第一篇：直管公房拆遷,共居人主張分割拆遷款勝訴

直管公房拆遷，共居人主張分割拆遷款勝訴

【摘要】

直管公房面臨拆遷，共居人能否作為被拆遷安置人，主張分割拆遷補(bǔ)償款？

【案情簡(jiǎn)介】

陳某有兩子甲和乙，陳某生前承租有一處公房，去世后承租人變更為甲，甲、乙一直居住于此，后甲按照房改政策購(gòu)買此房并取得房屋所有權(quán)，并交付拆遷獲得一筆拆遷款。現(xiàn)乙起訴至法院，認(rèn)為被拆房屋原屬于公租房，我作為共同居住人，理應(yīng)享有拆遷利益，要求分割拆遷補(bǔ)償款。甲辯稱，父親死后承租人變更為我，后我按照房改的優(yōu)惠政策取得產(chǎn)權(quán)，乙只是借住在此，不屬于拆遷安置人，不應(yīng)該享有拆遷補(bǔ)償款。

【審判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認(rèn)為，乙自父親去世前一直在被拆遷房屋中居住，直至甲成為該房屋的承租人，應(yīng)確認(rèn)為承租人的共居人口。甲按照相關(guān)政策購(gòu)得被拆遷房屋是基于原先的承租關(guān)系，該購(gòu)買行為應(yīng)為承租人代表全體共居人口共同購(gòu)買，被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)為全體共居人共同共有，故乙應(yīng)為此次拆遷的被拆遷人，有權(quán)分得拆遷利益，判決甲需支付乙享有的部分拆遷款。

【律師評(píng)析】

房與法苑房地產(chǎn)律師認(rèn)為，雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是乙是否為此次拆遷的被拆遷人及是否應(yīng)當(dāng)分得拆遷款。解決爭(zhēng)議焦點(diǎn)的關(guān)鍵在于查明乙可不可以作為共居人對(duì)被拆遷房屋擁有使用權(quán)。《關(guān)于貫徹實(shí)施上海市房屋租賃條例的意見》二中對(duì)“共同居住人”進(jìn)行了如下解釋：“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。本案具有一定的特殊性，即乙在原承租人（陳某）在世時(shí)便居住于涉案房屋內(nèi)，直至甲變更為承租人，應(yīng)當(dāng)視為共同居住人，享有對(duì)房屋的使用權(quán)。后涉案房屋被甲購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)，實(shí)際房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為全體共居人甲、乙共同共有，所以，乙應(yīng)為此房屋拆遷的被拆遷人，享有拆遷權(quán)益。

第二篇：承租人購(gòu)買直管公房,共居人主張合同無(wú)效敗訴

承租人購(gòu)買直管公房，共居人主張合同無(wú)效敗訴

作者：房與法苑房產(chǎn)律師 王樹德

【摘要】

直管公房房改，承租人購(gòu)買房屋后，共居人如何維護(hù)權(quán)益，主張購(gòu)房合同無(wú)效可否獲得法院支持？通過(guò)下面案例，我們可以分析當(dāng)前共居人的權(quán)利主張。

【案情簡(jiǎn)介】

甲、乙因拆遷被安置于直管公房****號(hào)住房，乙為該公房承租人。后乙與***區(qū)房屋管理局簽訂了《成本價(jià)出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》約定，****號(hào)住房一套，出售給乙，乙支付房?jī)r(jià)款后取得****號(hào)住房房屋所有權(quán)證，證書記載的該房屋所有權(quán)人為乙。現(xiàn)甲訴訟至法院，認(rèn)為我與乙因拆遷同時(shí)被安置到****號(hào)住房，共同承租該房屋。在我不知情的情況下，乙與房管局簽訂了《成本價(jià)出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》，使得乙非法取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)。嚴(yán)重侵害了我對(duì)該房屋的使用權(quán)和購(gòu)買權(quán)。現(xiàn)要求確認(rèn)乙與房管局簽訂的《成本價(jià)出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》無(wú)效。乙辯稱：涉案房屋系***區(qū)房屋管理局的直管公房，我為原公房承租人。根據(jù)相關(guān)文件優(yōu)惠售房的對(duì)象應(yīng)為公有住宅樓房的現(xiàn)承租人。依據(jù)公有住宅租賃合同記載顯示，承租方僅有我一人，并無(wú)甲。我認(rèn)為《成本價(jià)出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》依法成立并有效。

【審判結(jié)果】

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為：***區(qū)房屋管理局關(guān)于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改辦公室的批準(zhǔn)，其可將其出租的直管住宅樓房向房屋承租人出售。乙作為直管公房承租人，就****號(hào)房屋簽訂購(gòu)房協(xié)議，并無(wú)不當(dāng)，該協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。甲主張協(xié)議無(wú)效缺乏事實(shí)和證據(jù)依據(jù)，判決不予支持。

【律師評(píng)析】

合同無(wú)效的法定情形包括以下幾種：

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；②惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；③以合法形式掩蓋非法目的；④損害社會(huì)公共利益；⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。本案中，甲試圖通過(guò)上述情形，以“購(gòu)房協(xié)議嚴(yán)重?fù)p害其使用權(quán)和購(gòu)買權(quán)”為由，主張購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，分析如下：

1、《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，訂立合同要遵循平等、自由、公平、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗的基本原則。本案中，***區(qū)房管局與乙簽訂的購(gòu)房協(xié)議系雙方自愿真實(shí)意思表示，不違反訂立合同的基本原則，并非惡意串通。

2、***區(qū)房屋管理局關(guān)于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改辦公室的批準(zhǔn)，其有權(quán)將其出租的直管住宅樓房向房屋承租人出售。根據(jù)相關(guān)房改政策文件，乙為該房屋承租人，屬于直管公房購(gòu)買優(yōu)惠對(duì)象。可見***區(qū)房管局與乙簽訂的購(gòu)房協(xié)議不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也未損害國(guó)家、社會(huì)、集體及他人的利益。因此屬于合法有效的合同，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。故法院駁回甲的訴訟請(qǐng)求。

那么，直管公房房改后，承租人取得房屋所有權(quán)，而共居人主張合同無(wú)效被駁回。面對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)，共居人該如何維護(hù)自身的合法利益，保障自身在房改政策中能有棲身之所不至顛沛流離？目前，大部分的共居人選擇訴訟主張享有對(duì)該房屋的使用權(quán)，并獲得法院的支持，以此來(lái)保證自身的權(quán)益。

第三篇：太原龍?zhí)镀瑓^(qū)舊城改造直管公房拆遷協(xié)議

太原市龍?zhí)镀瑓^(qū)舊城改造直管公房

拆遷補(bǔ)償協(xié)議

甲方：太原市安居房發(fā)展中心

乙方：太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司

丙方：太原市振昌建筑拆除工程有限公司

鑒于甲方所負(fù)責(zé)的龍?zhí)镀瑓^(qū)直管公房拆遷工作已處于攻堅(jiān)階段，經(jīng)三方協(xié)商，乙方向甲方支付200萬(wàn)元，用于直管公房拆遷指揮部順利完成直管公房動(dòng)遷任務(wù)及交地，達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方確保在2010年2月14日前將太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目一期工程范圍內(nèi)(東至解放路、西至綠柳巷、北至西二道巷、南至城坊街)直管公產(chǎn)所屬住戶拆遷完畢，將地上屬直管公產(chǎn)的建筑物及構(gòu)筑物拆除完畢，確保在2010年4月20日前將太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目所有住戶拆遷完畢，將地塊內(nèi)屬直管公產(chǎn)的地上建筑物及構(gòu)筑物拆除完畢并將所有拆遷建筑渣土清理完畢，將凈地交與乙方。

二、甲方確認(rèn)，丙方為甲方指定的關(guān)于龍?zhí)镀瑓^(qū)直管公房拆遷工作的唯一拆遷單位，甲方同意本合同所有款項(xiàng)由乙方直接支付給丙方。本協(xié)議簽訂后乙方將200萬(wàn)拆遷補(bǔ)償款先支付給丙方50%（壹佰萬(wàn)元整），待甲方在2010年4月20日全部完成了太原萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目范圍內(nèi)屬直管公產(chǎn)住戶的拆遷，將所有建筑物及構(gòu)筑物拆除并將凈地交與乙方，乙方一次性將剩余的50%（壹佰萬(wàn)元整）款項(xiàng)支付給丙方，丙方向乙方出具可計(jì)入項(xiàng)目成本的發(fā)票。

三、三方明確，乙方不因支付本協(xié)議款項(xiàng)而對(duì)項(xiàng)目地塊拆遷承擔(dān)任何責(zé)任。

四、甲方確認(rèn)在本協(xié)議約定時(shí)限內(nèi)完成上述拆遷及交地任務(wù)，否則，乙方有權(quán)不予支付第二條所述剩余的50%款項(xiàng)。

五、甲、乙、丙三方同意對(duì)本協(xié)議約定事宜予以保密，非因本協(xié)議目的，不以任何形式對(duì)外披露。

六、本協(xié)議經(jīng)甲、乙、丙三方簽字蓋章后生效；一式三份，三方各持一份，具有同等法律效力。

甲方(簽章):

簽訂日期：年月日

乙方(簽章):

簽訂日期：年月日

丙方(簽章):

簽訂日期：年月日

第四篇：民事上訴狀(公房拆遷,同住人與未成年人權(quán)益保護(hù))

民事上訴狀

上訴人（一審被告）：徐**，男，1961年8月2日生，漢，南京*******，住南京下關(guān)區(qū)******27號(hào)，身份證號(hào)碼：*********，電話：********** 委托代理人：劉緒軍，江蘇衡鼎律師事務(wù)所律師，*** 被上訴人（一審原告）：傅*****，女，19**年**月3日生，南京服裝*****，漢族，住南京下關(guān)區(qū)****號(hào)，身份證號(hào)碼為：320107193*******，電話：025******1 上訴人因不服南京市下關(guān)區(qū)人民法院（2011）下民初字第****號(hào)民事判決書，特向南京市中級(jí)人民法院提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決，依法予以改判。

上 訴 請(qǐng) 求

1、請(qǐng)求依法撤銷南京市下關(guān)區(qū)人民法院（2011）下民初字第*******號(hào)民事判決書，并依法予以改判。

2、請(qǐng)求判令被上訴人承擔(dān)本案二審訴訟費(fèi)用，并對(duì)一審訴訟費(fèi)的分擔(dān)作出合理裁決。

事 實(shí) 及 理 由 一、一審法院事實(shí)認(rèn)定不清

上訴人一直是承租人。被上訴人在起訴狀中稱“原告與幾個(gè)子女一直居住在下關(guān)區(qū)大馬路27號(hào)，并以原告為承租人與天主教愛國(guó)會(huì)

簽訂公房租賃協(xié)議。”這是被上訴人為了混淆視聽而編造的謊言。涉案所租公房從未以被上訴人名義承租過(guò)，被上訴人也根本拿不出相關(guān)證據(jù)來(lái)證明。

為了工作便利，上訴人早在1989年3月1日就租下了涉案被拆遷房屋，即南京市下關(guān)區(qū)****27號(hào)，戶口也隨之遷至該屋內(nèi)（請(qǐng)見上訴人一家的戶口本證據(jù)）。被上訴人是于1990年3月26日以后才遷至上訴人所租房?jī)?nèi)，與上訴人一起生活。這么多年內(nèi)，一直都是由上訴人作為承租人承租下該房屋，租金也是由上訴人支付的。對(duì)于上述事實(shí)，上訴人有戶口簿、《公有房屋租賃契約》以及天主教愛國(guó)會(huì)的證明加以佐證。

被上訴人大部分時(shí)間與弟弟徐***一家共同生活，只是晚上回來(lái)睡覺。這么多年來(lái)，被上訴人雖然戶口在上訴人戶內(nèi)，但大部分時(shí)間是隨著弟弟徐順林一家共同生活。由于落后思想作祟，被上訴人只寵愛弟弟徐順林生的孫子，根本不喜歡上訴人夫妻所生孫女。因而，被上訴人一直是與弟弟徐順林一家生活，負(fù)責(zé)帶帶小孫子，自己的工資卡也一直由徐順林掌管。而被上訴人一家只是負(fù)責(zé)為其提供晚上睡覺的地方。

涉案被拆遷房屋裝修及其他附屬設(shè)施所需費(fèi)用都是由上訴人一家承擔(dān)。由于對(duì)孫子的偏愛，被上訴人一直把錢都放在徐順林一家。上訴人一家所租住涉案被拆遷房屋所有的裝修及附屬設(shè)施所需費(fèi)用均是由上訴人一家來(lái)承擔(dān)。這一點(diǎn)一審法院根本沒有查明。二、一審法院適用法律有誤，所作判決無(wú)法體現(xiàn)真正公平

一審法院沒有對(duì)案情作全面分析，主要依據(jù)民法通則第一百零條第一款作出判決，難以體現(xiàn)真正公平。

首先，一審法院在沒有查清上訴人一家承擔(dān)了涉案被拆遷房屋裝修及其他附屬設(shè)施所需費(fèi)用的情形下，就武斷地作出了“拆遷補(bǔ)助費(fèi)也應(yīng)由三人分割”的推斷，難免作出錯(cuò)誤判決。

其次，一審法院在沒有綜合分析案件事實(shí)情況的基礎(chǔ)上作出將拆遷補(bǔ)償款進(jìn)行三人平分的判斷，亦難以體現(xiàn)真正的公平。同住人在拆遷中享有相應(yīng)權(quán)益并不代表同住人與承租人應(yīng)該均分拆遷補(bǔ)償款，理由如下：第一，上訴人一直是作為承租人承租該公房的，且所需租金一直是由上訴人一家來(lái)支出，理應(yīng)在拆遷補(bǔ)償款中多占份額；第二，上訴人一家還有一個(gè)未成年孩子，對(duì)于拆遷補(bǔ)償款的分割也應(yīng)該體現(xiàn)對(duì)于未成年人的保護(hù)。第三，從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，涉案被拆遷房屋是上訴人一家賴以生存的基礎(chǔ)，它是上訴人一家共同生活的居所，而不僅僅是一個(gè)睡覺的地方。而房子對(duì)被上訴人不一樣，被上訴人大部分生活時(shí)光是在徐順林家度過(guò)的，而只是晚上回來(lái)睡一個(gè)覺而已，根本沒有上訴人一家對(duì)該處房屋依賴性強(qiáng)，在分配拆遷補(bǔ)償款的時(shí)候也應(yīng)該參考這一因素；第四，表面的公平卻能反映出明顯的實(shí)質(zhì)不公。按照一審判決被上訴人均分可以拿到209867元的拆遷補(bǔ)償款。而在一審法院中也查明涉案被拆遷房屋所獲拆遷補(bǔ)償款不足購(gòu)買一套經(jīng)濟(jì)適用房（分配給被上訴人，45平方）和一套產(chǎn)權(quán)安臵房（分配給上訴人一家，75平方）。事實(shí)上，被上訴人所購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房只需拆遷補(bǔ)償款十七萬(wàn)多（價(jià)格只是3800元每平方，而被上訴人拆遷安臵房是6800元

每平方）。也就是說(shuō)，如果按一審法院的判決，被上訴人所獲拆遷補(bǔ)償款不僅足可以購(gòu)買一套經(jīng)濟(jì)適用房，而且還有幾萬(wàn)元剩余。那么，上述“不足”顯然只能由上訴人一家來(lái)承擔(dān)。這樣的判決，且不論哪一方對(duì)房屋的貢獻(xiàn)最大，即使一樣，試想公平嗎？

另外，再?gòu)姆梢罁?jù)上看，一審法院作出這樣的判決其實(shí)并沒有直接的法律依據(jù)。在南京拆遷案件中，通常所依據(jù)或參考的是的《南京市城市房屋拆遷管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。但在這份文件中并沒有關(guān)于“同住人”相關(guān)權(quán)益的規(guī)定，只有對(duì)承租人權(quán)益的保護(hù)。一審法院作出這樣的判決多是依據(jù)法理，或參考國(guó)內(nèi)其他發(fā)達(dá)地區(qū)的規(guī)定及審判實(shí)例。在這方面，我國(guó)上海地區(qū)相對(duì)比較成熟，但他們的規(guī)定及判例也不是籠統(tǒng)的一刀切，其中不僅體現(xiàn)出了對(duì)未成年人的保護(hù)，也體現(xiàn)出了貢獻(xiàn)的大小和分配的公平性。

綜上認(rèn)為，一審法院判決不公，有失公正。這份判決雖說(shuō)表面上是公平的，但難掩實(shí)質(zhì)不公。這份判決如果生效，不僅會(huì)使上訴人的權(quán)益受到極大傷害，而且會(huì)導(dǎo)致上訴人母子相互仇視，親情全失，更會(huì)影響我國(guó)善良風(fēng)俗的根基。為了維護(hù)上訴人的合法權(quán)益，為了法律的公平、公正，現(xiàn)訴諸中院，請(qǐng)求貴院依法予以改判！

此致 南京市中級(jí)人民法院

上訴人：

二〇 年 月 日 聯(lián)系律師：***