第一篇：業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費被拘留15日[大全]

業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費被拘留15日

[ 發(fā)布日期:2013-12-01 10:33:27 | 瀏覽:1849次 ]

長江日報訊（記者李亦中）武昌歐景苑小區(qū)一業(yè)主周某以家庭被盜為由，拒繳物業(yè)管理費。法院判決其應(yīng)繳物業(yè)管理費后1年多仍不執(zhí)行，武昌區(qū)法院昨日對其采取強制措施，作出行政拘留15天的決定。

周某之妻嚴某昨日下午向本報反映，他家沒繳物業(yè)管理費，被小區(qū)物業(yè)告了，當日上午，她丈夫進了武昌區(qū)法院后就沒有回來，打電話才得知人被法院拘留了。

嚴某介紹，他們2005年入住小區(qū)，對小區(qū)管理很不滿意，曾就小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境差向物業(yè)反映，但物業(yè)未能處理。去年3月，她家被盜，損失3萬余元，案件至今未破。物業(yè)公司未能給業(yè)主提供安全的治安環(huán)境，所以她家拒繳物業(yè)管理費。

武昌區(qū)法院執(zhí)行局負責(zé)人介紹，周某家2005年7月起至2011年8月間未繳物業(yè)管理費，小區(qū)物業(yè)公司去年將周某告上法庭。去年8月，武昌區(qū)法院判決周某向小區(qū)物業(yè)公司支付物業(yè)管理費2300余元。宣判后，周某既未申請上訴，也一直拒絕支付物業(yè)管理費。今年8月，小區(qū)物業(yè)公司向武昌區(qū)法院申請強制執(zhí)行，武昌區(qū)法院向周某下達了強制執(zhí)行通知書，周某置之不理。昨日上午，武昌區(qū)法院傳喚周某，要求周某履行法院裁決的義務(wù)，但周某表示，他家的事情沒有得到解決（即被盜案件未破），不繳物業(yè)管理費。武昌區(qū)法院于是依法對其作出行政拘留15天的決定。

周某妻子對此憤憤不平，自己家被盜，明明是受害者，反而被拘留。律師說法:

不滿物業(yè) 業(yè)主可起訴

律師解釋，只要物業(yè)公司提供了物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主就必須按合約繳納物業(yè)管理費，不得以任何理由拒繳。小區(qū)物業(yè)管理不到位，業(yè)主可以取證，另行起訴物業(yè)公司，而不能作為拒繳物業(yè)管理費的理由。

第二篇：業(yè)主拒繳物業(yè)費措施

淺談業(yè)主拒交物業(yè)費的幾種形式及應(yīng)對措施

拖欠物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象在目前物業(yè)管理小區(qū)中并不鮮見，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費外，絕大多數(shù)都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業(yè)欠費糾紛需要業(yè)主與物業(yè)公司雙方的相互理解。作為業(yè)主一方，一是要理解和懂得享受服務(wù)就應(yīng)該支付相應(yīng)費用。二是通過學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，正確認識物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍，正確理解和認識業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)權(quán)利的同時，也必須履行物業(yè)服務(wù)合同所明文規(guī)定的業(yè)主必須履行按時、如期繳納物業(yè)費的義務(wù)。與此同時，物業(yè)公司也要不斷改進自身工作，增強服務(wù)意識，努力提高物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，力所能及地為業(yè)主提供便利和增值服務(wù)，爭取得到業(yè)主的理解和支持。

根據(jù)自身的工作經(jīng)驗，我們粗淺地分析和概括了一下物業(yè)小區(qū)業(yè)主拒交物業(yè)費大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內(nèi)外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等拒交物業(yè)費；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等原因拒交物業(yè)費；

3、因為沒入住，以房屋空置、未收房為由拒交物業(yè)費；

4、按時下物業(yè)服務(wù)企業(yè)的通俗說法“老賴”業(yè)主，無任何正當理由拒交物業(yè)費；

5、以物業(yè)企業(yè)工作人員服務(wù)態(tài)不好、服務(wù)意識不到位拒交。

處理拒交的具體應(yīng)對談判技巧和催收辦法：

一、因工程問題拒交的應(yīng)對方法和措施：從法律、法規(guī)和相關(guān)管理規(guī)定的角度出發(fā)，物業(yè)工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業(yè)管理條例》《物權(quán)法》和《物業(yè)服務(wù)合同》等與業(yè)主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系。房屋質(zhì)量等問題屬于業(yè)主與開發(fā)商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業(yè)主不能以房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費。在現(xiàn)實的物業(yè)管理服務(wù)中，許多業(yè)主混淆了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與房屋工程質(zhì)量問題的本質(zhì)區(qū)別，把本不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的工程質(zhì)量問題誤認為是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題。三是特別要讓業(yè)主明白工程遺留問題不是物業(yè)公司造成的，物業(yè)公司收取的物業(yè)費中并不包含工程遺留維修費用。四是讓業(yè)主明白他已享受了物業(yè)服務(wù)的權(quán)利---物業(yè)服務(wù)，就必須履行其義務(wù)---按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費。五是積極協(xié)調(diào)和督促開發(fā)商及時高效地對遺留工程問題進行修復(fù)。物業(yè)公司通過如上溝通和努力，如果業(yè)主還是拒交物業(yè)費，物業(yè)公司首行可以進行電話催繳，之后發(fā)催費函，直至根據(jù)拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

二、業(yè)主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應(yīng)對方法和措施：業(yè)主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業(yè)費區(qū)分倆種情形：

1、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中沒有財產(chǎn)保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全防范工作是有服務(wù)范圍的【公共區(qū)域】，即負責(zé)對物業(yè)區(qū)域規(guī)劃的公共區(qū)域內(nèi)，業(yè)主戶門以外的公共區(qū)域秩序維護和公共設(shè)施設(shè)備的看管及消防管理工作。一般而言，物業(yè)服務(wù)合同之秩序維護防范圍和內(nèi)容主要是針對公共區(qū)域提供的服務(wù)，而業(yè)主家私有部分的財產(chǎn)保管則不在公共秩序維護范圍之列。當前許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》或《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》時，大多不涉及業(yè)主的私人財產(chǎn)保險和私人車輛保管內(nèi)容，所以，一旦業(yè)主家發(fā)生失竊事件，通過核查現(xiàn)場情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款執(zhí)行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規(guī)定的時間進行巡邏檢查，且在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)也已經(jīng)履行了職責(zé)，服務(wù)企業(yè)就不承擔(dān)責(zé)任。在此需要特別說明的是公共秩序維護義務(wù)只能對社會秩序穩(wěn)定起到一定的協(xié)助作用，是通過合同的約定產(chǎn)生的，不可能防止任何不法行為的發(fā)生。業(yè)主不能因為繳納物業(yè)費，財產(chǎn)被盜就要求物業(yè)公司賠償。同樣也不能因為財產(chǎn)被盜就拒絕繳納物業(yè)費。物業(yè)公司的公共秩序維護義務(wù)也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發(fā)生，而要求公安機關(guān)賠償?shù)默F(xiàn)象發(fā)生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發(fā)生？反之，由于未按合同約定提供服務(wù)，出現(xiàn)管理混亂現(xiàn)象，最終導(dǎo)致業(yè)主家中失竊事件的出現(xiàn)，業(yè)主拒交也就事出有因了，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任；

2、如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中另有專項約定，簽訂了私人財產(chǎn)和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關(guān)保險、保管費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。業(yè)主因之拒交物業(yè)費也就有據(jù)可依了。

三、房子空置也要交物業(yè)費：

【司法解釋】物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由，要求減免物業(yè)費或拒交物業(yè)費的，法院一般不予支持。同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)視情況決定是否給予減免物業(yè)費。

1、解讀最高院介紹，實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)（比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù)）或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)（比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

2、目前現(xiàn)狀，有些業(yè)主認為，自己沒有得到物業(yè)服務(wù)可以拒付物業(yè)費。對此，在實際情況下，物業(yè)合同不大可能與每一個單個業(yè)主簽訂【業(yè)主委員會成立以后，物業(yè)合同的簽訂時物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂】，但合同的效力仍然對單個業(yè)主有效。即使業(yè)主一段時間不在小區(qū)居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。

3、《物權(quán)法》第六章第七十條 明確規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十二條又做出補充規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?；诖艘?guī)定，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備歸屬全體業(yè)主所有，業(yè)主對公共設(shè)施設(shè)備有共同管理的權(quán)利，所以單個業(yè)主不得已以放棄該管理權(quán)而拒交物業(yè)費。

第三篇：物業(yè)服務(wù)費催繳方案

物業(yè)服務(wù)費催費方案

一、目的

規(guī)范小區(qū)物業(yè)費催繳工作，實行責(zé)任到人，確保物業(yè)費正常收取。

二、職責(zé)

1、項目經(jīng)理/客服主管負責(zé)監(jiān)督員工的服務(wù)行為；

2、全體員工負責(zé)按照本規(guī)程開展催繳工作。

三、催費工作流程

1、首先發(fā)放繳費通知予各單元門禁處（告知業(yè)主在年前交費有內(nèi)衣禮品贈送）；

2、樓管根據(jù)對自負責(zé)區(qū)域進行首次電話催繳（一周內(nèi)完成）；

3、首次電話催繳結(jié)束后，進行情況分類：（一天內(nèi)完成）；

4、前臺用短信群發(fā)進行催繳，并制作《物業(yè)費催費記錄表》；

5、對業(yè)主實際情況進行分類，根據(jù)欠費類別，針對性采取二次電話/上門催繳措施（每天進行）；

A、近期交納類：業(yè)主明確具體交費日期

B、暫未明確類：暫時無法明確時間和暫時聯(lián)系不上的（如：無聽接電、關(guān)機、無信號等）

C、無法聯(lián)系類：停機、空號、錯號或長期關(guān)機

D、異地出差/居住類：長期在異地出差，短時間內(nèi)無法回來 E、特殊拒交類：因配套設(shè)施不完善、服務(wù)不足及其他原因拒絕交費

6、根據(jù)分類采取措施 A、近期交納類：在其承諾的交費日期前一天進行二次電話提醒； B、暫未明確類：每日進行電話催繳，直至對方歸屬近期交納類； C、無法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同時采取上門催繳方式；

D、異地居住類：每日進行電話催繳，引導(dǎo)對方采取異地匯款方式交納費用；

E、特殊拒絕類：進行重點跟進，了解業(yè)主所反映的具體事因，及時向客服主管進行反饋，由客服主管指導(dǎo)其催繳措施；

7、客服主管每日監(jiān)督檢查各樓管《催繳記錄表》，及時糾正樓管在催繳期間的不足之處；

8、客服主管每周召開物業(yè)管理綜合服務(wù)費催繳總結(jié)例行會議，貫徹執(zhí)行“催繳工作獎罰制度”

四、催費流程具體操作說明

1、電話、短信聯(lián)系業(yè)主確定交費時間；

2、在繳費的約定時間內(nèi)未來交費的業(yè)主，客服部對其進行數(shù)量統(tǒng)計及情況分類，并編制《物業(yè)費催繳記錄表》；《物業(yè)費催繳記錄表》須明確以下內(nèi)容：房號、業(yè)主姓名、聯(lián)系電話、欠費金額；

3、客服主管根據(jù)欠費數(shù)量及欠費催繳疑難程度，平均分配給樓管、前臺、秩序、工程，明確每位員工的催繳工作量；

4、催繳前，必須將分配到各自負責(zé)的《物業(yè)費催繳記錄表》進行全面了解，核查其欠費戶是否存有歷史遺留問題。注：根據(jù)催繳經(jīng)驗總結(jié)，部分業(yè)主通常在催繳中會談到以往的歷史遺留問題，為使樓管能及時應(yīng)對，促進催繳工作有效，因此，樓管必須在催繳前先了解其是否存在歷史遺留問題。

5、催繳前，必須查詢費用是否交清，以免誤催，招致業(yè)主反感。將已過來交納費用的業(yè)主，需及時在自己的《物業(yè)費催繳記錄表》上作記號，表示已繳納，防止今后每次催繳時發(fā)生誤催，引起業(yè)主反感；

6、催繳中樓管進行首次電話催繳時應(yīng)以提醒為主。規(guī)范用語：您好！我是碧桂園物業(yè)的XXX物業(yè)服務(wù)中心，您是X棟X單元X的業(yè)主嗎？您2015年的物業(yè)費需要繳納，在年前繳納的，我們會有禮品贈送。您具體能在幾月幾日到管理處來？ 樓管及時將通話情況詳細記錄在《物業(yè)費催繳記錄表》上，注明業(yè)主回饋信息、致電時間、致電人；

7、物業(yè)服務(wù)中心必須一周內(nèi)完成第一次電話催繳工作后，將《物業(yè)費催繳記錄表》按要求進行分類如下：

（1）近期交納類：業(yè)主已明確具體交費日期

（2）暫未明確類：業(yè)主無法明確時間和暫時聯(lián)系不上的（如：無聽接電、關(guān)機）

（3）無法聯(lián)系類：停機、空號、錯號或長期關(guān)機

（4）異地出差類：業(yè)主長期在異地出差，短時間內(nèi)無法回來（5）特殊拒交類：業(yè)主因配套設(shè)施不完善、服務(wù)不到位等原因拒絕交費

8、根據(jù)欠費類別，重新編制《物業(yè)費催繳記錄表》，有針對性采取二次電話/上門催繳措施：（1）近期交納類：在其承諾的交費日期前一天進行二次電話提醒

（2）暫未明確類：每日進行電話催繳，直至對方歸屬近期交納類

（3）無法聯(lián)系類：利用多種途徑取得業(yè)主最新電話，同期采取上門催繳

（4）異地出差、居住類：每日進行電話催繳，引導(dǎo)對方采取異地匯款方式交納費用

（5）特殊拒絕類：進行重點跟進，了解業(yè)主所反映的具體事因，及時向客服主管進行反饋，由客服主管指導(dǎo)其催繳措施

9、每周催繳次數(shù)不得少于3次。每天最佳催繳時間9：30（周末10：30）——12：00、15： 00——18:00；每周客服部召開“物業(yè)費催繳總結(jié)例行會議”，講評本周物業(yè)費催繳力度及不足之處，共同探討催繳的最佳措施，推廣行之有效的催繳方式。

10、對于上述正常催繳方式無效的業(yè)主將更換催繳的時間，在催繳期間，如業(yè)主不接聽電話的催繳間隔為每30分鐘一次；

11、在發(fā)放律師函限定的時間內(nèi)仍然未交費的，采取不記名公示警示業(yè)主。將催繳情況詳細記錄在《物業(yè)費催繳記錄表》內(nèi)，由項目經(jīng)理當天檢查并簽字確認。在公示期（一周）內(nèi)仍然未來交費的業(yè)主，項目經(jīng)理將具有代表性的欠費大戶上報總經(jīng)理，由總經(jīng)理根據(jù)實際情況對該部分欠費業(yè)主進行法律訴訟。、《物業(yè)費催費記錄表》所記錄內(nèi)容：欠費、序號、房號、業(yè)主姓名、聯(lián)系電話、金額、第一次、第二次、第三次的催繳日期、備注催繳責(zé)任人。

第四篇：物業(yè)服務(wù)費減免協(xié)議

東菱?城市新地物業(yè)管理費減免協(xié)議書

甲方：安徽東菱置業(yè)有限公司 乙方： 身份證號碼： 電話： 通訊地址：

乙方于年月日購買甲方出售的東菱?城市新地小區(qū)的住宅一套：幢單元號，建筑面積㎡。（最終以產(chǎn)權(quán)登記部門實測面積為準）并于年月日向甲方支付首付款/總房款￥元整，大寫：仟佰拾萬仟佰拾元整。

根據(jù)甲方現(xiàn)行購買優(yōu)惠政策，乙方可以享受一年的基本物業(yè)服務(wù)費（不含公共能耗費）免繳政策，遵循平等、自愿原則，甲、乙雙方達成如下協(xié)議：

1．乙方可以享受壹年基本物業(yè)服務(wù)費（不含公共能耗費）免繳優(yōu)惠,到期后按實際物業(yè)管理費標準繳納。

2．該優(yōu)惠兌現(xiàn)起始日期以交房之日起開始計算，減免標準暫按每平方米建筑面積0.80元/月（不含公共能耗費）執(zhí)行?！咀罱K基本物業(yè)服務(wù)費標準（不含公共能耗費）以滁州市物價部門的批復(fù)為準】

3．該優(yōu)惠對應(yīng)房號、業(yè)主姓名與《商品房買賣合同》一致，不以將來入住人為準，且該優(yōu)惠僅限“減免基本物業(yè)服務(wù)費（不含公共能耗費）”，而不以抵扣房款、折現(xiàn)等其它形式兌現(xiàn)。

4．此協(xié)議做為享受該優(yōu)惠及到物業(yè)管理處辦理相關(guān)手續(xù)的唯一憑證，遺失不后補且不能享受該優(yōu)惠。

5.乙方減免的物業(yè)費由甲方支付給物業(yè)管理公司。6．本協(xié)議一式叁份，甲方壹份，乙方壹份，東菱?城市新地小區(qū)物業(yè)管理公司壹份；經(jīng)甲乙雙方簽字（蓋章）后生效。

甲方：乙方：

簽章：簽章：

簽署時間：年月日簽署時間：年月日

簽約地點：東菱?城市新地營銷中心

第五篇：物業(yè)服務(wù)費案再審申請書

再審申請書

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：**，男，漢族，1984年3月29日出生，經(jīng)商，**，聯(lián)系方式：**。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：**市**物業(yè)有限公司，住所地**。法定代表人：**，電話號碼李濤

申訴人因與被申訴人物業(yè)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛，不服**市中級人民法院于2020年5月25日作出的（2020）湘04民終854號民事判決書，現(xiàn)向湖南省高級人民法院申請再審。

再審請求：

一、依法撤銷**市中級人民法院作出的（2020）湘04民終854號判決書及**市**區(qū)人民法院作出的(2019)湘0406民初2356號判決書，并依法改判。

二、本案訴訟費用由被申請人承擔(dān)。

事實與理由：

一、一審法院審判程序嚴重違法

被再審申請人**市**物業(yè)有限公司其代理律師**與本案一審**市**區(qū)人民法院代理書記員**是堂姐妹關(guān)系，違反了最高人民法院專門針對審判人員嚴格執(zhí)行回避制度和最高人民法院關(guān)于審判人員在訴訟活動中執(zhí)行回避制度若干問題的規(guī)定（法釋〔2011〕12號）。據(jù)此，二人系三代以內(nèi)的旁系血親關(guān)系，屬于近親屬關(guān)系范疇，但一審法院在開庭時未告知再審申請人此二人系堂姐妹關(guān)系，**本人亦未自行回避,二審法院認定二人并非近親屬，明顯不當。

通過公開法律文書查詢得知，從2014年到2020年，**區(qū)人民法院代理書記員**參與庭審的被申請人**物業(yè)民事案件其中有26件，均由律師**作為被申請人**物業(yè)的訴訟代理人，涉案金額高達80 787 563.12元。

二、一審、二審法院認定申請人支付的物業(yè)費起止時間錯誤

1.一審審混淆了房屋所有權(quán)的取得與物業(yè)費繳納兩個不同的概念，屬于邏輯錯誤

2013年1 月25日，東成公司與**簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定:出賣人應(yīng)當在2013年12月31日前將本合同約定的商品房交付給買受人。并約定2013年12月31日前將本合同約定的商品房交付給被告。申請人申請了銀行貸款，于2013年3月26日貸款發(fā)放到位并辦理了房屋抵押，辦理抵押日期為2013年3月26日。一審法院便認為從辦理抵押日起，申請人**在法律事實上已取得該房屋的所有權(quán)。據(jù)此推定申請人須從取得所有權(quán)次日起（2014年1月1日）起算支付物業(yè)費（8515.40元）。

申請人認為一審法院犯了嚴重的邏輯措施，取得案涉房屋所有權(quán)，與繳納物業(yè)費屬于兩個不同的范疇。東成公司基于違規(guī)建設(shè)等各種原因未能辦理在約定的時間內(nèi)未能向申請?zhí)峁叭龝蛔C一表”的，即《建筑工程質(zhì)量認定書》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《房屋建筑工程竣工驗收備案表》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，開發(fā)商東成公司因房屋質(zhì)量一直未能通知申請人交付房屋，直到2018年5月19日，申請人迫于住房困難不得不提出收房申請，而此時的東成公司早已資不抵債，已經(jīng)委托被申請人（**物業(yè)）交房，申請人是通過被申請人處拿到收房鑰匙。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。因此，一審法院以合同約定的交房時間（2014年1月1日）起算物業(yè)費于法無據(jù)。

2.二審法院舉證責(zé)任分配錯誤

根據(jù)《民事訴訟法》第64條規(guī)定：“當事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”，即當事人在民事訴訟中對自己所主張的事實，有提供證據(jù)加以證明的責(zé)任。本案中，申請人已舉證證明2018年5月19日收房并拿到房門鑰匙，被申請人對此予以否認，此時，舉證責(zé)任就轉(zhuǎn)移到被申請人，其必須提出證據(jù)加以證明，包括向法院提供收房通知書及其簽收時間等，否則，被申請人要承擔(dān)舉證不能的法律后果。二審法院認定“其亦無充分證據(jù)證實收房時間系2018年5月19日，故一審以上述《商品房買賣合同》約定的交房時間即2013年12月31日認定為收房時間，并認定自2014年1月1日上訴人應(yīng)開始向被上訴人繳納物業(yè)費并無不當”，此舉證責(zé)任分配違背了《民事訴訟法》關(guān)于舉證責(zé)任分配的立法初衷，無疑加重了申請人的舉證責(zé)任。

3.二審法院以物業(yè)服務(wù)費（編號：0019807）收款收據(jù)進行推斷不符合邏輯，認定事實錯誤。

二審法院認為，“申請人向一審法院提供了收款收卷，可以證實上訴人交納了2014年1月1日至2015年12月31日期間物業(yè)服務(wù)費4306元”。在申請人與被申請人關(guān)于收房時間發(fā)生嚴重分歧在情況下，申請人認為從2018年5月19日收房在情況下，再交納2014年至2015的物業(yè)費，明顯不符合常理，因此，上述物業(yè)費的交納時間期限系被申請人自行添加系清理之中。關(guān)于該舉證責(zé)任，二審法院強行分配給申請人，明顯不當。

三、被申請人擅自提高水費價格，申請人有權(quán)拒絕繳納物業(yè)費，對此二審法院適用法律不當

二審法院認為“被上訴人收取二次供水費用過高的問題……但以拒絕交納物業(yè)費于法無據(jù)”，二審法院故意回避被申請人收取過高供水費的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持”。

另根據(jù)《湖南省物價局 湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)<湖南省城市供水價格管理辦法>的通知》第二十二條 鼓勵城市供水企業(yè)逐步推行統(tǒng)一的二次供水管理，二次供水設(shè)施建設(shè)或改造后交由供水企業(yè)管理的，運行維護費用計入供水企業(yè)成本。對暫未統(tǒng)一二次供水的居民住宅及其它高層樓宇供水，可根據(jù)實際加壓電費計算加價標準，報當?shù)貎r格主管部門備案后執(zhí)行。衡發(fā)改價服〔2017〕29號文《關(guān)于進一步明確物業(yè)服務(wù)二次供水加壓電費收費有關(guān)問題的通知》中第3條：二次供水加壓設(shè)施未單獨安裝計量電表和水表的，以及沒有經(jīng)過物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會或業(yè)主代表參與共同核實相關(guān)數(shù)據(jù)的，不得收取二次供水加壓分攤電費。**市**物業(yè)拒不進行實際加壓電費，其收取水費公式為：3．02元＋3．02x0．08＋0．588元＝3．85元（實收3.86元1方）。

本案中，2016年4月26日被申請人與東洲水岸業(yè)主委員會簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，其中約定:電梯房二次供水價3.20元/噸，2019年4月20日，業(yè)委會再次與被申請人簽訂了《東洲水岸物業(yè)管理服務(wù)合同》，其中約定電梯房二次供水價按3.76元/噸計收。

據(jù)此，被申請人擅自提高二次供水價格，嚴重損害了全體東洲水岸業(yè)主的合法權(quán)益。作為業(yè)主，根據(jù)上述法律規(guī)定，有權(quán)拒交物業(yè)費進行抗辯，因此，二審法律適用法律明顯不當。

綜上所述，本案一、二審判決認定的事實缺乏證據(jù)證明，適用法律確有錯誤，申請人懇請貴院支持再審訴請。

此 致

湖南省級人民法院

再審申請人：**

2020年9月