第一篇：社區物業化管理工作總結材料

社區物業化管理工作匯報

社區地處城鄉結合部，系老城區。現有居民住戶1659戶、居民4987人，樓棟36棟。轄區有湖南麗臣實業有限公司、長沙毛巾集團公司等5個單位。隨著經濟體制改革和市場經濟的沖擊，這些企業大都生產不景氣，幾乎處于停產或半停產的狀況，其所轄宿舍區環境衛生差，治安狀況亂，基礎設施陳舊。

起，經過社區

黨總支的積極爭取，在區、街領導的關心重視下，通過社會各方面的積極配合，先后爭取資金400多萬，經過拆違還綠、路面硬化、下水設施、路燈設施改造，宿舍區內基本實現了溝通、路平、燈亮，社區整體形象在較短的時間內得到了明顯提升。

為鞏固創建成果，有效提升社區城市管理水平，建立良好的社區市容秩序，為居民群眾提供全方位、多層次和優質高效的服務，按照市、區、街的統一布署，根據社區實際情況，社區開展了物業管理，實施了物業進社區的模式，現將具體情況匯報如下：

一、宣傳發動

推行老城區物業管理有四大難題。一是老城區居民物業管理觀念淡薄，居民已經習慣了社區無償服務的舊模式，不像新建住宅小區業主購房前就先有物業管理概念；二是老城區基礎設施差，甚至有的什么設施都沒有；三是居民主動參與意識差，真正愿意出面主事的人少之又少；四是收取物業費難，有資質的物業管理公司不愿意介入，而居民福利意識又較強，認為搞好居住環境純粹是政府或單位的事。同時加上很多居民家庭經濟條件不好，低保戶、困難戶、下崗職工較多，本身就生活困難，根本就沒有更多的錢用來享受物業服務。針對這一情況，社區逐步籌劃了適應社區實際的物業進社區管理模式。

為了讓社區開展物業管理得到居民認可，首先社區黨總組織組織黨支部大會、居民代表大會，開展“如果管好自己的家園，改善居民居住環境”座談會，征求意見，統一思想。發放《致居民群眾的一封公開信》1500余份，承諾了服務范圍，并進行挨家挨戶宣傳，加深居民對社區物業化的了解，爭取他們對社區開展物業化的理解和支持。同時還在各宿舍區顯眼位置張貼物業宣傳小板，公布服務范疇和辦公室及負責人的聯系方式。

二、成立機構

社區黨組織先后4次組織居民代表、黨員召開社區物業化管理會議，征求居民對社區物業管理的意見和建議，成立社區物業管理辦公室，由社區主任兼任辦公室主任，由專人負責物管中心的具體工作，擬定并通過《社區物業管理服務章程》明確費用統籌和服務項目等內容，基本確定實行每戶每月5元的低償服務，經營門店物業服務費按10元收取。

三、資源整合1、整合單位資源

①黑石渡社區宿舍區主要包括搪瓷廠、羽毛廠、毛巾廠、長房集團等破產改制企業的宿舍區。由于這些宿舍區均屬無物業管理的房屋，樓棟漏沒人修、管道堵塞沒人管、道路破損沒人理，更別說保安、保綠、保潔了，居民苦不堪言，社區宿舍區下水設施陳舊。而推行物業化管理單純發動居民是不夠的，社區通過黨建聯席會，把轄區各單位負責人請到社區，召開現場辦公會，對于開展物業管理突出的問題，進行協商，最終達成“單位出資、社區出力”。例如各單位宿舍區下水、化糞池堵塞的問題，由單位每年支付元，社區承包給專業的疏通公司處理，以此來徹底解決宿舍區無人管理的境況。讓居住的居民無后顧之憂。

②針對宿舍區內無單車棚，車輛亂停亂放的窘境，社區黨總支與長房集團、湖南羽毛廠協商，整合單位閑置資產，擴建了近200多平方米做單車棚，規范社區宿舍區內停車問題。同時聘請兩名下崗失業人員守單車棚，這一舉措，不僅緩解了下崗失業人員的生活困難，又為社區居民提供了便利。

2、整合人力資源

社區居民大部分是困難企業下崗職工，文化偏低、年齡偏大、就業難，特別是“4050”人員多。為了幫助他們解決就業問題，社區利用物管中心這個平臺，特地從轄區下崗失業人員招聘了10人到服務隊伍中，從事清掃保潔和治安巡防工作。

四、初步效果

一是環境面貌明顯改善。由社區招聘責任心強、工作踏實的樓道清掃人員，落實長效保潔管理制度，分片包干。要求樓道清掃人員實行全天八小時工作制度，對宿舍區所有樓棟、樓道進行清掃、清理樓道堆物、鏟除樓道殘標，社區環境衛生明顯改善。

二是治安狀況明顯好轉。在駐社區民警的指導下，成立治安巡防隊，由專職人員喊電喇叭，進行巡防，群防群治網絡不斷健全和完善。

三是有效落實了長效機制。針對黑石渡后街宿舍區無固定路燈的情況，社區與電業局聯系，花費貳萬肆仟余元在羽毛廠和黑石渡后街宿舍區每棟每門內安裝一個路燈電表，安排專人負責。這一措施徹底改變了樓道燈在居民家中接電的現象，使得物管服務讓居民群眾真正得實惠。

四是居民滿意度不斷提高。社區在實行物業化管理過程中牢固樹立“社區是我家，建設靠大家”的理念，把居民滿意度作為評價工作成效的唯一標準，充分發動群眾參與物業管理工作。注重發揮居民黨總支部和

居委會基層組織的作用，定期對居民住戶進行入戶走訪，經常組織黨員、樓棟長召開代表大會征求居民對物業管理的意見和建議，對于居民所提的合理化建議，及時溝通，及時整改，做到讓居民滿意、高興。

物業管理工作是一項關系群眾生活的工作，雖然我們做了一些工作，但是離群眾的要求還有很大的差距。但是我們有信心在區委、區政府的領導、支持下，努力為

社區居民創造良好的居住環境，提高生活質量，為構建和諧社區而盡心盡力。

第二篇：社區物業化管理工作總結材料

社區物業化管理工作總結材料

社區物業化管理工作總結材料 社區物業化管理工作匯報 社區地處城鄉結合部，系老城區。現有居民住戶1659戶、居民4987人，樓棟36棟。轄區有湖南麗臣實業有限公司、長沙毛巾集團公司等5個單位。隨著經濟體制改革和市場經濟的沖擊，這些企業大都生產不景氣，幾乎處于停產或半停產的狀況，其所轄宿舍區環境衛生差，治安狀況亂，基礎設施陳舊。起，經過社區黨總支的積極爭取，在區、街領導的關心重視下，通過社會各方面的積極配合，先后爭取資金400多萬，經過拆違還綠、路面硬化、下水設施、路燈設施改造，宿舍區內基本實現了溝通、路平、燈亮，社區整體形象在較短 的時間內得到了明顯提升。為鞏固創建成果，有效提升社區城市管理水平，建立良好的社區市容秩序，為居民群眾提供全方位、多層次和優質高效的服務，按照市、區、街的統一布署，根據社區實際情況，社區開展了物業管理，實施了物業進社區的模式，現將具體情況匯報如下：

一、宣傳發動

推行老城區物業管理有四大難題。一是老城區居民物業管理觀念淡薄，居民已經習慣了社區無償服務的舊模式，不像新建住宅小區業主購房前就先有物業管理概念；二是老城區基礎設施差，甚至有的什么設施都沒有；三是居民主動參與意識差，真正愿意出面主事的人少之又少；四是收取物業費難，有資質的物業管理公司不愿意介入，而居民福利意識又較強，認為搞好居住環境純粹是政府或單位的事。同時加上很多居民家庭經濟條件不好，低保戶、困難戶、下崗職工較多，本身就生活困難，根本就沒

有更多的錢用來享受物業服務。針對這一情況，社區逐步籌劃了適應社區實際的物業進社區管理模式。

為了讓社區開展物業管理得到居民認可，首先社區黨總組織組織黨支部大會、居民代表大會，開展“如果管好自己的家園，改善居民居住環境”座談會，征求意見，統一思想。發放《致居民群眾的一封公開信》1500余份，承諾了服務范圍，并進行挨家挨戶宣傳，加深居民對社區物業化的了解，爭取他們對社區開展物業化的理解和支持。同時還在各宿舍區顯眼位置張貼物業宣傳小板，公布服務范疇和辦公室及負責人的聯系方式。

二、成立機構

社區黨組織先后4次組織居民代表、黨員召開社區物業化管理會議，征求居民對社區物業管理的意見和建議，成立社區物業管理辦公室，由社區主任兼任辦公室主任，由專人負責物管中心的具體工作，擬定并通過《社區物業管理服務章程》明確費用統籌和服務項目等內容，基本確定實行每戶每月5元的低償服務，經營門店物業服務費按10元收取。

三、資源整合

1、整合單位資源

①黑石渡社區宿舍區主要包括搪瓷廠、羽毛廠、毛巾廠、長房集團等破產改制企業的宿舍區。由于這些宿舍區均屬無物業管理的房屋，樓棟漏沒人修、管道堵塞沒人管、道路破損沒人理，更別說保安、保綠、保潔了，居民苦不堪言，社區宿舍區下水設施陳舊。而推行物業化管理單純發動居民是不夠的，社區通過黨建聯席會，把轄區各單位負責人請到社區，召開現場辦公會，對于開展物業管理突出的問題，進行協商，最終達成“單位出資、社區出力”。例如各單位宿舍區下水、化糞池堵塞的問題，由單位每年支付元，社區承包給專業的疏通公司處理，以此來徹底解決宿舍區無人管理的境況。讓居住的居民無后顧之憂。②針對宿舍區內無單車棚，車輛亂停亂放的窘境，社區黨總支與長房集團、湖

南羽毛廠協商，整合單位閑置資產，擴建了近200多平方米做單車棚，規范社區宿舍區內停車問題。同時聘請兩名下崗失業人員守單車棚，這一舉措，不僅緩解了下崗失業人員的生活困難，又為社區居民提供了便利。

2、整合人力資源

社區居民大部分是困難企業下崗職工，文化偏低、年齡偏大、就業難，特別是“4050”人員多。為了幫助他們解決就業問題，社區利用物管中心這個平臺，特地從轄區下崗失業人員招聘了10人到服務隊伍中，從事清掃保潔和治安巡防工作。

四、初步效果

一是環境面貌明顯改善。由社區招聘責任心強、工作踏實的樓道清掃人員，落實長效保潔管理制度，分片包干。要求樓道清掃人員實行全天八小時工作制度，對宿舍區所有樓棟、樓道進行清掃、清理樓道堆物、鏟除樓道殘標，社區環境衛生明顯改善。

二是治安狀況明顯好轉。在駐社區民警的指導下，成立治安巡防隊，由專職人員喊電喇叭，進行巡防，群防群治網絡不斷健全和完善。

三是有效落實了長效機制。針對黑石渡后街宿舍區無固定路燈的情況，社區與電業局聯系，花費貳萬肆仟余元在羽毛廠和黑石渡后街宿舍區每棟每門內安裝一個路燈電表，安排專人負責。這一措施徹底改變了樓道燈在居民家中接電的現象，使得物管服務讓居民群眾真正得實惠。

四是居民滿意度不斷提高。社區在實行物業化管理過程中牢固樹立“社區是我家，建設靠大家”的理念，把居民滿意度作為評價工作成效的唯一標準，充分發動群眾參與物業管理工作。注重發揮居民黨總支部和居委會基層組織的作用，定期對居民住戶進行入戶走訪，經常組織黨員、樓棟長召開代表大會征求居民對物業管理的意見和建議，對于居民所提的合理化建議，及時溝通，及時整改，做到讓居民滿意、高興。

物業管理工作是一項關系群眾生活的工作，雖然我們做了一些工作，但是離群眾的要求還有很大的差距。但是我們有信心在區委、區政府的領導、支持下，努力為社區居民創造良好的居住環境，提高生活質量，為構建和諧社區而盡心盡力。

第三篇：社區網格化管理工作總結

社區網格化管理工作總結

清河區柳樹灣街道西郊社區積極響應區委、區政府網格化管理的新要求，在開展社會網格化管理創新工作中，拓展工作思路，在加強社區硬件建設的基礎上，通過建立覆蓋社區內全體居民的社區網格系統和發放“便民服務一卡通”，把社區服務直接延伸到單位和家庭，實現了聯系群眾無盲點、網格管理溶于網格服務中的管理模式。

西郊社區屬于“城郊結合部”，為了實現“排查全覆蓋，管理無縫隙，服務全方位，有問題要及時發現，有矛盾糾紛及時化解，有需服務及時到位”的網格管理要求，成立了網格領導小組，由社區書記擔任領導小組組長，將轄區劃分為4個網格，兩委會成員任網格組長，每格網格配備4至5名工作人員，構建了以社區黨委為統攬，居委會為基礎、綜治辦為中堅，黨員突擊隊、社會志愿者隊伍等共同參與的網格系統，實現“社區有網、網中有格、人盡其責”的網格管理。

為了做到“排查全覆蓋、管理無縫隙、服務全方位”，西郊社區建立健全了社區網格小組長每周例會制度、網格化工作例會制度、零上報制度、網格化管理責任倒查追究制度、入戶走訪制度等等，這些制度，有效的保障了社區網格管理工作有

條不紊的進行。社區對工作人員的考核，每周進行一次檢查督辦，每月考核評比一次，考核結果納入社區績效考評，為確保網格化管理順利開展，提供強有力的支撐，充分調動了社區工作人員的積極性、主動性和創造性。

社區網格化管理工作開展后，社區工作由以前的專人單項、一崗一責向一專多能、一崗多責轉變，網格責任人包攬責任區內的各項事務及信息采集、登記等多項工作，為了讓社區群眾“有話跟我說，有事找我辦，有難找我幫”，將網格負責人和信息員的聯系方式制作為展牌，安裝在網格醒目位置，還向轄區居民發放“便民服務一卡通”。西郊社區“便民服務一卡通”內容涵蓋社區民政殘聯、計生婦聯、勞動醫保、退休管理、城管衛生、煤氣保修、火警等聯系電話。唐老太是西郊社區的低保老人，近日因病住院，花去了很多醫療費。西郊社區在網格排查中了解到情況后，向唐老太發了一張“便民服務一卡通”，并把情況向社區作了匯報，社區及時把她列入特殊困難群體幫扶對象，并為她申請了大病醫療救助金，“大病救助金雖解決不了你的全部困難，但我們將繼續對您進行幫扶。”2012年5月8日，西郊社區黨總支書袁樹國、網格工作人員帶著慰問品，來到西郊五組居民唐立英家里看望，唐老太道：

“我還沒來得及找社區，你們就已幫我解決了困難。”

西郊社區在三月份網格化管理創新工作中，印發了”便民服務一卡通”2000張。通過在排查中發放“便民服務一卡通”，搜集網格各類信息，合計排查和化解各類矛盾糾紛6起，解決民生問題10件，排查治安安全隱患8起，實現“小小一卡通，服務到家中”的網格精細化服務，更好的將社區管理溶于社區服務中，作到“小事不出網格，大事不出社區“的網格管理要求。

第四篇：社區物業化服務工作方案

社區物業化服務工作方案

一、指導思想

以《省物業管理條例》和《市創建文明滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固文明創建各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

二、服務范圍

社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

(一)公共秩序管理。

加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

(二)公共環境衛生維護。

做好社區轄區范圍內(維護作業標段以外)公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

(三)公共安全防范。

協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

(四)公用設施管理。

做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

(五)公共綠化維護。

做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

(六)其他。

其他需要協調解決的物業服務項目。

三、基本原則

(一)居民自治的原則。

物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。

(二)因地制宜的原則。

充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際情況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

(三)便民利民的原則。

要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、4050人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

四、工作任務

按照文明創建的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的10個社區(小區)是：觀沙嶺街道金嶺農民安置小區、觀沙嶺街道黃泥塘農民安置小區、咸嘉湖街道白鶴嘴社區安塑小區、咸嘉湖街道荷葉塘社區麗臣小區、西湖街道裕民農民安置小區南片、西湖街道裕民農民安置小區北片、望岳街道道坡農民安置小區、望岳街道上堆坊農民安置小區、岳麓街道洋海塘農民安置小區東片、岳麓街道洋海塘農民安置小區西片。

五、工作思路

在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

(一)先整治后管理。

按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業化服務的實施對其進行長效管理。

(二)先宣傳后實施。

通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

(三)先服務后收費。

根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先提供優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取一定的服務費，保證物業服務的正常運轉。

六、組織領導

成立全區社區物業化服務工作領導小組。

組長：

副組長：

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區-局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

七、責任分工

區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題;

區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作;

區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準;

區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作;

區-局：負責牽頭組織協調和監督考核工作;

區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作;

區住房城鄉建設局：負責行業指導工作;

區工商分局：負責對成立物業服務公司的-和資質審批提供支持;

區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合;

各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

八、方法步驟

(一)準備階段1、2月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區(小區)名單。

2、3月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

3、3月下旬組織召開工作部署會。

(二)實施階段1、4月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

2、5月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

3、5月下旬全力推進社區物業化服務工作。

(三)考核驗收階段

1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要內容。

2、6月份組織相關社區進行交流講評。

3、8月份由區-局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區(小區)實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未達到85%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

九、工作要求

(一)高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要意義

推行社區物業服務，是鞏固文明創建成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、創建文明城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

(二)充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎

一是要有充分的思想準備。

各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確責任和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是要制定方案，落實責任。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作責任，要把責任落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

(三)全力支持，為順利實施社區物業化服務提供保障

一是人員要落實。

各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。二是經費要保證。每個實施物業服務的社區(小區)明確經費10萬元，區和街道各安排5萬元。區和街道先期各拿2萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民積極參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。三是合力要形成。要努力形成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

第五篇：煤炭企業物業化管理

隨著社會主義市場經濟的發展和煤炭企業物業化管理進程的加快，煤礦物業管理工作從無到有，發展到現在已經初具規模。但由于受行業性約束，多數煤炭企業的物業管理還存在著種種束縛，煤炭企業物業管理如何才能擺脫束縛，在煤炭企業的穩定與發展起到積極的作用，是目前煤炭企業的物業管理部門面臨的重要問題。筆者結合工作實際，以山東省新汶礦業集團泰興物業公司為例，淺談幾點認識。

一、煤炭企業物業管理普遍存在的問題。

與大部分煤炭企業的物業管理一樣，泰興物業公司在改制之前，也只是新礦集團公司的一個完全依靠撥款來維持運營的后勤服務單位，服務職能單

一、服務設施老化、員工文化水平、自身素質偏低，不能更好為業主服務等多方面因素，造成了社區環境較差、業主意見較大、工人工資低等問題突出。這些問題也正是煤炭企業物業管理所普遍存在的，出現這種問題的原因是多方面的，這里本人就從物業企業、物業員工和業主這三個主要組成部分做簡要說明。

1、物業管理企業：煤炭企業的物業管理因其自身的局限性往往規模小且職能比較單一，工作范圍只涉及本企業內部職工宿舍區基本的水電暖維修等工作，因所服務的業主多是本企業內部員工，服務費用基本由單位承擔，所以大部分業主對物業服務的要求也不是很高，導致了物業企業不能及時發現自身存在的服務缺陷，不能創造性地開展工作。加之企業考慮職工群眾承受能力較多，一直對物業管理實行內部補貼，造成了物業管理部門的危機感和壓力感不強，工作缺乏主動性和創造性，等、靠、要的思想嚴重，從而影響了物業管理的健康發展。

2、物業員工：由于煤炭企業的物業管理部門絕大多數是由原來企業的后勤部門改制后成立的，所以人員組成比較復雜，員工的業務素質及文化程度普遍不高，工作中缺乏競爭意識、服務意識和責任感，“干不干活、多干少干、干快干慢一樣拿錢”的思想嚴重，導致了工作效率低下，缺乏自主創新精神，不能為企業更好地發展提供智力支持，造成了部分業主對物業管理部門意見較大，甚至經常發生一些服務糾紛，嚴重影響了服務水平、服務質量和物業管理部門的自身形象。

3、業主：煤炭企業的物業管理服務對象大部分都是企業內部職工，職工和家屬思想觀念陳舊，仍然沉醉于計劃經濟時代 “我是企業的人，為企業做了貢獻，住房應該、收費不行”的落后思想，不能配合物業管理部門的改革舉措。造成物業部門收費難、沒有經費投入到服務設施上、服務質量差、業主意見大的惡性循環。

二、泰興物業公司針對以上問題所采取的措施。

針對物業管理中表現出來的種種矛盾和問題，物業企業必須要深入分析，找出問題的根本并加以解決。泰興物業公司經過多年的探索與實踐，從解決矛盾和問題的根本入手，短短幾年間就從一個虧損的后勤單位發展到目前擁有國家二級資質、業主20000余戶，服務面積超過200萬平方米、服務領域涉及住宅物業、醫院物業、工業物業、辦公樓物業等多個領域的物業管理專業公司。該公司的主要做法是：

1、大力實施主輔分離改革，建立良好的運行機制。

煤炭企業的物業管理，目的就是為了改變企業辦社會的狀況，使煤炭主業輕裝上陣、健康發展，所以必須將物業管理企業從主業中剝離出去。因此，新礦集團公司積極響應國家政策，大力實施主輔分離，于1999年初步將后勤服務與企業進行剝離，成立了中心區物業管理站，也就是今天的泰興物業公司，為今后的發展壯大奠定了堅實的基礎。

2、實施企業改制，注冊專業化物業公司。

剝離后的中心區物業管理站，在不斷探索中發展，在新礦集團的支持下，對周邊物業資源進行不斷整合，企業規模和服務質量迅速得到提高。于2007年本著高起點、高標準的原則，按照公司法要求，注冊資金500萬元，注冊成立了“新汶礦業集團泰興物業有限責任公司”，真正成為了一個自我經營、自負盈虧、自我發展的獨立的法人實體。

3、注冊國家物業資質，打造物業品牌。

任何一個成功企業的發展，都離不開品牌建設，著力品牌建設，投資品牌建設，是企業在市場競爭中生存的唯一出路。泰興物業公司的領導者也深知這個道理，在工作中對員工嚴加要求，在服務上狠下功夫，逐步把服務推向精細化、專業化，得到了業主的一致認可。進而公司又以長遠的目光，先后申請辦理了國家物業管理三級資質到二級資質的認定。從此，“泰興物業”品牌正式打響，公司真正具備了立足礦區、走向社會大市場，承攬外部物業服務項目的能力。

4、提高科技含量，讓科技助推發展。

科技化管理服務是物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。多年來，泰興物業公司借助先進科技技術不斷提高管理服務水平，先后將各社區的機械式水、電表全部更換為IC卡電子表，為居民提高生活質量的同時也大大提高了抄表收費率；投入資金500多萬元對供熱系統進行了優化節能改造；提高了管理服務水平，極大地改善了居民生活質量。在各社區安裝了電子眼和電子起落桿等先進設備，對社區治安起到了重要的保證作用；諸多科技項目的應用，有效促進了公司服務效率和經濟效益的提高。

5、加強職工培訓力度，提高服務整體水平。

職工的文化水平低，業務不熟練、服務能力差等現象，將嚴重制約著公司的發展步伐。為了增強干部職工隊伍的政治理論水平和物業管理服務能力，泰興物業公司在提高人員素質上狠下功夫，采取“請進來，走出去”的方式，多次聘請物業管理等有關部門教授對干部職工進行培訓，并選拔部分優秀干部和業務骨干赴外地考察學習物業項目的經營管理。通過一系列的學習培訓，公司目前具有國家物業管理師資格人員8名，經、會、統、建筑安裝等專業技術人員150余人，全公司干部職工的政治理論水平和物業服務能力得到全面提高。

三、煤炭企業物業管理今后的發展方向。

1、走煤炭特色發展道路。作為煤炭企業物業管理，要想穩中快速發展，就必須依附于煤炭企業，立足實際，著眼未來，遵循“煤炭企業走到哪里，物業管理跟到哪里”的原則，不斷開拓創新，深入研究和系統思考物業管理問題，探索并建立起既符合市場經濟體制和法律法規要求，又符合煤炭企業實際情況的、科學適用的物業管理體制，沿著煤炭特色發展道路，把物業管理更好更快地推向前進。

2、走專業化發展道路。物業管理專業化是物業管理行業市場化、社會化的基石，是物業管理企業規模經營的基本條件。在社會化大生產條件下，實施物業服務專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。物業管理的專業化是向知識型管理過渡，走一條人才專業化、服務專業化、競爭市場化的道路。

3、走集團化發展道路。集團化發展將是今后物業管理企業能否生存并做大做強的關鍵，小兵團分散作戰的物業勢必要被淘汰。走集團化發展道路，發揮團隊的整體實力，有利于集中企業和人才優勢，提高物業管理服務的整體水平，實現規模效益。有利于拓展經營領域、參與市場競爭，實現企業發展的良性循環。物業管理企業要想得到進一步發展，必須清除一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。

4、走科技化發展道路。科技化管理服務已經成為當前乃至今后一段時間內物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼,如何借助先進科技技術進一步提高管理服務水平,物業管理企業將無法回避。科技化管理不僅僅是一個概念，而是涵蓋了物業管理智能化、電子商務系統開發等多項功能，可以說能最大程度地滿足業主的各項生活與工作、娛樂需求。更重要的是，它在為消費者帶來最大收益的同時，也為企業展示了龐大而誘人的利潤空間。

5、走品牌化發展之路。對企業而言，品牌代表了一種潛在的競爭力與獲利能力，著力品牌建設，投資品牌建設，是企業在市場競爭中生存的唯一出路。作為物業企業，要想在激烈的市場競爭中謀取一席之地，就應該在服務上狠下功夫，把服務做精、做細，才能在市場中具有競爭力。只有充分認識到品牌的重要性，以服務打造品牌，以品牌拓寬市場，以市場創造效益，才能盡快實現以優質品牌帶動優勢產業發展的目標。

6、走“以人為本”的發展之路。物業管理的服務對象是人，物業管理的目標之一是要為業主和使用人營造“整潔、文明、安全、方便”的環境。物業管理企業要倡導“以人為本”的科學發展觀，在與業主的接觸和服務中要把人情味體現在每個細節中，注重對業主的感情投資，提高業主滿意度。物業管理企業所從事的一切活動要以使業主稱心、滿意為前提，提供完善、優質服務，突出物業服務的人性化理念乃是物業做大做強的根本。

當前，物業管理行業正面臨一個由初級階段向高級階段過渡的關鍵時刻，物業管理行業內、外部環境都在發生著重大變化。如何更好的研究物業管理存在的問題和發展對策，需要我們作出更進一步的努力。

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