第一篇：關于匯寶大廈五樓裝修方案計劃單

關于匯寶大廈五樓裝修方案計劃單

1、洗浴中心前廳方案:服務臺重新刷漆更新,墻面重新貼仿古磚,重新做背景墻,頂天花貼部分金屬壁紙.2、KTV前廳設計方案:服務臺重新刷漆更新,原基層不變,重新貼玻璃和不銹鋼條.進門廳制作石材門套,重新貼不銹鋼施面,門重新施面板,頂天花燈池內貼金屬壁紙.背景墻更換藝術玻璃.3、KTV包房設計施工方案:西十二間拆除原墻面木制作,拆除中間石膏板隔墻,把兩小間并成一大間,更新制作門套門,背景墻、影視墻、茶幾、貼墻紙.東大間無拆除,制作不銹鋼門套,門重新貼面,制作背景墻、影視墻、茶幾、貼墻紙.4、KTV走廊施工方案原基層不變,重新在原基層上制作燈光槽,貼鏡子,貼壁紙.5、演藝大廳變動舞臺,加寬加大,拆除服務臺,大立柱2個.金昌盛餐飲娛樂投資管理有限公司

2007-9-7

第二篇：寶辰大廈（不含樁基）總承包工程汽車吊方案

文件號：WFHAC/SGFA/

寶辰大廈（不含樁基）總承包工程汽車吊方案

中國建筑第五工程局有限公司

2021年4月

目錄

第一章編制依據

1、寶辰大廈（不含樁基）項目樁平面布置圖

2、現場施工實際需求情況

第二章工程概況 二.1項目概況

寶辰大廈施工總承包工程位于寶安中心區，東北側為寶源南路，東側為創業一路，西北側為香灣一路，西南側為濱灣一路，用地面積7817.25m2，總建筑面積為136070.00m2，地上規定面積為：101261.40㎡；地下規定面積為：3478.60㎡。采用灌注樁基礎，主樓為框架-核心筒結構，地下室及商業采用框架結構。本項目為一棟高度為220米的超高層建筑，其中一層至五層為商業、辦公裙樓，六層至五十二層為辦公塔樓，地下共有四層，其中地下四層至地下二層為汽車庫及設備用房，地下一層為商業；人防區域在地下四層，平戰結合，平時為汽車庫。

圖二.1.1-1項目效果圖

二.2編制目的

由于建設方對項目施工進度的調整，地下室主體施工封頂必須在2021年9月29日前完成，現場現有的垂直、水平運輸設備無法滿足工程進度需求，故需增加汽車吊設備進場，確保本項目按期完成工期節點計劃。

第三章汽車吊布置方案

3.1 A區汽車吊布置方案

現場已布置一臺塔吊，為1#塔吊TC7052,作業半徑65m。

由于現場1#鋼筋加工場所用原材料無法通過1#塔吊直接吊至加工區域，故需在1#鋼筋加工場處增加1臺80噸汽車吊，轉運鋼筋原材及吊運部分半成品至施工作業面；

3.2 B區塊汽車吊布置方案

現場已布置一臺塔吊，為1#塔吊TC7052,作業半徑65m，由于南側施工區域材料無法通過1#塔吊吊至施工區域，故需在南側增加1臺120噸汽車吊，轉運鋼筋原材及吊運部分施工材料至施工作業面；

3.3 場內材料轉運汽車吊布置方案

由于現場只布置了一臺塔吊，考慮到工期緊，材料周轉較為頻繁，故在場地內布置2臺25噸、50噸的汽車吊，用于周轉各類材料。

第四章 汽車吊平面布置圖

第五章 汽車吊施工安全措施及操作規程、指揮人員職責

5.1 安全措施

1、汽車吊就位地點應平坦堅實，周圍無障礙物，上無高壓輸電線，若汽車臂從高壓線上方通過時其垂直高度不小于2m，汽車吊不得停放在斜坡山上。

2、汽車吊就位后應支起腳腿并保持機身的水平和穩定。

3、就位后汽車吊應顯示停車燈避免碰撞。

4、作業前檢查燃油、潤滑油、水箱添加充足，輪胎氣壓符合規定，照明和信號指示燈齊全良好，液壓系統工作正常，管道無泄漏。

5、作業時要有專人指揮，起重臂下和旋轉范圍內嚴禁有人,5.2 操作規程

1．起重設備司機必須經過專業安全培訓，并經有關部門考核批準后，持證上崗。

2．遵守現場管理，嚴禁酒后開車。駕駛時，不準吸煙、飲食和閑談。

3．工作前必須檢查各操作裝置是否正常，鋼絲繩是否符合安全規定，制動器、液壓裝置和安全裝置是否齊全和靈敏可靠。嚴禁機件帶病運行。

4．司機服從現場指揮，信號不清時嚴禁作業。

5．起重機在運行時，嚴禁無關人員進入駕駛室和上下搭梯。

6．機身必須固定平穩，支撐必須安放牢固，作業區內應有足夠的空間和場地。

7．在起吊較重物件時，應先將重物吊離地面10厘米左右，檢查起重機的穩定性和制動器等是否靈活和有效，在確認正常的情況下方可繼續工作。

8．起重機在進行滿負荷或接近滿負荷起吊時，禁止同時進行兩種或兩種以上的操作動作。起重臂的左右旋轉角度都不能超過45°，并嚴禁斜吊、拉吊和快速起落。不準吊拔埋入地面的物件。

9．汽車吊不得在斜坡上橫向運行，更不允許朝坡的下方轉動起重臂。如果必須運行或轉動時，必須將機身先墊平。

10．起重機在工作時，作業區域，起重臂下，吊鉤和被吊垂物下面嚴禁任何人站立，工作或通行。

11．起重機嚴禁超載使用。

12．起重機在工作時，吊鉤與滑輪之間應保持一定的距離，防止卷揚過限把鋼絲繩拉斷或起重臂后翻。在起重臂起升到最大仰角和吊鉤在最低位置時，卷揚筒上的鋼絲繩應至少保留三圈以上。

13．起重臂仰角不得小于30°，起重機在載荷情況下應盡量避免起落起重臂。嚴禁在起重臂起落穩妥前變換操縱桿

14．嚴禁乘坐或利用起重機載人升降，工作中禁止用手觸摸鋼絲繩和滑輪。

15．起重機在工作時，不準進行檢修和調整機件。

16．無論在停工或休息時，不得將吊物懸掛在空中。夜間作業要有足夠的照明。

17．工作完畢，吊鉤和起重臂應放在規定的穩妥位置，將所有控制手柄放至零位，并切斷電源。塔吊、平板吊應停在軌道中間位置，并鎖住夾軌鉗。

5.3 汽車吊指揮人員職責

1、指揮人員應經過正規培訓并持有上崗證方可上崗指揮。

2、指揮時根據標準信號車司機進行聯系。

3、指揮人員發出的信號必須準確無誤。

4、指揮汽車吊時必須站在司機能看見的安全位置上。

5、負載降落時，必須確認降落區域安全時方可發出降落信號。

6、起吊前必須做好呼喚應答，確認捆綁無誤才能起吊。

7、起吊重物時應超過人、障礙物才能旋轉。

8、在起吊 重物時，應先用(微動)信號進行，待重物離地10-20cm停穩后，再進行正道信號發出。

9、指揮人員應佩戴鮮明標志，如特殊顏色安全帽或工作服等。

10、吊其它物件時，按吊裝應知應會上規范和安全規范。

11、吊裝工作期間及在崗時不得擅自離崗。

第六章 文明施工措施

1、進入施工現場人員嚴格遵守各種規章制度，不得打架斗毆。

2、現場材料按照種類堆放整齊，不得亂放。

3、施工作業面做到工完料盡，對于剩余的工程材料、廢料分類存放到指定地點，每天完工后對作業面進行清理。

第三篇：護理計劃單的實行方案

護理計劃單的實行方案

一、概述：

護理計劃（Nursing care Plan）是向護理人員轉達護理對象的特定問題，并對如何解決存在的問題作出決策，其中列舉的護理措施作為護理活動的指引及評價依據。一般分為3個步驟：

1、陳述護理診斷 ：將所列出的護理診斷（或問題）按其重要性和緊迫性排出主次。一般的原則是先現存的后潛在的，先急后緩，這樣護理人員就可根據輕、重、緩、急有計劃地進行工作。

2、制定預期目標：護理目標（Nursing Goals）是對病人及家屬提出的能達到的、可測量的、能觀察到的病人行為目標。可指導護理人員去指導、預防、消除病人的健康問題。也是評價的依據之一。

3、制定護理措施 ：護理措施（Nursing Interventions）是預防、減輕、消除病人健康問題的、協助病人達到預期目標的、具體的護理活動內容。這些一措施可稱為護囑（NilrSing order），組成要素有：①日期、時間。②行為動詞。③具體內容和方法。④計劃者簽名。

二、陳述護理診斷

1、一般可按3個順序進行排列。

（1）首優問題（High－Priority Problems）。

是指會威脅生命、需立即行動去解決的問題，如清理呼吸道無效、有窒息的危險、絕望、組織灌注量的改變等。

（2）中優問題（Medium－priority problems）。

是指雖不直接威脅病人生命，但也能導致身體上的不健康或情緒上的變化的問題，如預感性悲哀、活動無耐力、慢性疼痛、皮膚完整性受損、有感染的危險等。

（3）次優問題（Low－Priority Problems）。

是指人們在應對發展和生活變化時產生的問題，如營養失調：高于機體需要量、娛樂能力缺陷等。

另外，有關潛在問題不一定都是不應首先考慮的，病人往往意識不到其重要性，護理人員應運用自己的理論知識和臨床實踐經驗全面評估病人。如腫瘤、血液病病人，潛在感染的機會和危害都很大，應首先考慮到此問題。

三、制定預期目標

1、護理目標的分類

（1）短期目標（Short－term goals）

是指一周內病人能達到的目標，適合于病情急、重、變化快的病人。

（2）長期目標（Long－term goals）

是指一周以上，甚至數月之久，適合于病程長及康復期的病人。如長期臥床、長

期藥物治療的病人等。

2、護理目標的陳述

（1）主語是指病人或病人的任何一部分，如不說明即為病人。

2）謂語是指病人將要完成的行動，必須用行為動詞（如說出、敘述、實行、表演、顯示等）來說明，如病人能說出焦慮的心理活動。

（3）特定的內容和時間如3天內下床進行床邊活動，住院期間不發生褥瘡等。

（4）病人如何達標 ①護理人員通過自己的努力使病人達標。②醫護合作。③護士、病人、家屬共同協作。

3、制定護理目標的注意事項

（1）護理目標是通過護理的手段病人應達到的預期目標，而不是護理行動本身。如病

人在3天內能敘述術前準備的目的和意義，這一目標中主語是病人，目標亦是病人

要達到的。如果是使病人了解術前準備的目的和意義，這句話主語是護士，目的是

要求護士達到這一標準，因此不屬護理目標。

（2）目標應切實可行，在病人的能力范圍之內。

（3）目標應在護理技能所能解決的范圍以內，要注意醫護協作。

（4）每個目標都應有明確的針對性，針對護理診斷或護理問題。一個護理診斷可有多

個目標，但一個目標不能針對多個護理診斷。

（5）目標陳述的病人的行為標準要力求具體，以便于評價。

四、制定護理措施

1、不同的護理診斷或護理問題，采取護理措施的側重點不一樣：

（1）現存的

①制定減少、去除相關因素的措施。

②監測病人的功能狀態，為治療護理提供依據。

（2）潛在的

①制定預防性措施，達到杜絕危險狀態的發生之目的。

②監測疾病的發生情況。

（3）可能的需繼續搜集資料，進行排除或確立。

（4）合作的監測疾病的發生，鑒別疾病的發生，協助醫師處理。

2、制定護理措施的注意事項：

（1）護理措施具有針對性，一般一個護理目標須采取幾項護理措施。

（2）護理措施具有順序的特點，每天根據病人的需要排列護理措施。

（3）護理措施要切實可行。要結合病人的心身問題，護理人員的配備及專業技術、理

論知識水平和應用能力，適當的醫療設備等情況制定出切實可行的護理措施。

（4）護理措施與其他人員的措施相配合，例如：與醫生、營養師等的配合。

（5）護理措施應為病人所認可并樂于接受，可以由病人或家屬共同參與制定，力求獲

得更佳的效果。

（6）護理措施基于護理科學及相關學科的理論基礎之上，并與臨床經驗密切相關。因

此，護理人員必須具有豐富的知識和臨床經驗，并以科學、求實的態度來完成這

項工作。

五、護理計劃單的書寫要求

1、一級護理病危或病重病人及護士長指定的病人應書寫護理計劃單。

2、確定護理目標：根據護理問題或護理診斷，由責任護士訂出護理目標，即最理想的護理

結果。護理目標可分為近期目標和遠期目標。

3、制訂護理措施：按護理問題或護理診斷訂出詳細的護理措施，護理措施要明確、具體、適應病人的基本需要，不能千篇一律。同時要求嚴格、認真、準確地執行醫囑。

4、責任護士的臨床護理活動應按護理措施進行，下班后交由值班護士繼續進行。

5、責任護士應經常注意實施過程中病人及家屬對效果的反饋，及時做出評價，并停止實施

已完成的項目，對效果不好的護理措施應予修訂。

6、病程中出現的新的護理問題或診斷，應及時采取相應措施，以滿足病人護理上需求。

7、責任組長（或護師以上人員）、護士長應定期進行階段評價。

六、文書書寫規定

1、護理記錄單每個人在1頁中涂改不能超過1處；

2、入院評估單的既往病史、家族史、飲食、陽性資料描述由責任護士在病人出院（或病歷

交病案室）前完成，只有極個別數據由辦公護士補充；

3、凡有危重或多出留置引流管者，一律要求書寫觀察記錄；

4、書寫病員出入液量時，請與經管醫生溝通后書寫；

5、引流管部位一定要落實到上、下、左、右；

6、責任組長（或副組長）必須每日檢查所有護理記錄并簽名，特別是重危病員。

七、常見護理診斷 知識缺乏 恐懼 營養失調 體液不足

術后并發癥可能 腹瀉 呼吸困難 語言溝通障礙 大便失禁 有窒息的危險 疼痛

預感性悲哀 慢性疼痛

軀體移動障礙 口腔黏膜改變 潛在的體溫變化 有感染的危險 便秘

自我形象紊亂 皮膚完整性受損 活動無耐力 反射失調 疲乏

有自傷的危險

焦慮

第四篇：【策劃方案提案】沈陽匯寶國際酒店式公寓推廣方案doc38

沈陽匯寶國際酒店式公寓推廣方案

前言

此方案非執行性方案，為項目啟動期運作思路，大體從以下幾方面闡述

一、沈陽市整體房產市場分析

二、沈陽市酒店式公寓概況分析

三、項目自身的SWOT分析

四、項目啟動期營銷思路概述

一、沈陽市整體房產市場分析

2002年沈陽市房地產開發投資52.4億元，同比增長49.0%，高于基本建設和技術改造投資增幅，占固定資產的比重由去年的31.9%提高35.8%；房屋施工面積765.2萬平方米，同比增長32.5%。其中商品住宅完成投資41.7億元，施工面積618.4萬平方米，分別比上年同期增長62.4%和38.0%。占房地產開發投資和房屋施工面積的比重分別79.5%和80.8%；房地產開發企業共發生土地購置費13.0億元，購置土地155.7萬平方米，創下了歷史同期最高紀錄，同比增長分別為1.12倍和1.18倍數。

2003年沈城房產市場逐漸向成熟發展，目前沈陽市場消費呈現三角形由低部向上推進狀態，購房主體中、低檔收入人群較多，銷售比率大幅度上升。市場消費群體對現有住房滿意程度僅有25.1%，其余74.9%均希望更換住房，改善現有條件和生活環境。政府規劃將在三年內進行大批動遷從而帶動房產市場噴井式市場需求，2003年將有4萬動遷戶其中消費者占70%由潛在需求變成現實需求，如每戶按70平方米計算將近200萬平需求量，房價按2000元每平計算金額將達40多億元；三年總體將有13萬以上動遷戶，市場需求空間將增至1000萬平方米，市場金額在200億元左右。

沈陽市未來相當長的一段時間內，房地產走勢趨于良好，主要體現在非城市中心區域中高檔以下的房地產項目。

1、現有許多城市家庭存在有效需求。

2、外來人口的成交量以15%/年的速度在增長，這種現象會繼續存在下去。

3、未來三年的城市內部的13萬動遷戶將會直接或間接產生近1000萬平方米的需求量。投資買房的群體在增加。買房的目的一是為了住，二是為了賣，三是為了租。其中后兩者都是一種投資行為。隨著消費心理的微妙變化，消費者已趨于理性化沈陽現在有很多人開始進行住房投資，投資買房已經形成了一定規模，房子作為一種資本，同債券、股票、儲蓄等相比，房市投資更可靠，增值能力更強。

二、沈陽市酒店式公寓概況分析

酒店式公寓：意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供商務服務，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的新興產物。

沈陽自“當代程式”破土動工，“酒店式公寓”一下子成為引人注目的焦點。這一新的住宅產品不僅吸引了大量消費者的“眼球”，同時，也被業界所關注。隨著“騰龍國際商務公寓”的發售和“萬眾家園”的拔地而起，以及沈陽華新的五里河大廈、有可能推出的“當代程式”二期以及正在規劃設計中的其它樓盤，未來沈陽“酒店式公寓”預計將達到20萬平方米，并且想進入該市場的房地產公司還在增加。

早在兩年前，北京、上海就已出現“酒店式公寓”，當時的情況是，產品一上市，立即被搶購一空，盡管后來上市量不斷增加，但仍被人們關注和看好，其原因主要來自于產品的特性

充分滿足了市場需求。酒店式公寓在沈陽的出現，也是市場作用的結果。中高檔住宅產品供給相對過剩、銀行對房地產業貸款的收縮以及消費者對降低房價總款的需求都是該產品出現的原因和動力。那么，沈陽的酒店式公寓市場需求到底有多大？沒有最詳盡的市場調查，恐怕誰也說不清楚。先進入這個市場的公司肯定會嘗到甜頭，后來者的結果很難說。有一點很重要，就是產品本身必須符合其區域特點。酒店式公寓的前景，從長遠來看，它雖屬過渡性產品，但會有一段時間的繁榮。

酒店式公寓之間最大的差異不是在于地段，而在于配套和服務，這才是其能否生存的關鍵所在。到底給業主提供些什么？建成后由誰管理？酒店式服務如何實現？其本身的特點決定了業主對其產生的期望值，如果相關配套和服務令人失望，將對產品的市場造成不良影響。顯然，即使是很好的物業公司，服務也很難做到星級酒店的水準，如何實現服務的酒店化，對開發公司而言是一個不小的挑戰。

三、項目自身的SWOT分析 SWOT分析 優勢（S）l

1、政府投入巨資對南北金廊的建設；

2、項目不可復制的地理位置；

3、集團的品牌形象及號召力；

4、坐擁匯寶國際商業廣場；

5、別具特色的園區規劃；

4、合理的戶型設計。劣勢（W）l

1、地理位置的優越性決定著價格的相對偏高；

2、消費者購買行為日益理性化，使其產生就低不就高的心理。機會（O）l

1、金廊建設將吸引較多非區域性的消費群體。

2、外地來沈再次置業者將成為項目的又一目標客群。

3、項目與沈城其他項目比較有較強的優越性，如能較好引導可將其他項目的客戶進行高質量的分流。威脅（T）l

1、金廊周邊項目的不斷增多，將造成銷售分流現象。

2、市政建設的時限。

四、項目啟動期營銷思路概述

項目的啟動期針對于今后銷售工作是十分重要的，關于此項工作本人看法如下： 1.前期的市場調研分析：

知己知彼，百戰不殆。我們應在立足區域市場同時，面向整個沈城市場，針對競爭對手、消費群體進行細致周密的調研分析，從而確定目標客戶群體、區域及整體市場的主要競爭對手。分析其營銷策略和銷售方式等。

2.提煉項目賣點

將產品的優勢最大化的展現給目標客戶群如：l 地段：

地處CBD核心位置，坐標性建筑。休閑生活理念—EQE ：

Easy—輕松，完美配套，生活輕松

Quick—快速，交通、信息等

Enjoy—享受生活，商業配套，休閑運動，優美環境，精神休閑 開發商品牌：（略）

在推廣的過程中，不空洞地推出概念，以項目優秀的品質作為支撐點。

3.項目相關運作思路 目標客戶群

我們的目標消費群體是那些有能力進行二次或三次置業，并有欲望改變生活方式的人們。為順利地實現銷售，針對項目應進行階段性市場目標客戶群定位，確保宣傳的準確性。對原有的客戶群體加大信息刺激力度深挖現有目標客戶群。

拓展潛在客戶群體開展對非目標客戶群體的挖掘，充分儲備客戶資源。購買行為分析

針對購買酒店式公寓的消費人群進行分析得出其購買因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。應抓住消費者心理訴求點進行宣傳推廣。產品分析

隨著健康住宅概念的引入，點式高層以成為銷售中的難點，為減小今后銷售的阻力，建議從戶型設計理念著手進行引導式宣傳并采取短時間內強制消化的政策實現零庫存。通過產品把控方式將部分精品戶型“封閉”推遲上市期，待其他戶型盡量消化達到接近零庫存時將其推出，掀起銷售的另一高潮。銷售管理

房地產經營的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規劃設計，20%歸功于銷售執行，但關鍵的 是前面的80%是得由后面的20%來加以實現的，由此可見，銷售管理的重要性。有針對性的銷售技巧培訓

A、基本要求：要讓自己被客戶所認可

1、銷售人員的自身形象

2、注重個人的修養。

3、鍛煉個人的主動交際能力。B、銷售技巧方面的鍛煉

信心的確立

工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我們要將如“項目是毫無挑剔的”的觀念，灌輸給銷售人員使其對項目產生極大的自信心，從內心深處萌發出對項目的由衷熱愛。將這份激情傾注于銷售工作中去，事半功倍。相應的可采取“晨會激勵”等方式進行。

媒體組合

為達到刺激目標客戶群對項目提高關注度實現銷售，考慮到靠單一的報紙媒體宣傳力度不夠，應采取多媒體相互配合擴大信息量傳遞彌補報紙媒體到達率的缺陷。方案如下：

1、媒體選擇及其作用：

報紙媒體：報廣宣傳以沈陽日報為主，遼沈晚報作為輔助媒體。相對其他媒體權威性報紙更具有較強的閱讀量，其信息傳遞準確可用于企業、項目宣傳形象、傳遞項目進程信息等。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開發商以從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發展，電視媒體可生動形象地將產品展現于消費者面前。而且具我們

對其他項目的跟蹤調查表明通過電視媒體獲取樓盤信息的消費者逐漸上升。

戶外媒體：媒體針對性較強，可彌補報紙媒體到達率的缺陷選擇目標群體集中地區發布抓住受眾的視線進行反復刺激。值得一提的是路旗媒體以從單一的周邊導視作用發展到較有影響力、刺激力的媒體，可擴大路旗覆蓋范圍。道路選擇：黃河大街、北陵大街、青年大街等。電子樓書：電子樓書已悄然進入房產銷售領域，是在對房產銷售市場的深入考察和探索的基礎上，將軟件技術和多媒體手段巧妙結合起來的一種全新的房地產宣傳模式。特定的生活方式決定其每天生活決大部分時間被網絡占據。電子樓書在標志企業宣傳力度的同時，也為這部分網蟲提供了項目較為全面的介紹順應了現代科技時代發展的趨勢。

派發：將其作為一種媒體是因為與其他媒體相比，派發的信息傳遞更直接可將信息有效地傳遞致每位消費者。

備注：

一、決定熱銷的十大關鍵要素

1、定位

2、風格

3、創新

4、地段

5、價格

6、戶型

7、競爭

8、客戶

9、操盤手

10、附加價值

二、幾大建議

1、找準競爭對手。

2、籌建一個團結協作的團隊。

3、有主題有策略的推廣。

4、適當創新，準確定價。

5、銷售把控要掌握好火候。（網點容易、住宅難、辦公最難）

6、定位是中高檔，產品線明晰。

7、時刻有全員的意識，接受每一雙審視的眼睛。

8、物業、工程、銷售一盤棋。

————在沈陽酒店式公寓肯定有一定的市場，但無法與北京、上海相比，因為沈陽不具備上述兩個城市的人口特征。同時，作為第二或第三居所的酒店式公寓應更多的實現與第一居所的資源上的互補，否則，其吸引力會大大銳減。同時如何將酒店式公寓這種產品轉換成商品，才是我們應該仔細考慮的問題。

時間有限，在未對項目有任何深入性了解時接到此方案，只能做上述淺薄分析，其中部分策略也許未必與貴公司運作思路相符，望見諒。

第二篇市場背景研究

對于每個項目，切入點都是從項目區域宏觀條件開始分析，項目的市場背景和周邊的基本情況，對項目乃至整個行業的影響是導向性的，正確把握“大勢”所趨，是項目順利操作的前提。

本篇主要通過對城市區位條件、人文條件、經濟發展條件、城市發展規劃以及相關政策的分析和研究，洞察項目所在區域房地產發展的宏觀環境，從戰略層面上尋找項目發展的有效支持點。

一、沈陽城市區位概況

沈陽地處東北遼東半島腹地，北依吉林、黑龍江及內蒙古，是遼寧省會和東北地區的經濟、文化、交通、金融、旅游中心。與周邊方圓100公里內城市鞍山、撫順、遼陽、本溪、營口、丹東、鐵嶺等構成中國長三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，該都市圈資源豐富，經濟互補性強，發展潛力可以樂見。

從行政劃分看，沈陽市下轄沈河區、和平區、大東區、皇姑區、于洪區、鐵西區、東陵區、蘇家屯區、新城子區等9區及遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市４個縣（市），總面積12980平方公里，市域總人口720萬。其中城區面積248平方公里，人口達488萬人，共約120多萬戶家庭。

沈陽作為中國東北地區區域中心，是北方的交通樞紐，亦是西出京津兩市及環渤海地區的必經之路，又是關內諸省進入俄羅斯和東歐市場的重要通道，交通網絡十分完善，航空、鐵路、公路運輸網絡。沈陽的鐵路是東北地區最大的鐵路樞紐，沈山線、沈吉線、長大線、蘇撫線等鐵路干線，溝海線、遼溪線、開本線等支線都交匯在沈陽。

公路方面形成沈陽至大連、沈陽至丹東、沈陽至撫順、沈陽至哈爾濱、沈陽至北京的高速公路網絡，以及沈陽繞城高速公路均已建成通車。

小結：從上述區位條件看，完善的、立體化的交通網絡有助于加強沈陽市區域性中心、物流中心的地位，作為都市圈的中心城市，其對周邊城市的輻射將越來越強（輻射周邊城市2000

多萬人口），使未來沈陽商業、物流產業更具潛力，對沈陽房地產市場的發展來說亦是一個良好的契機。

二、氣候日照情況

沈陽屬北溫帶受季風影響的半濕潤大陸性氣候。全年氣溫、降水分布由南向東北和由東南向西北方向遞減。一年四季分明，冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。近年由于世界性氣候的變化，沈陽平均氣溫亦有上升。由于氣候原因，沈陽建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，較南方少3-4個月，工程建筑施工期較長，影響項目的交付時間。

目前沈陽冬季建筑施工技術已經突破，成本將提高7%-8%，冬季施工的樓盤如匯寶商業廣場等。

三、沈陽人文及歷史淵源

沈陽作為中國歷史文化名城之一，擁有2300多年的歷史，歷史文化淵源極其深厚，曾是著名將領張學良的故鄉，又是前清的古都，以沈河區的沈陽故宮、皇家陵寢（福陵、昭陵）折射出清朝的文化古跡，同時，沈陽又是一個多民族城市，擁有漢族、滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等32個少數民族，多種民族文化的交融，使沈陽城市更具魅力和特色，其影響力越來越廣。

目前，沈河區正在把故宮（正在申報故宮文化遺產）、張氏帥府、長安寺及沈陽路一段的大舞臺、盛京文化廣場、文化步行街等區域正在規劃為文化旅游區，未來區域內的旅游文化市場前景可待，旅游文化產業更具潛力，這對本項目的發展是一種利好，借助區域特點提升項目的形象，借勢引進產業。

四、城市發展規劃

目前，沈陽城市化水平為63.6%，遠遠高于全國39.1%的平均水平，但與國內沿海發達城市及發達國家（城市化超過90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地產產業發展的一大直接動力，城市化進程的加快，必將同時促進房地產產業與房地產市場擴大發展規模。沈陽作為國內大都市和東北區域中心，其發展潛力十分明朗（2003年中國城市評估報告：沈陽發展實力列第9位，位于杭州之后），近年來經濟高速發展，影響力日益廣泛，未來將繼續保持對外來人口和農村人口較強的吸納能力，城市化的提高是沈陽城市發展的必然趨勢，按照我國每年擬城市化水平提高1個百分點的速度，沈陽年將有7萬人口入城區，需要新增加住房面積140萬平方米。2003年沈陽放寬外地居民買房落戶政策，三環路內居民全部轉為城市戶口，將給房地產業帶來新的發展空間。

1、沈陽城市發展規劃

沈陽城市的發展目標是：生態森林城市。2010年城市綠化率達到40%，核心區規劃公園總數要達到80個，公園總面積22.5平方公里。近期，和平區將新增公園5個、沈河區新增4個、大東區新增8個、皇姑區新增4個、鐵西區新增4個、東陵區新增6個、于洪區新增公園15個，人均公共綠地達到12平方米/人。

沈陽市城市總體規劃為1個中心城區、6個副城（經濟技術開發區、蘇家屯城區、虎石臺、輝山4個副城，新城子、桃仙國際航空港2個獨立副城）、2個組團（汪家、道義）、6個衛星城（新民市，遼中、康平、法庫縣城，陳相屯鎮、團結湖旅游渡假村）、50個小城鎮，市域總面積12980平方公里；市區面積3495平方公里；中心城區由核心區三環公路以內468平方公里和4個副城2個組團組成。

產業規劃方面，西部鐵西裝備制造業新型工業帶、南部渾南高新技術區、北部現代農業示范

區，東部汽車制造業為主要的沈海工業園區和棋盤山國際風景旅游區，中心地區建設成為現代服務業為主的中央城市走廊。

2、沈河區城市發展規劃

沈河區區域面積狹小，區域面積只有17.6平方公里，為渾南新區、大東區、皇姑區和和平區所環繞，外延空間十分有限，因此其發展受到很大的限制，但是作為傳統中心城區，卻擁有完善的交通網絡、濃厚的商業氛圍，是金融商貿的產業聚集地，目前形成中街商圈、五愛商圈、北站商務區等，為沈河的經濟、城市的發展提供了得天獨厚的條件。沈河區總體規劃為：兩金、兩園、兩區。

“兩金”沈陽都市走廊（沈河段）和沈陽金融商貿開發區，其中沈陽都市走廊沈河段長7公里，沿北京街-青年大街南北線，積聚金融商貿、商務辦公、文化休閑、科研和現代生活等功能；沈陽金融商貿開發區位于沈河區主要金融中心，由北京街、惠工街及沈陽火車北站圍合而成，區域規劃面積112.5公頃，開發后成為積聚金融國際、資訊網絡、科技世界、文化都市為一體的區域，成為中國東北地區的金融商貿中心。

“兩園”為沈河科技園和工業園，其中科技園位于沈河區先農壇路，區域面積4萬平方米，現用房1萬平方米，以高新技術企業及產品為主導。

“兩區”為五愛現代商貿區和中街商貿文化旅游區。【見商業規劃部分】

沈河規劃上總體形成金廊、北站金融商貿開發區、中街文化古跡區、六縱六橫主要景觀街道、四個生態公園和大規模居住區的空間布局。另外來自沈河區規劃建設的信息顯示，為配合中街商貿文化和金廊區域的建設，東、南、西、北順城街有望得到改造和擴建，朝陽街和正陽街計劃通過擴建實行雙向車流，提高中街交通通行率。

同時，沈河區正在通過中央商務區的建設，打造沈陽總部生態圈，即總部經濟中心（引進跨國公司、大型企業和企業研究發展中心，形成企業總部在城市中心聚集），當前，沈陽確定了經濟和產業的發展方向：發展金融業，引進國內外金融機構入駐，使銀行、保險和證券等各類金融服務行業相對集中；發展服務行業，引進國內外各類服務性企業、機構入駐，使信息、咨詢、中介和物流相對集中，發展公司總部，引進大型企業總部。

目前，啟動的金廊項目有東北世貿廣場、銀河國際金融大廈、圣世豪林廣場、東北金融廣場，總投資額為90億元，建筑面積為162萬平方米的等大型項目。

金廊部分項目和即建項目一覽表

項目名稱區域位置 開發公司 投資額（億）

五里河大廈 青年大街 沈陽華新國際實業有限公司 1．5 昌鑫置業廣場 青年大街 上海昌鑫（集團）有限公司 12 圣世豪林廣場 青年大街 新疆新拓投資公司 15 金廊地標 青年大街 沈陽中雁（溫州）25 銀河國際大廈 北京街 沈陽眾發房屋開發公司 4 中國女人街 渾南 沈陽女人街房地產公司（南京）12．8 家世界購物中心 公安廳對面 天津家世界連鎖商業集團（沈陽）5 匯寶國際商業廣場市府廣場北 遼寧匯寶國際投資集團 24 萬眾家園 北陵大街6號 沈陽萬眾投資（大連）1．5 盛華苑 展覽館對面 遼寧一方地產投資（大連）12 東北世貿廣場 金融商貿開發區 世貿廣場（沈陽）置業有限公司（北京）23 東北金融中心 金融商貿開發區 華銳世紀投資發展有限公司 40

財富中心 金融商貿開發區 沈陽英特納房屋開發公司（北京）10 殘疾人康復中心 北陵大街1號 沈陽經濟適用房開發公司 0．7

3、小結

從上述的規劃信息可見，沈陽城市發展規劃正在走入軌道，區域的功能劃分有助城市有序健康的發展，將使工業、商業、金融以及文化等產業更加有效地聚集，形成規模化和產業化，從而推動各個地區房地產的發展。沈河區作為沈陽老中心城區，繼續保持其傳統商業中心，特別是金廊和北站金融區的規劃，在一定程度上鞏固和提高沈河區的城市和商業中心地位，增強其輻射和影響力，特別是總部生態圈的建設，將使沈河區的經濟功能更加突出，在這樣一個背景中，對本項目所在區域的房地產市場發展無疑是個利好。

另外，由于金廊工程的實施，帶來大量拆遷戶，這部分人群轉入購房群體當中，刺激房地產市場的需求，同時金廊17塊土地的供應，進期內各種商用物業、住宅增量物業市場供應大幅度增加，在一定程度上對本案構成很大的威脅。

綜上所述，可明確看到沈河區城市和經濟發展的方向。經濟總部、中央商務和文化商貿旅游，未來將在城市扮演主導功能作用，代表經濟中心、代表最新的、最先進的文化和潮流，而本案位于沈陽主力商圈中街商圈內，其宏觀市場背景和區域環境賦予我們發展方向：引導未來市場的居住、商務或商業理念。

五、沈陽經濟發展特點

沈陽的經濟及產業結構具有以下幾個比較鮮明的特色：

1、國有經濟比重大

沈陽經濟特點是一直以來在國有經濟當中獨占鰲頭，2001年為78.2%，2003年仍達50%，龐大的國有經濟影響了沈陽經濟的發展和民間資本的擴張，在一定程度上影響了居民的消費能

力，隨著“振興東北”政策的落實，沈陽的產業結構正在不斷調整和規劃，2005年國有經濟將降至40%，政府將繼續鼓勵私有經濟的發展，我們有理由相信，未來沈陽經濟運行將保持良好的態勢。

2、重工業比重大

沈陽作為東北老工業基地，重工業一直是其經濟的支柱產業，其中以汽車裝備、制造業更為突出。沈陽已經確定老工業基地振興目標，即做強做大汽車及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫藥、農產品加工五大產業，努力形成全國裝備制造業、東北地區商貿物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區全面振興重要增長極。

3、物流中心地位突出

沈陽是東北地區最大的物資集散地和貿易中心。商品流通規模宏大，市場容量和社會商品的流轉量居東北各市之首，中心市場作用突出。沈陽已成為東北地區最大的資金、物資、人才的交流中心。

六、主要宏觀經濟指標分析

1、經濟指標（1）沈陽市生產總值 數據來源：沈陽市統計局

近年來沈陽經濟呈現良好發展態勢，經濟總量由2001年的1238億元增加至2003年的1602億元，經濟增長率提高至14.2%，良好的經濟發展基礎是沈陽房地產市場健康發展的保證。

（2）相關宏觀指標：

指標 GDP增長率 固定資產投資增幅 房地產投資增幅 城鎮居民人均居住面積 城鎮居民可支配收入

2001年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79平方米 6386元 2002年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12平方米 7048元 2003年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5平方米 8000元

對比沈陽市2002年和2003年經濟指標不難看出，沈陽的總體經濟發展態勢近兩年呈現持續高速增長，城鎮居民收入水平穩定上升，人均居住條件迅速顯著提高，在固定資產投資方面，2002年社會投資結構發生顯著變化，房地產開發投資增額銳增，在固定資產投資中比例也大幅度提高。

通常在區域房地產市場剛剛起步發展時期，會出現社會投資短期內紛紛大量涌入這一新興領域，會造成房地產開發投資激增，之后，由市場對投資導向的自發調節，之后的投資會趨于穩定。因此，理性的看待以上房地產開發投資指標的變化可以發現：

第一，沈陽的房地產開發尚處于起步階段，但縱觀其它經濟指標，沈陽的房地產發展具有較好的基礎；

第二，目前沈陽的投資外地及本地民營資本為主，社會投資的主體具有非常強的趨利性，在對房地產業有積極影響的基礎設施投資上，民間資本及政府投資力度有限，顯得政府的支持相對薄弱。對蓬勃發展的房地產業而言，相對滯后的基礎設施投入可能形成為未來沈陽房地產業長遠發展的“瓶頸”。

第三，隨著沈陽城市改造建設，以及諸如金廊等項目的實施，預計近期房地產投資將繼續保持高度的增幅，在良好的經濟運行背景支持下，房地產市場的供應量將繼續上升。（3）其他指標

2003年沈陽市財政收入為125.6億元，增長30%；引進外資22.4億元，增長59.2%，列遼寧省第一；進出口貿易總額達到42.6億元，同比增長45%；城鎮居民人均可支配收入達到

8000元，同比增長13.5%。

2、房地產相關指標分析

2003年沈陽市房地產開發完成投資177.3億元，比上年增長52.8％。全年商品房施工面積1738.8萬平方米，增長40.4％；商品房竣工面積585.9萬平方米，增長61.1％；商品房銷售面積324.8萬平方米，增長57.6％，其中商品住宅銷售291.6萬平方米，增長58.4％。人均住宅建筑面積由2002年的19.12平方米提高到20.5平方米。在沈陽的各種產業形態中，房地產業無疑占據了支柱性產業的地位，房地產業占國內生產總值比率接近10％。2003年沈陽商品房備案銷售518.2萬平方米，銷售額達164.9億元，分別較2002年增長33%和34%，二手房銷售553.3萬平方米，銷售額達90.4億元，分別比去年增長39%和55%。從上述數據可見，目前沈陽房地產市場處于快速發展階段。

七、沈陽房地產市場發展狀況

通過對沈陽的房地產市場特征進行分析研究，了解區域房地產的特征，各個板塊發展的個性和共性，把握行業發展趨勢和價格走向，對區域發展前景進行相應的預測，為項目定位提供市場基礎。

1、銷售價格上升趨勢明顯

沈陽房地產真正起步于1997年，房地產制度改革后，房地產需求得到釋放，價格一路上揚，市區均價由原來的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年國家振興東北的利好政策促動下，外地資本及投資者大量涌入沈城，以及金廊項目等舊城改造影響下，需求將大幅度得到釋放，同時近年來土地價格的不斷增加，以及建筑品質的提高，將大大提高樓盤的建筑成本，預期未來銷售價格仍可看漲。

2、一級市場土地供應制度日趨完善，土地價格上升

 2001年沈陽市開始出臺了一系列規范房地產市場的法規、政策文件，政府每年均按照土地供應計劃進行供地。所有的經營性房地產開發用地全部進入土地市場采取“招標、拍賣、掛牌”等方式進行公開交易，2003年又將城區土地納入土地儲備中心，實行計劃供應，統一管理，這將導致開發用地土地價格的提升，使房地產市場更加成熟有序。

2001年土地市場價格實際變化情況，2001、2002、2003年住宅用地價格分別上漲8.00%、9.91%、5.8%，商業用地分別上漲4.00%、3.56%、8.4%。2003年住宅用地和商業用地價格分別達到1177元/平方米和1277元/平方米（三環內）。

3、房地產投資規模不斷擴增，投資主體發生變化

2003年沈陽房地產投資規模繼續擴大，完成投資167.4億元，投資增幅達44.2%，由于渾南新區、鐵西新區、棋盤山風景區的開發和CBD建設、金廊工程啟動進程加快，加之18號文件等房地產市場利好刺激，開發商普遍會加大投資力度，未來投資規模將提增。

同時，由于大批外地和境外實力開發商進入，導致沈城房地產投資主體發生變化，外地開發商成熟而又先進的開發理念，優秀的建筑品質不斷的影響著沈城的房地產開發行業，這也將引起房地產市場的新變革。

4、市場供應量持續放大，商業地產投資比重增加

近年來，隨著土地供應量的增加，導致增量房和存量房供應量增加，促進二、三級市場的聯動發展。2003年全市實際供應經營性用地274宗，面積676萬平方米，未來幾年內增量房將持續放大。

在土地供應中，商業用地比重增加，商業用地25宗，占2003年市本級市場供地量的24.4%，是2002年的6.58倍，金廊項目的實施以及舊城改造，未來商業用地的供應量仍會繼續放大。去年及去年土地出讓情況見附件

一、附件二。

5、供求漸生差異，市場機會顯現

目前，沈陽市場主流供應仍然是120平方米以上戶型，其中150平方米以上的戶型更為集中，以城區幾大經典樓盤為代表如：地王國際花園、格林豪森等。2003年上半年的空置率高達到55.11%，造成嚴重積壓的狀態，其中可預售的比例為66.46%，供應量偏大，而100平方米以下的戶型市場供應確存在很大的缺口，產品供需結構矛盾突出。

由于沈陽房地產市場起步晚，市場仍不成熟，購房者求大求寬和跟風的住房觀念，以及開發商為達到利潤，過度追求量上的增加，做足面積，缺乏產品品質的理性和市場供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶型高端路線，忽視市場的合理需求，導致大面積戶型供應大量增加，而小戶型由于缺少供應，市場需求沒有得到釋放，造成當前的市場畸形結構。隨著市場的發展和成熟，消費者購房觀念回歸理性，未來中小戶型的產品將越來越受市場的追捧。

6、板塊特色鮮明

城中區（沈河區、和平區）

城中區主要以中高檔樓盤為主，戶型面積均存在過大的問題，平均價格約在4500元/平方米。主要購買人群來自中產階級或高級政府官員。作為中心城區，隨著城市發展規劃，土地資源越顯稀缺性，將導致價格會呈現上揚趨勢。

城北區（皇姑區）

城北區依托北陵公園，成為市場供應的熱點，目前平均價格約在4000元/平方米，城北區二環以外的郊區樓盤均價都3000元/平方米，除城中地區外平均價格最高區域，后期開發樓盤多以高檔為主，主訴求多以優秀學區、天然氧吧拉動消費者，新開發樓盤正逐漸向城市最北部及城市西北部（塔灣地區）轉移，并多數以小戶型為主，迎合普通工薪階層的需求。

城東區（大東區）

主要以中檔樓盤為主流，臨近中街地區出現少量的高檔樓盤，總體供應量較大，各樓盤品質不如以往，銷售速度緩慢，平均價格約在3200元/平方米，主要購買人群原大東區居民及部分沈河區居民。

城西區（鐵西區）

鐵西區近期在土地供應及樓盤開發面積等方面均高于其它區域，建設大路以北地區的（原有大型廠區）土地供應量明顯增加，臨近和平區及鐵西商圈區域有少量高檔樓盤出現，整體樓市價格略顯上揚，平均價格約在2800元—3500元/平方米之間。2004年土地供應量加大，政府招商引資力度加大，各開發商紛紛看好城西區土地，預計在2005年會有大量中、高檔樓盤涌入沈陽住宅市場。

渾南新區

渾南新區住宅市場開發建設較晚，前期多以低檔樓盤及別墅項目為主，2002年后渾南新區由于土地供應量大、土地價格低的優勢，吸引大量開發商來此區域投資建設，加上渾南新區利好的政策導向，還吸引了大量外地開發商來沈開發建設，打破以往以別墅為主的局面。現今渾南新區多以中、高檔住宅為主，多為外地開發商開發建設，建筑風格多種多樣，強調異

域風情。平均價格約在3500元/平方米，別墅價格約在6000元—7000元/平方米。

八、房地產相關政策解析

1、中央政策

2003年6月13日央行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即所謂的121號文件，對房地產開發企業的貸款資質提出新要求，各種許可證要求齊全，自有資金應不低于項目開發投資額的30%才可申請貸款，同時個人貸款方面要求商業銀行只能對主體結構已經封頂的住房發放個人貸款。

2003年8月31日國務院出臺《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，即所謂的18號文件，肯定了房地產市場對經濟增長的作用，強調對符合條件的房地產開發企業加大信貸力度。

從上述121號文件精神可看，未來我國房地產業將面臨一場變革，對于房地產開發企業將面臨重新洗牌，對于沈陽這樣一個房地產市場尚未成熟的區域來說，部分房地產開發企業將面臨重新整合，在外地實力開發商（外地資本）大舉入侵的情況下，部分中小開發商面臨退出市場的局面；同時國務院18號的出臺也給開發商一份定心丸，規模和實力的開發商成為將逐漸成為市場主流，這意味著未來市場將更加有序、成熟。

2、地方政策

2003年4月17日，沈陽市公安局《關于調整我市購買商品房落戶政策的通知》，2003年8月16日公安局和房管局又做了補充規定，大大降低了購房入戶門檻。

2003年政府為激活房地產市場，政府不斷推出諸如購房入戶、購房補貼政策，同時簡化購房手續，金融機構推出“轉按揭”等利好政策，此舉將刺激住宅市場的需求。

同時沈陽市政府的32號文件《沈陽市土地儲備辦法》，計劃于2004年4月1日實施，該文

件的出臺，標志著沈陽土地供應走向計劃化、規范化和科學化、有助于沈陽房地產一級市場健康的發展，有利于沈陽房地產市場投資環境的提升。

九、小結

作為本項目的區域大環境，在人文條件上，沈河具有其它地區無法比擬的濃厚的歷史文化積淀，這種整體的城市形象對于一個大型的房地產項目而言是非常有利的，是超出項目本身的額外的輻射力和吸引力，是有利于項目在超出本地區之外進行推廣的一種保證。作為一個房地產剛剛起步的市場，沈陽的經濟提供了這個市場發育和發展的有力保證。從客觀上傳遞給發展商一個信息：在這樣一個地區，我們有理由相信這個市場是值得期待的。

至于本項目，有以下幾個方面的影響：

1、規劃的實施和經濟的發展必然加速城市化進程，推動郊區房地產市場 的發展，促進了購房消費的階梯性。

2、金廊項目的拆遷和棚戶改造，帶來購房群體的增加。

3、各種政策表明，沈陽房地產市場正在走向規劃化，將帶來開發企業的從新洗牌和市場競爭的有序化。

4、無論是金廊項目還是其他區域，都將成為本項目的直接競爭板塊，參與分割有限的需求份額。

總之，新興的市場總是充滿機遇，但風險與機遇是并存的。“未雨綢繆”、“居安思危”，理智的看待市場，冷靜的思考市場是每一個項目成功的前提。

第三篇市場供應分析

目前市場主流供應產品是什么？未來主流供應產品將是什么？主流供應價格多少？哪些產

品最受市場追捧，哪種產品存在市場抗性，本篇通過市場供應分析，了解市場供應動態和趨勢，為項目的定位和市場切入點提供決策依據。

一、住宅市場供應分析

結合沈陽當地的購房消費特性和項目的情況，本次市場供應研究采集范圍為沈河區域及大東區一環范圍內的在售樓盤，其中以中街區域范圍為主力研究對象。研究樓盤為：鵬利廣場花園、皇城東苑、天龍家園、中街北苑、御點江山、領袖E家、府苑名都、地王國際花園、未來城、萬科金色花園、東大智慧馨園、明城花園等樓盤。

1、供應區域

從區域范圍看，上述樓盤主要分布于三個區域，中街北：中街北苑、領袖E家、府苑名都、萬科金色家園等；中街東面：天龍家園、皇城東苑、鵬利廣場花園等；中街南面：御點江山、地王國際花園、東大智慧鑫園、明城花園、未來城等。目前故宮區域范圍內在售物業供應除御點江山外，其他無新盤供應，區規劃信息顯示，故宮區域范圍內原則上不供應住宅用地，將使本項目成為區域范圍內稀有資源，對本項目的開發是一種利好。

2、供應規模 物業規模 供應樓盤

5萬m2及以下 皇城東苑、勝利公寓、東大智慧馨園 5-10萬m2 中街北苑、御點江山、未來城、領袖E家、10-20萬m2 府苑名都

20-40萬m2 鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園明城花園

從上述物業規模看，除皇城東苑、勝利公寓以及東大智慧鑫園外，其他樓盤的物業規模均在5萬平方米以上，其中鵬利廣場花園、天龍家園、地王國際花園、明城花園等樓盤的物業規模均在30萬平方米以上，且大都為期房，目前沈城樓盤開發正在進入規模時代，規模帶來的品質和配套優化的物業越來越受購房者的追捧，大規模的物業開發正在逐漸成為沈城房地產市場供應的主流。

3、供應戶型/面積

樓盤名稱 物業規模萬m2 主力面積m2 銷售價格元/ m2 主力總價萬元 備注 鵬利廣場花園 40 99.5-107.5 起價3288均價4200 45-50 一期300套 天龍家園 5 130-145 起價3588 45-50 二期

地王國際花園 30 150-180 起價5200 80-100 1000余套

明城花園 6.32 135-155 多層起價3780均價4000 50 共800套一期540 府苑名都 16 190 起價4378 100 328套 中街北苑 9.07 125 均價4000 50 700套 御點江山 5 177.54 均價5200 80-120 現房66套 未來城 — 157 起價4180 65-75 232套

領袖E家 7 160 高層起價4190小高層起價4260 65-70 共400套

皇城東苑 5 120-140 起價3380均價36803496（折后均價）45-55 一期236套 勝利公寓135-155 起價4230 60 120套

從供應戶型和面積看，市場主流供應基本上是大面積戶型，面積主要集中在150-180平方米

之間,為三房兩廳為主，其中府苑名都的主力供應面積高達190平方米，目前市場供應戶型過于集中,前期市場消化了大量的高端客源,隨著房地產價格的上漲,總價不斷上升,客戶層面越來越狹窄,同時渾南等新區的開發建設，各種別墅物業的興起，分流了大量高端客源，留下的市場分額越來越小,大面積戶型空置成為目前沈城房地產發展的重要問題。

隨著外地開發商的進入，沈陽房地產市場掀起新變革，房地產開發越來越理性，越來越有序，產品結構將更加合理，以市場需求為導向的開發模式將成為主流趨勢，可以預見，未來大面積戶型供應將趨于緩和，中小面積的戶型將逐漸成為市場供應熱點。

4、供應價格分析

調查區域內，物業的供應價格基本在4000元/平方米以上（起價），其中以地王國際花園為最，起價高達5200元/平方米，成為該片區內物業價格的領航，從片區看，中街以北區域的供應價格除中街北苑均超過4000元/平方米，中街東區域的起始價格均在4000元/平方米以下，中街以南片區除勝利公寓外，起價亦在4000元/平方米以上，從片區供應價格趨勢看，中街以東區域由于中街商圈的延伸，商業配套日趨完善，看漲, 逐漸成為市場供應的熱點，該片區供應價格可代表樓盤為天龍家園、鵬利廣場花園二期（30-100平方米的精小戶型）。

5、供應總價

調查區域內，市場主流供應總價在50萬元以上，除鵬利廣場花園、天龍家園和皇城東苑外（勝利公寓主力供應為單身公寓），其他物業主力總價均超過50萬元，其中地王國際花園和御點江山主力總價高達100萬，其他東大智慧鑫園、領袖E家和未來城的主力總價在60-70萬元之間。

市場過高總價使物業的銷售壓力越來越明顯，總價在50萬元以下的物業市場還存在很大的缺口，也說明市場沒有完全細分，市場的需求也沒有得到釋放。

二、酒店式公寓市場供應分析

1、沈陽市酒店式公寓市場發展概況

酒店式公寓意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，是一種只做服務、沒有任何酒店經營的純服務公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又有信息時代寫字樓的特點，擁有良好辦公、商務設施，是一種綜合性很強的物業管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體的物業。該類物業往往位于城市的黃金商務區、商業區，由于總價低，物業管理和服務配套完善，成為白領和商務需求的熱點，亦深受投資者的青睞。

酒店式公寓在沈陽房地產市場出現時間較晚，2002年，當代程式、騰龍國際公寓等酒店式公寓在沈城樓市橫空出世，一推出立即受到市場的追捧，成為白領、商務人士和投資者投資的熱點。2003年酒店式公寓成為中高檔房地產市場主流，多數新開發的樓盤中會出現酒店式公寓的產品，但在戶型、面積方面參差不齊，由30平方米—200平方米不等，從銷售方面看，以小戶型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更為走俏。目前沈陽市酒店式公寓按小戶型酒店式公寓主要有：騰龍國際公寓、當代程式、皇城酒店公寓、勝利公寓、金茂國際公寓、中潤國際等項目，其它在廣告推廣中提及酒店式公寓的項目有：五里河大廈、鵬利廣場花園、東大國際中心、云頂天廈、艾特國際公寓、渾南新區來美安公寓；皇姑區克萊斯特國際花園、萬眾家園等項目。

2、市場供應分析

考慮本項目特性，使研究范圍具有更大的針對性，本篇以項目周邊及太原商圈在售的酒店式

公寓為主力研究對象。

（1）供應區域

目前沈城酒店式公寓的供應仍然比較集中，主要分布在三好街、青年大街周邊、和平區太原街周邊及中街、北行商圈等地段非常好的商業區及中心市區。小戶型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區域，主要目標客戶群是高薪單身白領階層、經商人員、商務人士及投資者。

本項目周邊酒店式公寓供應的樓盤較少，只有位于中街東段的金茂國際公寓。

酒店式公寓樓盤供應

樓盤名稱 物業規模萬m2 主力面積m2 銷售價格元/ m2 主力總價萬元 備注 金茂國際公寓 3.2 40-60 7500（均）35-40 現房 騰龍國際公寓 3.2 49-107 7400（均）35-45 現房 當代程式 2.8 60-65 約5000 30-35 期房

皇城酒店公寓 3 37-75 6100-7800（7樓）30-40 準現房 城建同澤廣場 5.4 35-67 起5488 25-35 期房 勝利公寓 2.3 26-65 4180（起）20-30 期房 中潤國際 3 28—52 4090元（起）20—30 準現房

（2）供應規模

從供應規模看，研究區域內的酒店式公寓樓盤規模大都在4萬平方米以下（城建同澤廣場達到5.4萬平方米），以單幢板式建筑為主，總建筑規模達到20萬平方米（勝利公寓部分為大

戶型住宅），供應量達到1680套，由于以上物業大都在近兩年內開發建設，所以上述供應規模也代表近兩年積累的供應。目前沈陽在建、已建及待建的酒店式公寓供應總量超過30萬平方米。

（3）供應面積

目前，酒店式公寓主流供應面積集中在40-70平方米戶型，其中騰龍國際公寓最大戶型面積更是達到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供應存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同澤廣場和勝利公寓的部分供應，由于市場主流供應戶型銷售看好，開發商存在一定跟從性，導致市場供應的戶型面積相對集中，這意味著市場還沒有完全細分，40平方米以下小戶型酒店式公寓存在一定的機會。

（4）供應價格

由于酒店式公寓地理位置較好，臨近中心商務區或者是黃金商業地段，交房標準多采用精裝修標準，同時作為高層物業，其銷售價格相對較高，目前現房的酒店式公寓銷售價格達7000元/平方米以上，其中金茂國際公寓均價達到7500元/平方米，騰龍國際公寓亦達到7880元/平方米（均價），其最高銷售價格更是突破8000元/平方米，創沈城樓市天價，目前期房銷售價格也達到5000-6000元/平方米，以當代程式和中潤國際為代表。

由于小戶型酒店式公寓戶型小、購房總價略低的優勢，小戶型酒店式公寓在推廣宣傳中采用首付低、總價少來吸引消費者，部分項目采用成套銷售。今后的小戶型酒店式公寓按套銷售的趨勢前景較好。現有小戶型酒店式公寓的價格要高于中心區域住宅的價格，約高出1500

元/平方米。

總價方面，目前市場酒店式公寓的供應總價十分集中，主力總價在30-40萬元（每套）之間。

（5）市場消化情況

小戶型酒店式公寓由于地理位置優越、交通方便、戶型小、總價低、提供精裝修及全套式酒店服務標準等優勢，深受年輕白領階層和商務人士、經商人員的青睞，更受投資客戶的關注，因此該類物業在沈城問世后，銷售形勢一直看好。金茂國際公寓在短短3個月內，銷售率超過42%，當代程式銷售率也達到90%，中潤國際在短短時間內竟達到93%的良好銷售佳績。當然，與其他沿海發達城市單身公寓火爆的銷售局面相比，沈城的酒店式公寓銷售態勢略遜一籌，由于當代程式的預留口碑對沈城酒店式公寓市場存在一定的影響，使部分投資客戶處于觀望狀態，影響其投資積極性，2004年大量公建及商住用地的供應，以及外地大型開發商大量進駐，將給沈城酒店式公寓市場帶來新的活力和變革，市場亦逐漸走向供需兩旺。

（6）其他供應特征

沈陽市小戶型單身公寓規模狀況：目前供應的小戶型酒店式公寓均是高層建筑，容積率均超過10，每層平均有15戶，基本為精裝修，公共區域的裝修風格接近酒店，相關的配套設施較充足，如：餐廳、健身室、棋牌室、臺球室等，提供的物業服務也與酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房間等項目。

（7）酒店式公寓目標人群研究 A、駐沈商務人員

個人社會和經濟特征：多為外企或大型企業的商務骨干，活躍在沈陽的商業領域，收較高，自己的家不在沈陽。

產品需求描述：對項目的地段、交通要求很高，要求靠近商務區以節省大量的時間，注重戶型的舒適性和便利性，強調亦商亦住的功能。

B、單身白領

個人社會和經濟特征：崇尚個性，個人月收較高，擁有較高學歷，具有較強的自主支配能力，是城市中的新生力量。

家庭生活基本態度和觀念：喜歡簡潔而又豐富的生活方式，崇高個人空間，但生活不追求奢華，追求寬松、自由的生活狀態。

C、投資客戶

個人社會和經濟特征：早年創業的淘金人，已完成了財富的原始積累，并認定住宅是穩定和安全的投資方式。看重投資回報率、風險大小、收益穩定性及變現快的因素。其投資后出租給小型廣告公司、事務所、外籍商務人員和辦事處等。

產品需求描述：地段、產品總價和適租性是其購房時考慮的首要因素。

（8）酒店式公寓籌建項目

項目名稱 上市時間 入住時間 基本情況

地王國際花園 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為兩棟高層，約300戶左右。具體情況尚未確定。

盛華苑 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為三棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。

銀信商座 2004．8 約2006年 酒店式公寓為兩棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。

匯寶國際公寓 2004．6 約2006年 具體情況不詳。

中街區域鵬利廣場花園二期也有10多萬平方米的精小戶型公寓（30-100平方米），將在2004年底推出。

三、小結

1、市場供應過度集中，產品線窄

在住宅市場中，市場的供應戶型基本都在120平方米以上，120平方米以下戶型寥寥無幾，100平方米以下戶型更是難覓蹤影，市場主流供應集中在150平方米-180平方米，總價供應過高，產品線比較單一，與市場實際需求造成一定脫節，造成目前大戶型物業的滯銷現象，隨著年輕及外來購房群體的增加，市場的需求將逐漸回歸理性，無論是酒店式公寓（單身公寓）還是住宅市場，都在呼喚個性化、多樣化精品化的產品。

2、產品品質逐步升級

沈陽供應的樓盤都在兩年前設計開發，由于開發時間比較早，這些樓盤在外立面、設計、整體功能、品質等方面已有所滯后，隨著居民收入水平的提高以及房地產市場的日益成熟和完善，居民對居住環境和質量的要求亦將逐漸提升，規模和高品質的住宅將成為其未來需求。隨著外地規模和有實力的開發商的進入，加上本地實力華新和銀基等開發商的介入，沈城房地產市場涌現了一大批高品質、高檔物業，諸如地王國際花園、天龍家園、河畔新城、萬科金色家園等，促進沈城物業品質的提高，特別是酒店式公寓其完善的配套服務和物業品質已經走在市場的前沿，這將推動沈城物業品質的革命，可以預見未來沈城樓是將走入品質時代。

3、產品缺乏個性，存在一定同質性

從研究區域供應樓盤看，相當部分的產品很大程度上存在同質性，無論是立面、整體功能和品質等，即使是高檔物業，在功能和產品方面也存在諸多雷同，諸如格林豪森、地王國際花園等樓盤，缺乏鮮明的產品個性，特別是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏應有的產品個性。這與當地開發商存在跟從性及購房者的購房觀念有很大的關系，也表明市場尚未成熟，在這樣的市場環境中，對本項目亦是一個發展契機。我司認為由于項目的諸多環境和規模限制，走精品化路線應是本項目的發展方向。