第一篇：綜合性不動產項目策劃報告(區域市場酒店及辦公用房篇)

綜合性不動產項目策劃報告（區域市場酒店及辦公用房篇）

煙絲發表于搜房社區-王續升論壇

1.普陀區酒店情況

普陀區沒有四星級以上酒店，僅有三星級酒店三處,分別為江蘇飯店、金沙江飯店、具體分布如圖:

由此可見，作為整體規劃為大型物流中心的普陀區，其稀少中高檔酒店，未來將是區域市場消費與供給的主要矛盾點之一。在市場空缺的情況下，快速投入酒店產業，將是順應市場需求的好時機。

2.酒店基本情況一覽表：

賓館名稱 江蘇飯店 金沙江大酒店 元博大酒店

地址 武寧路888號 金沙江路801號 長壽路1188號

電話 62051888 62578888 62526858*1105

賓館級別 三星 三星 三星

房間數 220 294 244

單人房 2026

單價 700人民幣498人民幣

標房數 108 271 205

單價 528人民幣 100美元 380-498人民幣

標準套房 90 9 9

單價 660人民幣 130美元 1200人民幣

豪華套房 2 4 1

單價 1000人民幣 203美元 1800人民幣

其它

單價

餐飲設施 美容室商務中心健身房 天倫堂玉茗堂園林咖啡室 中餐廳西餐廳

其它設施自選商場、理發美容室、郵電服務、康樂園 商務中心票務中心健身房

交通情況 一般 一般 一般

區域市場環境——辦公用房篇

1.區域辦公產品需求細分

我司抽調區域部分租售辦公樓市場產品，按照服務類企業大小最低標準對面積劃分（見注），見下表：

企業大小與面積對照表

企業標準 面積范圍 市場數量

超小企業 45-70 823

小企業 70-115 732

中小企業 115-155 1378

中型企業 >180 694

上海辦公市場，以針對辦公人數在5-10人的超小型企業和15-20人的中小型企業為主，各占22.69%和37.99%。本項目主力面積范圍在100-150平米，接近市場主流產品范疇。

（注1：辦公面積推算公式：

15X+5Y+5Z+20R 其中X總經理室、Y為員工占用面積、Z為廁間面積、R為會議室。）（注2：按照上海小企業劃分標準，我司將服務、咨詢類企業大小最低標準為：

l 超小企業：5-10人 需總經理室1間、洗手間1間，面積約45-70平米；

l 小企業：10-15人 需總經理室1間、洗手間1間、會議室1間，面積約70-115平米

l 中小企業：15-20人需總、副經理室2間、洗手間1間、會議室1間，面積約115-155平米 l 中型企業：20人以上：需總、副經理室3間、洗手間2間、會議室1間，面積>180平米）由以上分析可見，市場大量辦公用房需求，僅以155平米以下的辦公用房即可滿足。而中小房型可緩解辦公用房整體抗風險不足的矛盾

2.區域辦公市場分析

u 區域辦公樓分析

據資料統計，普陀區辦公樓總計11個，主要分布在三個區域：

l 長壽路區域;

l 曹楊路區域;

l 中山北路區域

其中

l 長壽路區域有4個，占36%；

l 曹楊路區域有2個，占18%

l 中山北路區域有5個，占46%。

（1）長壽路區域

長壽路是連接靜安區和普陀區的南北向主干道，武寧路—膠州路段地理位置優越，是連接普陀與靜安、閘北和長寧經濟交流的最便捷的區域。東向10分鐘至靜安寺商圈、西向5分鐘至曹陽商圈、北向20分鐘可至上海火車站商圈、南向10分鐘可進入長寧區。而且自身商業氛圍已發展成熟、新興的住宅區也已逐漸形成氣候。土地的升值和良好的周邊環境為商務辦公樓的投資和興建打下了較好的鋪墊。

根據我司對該區域的市場掌握度，長壽路辦公樓市場具有以下特點：

l 該區域的辦公樓從未來商圈和住宅用房的發展角度考慮，建筑樓層大多控制在25-30層之間；

l 外立面的設計主要以展現現代風格為主；

l 智能化配套和物業管理服務較為完善；

l 經營形式采用銷售與租賃并行的方式；

l 銷售及租賃的價格與普陀其他區域相比較為昂貴。銷售均價在7500元/平米、租賃價格在1.7元/平米.天；

l 與普陀其他區域相比，單位面積的控制比較大，在120-300平米之間；

l 發展商及物業管理公司有一定品牌知名度；

l 目標客源定位在中型私營及合資企業；

l 與普陀其他區域相比，物業管理費用較高；

小結：

該區域辦公樓的物業管理水平、發展商知名度、設施配套和單位房型與銷售租賃價格、物業管理費用、區域持續發展度和投資性相比較，性價比較普陀其他區域辦公樓產品高。未來在城西區域還有較大發展潛力。但由于面積控制過大和土地成本較高，抗風險能力較弱且不能吸引普通投資客。

（2）曹楊路區域

曹楊路商圈是普陀較為老的商業區域、商圈定位為普陀區商業區域集中地，其商業效應輻射到武寧路。但是由于受商業服務范圍定位的影響，商圈有規模較小、服務客層局限于周邊的缺點。所以周邊的辦公樓市場發展較為緩慢。但是由于普陀區的住宅市場越來越成熟，大量的人潮遷居于此，曹楊路商圈的地位也日益顯著。具有實力的發展商開始在該區域興建配套、服務較為完善的辦公樓產品。

根據我司對該區域的市場掌握度，曹楊路辦公樓市場具有以下特點：

l 該區域的辦公樓建筑樓層大多控制在25-30層之間，有部分超過30層

l 新興的辦公樓盤與舊開發項目在配置、產品設計、價格和服務等水平有一定差距； l 外立面的設計主要以展現現代風格為主；

l 新開發項目智能化配套和物業管理服務較為完善，與舊開發的產品相比較，略勝一疇； l 新開發項目的經營形式采用銷售為主的模式，以吸引小規模投資客；

l 整體銷售及租賃的價格在普陀區中等水平。銷售均價在7000元/平米。但新開發的產品已沖破7500元/平米的均價。

l 新開發項目與普陀其他區域相比，單位面積的控制比較小，在80-180平米之間； l 發展商具有相當的品牌知名度；

l 新開發項目目標客源定位在中小型私營和投資客；

l 新開發項目與普陀其他區域相比，物業管理費用較高；

小結：

該區域由于有較有實力和產品品牌的開發商介入，產品的配套、規劃和品質都有較大的提升，且戶型控制較小，低總價和較好的配套及服務可以吸引中小私營企業及投資客。但是由于地段及區域市場接受度等因素影響，經營前景并不是特別樂觀。

（3）中山北路區域（詳見下篇）

中山北路是普陀連接南北的主干道，但是由于受高架的阻隔影響，該路段的商業發展并不成規模。辦公樓在該區域有零散分布，受周邊環境的影響，該區域辦公樓市場未形成較大氛圍，且產品品質不高。

根據我司對該區域的市場掌握度，中山北路辦公樓市場具有以下特點：

l 該區域的辦公樓建筑樓層大多控制在25-30層之間；

l 外立面的設計主要以展現現代風格為主；

l 該區域的辦公樓產品在智能化配套和物業管理服務上屬于普陀區較落后的水平； l 新開發項目的經營形式采用租賃為主的模式，以吸引小規模的經營公司；

l 整體銷售及租賃的價格在普陀區屬于較低水平。銷售均價在5000元/平米。

l 新開發項目與普陀其他區域相比，單位面積的控制比較小，在80-180平米之間；

l 發展商的品牌知名度較低；

l 開發項目目標客源定位在中小型經營公司；

l 開發項目與普陀其他區域相比，物業管理費用較低；

小結：

該區域的辦公樓產品由于受道路的影響，所以周邊的辦公樓市場發展較為緩慢。該區域辦公樓的物業管理水平、發展商知名度、設施配套和單位房型與銷售租賃價格、物業管理費用、區域持續發展度和投資性相比較，性價較低。未來的發展空間不大，抗風險能力較弱且不能吸引較高水平的經營公司。

總結：

普陀區辦公樓建筑樓層主要控制在25—30層。主力面積為120—200平方米。樓層總建筑面積主要控制在700—1000平方米。在物業配套方面82%的樓盤聘請專業物業公司管理，64%的樓盤配有中央空調，36%的樓盤做到寬帶、光纜入戶。

第二篇：惠州某大酒店項目投資可行性報告

XXX大酒店項目投資可行性報告

一、招商項目名稱：

XXX大酒店（XXX渡假X莊）

二、招商單位：

廣東省XXX旅游開發總公司

法定代表人：古壬奎

三、項目地址：

廣東省惠州市XXX風景名勝區——朱明洞景區內

四、項目背景

XXX是我國道教十大名X之一。史學家司馬遷把XXX比作“粵岳”，所以XXX素有“嶺南第一X”之美稱。它位于惠州博羅縣境內，地處嶺南“旅游休閑走廊”的中心地段，是構成“廣州——香港——惠州”旅游金三角的支撐性景區和代表型景區。它西連發達的城市群（廣州、佛X及南番順等地），南接東莞、深圳，毗鄰港澳與東南亞。景區規劃總面積260平方公里，內有大小X峰432座，飛瀑名泉980多處，洞天奇景18處，石室幽巖72個。XXX不僅自然風光雄偉秀麗，而且文化底蘊深厚，每年吸引數以百萬計的游人慕名到此觀光攬勝，尋幽探險，休閑渡假。今年一月份，XXX已被國務院批準為第五批國家重點風景名勝區，為其加快發展邁出了重要的一步。

XXX朱明洞景區是XXX開發得比較完善的四大核心景區之一，年接待游客近50萬人次，占全X接待游客量近二分之一，是XXX目前最主要的功能景區。其中，景區內的沖虛古觀已有1600多年歷史，是全國十大古觀之一，每年吸引數十萬游客到此祈福朝拜；元帥樓和十棟將軍樓曾接待過共和國朱德、林彪、劉伯承、賀龍、陳毅、徐向前、葉劍英等七大元帥和近500位將軍。尤其是去年12月廣（州）惠（州）、惠（州）河（源）高速公路的相繼開通，XXX到廣州、深圳、東莞、惠州等地都在60分鐘以內，完全融入珠三角一小時生活圈，加上投資6000萬元的XXX旅游大道將廣汕公路、廣梅公路、廣惠高速與朱明洞景區直接相連，徹底解決了以往游客到朱明洞景區行路難的問題，促使到朱明洞景區的游客呈現出較快的增長勢頭。然而，朱明洞景區內的接待設施規模小、檔次低且分散，25家客房的床位數169張，餐位為1690位，星級酒店一家為二星級，這種狀況已不能滿足廣大游客的需求，制約著XXX明洞景區旅游事業的可持續發展。因此，XXX旅游開發總公司擬引資在朱明洞景區內建一家高檔次的渡假型酒店。

五、規劃用地：

桂花區（含蓮花樓、桂花樓、獅峰樓、仙苑餐廳）及大禮堂區域，面積約50000多平方米，其中可建筑用地4000平方米以上。

六、項目規模：

床位：400張；餐位：750個；大小會議室：10個。

七、投資總額：

人民幣（下同）：3000—5000萬元。

八、項目設計要求：

1、范圍和規模：拆除桂花區（含蓮花樓、桂花樓、獅峰樓、仙苑餐廳）的建筑物，在原處重新建設一座擁有400張床位，10個會議室的高檔次渡假型酒店；修復大禮堂，恢復其大型會議娛樂的功能，成為新酒店的一部分。規劃面積約50000平方米。

2、功能要求：集生態觀光、休閑渡假、養生美食、會議商務、文化娛樂于一體。

3、建筑風格和布局建筑物風格要統一、和諧，宜選用地材料，體現客家建筑特色或突出“道家文化”恬靜意境，與周圍環境相協調，建筑體量不能過大，須采用園林、分散式建筑布局。建筑物層控制在3層以下，酒店主體建筑控制在4層以下，高度不能超過13.5米。建筑物的設計須考慮第五立面。

4、環境保護：對現有的名樹古木進行保護，維護現有X體的完整性；酒店美化綠化宜選用本地樹種。

5、污水處理：建設生活污水處理設施，所有生活污水須經處理，達標后排放。

九、效益分析：

假設投資總額為4000萬元，建設期二年，第一年支付2000萬元，第二年支付2000萬元，全部形成固定資產。固定資產按直線法計算，到期無償歸XXX旅游開發總公司，所以折舊年限按25年計提，期末無殘值，則每年計提折舊160萬元。中國人民銀行公布的中長期貸款（一年至三年，含三年）貸款率為5.76%，本報告按8%作為項目投資貼現率。現行綜合稅率（營業稅5%，城建稅5%，教育附加費3%，堤圍防護費2%）為5.5%；企業所得稅33%。參照同等條件同行，客房直接成本率為2%，費用率50%；飲食業直接成本率45%，費用率30%。按保守預測：

（一）每年經營收入預測：

1、客房收入

如果每天平均住房率達65%，每間客房每天平均房價200元。

每天營業額為：200間×65%×200元/間=26000元

每年營業額：2.6萬元×360天=936萬元

營業稅金：936×5.5%=51.48萬元

成本費用：936×(2%+50%)=486.72萬元

所得稅：(936-51.48-486.72)×33%=131.27萬元

稅后純收入：936-51.48-486.72-131.27=266.53萬元

2、餐飲收入

每天接待游客500人次，平均每人消費30元。

每天營業額為：500人×30元/人=15000元

每年營業額：1.5萬元×360天=540萬元

營業稅金：540×5.5%=29.7萬元

成本費用：540×(45%+30%)=405萬元

所得稅：(540-29.7-405)×33%=34.74萬元

稅后純收入：540-29.7-405-34.74=70.56萬元

3、會議室收入

每年純收入約10萬元

4、以上每年稅后收入

266.53+70.56+10=347.09萬元

如果加大宣傳力度，可望營業后1-5年有3%的增長率，第六年后達到穩定的收入，則

經營期每年稅后利潤：

第一年：347.09萬元

第二年：347.09萬元×（1+5%）=364.44萬元

第三年：364.44萬元×（1+5%）=382.67萬元

第四年：382.67萬元×（1+5%）=401.80萬元

第五年：401.80萬元×（1+5%）=421.89萬元

第六年以后每年421.89萬元

（二）投資回收期

1、建設期凈現金流量（項目計算期內每年現金流入量減去現金流出量的差額）：

第一年：-2000萬元

第二年：-2000（P/F，8%，1）=-1852

2、經營期凈現金流量：

第三年：347.09+160=507.09萬元

第四年：364.44+160=524.44萬元

第五年：382.67+160=542.67萬元

第六年：401.80+160=561.8萬元

第七年：421.89+160=581.89萬元

第八年以后每年凈現金流量581.89萬元

3、據上述情況，可推算出，包括建設期的投資回收期8.5年左右。若加強管理，減少費用開支，開展多種經營（如開設桑拿、早茶、夜宵等），多渠道增加收入，可提前回收投資額。

（三）凈現值（在項目計算期內，按行業基準收益率或其他設定折現計算的各年凈現金流量現值的代數和）

-20001852+507.09(P/F,8%,3)+524.44(P/F,8%,4)+542.67(P/F,8%,5)+561.8(P/F,8%,6)+581.89(P/F,8%,7)+581.89[(P/A,8%,25)-(P/A,8%,6)]=1520.45萬元

綜上所述，該項目凈現值大于零，說明該項目投資回報率大于8%，投資回收期大約8.5年，投資具有可行性。

二○○四年十二月三十日

第三篇：黑山農藥項目市場投資前景預測報告

中恒遠策—海外版電子商務平臺 www.tmdps.cn 黑山農藥項目市場投資前景預測報告

第一部分 黑山農藥市場的投資環境研究

第一章 黑山宏觀經濟發展相關指標預測

第一節 黑山政局穩定性及治安環境點評

一、黑山政局沿革及其未來的政局穩定性點評

二、黑山政府效率點評

三、黑山社會治安條件點評

四、黑山對中國企業的整體態度點評

第二節 黑山重點宏觀經濟指標研究

一、黑山GDP歷史指標及現狀綜述

二、黑山經濟結構歷史指標及現狀綜述

三、黑山人均GDP歷史指標及現狀綜述

四、黑山匯率波動歷史指標及現狀綜述

第三節 黑山基礎設施建設配套的狀況

一、黑山公路建設狀況及相關指標

二、黑山鐵路建設狀況及相關指標

三、黑山港口建設狀況及相關指標

四、黑山機場及航空建設狀況及相關指標

五、黑山水、電、油、氣的配套建設狀況及相關指標

六、黑山通信與互聯網建設的狀況及相關指標

七、其他

第四節 影響黑山經濟發展的主要因素

第五節 2017-2020年黑山宏觀經濟發展相關指標預測

一、2017-2020年黑山GDP預測方案

二、2017-2020年黑山經濟結構展望

三、2017-2020年黑山人均GDP展望

四、2017-2020年黑山匯率波動態勢展望

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五、2017-2020年黑山基礎設施建設態勢展望

第二章 黑山農藥市場相關法律法規研究

第一節 黑山農藥國際貿易的相關法律法規

一、黑山農藥的進出口貿易政策

二、黑山農藥市場的關稅水平點評

第二節 黑山稅收的相關法律法規

一、黑山財政稅收政策的重點內容

二、黑山與農藥市場相關的重點稅種及稅率匯總

第三節 黑山金融外匯監管的相關法律法規

一、黑山金融政策的重點內容

二、黑山外匯監管政策的重點內容

三、黑山投資利潤匯出的管道對比研究

第四節 黑山與農藥投資相關的法律法規

一、黑山對外商直接投資的相關法律法規及重點內容

二、黑山對外商獲得土地的相關法律法規

三、黑山對外商投資的鼓勵或優惠政策的重點內容

第五節 黑山農藥市場準入及認證的相關法律法規 第六節 其他

第三章 黑山勞動力市場相關指標預測

第一節 黑山勞動力市場相關歷史指標

一、黑山人口總量歷史指標及現狀綜述

二、黑山人口結構歷史指標及現狀綜述

三、黑山醫療衛生條件及疫情防控的相關內容

四、2017-2020年黑山人口總量及結構的預測方案

第二節 黑山的風俗禁忌與宗教信仰研究

一、黑山的風俗禁忌

二、黑山的宗教信仰

第三節 黑山勞動力市場員工技能情況點評

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一、黑山勞動力市場普遍的受教育程度研究

二、黑山勞動力市場技工能力情況點評

第四節 黑山勞動力市場工會力量強弱程度判斷

一、黑山工會的發展狀況綜述

二、黑山工會組織的罷工狀況研究

三、黑山勞動力市場工會力量的強弱程度判斷

第五節 黑山勞動法相關重點內容點評

一、黑山勞動法重點內容研究

二、黑山勞動力市場員工招聘的相關法律法規

三、黑山對員工最低工資水平的規定及具體內容

四、黑山對外籍員工入境的簽證時間及獲得的難易度判斷

五、黑山對外籍員工數量比例等相關規定

第四章 黑山農藥市場投資環境的優劣勢點評

第一節 黑山農藥市場投資環境的優劣勢點評

一、黑山投資環境的優勢點評

二、黑山投資環境的劣勢點評

第二節 黑山農藥市場投資環境的總評及啟示

一、黑山投資環境的總評

二、黑山投資環境的對中國企業的啟示

第二部分 黑山農藥市場供需預測方案

第五章 黑山農藥市場供需指標預測方案

第一節 黑山農藥市場供需狀況綜述

一、黑山農業產值及占GDP的比重變化

二、黑山耕地面積指標

三、黑山主要農產品及產量指標綜述

四、黑山農藥市場供給指標及重點廠商

五、黑山農藥市場需求指標及需求特征

六、黑山農藥市場重點經銷商匯總

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為您提供：行業/區域/采購/選址/出口/國別/跨國投資系列報告

中恒遠策—海外版電子商務平臺 www.tmdps.cn 第二節 影響黑山農藥市場發展的主要因素 第三節 黑山農藥市場供需預測的思路與方法 第四節 黑山農藥市場態勢展望與相關指標預測

一、2017-2020年黑山農藥供需指標預測方案

二、2017-2020年黑山農業發展態勢展望

三、2017-2020年黑山主要農產品產量預測

四、2017-2020年黑山農藥市場供需平衡展望

第六章 中國對黑山農藥進出口態勢展望

第一節 黑山農藥市場進出口態勢研究

一、黑山農藥的進出口狀況

二、黑山農藥市場的進出口特征研究

第二節 中國對黑山農藥出口的歷史指標綜述

一、中國農藥出口總量指標及產品結構特征

二、中國農藥出口重點目標國結構

三、中國農藥出口黑山的總量指標及產品結構

第三節 中國農藥出口黑山市場的態勢展望

一、中國農藥產品的優劣勢

二、2017-2020年中國農藥出口黑山的態勢展望

第七章 黑山農藥重點關聯行業發展態勢展望

第一節 黑山農業種植發展相關態勢展望

一、黑山農業種植發展相關指標

二、黑山農業種植發展的主要特征

三、2017-2020年黑山農業種植發展態勢展望

第二節 黑山糧食發展相關態勢展望

一、黑山糧食發展相關指標

二、黑山糧食發展的主要特征

三、2017-2020年黑山糧食發展態勢展望

第八章 黑山農藥市場競爭格局展望

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為您提供：行業/區域/采購/選址/出口/國別/跨國投資系列報告

中恒遠策—海外版電子商務平臺 www.tmdps.cn 第一節 2017-2020年黑山農藥市場周期展望

一、黑山本土農藥市場的生命周期判斷

二、黑山農藥市場未來增長性判斷

第二節 黑山農藥市場競爭主體綜述

一、黑山本土農藥企業及其相關指標

二、中國在黑山的農藥企業及其相關指標

三、其他國家在黑山的農藥企業及其相關指標

第三節 黑山農藥市場各類競爭主體的SWOT點評

一、黑山本土農藥企業的SWOT點評

二、中國在黑山的農藥企業的SWOT點評

三、其他國家在黑山的農藥企業的SWOT點評

第四節 影響黑山農藥市場競爭格局變動的主要因素 第五節 2017-2020年黑山農藥市場競爭格局展望

一、2017-2020年黑山農藥市場競爭格局展望

二、2017-2020年中國企業在黑山農藥市場的競爭力展望

第三部分 中國企業投資黑山農藥市場的經營建議

第九章 黑山農藥市場機會與風險展望

第一節 2017-2020年黑山農藥市場機會展望

一、2017-2020年黑山農藥需求增長的機會展望

二、2017-2020年黑山重量級區域市場的機會展望

三、2017-2020年黑山農藥市場輻射的機會展望

四、其他

第二節 2017-2020年黑山農藥市場系統性風險展望

一、黑山農藥市場需求波動的風險

二、黑山關稅等相關政策變動風險

三、強勢競爭對手帶來的競爭風險

四、匯率波動風險

五、人民幣升值的風險

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六、關聯行業不配套的風險

七、利潤匯出等相關金融風險

八、勞動力成本提高的風險

九、其他

第三節 2017-2020年黑山農藥市場非系統性風險展望

一、產品定位不當的風險

二、投資回收周期較長的風險

三、跨國人才儲備不足及經營管理磨合的風險

四、與當地政府、勞工關系處理不當的風險

五、當地化經營進展緩慢的風險

六、其他

第十章 黑山農藥市場的經營與投資建議

第一節 2017-2020年是否適合開拓黑山農藥市場的判斷

一、從市場準入門檻的角度進行判斷

二、從當地農藥市場需求的角度進行判斷

三、從市場競爭程度的角度進行判斷

四、從生產要素成本的角度進行判斷

五、從市場進入時機的角度進行判斷

六、從地理區位的角度進行判斷

七、是否適合開拓黑山農藥市場的結論

第二節 2017-2020年在黑山農藥市場進行直接投資的建議

一、投資區域選擇的建議

二、投資方式選擇的建議

三、經營銷售渠道的建議

四、與黑山地方政府公關爭取優惠政策的建議

五、處理跨國人才儲備及當地化經營的建議

六、正確處理當地勞資關系的建議

七、利潤轉移路徑選擇的建議

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