第一篇：鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司與彭雄渾、鴻潤集團房地產投資有限公司商品房預售合同糾紛案

鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司與彭雄渾、鴻潤集團房地產投資有限公司商品房預售合同糾紛案

【案 由】 商品房預售合同糾紛

【案件字號】(2006)民一終字第34號

【審結日期】 2006.06.02

鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司與彭雄渾、鴻潤集團房地產投資有限公司商品房預售合同糾紛案

中華人民共和國最高人民法院民事裁定書

(2006)民一終字第34號

上訴人(原審被告)：鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司，住×××。

法定代表人：許禮評，該公司董事長。

委托代理人：林濤，福建知圓律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：彭雄渾(PENG STEPHEN)，1945年×月×日出生，香港居民，住×××。

委托代理人：王萍，北京市天亞律師事務所律師。

委托代理人：王英，北京市天亞律師事務所律師。

上訴人鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司與被上訴人彭雄渾(PENC STEPHEN)及原審被告鴻潤集團房地產投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)商品房預售合同糾紛一案，福建省高級人民法院作出(2005)閩民初字第38號民事裁定，駁回鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司對本案提出的管轄權異議。鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司對該裁定不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審查?，F已審查終結。

經審查，鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司在一審提交答辯狀期間以其不是該案適格被告為由提出管轄權異議，請求駁回原告的起訴。

一審法院經審查認為，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(一)、(二)、(三)項規定起訴必須符合的條件是：原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織；有明確的被告；有具體的訴訟請求和事實、理由?？梢姡捅桓娑?，只要明確，該項條件就具備。本案原告彭雄渾起訴的兩個被告均是明確的，且具備訴訟主體資格。因此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二十四條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告所在地或者合同履行地人民法院管轄”、第二十二條第三款“同一訴訟的幾個被告住所地、經常居住地在兩個以上人民法院轄區的，各該人民法院都有管轄權”的規定，一審法院對本案有管轄權。由于鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司關于“其及鴻潤集團房地產投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)均不是適格被告”的主張，與本案管轄權的確定無關，其以此為由對一審法院受理本案提出管轄權異議，一審法院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第三十八條、第一百四十條第一款第(二)項、第二款之規定，裁定駁回鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司對本案提出的管轄權異議。

鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司對一審裁定不服，仍以其不是適格被告、一審法院適用法律錯誤為由，向本院提起上訴。

本院認為，當事人有權提出管轄權異議。但根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第(四)項和第三十八條的規定，管轄權異議是指是否屬于人民法院主管或管轄的案件。本案鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司以其不是本案適格被告為由提出管轄權異議，不屬于民事訴訟法規定的管轄權異議的情形。鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司是否是本案的適格被告，應經人民法院的實體審理確定。一審法院以管轄權異議作出裁定，適用法律錯誤，應予撤銷。

由于一審裁定僅針對鴻潤錦源(廈門)房地產開發有限公司提出的管轄權異議作出的，不涉及鴻潤集團房地產投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)的訴訟權利，故本裁定無需列明鴻潤集團房地產投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)在本上訴案中的訴訟地位。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十四條、最高人民法院《關于適用 ＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見》第188條第(2)、(3)項的規定，裁定如下：撤銷福建省高級人民法院(2005)閩民初字第38號民事裁定。

審 判 長韓 玫

審 判 員李明義

代理審判員宋春雨

二00六年六月二日

書 記 員宋 歌

第二篇：泛華工程有限公司西南公司與中國人壽保險(集團)公司商品房預售合同糾紛案

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【裁判摘要】

根據《中華人民共和國公司法》第十三條的規定，公司可以設立分公司，分公司不具有企業法人資格，其民事責任由公司承擔。因此，公司分支機構于公司法人變更過程中是否已實際經工商部門注銷完畢，不影響公司基于獨立法人資格行使其分支機構所享有的民事權利、承擔其分支機構所負有的民事義務。

最高人民法院

民事判決書

(2005)民一終字第85號

上訴人(原審被告)：泛華工程有限公司西南公司。

法定代表人：張濤，該公司董事長。

委托代理人：王萬吉，北京市信杰律師事務所律師。

委托代理人：陳曉鶯，北京市信杰律師事務所律師。

被上訴人(原審原告)：中國人壽保險(集團)公司。

法定代表人：楊超，該公司總經理。

委托代理人：陳志剛，重慶百君律師事務所律師。

委托代理人：孫渝，重慶百君律師事務所律師。

上訴人泛華工程有限公司西南公司(以下簡稱泛華公司)與被上訴人中國人壽保險(集團)公司[以下簡稱人壽(集團)公司)商品房預售合同糾紛一案，重慶市高級人民法院于2005年7月29日作出(2005)渝高法民初字第13號民事判決，泛華公司不服一審判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2006年1月18日進行了開庭審理。泛華公司的委托代理人王萬吉、陳曉鶯，人壽(集團)公司的委托代理人陳志剛到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院經審理查明：人壽(集團)公司原名為中保人壽保險有限公司，1996年 9月經批準設立了中保人壽保險有限公司重慶市分公司(以下簡稱中保人壽重慶分公司)。1998年5月18日，泛華公司與中保人壽重慶分公司簽訂了《商品房預售(預購)合同》約定：泛華公司將其開發建設的重慶市渝中區新華路筷子街泛華大廈三區 9樓至28樓房屋14 400平方米和四區負一層車庫600平方米，共計15 000平方米以6624萬元的價格預售給中保人壽重慶分公司。第一次繳付購房款在合同簽字后付定金20萬元；第二次在登記時付房款總額的20％(含定金)1325萬元；第三次在工程進行到第九層時付總價的10％，共計662萬元；第四次在工程每上升五層時付總價的10％，共計662萬元。泛華公司在1999年8月31日將竣工并經驗收合格的上述房屋移交給中保人壽重慶分公司。該合同關于違約責任的約定為：合同簽訂后，雙方均不得擅自變更或撤銷，中保人壽重慶分公司如違反約定的期限延遲繳付房款，應向泛華公司繳納違約金，違約金每日按房價的0．2‰累加計算；泛華公司如違反約定的期限延遲交移房屋，應向中保人壽重慶分公司繳納違約金，違約金每日按房價款的0．2‰累加計算。合同簽訂后，泛華公司和中保人壽重慶分公司在重慶市房地產交易所辦理了預售合同登記，登記號為(98)預售(購)第0953號。1998年7

月6日至1999年1月11日，中保人壽重慶分公司分八次向泛華公司共計支付了5875萬元的房款。

2003年2月12日，泛華公司向中國人壽保險公司重慶市分公司(以下簡稱中國人壽重慶分公司)發出《商品房入住通知》稱，現已按照中國人壽重慶分公司的變更要求及施工圖完全竣工，設備安裝已全部就位，并已調試完畢。請中國人壽重慶分公司即日起入住該樓，進一步完善精裝修，盡快支付剩余房款，以便泛華公司盡早為中國人壽重慶分公司完善房屋產權證及國土使用證。但是，泛華公司至今未向人壽(集團)公司提交泛華大廈通過竣工驗收和消防驗收并達到合格可以入住的證據。

2003年10月28日，中國人壽重慶分公司稱以郵件掛號的方式，向泛華公司送達了《關于催交我司購買的辦公用房的公函》，但未向一審法院提交郵政送達的回執單據。

目前，訟爭房屋已完成主體結構建設，尚未竣工驗收，不具備交付使用條件。

1999年3月，中保人壽保險有限公司更名為中國人壽保險公司，同年4月，中保人壽重慶分公司更名為中國人壽重慶分公司。2003年6月，中國人壽保險公司獨家發起設立了中國人壽保險股份有限公司，同年8月，中國人壽保險公司又更名為中國人壽保險(集團)公司。2003年9月18日，中國人壽保險股份有限公司設立了中國人壽保險股份有限公司重慶市分公司。2004年7月，人壽(集團)公司發文同意注銷中國人壽重慶分公司及其所屬分支機構營業執照，原中國人壽重慶分公司及其直屬機構的相關債權債務由人壽(集團)公司承擔。

2005年2月，人壽(集團)公司在向一審法院提起訴訟的同時，申請對泛華大廈的房屋予以訴訟保全。一審法院于2005年 3月11日作出(2005)渝高法民初字第13號民事裁定書，查封了泛華大廈價值6624萬元的房產。

2005年2月23日，人壽(集團)公司向一審法院提起訴訟稱：1998年5月18日，該公司下屬非法人營業組織--中保人壽重慶分公司與泛華公司協商簽訂了購買泛華公司開發的重慶市渝中區民族路 15號泛華大廈部分房屋的《商品房預售(預購)合同》。合同約定：中保人壽重慶分公司向泛華公司購買泛華大廈三區9樓至 28樓房屋14 400平方米和四區600平方米車庫，共計15 000平方米。工程竣工交付時間為1999年8月31日。中保人壽重慶分公司應分數次向泛華公司支付購房款 6624萬元。鑒于泛華大廈三區共計29層，故竣工驗收前中保人壽重慶分公司支付房款為總房款的70％，計4636．80萬元。合同簽訂后，雙方辦理了預售合同登記，中保人壽重慶分公司超額支付購房款共計5875萬元。但至今為止，泛華公司仍未交付竣工驗收合格的房屋，構成違約。購房合同簽訂后，中保人壽保險有限公司經批準變更為中國人壽保險公司，2003年6月中國人壽保險公司又更名為人壽(集團)公司，現人壽(集團)公司享有1998年5月18日購房合同的全部權利。為此請求判令：1．泛華公司立即履行交房義務；2．泛華公司從逾期之日起至交房之日止向人壽(集團)公司支付違約金(截至2005年1月31日違約金為2543．62萬元)；3．由泛華公司承擔訴訟費用。

泛華公司答辯稱：

一、人壽(集團)公司主體不適格。從人壽(集團)公司提交的現有證據來看，無法證明中國人壽重慶分公司已更名為人壽(集團)公司，人壽(集團)公司不是購房合同的相對方，不享有購房合同的權利。

二、即使人

壽(集團)公司主體適格，泛華公司申請中止案件審理的要求合理合法，本案應中止審理。

三、關于實體問題，對于交房泛華公司無異議，但對于違約金，人壽(集團)公司的請求已超過訴訟時效，泛華公司不予認可。

一審法院經審理認為，關于人壽(集團)公司是否屬于適格原告問題。

1998年 5月18日，與泛華公司簽訂《商品房預售(預購)合同》的中保人壽重慶分公司，系由原中保人壽保險有限公司設立，原中保人壽保險有限公司變更名稱為中國人壽保險公司后，原中保人壽重慶分公司也變更名稱為中國人壽重慶分公司，其隸屬關系沒有變化。《中華人民共和國公司法》第十三條規定，分公司不具有企業法人資格，其民事責任由公司承擔。目前，中國人壽保險公司又更名為人壽(集團)公司，且已下文注銷中國人壽重慶分公司，其相關債權債務由人壽(集團)公司承擔。因此，人壽(集團)公司以原告身份向泛華公司主張權利是正當的。

關于人壽(集團)公司主張的違約金請求是否超過了訴訟時效的問題。首先，本案違約金系基于泛華公司未按約履行交房義務的違約行為而產生的。按照雙方當事人在《商品房預售(預購)合同》中的約定，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應向人壽(集團)公司繳納違約金，違約金每日按房價款的0．2‰累加計算。從該約定內容分析，延遲交房的違約金是根據違約行為持續發生的狀況而“累加計算”的，即相對于購房方來講，主張自合同約定的逾期交房之日至實際交房之日的違約金，是雙方當事人在合同中所確定的一個整體的合同權利，而不是按照違約的天數具體分割為若干分別計算訴訟時效的獨立的權利，購房方可以在該項整體權利沒能實現時提出主張。如果將本案違約金請求權分割為若干獨立的請求權，并以分別起算的訴訟時效予以限制，這必將改變本案雙方當事人在合同中約定的“累加計算”的本意，違背當事人意思自治的基本原則；其次，本案中雙方當事人在合同中僅約定了違約金的計算方法，并沒有約定違約金的支付期限。對于沒有支付期限的債務，債權人任何時候都可以主張，只有當債務人明確表示不履行時，才能認定債權人“知道或者應當知道權利受到侵害”，訴訟時效才可依法起算；再次，就本案的實際情況而言，要求購房方在房屋交付之前單獨就違約金債權提起訴訟或申請仲裁，均不符合社會公眾在日常生活中所遵循的公序良俗?？傊喝A公司關于違約金債權應當按照違約時間分別計算訴訟時效的抗辯理由，因無現行法律、司法解釋明文規定的支持，不予采納。

綜上，人壽(集團)公司與泛華公司簽訂的《商品房預售(預購)合同》符合法律規定，系雙方真實意思表示，應當受到法律保護。泛華公司應當按照合同忠實履行義務，避免因違約造成其損失的擴大。人壽(集團)公司的訴訟請求及其理由成立，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決：(一)泛華公司在判決生效后三十日內按雙方簽訂的《重慶市商品房預售(預購)合同》將驗收合格的泛華大廈三區9樓至28樓房屋14 400平方米和四區600平方米車庫交付人壽(集團)公司，并辦理有關產權過戶手續。(二)泛華公司在判決生效后立即向人壽(集團)公司支付截止 2005年1月31日的逾期交房違約金 2543．62萬元，并按每日6624萬元的 0．2‰向人壽(集團)公司支付從2005年2月1日起至履行本判決第一項交房義務時止的逾期交房違約金。案件受理費430 960元、保全費331 720元，共計762 680元，由泛華公司負擔。

泛華公司不服一審判決，向本院提起上訴，請求撤銷一審判決，改判駁回

人壽(集團)公司的訴訟請求并由人壽(集團)公司承擔本案訴訟費用。主要理由是：1．一審判決關于人壽(集團)公司享有本案訴訟主體資格的認定錯誤，人壽(集團)公司提供的證據不足以證明其享有《商品房預售(預購)合同》的權利，其無權提起本案的訴訟。據2005年5月18日，重慶市工商行政管理局出具的工商查詢記錄表明，截至該日，中國人壽重慶分公司仍為合法存續的經過工商登記的法人分支機構，并未辦理注銷、撤銷及主體資格變更等手續。人壽(集團)公司提供的證據，不能表明人壽(集團)公司合法承繼了中保人壽重慶分公司的債權債務，及人壽(集團)公司合法享有中保人壽重慶分公司在《商品房預售(預購)合同》中的權利。人壽(集團)公司提供的證據自相矛盾，無法體現中保人壽重慶分公司的債權債務究竟由誰承擔。2．一審判決認定泛華公司違約并判今泛華公司承擔違約責任錯誤。其一，根據人壽(集團)公司提供的泛華公司及中國人壽重慶分公司的往來函件，雙方已對交房時間達成了新的約定，泛華公司并不存在違約行為。本案訟爭房屋于1998年年底已主體封頂，1999年8月竣工并經結構驗收合格，泛華公司已經具備依約交付房屋的條件，但因泛華公司前任法定代表人被撤銷職務后，拒不交出全部工程資料，故泛華公司無法調取相應的證據。泛華公司在一審期間已向法院提出《調查取證申請書》，但一審法院未予理睬。人壽(集團)公司提出變更設計的要求是導致泛華公司未能按照《重慶市商品房預售(預購)合同》約定時間交付房屋的根本原因。中國人壽重慶分公司出具的《關于催交我司購買的辦公用房的公函》表明，雙方已就房屋交付的時間形成了新的合意，人壽(集團)公司不能再按照《商品房預售(預購)合同》的約定主張泛華公司違約。其二，假設泛華公司違約，人壽(集團)公司主張的違約金也已超過訴訟時效，已喪失勝訴權?！渡唐贩款A售(預購)合同》約定廠明確的履行期限，即1999年9月1日起泛華公司應當給付違約金，本案違約金是有給付期限的。自約定交付房屋之日起至今近六年時間，人壽(集團)公司從未催促泛華公司交付房屋，更未主張過違約金，故人壽(集團)公司主張的違約金已經超過訴訟時效，法律不應保護。

人壽(集團)公司當庭答辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。主要理由：1．人壽(集團)公司主體適格。2．《商品房預售(預購)合同》約定泛華公司于1999年8月31日交付的房屋應為竣工驗收合格的房屋，而不是主體封頂即可。人壽(集團)公司所發的兩份函件本意為催交房屋，與變更交房時間非同一概念，雙方從未就交房條件進行過變更。3．《商品房預售(預購)合同》未約定違約金的支付時間，故應從發生爭議之日，即2003年10月28日和2004年4月13日，人壽(集團)公司分別發函至泛華公司催收房屋遭到拒絕之日開始起算訴訟時效。

本院二審查明的事實與一審法院查明的事實相同。

本院認為，本案雙方當事人爭議焦點有二：其

一、人壽(集團)公司的訴訟主體資格問題；其

二、違約責任的認定及人壽(集團)公司主張違約金是否超過訴訟時效問題。

(一)人壽(集團)公司的訴訟主體資格問題。

經審查，本案所涉《商品房預售(預購)合同》的一方簽約主體為中保人壽重慶分公司。該公司系屬中保人壽保險有限公司設立的分公司。1999年3月22日，經中國保險監督管理委員會批準，中保人壽保險有限公司更名為中國人壽保險公司，隨之，作為中保人壽保險有限公司分公司的中保人壽重慶分公司亦于同年4月20日變更公司名稱為中國人壽重慶分公司。2003年 7月8日，中

國人壽保險公司再次更名為人壽(集團)公司。上述事實表明，人壽(集團)公司與本案簽約主體中保人壽重慶分公司的總公司中保人壽保險有限公司僅為變更前后公司名稱的差異，實系同一法人。人壽(集團)公司變更設立后，中國人壽重慶分公司雖未因之變更相應名稱，但2004年7月14日，人壽(集團)公司向重慶市工商行政管理局出具《關于注銷原中國人壽重慶市分公司及其所屬分支機構的函》，申請注銷中國人壽重慶分公司，同時表明原中國人壽重慶分公司及所屬分支機構的相關債權債務由該公司承擔。人壽(集團)公司申請注銷中國人壽重慶分公司的行為，屬公司基于經營發展需要對其分支機構的變更調整。根據《中華人民共和國公司法》第十三條的規定，公司可以設立分公司，分公司不具有企業法人資格，其民事責任由公司承擔。因此，公司分支機構于法人變更過程中是否已實際經工商注銷完畢，不影響公司基于獨立法人性質行使對其分支機構所享有的民事權利和民事義務。人壽(集團)公司于本案中以原告身份向泛華公司主張《商品房預售(預購)合同》項下的合同權利符合法律規定。泛華公司上訴提出的截至2005年5月18日，中國人壽重慶分公司未辦理注銷手續，仍為合法存續的法人分支機構，人壽(集團)公司不具備合法訴訟主體資格，無權提起本案訴訟的主張，與事實不符，亦無法律根據。一審判決認為人壽(集團)公司屬于本案適格原告，認定事實及適用法律正確，予以維持。

(二)違約責任的認定及人壽(集團)公司主張違約金是否超過訴訟時效問題。

本案雙方當事人簽訂的《商品房預售(預購)合同》約定，泛華公司應在1999年 8月31日將竣工并驗收合格的房屋移交給中保人壽重慶分公司。泛華公司上訴提出，根據泛華公司與中國人壽重慶分公司的往來函件，雙方已對交房時間達成了新的約定，泛華公司不存在違約行為。經審查，中國人壽重慶分公司分別于2003年 10月28日及2004年4月13日，向泛華公司發出兩份函件，名稱為《關于催交我司購買的辦公用房的公函》。其中2004年4月13日函件的郵政送達回執單據上載明泛華公司拒收。該函件內容為中國人壽重慶分公司基于函發之日，泛華公司仍未完成工程竣工驗收、消防驗收和環境配套設施的整治工作的現狀，為避免損失繼續擴大而要求泛華公司盡快依約交付竣工驗收合格房屋的催告。未見雙方于此函件中對房屋交付期限存有明確具體的合意變更，且于此之外泛華公司亦沒有再提供其他形式的證據證明其主張的本案雙方當事人就訟爭房屋交付時間存在協商一致的變更，因此，泛華公司的上述主張與事實不符，不予支持。泛華公司上訴亦提出，本案訟爭房屋于1999年8月竣工并經結構驗收合格，已具備依約交付的條件及人壽(集團)公司提出變更設計的要求是導致泛華公司未能按照約定時間交付房屋的根本原因兩項主張，作為其不應承擔違約責任的抗辯理由。經查，自本案訴訟伊始，泛華公司一直未能就訟爭房屋已通過竣工驗收合格及人壽(集團)公司于合同履行過程中存在不符合合同約定的設計變更提供有效證據。對此，泛華公司主張系由其前任法定代表人隱匿工程資料導致其舉證不能所致。泛華公司法定代表人的變更屬于其公司內部人員的調整變化，在公司依法存續期間，法定代表人的更迭不構成影響公司民事責任承擔的法定抗辯理由，故泛華公司該項上訴主張亦不能成立。

按照雙方當事人在《商品房預售(預購)合同》中的約定，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應向人壽(集團)公司繳納違約金，違約金每日按房價款的 0．2‰累加計算。泛華公司上訴提出人壽(集團)公司從未催促泛華公

司交付房屋，其關于違約金的主張已經超過訴訟時效，不應支持。結合本案查明事實分析，人壽(集團)公司購買泛華大廈的目的系為解決辦公用房之需，因泛華公司一直未能交付訟爭房屋，人壽(集團)公司至今仍于他處租賃房屋辦公。于此情形下，依泛華公司的上訴主張人壽(集團)公司于房屋交付期限屆至后長期不主張權利，既不符合本案《商品房預售(預購)合同》的訂立目的，亦有違常理。且泛華公司于上訴請求中一方面主張，根據相互往來函件，雙方已對交房期限達成了新的變更，另一方面又認為雙方對交房事宜從來沒有協商過，人壽(集團)公司從未催促過泛華公司交付房屋。該兩項上訴主張，前后表述矛盾，本院不予采信。2004年4月14日，中國人壽重慶分公司向泛華公司發出《關于催交我司購買的辦公用房的公函》的函件，要求泛華公司于 2004年6月底前交付竣工驗收合格的房屋，對此泛華公司予以拒收，此時應視為權利人主張權利而義務人拒絕履行義務，權利人始知其權利遭到侵害，訴訟時效應從此發生爭議之日起計算。故泛華公司關于本案違約金債權已經超過訴訟時效的上訴主張，與事實不符亦無法律依據，不予支持。

綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。泛華公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

如逾期不履行本判決確定之金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。二審案件受理費430 960元，由泛華工程有限公司西南公司負擔。本判決為終審判決。

審 判 長 馮小光

代理審判員 關 麗

代理審判員 張穎新

二00七年五月十四日

書 記 員 虞文君

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第三篇：廈門東方設計裝修工程有限公司與福建省實華房地產開發有限公司商品房包銷合同糾紛案

廈門東方設計裝修工程有限公司與福建省實華房地產開發有限公司商品房包銷合同糾紛案

（2005年9月19日中華人民共和國最高人民法院民事判決書(2005)民一終字第51號）

裁判摘要：當事人簽訂的合同中，對某一具體事項使用了不同的詞語進行表述，在發生糾紛后雙方當事人對這些詞語的理解產生分歧的，人民法院在審判案件時應當結合合同全文、雙方當事人經濟往來的全過程，對當事人訂立合同時的真實意思表示作出判斷，在此基礎上根據誠實信用的原則，對這些詞語加以解釋。不能簡單、片面地強調詞語文義上存在的差別。

上訴人（原審原告、原審反訴被告）：廈門東方設計裝修工程有限公司，住所地福建省廈門市鷺江道海光大廈23樓。

法定代表人：許騰輝，該公司董事長。

委托代理人：于寧杰，福建天澤廣業律師事務所律師。

委托代理人：鄭水園，福建天衡聯合律師事務所律師。

上訴人（原審被告、原審反訴原告）：福建省實華房地產開發有限公司，住所地福建省福州市鼓樓區東街33號武夷中心10層。

法定代表人：李立明，該公司董事長。

委托代理人：吳妙華，福建君立律師事務所律師。

委托代理人：張健，福建君立律師事務所北京分所律師。

上訴人廈門東方設計裝修工程有限公司（以下簡稱東方公司）與上訴人福建省實華房地產開發有限公司（以下簡稱實華公司）因商品房包銷合同糾紛一案，不服福建省高級人民法院（2004）閩民初字第59號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2005年7月28日公開開庭審理了本案。上訴人東方公司的委托代理人于寧杰、鄭水園，上訴人實華公司的委托代理人吳妙華、張健到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。一審法院經審理查明：2003年8月，東方公司與實華公司簽訂了一份《房產包銷合同》，雙方約定：

一、實華公司將其開發建設的“實華公寓”樓盤全部交由東方公司包銷，該樓盤建筑面積93602.7平方米，其中店面5174.4平方米，住宅85727.1平方米，車位224個。

二、包銷權限：東方公司作為該物業的包銷商，全權負責該樓盤的銷售及銷售過程中的廣告實施及整個樓盤園林景觀、綠化的設計施工。

三、包銷期限：自《商品房預售許可證》簽發之日起30個月內，車位包銷期限為42個月。

四、包銷保證金：東方公司應向實華公司支付200萬元人民幣的包銷保證金。在本合同簽訂之日起五個工作日內，支付第一期保證金100萬元，余下100萬元待《商品房預售許可證》頒發之日起一個月內付清。逾期三個工作日未交足第二筆保證金，實華公司有權沒收第一筆保證金并終止合同。上述保證金在房屋銷售和交房后退還。

五、包銷底價及包銷利潤：住宅2600元／平方米，店面6000元／平方米，車位7萬元／個，合同銷售價超出上述底價的溢價部分，作為東方公司的包銷利潤全部歸其所有。

六、雙方的權利義務：實華公司在東方公司售樓人員填定合同后，最終對售樓合同簽章確認（合同樣本經實華公司認可后生效）；東方公司在《商品房預售許可證》下達之日起45天內，景觀綠化投入量達20%，半年內達40%，一年內達80%，一年半內投入量達100%。

七、包銷業績確認：購房人與實華公司簽訂《商品房預售合同》，并付首期款（分期或按揭），分期付款的首期款不低于總房款的30%，按揭付款在銀行正式收件前，即確認成交，計入東方公司業績，但東方公司不得就該部分溢價款主張權利。銀行正式收件后，則按本合同約定執行。

八、包銷進度及期限：第一階段，東方公司在取得預售許可證后60天內完成已取得預售許可證樓體銷售面積的20%的銷售業績。第二階段，東方公司保證在預售許可證頒發后180天內完成已取得預售許可證樓體銷售面積的50%的銷售業績。第三階段，東方公司保證在預售許可證頒發后240天內完成已取得預售許可證樓體銷售面積的60%的銷售業績。第四階段，東方公司保證在預售許可證頒發后15個月內完成已取得預售許可證樓體銷售面積的70％的銷售業績。第五階段，東方公司保證在預售許可證頒發后18個月內完成已取得預售許可證樓體銷售面積的85％的銷售業績。第六階段，東方公司保證在預售許可證頒發后24個月內完成已取得預售許可證樓體銷售面積的95%的銷售業績。第七階段，東方公司保證在預售許可證頒發后30個月內完成已取得預售許可證樓體銷售面積的100％的銷售業績。第八階段，車位自《商品房預售許可證》簽發之日起三年零六個月完成80%的銷售業績。

九、違約事項：實華公司應在2003年11月30日前辦妥該樓盤的《商品房預售許可證》，否則逾期三個月，實華公司應雙倍返還東方公司已付保證金，東方公司有權終止合同，或繼續履約。

合同簽訂后，東方公司于2003年7月23日向實華公司支付了第一筆包銷保證金100萬元，并委托他人進行景觀設計、綠化施工和廣告發布，投入費用達603100元。實華公司分別于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得該樓盤19幢樓體的《商品房預售許可證》，東方公司對實華公司遲延辦理《商品房預售許可證》未提出異議，但對銷售業績計算起始日及其確定的開盤日期提出異議。2004年2月23日，實華公司與東方公司召開“實華?藍灣雅境”樓盤包銷等相關事宜協調會，并形成福建省實華房地產開發有限公司“關于‘實華?藍灣雅境’樓盤包銷等相關事宜協調會會議紀要”。該紀要第一條載明：實華公司分批向東方公司提供《商品房預售許可證》。實華公司根據“實華?藍灣雅境”項目建設進展情況，分批申辦《商品房預售許可證》，并將分批所取得的《商品房預售許可證》提供給東方公司；實華公司以實際所取得預售樓盤幢數考核東方公司銷售業績。在此期間，東方公司與部分購房者簽訂了《商品房預售合同》，并收取了部分購房者的定金。此外，實華公司與東方公司還對部分房產的售價、購房款的銀行按揭貸款及銷售業績的確認等問題產生爭議，雙方以函件形式進行過協商。

2004年3月30日，福州市房地產管理局分別致函實華公司與東方公司，函稱：根據購房者的投訴，實華公司與東方公司簽訂了商品房包銷合同。經查，東方公司未在該局進行房地產中介企業資質登記備案，根據建設部《城市房地產中介服務管理規定》和《福建省房地產經紀人管理辦法》的有關規定，凡沒有取得房地產中介企業資格的企業不得從事房地產中介業務，請兩公司終止雙方簽訂的商品房包銷合同。同日，實華公司函告東方公司，除依照福州市房地產管理局通知必須終止《房產包銷合同》外，東方公司未按合同約定支付第二筆保證金，實華公司可以終止合同。東方公司收到實華公司解除合同的通知后直至起訴前未提出異議。2004年7月29日，福州市房地產管理局致函東方公司和實華公司，撤銷了其2004年3月30日向上述兩公司的致函。

東方公司于2004年10月27日以實華公司嚴重違約、應承擔全部違約責任為由，將實華公司訴至福建省高級人民法院，請求判令實華公司承擔違約責任并賠償東方公司經濟損失5000萬元人民幣；請求判令實華公司退還東方公司包銷保證金100萬元，并由實華公司承擔本案所發生的一切訴訟費用。實華公司辯稱，東方公司的違約是導致《房產包銷合同》終止和無法繼續履行的主要原因，實華公司對此并無過錯；東方公司要求實華公司賠償經濟損失5000萬元沒有事實依據，既然雙方簽訂的《房產包銷合同》已于2004年3月30日終止，東方公司則不得依據已經終止的合同主張未實際包銷房產的可得利益；東方公司要求返還包銷保證金100萬元違背了《房產包銷合同》的約定。據此，實華公司請求駁回東方公司的訴訟請求。

實華公司在一審中提起反訴，請求判決實華公司與東方公司簽訂的《房產包銷合同》已經依約終止；判決實華公司對東方公司已交的第一筆包銷保證金100萬元不予返還；判決東方公司承擔本案的全部訴訟費用。東方公司辯稱，雙方約定的全額支付包銷保證金的條件沒有成立，根據包銷合同第十條約定，實華公司應于2003年11月30日辦妥全部的《商品房預售許可證》，直至2004年2月和3月實華公司才辦好部分房屋的預售許可證，合同約定的交房時間是2005年6月，而實際交房是2005年8月，由于實華公司沒有履行辦理預售許可證的義務，導致東方公司無法履行保證金的交付義務；由于實華公司的違約行為，導致東方公司的綠化設計和綠化施工無法進行；福州市房地產管理局的通知從形式到內容均違法，對當事人不具有強制力，該局已自行撤銷了該行政行為，故應駁回實華公司的反訴請求。

一審法院審理認為：從東方公司與實華公司簽訂的《房產包銷合同》中對包銷期限、包銷保證金以及違約事項的約定來看，東方公司應當自第一份預售許可證頒發后即支付第二筆包銷保證金。如果將包銷保證金的支付時間理解為全部預售許可證頒發之后，顯然與約定保證金的目的和保證金的屬性相悖。實華公司未在《房產包銷合同》的約定時間內辦妥實華公寓樓盤的《商品房預售許可證》，東方公司未選擇解除合同，也未請求實華公司雙倍支付包銷保證金，而是選擇了繼續履行合同，即應履行合同約定的支付第二筆包銷保證金的義務。東方公司在接到實華公司通知后，未在第一次《商品房預售許可證》頒發之日起約定的時間內支付第二筆包銷保證金，實華公司依合同約定可以行使解除合同的權利。依據《房產包銷合同》第四條的約定，東方公司未如期支付包銷保證金，實華公司可以終止合同并沒收東方公司已交的第一筆包銷保證金100萬元。《房產包銷合同》終止前，東方公司已經與他人簽訂商品房預售合同并收取定金的部分房產，可依照合同的約定，予以計算包銷溢價。合同終止后，原合同約定的內容均不發生法律效力，即不依原合同約定計算包銷溢價。東方公司主張實華公司違約應承擔違約責任，應退還包銷保證金，并賠償合同解除時未包銷部分房產溢價損失的請求，缺乏事實和法律依據，不予支持。實華公司反訴東方公司未按約支付第二筆包銷保證金，致雙方簽訂的合同終止，其已支付的第一筆包銷保證金不予返還的請求有理，應予支持。根據《中華人民共和國合同法》第九十一條第一款第七項、第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條的規定，遂判決：

一、東方公司與實華公司簽訂的《房產包銷合同》從2004年3月30日起就已解除的事實予以確認；

二、東方公司已經支付給實華公司的第一筆包銷保證金100萬元不予返還；

三、實華公司應支付給東方公司在《房產包銷合同》解除前，已簽訂《商品房預售合同》、交納定金，并在《房產包銷合同》解除后實際支付首期款的部分房產的溢價3776604.8元；

四、駁回東方公司的其他訴訟請求。本訴案件受理費265010元，由東方公司負擔240010元，實華公司負擔25000元；反訴案件受理費15010元，由東方公司負擔。

東方公司與實華公司均不服一審判決，向本院提起上訴。

東方公司上訴稱：第一、一審法院以東方公司未支付第二筆包銷保證金為由，認定實華公司有權解除合同，認定事實和適用法律均有錯誤。根據合同約定，東方公司支付第二筆100萬元包銷保證金的期限是包銷樓盤的預售許可證頒發之日起一個月，一審判決已經認定實華公司直至違約終止合同履行時，尚未取得全部樓盤的預售許可證，故東方公司支付第二筆包銷保證金的條件一直未成就。保證金是履行全部樓盤包銷義務的保證，而取得全部樓盤的預售許可證是包銷合同能夠全部履行的前提。根據合同約定，實華公司未能在2003年11月30日前辦妥預售許可證，東方公司有權解除合同，而東方公司不行使解除權并不等于支付保證金的條件也同時改變。因此，一審判決東方公司應當履行合同約定的支付第二筆包銷保證金的義務，違反法律規定。第二、一審判決認定該合同符合約定的解除條件，違背事實和法律。實華公司通知解約的理由是房管部門要求解約和東方公司未支付第二筆包銷保證金，東方公司收到該通知后即申請行政復議，福州市房管局已正式發文撤銷了該通知。實華公司作為違約一方，根本不享有通知對方解約的權利，且東方公司已在時效內提起訴訟，故一審判決認定東方公司未提出異議，與事實不符。此外，合同解除必須具備法定條件，將一方當事人未提出異議作為符合約定解除條件的理由沒有依據。第三，一審判決關于東方公司實際銷售事實的認定錯誤。一審期間，東方公司提交了廈門宏隆升房地產代理有限公司出具的有關房屋實際銷售情況的相關證據，并提交了315套住宅和51戶店面的定金收據，還申請法院對商品房預售登記的情況進行了調查。實華公司對此未提交任何反證，并對定金收據等證據當庭確認。故一審判決認定實際銷售184套住宅和41戶店面的情況不符合事實。據此請求：1.撤銷福建省高級人民法院（2004）閩民初字第59號民事判決；2.依法改判實華公司承擔違約責任，賠償東方公司損失5000萬元，退還東方公司所付包銷保證金100萬元，駁回實華公司的反訴請求；3.一、二審訴訟費用均由被上訴人承擔。

實華公司上訴稱：一審判決東方公司可以對合同終止前已經與他人簽訂商品房預售合同并收取定金的部分房產計算包銷溢價，與《房產包銷合同》第八條的約定是自相矛盾的。根據《房產包銷合同》的約定，東方公司主張已售房產的溢價款必須同時具備兩個條件：一是與他人簽訂正式的《商品房預售合同》；二是收取不低于30%的首付款。此外，根據《房產包銷合同》的其他條款規定，東方公司主張已售房產的溢價款還必須完成整個樓盤的全部廣告和景觀綠化并承擔其所需的一切費用，以及支付第二筆保證金100萬元等。但根據一審查明的事實，東方公司在《房產包銷合同》終止前，僅簽訂了部分《商品房預售合同》，并未依約收取已簽《商品房預售合同》部分30%的首付款，也沒有依約履行整個樓盤的銷售廣告及景觀綠化等合同義務，根本不具備主張已售房產的溢價款的條件。據此請求：1.撤銷一審判決第三項并改判駁回東方公司的訴訟請求；2.判令東方公司承擔本案一、二審全部訴訟費用。

本院二審查明：

一、東方公司于2004年2月19日接到實華公司關于第一批《商品房預售許可證》已經辦妥的通知后，當日即向實華公司提出書面異議，明確指出：“該《商品房預售許可證》僅為實華?藍灣雅境樓盤的部分許可證，而非全部。”

二、2004年2月23日，實華公司與東方公司在“關于‘實華?藍灣雅境’樓盤包銷等相關事宜協調會會議紀要”中，經雙方協商，對實華公司分批向東方公司提供《商品房預售許可證》達成了共識，但對實華公司“分批提供”的時間和東方公司支付第二筆保證金的時間未明確約定。

三、截止2005年8月5日，實華公司承認由東方公司實際銷售的住宅189套、店面42戶，按照《房產包銷合同》中雙方約定計算房屋銷售溢價的標準和方法，東方公司共計實現銷售溢價為3896074元。此外，雙方還一致確認：由東方公司收取定金但實華公司沒有出具合同簽收單而合同實際履行的有住宅65套、店面2戶；由東方公司收取定金但實華公司沒有出具合同簽收單并由實華公司轉售他人的有住宅58套、店面7戶。

本院二審查明的其他事實與一審法院查明的事實相同。

本院認為：東方公司與實華公司在本案二審中的爭議焦點主要有以下三點：

第一，實華公司終止合同的條件是否已經成就。東方公司認為，由于實華公司直至“違約終止合同履行時”尚未能取得全部樓盤的預售許可證，故東方公司支付第二筆包銷保證金的條件一直未成就。實華公司認為，根據《房產包銷合同》第四條的約定：“??余下100萬元人民幣待《商品房預售許可證》頒發之日起一個月內付清。逾期三個工作日內未交足第二筆保證金，甲方（實華公司）有權沒收第一筆保證金，并終止本合同?！倍谝黄凇渡唐贩款A售許可證》于2004年2月12日頒發，東方公司也于2004年2月19日知道了頒發的事實，故東方公司應當在2004年3月19日之前支付第二筆保證金。

東方公司與實華公司關于合同終止條件是否已經成就的爭議，緣起于雙方對“《商品房預售許可證》頒發之日”的不同理解。根據《房產包銷合同》第四條的約定，東方公司應當在《商品房預售許可證》頒發之日起的一個月內支付第二筆包銷保證金，逾期三個工作日內未交足第二筆保證金，實華公司有權沒收第一筆保證金，并終止該合同。這里強調“頒發之日”的《商品房預售許可證》是指整個樓盤的《商品房預售許可證》，還是指單個樓體的《商品房預售許可證》，僅憑該條款中的文字表述尚難以準確判定。在《房產包銷合同》中，當事人雙方曾多次使用“簽發”、“頒發”、“下達”和“辦妥”來表述《商品房預售許可證》的辦理情況，雙方除對“辦妥”是指“整個樓盤”的《商品房預售許可證》不存異議外，對其他“簽發”、“頒發”和“下達”因約定不明而存在分歧。從《房產包銷合同》第九條、第十條關于“包銷進度”和“違約事項”的約定來看，合同約定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解“頒發之日”的真實意思表示，即成為判斷實華公司終止合同的條件是否已經成就的重要標準。

本院認為，對《房產包銷合同》第四條關于“《商品房預售許可證》頒發之日”的約定應當結合該合同的全文、尊重當事人在訂立合同時的意思表示以及誠實信用的原則予以解釋。首先，從《房產包銷合同》第三條關于包銷期限的約定來看，雙方一致確認包銷期限自《商品房預售許可證》簽發之日起30個月內，其中車位包銷期限延長一年即車位包銷期限為42個月。因此，《商品房預售許可證》簽發之日也就是開始計算東方公司包銷期限之日，辦妥整個樓盤的《商品房預售許可證》是東方公司在包銷期限內履行全部包銷義務的必要條件。其次，從《房產包銷合同》中關于違約事項的約定來看，雙方一致確認“甲方（實華公司）應在2003年11月30日前辦妥該樓盤的《商品房預售許可證》”，這一條明確約定了實華公司辦妥整個樓盤的《商品房預售許可證》的具體期限，而這一期限應當成為解釋合同中關于《商品房預售許可證》“簽發”、“頒發”、“下達”等不同用語的邏輯基礎，也是當事人雙方計算包銷期限、確定包銷保證金支付條件以及判斷一方是否違約的時間界限。由于實華公司在2003年11月30日之前不僅未能辦妥整個樓盤的《商品房預售許可證》，而且在此之前也未能辦妥該樓盤中任何一份單個樓體的《商品房預售許可證》，故實華公司率先違約已成為本案中不爭的事實，在此基礎上探究“頒發之日”的真實意思表示已失去意義。再次，從東方公司于2004年2月19日給實華公司的回函中可以看出，東方公司對雙方在《房產包銷合同》第四條中所約定的“頒發之日”，一直主張是指整個樓盤《商品房預售許可證》的辦妥之日。東方公司于2004年2月19日接到實華公司“關于‘實華?藍灣雅境’《商品房預售許可證》已批準發出的通知”，后當日即提出了異議，明確表示了該《商品房預售許可證》僅為部分而非全部，由于該異議的提出是在雙方訴訟發生之前，所以應當成為判斷當事人真實意思表示的重要證據。一審認定東方公司對實華公司未按合同約定在2003年11月30日前辦妥“實華公寓”樓盤的《商品房預售許可證》的事實未曾提出異議，屬于認定事實錯誤。故此，一審判決僅憑《房產包銷合同》中個別用語的不同，將“簽發”、“頒發”解釋為“單份”《商品房預售許可證》的簽發或頒發，而將“辦妥”解釋為整個樓盤《商品房預售許可證》的辦妥，無充分的證據支持。

實華公司與東方公司關于《商品房預售許可證》“頒發之日”的爭議源于《房產包銷合同》的約定不明。2004年2月23日，實華公司與東方公司就“實華?藍灣雅境”，樓盤包銷所出現的問題及“商品房買賣合同”補充條款進行協商后達成了共識，并形成了“關于‘實華?藍灣雅境’樓盤包銷等相關事宜協調會會議紀要”。在該紀要中，雙方對實華公司分批向東方公司提供《商品房預售許可證》的事項達成了共識，但對實華公司“分批提供”，的具體時間、最后期限以及東方公司支付第二筆包銷保證金的條件未明確約定。如前所述，實華公司向東方公司提供《商品房預售許可證》是東方公司完成包銷義務和支付第二筆包銷保證金的必要條件，而“一次性提供”和“分批提供”又直接決定東方公司支付第二筆包銷保證金的條件是否已經成就。由于雙方對東方公司支付第二筆包銷保證金的條件約定不明，故根據《房產包銷合同》第四條的約定，尚不能認定東方公司支付第二筆包銷保證金的條件已經成就。據上所述，實華公司在雙方對支付第二筆包銷保證金的條件存在分歧且爭議未解決的前提下，即以東方公司未支付第二筆包銷保證金為由單方宣布終止合同，顯屬不當。因此，實華公司應當對其因未能在合同約定的最后期限內辦妥該樓盤的《商品房預售許可證》的違約行為以及單方宣布終止合同給東方公司造成的損失承擔賠償責任。

第二，東方公司已交付給實華公司的100萬元包銷保證金應否返還。根據《房產包銷合同》第四條的約定，東方公司應當在該合同簽訂之日起五個工作日內向實華公司支付第一筆包銷保證金100萬元，該保證金是東方公司對自己履行合同的保證。2004年3月30日，實華公司以福州市房地產管理局通知要求終止合同以及東方公司未按合同約定支付第二筆包銷保證金為由，單方以書面形式宣布終止了與東方公司的《房產包銷合同》后，東方公司即申請行政復議，福州市房地產管理局于2004年7月29日以書面通知的形式撤銷了由其于2004年3月30日做出的關于要求實華公司與東方公司終止《房產包銷合同》的函件。東方公司又于2004年10月27日以實華公司違約為由將實華公司訴至福建省高級人民法院，請求判令實華公司承擔違約責任并賠償東方公司經濟損失共計5000萬元，請求實華公司退還東方公司所付包銷保證金100萬元，并以此作為對實華公司單方終止合同的一種異議。

本院認為，東方公司要求實華公司返還第一筆包銷保證金的請求及理由能否成立，取決于東方公司支付第二筆包銷保證金的條件是否成就。根據《房產包銷合同》第四條的約定，東方公司應當在《商品房預售許可證》頒發之日起的一個月內付清第二筆包銷保證金，逾期三個工作日內未交足第二筆保證金，實華公司有權沒收第一筆保證金，并終止該合同。因此，東方公司未按約定交付第二筆保證金，是實華公司沒收第一筆保證金的必要條件。如第一個問題所述，由于雙方在《房產包銷合同》中對單個樓體還是整個樓盤的《商品房預售許可證》“頒發之日”約定不明，故東方公司對支付第二筆保證金的條件是否成就持有異議。在異議未解決之前，雙方之間的包銷合同因實華公司的單方終止行為而無法繼續履行，包銷保證金作為對東方公司的一種履約保證已失去意義，實華公司理應返還東方公司已經支付的第一筆包銷保證金100萬元。一審判決以東方公司未如期支付第二筆包銷保證金為由，認定實華公司可以終止合同并沒收東方公司已交付的第一筆包銷保證金100萬元，認定事實錯誤，適用法律不當。

第三，東方公司主張溢價款和賠償損失的權利應否得到保護。實華公司以福州市房地產管理局的通知為由，在合同約定的終止條件成就之前，單方終止《房產包銷合同》，應當承擔違約責任并賠償東方公司因合同不能實際履行所造成的損失。在本案中，福州市房地產管理局作為房地產業的行政主管部門于2004年3月30日以書面通知的形式要求實華公司終止與東方公司的包銷合同，其具體行政行為導致合同不能實際履行的后果也不能完全由實華公司承擔。此外，東方公司也認可了合同在客觀上已無法實際履行的事實，故在本案訴訟中未提出實際履行合同的訴訟請求。同時，在實華公司單方宣布終止合同之前，東方公司在廣告投入、景觀綠化等方面也未能完全按照《房產包銷合同》的約定履行自己的義務。綜合以上因素，對東方公司主張溢價款和賠償損失的范圍應當限定在《房產包銷合同》已經履行和已經部分履行的范圍之內，并參酌當事人雙方的過錯程度以及東方公司實際損失的程度來確定實華公司的賠償范圍。

根據本院二審查明的事實，在實華公司單方宣布終止合同之前，由東方公司實際收取購房定金的有住宅312套和店面51戶，扣除購房人退房并由實華公司轉售他人的住宅58套和店面7戶之外，應當認定由東方公司完成銷售和已完成前期銷售工作的有住宅254套和店面44戶。參照《房產包銷合同》中雙方計算包銷溢價的標準，東方公司可以實現的包銷溢價款為7310061元。慮及東方公司在廣告投入、景觀綠化等方面履約不足以及實華公司在后期銷售過程中需要支出的費用和付出的勞動等綜合因素，應當在東方公司可以實現的包銷溢價款7310061元中酌減80萬元。

綜上所述，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、第（三）項，《中華人民共和國合同法》第一百二十條之規定，判決如下：

一、撤銷福建省高級人民法院（2004）閩民初字第59號民事判決；

二、終止福建省實華房地產開發有限公司與廈門東方設計裝修工程有限公司在本案中的房產包銷合同關系；

三、福建省實華房地產開發有限公司于本判決生效后三十日內向廈門東方設計裝修工程有限公司返還包銷保證金100萬元，并向廈門東方設計裝修工程有限公司支付包銷溢價款和其他損失費共計6510061元。

四、駁回廈門東方設計裝修工程有限公司、福建省實華房地產開發有限公司的其他訴訟請求。

一審本訴案件受理費、二審案件受理費共計530020元，由福建省實華房地產開發有限公司負擔30萬元，廈門東方設計裝修工程有限公司負擔230020元。一審反訴案件受理費15010元，由福建省實華房地產開發有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長 黃松有

審判員 紀 敏

審判員 賀小榮

二○○五年九月十九日

書記員 虞文君