第一篇：上海業(yè)主委員會成立條件及程序

上海業(yè)主委員會成立條件及程序

上海市實施《物業(yè)管理條例》 的若干意見

國務院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），自今年9月1日起施行，現(xiàn)結合實際，提出本市

實施《條例》的若干意見如下：

一、關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

（一）已成立的業(yè)主委員會在《條例》施行后的執(zhí)行事項

業(yè)主大會和業(yè)主委員會在《條例》施行后，應分別按照《條例》規(guī)定履行職責。《業(yè)主委員會章程》應在下一次業(yè)主大會召開時，依照《條例》的規(guī)定修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章，依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會原有印章，應根據(jù)《條例》規(guī)定的職責使用。業(yè)主大會需對外行使權利的，業(yè)主委員會應憑區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門出具的證明刻制業(yè)主大會印章，并按規(guī)定使用。

業(yè)主委員會在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，該合同應繼續(xù)履行。

（二）《條例》施行后的業(yè)主大會成立

1.業(yè)主大會的成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業(yè)主大會。

2.首次業(yè)主大會會議的召開符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書面報告后的30日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主、建設單位組成。籌備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生。籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。籌備組應做好各項籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開首次業(yè)主大會，應當邀請居（村）民委員會參加，并接受其指導和監(jiān)督。

3.首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權的確定

業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計算，每套計一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權證的，每證計一票。單個業(yè)主所持的投票權最高不超過全部投票權的30％。業(yè)主大會成立以后，單個業(yè)主最高投票權按照本意見執(zhí)行。

4.業(yè)主大會的備案經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，持業(yè)主大會的會議記錄和決議、業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。

凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應按規(guī)定刻制、使用和管理印章。

（三）《條例》施行后的業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主大會召開會議，若業(yè)主人數(shù)超過一百人時，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加

業(yè)主大會會議，也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組，由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。

二、關于前期物業(yè)管理

（一）前期物業(yè)管理招投標業(yè)主大會成立之前，住宅物業(yè)建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3人或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。（二）房屋出售的相關事項建設單位應在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書。

建設單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應包含前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂房屋出售合同時，應對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

（三）物業(yè)的驗收物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查檢，查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設施等問題，應書面告知建設單位，并辦理交接手續(xù)。建設單位應當按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗收發(fā)現(xiàn)的問題應當予以整改，并承擔相應的民事責任。

三、關于物業(yè)管理用房

建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會成立后，無償提供給業(yè)主大會。產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體標準為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2％提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。

建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應提交物業(yè)管理用房配置的相關資料。經(jīng)審核符合以上條件的，市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

四、關于維修資金的籌集、使用和管理

新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應按照市政府有關維修基金的規(guī)定執(zhí)行。

新建非住宅物業(yè)出售時應設立維修資金，具體標準和設立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會的，維修資金應以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行，設立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。

在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會。

五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理

物業(yè)管理服務從業(yè)人員應按照國家和本市的有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并實行注冊年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。

上海市房屋土地資源管理局

第二篇：上海業(yè)主委員會成立條件及程序

上海業(yè)主委員會成立條件及程序

上海市實施《物業(yè)管理條例》 的若干意見

國務院發(fā)布的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》），自今年9月1日起施行，現(xiàn)結合實際，提出本市實施《條例》的若干意見如下：

一、關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會

（一）已成立的業(yè)主委員會在《條例》施行后的執(zhí)行事項

業(yè)主大會和業(yè)主委員會在《條例》施行后，應分別按照《條例》規(guī)定履行職責。《業(yè)主委員會章程》應在下一次業(yè)主大會召開時，依照《條例》的規(guī)定修訂為《業(yè)主大會議事規(guī)則》。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會的印章，依照有關法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定刻制、使用和管理。業(yè)主委員會原有印章，應根據(jù)《條例》規(guī)定的職責使用。業(yè)主大會需對外行使權利的，業(yè)主委員會應憑區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門出具的證明刻制業(yè)主大會印章，并按規(guī)定使用。

業(yè)主委員會在《條例》施行前訂立的物業(yè)管理合同未終止的，該合同應繼續(xù)履行。

（二）《條例》施行后的業(yè)主大會成立1.業(yè)主大會的成立條件一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達50％以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應成立一個業(yè)主大會。

2.首次業(yè)主大會會議的召開符合業(yè)主大會成立條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設單位應書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府），街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）在接到書面報告后的30日內(nèi)，與區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門一起組織成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）。籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門、部分業(yè)主、建設單位組成。籌備組中的業(yè)主由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織業(yè)主予以推薦產(chǎn)生。籌備組成員名單確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。籌備組應做好各項籌備工作，并組織召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。召開首次業(yè)主大會，應當邀請居（村）民委員會參加，并接受其指導和監(jiān)督。3.首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權的確定

業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。其中，住宅物業(yè)按套計算，每套計一票；非住宅物業(yè)按物業(yè)建筑面積計算，一百平方米以上的，每一百平方米計一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權證的，每證計一票。單個業(yè)主所持的投票權最高不超過全部投票權的30％。業(yè)主大會成立以后，單個業(yè)主最高投票權按照本意見執(zhí)行。

4.業(yè)主大會的備案經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，持業(yè)主大會的會議記錄和決議、業(yè)主委員會成員名單和基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約等材料，向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案。

凡符合《條例》規(guī)定產(chǎn)生的業(yè)主委員會，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章刻制證明。業(yè)主委員會應按規(guī)定刻制、使用和管理印章。

（三）《條例》施行后的業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權的業(yè)主參加。

業(yè)主大會召開會議，若業(yè)主人數(shù)超過一百人時，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以幢為單位推選若干業(yè)主代表成立業(yè)主小組，由業(yè)主小組成員參加業(yè)主會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應于參加業(yè)主大會的3日前，就大會擬討論的事項書面征求所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。

二、關于前期物業(yè)管理

（一）前期物業(yè)管理招投標業(yè)主大會成立之前，住宅物業(yè)建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離原則，通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于3人或者住宅規(guī)模小于5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

（二）房屋出售的相關事項建設單位應在銷售房屋前，參照市房地資源局的示范文本，制定業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書。

建設單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應包含前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準配置的公建設施和平面圖作為房屋出售合同的附件。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂房屋出售合同時，應對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

（三）物業(yè)的驗收物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備進行查檢，查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設施等問題，應書面告知建設單 2

位，并辦理交接手續(xù)。建設單位應當按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗收發(fā)現(xiàn)的問題應當予以整改，并承擔相應的民事責任。

三、關于物業(yè)管理用房

建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會用房（以下合稱物業(yè)管理用房），在前期物業(yè)管理期間，提供給物業(yè)管理企業(yè)使用；業(yè)主大會成立后，無償提供給業(yè)主大會。產(chǎn)權屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理用房的具體標準為：物業(yè)管理辦公用房，按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的0.2％提供。建筑面積5萬平方米及以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供。業(yè)主委員會用房，按照不低于建筑面積30平方米提供。提供的物業(yè)管理用房應為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。

建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應提交物業(yè)管理用房配置的相關資料。經(jīng)審核符合以上條件的，市或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。

四、關于維修資金的籌集、使用和管理

新建商品住宅以及住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)的維修資金籌集、使用和管理，應按照市政府有關維修基金的規(guī)定執(zhí)行。

新建非住宅物業(yè)出售時應設立維修資金，具體標準和設立方式由物業(yè)出售人和物業(yè)買受人參照《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規(guī)定，在房屋出售合同中約定。成立業(yè)主大會的，維修資金應以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行，設立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。

在前期物業(yè)管理期間，按規(guī)定設立的維修資金由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)后，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門移交給業(yè)主大會。

五、物業(yè)管理從業(yè)人員的管理

物業(yè)管理服務從業(yè)人員應按照國家和本市的有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，并實行注冊年檢制度。物業(yè)管理從業(yè)人員的具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。

上海市房屋土地資源管理局

二○○三年八月二十日

第三篇：如何成立業(yè)主委員會及程序

如何成立業(yè)主委員會及程序

一、成立條件

1、物業(yè)出售并已交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總規(guī)劃建筑面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。

2、首套物業(yè)出售并交付使用入住30%的住戶而費用已交付滿二年的。

3、有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權利和義務。業(yè)主委員會的成員就應當是既熱心公益事業(yè)、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

二、成立業(yè)主大會籌備組

業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，應當在物業(yè)所在地的區(qū)建設局和街道辦事處的指導下，由自薦或由業(yè)主推薦的業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備小組，負責業(yè)主大會籌備工作，第一次成立可由現(xiàn)任物業(yè)管理公司負責籌備工作，成立籌備組。

1、確立籌備組成員名單，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

2、籌備組應當做好下列籌備工作：

（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（2）擬定《業(yè)主公約》（草案）和《業(yè)主委員會章程》（草案）；（3）根據(jù)上款的征集結果，擬定業(yè)主委員會委員人數(shù)（應為單數(shù)），及候選委員名單，印刷選票。

以上的內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

三、召開首次業(yè)主大會

1、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權的業(yè)主參加；業(yè)主因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。

2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

3、召開首次業(yè)主大會時，應當邀請物業(yè)所在地的區(qū)建設局、街道辦事處的有關工作人員參加。

4、召開業(yè)主大會，介紹候選委員情況，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員，選舉決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。

5、大會作出制定《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》的決定，決定必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權2/3以上通過。

四、備案

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到區(qū)建設局綜合管理科備案。備案需提交以下資料：

1、業(yè)主委員會籌備小組會議記錄，業(yè)主委員會籌備小組成員名單；

2、召開業(yè)主大會的通知；

3、業(yè)主公約（業(yè)主委員會委員簽名）;

第四篇：業(yè)主委員會成立程序[范文模版]

一、提出申請

向房管局提出成立首屆業(yè)主委員會的書面申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組申請表》，并且報街道辦事處備案。

二、成立業(yè)主委員會籌備小組

街房管局接到申請后，做出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組。

三、籌備小組開展籌備工作

1、籌備小組自成立起30日內(nèi)擬好《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，并在小區(qū)內(nèi)明顯位置張貼公告，征求業(yè)主主意。《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》這兩份文件需由2/3業(yè)主書面同意才能通過，這是最重要的事情，以后的程序都是依據(jù)這兩個文件進行，對相關規(guī)則、事項要制定詳細。例如：放棄即視為同意，人防、停車庫等地下空間不計入投票權等。

2、確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權。業(yè)主的投票權按每戶一票計算，物業(yè)建筑面積每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理。以產(chǎn)權證明書為準。單位代表須有單位授權委托書。

3、組織各樓宇開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)委會候選人。由于業(yè)主較多，不可能召集所有業(yè)主在一起開會，可以以幢、單元、樓層等為單位，分時分區(qū)召開業(yè)主大會，開會選出業(yè)主代表參加業(yè)主大會，此后開業(yè)主代表開會即視為開業(yè)主大會。業(yè)主代表的產(chǎn)生應經(jīng)其所代表的業(yè)主中擁有1/2以上投票權的業(yè)主通過。凡須投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表的投票權是其所代表業(yè)主的投票權的總和。

業(yè)主大會會議可以全體業(yè)主集中統(tǒng)一開，也可以部分業(yè)主分時分區(qū)地開；可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有1/2以上投票權的業(yè)主參加，票權數(shù)過2/3投票通過，才有效。

4、籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主委員會候選人的名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主大會業(yè)主議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》，送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請。籌備小組決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)委會的組成人數(shù)（5-15人，單數(shù)），定出投票時間（3-7天，要報國土局備案）。匯集業(yè)委會候選人的資料，將候選人的簡歷表、選票樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公告。做好會務籌備工作，包括落實場地，制作選票，制作設置一或多個投票箱（也可上門收選票），由國土局封投票箱，點票時由國土局開箱和鑒證。業(yè)主大會召開15日以前通知投票權人，國土局、街道辦事處、開發(fā)商、物業(yè)公司等有關人員到場。

5、籌備小組根據(jù)議程召開業(yè)主大會，收集登記選票；審議并表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》及,《業(yè)主公約》；公開點票，宣讀選舉結果，產(chǎn)生業(yè)主委員會。會后籌備組將大會簽到表，選舉結果統(tǒng)計表予以公布。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應當有1/2以上投票權的業(yè)主或業(yè)主代表出席。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定，應當經(jīng)出席大會的1/2以上投票權的業(yè)主或業(yè)主代表通過。

6、一個平方米一個投票權。要弄清楚業(yè)主的住房面積，可從國土局拿到業(yè)主的資料，在收選票時，請業(yè)主出示產(chǎn)權證明。在填寫業(yè)主代表投票委托書時，應該附上雙方的身份證以及產(chǎn)權證明。可以要求現(xiàn)在的物業(yè)管理公司通過國土局提交一份業(yè)主名單資料。如果物業(yè)管理公司拒絕，則可以直接通過國土局，向物業(yè)管理公司施加壓力。

7、開發(fā)商只有一個投票權。一個商鋪一個代表。商鋪可以當業(yè)主代表，只要在業(yè)主委員會選舉中，業(yè)主如不投他票，他即落選。即使他入選了業(yè)主委員，也可以通過少數(shù)服從多數(shù)的原則讓他的意見不能實現(xiàn)。由住宅業(yè)主代表負責收選票事宜。住戶面積大于商鋪面積，就沒問題。

8、籌備小組成員可以成為業(yè)主代表，成為業(yè)主委員會成員。

9、業(yè)主委員會每個成員只代表一個投票權，實行少數(shù)服從多數(shù)原則。業(yè)主委員會憑業(yè)主大會的授權行事，業(yè)主委員會作出的決定須由業(yè)主大會即業(yè)主代表表決確認，業(yè)主委員會對業(yè)主大會或業(yè)主代表大會負責，維護全體業(yè)主的合法權益。業(yè)主大會表決以面積計算選票權，每個業(yè)主代表所代表的份額不變。

10、單位辦公樓可以參加投票，單位辦公樓在小區(qū)內(nèi)，使用小區(qū)的公用設施。如果票權數(shù)不夠，則要把單位辦公樓拉進來，說服的理由：大家都在同一個小區(qū)內(nèi)，要把整個小區(qū)的安全、穩(wěn)定、美好，要把小區(qū)統(tǒng)一管理，才有利于大家的工作和生活。

11、發(fā)送文件給業(yè)主時，請其簽收，用回執(zhí)證明已經(jīng)給過文件，視為送達。如果業(yè)主有意見，可以附意見。如某業(yè)主不同意某一條款，實行少數(shù)服從多數(shù)。

12、提交的業(yè)主委員會成立申請需要改動的，可以提交補充資料，用來補充說明更改的情況。

13、由業(yè)主代表收集票數(shù)，提出兩個問題讓業(yè)主回答：①是否滿意現(xiàn)在的物業(yè)管理公司？②是否愿意委托業(yè)主委員會選舉物業(yè)管理公司？業(yè)主只需要回答是或者否。每家都要做出書面意見。

14、開發(fā)商也應該會同意公約和議事規(guī)則（這是房管局制定的，是公平的），因為他也想爭取到物業(yè)管理權。

15、一般來說，應該有維修基金，如果沒有，則要在以后集資。

四、業(yè)主委員會應當自成立起3日內(nèi)召開首次業(yè)主大會，推選出委員會主任1人，副主任1-2人。

五、業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門辦理核準登記手續(xù)。

（一）業(yè)主委員會登記申請表。

（二）業(yè)主委員會章程。

（三）業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生的報告及其資料。

（四）業(yè)主公約。

（五）其他相關資料。

六、核準批復

收到區(qū)、縣級市物業(yè)行政主管部門的備案意見，業(yè)主委員會成立

第五篇：成立業(yè)主委員會相關程序2012

成立業(yè)主委員會相關手續(xù)

成立業(yè)委員會的程序。

（一）組織成立業(yè)主大會籌備組。

（二）召開首次業(yè)主大會。

（三）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

（四）備案登記。

一、組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

（一）首次業(yè)主大會籌備組成員組成的依據(jù)。根據(jù)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十條規(guī)定，首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的一半，籌備組組長由街辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。籌備組人員名單在小區(qū)內(nèi)公示。

（二）籌備組的工作內(nèi)容。

1、確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。

2、擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《管理規(guī)約（草案）》。

3、確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)。

4、確定業(yè)主委員委員侯選人具體要求及產(chǎn)生名單并公示。

5、發(fā)放、回收業(yè)主委員會委員候選人選票。

6、做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

二、召開首次業(yè)主大會。

業(yè)主大會的會議內(nèi)容：

1、由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。

2、籌備組成員代表介紹業(yè)主委員會候選人情況，候選人也可自我介紹。

3、審議、通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約。

4、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

5、審議、通過與物業(yè)管理相關的重大事項。

三、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

1、確定業(yè)主委員委員侯選人具體要求及產(chǎn)生名單并公示后召開業(yè)主大會產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

2、發(fā)放、回收業(yè)主委員會委員候選人選票。

四、業(yè)主委員會備案程序。

（一）應提交的材料。

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到房產(chǎn)局備案：

1、業(yè)主委員會備案表（一式三份）。

2、業(yè)主大會籌備期間的有關公告、通知。

3、業(yè)主委員會委員選舉選票及得票情況統(tǒng)計。

4、業(yè)主委員會委員的房屋所有權證和身份證復印件。

5、業(yè)主大會通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》。

（二）程序。

房產(chǎn)局審查材料----備案登記-----刻制印章