第一篇：關于萬科與世邦魏理仕合作的商務調查報告

關于萬科與世邦魏理仕合作的商務調查報告

2009-05-01 19:59

背景：隨著全球金融危機的爆發，對房地產的銷售造成了多年來未曾有過的沖擊。萬科在浙江最頂級的房產項目――萬科?公望別墅，其中萬科?公望（二期）將于2008年底竣工。為了在危機中實現項目的良好運作，浙江萬科決定改變以往的營銷模式，決定采用“四高”策略，即“高端物業、高端客戶、高端服務、高端渠道。”

根據萬科?公望別墅的環境優勢和產品檔次，將目標客戶鎖定為在杭州的各類外資企業的職業經理、高級管理人員和外資白領，重點是在杭州的世界500強企業的公司高級管理人員、辦事機構代表等人員，在銷售方式上采取租售結合。針對這樣一個特別的目標市場，就必須通過與高端渠道機構合作，才能達到目標，因為世界500強企業歷來與全球知名的房產中介及房產服務公司有著密切的合作。盡管全球各地的房地產市場均呈現出濃厚的本地化色彩，中國更是如此，但是一些全球性的參與者依然在各地市場上占據不容忽視的地位，其中最突出的當屬國際房地產服務企業。在中國，亦是如此。

要走“四高”路線，第一步是要找到一個合適的、與世界500強企業有著良好合作關系的世界頂級房產服務公司合作。經過資料查找，選定五大國際地產之世邦魏理仕。

世邦魏理仕業務范圍

世邦魏理仕在全球的業務涉及租賃、銷售代理、物業管理、抵押貸款、投資基金、地產評估等，凡是地產中介服務業務幾乎無所不包，但世邦魏理仕結合了當地市場智慧和全球及地區網絡的綜合優勢，提供最全面廣泛的房地產顧問服務，除北京外，世邦魏理仕目前還在中國內地的上海和廣州設有分公司，可以為房地產業主、投資者及用家提供包括物業買賣與租賃、物業設施及項目管理、企業服務、投資管理、物業估值、研究分析、投資策略及顧問等全方位的房地產服務。

世邦魏理仕杭州地區

為了加強華東地區的業務能力，世邦魏理仕于2007年3月宣布在杭州增設新的辦事機構，成立杭州分公司，進一步拓展公司在中國市場的業務運營。杭州分公司將與世邦魏理仕目前在上海的業務相呼應，同時加強公司在整個華東地區提供服務的能力。分公司的成立還將使世邦魏理仕處于有利地位，得以進一步獲得杭州及寧波等地不斷增長的業務機遇，同時更好地滿足本土及國際的開發商、投資

商及租戶的地產需求。

杭州作為中國東部沿海城市發展最快的城市之一，對長江三角洲的整體經濟發展起著戰略性的作用。杭州的房地產市場正在形成中國最具活力和多元化的市場之

一。在杭州設立分公司不僅體現了我們對中國市場的長期承諾，也反映出世邦魏理仕繼續擴充二線市場以及進一步強化大中華區整體業務運營的發展策略。杭州分公司將提供全方位服務，包括辦公樓、商鋪、住宅、工業與物流、策略顧問與研究、租售及管理服務等一系列廣泛的房地產業務。相信，世邦魏理仕業內領先的業務平臺將為客戶在快速發展的房地產市場中提供競爭優勢，期盼與客戶建立密切的伙伴關系，共同把握市場先機。

北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司杭州分公司

杭州市求是路8號杭州公元大廈北樓1201室

郵編: 310007

電話: 0571 2880 6818

傳真: 0571 2880 8018

陳海強杭州代理董事總經理

電話: 86 571 2880 6818

電郵: steven.chen@cbre.com.cn

世邦魏理仕最近的一項面對全球房地產專業人士的調查顯示，世邦魏理仕連續七年被評為商業地產領域的全球頂級品牌。自2002年該調查推出以來，世邦魏理仕每年都名列榜首。

世邦魏理仕位居《財富》‘2007年度成長最快企業100強’第33位

2007年9月17日 北京–《財富》雜志近期對美國成長最快的企業進行了排名，世邦魏理仕有限公司位居第33位。《財富》雜志在對企業過去三年的營業收入、每股收益增長及股東完全回報進行綜合比較后，列出了2007年度成長最快的100家企業。

世邦魏理仕獲選《商業周刊》50強

2007年3月28日 北京 –世邦魏理仕公司近日被評為《商業周刊》50強企業，該評選為《商業周刊》的年度活動，聚焦了在2006年中表現最為突出的標準普爾500指數企業。《商業周刊》表示，獲選企業均為10個經濟領域中的最佳公司，主宰著其所在行業的發展走向。其中世邦魏理仕位居第16名。

世邦魏理仕地產項目分析

項目名稱：萬科?公望

項目地址： 富陽區沿江公路黃公望國家森林公園南麓

項目類別： 獨棟別墅

價格： 500-600萬

物業管理費： 開盤后確定

開 發 商： 富陽萬科房地產開發有限公司

銷售許可證： 待定 最新預售樓盤

開盤日期： 2008-1

2交付時間： 2009-12

交付標準： 毛坯房

交通狀況： 北山路—虎跑路—之江路—杭富沿江公路； 中河高架—復興路— 之江路—杭富沿江公路；杭州繞城高速公路西線（轉塘出口下）—320國道—杭富沿江公路

容 積 率： 0.37

綠 化 率： 50%

物業公司： 杭州萬科物業服務有限公司

付款方式： 一次性,銀行按揭 貸款計算器

萬科?公望山環水抱、藏風聚氣，項目北部深入黃公望森林公園腹地，森林公園共約333公頃，原生林木、野生鳥類盡收眼底，四季林茂綠濃，森林覆蓋率達96.5%，是修身養性者向往的詩意之居。項目南面富春江支流緩緩流淌，江面上漂浮著富陽運動休閑產業主平臺——東洲島，它與富陽主城區、城市“小客廳”功能有機組合、構建一流的大型城市綜合體，形成與杭州市緊密對接的城市“陽臺”。江南第一球會——富春山居國際高爾夫俱樂部距本項目僅1公里，在廣闊的天地間，面對舒緩、閑適的高爾夫，依托東洲區域大型城市陽臺、富春山居高爾夫球場、白鶴鄉村俱樂部等配套和園區導入

萬科?公望（二期）純獨棟別墅區共計141棟，以上海蘭喬圣菲為藍本，結合國際別墅設計理念，融入江南山水園林特色，講究與地形、地勢的相融相諧，追求與自然景致的和諧統一，呈現出藝術珍藏品般的高貴與華麗，在藝術的熏陶中享受山林野趣和嶄新的別墅生活。

萬科?公望330㎡至380㎡的奢適空間，靈活布局，層次分明，私密而通透，有品味、有情感、有文化，符合現代城市精英追求的生活景愿。

萬科?公望在吸收本土文化底蘊及清晰洞察客戶心理需求的前提下，結合萬科多年開發經驗，秉承“全國性思維，本土化開發”思想，力求打造萬科在杭高端項目的作業標桿，本項目是2008年萬科在杭州的全新力作，也是萬科在杭州市場戰略布局中具有重大意義的里程碑項目。

◎20公里，與西湖的優雅距離

◎深入333公頃黃公望國家森林公園腹地

◎門前流淌68000米詩意春江

◎山環水抱，雙陽寶地

◎休閑運動的主平臺，守望杭州的城市陽臺

◎與富春山居國際高爾夫俱樂部相距1.5公里

◎全精裝私密庭院

個人建議：

雙方在之前已經有合作，做生不如做熟，一個是全球最大的地產服務提供商，一個是中國最大的住宅開發商，世邦魏理仕強大的物業服務能力及影響力必將提升萬科在高端物業管理上的服務水準，為萬科物業管理服務的創新提供經驗；萬科則給世邦魏理仕計劃繼續拓展業務能力，加強其區域覆蓋能力和業務范疇。兩個強者聯合，將會擦出新的火花。

第二篇：世邦魏理仕物業步行街項目員工手冊

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世邦魏理仕物業步行街項目員工手冊

熱誠地歡迎您加盟本公司，并熱切期望與您一道同心協力，使公司的事業蒸蒸日上地騰飛，共創輝煌。

人才是企業最寶貴的無形財富，是企業成功的主要因素，本公司誠邀各類專業人士，共同營造一個尊重人才，團結互助，平等合作的工作環境，并鼓勵員工努力工作，積極開拓，奮發向上，樹立敬業愛業，忠誠勤奮的工作作風。公司將為有志者提供施展才華的天地。

良好的工作秩序和高速的工作效率是公司的生命，編制員工手冊的宗旨在于保障公司和全體員工的合法權益，便于全體員工全力投入公司的日產管理，共同遵守行為準則。公司的事業與您的利益息息相關，您的績效與公司的事業休戚與共，在您加入這個大家庭之際，請熟悉本手冊。

本手冊闡述了公司的員工守則、聘任原則、受聘條件、福利待遇、考核評估，行為規范、獎懲制度以及公司的主要有關人事制度等內容，由于公司內部情況和外界環境不斷變化，公司對本手冊內容保留修改和補充的權利。而有關修改和補充內容正式公布后將對公司員工生效。

本手冊內容的解釋權在公司行政人事部。

1聘用、建檔、聘用期限、解聘

1.1聘用

1.1.1原則：

公司對員工本著“人盡其才、才盡其用、各盡所能、各盡其職、各盡其責”為任用原則，并以充分發揮職員的智慧潛能為目標，務求將最合適的人才放在最合適的職位上、令公司與員工共同成長。

1.1.2受聘人的基本條件：

1）正直、誠懇、積極、進取、有責任心及服務意識；

2）年滿18周歲、證件齊全；

3）五官端正、身體健康；

4）無不良行為或犯罪記錄。

1.1.3入職手續

公司以公開招聘公平競爭擇優錄取的原則聘請員工，員工一被公司錄用，行政人事部將為其辦理一切入職手續，員工在任職期間須遵守本手冊內容規定及公司的規章制度。

1.2建檔

1.2.1檔案資料

員工在應聘時及受聘后提供的資料將由行政人事部記錄備案.員工有責任如實提供個人資料，如發現資料有虛報或隱瞞，公司有權即時解除勞動關系并不作任何補償。同時，有關員工必須承擔由此而引致的一切法律及經濟責任。

1）填寫求職表格及附上二張小一寸免冠近照

2）提供個人“身份證”、“學歷證明”、“失業證/就業（外來人員就業證明）”、“暫住證”及“職稱證/上崗證”、“銀行帳號”等有效證件原件及副印件。

1.2.2個人資料的變更

員工資料若發生變更，需于七天內以書面形式通知行政人事部，并提供有關之證明資料，否則須自行承擔由此而可能引致的“應得福利”喪失的責任。

員工資料包括（但不限于）：

1）個人變更事項；

2）住址和聯系電話；

3）婚姻狀況；

4）誕生子女；

5）教育程度；

6）專業資格；

7）發薪銀行帳戶號碼；

8）其他個人資料的變更資料。

1.3員工試用期

新聘用的員工要接受公司_____月試用期，公司根據員工的工作表現，勝任程度進行評估，經評估合格者，公司將以書面形式通知其正式通過試用期。在試用期內公司有權隨時終止聘用而不作任何補償，員工在試用期內提出辭職須提前_____天以書面形式申請，并辦理妥離職手續。

1.4合同期

當試用期滿合格者，經本人申請，公司同意后可簽訂一年或以上期限勞動合同，在計算員工服務期限時，試用期屬于公司服務期限的一部分。“合同制員工”按《勞動法》享受有關勞保福利。

1.5調職

根據公司工作的實際情況，公司保留調整員工工作職位及工作地點的權利。

1.6晉升

1.6.1公司將根據各員工表現及工作需要而提供機會予勝任的員工提升至較高職位。提升的

主要依據為員工的工作表現、業績、業務水平、品德及學識等。

1.6.2員工晉升后，首_____個月為試升性質，試用期滿并工作表現滿意者，由公司正式委任。

1.7解聘

1.7.1解除合同

公司和員工雙方如沒有意向繼續聘任關系時，均有權終止勞動合同，勞動合同屆滿時則即時自動失效，勞動合同經雙方協商一致后，可以提前解除。

1.7.2即時解除勞動合同

員工有下列情形之一，公司將有權即時解除勞動合同，并不予支付賠償金而終止勞動關系。

1）在試用期間被證明不符合錄用條件的；

2）違反國家法令、法規

3）觸犯國家任何刑事條例

4）嚴重違反勞動紀律或用人單位規章制度；

5）嚴重失職、營私舞弊、對公司利益造成重大損害；

6）隱瞞病史或個人身體健康方面不符合公司要求（如：個人衛生方面、傳染病帶菌者、精神病患者等）。

7）違反公司《獎懲制度》相關條款者。

1.7.3離職手續

1）員工提出辭職的，須提前三十天遞交書面辭職申請，待行政人事部/總經理審批后，方能辦理一切工作交接和公司物品交還手續；如未按上述規定辦理辭職手續而擅自離職的，公司將以該員工一個月工資總額代替一個月通知期，并保留追究經濟責任和法律責任的權利。

2）試用期內提出辭職的員工，須提前7天以書面申請辭職，待行政人事部加意見呈總經理審批后，方能辦理一切工作交接和公司物品交還手續，如未按上述規定辦理辭職手續擅自辭職的，公司將以該員工7天工資總額代替7天通知期，并保留追究經濟責任和法律責任的權利。

2工資資制度

2.1工資組成

崗位工資（30%）、職務工資（25%）、浮動工資（20%）、用餐津貼（5%）、住房津貼（5%）、通訊津貼（5%）、交通津貼（10%）、效益工資（10%）共八項。

2.2發放說明

2.2.1員工每月發放工資總額分配為崗位工資（30%）、職務工資（25%）、浮動工資（20%）、用餐津貼（5%）、住房津貼（5%）、通訊津貼（5%）、交通津貼（10%）。

2.2.2停薪留職的職員，不享受任何工資。

2.2.3外派職員（指職務屬駐***以外工作的職員）如無發生外派工作時，不享受“崗位工資”。

2.2.4主管/主任級以上員工“崗位工資”中已含加班工資。

3員工考勤制度（內容見前文）

4福利

4.1社會保險

4.1.1已簽訂《勞動合同》的合同制員工，公司為其購買社會保險，員工有責任承擔個人繳納部分的保險費用。

4.2年終雙薪

4.2.1每年年終公司將按員工當年的服務時間及標準工資計發員工的年終雙薪。

4.2.2公司保留年終雙薪的發放、計核比例及發放與否的最終解釋權和決定。

5獎懲制度（內容見前文）

6公司規章制度

6.1儀容、儀表行為規范

6.1.1員工應按公司規定統一穿制服上崗，工卡佩戴在左上胸，衣著整齊、潔凈；不得在制服襯衫內穿著雜色、高領或有圖案的衣服；

6.1.2男員工不可留胡須，發腳長度不能蓋及耳部與衣領，不準染頭發；

6.1.3女員工須淡妝上崗，特別是涂上端莊清雅的口紅，過肩長發應梳理整齊套上頭花，不得佩帶奇異夸張的飾物；

6.1.4言談舉止得體禮貌，待人誠懇、有禮、自然大方、文明用語，不在公眾場所辦公區內、崗位上大聲喧嘩；

6.1.5注重企業風范，站坐姿勢端正，行走穩健；

6.1.6接聽電話使用禮貌用語，語言簡潔清晰，提起電話第一句規范語言為“您好！×××服務中心，我是×××，有什么可以幫您呢？”

6.1.7員工上班必須佩帶“員工證”及使用服務中心指定之“員工通道”出入，并自覺接受管理人員的檢查；

6.2勞動紀律

6.2.1在公司工作的全體員工必需遵守國家之各項政策、法令、法規及公司制定的一切規章制度；

6.2.2嚴格遵守考勤及培訓制度，按時上下班，不遲到、早退、曠工；

6.2.3各員工應熱愛本職工作，努力學習物業管理技能，不斷提高物業管理水平，樹立“客戶至上，服務臺第一”的意識，做好本職工作；

6.2.4尊敬上司，維護上司尊嚴，服從工作指令，團結同事，互相尊重合作；

6.2.5嚴格遵守安全守則及勞動紀律，按質量標準要求完成各項工作；

6.2.6工作態度認真、懇切，答復業戶查詢應明確，不含糊其詞，做好筆錄，盡快回復處理。一般投訴應于當天回復，業戶來信應于一周內回復；如涉及疑難問題時應定期回復進度；

6.2.7對客戶的無禮言行，應盡量容忍聆聽，耐心解說，不以惡相待，不容許與客戶發生打罵行為和爭執；

6.2.8員工不得因職務關系而接受任何人的金錢、利益、借貸、禮物或進行私人生意交易；

6.2.9愛護公司財物、設備，不得私自將公司物品占為私用或帶離工作場所。員工帶離大廈的包裹等物品，必須事先由部門經理或行政人事部簽發的“物品放行條”交物業部登記方可放行。同時，在特殊情況下，公司有權下令管理員對各地點、書臺、柜臺、儲物柜等作搜查，無論使用者是否在場；但于執行上述搜查行動時必須至少有兩名公司主管級的人員在場監督執行；

6.2.10勤儉辦公，杜絕一切浪費現象，愛護公物及公用設施，自覺維護和保持環境衛生；

6.2.11嚴格遵守公司制定財務制度，按國家制定《會計法》執行；

6.2.12關心集體，主動提出合理建議，維護和諧的人際關系，工作關系，為公司多作貢獻；

6.2.13遵守消防管理規定，不準在禁煙區動明火、吸煙；

6.2.14講究社會公德和職業道德，廉潔奉公，維護集體利益，樹立企業形象。

6.3安全守則

6.3.1全體員工要嚴格遵守公司制定的各項安全管理制度，做好防火、防盜、防事故的安全保衛工作，確保公司財產的安全，確保物業的安全；

6.3.2禁煙區內絕對不準吸煙。全體員工要認真學習《消防安全管理規定》，提高消防意識和突發事件的應變能力，積極參加公司組織之消防培訓工作；

6.3.3在交班前、下班前、休息日、節假日，要認真檢查崗位的電源、電腦、電器，用電的辦公用品是否關好，一定要切斷電源，關好門窗，上好鎖方能離開；

6.3.4若發生重大事故報警請拔“110”；火警請拔“119”；急救請拔“120”；

6.3.5當緊急事故發生如臺風、火災、火警等緊急情況，即將當值的員工仍須依時上班（特別情況除外）；同時，公司因緊急事故需安排員工加班的及交班員工未有接班員工接班的，應無條件執行加班工作，超時工作后將由部門主管安排補休；

6.3.6因工意外受傷之員工必須立即向部門主管及行政人事部報告，并由部門制訂工傷報告，及提供有關醫療診斷報告，以便向社保辦理工傷申請；

6.3.7為安全起見，員工如發現任何有不安全因素足以引致意外發生的，應立即通知主管及時處理，以便及早預防。

6.4保密制度

6.4.1全體員工必須嚴格遵守公司的保密制度；員工未經公司批準泄漏公司或服務中心一切文件及資料予無權知道的人，一經發現公司有權即時予以即時解除勞動合同而不作任何補償，并向其追討有關的法律責任及經濟責任。

6.4.2保密范圍

1)公司的經營決策,未經公開的經濟效益數據內部文件；

2)人事檔案、員工個人資料、人員安排及人事調動情況；

3)公司員工自身薪酬、待遇、獎金不得互詢議論；

4)大廈業戶的資料應予以尊重保密，不得外傳；

5)通過個人職務所獲得的資料必須加以保安密；

6)推廣策劃方案以及公司商業秘密。

6.4.3保密紀律

1)不該說的不說，不該問的不問，不該看的不看；

2)非因工作需要不準攜帶公司資料外出、議論，討論公司有關事宜；

3)未經批準，不得將公司、部門文件傳閱；公司批準閱讀文件，閱后文件應簽名，妥善存放；

4)保密性材料的有關文稿、打印、復印的廢件應及時碎毀處理；

5)司內重要文件、材料丟失應及時上報行政人事部，及時作出相應處理。

6.5公司管理規則

6.5.1員工手冊

員工手冊闡述了公司對員工的所有要求，入職本公司的全體員工人手一本，當員工離職辦手續時，應將員工手冊交回行政人事部，遺失應支付成本費RMB_____元/本。

6.5.2員工證、員工名牌

“員工證”、“員工名牌”用以證明員工在服務中心之身份。所有員工均獲服務中心行政人事部簽發的“員工證”，并于當值時佩戴。員工應小心保管“員工證”、“員工名牌”，如有遺失，應立即向行政人事部報失，并繳成本費RMB_____元每個補領。員工在離職

時須將“員工證”交回行政人事部。

6.5.3更衣柜

1）穿著制服的員工，每人可領用更衣柜一個。更衣柜不能隨便與他人調換使用，不能私裝門鎖和私配鎖匙。更衣柜鎖匙如有損壞或遺失，應立即通知行政人事部，補領并繳交更換門鎖費用。更衣柜應經常緊鎖，且不應存放貴重物品，服務中心將不承擔任何財物之損失責任。

2）為確保員工遵守有關更衣柜之使用規定，服務中心有權隨時選派兩名行政人事部人員匯同更衣柜使用者本人檢查更衣柜。

3）員工離職時須將衣柜清理及將鎖匙退回予行政人事部，如員工遺失鎖匙，需支付成本費RMB_____元。

6.5.4制服

1)員工當值時必須穿著整潔之制服；除因公事或獲服務中心批準，任何員工均不得穿著制服及工鞋離開。

2)員工離職時公司將按任職時間進行折舊計算（工作滿二年以上,含二年者無須計算折舊）。

6.5.5員工通道

員工上、下班必須佩帶“員工證”及使用服務中心指定之通道出入，并自覺接受管理人員的檢查。

6.5.6賓客設施

除因工作需要，任何員工均不得于任何時候在招待賓客之場所或業戶之私人地方無故逗留及使用賓客設施。

6.5.7通告

服務中心將張貼各類通告及指示于報告板上。未獲授權之人士嚴禁擅自在大廈范圍內張貼或派發任何通告/告示。

6.5.8公司財產

1)員工如存蓄意損壞、遺失公司及大廈服務中心財物或設施，公司可按被毀物價值從員工資中扣除有關數額以作為賠償，情節嚴重者，公司有權作出即時解除勞動合同處理而作任何補償。

2)員工如犯有偷竊行為，公司除有權作出即時解除勞動合同處理而不作任何補償外，更會通知公安機關進行處理。

6.5.9內部規則

除本“員工手冊”外，各部門可根據實際工作需要制定有關工作規則及制度，規則及制度必須獲總經理批準，報交行政人事部備案后方可實施。

6.5.10兼職

除獲公司書面批準外，各員工不得在服務中心以外兼任其他職務，無論該等職務有否收取任何報酬。違反此規定者，服務中心有權隨時予以即時解除勞動合同而不作任何補償。

6.6公事處理程序

公事處理程序目的是使員工在最短時間內解決工作上的困難。

6.6.1直屬主管

員工在工作中遇到困難，或與他人發生爭執時，應首先向其直屬主管報告（此直屬主管未必是部門主管）。直屬主管應盡力予以解決，若屬直屬主管權限外無法解決的，必須向部門經理/主任向上級請求指示。

6.6.2部門經理

當員工之直屬主管無法解決員工遇到的困難時，直屬主管應以書面形式將調查資料向部門經理報告，指出問題的性質、有關人員及建議解決的辦法，同時將副本送行政人事部備案。部門于接獲有關報告后，應及時著手解決問題，必要時可要求行政人事部主管予以協助。

6.6.3行政人事經理

任何管理階層在其職權范圍內能夠處理及解決的疑問問題，應自行予以解決，如職權范圍以外或未能處理的事情，可向上級咨詢。行政人事經理任何時候均會給予協助及提高意見。

6.6.4總經理

如經上述步驟還未能解決有關問題時，部門經理或行政人事部須將調查結果及建議解決的辦法報告總經理進行裁決。總經理的決定是最終的裁決，員工不得有異議。

6.7修訂及補充

6.7.1修訂

公司根據經營理念和管理發展方向以及工作之需要，隨時修改員工手冊的內容。

6.7.2補充

如本手冊所制定的事項與公司今后發出的通知制度相抵觸時，以最新的制度為準執行。

6.7.3*******有限公司行政人事部保留對本《員工手冊》作出解釋及修正之權利。

6.8附頁

員工簽收

本人為「 *******有限公司」之員工，并收到「*******有限公司」的員工手冊。

本人謹此承諾已清晰了解上述手冊之內容，并同意接受所有條款，如有違反，愿意服從條例之處罰。

本人確認在自愿的基礎上接受上述手冊之內容，不存在任何被強迫接受或非自愿之說。

員工簽名：

****年**月**日

第三篇：世邦魏理仕2011年物業項目經理培訓課程——如何打造卓越的職業化團隊

CB Richard Ellis | Page 32 職業化的團隊需要哪些角色？

一、明確且既定的共同目標

二、標準有效的管理 制度及工作流程

三、良好的合作及高效的溝通 CB Richard Ellis | Page 33 第二節：職業化團隊應具備的特征

六、職業化的管理者及

職業化的員工

五、相互信任、相互

尊重的管理文化

四、良好的學習、互助氛圍 個人需要 團隊需要 工作需要 保持團隊成員的工 作激情及興趣，從 標而在一起工作 組成的團隊 而不斷挑戰工作 n 當三者的利益達到一致時，才能保證最佳的業績 CB Richard Ellis | Page 34 個人、團隊與工作的關系 個人的需要能夠從 團隊中得到滿足

為達到既定的目 CB Richard Ellis | Page 35 努力打造一支像“大雁”一樣的“雁群式”的職業化管理服務團隊 第三節：職業化團隊精神的打造 CB Richard Ellis | Page 36 團隊建設的過程就像一群人集體去登峰，最終一起達到目的地才是勝利！“登山，需要的以耐心、毅力對抗單調和枯燥，堅韌地一步步向上爬”！第三節：職業化團隊精神的打造 CB Richard Ellis | Page 37 第三節：職業化團隊精神的打造 職業化團隊的工作作風 n 注重整體利益 n 群策群力 n 在確認團隊成績的同時，肯定個人業績 n 尋求并利用差異與爭論，去尋求團隊整體和客戶的利益 n 通過相互信任和坦率的溝通，去正式問題和解決問題 n 積極聆聽他人意見，主動與團隊的每個成員溝通，保持言行一致 n 百分之百的支持團隊及管理者的最終決定 CB Richard Ellis | Page 38 第四節：做一名具有影響力的職業化團隊管理者 領 導 要 有 領 導 的 樣 CB Richard Ellis | Page 39 什么是管理者的影響力？ CB Richard Ellis | Page 40 下屬對上司的需求有哪些？ 領導的實質就是影響別人 n 關心與理解 n 支持性指導 n 清晰的指令 n 及時的反饋 n 溝通與協調 CB Richard Ellis | Page 41 如何提高自身作為管理者的影響力？ 管理者提高影響力的 技能與技巧 n 以身作則 n 理性說服 n 互相幫助 n 人際網絡 n 建立聯盟 耐力與定力的修煉 管理者影響力 的個人修煉 仁愛與寬容的修煉 CB Richard Ellis | Page 42 個人與團隊與企業 共贏理念的修煉 遠景及目標的修煉 誠信與務實的修煉 結果導向的修煉 仁愛與寬容的修煉 管理者影響力的個人修煉 視野與高度的修煉 CB Richard Ellis | Page 43 課程總結 與時俱進、努力超越、積極學習新方法！服務意識，一專多能 盡職盡責，有使命感 管理意識，有責任感

積極主動，自動自發 CB Richard Ellis | Page 44 總結

（二）：培養六大職業化意識 Thank You!關愛為橋，嚴格為路 品德為根，誠信為本 2011年物業 項目經理培訓課程 ―― 如何打造卓越的職業化團隊 CB Richard Ellis | Page 2 課程目錄 第一部分：如何職業化？ 第二部分：職業化團隊的建設 第一節：職業化的概念 第二節：職業化的十項行為準則 第一節：職業化團隊的概念 第二節：職業化團隊應具備的特征 第三節：職業化團隊精神的打造 第四節：做一名具有影響力的職業化 團隊的管理者 CB Richard Ellis | Page 3 第一部分 如何職業化？ 找到適合自己的環境 選擇了正確的選擇 找到貴人 CB Richard Ellis | Page 4 找到適合自己的環境 選擇了正確的選擇 找到貴人 職業成長的三大機遇 CB Richard Ellis | Page 5 什么是職業化？ 您覺得自己職業嗎？ 第一節：職業化的概念 CB Richard Ellis | Page 6 n n n 職業化是一個人成長的標志 職業化是一個人提升自身的方式和方向 職業化是一種職業素養 什么是職業化？ n n n 商業規則的基礎之一，必須遵守的道德與職業行為 一種潛在的文化氛圍，是一種教養、習慣和理念 是一種體制，一種機制 CB Richard Ellis | Page 7

1、抱著一種打工的心態，做一天和尚撞一天鐘，反正都是那么多的工資?..2、被動的心態，對工作、同事沒有興趣、沒有激情??

3、不愿意也不習慣主動思考、解決問題??

4、借口很多，不愿承擔責任，習慣推上推下??

5、不知道什么是危機，沒有危機意識和競爭意識??

6、清高孤傲，絕不委曲求全??

7、獨來獨往，不想主動幫助別人，也從未要求過別人幫助自己?..8、對于所謂承諾別人的事情，如果做不到并不覺得有什么不好?..9、?? 你是否在工作中有過下述表現或習慣？ CB Richard Ellis | Page 8

1、主動、全身心地投入工作，從不過分依賴他人??

2、接受工作從不討價還價，按時間及階段要求主動完成??

3、比上級或客戶要求做到的更好，凡事想周全，想在前，做在前??

4、保持良好的斗志及積極地心態??

5、對人寬容，對事理智，不情緒化??

6、習慣主動幫助他人，從不計較，毫無怨言??

7、清晰認識自己的不足，善于向他人學習??

8、適時展示自己的才能，既不自卑更不驕傲??

9、信守承諾，說到做到??

10、良好的時間觀念??

11、?? 你在工作中是否有下述良好的習慣？ 能力解決問題 重視日常細節 耐心對待客戶 遵守公司規范 團隊利益為重 精確時間觀念 第二節：職業化的十項行為準則 結果證明價值 責任造就人品 溝通解決一切 行為始終如一

CB Richard Ellis | Page 9

一、結果證明價值 永遠以結果證明自己的價值 職場中沒有苦勞，只有功勞 持續創造業績 年齡？年資？ 個人職業目標 與 公司組織目標 職場中我是誰？ 老人？新人？ 歸

零

心

態

CB Richard Ellis | Page 10 重視結果 以事為本 責任感

與 主動性

二、責任造就品質 如果說智慧和勤奮像金子一樣珍貴的話，那么還 有一種東西比這兩者更為珍貴，那就是責任感

責任感

責任感是情商的核心要素 一個人面對分內職責的心態 CB Richard Ellis | Page 11 忠誠度 珍貴情感和責任的付出 對于歸屬感的一種確認 CB Richard Ellis | Page 12 什么是責任感？ ? 責任感 ―― 是人品的最核心要素 ? 責任感 ―― 是情商的核心要素 ? 責任感 ―― 一個人面對分內職責的心態 沒有責任感的員工，縱使有再多的知識，再大的才華，再堅決地忠誠，再令人贊嘆的老實，也難以創造價值。一個行為上具有責任感的人才能認清自己的處境和感覺，然后才能以 自己的能力控制自己的反應。一個人的責任感體現為積極主動的做事態度，體現為對于所作事情的 棄疑心態。乏忠誠度的原因 是什么？ 缺乏忠誠度的原因 初初進入一個組織，感到自己不適應組 織的氛圍和文化，沒有歸屬感。很多人之所以缺 認為忠誠似乎不會為自己帶來額外的利 益，反而要付出更多，看上去有些傻。打工的心態，周圍的人很多都是做一天 和尚撞一天鐘，沒有什么忠誠可言。CB Richard Ellis | Page 13 如何培養自己的 忠誠度？ 如何培養忠誠度？ 記住：再多的智慧也抵不過一絲的忠誠。唯唯諾諾、阿諛奉承、毫無主見都不是忠 誠的表現，忠誠是指忠于自己的價值觀和 職業選擇。忠誠的最直接體現就是對于崗位工作的盡 職盡責；最基礎表現就是履行崗位職責。忠誠意味著責任，每個人都在工作中和生 活中承擔著多重的責任。CB Richard Ellis | Page 14 CB Richard Ellis | Page 15

三、能力解決問題 沒有能力，則只能有效率而無效果地做事； 沒有能力，就不可能順利地解決問題，也就不能達成目標 成功解決問題的前提和基礎 是具備解決問題的能力 解決問題的能力是職業人 生存的基石 學習豐富知識的目的是為 了增強解決問題的能力 要把解決問題的技能作為 核心能力，而不是單純把 豐富的知識作為核心能力 CB Richard Ellis | Page 16 n n n n n n n n 第一種：目標關注能力 第二種：計劃管理能力 第三種：觀察預見能力 第四種：系統思考能力 第五種：深度溝通能力 第六種：適應矛盾能力 第七種：全神貫注與遺忘能力 第八種：執行到位能力 解決問題的8種職業能力 職業細節

只有在正確的戰略思想引導下，不斷完善各項行為細節的人，才有可能成為卓越的職業人才。CB Richard Ellis | Page 17 日常行為細節 個人形象細節 舉止言談細節 職業行為細節 ? 計劃安排過程 ? 貫徹執行過程

四、重視日常細節 老子曰：天下大事必做于細，天下難事必做于易 一個人，只有從習慣細節做起，珍視細節，才會更具人格魅力。

五、耐心對待客戶 為客戶創造價值是生存的基礎 主動關注客戶的需求是必備的素質 耐心、用心對待客戶是一種天職 客戶滿意是檢驗服務的最高標準 CB Richard Ellis | Page 18 主動地

耐心地 對待客戶 CB Richard Ellis | Page 19 主動關注客戶的需求 ―― 必備素質 善于抓住客戶的需求點，達到客戶滿意度 需要控制三個層次的因素 必須具備的因素 越多越好的因素 期望之外的因素 何謂用 服務？ n 對客戶的承諾與關懷 n 靈活處理客戶的需求 n 懂得閱讀客戶的情緒 n 了解對方內心感受及所關心的事情 n 對客戶提出的問題作出適當、得體的回應 n 經常令客戶有喜出望外的感覺 n

?? CB Richard Ellis | Page 20 異地而處 換位思考 永遠把遵守公司規范視 為不可逾越的權威，逾 規并不等于勇敢和創新

作為公司的一員，維護公司的利益是 必須恪守的職業道德 CB Richard Ellis | Page 21 在思想上接受公司規范是自律的前提 和必要條件

六、遵守公司規范 孟子曰：不以規矩 不能成方圓 遵守公司規范比勤勞和能力更重要 CB Richard Ellis | Page 22 ? 團隊成功是個人成功的前提 ? 團隊意識要從內心修煉開始 ? 外在行為需要團隊意識的支撐 沒有團隊的成功就沒有個人價值的實現，沒有個人的成功，沒有 團隊的協同就沒有強大的組織執行力。包容接納、吸收優點是一種內在修煉。學會接受別人，包容不同 的意見和做法，尊重人的差異性。員工的行為就是公司形象，是公司的“軟性”競爭力，也是決定公 司興衰成敗的關鍵所在。

七、團隊利益為重 ? 通過認同力量增強團隊精神 團隊精神是一種心靈的力量，來自于團隊成員對于使命的認同感，每個人都應首先找準自己在團隊中的位置。個人的成功離不開公司的平臺 和