第一篇：贛州市拍賣行、全南縣醫藥公司破產清算組與張文炳、鐘雄偉拍賣合同糾紛一案

贛州市拍賣行、全南縣醫藥公司破產清算組與張文炳、鐘雄

偉拍賣合同糾紛一案

_______________________________________________________________________________________

（2009）贛中民二終字第75號

民事判決書

上訴人（原審被告）贛州市拍賣行。

法定代表人蔡鐵生，經理。

委托代理人朱育梅，江西全民律師事務所律師。

上訴人（原審被告）全南縣醫藥公司破產清算組。

法定代表人謝培均，清算組組長。

委托代理人徐澤運，清算組副組長。

委托代理人朱育梅，江西全民律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）張文炳，男。

被上訴人（原審原告）鐘雄偉，男。

二被上訴人共同委托代理人陳永平，江西全民律師事務所律師。

上訴人贛州市拍賣行、全南縣醫藥公司破產清算組因與被上訴人張文炳、鐘雄偉拍賣合同糾紛一案，不服贛州市章貢區人民法院（2009）贛民二初字第412號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院查明:原告于2007年10月9日以拍賣方式取得第二被告全南縣醫藥總公司破產清算組委托贛州市拍賣行拍賣的店面一間，當日簽訂了拍賣成交合同書，但是在辦理產權過戶程序中，經縣房產管理局工作人員對店面建筑面積進行測量，實際店面建筑面積比公告和資產清單列出的建筑面積少29?，以成交價4101.12元／?計算，原告多付出了

118932.58元，傭金多付了5946.63元。為此，原告兩次書面要求兩被告退回多交拍賣金及傭金未果，遂訴至法院，請求依法處理。

原審法院認為:原、被告之間的拍賣行為成交后，雙方即形成了拍賣合同關系，互為合同相對人。盡管拍賣合同是特殊的買賣合同，但在拍賣活動中仍不得違反民商事活動誠實信用的原則，拍賣人刊登的拍賣公告等所公示的內容應當真實、合法。本案中，原告競買所得的店面其面積比實際建筑面積短少29?，對被告拍賣房屋面積短少部分應視為瑕疵，此瑕疵被告在拍賣前并未申明，從而致使原告依拍賣資料載明的房屋建筑面積作出競買報價及支付拍賣金，被告的行為明顯違反了公平合理的原則，被告對此負有未說明拍賣標的瑕疵的過錯責任。對兩被告抗辯拍賣前已申明不承擔瑕疵擔保責任的主張不予采信和支持。原告要求兩被告退賠短少面積的價款的訴訟請求，事實清楚，證據充分，予以支持。兩被告的抗辯理由與已查明的事實及相關的法律規定不符，不予支持。據此，依照《中華人民共和國拍賣法》

第四條、第四十八條、第六十一條第一款，《中華人民共和國民法通則》第四條之規定判決:

一、由被告贛州市拍賣行、全南縣醫藥總公司破產清算組共同退回原告張文炳、鐘雄偉多交的店面拍賣金人民幣118932.58元，兩被告對此義務互負連帶責任。

二、由被告贛州市拍賣行退回多收原告張文炳、鐘雄偉的拍賣傭金人民幣5946.63元；

三、房屋測繪費人民幣l63.20元，由被告贛州市拍賣行、全南縣醫藥總公司破產清算組承擔。上述應履行義務，限兩被告于本判決生效后十日內履行完畢。案件受理費人民幣2798元，由兩被告承擔。

上訴人贛州市拍賣行、全南縣醫藥公司破產清算組不服原審判決，向本院提起上訴，其上訴主要理由是：

一、原審判決違反法定程序。該案審限已超過一年，而且本案在簡易程序到期前并沒有轉換為普通程序，剝奪了上訴人解除合同的抗辯權，影響案件公正判決。

二、原審判決支持被上訴人的訴訟請求導致了國有資產流失，上訴人要求解除合同。被上訴人的競買價是36.5萬元，第二名的競買價是36萬元，底價是20.51萬元，按原審判決確定退

回拍賣金118932.58元，即為246067.42萬元，比第二名競買價36萬元還要少241067.42元，這對第二名競買人是非常不公平的，而且被上訴人惡意競買導致了巨額國有資產流失，損害了國家利益和社會公共利益。

三、原判決認定事實錯誤，原判決認定拍賣人未說明拍賣標的面積差異沒有事實依據。

1、①原判決曲解了瑕疵的法律概念。從法律規定上看，瑕疵首先是客觀存在的標的本身的缺陷、真假、品質等內涵，其次是拍賣人沒有告知競買人，即沒有明示瑕疵才承擔責任。②在拍賣過程中，拍賣人在拍賣會中當眾對房屋面積差異作了說明，拍賣現場錄像證實，拍賣會開始后正式拍賣前的第l3分鐘、第22分鐘、第29分鐘時，拍賣師三次向公眾說明了面積可能有短少，同時明確告知了實際面積多或少于拍賣資料中的面積均不增減成交價，即不承擔面積短少的擔保責任。③拍賣規則第八條、競買報名表、資產清單之備注四至界址說明都明確告知了競買人競買標的面積差異不增減成交價。④被上訴人明知競買標的面積存在差異，上訴人在拍賣會現場也已對競買標的面積差異作過多次釋明。如果認定面積差異屬于本次拍賣標的的瑕疵，那么拍賣人在拍賣前已經對面積差異作了明確的說明，依法不屬于拍賣法第六十一條第一款規定的“未作說明”的法律規定。

2、被上訴人必須對明知競買標的面積差異的競買行為自行承擔法律后果，本次拍賣資料中明確要求被上訴人必須親自察看，相差29?數額較大，是明顯能夠不經專業測量予以辨別發現的，而且第21號競買人又已明確提出短少28?，拍賣標的也是開放的，由此可見被上訴人違反誠實信用原則，惡意競買。

3、本次競買標不以面積論價競價，面積不是競價依據，原審判決以面積計價退拍賣金沒有依據。拍賣資料和拍賣規則也明確規定按房屋現狀拍。

4、上訴人拍賣資料、拍賣公告提供的參考面積并不是專業意義上的房屋面積，這一點在《拍賣資產界址說明》文件中已經清楚表達為以滴水為界計面積，這明顯與測量專業標準不一致，而且拍賣過程中競價不是以面積加價方式進行，同時拍賣規則、拍賣資產清單專門注明房屋的建筑面積以主管部門最終核定為準。

5、拍賣是民事法律行為，被上訴人如認為支付的拍賣金因自

己錯誤認識而沒有達到預期目的，也僅屬重大誤解可請求撤銷權，而不是維持合同又退回巨額的拍賣金。

四、上訴人未違反公平、公開、公正、誠實信用原則。

被上訴人張文炳、鐘雄偉答辯稱，一、上訴人無權要求解除合同。拍賣合同依法成立，對雙方具有約束力。原審法院判決認定事實正確。拍賣物短少面積，既是拍賣標的的瑕疵所在，也是對被上訴人的不公平；上訴人沒有就拍賣標的的瑕疵作出說明，違背了《拍賣法》

第十條第二款。上訴人在拍賣資料中“面積多或少不增減成交價”，違背公平合理原則，是無效的；上訴人實際并沒有依《拍賣法》第四十八條展示拍賣標的，更未提供查看拍賣標的的條件；本次拍賣是以面積進行拍賣，上訴人并沒有聲明以間數拍賣。

三、雙方的成交確認書已明確拍賣標的面積為89?。為此，請求二審法院判決駁回兩上訴人的上訴請求，維持原判。

經審理查明：根據上訴人贛州市拍賣行在拍賣資料中關于拍賣標的四至界址的測量,二被上訴人所競買的店面東為水果店、南為滴水、西為過道、北為滴水的面積為80.136?。

二審期間，上訴人向法庭提交二份證據。第一份是原審法院于2008年3月27日簽發的，傳喚上訴人全南縣醫藥公司破產清算組開庭的傳票一張，證明對象是原審判決違反法定程序。第二份是全南縣廣播電視臺電視廣告發布業務合同一份，證明對象是上訴人在拍賣前向社會公布了拍賣信息。以上二份證據，因與所證明的對象缺乏關聯性，本院不予采納。

二審查明的其它事實與原判認定的相符。

本院認為，上訴人贛州市拍賣行接受上訴人全南縣醫藥公司破產清算組的委托，依法對拍賣標的進行公開拍賣，作為買受人的上訴人張文炳、鐘雄偉按規則支付價款，該買賣合同關系合法有效，應受法律保護。

關于拍賣標的是否存在短少面積的問題。拍賣標的的面積，應當按照拍賣規則公告的四至界址之內的面積為基準，因為拍賣規則明確表示四至界址之內的面積就是拍賣標的的面

積。原審判決認定拍賣標的的面積60?，比公告面積短少29?，依據是龍南縣房屋測繪所出具的房屋測繪成果報告書，由于該面積并不全部包括四至界址之內的面積，少計了前后?μ宓攪獎叩嗡?拿婊??聳粲諶隙ㄊ率蕩砦螅?τ杈勒?８?萆纖呷爍又菔信穆糶性諗穆糇什?鬧兩韁分械乃得?拍賣標的的面積應當包括滴水在內的面積80.136?，此面積比拍賣規則公告面積89?相差8.864?。

綜上所述，拍賣合同是特殊的買賣合同，在拍賣活動中不得違反民商事活動誠實信用的原則，拍賣人刊登的拍賣公告等所公示的內容應當真實、合法。兩被上訴人競買所得的店面面積比實際建筑面積短少8.864?應視為瑕疵，此瑕疵兩上訴人在拍賣前并未申明，兩上訴人的行為違反了公平合理的原則，對此負有未說明拍賣標的瑕疵的過錯責任。以成交價4101.12元／?計算，兩被上訴人多付出了36352.33元，傭金多付了1817.62元。原審判決認定事實部分清楚,適用法律正確,兩上訴人的上訴理由部分成立。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規定，判決如下：

一、撤銷贛州市章貢區人民法院（2009）贛民二初字第412號民事判決第三項，及“上述應履行義務，限兩被告于本判決生效后十日內履行完畢”。

二、變更贛州市章貢區人民法院（2009）贛民二初字第412號民事判決第一項為：由上訴人贛州市拍賣行、全南縣醫藥總公司破產清算組共同退回被上訴人張文炳、鐘雄偉多交的店面拍賣金人民幣36352.33元，兩上訴人對此義務互負連帶責任。

三、變更贛州市章貢區人民法院（2009）贛民二初字第412號民事判決第二項為：由上訴人贛州市拍賣行退回多收被上訴人張文炳、鐘雄偉的拍賣傭金人民幣1817.62元;

上述應履行義務，限兩上訴人于本判決生效后十日內履行完畢。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費人民幣2798元，二審案件受理費2679元，合計5477元，由上訴人上訴人贛州市拍賣行、全南縣醫藥總公司破產清算組承擔1675元，由被上訴人張文炳、鐘雄偉3802元。

本判決為終審判決。

審判長溫 金 來

代理審判員謝 賢 濤

代理審判員謝楠

二○○九年十月二十日

書記員鄒鋒