第一篇：【上海】商業地產體驗式交流及總經理高端項目考察(8月29-30日)

【上海】商業地產體驗式交流及總經理

高端項目考察(8月29-30日)

中房商學院官方微信平臺已正式啟動，歡迎新老客戶

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信息。

中房商學院將秉承 “唯有實戰、方有實效”的宗旨，將提供房地產全方位和全產業鏈的優質服務，為房地產行

業輸送實戰型的高端人才，領跑房地產培訓行業。

微信公共賬號：zfxedu

【課程背景】房地產考察：商業地產體驗式交流及總經理高端項目考察;上海商業地產項目，素有中國商業地產風向

標的美譽——中國地產看廣深，商業地產看上海!近年上海涌現出一批深受市場熱捧商業項目，諸如：月星

環球港、K11、上海APM等標桿項目，均以獨特規劃設計理念、創新的體驗式運營等成為內地一線城市開發

商爭相考察的對象!中房商學院特邀多位商業地專家，全新推出期《上海體驗式商業地產總經理高端考察》，本次考察帶您深度體驗最新上海商業地產標桿項目、學習與借鑒最新的體驗式商業運營及招商手法!

【考察收益】

1、與國內知名商業地產風云人物--三益佳柏資產管理有限公司聯席總裁潘韜老師面對面交流;

2、全程由原溫州萬達總經理許濱老師陪同考察及交流;

3、借鑒考察項目在設計、招商和運營方面的先進經驗;

4、此次考察將深入項目最底線，詳細與考察項目運營商介紹各標桿項目情況;

5、搭建自己的商業地產領域高端社交圈。

【邀請對象】房地產董事長、總經理及商業地產項目負責人(此考察僅限報名20人。)

齊老師 010-51146322網址：北京總院：北京市朝陽區安定路長新大廈10層

地方分院： 吉林院河南院山東院廣東院安徽院陜西院內蒙院

【考察安排】2014年8月29日

“綜合體項目開發與運營”主題交流

導師：潘韜老師，商業地產專家。原寶龍地產商業總經理、金地商業地產副總裁、萬達集團商務部總經理。

午餐：(上海老碼頭商業項目內)許濱老師，原溫州萬達廣場商業管理公司總經理 陪同交流考察“月星?環球港”項目及交流(環球港招商總監及許濱老師陪同交流)

上海月星環球商業中心總建筑面積達48萬平方米，是一座以大型綜合購物中心為主題，輔之以甲級辦公，娛樂，休閑與健身等配套功能于一體的大型商業建筑群。上海月星環球商業中心48萬平方米中，商業面積近32萬平方米，高級辦公樓12萬平方米，五星級酒店面積約4萬平方米。海月星環球商業中心位于普陀區130地塊，東接凱旋路，西鄰中山北路和內環高架，建設地塊南北長約560米，東西向平均寬約150米，宛若一艘巨型商船。其中既有甲級辦公樓、五星級凱悅酒店，又有大型購物中心、精品超市、奢侈品直營、特色餐飲、D-MAX影院、溜冰場、健身房、SPA館等，可盡覽全球流行，一站式滿足從休閑到商務的各種需求。

晚餐：主辦方可安排與豫園副總裁吳仲慶老師共度晚餐交流，晚餐費用學員AA制，報名時請注明是否參加

2014年8月30日

考察“上海K11”項目及交流(K11運營總監及許濱老師陪同交流)

中國內地首個K11購物藝術中心——上海K11購物藝術中心坐落于淮海路的黃金地帶，地下三層至地上六層，面積約40000平米，周圍配套設施成熟。秉承品牌“藝術·人文·自然”三大核心元素相融合的核心價值，上海K11全力打造最大的互動藝術樂園、最具舞臺感的購物體驗、最潮的多元文化社區樞紐，365天的不間斷互動活動更將開啟K11的創意之旅，令藝術欣賞、人文體驗、自然綠化以及購物消費之間產生一體化而微妙的互動作用，為市民及旅客帶來前所未有的獨特五官享受。

賞，眾多國際潮流品牌;

聽，大自然美妙的聲音;

聞，獨有的清新香氣;

嘗，優質環球美食;

愛，源自藝術的創造及熱情。

考察“上海APM”項目及交流(許濱老師陪同交流)

齊老師 010-51146322網址：北京總院：北京市朝陽區安定路長新大廈10層 地方分院： 吉林院河南院山東院廣東院安徽院陜西院內蒙院

該大廈由香港新鴻基開發，是一個集甲級寫字樓、商業、高級公寓于一體的大型綜合項目。項目12萬平方的高級商場、兩幢寫字樓及兩幢共64單位的豪宅組成，總樓面面積達30萬平方，預期在2010年分階段落成后，將成為上海市中心的新地標。上海環貿廣場以糅合上海優美城市特色及大都會活力為設計藍本，在設計上取材上海歷史名勝“石庫門”的特色，并巧妙結合歐陸風情與現代氣息，令項目生氣盎然。項目廣泛提供綠化空間及園藝天臺等，讓公眾感受大自然的氣息。IAPM商場的定位“高端潮流”、“時尚高端”，“高端潮流+夜行消費”為商業特色。該商業猶如一枚炸彈投入淮海路商業街，使各大商家重新審慎自己的定位。其與一般的商場不同，IAPM是“主打夜行購物消費”概念的“夜行商場”。商場營業時間為上午10點至晚上11點，餐飲等謳業態則延長至次日零點甚至凌晨1點左右，突破了一般商場10點關門的慣例，開創了滬上行業先河，彌補了“夜間消費”空白。

【課程說明】

[組織機構]：中房商學院

[時間地點]：2014年8月29-30日 上海(詳見報到通知)

[培訓費用]：3980元/人/人(含交流費、資料費、午餐費、考察費)住宿代訂，費用自理

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

齊老師 010-51146322網址：北京總院：北京市朝陽區安定路長新大廈10層 地方分院： 吉林院河南院山東院廣東院安徽院陜西院內蒙院

第二篇：上海商業地產項目案例--上海浦東電子商城

上海浦東電子商城

上海電子市場的現狀分析

上海電子市場主要分為消費類電子市場和基礎類（生產資料）電子市場。消費類電子又主要包括家電類電子和計算機數碼類電子。

家電消費類電子主要分布在全市各大賣場如家樂福、易初蓮花、歐尚等以及國美、蘇寧等家電專賣商場。計算機類電子則主要分布在太平洋、百腦匯、賽博等各IT專賣場。

基礎類（生產資料）電子主要集中在：北京東路賽格電子、虬江路電子市場、西藏南路電子市場。

2樓 2010-03-12 18:15

3樓 2010-03-12 18:16

評論：

上海電子市場主要分為消費類電子市場和基礎類（生產資料）電子市場。

第三篇：商業地產策劃師認證培訓與項目咨詢考察

商業地產策劃師認證培訓與項目咨詢考察班

住房限購，如何實現從房地產進入商業地產的華麗轉身？

如何掌握更有效的規律武器，了解更先進的項目操作方法和要訣，以迅速投入到商業地產的開發運營流程中？

如何做好商業地產的前期規劃、定位招商、規劃設計？

如何把握好購物中心、城市綜合體、商業街、社區商業等各種類型商業地產開發的要訣，把項目的地址選好、規模確定好，把商業項目定位好，把業態業種組合好，把人員動線設計好，把主力商家招商好，把規劃設計做好，最終使項目符合市場需求和商業地產規劃設計規律，成功規避風險并順利運營，以獲取高額利潤！

目前，商業地產開發熱，競爭激烈。只有把握自身優勢，拓展市場，提升企業核心競爭力，才能做商業地產的佼佼者，縱橫商界，笑傲地產！主編出版86本房地產圖書，中國房地產實操型理論研究大師余源鵬親自主講《商業地產策劃師認證培訓與項目咨詢考察班》，總結上百個商業地產項目成敗經驗，揭示商業地產開發策劃、定位、招商、規劃、設計、預算的800個秘訣，讓您短期快速獲取中國幾十位業內高手的制勝方法，有效解決商業地產難題。

課程內容：

一、商業地產的開發總論

二、商業地產項目的市場調研

三、商業地產項目的全方位定位

四、商業地產業態業種的類型特點、選擇定位與分布組合規劃

五、商業地產主力店定位招商與主力商家的選址建筑要求

六、商業地產人員流動線設計暨交通規劃

七、商業地產建筑規劃設計與配套設施設備和裝修設計

八、商業街、社區商業和專業市場的開發與設計

九、購物中心的開發與設計

十、城市綜合體的開發與設計

主辦機構：廣州智地網廣州市智南投資咨詢有限公司

時間地點：2013年 廣州天河

備注： 參加余源鵬《商業地產策劃師認證培訓與項目咨詢考察班》，贈送價值2100元的商業地產培訓講座視頻及商業地產資料大全，贈送余源鵬老師價格1000元的半小時項目咨詢費。課程結束，還將頒發價格1000元的商業地產策劃師職業培訓認證崗位合格證書。

第四篇：上海某商業地產項目招商策劃方案.gbp

目 錄

商業招商概括 2 招商策略 5 大型商業物業招商策略 5 本案場分析（飛洲國際廣場）11 優勢 13 弱勢 14 機遇 14 本案招商策劃方案 15

一、招商原則 15

二、招商策略 15

三、品牌形象定位 15

四、實施方案（分割出租）16

五、商場布局 17

六、人員配備計劃： 18

七、招商人員崗位職責 18

八、商場租金預測 20 周邊租金調查 20 本公司推薦方案 26 后續：商場招商管理 27 招商管理原則 27 商業招商概括

完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場網絡、快速將產品送抵終端；“三省”是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。）的特點，其中“三省”中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由于企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：

1、招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。

2、大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

3、區域協銷經理若干，主要職責是協助 開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。

4、商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。

5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

招商隊伍組建之后，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。招商的培訓主要有以下幾個方面：

1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。

2、溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。

3、招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。

4、招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。招商工作開始后面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的準備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從“求租者”打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引“求租者”的加盟，有效的溝通顯得非常重要。招商中與“求租者”接觸的整個程序，一般如下：

第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、準備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議并簽約-督促履約-收款發貨。在這過程中，首先面臨的是對“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者”按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對于各地區實力較強或行業內經營者一類的“求租者”做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對于“求租者”提出的問題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關資料后第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關于招商情況和產品信息，并根據“求租者”表現的誠意，發去部分“該求租者”重點關注的內容資料，并力爭邀請對方參加招商會議。對于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失“加盟商”。

面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者”加盟的關鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細節的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。

1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除后顧之憂。

2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。

3、有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發展的基礎。

4、有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經銷商有極大的吸引力。

5、有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。

招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者”提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。

招商策略

大型商業物業招商策略

第一部：招商原則和準備過程 招商目標的選擇

企業招商的目的是為了吸引知名商家，出租經營場所的使用權，更好地提高項目整體市場吸引力。因此招商目標的選擇要根據市場需求和項目定位情況來確定，具體說應考慮以下因素：(一)項目自身的市場定位；(二)項目所在地的消費狀況；

(三)投資商和發展商的自身資金情況；(四)擬引進商家的市場定位、發展戰略。招商談判原則的確定

招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業的目標和利益需要。要達到目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些基本原則。(一)招商談判的特點

1、談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性

商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項目的談判人員要圍繞本項目的經營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當的方式與社會各方面保持廣泛的聯系。

2、談判條件的原則性與靈活性

項目招商的目標要具體體現在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原則。這一特點就決定了項目談判人員要從實際出發，既要不失原則，又要隨機應變具有一定的靈活性，以保證實現招商談判的基本目標。

3、談判口徑的一致性 在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達和文字表達的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養能力，也要有較強的公關能力。

(二)招商談判的原則

根據招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應遵循以下原則：

1、堅持平等互利的原則

2、平等互利原則，要求談判雙方在適應對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

3、堅持信用原則

信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協議。重信譽、守信用是商家基本的職業道德。在談判過程中；應注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應履行，保證言行一致，取信于對方，以體現真誠合作的精神。

4、堅持相容原則

相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達，將原則性和靈活性有機結合起來，以更好地達到談判的目的。招商談判的準備

所謂招商談判的準備就是指在思想上、物質上和組織上為談判進行充分的準備工作，主要包括：

（一）招商宣傳是招商成功的先導，招商手冊是宣傳的重要環節，是項目招商的基本宣傳資料，關系到項目的形象，該手冊突出如下關鍵點：

1、通過鉆石地段選擇項目選址的正確性，樹立基本點核心地段的商業物業。

2、通過事實列舉項目投資商與發展商業績與榮譽，突出其在項目所在地的地位。

3、招商策劃和承租戶的選擇關系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進行分級評價，預測他們的經營前景，作為店面出租的指導。

4、第一 承租戶的選擇確保租金的來源。

5、第二 需要保證購物中心的商品種類的完整性。

6、第三 需要保證購物中心經營項目的多樣性與綜合性。

（二）準備談判的依據

1、明確談判目標，包括最優期望目標、實際需求目標、可接受目標、最低目標等；

2、規定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現的問題及對策；

3、選定談判方式；

4、確定談判期限。

（三）組成談判小組

1、挑選談判小組的成員；

2、制定談判計劃；

3、確定談判小組的領導人員。

第二部：確定招商方式與渠道 商業物業項目招商的方式

1、項目洽談會。

項目洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進的項目，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術專家與客商直接進行接洽。

2、項目發布會

項目發布會是招商經常采用的方式。它是由項目主辦者在一定的場合公布擬引進合資、合作的項目，闡述招商項目的特點和技術、資金要求，以期吸引客商。

3、經濟技術合作交流會

經濟技術合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大。可以是多種行業的招商。

4、投資研討會

投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經濟研究機構舉行的區域性投資戰略、政策、現狀和發展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務虛，又重務實，主辦單位可以公布一些項目進行招商，可以介紹本地區的投資環境和利用外資的政策，達到宣傳的效果。

5、登門拜訪

登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內外舉辦集會式招商活動之余，拜訪跨國公司、投資咨詢顧問公司、會計師行及其他中介機構，宣傳投資環境，具體介紹投資項目，探討佳作事宜。其特點是機動靈活，針對性強，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。

第三部：制訂談判策略 明確談判目的

招商談判的目的就是招商洽談的主要目標，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談者的各項工作都要圍繞招商洽談的目的而開展。在招商洽談的目的確定以后，就需要確定招商洽談的各個具體目標；在達到各個具體目標后，招商洽談的主要目標即招商洽談的目的就可以實現。招商洽談的目標可以分為三個等級： 第一級的目標是最高等級的目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；

第二級的目標是基本達到接受的目標，如能達到這一級目標，整個招商洽談可謂是獲得了基本成功；

第三級的目標是最低接受目標，如能達到這一級的目標，整個招商洽談可謂是達到了最基本的要求。

招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最佳利益目標。在確定了招商洽談目標的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點的多少和特色，各方的關系及可能發生的費用等。

本案場分析（飛洲國際廣場）

一、徐家匯商圈背景介紹

徐家匯商業中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內環線高架一同構筑起現代立體交通框架。徐家匯商業中心占地3.3平方公里，共計大小商業網點1000多個，商業營業面積達45萬平方米，占全區營業面積的1/3，徐家匯商業中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。目前徐匯區正積極培育新的二條商業特色街，一條是以依托上海交大的高新技術孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。

徐家匯商業中心目前已構成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業布局，其中百貨商廈、餐飲業、娛樂文化已成為商業中心的主力業態。徐家匯商業中心集天時、地利、人和的優勢，尤其經過新一輪精心打造和調整后，得到了突飛猛進的發展。首先徐匯區是人口導入區，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區的動遷居民，為徐匯區帶來了客流，并且徐匯區人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創建商業中心奠定了基礎。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經營。商圈內有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業企業，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經營。商圈率先倡導“錯位競爭”和“個性化經營”的經營理念，從消費方式、購物環境、商品結構到文化氛圍、功能設施，創造了商圈相依互補，共存發展的成功經驗，形成了商圈整體的競爭優勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重發掘商家本身的經營能力，形成了不同氛圍和水準的商家企業；二是注重業態錯位。商圈內率先引進了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業的旗艦店，占全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業態更為齊全、合理。徐家匯商業中心現有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業、新路達吉買盛、匯聯商廈、美羅城百貨商廈營業面積達30萬平方米，占總面積的64％，2003銷售達39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其“禮在東方”的服務宗旨享譽全市，并以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬臺合作的太平洋百貨定位于“流行的領導者”，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業嶄露頭角。六百實業首推“自然式服務”，以規范嚴格的現代化管理模式和溫馨的服務在行業內獨領風騷。定位于“現代都市型百貨”的匯金百貨于98年開業，一流的服務設施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。

營業面積達7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規模的購物中心（Shopping Mall）。商場引進商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業運動城的進駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設有室內模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。

徐家匯商業中心內有電腦專業市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機及其配件、耗材和其他信息產品的集散地之一。

餐飲娛樂業有40戶，營業面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位于徐家匯商業中心的美羅娛樂城總體面積達6.5萬平方米，獨特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領光顧的舒適堡健身中心及令學生、市民喜愛的思考樂書局、柯達影院等已逐步成為市民消費的新熱點。并構成徐家匯商圈休閑娛樂業態主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。

徐家匯商業中心現有賓館業3戶，營業面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠來。

二、背景分析 優勢

經營面積大，可以體現規模經營效應，可以經營不同規模的商品，有較強的滿足力和挑選力。交通優勢：地鐵1號線、4號線直達本案B1，并設有出口，每天數萬人流能保證經營者的利益，高架內環線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。

商圈優勢：徐匯商圈的經濟發展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其發展前景也非常可觀。

物業管理優勢：國際金牌管理集團，高效統一經營、統一管理、統一回報。同步世界先進經營理念，國際品牌管理公司擔綱物業管理工作，展現國際商業氣象。

發展優勢：徐匯區是上海市的中心城區，這里集聚了上海的科技資源優勢、人文環境優勢和徐家匯商圈品牌優勢。近年來，徐匯區在經濟建設、城市管理和社會事業的發展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經濟實力在上海10個中心城區中名列前茅，是上海市首批可持續發展綜合試驗區。徐家匯地區，已經成為上海最繁華的現代化商業中心之一，上海三年大變樣的標志性地區之一。

3．2米挑高中廳，電梯直達5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質，31部瑞士迅達電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應有盡有，商業運作暢通無阻，意大利原裝cofsi進口中央空調系統。弱勢 處于次星級地理位置。

徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經營，本廣場尚處于起步階段，競爭激烈。招商價格無明顯優勢。機遇

足夠的廣告預算支持廣告及公關活動。市政府政策的有利傾斜。

由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。周邊高檔的固定消費群體 強大的地鐵消費群 寫字樓固定的消費群體 本案招商策劃方案

一、招商原則

巧妙利用逆向思維，懸念轉播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業招商日趨同質化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間達到樹立品牌概念的“一石二鳥”的多元效果。

二、招商策略

● 樓層功能區劃按照各類品牌間的經營互動原則，進行局部科學規律整合。● 嚴格控制招商品牌的層次，利用自身優勢吸納國內國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件。

● 店鋪采取定價租賃制和協議扣點制，以便為招商信息宣傳創造懸念賣點。● 店鋪定價租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略。

● 與徐匯區政府有關部門合作，打出公益事業牌。孕育徐匯社區系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發生購買行為提供沖要條件，培育本商圈目標受眾的習慣性消費行為，為目標業主提供經營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。

三、品牌形象定位

鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應該頗具品牌知名度。利用系統的品牌傳播策略，打造成一個國際國內知名品牌匯聚的大舞臺。以服務品牌化，個性化模式為先導，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內的行業標志與先驅的形象地位。

四、實施方案（分割出租）定位的基本依據 ①地段決定原則 前面已經提到，本項目屬于上海市傳統商業中心徐家匯商業圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區域具有一定的商業氛圍。然而，因為徐家匯商業中心僅在方圓200米密集，與本項目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業中心共享人流、互通商氣的現實格局下，須有精準市場錯位的經營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。② 互補原則

由于本項目商業規模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業中心同質業態，要走專業、高檔、精品的路子。引進高利潤的專業餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本項目對市場的互補。③ 業態演變原則

傳統的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，并且其規模也將趕超購物的規模。④ 商圈擴大原則 同樣，因為高端的商業市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區域，擴大服務半徑和商圈，吸引最多的優質消費群，實現商場的持續繁榮。

五、商場布局

飛洲國際廣場定位為高檔商業中心，招商客戶群為：

1、國際知名品牌，國內知名品牌廠商；

2、國際連鎖集團。

1、主營項目

地下一層：高檔超市休閑系列。

一 層：進口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆。

二 層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內衣。

三 層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內衣、領帶。

四 層：兒童服裝、高檔床品、進口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。五 層：餐飲。六 層：娛樂休閑。

2、配套項目

A、家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。

B、肯德基、麥當勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。

C、屈臣氏、醫療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數碼工作中心、藥店營銷理念。

六、人員配備計劃：

組成一支強有力，專業的招商，租戶物業管理，企劃隊伍，具體如下： 招商經理（1人）招商主管（4人）

入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人選可由開發商提供）企劃主管（1人）

籌備期商品部人員總編制8人

七、招商人員崗位職責 副總經理/兼招商部經理 ▲主要職責：

☆根據購物中心經營方針與要求，制定招商部計劃，并組織實施。

☆負責購物中心整體商場策劃，布局，商品組合及與廠商協調，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經營指標達成。

☆組織，管理招商，企劃團隊，培訓及輔導招商人員。

☆對招商部門廠商引進，人員招聘，促銷方案及相關合同及發生交際費用審核等負責。招商主管（4人）▲主要職責：

☆負責整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協調，確保招商品100％達成。☆配合公司整體布局，完成公司下達指標。入租設備工程安裝管理，電氣管理（2人）（人員由開發商提供）▲主要職責：

☆入租設備工程安裝管理，電氣管理，維護管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業。☆協助經理開展工作。嚴格審查招商戶經營資格及入住手續。負責租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認真履行招商合同。企劃主管（1人）▲主要職責：

☆貫徹執行本企業經營發展戰略方針，配合招商，經營需求，結合實際制定本公司廣告策劃并組織實施。

☆負責對商場宣傳布署總體規劃工作，作出建設性的意見，統籌安排促銷，成列，美工工作。

八、商場租金預測 周邊租金調查

商鋪租金比較表（人民幣/平方米/天）

漕溪北路沿街商鋪租金表：

物業名稱 性質 地址 租金(元)面積(平方米)備注 季諾休閑餐廳 商鋪 漕溪北路41號 11.5 250

圣愛廣場 商場 漕溪北路88號 9 5000(F1－F4)底樓1470平方米出售6萬元/平方（62289999）

小上海家常菜 商鋪 漕溪北路439號 12 500 建國賓館底樓商鋪

商場 漕溪北路450號 8.5 1000 在租 江南證券 商鋪 漕溪北路458號

300

丹尼美發沙龍 商鋪 漕溪北路506號 15 100

同藝裝潢 商鋪 漕溪北路508號 12 60

海納服裝店 商鋪 漕溪北路512號 16 60

蔡家食鋪 商鋪 漕溪北路518號 10 400

異度空間音樂餐廳 商鋪 漕溪北路559號 10 300

瑞士美發中心 商鋪 漕溪北路583號 12 150

麥當勞 商鋪 漕溪北路642號

200

必勝客 商鋪 漕溪北路646號

150

商鋪 漕溪北路681號 12 110 3年前承租（64688221）良宵酒樓 商鋪 漕溪北路682號 10 600

國美電器 商場 漕溪北路730號 10 600

中興百貨 商場 漕溪北路740號 10 800

金韻貿易行 商鋪 漕溪北路780號 10 250

南丹東路沿街商鋪租金表：

物業名稱 性質 地址 租金(元)面積(平方米)備注 達封房產 商鋪 南丹東路4號 9 100

黛兆美容SPA 商鋪 南丹東路10號 12 100

吉多服飾 商鋪 南丹東路22號 12 100

上海銀行 商鋪 南丹東路38號

300

浪漫一生咖啡店 商鋪 南丹東路88號 10 150

21世紀不動產 商鋪 南丹東路101號 5.6 100 南丹東路漕溪北路口的亞都國際名苑的裙房租金價格15－20元/天/平方

利亞意式餐廳 商鋪 南丹東路102號 10 300 紅星眼鏡公司 商鋪 南丹東路133號 18 100 滬邦房產 商鋪 南丹東路141號 8 100 金梓羅飾品 商鋪 南丹東路145號 11 100 手抓小龍蝦 商鋪 南丹東路151號 12 50

天鑰橋路沿街商鋪租金表：

物業名稱 性質 地址 租金(元)面積(平方米)備注 西亞集團 商場 天鑰橋路20號 10 3500

匯聯集團 商場 天鑰橋路21號

扣率25％（有保底）

香榭儷舍時尚百貨 商場 天鑰橋路88號 28 2000 64384538（王先生）立好信房產 商鋪 天鑰橋路南丹東路

8（25）60 2年前租 嘉匯廣場 商場 天鑰橋路南丹東路 18 18000 62370088

漕溪路沿街商鋪租金表：

物業名稱 性質 地址 租金(元)面積(平方米)漕龍沈記酒樓 商鋪 漕溪路121號 3.5 500 巴比饅頭專賣 商鋪 漕溪路123號 7.2 50 儂家儂休閑小還號 商鋪 漕溪路127號 6.3 150 宜家家居 商場 漕溪路128號 自己買下 2500 旺家房屋 商鋪 漕溪路129號 5.3 50 可的便利 商鋪 漕溪路167號 4.7 200 五十鈴汽車展示廳 商鋪 漕溪路190號 5 300 好裝飾家超級購物廣場 商場 漕溪路210號 3.7 2000

百貨商場：

物業名稱 性質 地址 租金(元)備注

太平洋百貨 商場 肇嘉浜路 1F 35-50 共八層，營業面積近3萬平方米 2F 30-40 3F 25-30

港匯廣場 商場 虹橋路 1F 40-50 共六層，營業面積7.5萬平方米，第五層美食廣場，第六層電影院 2F 30-40 3F 17 4F 12

美羅城 商場 肇嘉浜路 1F 38 共八層，第六層是舒適堡，第七層是好樂迪，第八層巴西烤肉，營業面積為6.7萬平方米 2F 36 3F 28 4F 18 5F 11

上海市商鋪區域平均租金（元/㎡/天）

商業中心地區 次商業中心地區 次中心城區 城市邊緣地區 2003.07 33.4 7.6 5 2.2 2003.08 34.7 7.8 5.05 2.21 2003.09 35.2 7.9 5.1 2.31 2003.10 35.6 7.7 5 2.4 2003.11 34.2 8 5 2.1 2003.12 34.5 8 5.1 2 2004.01 34.5 7.9 5.2 2 2004.02 34.8 8.2 5 1.9 2004.03 34.9 8.3 4.9 1.9

據以上調查及經驗，本案租金預算為：

出租形式 面積（M2）平均租金（M2/天）年租金 10年租金 15年租金 分割 28000 6.62（0.8美金）67656400 6.76億 10.15億 分層 28000 4.55（0.55美金）46501000 4.65億 6.98億 整幢 28000 3.31（0.4美金）33828200 3.38億 4.44億

注：整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業管理費收入沒計入其中。

出租形式 分割出租 分層出租 整幢出租

平均租金/M2 6.62（0.8美金）

4.55（0.55美金）

3.31（0.4美金）年租金（靜態）

67656400 46501000 33828200 10年租金（靜態）

6.76億 4.65億 3.38億

10年租金（動態）1－3年

202969200 139503000 101484600 4－5年

142078440 97652100 71039220 6－7年

149182362 102534704 74591180 8－9年

156641480 107661440 78320740 第10年

82236777 56522256 41118388 總計 7.33億 5.04億 3.66億

綜合以上靜態和動態2種收益數據計算結果，可得出： 分割出租： 靜態10年的租金總收入6.76億。動態10年的租金總收入7.33億

整棟出租： 靜態10年的租金總收入3.38億 動態10年的租金總收入3.66億

根據以上分割出租、整棟出租的數據來看，兩者10年的租金總收入相差50％。按商業地產投資回報來看：

靜態租金：收入預計在10年左右； 動態租金：收入預計在8年左右；

注：以上數據未包括商業中心外墻的廣告收益。

九、招商周期

預計2005年5月1日對外開業 1、2004年9月為招商準備期 2、2004年10月正式招商——2005年3月招商結束 3、2004年12月主力店進場裝修——2005年3月裝修結束 4、2005年2月一般租戶進場裝修——2005年3月裝修結束 5、2005年4月租戶進場布置 6、2005年5月對外試營業

本公司推薦方案

一、整幢出租與分割出租的優劣分析 ◇整幢出租

優勢：①可以一次性回籠一筆資金。②簡化招商，減少招商工作量。③便于管理。

劣勢：①租金較低，影響總體收入（見租金對比表）②不利于商場整體發展。③對出租者有出租風險

（如對方租約15年，第一次付了5年租金，由于經營不善導致商場形象聲譽等受損，而后不再續約）◇分割出租

優勢：①租金較高，定期經營總收益大幅提高（見租金對比表）②可自行總體規化，經營管理，降低經營風險。③可以做出自己的品牌形象，增加企業無形資產。④潛在資金收入

根據各行業的經營特點，在3年以后每年（或每2年）遞增5％左右的租金，提高年租金收益。

劣勢：①租金回籠慢（一般付三押一）

②要投入一筆預期費用（開業前）例：裝潢費、廣告費等。

二、本公司力推分割出租方案 雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在的資金收入可以挖掘。還可以做自己的品牌形象，增加企業的無形資產，真正做到名利雙收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案見上）

租金按動態方案，回報率預計8年左右。

第五篇：上海考察超高層項目簡介

上海考察超高層項目簡介

上海環球金融中心

項目名稱：上海環球金融中心 英文名稱：ShangHai World Financial Center

建設單位名稱：上海環球金融中心有限公司

用途：辦公及商業

設計及竣工年份：2003-2007 項目進展階段：在建

建設地點：浦東陸家嘴z-4地塊

建設面積規模：用地面積30000M2 總建筑面積370000M2 本工程高度：492m

主體建筑結構形式：混凝土核心筒加周邊巨型鋼框架

主要外裝修材料：玻璃和石材

交通金融大廈

項目名稱:交銀金融大廈 英文名稱：BOCOM Financial Tower

建設單位名稱：交銀金融大廈有限公司

合作設計單位名稱：德國ABB

建筑事務所

ABB,Germany

合作設計單位承擔角色：方案及建筑擴初設計 用途（即建設性質）：辦公 設計及竣工年份：1997年/2002年

建設地點：上海浦東新區陸家嘴（銀城中路188號）建設面積規模：用地面積9975M

總建筑面積10.5萬M本工程高度：230米 主體建筑結構形式：主體框筒結構

主要外裝修材料：石材、鋁板、玻璃幕墻

2久事大廈

項目名稱：久事大廈

英文名稱：Jiu Shi Tower

建設單位名稱：上海久事置業公司

英文名稱 ShangHai Jiu Shi Corporation

合作設計單位名稱

Foster and Partners

合作設計單位承擔角色：建筑設計方案及初步設計、室內設計方案

用途：辦公、商業

設計及竣工年份：1995年/2001年

建設地點：上海中山南路28號

建設面積規模：用地面積

6272平方米

總建筑面積：67000平方米 本工程高度：168米

主體建筑結構形式：框架－多筒體結構

主要外裝修材料：玻璃幕墻

上海銀行大廈

項目名稱:上海銀行大廈

英文名稱：SHANGHAI BANK TOWER 建設單位名稱: 上海銀行/上海莘盛發展有限公司 合作設計單位名稱:丹下健三·都市·建筑設計研究所、日本建筑設備設計研究所

Cooperative Designer: Kenzo Tange Associates Urbanists-Architects 合作設計單位承擔角色：建筑、機電方案、初步設計

用途：辦公

設計年份: 2000年

項目進展階段:在建

建設地點:上海浦東陸家嘴銀城路東園路

建設面積規模：用地面積11677M2

總建筑面積10800M

2本工程高度：230米 主體建筑結構形式:型鋼混凝土框筒結構

主要外裝修材料:花崗石、低反射中空玻璃、局部鋁材