款提示：合同第五條已經(jīng)明確了出賣人不再向買受人收取該商品房房?jī)r(jià)款以外的費(fèi)用，那么在合同中由開(kāi)發(fā)商填寫的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開(kāi)通費(fèi)、配套費(fèi)的，我們都理直氣壯要求劃去。關(guān)于另交款項(xiàng)的·陷阱一· “計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

提示：合同第五條已經(jīng)明確了出賣人不再向買受人收取該商品房房?jī)r(jià)款以外的費(fèi)用，那么在合同中由開(kāi)發(fā)商填寫的內(nèi)容上，凡是要求再另交水、電、氣、有線電視、寬帶等開(kāi)通費(fèi)、配套費(fèi)的，我們都理直氣壯要求劃去。

關(guān)于另交款項(xiàng)的，開(kāi)發(fā)商一般放在第六條或者附件的補(bǔ)充協(xié)議中進(jìn)行約定。

·陷阱二· 付款方式及期限

提示：一般實(shí)行按揭都是由買受人提供相關(guān)資料，由開(kāi)發(fā)商具體辦理貸款手續(xù)。那么，就要在合同中對(duì)此進(jìn)行明確，同時(shí)要明確因按揭手續(xù)遲延辦理導(dǎo)致逾期付款的，買受人不承擔(dān)逾期付款責(zé)任。按揭遲延一定時(shí)間(具體以能否超過(guò)自己承受限度為準(zhǔn))不能辦理的，買受人有權(quán)解除合同。

出賣人應(yīng)將買受人已經(jīng)付的款項(xiàng)返還給買受人，并支付相應(yīng)利息，按雙方約定的百分比賠償給買受人。如果不這樣約定，即使是開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е掳唇沂掷m(xù)不能按時(shí)辦理下來(lái)，因沒(méi)有約定按揭由誰(shuí)負(fù)責(zé)，那么必然會(huì)由買受人承擔(dān)逾期付款的責(zé)任了。即使開(kāi)發(fā)商有嚴(yán)重違約行為，你也將因理虧而不好去維權(quán)。追究別人違約，首先要自己沒(méi)違約。

同時(shí)在關(guān)于“買受人逾期付款 的違約責(zé)任中，要注意數(shù)據(jù)與第十條開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任一致，這樣才對(duì)等。買房人既然準(zhǔn)備買房，一般就不怕在付款期限上違約，那么就大膽把這里的違約金數(shù)額約定高一些。建議把逾期付款按日支付的違約金比例約定為不少于萬(wàn)分之十，把解除合同的違約金比例約定為不少于10%。

·陷阱三· 面積確認(rèn)及面積差異處理

提示：不良開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在最終面積核算中，和面積測(cè)繪單位串通一氣，增加你的公攤面積，讓套內(nèi)建筑面積縮水，最終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%。

業(yè)主可以拒絕3%內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算，并要求約定：買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，無(wú)論是否在3%以內(nèi)，超出部分的房?jī)r(jià)款均由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。

·陷阱四· 交房期限和條件

提示：注意兩點(diǎn)，一是交房日期最好用數(shù)字的大寫形式。

另外，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)利用后面的空格約定“由于供水、供電等部門或政府因素導(dǎo)致的延期交房，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主要堅(jiān)決要求劃去這樣的約定，不然，開(kāi)發(fā)商只要延期交房，就會(huì)扯這個(gè)方面的理由?！は葳逦濉?出賣人逾期交房的違約責(zé)任

提示：開(kāi)發(fā)商慣用手法就是約定低得驚人的違約金，讓其違約成本遠(yuǎn)低于其守約成本。

解決的辦法就是增加其違約成本，把違約金比例提高到他不敢違約的地步。建議把逾期交房按日支付的違約金比例約定為不少于萬(wàn)分之十，把解除合同的違約金比例約定為不少于10%。

交房時(shí)，為防止質(zhì)量存在瑕疵的房屋進(jìn)行交付，如裂縫、滲水、漏水、墻面脫皮等，最好補(bǔ)充約定：買受人有權(quán)拒絕房屋的質(zhì)量瑕疵交付，出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)質(zhì)量瑕疵整改完畢后，另行書面通知買受人交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

·陷阱六· 關(guān)于爭(zhēng)議的解決

律師建議業(yè)主向法院起訴。理由是：首先，法院的訴訟費(fèi)下降了許多，而仲裁收費(fèi)相對(duì)較高。其次，仲裁實(shí)行的是一裁終局，一旦“黑哨出現(xiàn)，撤銷仲裁裁決的難度很大。再次，開(kāi)發(fā)商搞定一名仲裁員的成本比搞定法官、合議庭、審判委員會(huì)、幾級(jí)法院的成本要低的多。

第四篇：購(gòu)房陷阱總結(jié)

購(gòu)房陷阱一：售后返租，看上去很美

住宅項(xiàng)目基本上不會(huì)采用售后返租的銷售模式，而一些地段較差的商業(yè)項(xiàng)目大多會(huì)采用這種伎倆。但是這些項(xiàng)目往往孕育著多重風(fēng)險(xiǎn)，甚至是一些致命的風(fēng)險(xiǎn)。

先解釋一下什么叫售后返租

售后返租，顧名思義，就是開(kāi)發(fā)企業(yè)將物業(yè)銷售給購(gòu)房人，同時(shí)再與購(gòu)房人簽訂面向特定租賃對(duì)象、特定期限和特定回報(bào)率的租賃合同。

舉例來(lái)說(shuō)，有一大型商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目拆分銷售給眾多購(gòu)房者，同時(shí)這些購(gòu)房者將已購(gòu)物業(yè)出租給開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的租賃對(duì)象3年時(shí)間，為此開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)在租賃期內(nèi)每年支付給購(gòu)房者當(dāng)時(shí)購(gòu)房款8%的租金作為回報(bào)。而這3年的租金可以一次性折抵購(gòu)房款，也就是說(shuō)假如當(dāng)初10000元一平米，只要你簽訂了這個(gè)租賃合同，即可用7600元一平米的價(jià)格購(gòu)得，但是前3年的租賃期間你將收不到任何回報(bào)，只能等3年后重新簽訂租賃合同，再約定租金。

先讓我們來(lái)分析一下，為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)采用這種銷售模式：

1、投其所好，便于銷售。開(kāi)發(fā)企業(yè)就是看中一些購(gòu)房人貪圖省心，租給開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)后省去了自己奔波出租的麻煩。

2、讓銷售更有噱頭。這些商業(yè)項(xiàng)目往往地段比較差，難以形成商業(yè)氣候或者需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度慢，財(cái)務(wù)成本上升等原因。所以就將其包裝成理財(cái)產(chǎn)品來(lái)賣，以總價(jià)小、回報(bào)穩(wěn)定、坐擁物業(yè)升值來(lái)打動(dòng)購(gòu)房者。

3、占有溢價(jià)利潤(rùn)。這類項(xiàng)目往往采用先提價(jià)后返租的方式來(lái)銷售，銷售價(jià)格一般都比周邊散售類同性質(zhì)非返租物業(yè)要高出許多。即便是返租額抵扣后也不見(jiàn)得要比周邊類項(xiàng)目?jī)r(jià)格低。

4、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。這類項(xiàng)目基本上不會(huì)和購(gòu)房者簽訂太長(zhǎng)時(shí)間的返租合同，因?yàn)榉底庵皇菫榕浜箱N售，將項(xiàng)目銷售一空這才是目的。所以簽個(gè)3年的返租合同就足夠了。不過(guò)關(guān)鍵就是這個(gè)3年（商業(yè)項(xiàng)目的培育期一般就是開(kāi)始的這3年），如果商業(yè)項(xiàng)目培育成功，開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利點(diǎn)就是吃租金的差價(jià)；如果商業(yè)項(xiàng)目培育失敗，開(kāi)發(fā)企業(yè)是絕對(duì)不會(huì)吃虧的，反正已經(jīng)賣完了，最壞的打算就是付3年的租金，然后拂袖而去，所有的風(fēng)險(xiǎn)也只能由購(gòu)房者自己承擔(dān)。

再讓我們分析一下購(gòu)房者可能存在的風(fēng)險(xiǎn)：

1、如果遇到無(wú)良開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)，則會(huì)成立一個(gè)獨(dú)立的殼公司作為特定的租賃公司，而不會(huì)以開(kāi)發(fā)企業(yè)出面承租這些已經(jīng)銷售的物業(yè)。這樣一來(lái)即使今后經(jīng)營(yíng)不善，殼公司申請(qǐng)破產(chǎn)即可，不會(huì)波及到開(kāi)發(fā)企業(yè)。殼公司一旦破產(chǎn)，那么原先對(duì)購(gòu)房者的所有承諾都將成為一紙空文。更別說(shuō)今后每年的返租額了。

2、如果以租金的形式返還，承租方現(xiàn)金的支出必須要有財(cái)務(wù)憑證，所以他們必定會(huì)索要發(fā)票，一般返租合同肯定不會(huì)涉及到這點(diǎn)，或者是被開(kāi)發(fā)企業(yè)故意忽略了，忽略的目的就是把住對(duì)自己有利的證據(jù)，以備不時(shí)之需——很多人是不愿意提供發(fā)票的，因?yàn)閲?guó)內(nèi)對(duì)房屋出租的稅率雖然各地都不一樣，但加上地方附帶稅種后都挺高的。

3、物業(yè)的外墻、樓頂和室內(nèi)廣告牌位的使用是會(huì)產(chǎn)生收益的，但這些收益已經(jīng)被承租方支付的固定收益覆蓋，所以這些收益往往被購(gòu)房者忽略，而被開(kāi)發(fā)企業(yè)私吞。

4、買的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣的精。在這類項(xiàng)目銷售前，開(kāi)發(fā)企業(yè)是做過(guò)仔細(xì)核算的，先提多少價(jià)格，再給多少的返租額，給幾年，都被反復(fù)計(jì)算，宗旨就一個(gè)：利潤(rùn)的最大化。所以這類返租物業(yè)就是開(kāi)發(fā)企業(yè)玩的數(shù)字游戲而已，吃虧的永遠(yuǎn)是購(gòu)房者。

5、這些返租類物業(yè)最大的問(wèn)題在于租賃期滿后的再續(xù)問(wèn)題。如果有一批購(gòu)房者不續(xù)簽租賃合同，那么商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一性將無(wú)從談起。直接的后果是越做越亂。一旦亂了，物業(yè)的商業(yè)價(jià)值就低了。

所以這些售后返租類的項(xiàng)目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對(duì)于處于弱勢(shì)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然我并不是反對(duì)所有的售后返租類項(xiàng)目，只是這類好項(xiàng)目鳳毛麟角，太難甄別，關(guān)鍵還是要認(rèn)品牌企業(yè)，不過(guò)也要當(dāng)心偽品牌企業(yè)。我建議對(duì)于一般的購(gòu)房者還是不要拿著可能是一輩子的積蓄去賭這一把。

（以上內(nèi)容還是很膚淺的談及表面問(wèn)題，在我今后其它系列的文章中還會(huì)有更深入的解釋。）

購(gòu)房陷阱二： 精裝修房，怎么算怎么不劃算

現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)企業(yè)在鼓吹要做精裝修房，要倡導(dǎo)綠色環(huán)保，要做品質(zhì)企業(yè)，其中不乏萬(wàn)科這樣的大佬級(jí)企業(yè)。我不得不承認(rèn)，精裝修房今后是一種必然的趨勢(shì)，比如在國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家就不允許銷售毛坯房，只允許裝修過(guò)的具有硬裝標(biāo)準(zhǔn)的房子在市面上銷售。但是這僅僅是一個(gè)趨勢(shì)，至于需要多少年才能成為主流，誰(shuí)也不能說(shuō)清楚，倒是這些鼓吹精裝修房的企業(yè)在這里面有不少不能說(shuō)的秘密。畢竟天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往，商人無(wú)利不起早，沒(méi)什么便宜可得房產(chǎn)商們卯足了勁，玩命吆喝干什么？

讓我們看一看為什么房產(chǎn)商熱衷于做精裝修房：

1、國(guó)內(nèi)到目前為止，還沒(méi)有一個(gè)關(guān)于精裝修房的交房驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)就意味著有空子可以鉆，有空子可以鉆就意味著有利可圖。所以市面上一些開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)出的裝修標(biāo)準(zhǔn)（一般為硬裝）2000元一平，3000元一平都是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己的標(biāo)準(zhǔn)，反正沒(méi)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，就只喊高的，不喊對(duì)的。

2、精裝修房是開(kāi)發(fā)企業(yè)的二次利潤(rùn)所在。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)“我只賺你一次買房的錢，裝修是不賺錢的。”你信嗎？這話信得過(guò)，母豬也上樹(shù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)規(guī)?；牟少?gòu)和施工能在成本上比一般個(gè)體裝修低很多，而精裝修的價(jià)格又比市價(jià)高出不少，可想而知這里面的利潤(rùn)到底有多豐厚。

3、一些不良開(kāi)發(fā)企業(yè)在虛增成本，變相逃稅。這其實(shí)是行業(yè)里公開(kāi)的秘密，今天我就把這層窗戶紙捅破。一些非品牌的不良開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)成立獨(dú)立的裝修公司，以虛報(bào)高價(jià)材料和人工的方式來(lái)做高成本，進(jìn)而減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅的稅基。不僅如此，通過(guò)某些方式這個(gè)獨(dú)立的裝修公司在某種程度上來(lái)說(shuō)就是一個(gè)提款殼公司，其實(shí)際業(yè)務(wù)往往是承包出去的。

4、保證開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的品牌價(jià)值。這是建立在犧牲購(gòu)房者自主選擇權(quán)的基礎(chǔ)上的。一些品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)為了讓業(yè)主不破壞產(chǎn)品的統(tǒng)一性和美觀性，以保證自身的品牌價(jià)值，所以熱衷于提供精裝修房，甚至有些企業(yè)為了不破壞產(chǎn)品的外立面，強(qiáng)行搭售中央空調(diào)。

總而言之，精裝修房概念在國(guó)內(nèi)還處在萌芽狀態(tài)，尤其是一些2、3線城市，在監(jiān)管層面，又缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，所以導(dǎo)致目前精裝修房市場(chǎng)亂象叢生，時(shí)有購(gòu)房者遇到問(wèn)題之后投訴無(wú)門，之后不了了之，只能自認(rèn)倒霉。

在這里我建議購(gòu)房者不要輕信非品牌房產(chǎn)企業(yè)的精裝修產(chǎn)品，可以多花點(diǎn)時(shí)間和精力，找一個(gè)口碑不錯(cuò)的裝修公司完全能勝任愛(ài)家的裝修工作，更關(guān)鍵的是這樣可以節(jié)約不少的開(kāi)支?？梢哉f(shuō)這是很劃算的事情。購(gòu)房陷阱三： 土地性質(zhì)，重點(diǎn)要搞清楚

這里有必要解釋一下：

目前我國(guó)采用的是土地批租制，土地所有權(quán)分兩種：集體所有和國(guó)家所有，集體用地經(jīng)征地后才能變成國(guó)有用地，否則不得在市場(chǎng)上交易，只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

土地性質(zhì)可以分為商業(yè)用地，住宅用地，工業(yè)用地和公用事業(yè)用地。商業(yè)用地批租期限40年，住宅用地批租期限70年，工業(yè)用地批租期限50年。科學(xué)、教育、文化、體育、衛(wèi)生、軍事和行政用地為國(guó)家無(wú)償劃撥。

市面上有一些項(xiàng)目打著酒店式公寓，或小產(chǎn)權(quán)房的旗號(hào)，在大肆兜售，其實(shí)里面蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

酒店式公寓和公寓式酒店在規(guī)劃學(xué)上的定義是不一樣的，酒店式公寓用地性質(zhì)是70年的住宅，而公寓式酒店用地性質(zhì)則比較復(fù)雜，但肯定不是住宅用地?，F(xiàn)在市面上有些不良開(kāi)發(fā)商就在玩文字游戲，故意隱瞞或者美化用地性質(zhì)。

比如在商業(yè)用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓的名頭當(dāng)住宅出售。殊不知，這里問(wèn)題多多：

1、商業(yè)房是不能落戶的。

2、商業(yè)房的用水用電價(jià)格比住宅高出許多。

3、商業(yè)房改變用途做住宅用，是不允許使用管道燃?xì)獾摹?/p>

4、根據(jù)《物權(quán)法》，商業(yè)用地使用權(quán)到期后無(wú)法自動(dòng)續(xù)期，甚至要補(bǔ)交土地出讓金，如有公益需求國(guó)家可無(wú)償收回。而住宅用地使用權(quán)到期后可以自動(dòng)續(xù)期。

又比如在集體用地上蓋物業(yè)，然后以酒店式公寓或小產(chǎn)權(quán)房的名頭出售，問(wèn)題更大：

1、集體用地是不允許分割產(chǎn)權(quán)的，所以不能產(chǎn)權(quán)到戶，只能以租賃若干年的形式進(jìn)行交易。如此一來(lái)，購(gòu)房者將喪失或部分喪失對(duì)所購(gòu)物業(yè)占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。

2、集體用地不得在市場(chǎng)上交易，只能在集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。幾年錢北京轟動(dòng)一時(shí)的“畫家村”事件就足以說(shuō)明這其中的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

在這里我建議購(gòu)房者在買房前務(wù)必搞清楚您所購(gòu)買物業(yè)的土地性質(zhì)是什么，這些《商品房預(yù)售證》里都有，如果有必要可以索要《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開(kāi)工許可證》。我得建議是千萬(wàn)不要買商改住項(xiàng)目和小產(chǎn)權(quán)房，更千萬(wàn)別給開(kāi)發(fā)企業(yè)給忽悠了，說(shuō)什么現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目或小產(chǎn)權(quán)房不限購(gòu)、不限貸，那都是扯淡。小產(chǎn)權(quán)房銀行根本不給貸款，因?yàn)槭沁`法產(chǎn)品。如果商改住項(xiàng)目真的好，那開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么不自己留著呢？

第五篇：破解購(gòu)房陷阱

破解購(gòu)房陷阱

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【編者按】自從本刊的“房產(chǎn)維權(quán)熱線”開(kāi)通以來(lái)，本刊記者不斷接到消費(fèi)者打來(lái)的咨詢電話。其中，咨詢“如何簽訂購(gòu)房合同”的為數(shù)最多，所以我們特意邀請(qǐng)了本刊“維權(quán)律師”萬(wàn)文清先生，就此問(wèn)題進(jìn)行解答，他是專門“破解購(gòu)房陷阱”的，是為購(gòu)房者充當(dāng)“掃雷先鋒”的，希望廣大購(gòu)房者在讀了這篇文章后，能夠有所收獲，在購(gòu)房過(guò)程中，可以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

經(jīng)常聽(tīng)到一些購(gòu)房者說(shuō)，買房時(shí)落入一些不良開(kāi)發(fā)商的陷阱，他們顯得很無(wú)奈，也很無(wú)助，迫切需要專業(yè)人士為他們指點(diǎn)迷津。本文在此，就本地常見(jiàn)的幾種購(gòu)房陷阱進(jìn)行解讀，以期能給購(gòu)房者一定的幫助。

陷阱

要求購(gòu)房者承諾放棄自己的權(quán)利

當(dāng)購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后，若是按揭付款，一些開(kāi)發(fā)商還要求購(gòu)房者簽訂一份承諾書，承諾若購(gòu)房者不能按期還款時(shí)，新房由開(kāi)發(fā)商處理，費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)。

除此以外，一些開(kāi)發(fā)商甚至要求購(gòu)房者作出如此承諾：“（房產(chǎn)公司）擔(dān)保期限為辦理《房產(chǎn)權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》并交付銀行時(shí)截止。在此期間如本人不能按期支付貸款超過(guò)三個(gè)月，其房產(chǎn)權(quán)歸貴公司所有”。

【律師解讀】

首先，承諾與合同是不同的，它是單方的，是自己對(duì)自己的約束，不像合同還可以申請(qǐng)撤銷或確認(rèn)無(wú)效，購(gòu)房者一旦作出承諾將無(wú)可更改；其二，此承諾對(duì)購(gòu)房者極不公平，也許購(gòu)房者認(rèn)為自己不可能違約，不按期支付貸款是根本不可能的事，但任何事情都不是絕對(duì)的，意外發(fā)生并非不可能，一旦出現(xiàn)意外，購(gòu)房者將欲哭無(wú)淚，無(wú)論你已經(jīng)交了多少房款，即使你就差這三個(gè)月房款就全部交清了，但就因你的這一承諾房子就沒(méi)了，歸開(kāi)發(fā)公司了。所以，開(kāi)發(fā)商要購(gòu)房者簽訂這樣的承諾，與侵占購(gòu)房者房產(chǎn)沒(méi)啥差別，事實(shí)上就是要求購(gòu)房者放棄自己應(yīng)有的合法權(quán)利。

這樣的承諾書購(gòu)房者是千萬(wàn)不能簽的。

陷阱

簽訂補(bǔ)充協(xié)議

在購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商還會(huì)要求購(gòu)房者再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常常將正式契約中保護(hù)交易公平的條款通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議加以取消、變更，增加一些免責(zé)條款，最大限度地減輕賣方的責(zé)任。

比如合同中約定按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，但補(bǔ)充協(xié)議中又以建筑面積計(jì)算，又如對(duì)面積誤差重新約定處理方式等。

【律師解讀】

商品房購(gòu)房合同中的基本條款，都是根據(jù)房地產(chǎn)銷售的有關(guān)規(guī)定，從維護(hù)雙方利益的角度出發(fā)而確定下來(lái)的，是比較規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房契約范本，所以再對(duì)其中的條款補(bǔ)充約定實(shí)無(wú)必要，若開(kāi)發(fā)商要重新約定肯定會(huì)對(duì)購(gòu)房者不利。

當(dāng)然，并不是說(shuō)補(bǔ)充協(xié)議一定不能簽，如果對(duì)購(gòu)房者有利的補(bǔ)充協(xié)議也是可以簽的，如要求開(kāi)發(fā)商將廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充協(xié)議就是可行的。

但若購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容不了解、不明確、不清楚，最好不要隨便簽

訂補(bǔ)充協(xié)議，因?yàn)橛嘘P(guān)房地產(chǎn)銷售的法律法規(guī)已經(jīng)比較完善，即使合同中遺漏一些問(wèn)題，通過(guò)這些法律規(guī)定是可以解決問(wèn)題的。

陷阱

賣方違約支付極低違約金

一些購(gòu)房合同中對(duì)違約金的約定明顯不對(duì)等不公平。當(dāng)開(kāi)發(fā)商因面積誤差或規(guī)劃設(shè)計(jì)變更違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，往往約定按同期銀行存款利息的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，在逾期交房時(shí)按每日萬(wàn)分之零點(diǎn)幾承擔(dān)違約責(zé)任。

【律師解讀】

開(kāi)發(fā)商如此簽訂違約金，一是為自己違約留退路，二是迫使購(gòu)房者只能繼續(xù)履行合同不愿解除合同。

面積誤差、設(shè)計(jì)變更、逾期交房??都是開(kāi)發(fā)商的原因造成的，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但若購(gòu)房者退房，并要求按銀行存款利率計(jì)算違約金，就會(huì)發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違約不但沒(méi)有受損失反而是贏利。

當(dāng)開(kāi)發(fā)商資金短缺時(shí)，他到銀行貸款不但需要財(cái)產(chǎn)擔(dān)保還要支付高出存款利息幾倍的貸款利息，而購(gòu)房者若因開(kāi)發(fā)商違約而退房的話，那不就成了給開(kāi)發(fā)商提供低息貸款了。所以，這樣約定的違約金條款，不但不能約束開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格履行合同，反而可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商惡意違約。

這樣的約定，完全就是嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的利益，為開(kāi)發(fā)商惡意占用購(gòu)房者資金提供法律條件。

為防止開(kāi)發(fā)商惡意違約，其違約金約定應(yīng)當(dāng)高于或等于同期銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，否則購(gòu)房者完全可以不同意簽訂購(gòu)房合同。

陷阱

交房時(shí)不讓先驗(yàn)房

交房了，開(kāi)發(fā)商往往先讓你在收樓的一系列文件上簽好字，再叫你到物業(yè)管理處去拿鑰匙，這樣就完成了所謂的交房手續(xù)。當(dāng)你進(jìn)得房去，才發(fā)現(xiàn)玻璃被打破了，廚房漏水，到處都是問(wèn)題。當(dāng)然，你找他時(shí)，他也會(huì)給你修理的。

【律師解讀】

許多購(gòu)房者一聽(tīng)到交房了，就迫不急待的想去把鑰匙拿到手中，叫簽字就簽字，也不去考慮厲害關(guān)系，就糊里糊涂就收了房，等到問(wèn)題出來(lái)了又后悔莫及。

開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，不讓你驗(yàn)房的目的，就是為了保證其按期交房。交房前出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商將可能承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，而一旦購(gòu)房者收房后才發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)修復(fù)，而不用承擔(dān)違約責(zé)任。

其實(shí)，交房是一個(gè)程序，購(gòu)房者首先應(yīng)該看其法律手續(xù)是否齊全，若不齊全是可拒絕收房的；然后是驗(yàn)房，實(shí)地看看新房是否符合合同約定，是不是存在質(zhì)量問(wèn)題，若有質(zhì)量問(wèn)題也是可以拒絕收房的，經(jīng)過(guò)仔細(xì)查驗(yàn)無(wú)誤后方可在收房表上簽字，接收鑰匙。所以收房不可心急，不可隨隨便便簽字拿鑰匙。

除了以上陷阱以外，還有很多，這里就不一一解讀了。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)要處處提防，最好是找一兩個(gè)懂行的給參謀參謀，能請(qǐng)專業(yè)的律師陪購(gòu)就更好了。（維權(quán)律師萬(wàn)文清）

來(lái)源：樂(lè)山晚報(bào)

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