第一篇：重慶“地票”調(diào)查

重慶“地票”調(diào)查

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2011年05月30日 01:24 袁名富中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)[: j-k$ Y;u

重慶低調(diào)踐行土地新政，創(chuàng)造性盤(pán)活了城鄉(xiāng)建設(shè)用地，但實(shí)行初期也暴露出一些問(wèn)題。與成都“地票”試行后遭叫停、整理后卷土重來(lái)的命運(yùn)相比，重慶“地票”新政自2008年推行至今，一路低調(diào)前行30余月。

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2011年5月中下旬，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者前往重慶，深入調(diào)查采訪“中國(guó)地票第一村”——孔目村，以及李市鎮(zhèn)政府土地官員、江津區(qū)政府旗下的惠農(nóng)公司、重慶市農(nóng)村土地交易、購(gòu)買(mǎi)地票的多家企業(yè)，從地票的生產(chǎn)環(huán)節(jié)——復(fù)墾、驗(yàn)收，到地票的交易，最后是地票的落地使用，進(jìn)行了全面了解。

本報(bào)多方調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，重慶先行試驗(yàn)的地票制度，探索出一條解決城鎮(zhèn)化建設(shè)中建設(shè)用地日益緊張的新路子，同時(shí)也盤(pán)活了農(nóng)村閑置和廢棄的集體建設(shè)用地，得到一部分村民的擁護(hù).但調(diào)查同時(shí)也發(fā)現(xiàn)，重慶在摸索這種新型土地流轉(zhuǎn)模式過(guò)程中，存在著一些諸如操作不透明、農(nóng)民不了解政策、補(bǔ)償過(guò)低，政策不完善等諸多問(wèn)題。

本報(bào)報(bào)道文章所指的“地票”即是在重慶市農(nóng)村土地交易所進(jìn)行交易的“包括農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地，經(jīng)過(guò)復(fù)墾并經(jīng)土地管理部門(mén)嚴(yán)格驗(yàn)收后產(chǎn)生的指標(biāo)”，簡(jiǎn)單說(shuō)是指農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)指標(biāo)。

本報(bào)此次刊發(fā)的調(diào)查文章只針對(duì)地票交易前的兩個(gè)環(huán)節(jié)即復(fù)墾和驗(yàn)收中的情況與存在的相關(guān)問(wèn)題。在后續(xù)報(bào)道中，本報(bào)將繼續(xù)刊發(fā)地票使用環(huán)節(jié)中的情況及存在的問(wèn)題。& ~& W1 p9 o, F* j* k1 c: g& w“ j2 g)L7 t7 u5 n5 S0 O

重慶首創(chuàng)地票模式

“以‘先補(bǔ)后占’替代‘先征后補(bǔ)’的用地模式，可有效防止現(xiàn)有征地模式‘占地在先是剛性的，造地在后是柔性的、時(shí)間和質(zhì)量不能保證’的弊端；農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市建設(shè)用地的遠(yuǎn)距離、大范圍置換，利用級(jí)差土地收益提升農(nóng)村特別是偏遠(yuǎn)地區(qū)的土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)了城市反哺農(nóng)村、發(fā)達(dá)地區(qū)支持落后地區(qū)；實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，帶動(dòng)農(nóng)村要素市場(chǎng)的發(fā)育，有利促進(jìn)資本、技術(shù)等其他要素市場(chǎng)建設(shè)；農(nóng)村通過(guò)地票交易增加收入，提高進(jìn)入城市生活和發(fā)展的能力；利用市場(chǎng)機(jī)制優(yōu)化了農(nóng)用地、建設(shè)用地的空間布局。”——這是地票交易設(shè)立初期所構(gòu)想的意義所在。

2008年12月6日，地票首場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上，第一張地票——08001號(hào)300畝指標(biāo)由民營(yíng)企業(yè)重慶玉豪龍實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司以2560萬(wàn)元競(jìng)得，高出起拍價(jià)1280萬(wàn)元，增幅達(dá)100%。自此，重慶在全國(guó)首創(chuàng)了一種土地市場(chǎng)化交易模式——地票。本報(bào)記者從重慶農(nóng)村土地交易所獲悉，從2008年12月開(kāi)始，重慶市地票交易的頻率和規(guī)模逐年增多，2008年只有四宗土地權(quán)流轉(zhuǎn)，而進(jìn)入2011年，便有上百宗土地權(quán)交易。

重慶農(nóng)村土地交易所，則是重慶推行地票市場(chǎng)化交易的唯一平臺(tái)。在這里，農(nóng)民騰退出來(lái)的宅基地等集體建設(shè)用地指標(biāo)，被需要城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的單位或企業(yè)通過(guò)競(jìng)拍的方式獲得，成功競(jìng)拍者便獲得用地指標(biāo)。

重慶農(nóng)村土地交易所注冊(cè)資本5000萬(wàn)元人民幣，由重慶市政府出資，為市國(guó)土房管局: TW(D-w4 N(`z% f0 * Y0 {$ ])}, R3 S, ~& P: b6 w+ T” x.?(c0 3 j

直屬的副局級(jí)事業(yè)單位，按照政企分開(kāi)的原則和現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，進(jìn)行規(guī)范的公司法人治理，履行重慶市政府賦予的相關(guān)職能。

關(guān)于重慶農(nóng)村交易所的成立，本報(bào)記者從有關(guān)部門(mén)獲知，重慶市國(guó)土房管局向重慶市政府申請(qǐng)成立重慶農(nóng)村土地交易所(渝國(guó)土房管文[2008]310號(hào)).2008年10月，重慶市人民政府批復(fù)并批準(zhǔn)成立農(nóng)村土地交易所。12月4日，重慶農(nóng)村土地交易所正式成立。成立后，重慶市政府頒布一系列配套的政策和其他規(guī)定措施：諸如《重慶市人民政府關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍改革的意見(jiàn)》(渝府發(fā)[2010]78號(hào))；《重慶市戶籍制度改革農(nóng)村土地退出與利用辦法(試行)的通知》(渝府發(fā)[2010]203號(hào)).國(guó)務(wù)院2009年1月26日頒布《關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2009]3號(hào))，第九條“積極推進(jìn)改革試驗(yàn)，建立統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展體制”中提到“設(shè)立重慶農(nóng)村土地交易所，開(kāi)展土地實(shí)物交易和指標(biāo)交易試驗(yàn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，通過(guò)統(tǒng)一有形的土地市場(chǎng)、以公開(kāi)規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，率先探索完善配套政策法規(guī)”。2008年12月，重慶市人民政府發(fā)布《關(guān)于印發(fā)重慶農(nóng)村土地交易所管理的暫行辦法的通知》(渝府發(fā)[2008]127號(hào))，從實(shí)物交易、指標(biāo)交易和權(quán)益保障等方面做了規(guī)定。

該交易所的主要職能，一是組織‘建設(shè)用地掛鉤指標(biāo)’交易、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)等交易活動(dòng)，提供交易場(chǎng)所及設(shè)施，維護(hù)交易各方合法權(quán)益，提供信息和咨詢服務(wù)；二是依法審查交易主體的資格和交易條件及交易行為的規(guī)范性和合法性，對(duì)符合條件并且完成交易的事項(xiàng)出具交易憑證；三是建立和健全管理制度，實(shí)行規(guī)范的自律性管理，接受?chē)?guó)土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、財(cái)政、稅務(wù)、紀(jì)檢、國(guó)資、審計(jì)等機(jī)構(gòu)或部門(mén)監(jiān)督；四是定期向重慶農(nóng)村土地交易監(jiān)督管理W員會(huì)報(bào)告農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況和重大流轉(zhuǎn)情況；五是承擔(dān)市政府及有關(guān)部門(mén)交辦或委托的其他任務(wù)。

地票如何在重慶農(nóng)村土地交易所運(yùn)作？該所辦公室一位工作人員告訴記者，地票的運(yùn)行分為四步程序：第一步復(fù)墾，將閑置的農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村公共設(shè)施和農(nóng)村公益事業(yè)用地等農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行專業(yè)復(fù)墾；第二步驗(yàn)收，經(jīng)土地管理部門(mén)會(huì)同農(nóng)業(yè)部門(mén)嚴(yán)格驗(yàn)收后，騰出的建設(shè)用地指標(biāo)，作為地票的來(lái)源；第三步是交易，地票通過(guò)農(nóng)村土地交易所公開(kāi)拍賣(mài)交易；第四步使用，地票在城市落地使用時(shí)，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，辦理征收專用手續(xù)，完成對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償安置，征為國(guó)有土地后，通過(guò)“招拍掛”等法定程序取得城市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。L7 b/ k;^+ i6 F(h!t9 w' Y' ~/ Z;k5 ]* P+ ~$ u(H9 Y* W7 x0 V: W* q5 r% e, m: I1 @z9 n$ i$ o' R* g$ B* z* Y4 g% F8 ?, U$(P7 T+ }* F!U$ P1 ]2 W& @!m)I2 E1 x%

地票發(fā)源地

——江津區(qū)逐步退出地票交易

本報(bào)記者在重慶多地采訪獲悉，江津區(qū)是重慶推行地票交易模式最好的地方之一，2008年第一張地票就產(chǎn)生在江津區(qū)的李市鎮(zhèn)孔目村。

“江津區(qū)已經(jīng)形成了一個(gè)很成熟的操作模式，從申請(qǐng)，到做項(xiàng)目，到規(guī)劃，到工程監(jiān)督，到最后驗(yàn)收，形成了一個(gè)健全和完整的體系。”重慶市國(guó)土部門(mén)一位人士告訴記者。

5月20日與23日，本報(bào)記者在江津區(qū)進(jìn)行了調(diào)查采訪。在該區(qū)的一個(gè)示范點(diǎn)里，當(dāng)?shù)卣⒘诉@樣一塊石碑，碑文上刻著：“江津區(qū)創(chuàng)造性探索農(nóng)村集體建設(shè)用地復(fù)墾置換，促進(jìn)農(nóng)戶集中居住模式，達(dá)到保護(hù)耕地，改善農(nóng)民生活條件，節(jié)約、集約用地之目的。”記者從江津區(qū)國(guó)土部門(mén)獲知，在2008年和2009年，該區(qū)為重慶農(nóng)村土地交易所提供了4100多畝的建設(shè)用地指標(biāo)。進(jìn)入2010年后，由于國(guó)土資源部在全國(guó)試點(diǎn)推行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的政策，江津區(qū)自身城鎮(zhèn)化建設(shè)用地緊缺，把農(nóng)村騰退出來(lái)的集體建設(shè)用地，通過(guò)增減掛鉤，把指標(biāo)留在了江津區(qū)，而沒(méi)有提供給交易所進(jìn)行市場(chǎng)化交易。

無(wú)論是給重慶農(nóng)村交易所向整個(gè)重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)提供用地指標(biāo)，還是留在江津區(qū)本地進(jìn) C!I6 A(n% I“ p(t5 _)Y4 Z$ ?)l# W5 U9 B' B

行就地置換的建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)，這些指標(biāo)的“生產(chǎn)”，是由江津區(qū)人民政府出資成立的“江津區(qū)惠農(nóng)有限公司(下稱惠農(nóng)公司)”負(fù)責(zé)。

5月23日，該公司董事長(zhǎng)李正清接受本報(bào)記者專訪。

“惠農(nóng)公司是江津區(qū)政府的土地整理中心，行使土地整理的職能，給重慶農(nóng)村土地交易所和增減掛鉤項(xiàng)目生產(chǎn)并提供建設(shè)用地指標(biāo)。”李告訴本報(bào)記者，“指標(biāo)生產(chǎn)是最麻煩也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。第一，對(duì)放棄宅基地的農(nóng)民要進(jìn)行補(bǔ)償；第二，復(fù)墾項(xiàng)目的規(guī)劃、管理、監(jiān)督、驗(yàn)收等是十分重要的工作。”

“生產(chǎn)環(huán)節(jié)手續(xù)是很多的，選點(diǎn)，規(guī)劃，測(cè)繪，設(shè)計(jì)、評(píng)審，整個(gè)一套流程很復(fù)雜，層層把關(guān)，首先是要保持真實(shí)性，必須是建設(shè)用地；其次是規(guī)劃的合理性，專家的評(píng)審，項(xiàng)目的批復(fù)，工程公開(kāi)招標(biāo)，工程的監(jiān)管是層層監(jiān)管的；最后是驗(yàn)收，有三個(gè)環(huán)節(jié)，一個(gè)項(xiàng)目完整運(yùn)行下來(lái)，花費(fèi)的時(shí)間是一年的周期。”

“在地票中，惠農(nóng)公司相當(dāng)于生產(chǎn)中心，是生產(chǎn)環(huán)節(jié)。農(nóng)民在外面打工、工作，不要舊房子了，自愿放棄宅基地，向鎮(zhèn)政府申請(qǐng)；而惠農(nóng)公司就是業(yè)主，來(lái)負(fù)責(zé)并組織復(fù)墾，宅基地復(fù)墾為耕地，惠農(nóng)公司作為業(yè)主，將宅基地復(fù)墾的工作委托給鎮(zhèn)政府。”李正清說(shuō)，“宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾后，由惠農(nóng)公司組織初驗(yàn)，隨后是江津區(qū)國(guó)土房管局和農(nóng)委組織驗(yàn)收，最后便由重慶市國(guó)土房管局和農(nóng)委組織相關(guān)專家對(duì)相關(guān)復(fù)墾項(xiàng)目進(jìn)行最后驗(yàn)收，合格的予以確認(rèn)。”

驗(yàn)收后，建設(shè)用地指標(biāo)便正式產(chǎn)生。李告訴記者，這些生產(chǎn)出來(lái)的建設(shè)用地指標(biāo)，有兩個(gè)使用方式：一種用于交易，進(jìn)入重慶農(nóng)村交易所，流入重慶市整個(gè)市場(chǎng)，這便是地票；另一種不用于交易所交易，通過(guò)增減掛鉤的方式留在了江津區(qū)，用作補(bǔ)充自身城鎮(zhèn)建設(shè)用地。“去年開(kāi)始，形成地票的指標(biāo)，江津就很少了。2008年和2009年我們向交易所提供得多，主要是當(dāng)時(shí)沒(méi)有增減掛鉤，而且其他地方也沒(méi)有地票可賣(mài)。”李正清說(shuō)，“2008年最早的3000多畝的用地指標(biāo)，那批土地未經(jīng)我們同意，交易所就拿去賣(mài)了，當(dāng)時(shí)必須要交給他們。我們給了交易所拍賣(mài)，每畝賣(mài)了多少錢(qián)，賣(mài)了多少，賣(mài)到什么地方，這些問(wèn)題我們也不清楚。在拿到建設(shè)用地指標(biāo)之前，交易所先給了我們一個(gè)均價(jià)。”

2010年，惠農(nóng)公司用一年多的時(shí)間，在整個(gè)江津區(qū)調(diào)研農(nóng)村集體建設(shè)用地騰退前景調(diào)查以及農(nóng)民的意愿情況。李正清告訴記者，在今后2-3年內(nèi)，江津區(qū)可以產(chǎn)生18000畝的建設(shè)用地指標(biāo)。

“今年大概有3600畝的建設(shè)用地指標(biāo)產(chǎn)生，但這些新的指標(biāo)再也不會(huì)拿到重慶農(nóng)村交易所去交易。”李正清最后說(shuō)。, P9 }% L* Y8 t/ C” Q: q* N/ Z$ H8 8 x7 d5 w9 U% h.H;b* P0 l, F* z& R2 ^$ x, Y/