第一篇：金融機構業務和風控人員必修課：怎么看地產評估報告

干貨| 金融機構業務和風控人員必修課：怎么看地產評估報告

作者：熊志剛

來源：北京仁達房地產評估有限公司

最近市場上出事的項目不少，并且很不少都涉及到估值過高的問題，最近最轟動的估計就是實名舉報華潤集團宋林的事情了。雖然中介機構是應市場經濟發展而生，其作用在于降低交易成本，但是畢竟國內的中介機構大部分都是因國家政策被迫從政府部門脫鉤改制而來，并不是因市場發展而產生，責任感和技術水平都良莠不齊。審查評估報告成為各金融機構業務人員和風險控制人員的必修課。那么對于一份評估報告到底該怎么去看，重點是在哪里？作為一個常年從事此項工作的估價師，說一說我審查報告的心得。如果你是報告老手就不用往下看了，這里只是提供一些基本方法。

目前金融機構常用的評估報告是房地產估價報告和土地估價報告，首先怎么確定估價對象該使用房地產估價報告或土地估價報告呢？目前在評估行業的劃分方法是工程是否出正負零，也就是說，如果在建工程出地面了則出具房地產估價報告，如果在建工程尚未出地面則出具土地估價報告。對于在建工程或房地產也可以單獨出具其所占有的土地的獨立土地估價報告，但是此類評估在金融機構比較少見，如果出地面的在建工程或房地產出具了土地估價報告，報告審查人就要注意了，是否在建工程或房屋在法律上存在瑕疵。

拿到評估報告后首先看看評估報告的基本信息是否合乎要求。首先是估價機構的資質，翻到報告最后面的附件中，目前金融機構所使用的評估機構多是一級機構，那么他們的資格證書是什么內容呢。房地產估價機構資質證書在資質等級上直接寫的是一級，土地估價應當具有兩個證書，其中一個是土地評估中介機構注冊證書，在執業范圍上寫的是全國范圍內從事土地評估業務，注冊號是字母A開頭，一個是土地評估中介機構資信等級證書，資信等級應該為A。目前國內頂級的機構應當同時具有最高人民法院指定的司法鑒定評估資格和達成國際互認的RICS成員資格。看完機構資質后，對于土地評估報告還需要注意封面，根據國土資源部的要求，自2013年1月1日起，所有的土地評估報告不分機構登記和評估目的均需要報國土資源部備案，注意，是國土資源部備案，不是地方國土局備案，備案后的土地估價報告在報告封面應當同時印有唯一的備案號、查詢碼和二維碼，對于沒有備案的土地估價報告一定不要使用。

看完這些基本信息后，接下來就是要看報告的核心內容了，很多報告使用人拿到報告的第一眼是看評估結果，對于一個專業的報告使用人來說，第一眼應當是看評估報告中的特殊事項。特殊事項一般是估價師對項目特殊問題的一些特殊處理手法，通過此部分可以深入了解項目存在的問題。同樣，估價師也會充分利

用此部分的特殊處理來得到調整評估值和擺脫自身責任的目的。翻開土地估價技術報告“第一部分總述”中的“

十、需要特殊說明的事項”，翻開房地產抵押估價報告“估價的假設和限制條件”部分，這是估價報告的最核心也是最容易藏污納垢之所在。對于在經營或擬開張的商業物業，在這里你需要注意物業的租約情況描述和處理方式；對于規劃的空地，需要注意規劃中分類用途的設計面積處理，我曾經見過空地只規劃了一個地上容積率，估價師擅自設定有地下建筑面積，在報告中描述是參照該項目一期開發設計方案。在這里特別要注意大型在建項目只抵押一部分土地及在建工程的事情，對于抵押部分所占的土地面積計算，一般采用分攤法，也就是用抵押部分的規劃建筑面積除總規劃建筑面積去分攤土地面積，可能會有估價師采用分割的方式，一般分割方式是需要測繪機構出具土地分割測繪報告（前提是國土局同意該宗土地分割辦理新產權證），可實際操作中估價師出于一些特殊目的會自行或讓融資人通過圖紙進行簡單測量而得，應當杜絕此類處理方式的存在。對于土地或在建工程的經濟技術指標，按照精確度從細到粗，應當逐次使用施工許可證和建設工程規劃許可證、建設項目規劃設計方案經濟技術指標、規劃設計條件審定通知書、土地出讓合同及其所附建設用地規劃設計條件，根據項目的進度，評估報告應當優先使用精確的規劃指標，報告使用人需要特別注意這些證件后面的附件。除了具有法定依據外的指標，應當杜絕估價師自行設定經濟技術指標，對于特殊情況需要設定指標的，應當遵循謹慎原則進行設定，比如商住用地沒有規定商業和住宅的比例，那么就需要估價師根據周邊小區狀況設定，對于相對偏離商業中心的小區，特別是新區，商業基本可以設定為0，其中小區的商業部分應當控制在10%左右。最近幾年各地政府都在將保障房捆綁到商品房中去，所以，我們需要在評估報告中看到項目立項批復和規劃文件，再看看特殊事項中是否有此類問題以及對問題的處理方式。去年，我們曾經接了一個環渤海地區一個新區在建工程抵押評估項目，估價師就發現建成的住宅主要是作為招商引資的優惠手段，向資方提供低價宿舍使用，我們在評估中就充分考慮了此問題，評估值自然無法達到信托經理的要求。同樣在今年1月，我們在江蘇評估一個發債項目，住宅用地作為估價對象，可是經過調查，該宗土地為回遷房安置用地，并且已經完成了部分安置，斷然拒絕為其提供抵押評估。

評估報告中的特殊事項很多很多，在此無法一一列舉，需要報告使用人逐字閱讀，將此部分的問題都讀透了，后面的技術部分如非特別需要都可以不看了。

看完了這些無法預測的特殊事項處理，再回過去看一眼估價結果。根據《房地產抵押估價指導意見》，抵押評估應當在報告中同時確定假定未設立法定優先受償權利下的市場價值、需扣減的估價人員知悉的法定優先受償款和抵押價值，三個評估值缺一不可。假定未設立法定優先受償權利下的市場價值比較好理解，就是在沒有考慮他項權利影響下的公開市場價值，不考慮強制處置等不利因素。法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸

款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。在看需扣減的估價人員知悉的法定優先受償款時，剛才我們先看的特殊事項處理就派上作用了，通過對特殊事項處理部分的閱讀，我們就能基本判斷出此項目是否存在債務問題。首先是抵押債權，如果本次融資用途包括抵押債權的清償，那么抵押債權必須成為優先受償款，如果本次融資用途包括抵押債權的清償，那么可以在報告中說明并不作為優先受償款，所以，合格的評估機構在接到項目后會了解項目背景和基本交易結構。對于抵押債權價值數的認定，目前在行業內有兩種辦法，一種是直接按照評估基準日債務剩余本金和當期應付未付利息合計作為優先受償款額，一種是將債務剩余本金除當時抵押貸款時的抵押率計算債權對應抵押價值作為優先受償款額，這兩種方式明顯可見后一種更謹慎，但是對于第二、三順位抵押權提供融資服務造成操作障礙，所以本人傾向于第一計算模式，因為在實際清償的時候，第一抵押權人也只能對自身的本息主張權利，不能對抵押價值主張權利，而對于第二債權人需要根據評估報告結合項目風險自行決定再貸款的抵押率，這不應當是評估機構所應當考慮的風險問題。不管采用何種方式，評估報告中應當提供計算思路和依據。第二個優先受償款就是在建工程的拖欠工程款，此處的在建工程不是依靠肉眼觀察定性的，只要沒有取得竣工驗收和房產證，即使已經投入使用，一概視為在建工程，這不是評估行業規定的，而是國家對于拖欠工程款主張權利的有效時間規定的。對于優先受償款，評估機構應當進行三方核對，即房地產開發商、總包方和監理方，應當由總包方和監理方同時出具《拖欠工程款說明》和《項目進度說明》并蓋章確認，估價師對于出具的說明有審查的義務，四份文件應當成為估價報告的附件呈交報告使用人。最后一個就是抵押價值，這才是金融機構真正需要的結果，抵押價值等于前兩個價值的差額，但是需要說明的是，此價值不等于未來處置變現后的可得價值，它沒有考慮快速變現的折讓和變現成本，所以需要金融機構在此價格的基礎上再行計算抵押折扣，一般大型評估機構可以根據金融機構要求試算處置變現成本。

至此，一份評估報告的基本審查就算完成了，如果報告使用人對于報告水平要求較高，或者對于評估機構水平狀況不了解，那么，接下來就要進入細致的技術審查了。

對于房地產開發項目，一般常見的評估方法有市場比較法、收益還原法、成本法和假設開發法，對于已經規劃的空地，一般采用市場比較法和假設開發法，對于在建工程一般采用假設開發法和成本法，對于建成物業一般采用市場比較法和收益還原法，對于比較難以確定其收益的建成性房地產也可以采用成本法，比如體育場館、游泳館、小區會所等。不管采用哪種方法，在理論上，對于同一個估價對象，兩種方法的評估結果應當是接近的（相差不超過30%）。

首先，我們來看看市場比較法。在土地估價報告中，市場比較法主要用于土地價格的求取計算，在房地產估價報告中，市場比較法用于兩個方面，一個是成本法中的地價求取，一個建成物業的價值求取，其中建成物業的價值求取又分兩種情況，一種是確實建成已經投入使用的物業，此種方法在報告中不會與假設開發法同時使用，一種是在建工程評估采用假設開發法時用市場法求取假設其完工后的市場售價。簡單地看，市場比較法就是評估土地價格和建成后的物業價格，不能直接用于評估在建工程。不管是土地評估還是房屋評估，首先我們看看案例選取，一般情況下，案例之間的差價比不能超過30%，這里說的差價比計算是用最高價減去最低價所得除最低價，本文中所說的差價比均如此計算。如果案例差價比較大，說明2個問題，首先可能當地市場容量較小，每年成交案例較少，市場不發達，不適合使用市場法，當然了，此類市場是否能夠投資也是個問題；其次，估價師有刻意使用高價案例的嫌疑。所以價差較大的市場法報告可以直接干掉。看完案例價差，即使價差不大，我們也得再驗證下案例，主要是驗證兩個方面，第一，驗證案例真假，現在不少估價師膽子比較大，篡改案例數據，甚至直接造假案例；第二，案例選取是否適當，案例選取是否適當又分成兩個層面，第一是區域是否適當，也就是說案例與抵押物的區域狀況是否一致，第二是價格水平是否適當，同一個大區域下案例很多，要防范估價師刻意使用其中最高價的案例，特別要杜絕使用地王做案例。看完案例再看案例修正后的比準價格，一般情況下，修正后的案例比準價格與修正前價格的價差比也不能大于30%。再看修正系數，一般情況下單個系數的修正遞增遞減幅度不會大于3%，如果是土地評估，建議參照當地基準地價中的修正體系。在此特別需要強調的是容積率修正問題，在一線城市基本都是采用樓面地價作為案例修正基礎，二線城市建議采用樓面地價作為修正基礎，其余城市基本都是采用地面地價作為修正基礎，這是因為城市越發達，土地在房地產價格中的比重越大，對容積率越敏感，地價分析也越精細。當采用樓面地價作為修正基礎的時候，容積率與樓面地價水平是成反比關系的；當采用地面地價作為修正基礎的時候，容積率與地面地價水平成正比關系，對于容積率修正，建議參照當地的基準地價文件中的容積率修正系數。

再來看收益還原法。收益還原法的關鍵是收益的確定，特別是建成在經營物業，根據合同法等相關法律的規定，買賣不破租賃的原則要求評估的時候，對于已經簽訂長期租約的物業，在求取租金的時候必須使用合同租金，合同期之外或未簽訂出租合同的物業可以采用市場租金。其中最難評估也最容易做貓膩的是大型商業體和酒店。對于大型商業體，應當獲取完整的商業體的所以出租經營合約，并且需要系統地分析商業體的每年經營狀況，因為現在的商業體出租大部分都不是按照固定租金，而是與商家的經營收入掛鉤。對于經營性酒店，一般情況下需要獲取連續3年的財務報表以分析酒店的經營狀況，需要結合城市的旅行人員狀況分淡、旺、平三季來做現金流預測。收益法的成本部分雖然算起來很復雜，但是看起來比較簡單，直接拿著該物業前幾年的經營報表看看他平均的每年運營成本后對比下就可以大概把握了。這里面有一項是很多估價師“忽視”的，那就是行業利潤，比如酒店，你用收入減去成本后的利潤并不是都是由酒店這個房地產帶來的，他還包括管理利潤和品牌收入等，所以在收益中還得扣除行業利潤。

有了前面兩個基礎評估方法后，再來看看復雜一點的成本法。在房地產評估中，簡單的說，成本法就是估算出土地然后再加上建筑物或在建工程的價格。其中土地部分的評估一般需要采用市場比較法進行評估，在這就不再贅述了。建筑物部分應當參照工程造價成本加上管理費用、投資利息、投資利潤和銷售稅費，再結合工程完工度計算建筑物價值。這里最容易操作的是建安成本和完工度，其實建安成本現在在全國各地都差不多，一線城市高一些也不會高太多，都可以在網上查到，其實對成本影響比較大的是地下工程，如果地下工程超過了2層，成本會增加比較多，所以當一個開發項目的地下開發量占比過大的時候，這種項目需要慎重考慮是否可以投資，畢竟很多地方的地下投入與產出嚴重失調。對于完工度，報告中一般需要提供總包和監理方關于項目進度的說明，再結合報告中項目進度描述和照片可以綜合判斷了。還有一個簡單的判斷方法，不一定準確，可以借鑒，直接用完工樓層數除以總樓層數，完工度不會相差10%，因為基礎工程占工程量和投資較大，但后面又被設備、外裝等工程抵消了。

最后說說假設開發法。假設開發法中的開發完成后的價值應當采用市場比較法和收益還原法去確定，不能由估價師自行拍價格水平。影響開發價值比較大的因素是開發成本和開發利潤。對于開發成本其實和成本法中的一樣，不同的是此處的開發成本不是計算已經完成的投入成本，而是預測未來保證項目完工還需要投入的開發成本。在一般的在建工程評估中，大部分評估報告會同時采用成本法和假設開發法，那么報告使用人可以將成本法中的在建工程成本計算過程與假設開發法中的開發成本相對比，兩者之和應當是整體的項目完工投入，你可以基本判斷該成本投入是否符合建筑市場的平均水平，并且兩種方法的成本計量是有邏輯關系的，計算方式和取值水平應當是一致的。而刻意調整報告的評估一般很難做到邏輯上嚴絲合縫。

沒有一個項目是雷同的，也就沒有任何兩本評估報告是一樣的，每份報告都有他的特殊性，我也無法將可能存在的問題一一說盡，上述只是一個簡單的報告審查方法，希望能夠給報告使用者提供一點幫助。