第一篇：“鄭州物業(yè)管理困局大調(diào)查”系列報(bào)道之物業(yè)“疑難雜癥”困擾各方

“鄭州物業(yè)管理困局大調(diào)查”系列報(bào)道之物業(yè)“疑

難雜癥”困擾各方

業(yè)委會(huì)和業(yè)委會(huì)成員該不該有酬金

Ａ．各方不同的看法和憂慮業(yè)委會(huì)的活動(dòng)是否需要運(yùn)作經(jīng)費(fèi)，其成員是否應(yīng)該有報(bào)酬一直是個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題。

被調(diào)查的業(yè)主委員會(huì)成員稱，他們都沒(méi)有報(bào)酬，反而在為大家維權(quán)中自掏腰包支付交通、通信、打印資料等費(fèi)用，這對(duì)業(yè)委會(huì)成員的工作積極性形成一定的影響。業(yè)委會(huì)成員的一致看法和擔(dān)憂是：自己拿不拿津貼是小事，沒(méi)有津貼的約束想干就干，不想干就拉倒。但這樣的后果是，業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)，這是與設(shè)立業(yè)主委員會(huì)、盡最大職責(zé)保護(hù)業(yè)主利益的原則相悖的。

調(diào)查顯示：大多數(shù)業(yè)主、業(yè)委會(huì)成員和專家認(rèn)同的是，業(yè)委會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)（包括業(yè)委會(huì)成員的津貼）應(yīng)來(lái)自物業(yè)維修基金的利息、小區(qū)停車費(fèi)及小區(qū)中的樓外、電梯里的廣告收入等。與此針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)是：物業(yè)管理費(fèi)就是用于小區(qū)管理的，業(yè)主委員會(huì)就是來(lái)管理小區(qū)的，業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)和業(yè)委會(huì)成員的津貼理所當(dāng)然在物業(yè)管理費(fèi)中出，而這一運(yùn)行機(jī)制在國(guó)外已相當(dāng)普遍。

Ｂ．呼聲：長(zhǎng)久維權(quán)不能建立在道德企盼上事物的穩(wěn)定存在，在于平衡，失去平衡便走向異化。業(yè)主委員會(huì)成員只付出勞動(dòng)，沒(méi)有相應(yīng)報(bào)酬，導(dǎo)致鄭州各小區(qū)長(zhǎng)期呈現(xiàn)這樣的情況：很少有人參選業(yè)主委員會(huì)成員；當(dāng)選的業(yè)委會(huì)成員不久便提出辭職；當(dāng)選的業(yè)委會(huì)成員怠于履行職責(zé)；當(dāng)選的業(yè)委會(huì)成員與物業(yè)公司關(guān)系曖昧。

鄭州物業(yè)有十幾年的歷史，如今只有一成的小區(qū)成立有業(yè)主委員會(huì)，使得絕大多數(shù)小區(qū)公共權(quán)益被侵占而不能集體維權(quán)，這不能不說(shuō)是鄭州物業(yè)管理的悲哀

業(yè)委會(huì)腐敗壞在有“兩權(quán)”

Ａ．業(yè)委會(huì)被指有腐敗行為在鄭州，業(yè)主委員會(huì)的成立有這樣一個(gè)怪圈，由于很少有人參與，９０％的小區(qū)成立不起來(lái)業(yè)委會(huì)，而有的小區(qū)，一些人千方百計(jì)想擠進(jìn)業(yè)委會(huì)，甚至出現(xiàn)一個(gè)小區(qū)成立兩個(gè)業(yè)委會(huì)，互告對(duì)方為非法。這種“冰火兩重天”不正?，F(xiàn)象的背后反映了一個(gè)什么樣的現(xiàn)實(shí)？

被調(diào)查的業(yè)委會(huì)成員說(shuō)，業(yè)委會(huì)沒(méi)有辦公經(jīng)費(fèi)，業(yè)委會(huì)成員也沒(méi)有報(bào)酬，大家都是自討苦吃當(dāng)義工，替小區(qū)廣大業(yè)主維權(quán)。但，調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)的業(yè)主開(kāi)始對(duì)業(yè)委會(huì)不信任了，認(rèn)為業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司相勾結(jié)，發(fā)生了公共收益被侵吞的現(xiàn)象，導(dǎo)致本來(lái)屬于業(yè)主的公共收益不能歸全體業(yè)主所有。兩家物業(yè)公司老總對(duì)記者稱：一些人想盡辦法鉆到業(yè)委會(huì)里來(lái)，然后再想方設(shè)法地動(dòng)用維修基金，物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)交出的公共設(shè)施出租后取得的收益，業(yè)委會(huì)從未向業(yè)主公布過(guò)收支去向。兩家物業(yè)公司老總向記者坦承：為了搞好關(guān)系，他們所在小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成員沒(méi)有交物業(yè)費(fèi)，有的達(dá)３年之久。

敢于公開(kāi)“叫板”的也大有人在。金運(yùn)大廈數(shù)位業(yè)主和十多位商戶認(rèn)為，業(yè)委會(huì)成員不盡職，有挪用業(yè)主和商戶交納的各種費(fèi)用的嫌疑。記者就此問(wèn)題兩次前往該大廈采訪，在一些業(yè)主和商戶的帶領(lǐng)下，業(yè)委會(huì)人員避而不見(jiàn)，記者找到業(yè)委會(huì)一位負(fù)責(zé)人，這位負(fù)責(zé)人竟稱“胃不舒服要看病”下樓跑了。某物業(yè)公司

法人代表王某攜全體員工在所在小區(qū)公共告示欄，用２２９６字的篇幅真情“告白”：現(xiàn)任業(yè)委會(huì)“過(guò)于貪圖利益”、“中飽私囊”??

Ｂ．建議：防腐要削“決策權(quán)”和“財(cái)權(quán)”

業(yè)內(nèi)人士建議：防止業(yè)委會(huì)腐敗的法寶是去掉它的“兩權(quán)”：一是“決策權(quán)”，二是“財(cái)權(quán)”。

根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)委會(huì)沒(méi)有任何決策權(quán)，它就是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、“會(huì)議召集人”，而不是業(yè)主的領(lǐng)導(dǎo)，更不是物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)，也不是一個(gè)決策和權(quán)力部門。但業(yè)主監(jiān)督不夠，業(yè)委會(huì)行使“決策權(quán)”，極容易越俎代庖，無(wú)形中就開(kāi)了腐敗的頭。削去業(yè)委會(huì)的“財(cái)權(quán)”，把賬目公開(kāi)，一個(gè)公開(kāi)透明的制度，會(huì)防范不良事件的發(fā)生。

專家還建議：業(yè)主大會(huì)應(yīng)該從業(yè)主中選舉產(chǎn)生３~５人的業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)和業(yè)主公約的約定，行使對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督權(quán)，這樣才能防止業(yè)委會(huì)的腐?。灰⒁粋€(gè)制度，讓業(yè)委會(huì)成員分工明確，有明確的責(zé)任人。比如花了錢，就要有人敢拍著胸口來(lái)負(fù)責(zé)。

物業(yè)公司“撂挑子”小區(qū)亂了套

Ａ．物業(yè)公司開(kāi)始大規(guī)模撤離小區(qū)鄭州物業(yè)發(fā)展速度是驚人的，從１９９４年時(shí)的屈指可數(shù)發(fā)展到現(xiàn)在的５００多家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展速度。但在管理上，是“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”，鄭州物業(yè)糾紛之多、之典型，在全國(guó)頗負(fù)盛名。

從去年開(kāi)始，物業(yè)公司撤離小區(qū)呈爆發(fā)之勢(shì)?；蛞蛭飿I(yè)公司不堪被拖欠物業(yè)費(fèi)而“撂挑子”，或因居民不滿物業(yè)公司服務(wù)而炒物業(yè)公司的魷魚，或因業(yè)主選聘的物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)最終因無(wú)法交接管理而無(wú)奈地低調(diào)撤出??而這些都有“不得已”的緣由。僅去年前３個(gè)月，就有２０多家物業(yè)公司撤離小區(qū)，是前３年撤離小區(qū)的總和。鄭州市房地產(chǎn)與物業(yè)協(xié)會(huì)和河南物業(yè)商會(huì)有關(guān)人士表示，鄭州不少小區(qū)的開(kāi)發(fā)商即將開(kāi)發(fā)完小區(qū)，為了甩包袱，開(kāi)發(fā)商讓自己的物業(yè)公司撤離小區(qū)將呈爆發(fā)之勢(shì)，現(xiàn)在出現(xiàn)的情況，僅是向社會(huì)發(fā)出的一個(gè)“信號(hào)”。物業(yè)公司撤離，正常的生活秩序被打亂：垃圾清運(yùn)、小區(qū)治安成了問(wèn)題；下水道被堵、水管漏水無(wú)人疏通、維修；沒(méi)人收費(fèi)，小區(qū)還會(huì)停水、停電，整個(gè)小區(qū)逐漸陷入癱瘓。

有業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)委會(huì)暫時(shí)打理一下“家”，但“業(yè)余”的始終趕不上專業(yè)的，在代管的時(shí)間里，業(yè)主委員會(huì)成員“既當(dāng)?shù)之?dāng)媽”，每隔幾天就要挨家挨戶收費(fèi)、發(fā)通知，這種“用腳說(shuō)話”的傳統(tǒng)管理方式，讓他們叫苦不迭，不久也便“撂挑子”，無(wú)人肯管也無(wú)人能管了。無(wú)論是請(qǐng)來(lái)新的物業(yè)公司還是借鑒其他的管理模式，管理結(jié)果都不如人愿，一些不堪忍受苦難的業(yè)主只好搬出小區(qū)，居住在這里的人變?yōu)橥鈦?lái)租戶，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的租戶對(duì)小區(qū)的管理更不操心，小區(qū)一鬧事就是大動(dòng)作，小區(qū)的矛盾最終醞釀成社會(huì)問(wèn)題交由政府來(lái)收拾。

Ｂ．建議：希望政府建立“緊急接管機(jī)制”

物業(yè)公司開(kāi)始大規(guī)模撤離小區(qū)，給社會(huì)提出問(wèn)題，業(yè)界普遍認(rèn)為，有必要建立“物業(yè)緊急接管機(jī)制”。由房地產(chǎn)行政管理部門針對(duì)諸如小區(qū)物業(yè)真空給小區(qū)居民、周邊環(huán)境及社會(huì)穩(wěn)定可能造成威脅的情況，指定臨時(shí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)按照規(guī)定的服務(wù)和收費(fèi)的最低標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施管理和收費(fèi)，直至依法選聘新的物業(yè)公司。被指定的物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)是有良好管理業(yè)績(jī)的資質(zhì)企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士還建議，在立物業(yè)新法規(guī)時(shí)，對(duì)這一緊急時(shí)刻應(yīng)有相應(yīng)的規(guī)定，即業(yè)委會(huì)應(yīng)該啟動(dòng)緊急預(yù)案，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，征求業(yè)主的意見(jiàn)并形成決議，以盡快恢復(fù)小區(qū)的正常生活秩序。

“物業(yè)公德”頑疾難解決

Ａ．“物業(yè)公德”缺失讓業(yè)主煩不勝煩對(duì)中方園小區(qū)東區(qū)２５號(hào)樓業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們整天要和一大堆“不會(huì)說(shuō)話”的化學(xué)肥料為鄰。一家住戶是做花草生意的，把自己家里當(dāng)成了倉(cāng)庫(kù)，里面堆放著草籽、肥料、化學(xué)試劑之類的物品，不僅氣味很刺鼻，且?guī)?lái)安全隱患。同時(shí)，該區(qū)業(yè)主煩心事還有，越來(lái)越多不自覺(jué)的業(yè)主貪占小便宜，在綠地上圍起了柵欄，種起了蔬菜??

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)已是寵物為患，一不小心就踩上狗屎，每天早上天還沒(méi)亮，就有狗開(kāi)始“汪汪”亂叫，影響居民休息，小狗咬人引發(fā)的狂犬病一度讓社會(huì)驚恐不已；“磕磕絆絆”的鋼琴聲，不知令多少人煩躁不安；小區(qū)空地變成了燒烤夜市，燒烤味、油煙味伴著劃拳聲吵鬧到半夜；一些業(yè)主裝修，破壞房屋承重墻，讓其他業(yè)主提心吊膽過(guò)日子；更有甚者，還出現(xiàn)過(guò)高樓拋物砸死人的悲劇??所有這些，嚴(yán)重干擾了其他業(yè)主的正常生活。

一些業(yè)主礙于情面，對(duì)不講物業(yè)公德的行為繞道避之，轉(zhuǎn)而向物業(yè)公司投訴，物業(yè)公司感到“我跟他說(shuō)了，他不聽(tīng)我也沒(méi)辦法”。大家把希望寄托在業(yè)主委員會(huì)身上，但業(yè)主委員會(huì)也不是救命稻草，想管卻遭遇法律空白，致使“物業(yè)公德”頑疾遲遲得不到根治。

Ｂ．希望：把公德納入物業(yè)管理范疇居民強(qiáng)烈要求出臺(tái)新的物業(yè)管理?xiàng)l例時(shí)，能制定相關(guān)的物管制度，對(duì)居民可能對(duì)他人造成干擾的活動(dòng)進(jìn)行限制。業(yè)內(nèi)人士建議，要建設(shè)和諧社區(qū)，不妨借鑒國(guó)外多年積累的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)市情，制定一套適用于鄭州居民的《居住守則》或《業(yè)主公約》。一旦有人違反規(guī)定，應(yīng)由物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)出面及時(shí)予以制止，或向各家各戶發(fā)出書面通知進(jìn)行提醒。如果違規(guī)者無(wú)視警告，沒(méi)有在限定的時(shí)間內(nèi)糾正錯(cuò)誤或者給他人造成了損失，應(yīng)負(fù)法律責(zé)任。

小區(qū)“白色恐怖”誰(shuí)制造？

Ａ．保安淪為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司“打手”

相信大多數(shù)業(yè)主對(duì)曾震驚全國(guó)的“中方園小區(qū)保安毆打業(yè)主和記者案”記憶猶新，打人的鄭州圓方物業(yè)公司保安，５人被逮捕６人被拘留，其中保安隊(duì)長(zhǎng)被判處有期徒刑二年。

除著名案件外，保安成為物業(yè)公司的“打手”所釀造的“一般”案件也讓人觸目驚心。記者親眼所見(jiàn)的桐柏路某物業(yè)公司經(jīng)理帶領(lǐng)十幾個(gè)保安手持鋼管、木棒追打小區(qū)內(nèi)的討薪人員，被打急了的討薪人員也把物業(yè)公司經(jīng)理顱骨打傷。明鴻新城新的業(yè)委會(huì)出面代廣大業(yè)主維權(quán)后，各種人身威脅就多次降臨在３位業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人頭上，整個(gè)小區(qū)風(fēng)聲鶴唳。像明鴻新城新的業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人遭遇一樣，其他小區(qū)維權(quán)的業(yè)主或業(yè)委會(huì)成員被襲擊被威脅大多成了無(wú)頭案。

Ｂ．建議：應(yīng)立法避免保安成“打手”

各種暴力事件引起業(yè)主和法學(xué)界的擔(dān)憂。對(duì)此法學(xué)界人士建議：在立物業(yè)新法規(guī)時(shí)，應(yīng)該還原并明確“針對(duì)物業(yè)使用人的服務(wù)和針對(duì)物業(yè)使用人的管理活

動(dòng)”是“居民委員會(huì)和居民會(huì)議”的法定任務(wù)，而不是“業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)”的任務(wù)。應(yīng)該讓社區(qū)的保安人員從目前的“由物業(yè)公司負(fù)責(zé)聘用”回歸為“由社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)聘用”。這樣，可有效解決保安淪為無(wú)良開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司打壓維權(quán)業(yè)主在小區(qū)制造白色恐怖的打手、無(wú)良物業(yè)公司成了小區(qū)的“二政府”的溫床。

糾紛解決機(jī)制缺位業(yè)委會(huì)無(wú)助

Ａ．無(wú)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)居民心煩問(wèn)卷調(diào)查中，在被問(wèn)及各級(jí)房管部門、街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)對(duì)于物業(yè)管理問(wèn)題應(yīng)持的態(tài)度時(shí)，大部分被訪者都對(duì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)有的監(jiān)督和積極介入物業(yè)糾紛的調(diào)解機(jī)制寄予厚望。然而，由于現(xiàn)實(shí)中沒(méi)有明確的職責(zé)分工，小區(qū)所在的街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)糾紛的介入或深或淺，隨意性很大。

業(yè)主委員會(huì)成立的程序缺乏可操作性?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但上述法條未明確相關(guān)部門的職責(zé)。指導(dǎo)不同于領(lǐng)導(dǎo)，指導(dǎo)人只能作為當(dāng)事方之外的第三方進(jìn)行建議性工作。因此，出現(xiàn)了業(yè)主委員會(huì)成立困難重重、廣大業(yè)主卻無(wú)從尋求政府幫助的無(wú)序現(xiàn)狀。Ｂ．建議：盡快建設(shè)暢通的投訴渠道業(yè)界呼吁疏通投訴渠道，建立糾紛解決機(jī)制，授權(quán)街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)，賦予其解決糾紛權(quán)，在街道辦事處設(shè)立物業(yè)管理糾紛專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)，為居民提供便捷周到的服務(wù)。

編后：物業(yè)管理過(guò)程中，由于法規(guī)不完善、監(jiān)管不力，業(yè)主與物業(yè)管理公司產(chǎn)生大量糾紛得不到解決。除此之外，物管其他方面還存在哪些問(wèn)題呢？請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注系列報(bào)道。