第一篇：歐盟共同外交與安全政策的法律性質與特點

歐盟共同外交與安全政策的法律性質與特點

鄒國勇原載《武漢理工大學學報》（社科版）2002年第3期

歐盟是當今世界一體化程度最高的區(qū)域性國際組織，隨著經濟一體化的發(fā)展，歐盟正逐步朝政治聯(lián)盟方向邁進。歐盟12個成員國于1992年2月7日在荷蘭的馬斯特里特簽訂了《歐洲聯(lián)盟條約》、附件和《最后文件》（統(tǒng)稱《馬斯特里特條約》，以下簡稱《馬約》），為歐盟確立了三根支柱機構，正式將共同安全與外交政策確定為歐盟的一個重要組成部分，作為與歐共體（第一支柱）和司法與民政事務合作（第三支柱）并存的“第二支柱”。共同外交與安全政策是歐盟政治一體化的核心內容，代表著歐盟未來的發(fā)展方向和前途，本文就其法律性質與特點作初步探討。

一、共同外交與安全政策的法律性質

歐盟的共同外交與安全政策，從法律性質上來說，它屬于歐盟成員國政府間的合作。這可以從如下幾方面反映出來：

（一）從歷史發(fā)展看其法律性質

1952年初的普利文計劃就有建立歐洲防務共同體的嘗試，后因法國國民大會的否決而告失敗，但協(xié)調歐共體成員國間外交政策的努力并未終止。1961年，法國再次提出建立政治和防務共同體的“富歇計劃”，戴高樂特別想把西歐六國在外交甚至防務上組織起來，使之符合法國的道路，建立具有獨立性的歐洲人的歐洲。其他國家則逐漸認清了戴高樂的意圖，對戴高樂退出北約、在東西方之間搞平衡、建設所謂第三種力量的做法心存疑慮，因而這項計劃也遭失敗。歐共體成立之后，成員國經常通過非正式的方式在外交政策方面進行合作。1969年12月，歐共體成員國的國家元首和政府首腦在海牙會議上，決定實施歐洲政治合作(European Political Cooperation, EPC)計劃，以加強外交方面的合作與協(xié)調。但這種歐洲政治合作是一種政府間的合作機制，但這一機制沒有納入共同體框架之內，它完全獨立于歐共體框架之外，同委員會沒有任何聯(lián)系。1974年12月，在巴黎會議上決定成立歐洲理事會（European Council），以定期討論歐共體的大政方針和成員國政府間的政治合作，它同歐洲政治合作一樣，在共同體的創(chuàng)建條約中找不到正式的法律依據。1987年實施的《單一歐洲法》第三部分把歐洲政治合作從一種非正式的機制轉變成正式的合法框架，第一次為歐洲政治合作提供了法律依據。然而，《單一歐洲法》規(guī)定下的歐洲政治合作仍是一種政府間的合作安排，因為它沒有修改共同體創(chuàng)建條約，也沒有從法律上正式并入歐洲共同體的框架。根據《單一歐洲法》第31條，歐洲政治合作同歐洲理事會的活動一樣，不受歐洲法院的司法審查。《單一歐洲法》不過是對歐洲政治合作的實踐進行了編纂。繼《馬約》規(guī)定了共同外交與安全政策之后，1997年歐盟成員國在荷蘭簽訂的《阿姆斯特丹條約》（以下簡稱《阿約》）又對這部分作了較大幅度的調整，但都沒有改變其政府間合作的性質。

（二）從法律框架來看其法律性質

根據《馬約》，歐盟共同外交與安全政策的法律框架由兩部分構成：第一部分是《馬約》的共同條款，它明確規(guī)定歐盟總的對外關系法律框架中包括共同外交與安全政策，它規(guī)定歐盟主要目標是通過實施共同外交與安全政策，加強其在國際事務中的地位，因而，歐盟應特別在對外關系、安全、經濟和發(fā)展政策領域保證對外交往的連貫和一致性。第二部分即《馬約》的第五部分，對共同外交與安全政策的宗旨、事項、范圍、實施及聯(lián)盟與成員國的職權范圍劃分，作了原則

性的規(guī)定。《馬約》第11條第1款規(guī)定，聯(lián)盟應界定和實施包括外交和安全政策所有事項的共同外交與安全政策，其宗旨是依照《聯(lián)合國憲章》的原則維護聯(lián)盟共同的價值、根本利益和獨立；以各種方式增強聯(lián)盟的安全；按照《聯(lián)合國憲章》、《赫爾辛基最后文件》以及《巴黎憲章》所確定的原則和宗旨來保護和平、加強國際安全；促進國際合作；發(fā)展和鞏固民主與法治，尊重人權和基本自由。上述規(guī)定表明，共同外交與安全政策的創(chuàng)立是歐洲政治一體化的一個進步，但實踐中還不成功。《馬約》有關共同外交與安全政策的條款是成員國政府間相互妥協(xié)的結果，它仍是政府間合作的性質。歐盟成員國仍是獨立的主權國家，都沒有放棄外交與安全的核心——國家主權，在共同外交與安全政策上，歐盟超國家權力的作用微乎其微，國家主權仍是核心要素。

（三）從實施機構看其法律性質

歐盟共同外交與安全政策的實施是在歐盟各相關機構的分工協(xié)作下進行的，是歐盟成員國政府間的一種合作與協(xié)調。負責實施共同外交與安全政策的機構主要有歐洲理事會、歐盟理事會中的外長會議、政治委員會和歐洲委員會等。歐洲理事會是歐盟的最高決策機構，也是負責共同外交與安全政策的最高機構。根據《歐盟條約》第13條，歐洲理事會確定共同外交與安全政策，包括具有防務意義事項的原則和總指導方針，決定聯(lián)盟在成員國具有重要共同利益的領域要執(zhí)行的共同戰(zhàn)略。第17條還規(guī)定，歐洲理事會可以決定何時實行共同防務政策，并考慮西歐聯(lián)盟并入歐盟的可能性。

外長會議是和共同外交與安全政策關系最為密切的機構。根據《歐盟條約》

第16條，成員國需要在理事會中就具有普遍利益的各項外交與安全政策事務相互通報信息并進行磋商，以確保通過協(xié)調一致的行動盡可能有效地施加聯(lián)盟的影響。歐盟理事會應在歐洲理事會確定的總指導方針基礎上做出對確定和執(zhí)行共同外交與安全政策必要的決定。它將確定共同立場，采取聯(lián)合行動、向歐洲理事會建議共同戰(zhàn)略并以聯(lián)合行動和共同立場來執(zhí)行它們。此外，第18條第4款規(guī)定，理事會還可在其認為必要時任命負責特定政策問題的特殊代表。在共同外交與安全政策下，理事會的決定應以一致通過議決，在某些特定情勢下可以特定多數議決；在程序問題上，則可以多數議決。

根據《歐盟條約》第25條的規(guī)定，政治委員會的職責主要體現在三個方面：第一，對聯(lián)盟外交與安全領域內的國際形勢進行追蹤和監(jiān)測；第二，在歐盟理事會的請求下或自發(fā)地對理事會應該采取的政策措施提出建議；第三，對共同外交與安全政策的實施進行檢查。

歐洲委員會代表歐盟超國家的利益，其作用在于提出有關政策和法律建議，幫助實施歐盟的政策，監(jiān)督對歐盟法律的遵守，在理事會里協(xié)調成員國的利益，并在對外關系方面代表歐盟向外國和國際組織派駐代表團，具體實施共同外交與安全政策。歐洲委員會在共同外交與安全政策方面的實際參與權雖然有所擴大，但仍比在“第一支柱”下有限得多，它還稱不上一個“政府”，而更像是一個“歐洲秘書處”，共同外交與安全政策仍是政府間的活動。

二、共同外交與安全政策的特點

（一）必然性

歐盟實行共同的外交與安全政策，是其總體戰(zhàn)略利益的需要，也是歐盟政治一體化深化的必然結果。歐盟擁有近4億人口，是世界上最強大的經濟集團，堪稱“經濟巨人”，其國內生產總值超過8萬億美元，具有挑戰(zhàn)美國唯一“超級大國”地位的經濟、外交和軍事潛力，但在國際政治舞臺上卻常只能作為美國的小

伙伴。實行一致和有效的共同外交與安全政策，對擴大歐盟在世界舞臺上的政治影響，維護其經濟與政治利益，加強經濟一體化和政治一體化的協(xié)調發(fā)展，增強西歐的凝聚力，具有重要的戰(zhàn)略意義。法國總統(tǒng)希拉克說：“歐洲對于建立多極世界的作用是不可或缺的。在成功地啟動歐元之后，歐盟的雄心壯志是在國際舞臺上充分發(fā)揮作用，擔負起全部職責，這就需要切實的歐洲外交政策和確實的獨立防務能力。”隨著經濟一體化的推進，必然要求將政治一體化提上議事日程。如今，經濟貨幣聯(lián)盟已經實現，政治聯(lián)盟也逐步開始建設。冷戰(zhàn)結束后，歐盟對美國的獨立性增強，意欲在政治上實現更緊密的聯(lián)合，在國際舞臺上發(fā)揮與其實力相稱的作用。科索沃戰(zhàn)爭后，歐盟認識到，要使歐盟有所作為，必須大力推進歐洲政治一體化。另外，推進政治一體化是歐盟一體化自身發(fā)展的內在邏輯要求，而共同外交與安全政策是歐盟政治一體化的核心內容。在此情勢下，建立共同外交與安全政策也就成為必然的趨勢。

（二）發(fā)展的不平衡性

經過戰(zhàn)后幾十年的發(fā)展，歐盟實現了共同的關稅和農業(yè)政策，發(fā)行了共同貨幣，實現了經濟一體化；在對外經濟關系上，歐盟自《馬約》生效以來在實施共同的貿易政策和對外經濟援助方面卓有成效 ；在共同的外交政策方面，歐盟對國際上的一些重大問題采取“共同立場”，“用一個聲音說話”和“采取聯(lián)合行動”，取得了較大的進展，尤其是20世紀90年代歐盟在對東歐國家的轉型援助、監(jiān)督東歐和前蘇聯(lián)國家的選舉、向前蘇聯(lián)沖突地區(qū)派遣軍事觀察團、促進中東問題和平解決、促進巴爾干地區(qū)的穩(wěn)定與民主等方面，起到了范圍雖然有限但政治影響廣泛的重要作用。然而在共同安全與防務方面，雖然建立歐洲共同防務是政治家們長期追求的目標，迄今為止，歐盟在共同防務建設方面的進展是有限的，多是“紙上談兵”，有人甚至認為“歐盟沒有長出牙齒”，如果沒有美國，歐盟將無所作為。尤其是東歐劇變、蘇聯(lián)解體之后，在中東歐地區(qū)發(fā)生了殘酷的波黑戰(zhàn)爭和科索沃戰(zhàn)爭，歐盟作為世界上經濟一體化程度最高的地區(qū)和當今世界的重要一極，卻只能借助于美國的軍事力量平息歐洲的“家務事”，明顯地暴露了歐盟共同防務方面的不足與滯后，成為歐盟建立共同外交與安全政策中的薄弱環(huán)節(jié)，體現歐盟在共同外交與安全政策方面發(fā)展的不平衡性。

（三）運行機制的缺陷性

歐盟的一體化已達到了很高的程度，但在其運行機制上仍存在嚴重的缺陷與不足，如機構重疊、官僚政治等。在共同外交與安全政策方面，其運行機制的以下缺陷阻礙了其自身的發(fā)展。

首先表現為運作機制的權責受限、行動不協(xié)調、效用欠佳。共同外交與安全政策在運作機制上有別于歐共體事務。委員會在歐共體事務上有點像政府，但在共同外交與安全政策上作用較為有限。歐洲議會只有受咨詢的權利，理事會主席也權力有限，獨立行動能力較弱。理事會秘書長雖是共同外交與安全政策的“首席代表”，但僅停留在書面上，并無多少措施能保障其履行職能。

其次是決策機制上的效率低下。歐盟決策機制的主體是理事會，現在雖然增加了可以進行特定多數表決的場合，但協(xié)商一致實際上仍占主導地位。這種決策方式雖然有利于求得妥協(xié)與合作，卻以犧牲效率為代價。在決策機制上，共同外交與安全政策這方面表現尤為明顯。有關共同外交與安全政策事項的決定，在絕大多數情況下都必須由理事會以全體一致通過。雖然《阿約》增加了特定多數表決方式，但其應用范圍相當有限，而且需要至少62張贊同票，而且必須由至少10個成員國的代表投票（《歐盟條約》第23條第2款）。此外，任何成員國都

可以本國政策為由反對以特定多數表決，只能在一些無關成員國痛癢且容易達成一致的問題上實行特定多數表決制。這樣就使成員國經常處于爭吵與討價還價之中，很難達成一致，要采取一致的共同行動則更難。由于國家主權觀念的制約、國家利益上的分歧以及不同的政治考慮，多數表決制在共同外交與安全政策上短期內不可能成為普遍適用且具有約束力的決策機制。

此外，歐盟成員國之間、成員國與歐盟委員會之間的外交、安全和防務政策協(xié)調機制還不完善，不能有效運作。在共同外交與安全政策上，盡管有形式上的規(guī)定，但缺乏達成共同政策的有效保證，對于違反共同政策、立場的行為也無相應的制約機制。這些問題的存在大大制約了歐盟共同外交與安全政策作用的發(fā)揮。

（四）長期性

隨著歐盟一體化進程的加速，加上英、法、德等歐盟大國也不甘心自己淪為世界上的二流國家，出于共同的需要、共同的利益、共同的觀念與理智的聯(lián)合，出于歷史的聯(lián)系與現實的考慮，西歐各國捐棄前嫌，顧全大局，走到一起，致力于共同外交與安全政策的建立。然而，由于下列因素的影響，共同外交與安全政策的實現是一個長期的、艱難的過程：

1.《馬約》和《阿約》使歐洲政治一體化邁入了一個新的發(fā)展階段，涉入了外交、安全、防務等傳統(tǒng)國家主權范圍，但超國家權力與國家主權之間的矛盾并未消失。一方面，各成員國想盡可能少地向歐盟讓渡國家主權，以保持自身的獨立性和行動權力，另一方面各國相互依存程度的加深和一體化的深化，又使它們不得不為了更長遠的利益目標而進一步將部分國家主權讓渡給歐盟。這種矛盾在短期內不可能消除。

2.國家利益的分歧和主導權的爭奪。維護和加強國家利益是一個國家對外行動的基本動因。西歐各國之所以走向聯(lián)合，是因為聯(lián)合比單獨行動能帶來更大的國家利益。但各國的具體利益與歐盟的共同利益并不總是一致的，譬如說英、法、德三大國的利益并不總是相同。由于利益的不一致而導致歐盟在共同外交與安全政策上經常產生分歧甚至沖突。在當今世界中，英、法兩國是核大國，聯(lián)合國常任理事國，而德國是歐盟經濟的火車頭，它們在不同時期、不同領域先后充當了歐洲一體化進程的主導力量。法、德、英三國為爭奪歐盟一體化的主導權也難免會產生各種摩擦。以爭奪歐盟共同防務的主導權為例，西歐共同防務的主導權最先掌握在法國手中，德國是幫手，在科索沃戰(zhàn)爭后，英國也熱衷于推動歐盟共同防務，目的也是為了爭奪主導權，而兩德統(tǒng)一后隨著經濟實力的壯大，不甘心長期作為一個政治侏儒，在冷戰(zhàn)后而一躍成為歐盟防務主力軍。這種國家利益的分歧和主導權的爭奪也必然會制約歐盟共同外交與安全政策的發(fā)展，3.美國出于其全球戰(zhàn)略的需要，希望將歐盟整合進美國一極獨霸世界的戰(zhàn)略中去，使歐盟成為美國推行其全球戰(zhàn)略的小伙伴。美國對歐盟實行共同外交與安全政策保持著一定警惕，特別是對歐盟發(fā)展獨立防務力量一直持一種矛盾的態(tài)度，即在保持北約在歐洲安全的主導地位和美國在北約中的領導地位的前提下支持西歐在北約內建立“歐洲安全與防務實體”，同時又反對建立任何重復北約職能或與之競爭的西歐防務實體。美歐在歐洲防務建設的長遠目標上是相互沖突的，美歐之間圍繞歐洲防務安全的協(xié)調與斗爭將是長期的，而美國對歐盟經濟政治一體化的影響又舉足輕重，這就決定了歐盟要實現共同外交與安全政策，特別是實現防務自主仍需有一段漫長的路要走。

參考文獻

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第二篇：吉林省2017年房地產經紀人《基本制度與政策》：住房公積金的性質和特點考試題

吉林省2017年房地產經紀人《基本制度與政策》：住房公積金的性質

和特點考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產租賃業(yè)務是房地產經紀入主要業(yè)務之一。租賃房屋的承租方對房地產經紀人而言，客戶群具有。A：集中性 B：適應性 C：固定性

D：很大的流動性 E：工廠的生產設備

2、目前確定住宅項目核心價格的常用方法是。A：市場比較法 B：內部替代法 C：成本法

D：三級市場比較法 E：工廠的生產設備

3、下列對于調查問卷應注意的要點，表述不正確的是。

A：對重大或敏感性強的問題應采用多項選擇，不宜采用是非提問 B：調查項目應防止被調查者代入其思想導向 C：所提的問題應便于被調查者回答 D：問題不宜太長、太難和過于復雜

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

4、以客戶為導向的市場營銷的幾個核心概念，是指客戶在滿意的基礎上，進一步對某品牌或企業(yè)作出長期購買的行為，是客戶一種意識和行為的結合。A：客戶滿意 B：客戶忠誠

C：客戶關系管理 D：客戶讓渡價值 E：工廠的生產設備

5、資金運用包括兩個方面：一是；二是對外投資的管理。A：加強產品(服務)銷售管理 B：對回收資金進行合理地分配 C：對資金占用和耗費進行管理 D：籌資量的確定

E：客戶資金代收代付風險

6、下列法律法規(guī)中，屬于部門規(guī)章的是。A：物權法

B：城市房地產管理法 C：物業(yè)管理條例 D：房地產經紀管理辦法

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

7、關于住房稅收優(yōu)惠政策的說法，錯誤的是。

A：對廉租住房經營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租收入，減半征收營業(yè)稅 B：企事業(yè)單位轉讓舊房作為廉租住房房源且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅

C：對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅 D：對廉租住房經營管理單位購買住房作為廉租住房的，免征契稅 E：權利型房地產投資信托

8、賣方出售房產的目標是。

A：在較短時間內以較低價格出售房產 B：在較長時間內以較低價格出售房產 C：在較短時間內以較高價格出售房產 D：在較長時間內以較高價格出售房產 E：工廠的生產設備

9、房屋登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起日內不起訴，異議登記失效。A：15 B：30 C：50 D：90 E：權利型房地產投資信托

10、房地產經紀機構內，負責為客戶代辦房地產產權過戶手續(xù)的部門一般是。A：業(yè)務部門 B：基礎部門

C：客戶服務部門 D：業(yè)務支持部門

E：客戶資金代收代付風險

11、根據法律的規(guī)定，國家以社會管理者的身份，對所有的納稅人征稅，納稅人不得以任何理由抗拒國家稅收。A：強制性 B：政策性 C：無償性 D：固定性

E：權利型房地產投資信托

12、房地產經紀機構的戰(zhàn)略管理是指房地產經紀機構確定其使命，根據機構外部環(huán)境和內部條件設定企業(yè)的戰(zhàn)略目標，為保證目標的正確落實和實現進行謀劃，并依靠企業(yè)內部力量將這種謀劃和決策付諸實施，以及在實施過程中進行控制的管理過程。A：動態(tài) B：宏觀 C：主觀 D：客觀 E：客戶資金代收代付風險

13、房地產市場調查方法中，是指將調查范圍縮小到一個比較小的規(guī)模上，進行試驗后得出一定結果，然后再推斷出樣本總體可能的結果的調查方法。A：試驗法 B：訪問法

C：典型調查法 D：觀察法

E：工廠的生產設備

14、購房者選定自己購買的單位后，需要以交納定金并簽訂的形式，來確定購對該房號的認購權等事項。A：《房地產認購協(xié)議書》 B：《房地產買賣合同》 C：《前期物業(yè)管理服務合同》 D：《臨時業(yè)主公約》 E：工廠的生產設備

15、屬于風險管理損失發(fā)生前的目標是 A：減少憂慮心理 B：維持生存

C：保證公司的持續(xù)發(fā)展

D：盡快恢復正常的經營秩序 E：工廠的生產設備

16、關于房屋建筑工程質量保修責任的表述中，錯誤的是。

A：房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知

B：保修完后，由建設單位或者房屋建筑所有人組織驗收

C：施工單位不按工程質量保修書約定保修的，建設單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任 D：保修費用由原施工單位承擔 E：權利型房地產投資信托

17、下列選項中，模式是指企業(yè)開發(fā)各種產品，滿足不同客戶群體的需求。A：產品專門化 B：復合產品 C：復合市場

D：完全市場覆蓋 E：工廠的生產設備

18、下列策略中，一般適用于房地產市場狀況穩(wěn)定區(qū)域內的銷售，或是在房地產開發(fā)項目銷售量小，項目銷售期短的情況下采用。A：穩(wěn)定價格策略 B：滲透定價策略 C：撇脂定價策略

D：低開高走定價策略 E：工廠的生產設備

19、下列選項中，是指房地產經紀機構和人員為推廣業(yè)務與獲得委托，讓公眾知悉、了解房地產經紀機構和人員及其獲得授權的房源客源，進行宣傳廣告或者發(fā)布信息的行為過程。A：房地產經紀業(yè)務開發(fā) B：房地產經紀業(yè)務承接 C：房地產經紀業(yè)務招攬 D：房地產經紀業(yè)務辦理 E：客戶資金代收代付風險

20、住房公積金管理的決策機構，通過嚴格、規(guī)范的議事制度，實行決策。A：業(yè)主 B：資質等級 C：民主

D：分級審批

E：權利型房地產投資信托

21、在存量房賣方代理業(yè)務流程中，緊接“展示房地產”之后的程序是。A：簽署委托書 B：洽商議價

C：尋找與篩選購房客戶 D：磋商成功

E：工廠的生產設備

22、除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源在交易過程中是不變的。A：經濟屬性 B：物理屬性 C：法律屬性 D：心理屬性

E：工廠的生產設備

23、房地產經紀業(yè)務根據標的房地產的物質狀態(tài)類型(土地、房屋)進行劃分，其劃分的類型包括。

A：土地經紀業(yè)務和房屋經紀業(yè)務

B：土地經紀業(yè)務和商業(yè)房地產經紀業(yè)務 C：商業(yè)房地產經紀業(yè)務和房屋經紀業(yè)務

D：商業(yè)房地產經紀業(yè)務和工業(yè)房地產經紀業(yè)務 E：客戶資金代收代付風險

24、一般情況下，購買物業(yè)的客戶對目標市場有明確意向，特別是對有自住需求的客戶來說，他對于目標物業(yè)有明確的要求。A：房型和地理區(qū)域范圍 B：價格范圍和房型 C：購房的房型和樓層

D：地理區(qū)域范圍和價格范圍 E：工廠的生產設備

25、《城市房地產管理法》規(guī)定了以劃撥方式取得的，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件：對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。A：土地所有權 B：土地使用權 C：土地地上權 D：土地地役權

E：權利型房地產投資信托

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、按照房地產交易目的，房地產市場可分為。A：現房市場和期房市場

B：房地產買賣市場和房地產租賃市場 C：房地產使用市場和房地產投資市場 D：居住房地產市場和非居住房地產市場 E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

2、建筑物按照使用性質分類不包括。A：工業(yè)建筑 B：民用建筑 C：公用建筑 D：農業(yè)建筑

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

3、消費者思維的特點不包括。A：思維的獨立性 B：思維的敏感性 C：思維的靈活性 D：思維的創(chuàng)新性

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

4、住房公積金管理中心的財務活動主要包括。A：資金交付的財務活動 B：資金歸集的財務活動 C：資金使用的財務活動 D：資金管理的財務活動

E：資金產生的收益分配所引起的財務活動

5、根據《住房公積金管理條例》的規(guī)定，對住房公積金管理委員會違法審批住房公積金使用計劃的，由依據管理職權責令限期改正。A：省、自治區(qū)人民政府建設行政主管部門 B：省、自治區(qū)人民政府財政部門 C：國務院建設行政主管部門 D：住房公積金管理中心 E：國務院財政部門

6、關于經紀、行紀、經銷以及包銷之間的區(qū)別，表述正確的有。A：經紀同交易主體之間是以自己的名義進行活動 B：經銷同交易標的之間是不占有交易標的

C：行紀同交易主體之間是以自己的名義進行活動，但行為受到一定的限制 D：經紀報酬的形式是差價+酬金

E：包銷同交易標的之間是不占有交易標的

7、物業(yè)管理是與建立社會主義市場經濟體制要求相適應的管理。A：社會化 B：多元化 C：法制化 D：專業(yè)化 E：市場化

8、運用成本法估價的步驟可分為。A：選取可比實例

B：測算估價對象的重新購建價格 C：求取估價對象的積算價值 D：測算估價對象的折舊 E：弄清估價對象的價格構成

9、隨著工業(yè)化進入成熟期，在人口繼續(xù)向城市集中的同時，開始向郊區(qū)擴散，但城市人口增長仍高于郊區(qū)，該階段屬于城市化的時期。A：絕對集中 B：絕對分散 C：相對集中 D：相對分散

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

10、投資、投機、賭博三者有時很難區(qū)分，但它們在內涵上通常有著區(qū)別，投資的內涵有。

A：缺乏理性的分析與評估

B：背后隱含著合理的風險與收益 C：較重視長期的時間介入 D：強調理性的分析與評估

E：主要憑直覺或非正規(guī)渠道的信息作判斷

11、決定房地產供給量的因素包括。A：房地產價格水平B：土地供應價格 C：建筑成本

D：消費者對未來的預期 E：房地產開發(fā)技術水平

12、房地產經紀機構的經營模式與房地產經紀機構自身的有密切關系。A：當地的環(huán)境狀況 B：業(yè)務類型 C：企業(yè)規(guī)模 D：企業(yè)地位

E：當地的社會狀況

13、針對目前房地產經紀法律法規(guī)體系尚不健全，許多方面存在的狀況。A：法律空白 B：法律缺失 C：法律不足 D：法律滅失

E：客戶資金代收代付風險

14、按照房地產交易方式，房地產市場可分為。A：房地產買賣市場 B：房地產投資市場 C：房地產租賃市場 D：居住房地產市場 E：房地產使用市場

15、房地產市場周期中，被描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”的是。A：高峰期 B：低谷期 C：衰退期 D：上升期

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

16、寫字樓項目銷售的管理中，銷售流程的重點與難點有等。A：現場第一印象樹立 B：自用兼顧投資心理 C：房號銷控

D：制作寫字樓銷售手冊內容 E：銀行抵押貸款協(xié)助

17、新建商品房銷售人員對目標客戶進行分析的主要內容包括。A：潛在客戶的調查

B：對所接待客戶的特點分析總結 C：了解客戶所能承受的房價范圍

D：了解客戶愿意接受的房屋地理位置 E：了解客戶愿意接受的房屋環(huán)境

18、空氣調節(jié)是使室內的等參數保持在一定范圍內的技術，是建筑通風的發(fā)展和繼續(xù)。

A：空氣溫度 B：潔凈度 C：空氣純度 D：相對濕度 E：氣流速度

19、客源信息特征分析主要包括等。A：購買力與消費信息分析 B：目標物業(yè)與偏好分析 C：客戶購買決策分析 D：客戶潛在能力分析 E：客戶需求程度分析 20、消費者的權利包括。A：安全保障權 B：自主選擇權 C：定價權

D：公平交易權 E：依法結社權

21、真正的房租構成因素包括。A：地租

B：房屋折舊費 C：房屋維修費 D：印花稅 E：投資利息

22、《消費者權益保護法》規(guī)定，消費者和經營者發(fā)生消費者權益爭議的．可以通過解決

A：與經營者協(xié)商和解 B：請求消費者協(xié)會調解 C：向有關民事部門申訴 D：向人民法院提起公訴

E：根據與經營者達成的仲裁協(xié)議提請仲裁機構仲裁

23、近十年來，在我國沿海發(fā)達地區(qū)的特大城市，房地產經紀服務的對象的變化趨勢包括。

A：連鎖經營的大型、超大型房地產經紀機構出現

B：為數眾多的采用單店模式甚至單人模式的小型房地產經紀機構 C：特許經營模式迅猛發(fā)展 D：投資性購房客戶群體增加

E：購房群體中高收入群體比重加大

24、侵權行為的構成要件包括。A：行為違法 B：有損害事實 C：主觀過錯 D：有違約行為

E：違法行為與損害事實之間有因果關系

25、該房地產經紀公司房源信息的共享方式是。A：私盤制 B：公盤制 C：MLS D：分區(qū)公盤制

E：豐富的閱歷及本科以上學歷

第三篇：湖北省2016年上半年房地產經紀人《基本制度與政策》：住房公積金的性質和特點模擬試題

湖北省2016年上半年房地產經紀人《基本制度與政策》：住房公積金的性質和特點模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產抵押的主要類型中，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續(xù)發(fā)生的債權用房地產提供擔保的行為。A：最高額抵押 B：在建工程抵押

C：預購商品房貸款抵押 D：一般房地產抵押

E：權利型房地產投資信托

2、不符合建設工程竣工驗收程序的是。

A：工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收，實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經總監(jiān)理工程師簽署意見

B：建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案

C：建設單位應當在工程竣工驗收10個工作日前將驗收的時間地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質量監(jiān)督機構 D：建設單位組織工程竣工驗收 E：權利型房地產投資信托

3、企業(yè)在評估選擇最有吸引力的細分市場作為自己的目標市場時，通常采用的方法是。

A：產品-市場矩陣圖 B：產品-機會矩陣圖 C：機會-威脅矩陣圖 D：市場-威脅矩陣圖 E：工廠的生產設備

4、下列對于商品價值的認知功能的表述錯誤的是。A：價格圍繞價值上下波動，并趨向于價值 B：商品價格是價值的貨幣表現 C：商品價值是價格的內在尺度

D：商品價格是消費者比擬社會地位、經濟地位、文化修養(yǎng)、生活情操的途徑 E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

5、房屋登記費向申請人收取，按規(guī)定需由當事人雙方共同申請的，只能向登記為房屋權利人的一方收取，住房登記一套住房為一件，收費標準為每件元。A：40 B：60 C：80 D：100 E：權利型房地產投資信托

6、在計劃投資范圍內，通過的手段，以實現項目的功能、建筑的造型和質量的優(yōu)化。A：經濟 B：控制 C：管理 D：經營

E：權利型房地產投資信托

7、房地產估價師和房地產估價機構的使命是。A：主觀說明房地產價值 B：客觀反映房地產價值 C：建立健全辦事公開制度

D：加強房地產經紀行業(yè)自律建設 E：權利型房地產投資信托

8、投資新建房地產的投資人委托房地產經紀人為其出售投資新建的期房或現房時，與房地產經紀人訂立的經紀服務合同形式主要是。A：租賃合同 B：居間合同 C：抵押合同 D：代理合同

E：客戶資金代收代付風險

9、賣方獨家代理業(yè)務中，房地產經紀人的職責是實現。A：標的物業(yè)的平均成本價格 B：標的物業(yè)的最低成本價格 C：標的物業(yè)的委托價格

D：標的物業(yè)的最高出售價格 E：工廠的生產設備

10、對于房地產經紀人員的職業(yè)資格，國際上通行的做法是根據可從事的房地產經紀的不同，設立房地產經紀人員職業(yè)資格的兩級認證制度。A：業(yè)務范圍 B：年限 C：區(qū)域

D：業(yè)務水平

E：客戶資金代收代付風險

11、風險管理最主要的目標是，以防止和減少損失，保障房地產經紀公司業(yè)務的順利展開和有序運作。A：減少與轉移風險 B：預防與控制風險 C：預防和轉移風險 D：控制與處置風險 E：工廠的生產設備

12、關于房屋產權狀況說法不正確的是。

A：農村宅基地上建造的房屋可能不是完全產權 B：已抵押的房屋未解除抵押前，業(yè)主不得擅自處置 C：單位自建的房屋都是完全產權 D：房地產證遺失補辦后發(fā)生過轉讓的情形，原房地產證顯然沒有產權 E：工廠的生產設備

13、房地產抵押的特征是，這與質押、房地產設典有顯著的區(qū)別。A：不轉移占有權 B：不轉移使用權 C：轉移占有權 D：轉移使用權

E：權利型房地產投資信托

14、《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》規(guī)定，企業(yè)不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的，由原資質審批部門予以警告，責令限期改正，并可處以的罰款。A：5000元以上1萬元以下 B：1萬元以上3萬元以下 C：8000元以上2萬元以下 D：3萬元以上5萬元以下 E：權利型房地產投資信托

15、房地產信用檔案的內容包括等。

A：具體情況、業(yè)績及良好行為、不良行為 B：基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為 C：基本情況、業(yè)績及規(guī)范行為、不良行為 D：基本情況、業(yè)績及良好行為、違規(guī)行為 E：客戶資金代收代付風險

16、下列屬于房地產經紀機構對外合作風險的是。A：信息欠缺引起的風險 B：操作不規(guī)范引起的風險 C：產權轉移風險 D：銀行按揭風險 E：工廠的生產設備

17、現代企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點不包括。A：全局性 B：長遠性 C：復雜性 D：靈活性

E：客戶資金代收代付風險

18、當前房地產產品促銷中最主要、最重要的一個手段是。A：房地產廣告 B：公共關系促銷 C：人員推銷 D：活動促銷

E：工廠的生產設備

19、隨機原則和從部分推算全體，是的兩個主要特點。A：抽樣調查 B：普查 C：重點調查 D：典型調查 E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信 20、稅收所具有的特征是。A：強制性、無償性、特殊性 B：強制性、無償性、固定性 C：強制性、固定性、特殊性 D：固定性、無償性、特殊性 E：權利型房地產投資信托

21、房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格注冊由負責。A：各市級注冊管理機構 B：各省級注冊管理機構 C：各縣級注冊管理機構

D：中國房地產估價師與房地產經紀人學會 E：客戶資金代收代付風險

22、消費者首先分析自己的住房偏好和需求，選擇符合家庭特征的住房。A：成本特征和需求特征 B：結構特征和價格特征 C：目標特征和時間特征 D：需求特征和結構特征 E：工廠的生產設備

23、結構適應性強、抗震性能好、耐久年限較長，多層、高層建筑都可采用的建筑結構類型是。A：磚混結構 B：磚木結構 C：鋼結構

D：鋼筋混凝土結構

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

24、知覺在消費者購買活動和營銷工作中的作用不包括。A：幫助消費者確定目標 B：在廣告中加以應用 C：對消費者發(fā)出刺激信號 D：促進商品銷售

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

25、根據權利的作用，民事權利可分為支配權、請求權、形成權和抗辯權，其中是指權利主體依自己的行為，使自己與他人之間的法律關系發(fā)生變動的權利。A：請求權 B：形成權 C：支配權 D：抗辯權

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、根據購房面積大小，可將客戶分為。A：自用客戶

B：大戶型及別墅客戶 C：中大戶型客戶 D：投資客戶 E：小戶型客戶

2、依據《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》的規(guī)定，承租廉租住房的家庭，當家庭收入超過當年最低收入標準時不及時報告的處罰標準是。A：處以300元以下的罰款 B：停發(fā)租賃住房補貼 C：停止租金核減

D：在合理期限內收回廉租住房 E：取消其廉租住房保障資格

3、分析寫字樓項目的產品定位可以從方面分析其資源條件。A：區(qū)域屬性判斷

B：客戶核心價值的判斷 C：項目位置昭示性判斷 D：交通便利性判斷

E：周邊商業(yè)配套成熟度判斷

4、房地產經紀信息既具有一般信息所具有的共同特征，又具有一些自身的個別特征，具體而言包括。A：共享性 B：積累性 C：多維性 D：消逝性 E：增值性

5、在購房活動中，屬于個性心理傾向的心理現象有。A：購房需要 B：購房動機 C：購房興趣

D：購房目標追求 E：購房觀察力

6、用益物權種類包括。A：宅基地使用權 B：地役權

C：土地承包經營權 D：土地使用權 E：建設用地使用權

7、采集買方客戶信息的內容主要包括等。A：物業(yè)產權人 B：房屋求購位置 C：物業(yè)管理企業(yè) D：預算費用

E：購房首付款方式

8、房地產經紀人給客戶講解戶型圖時，應當提示。A：戶型申的墻體是否可以改動 B：戶型中的入戶花園是否可以封閉 C：戶型申的陽臺是否可以封閉 D：戶型周邊其他戶型情況

E：不同結構戶型的面積計算方式

9、承租人的義務包括。

A：在租賃期間保持租賃物符合約定的用途 B：按照合同約定的方法使用租賃物 C：當租賃物有修理、防止危害的必要或者其他依誠實信用原則應通知的事由時，負有通知義務

D：不得擅自改善和增設他物 E：妥善保管租賃物

10、在簽訂房地產經紀合同的前提下，當事人承擔侵權責任的主要方式有。A：恢復原狀 B：消除危險 C：返還財產 D：違約金 E：賠償損失

11、房地產咨詢是指為從事房地產活動的當事人提供等方面服務的經營活動。A：法律 B：政策 C：信息 D：借貸 E：技術

12、房地產市場周期中，被描述為“消費需求夾雜著投資需求增加的時期”的是。A：高峰期 B：低谷期 C：衰退期 D：上升期

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

13、建設工程監(jiān)理單位的監(jiān)理工程師應當按照工程監(jiān)理規(guī)范的要求，采取等形式，對建設工程實施管理。A：協(xié)議 B：掛牌 C：旁站 D：巡視 E：平行檢驗

14、簽訂貸款合同的要點中，錯誤的是。

A：必須是借款人及共有產權人親自在借款抵押合同上簽字

B：還貸的方式一般由貸款方自己選擇，房地產經紀人應向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區(qū)別

C：抵押價值和借款的數額需要區(qū)分出來，還款的期限應填寫清楚，但必須告知借款人實際還款期限以貸款實際發(fā)放日期作為起算日期

D：由于貸款的還貸時間較長，若因借款人一時疏忽而逾期還款，其違約責任的追究依據借款合同約定處理，還會在個人資信征詢系統(tǒng)上留下記錄 E：客戶資金代收代付風險

15、房地產經紀人更新房源信息時，正確的做法有。A：對房源進行周期性訪問 B：放棄冷門房源

C：累積房源訪問信息 D：刪除不活躍房源

E：刪除已成交的房源信息

16、房地產經紀機構的橫向多樣化戰(zhàn)略的類型包括。A：資源多樣化

B：產品、市場開發(fā)型 C：市場開發(fā)型 D：產品開發(fā)型 E：技術關系多樣化

17、為獲得客戶購(租)房需求信息，房地產經紀人應。A：剖析房地產市場行情 B：固化客戶的最初需求 C：引導客戶找出其真實需求 D：理解客戶的購房動機 E：與客戶交談日常生活情況

18、房地產經紀人在新建商品房市場營銷活動中能夠參加的工作是。A：為客戶提供交易信息 B：項目籌劃與地塊研究 C：產品設計與規(guī)劃 D：項目策劃與銷售

E：使客戶雙方明晰各自的權益

19、從建筑總平面圖中不可以看出的內容是。A：建筑場地的位置、大小及形狀 B：場地內的道路布置與綠化安排 C：擴建建筑物的預留地 D：新建建筑物的內部結構

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信 20、下列關于投資基金的表述中，正確的有。A：按照法律地位分類，可分為契約型和公司型 B：按照贖回方式分類，可分為開放型和封閉型 C：開放型基金是屬于契約型的投資基金

D：封閉型基金的投資人可以隨時向發(fā)行公司要求贖回持有的股份 E：封閉型基金有經營期限，期滿后基金宣告解散

21、按照保險標的的不同性質，保險分為。A：特定危險保險 B：財產保險

C：一切危險保險 D：定制保險 E：人身保險

22、根據《商品房銷售管理辦法》，未按照規(guī)定在商品房現售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案的，處罰的標準有。

A：處以2萬元以上3萬元以下的罰款 B：處以1萬元以上3萬元以下的罰款 C：責令限期改正 D：通報批評 E：處以警告

23、職工可以提取住房公積金的情形有。

A：職工購買、建造、翻建、大修自住住房時的提取 B：出境定居

C：職工暫時失業(yè)的

D：職工死亡或者被宣告死亡的

E：房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時的提取

24、屬于委托人在代理合同中的義務的是。A：承擔賠償損失的義務

B：向被代理人報告處理事務情況的義務 C：按照指示處理事務的義務 D：親自處理事務的義務 E：客戶資金代收代付風險

25、在房地產產品的成長期，其市場營銷策略是。A：在價格上要適當低一些，以薄利為宗旨 B：開辟新市場，擴大市場滲透 C：加強銷售前、中、后的服務 D：對產品進行完善和改進 E：加強對市場的調查和預測

第四篇：2017年吉林省房地產經紀人《基本制度與政策》：住房公積金的性質和特點試題

2017年吉林省房地產經紀人《基本制度與政策》：住房公積金的性質

和特點試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、可以用到房地產經紀人與客戶進行交互信息性交談中的問題是。A：主要問題 B：開放式問題 C：次要問題 D：封閉式問題 E：工廠的生產設備

2、房地產經紀門店經營成本的估算項目不包括。A：門店租金 B：門店裝修費 C：經營利潤

D：辦公用品購置費

E：客戶資金代收代付風險

3、房地產產品SWOT分析定位法中的SWOT是的合稱。A：優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅 B：優(yōu)勢、劣勢、機會、挑戰(zhàn) C：優(yōu)勢、劣勢、機會、運氣 D：優(yōu)勢、劣勢、機會、效率 E：工廠的生產設備

4、房地產經紀機構歇業(yè)或因其他原因終止經紀活動的，應當在向工商行政管理部門辦理注銷登記后日內向原辦理登記備案手續(xù)的房地產管理部門辦理注銷手續(xù)，逾期不辦理視為自動撤銷。A：30 B：45 C：60 D：90 E：客戶資金代收代付風險

5、作為買方代理人，房地產經紀人一天與購房者看房不應該超過套，否則容易給客戶帶來“看花眼”的感覺，使客戶不容易比較和挑選合適的房源。A：3 B：5 C：7 D：10 E：工廠的生產設備

6、根據房地產管理有關法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，房地產開發(fā)經營管理中的違法行為，主要表現方面不包括。

A：未取得資質等級證書、超越資質等級從事房地產開發(fā)經營 B：企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

C：偽造、涂改、轉讓《房屋拆遷資格證書》

D：企業(yè)開發(fā)建設的項目工程質量低劣，發(fā)生重大工程質量事故 E：權利型房地產投資信托

7、下列策略中，是較常見的定價策略，一般適用于項目整體無特別看點的普通樓盤。

A：滲透定價策略 B：穩(wěn)定價格策略

C：高開低走定價策略 D：低開高走定價策略 E：工廠的生產設備

8、延付租金要求賠償提起訴訟的時效是年。A：0．5 B：1 C：2 D：3 E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

9、客戶關系維護的核心在于，在適當的時候提供恰當的信息，以增加客戶或其朋友對銷售人員的信任，甚至多次置業(yè)的機會。A：維護客戶基本利益

B：長期維系與客戶的良好關系

C：長期有效的為客戶提供良好的服務 D：不定期回訪老客戶 E：工廠的生產設備

10、下列關于房屋產權狀況的表述中，正確的是。A：有房地產證未必就有產權 B：有房屋必定有產權

C：有購房合同就能界定產權狀況 D：有產權就能上市交易 E：工廠的生產設備

11、中國房地產估價師與房地產經紀人學會按照規(guī)定，實施全國房地產經紀人注冊工作，將準予注冊和注銷注冊的人員名單報備案。A：縣級以上房地產主管部門 B：城市規(guī)劃行政主管部門 C：工商行政管理部門 D：住房和城鄉(xiāng)建設部門 E：權利型房地產投資信托

12、房地產經紀機構的組織結構形式中，利于高層管理者擺脫日常事務，集中精力抓全局性、長遠性的戰(zhàn)略決策的組織結構形式是。A：直線一參謀制 B：分部制 C：矩陣制 D：網絡制 E：客戶資金代收代付風險

13、房地產經紀人從事經紀業(yè)務時要接待眾多客戶，主要靠語言與客戶溝通交流，因此房地產經紀人要有較好的。A：表達能力 B：觀察能力 C：交際能力 D：談判能力

E：工廠的生產設備

14、職工當年繳存的住房公積金按結息日掛牌公告的活期存款利率計息，上年結轉的按結息日掛牌公告的個月整存整取存利率計息。A：1 B：2 C：3 D：4 E：權利型房地產投資信托

15、向買方征收的稅收是。A：土地增值稅 B：城市維護建設稅 C：營業(yè)稅 D：契稅

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

16、關于物業(yè)使用人及其權利、義務的表述中，正確的是。A：物業(yè)使用人的基本權利、義務不受租賃合同的限制

B：物業(yè)使用人是指擁有物業(yè)的所有權，并實際使用該物業(yè)的人

C：物業(yè)使用人和業(yè)主在權利上的最大區(qū)別是物業(yè)使用人沒有對物業(yè)的最終處置權

D：物業(yè)使用人不是物業(yè)管理服務的對象 E：權利型房地產投資信托

17、人民法院確定的保留價，如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的。A：35％ B：30％ C：25％ D：20％

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

18、城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據是納稅人。A：房屋的建筑面積 B：房屋的使用面積 C：房屋的居住面積

D：實際占用的土地面積 E：權利型房地產投資信托

19、房屋權屬登記信息查詢采取的原則，區(qū)分不同的人群，對不同的登記信息規(guī)定了不同的查詢范圍。A：管理相分離 B：分層次查詢 C：誠實信用 D：宜細不宜粗

E：權利型房地產投資信托

20、下列選項中，是指企業(yè)對自己品牌的總體期望。A：品牌規(guī)劃 B：品牌結構 C：品牌定位 D：品牌愿景

E：客戶資金代收代付風險

21、在簽訂房地產買賣合同時，房地產經紀人應提示雙方注意的細節(jié)不包括。A：交易款金額的大小寫 B：由誰交付傭金 C：合同的簽約日期 D：合同的生效日期 E：工廠的生產設備

22、房地產租賃業(yè)務是房地產經紀入主要業(yè)務之一。租賃房屋的承租方對房地產經紀人而言，客戶群具有。A：集中性 B：適應性 C：固定性

D：很大的流動性 E：工廠的生產設備

23、下列關于房屋租賃合同的表述，正確的是。

A：租賃期限在3個月以上的房屋租賃合同應該采用書面形式 B：如果租賃期限不到1年，可以不采用書面形式

C：當事人未采用書面形式的視為不定期租賃，當事人可以隨時解除合同 D：當事人未采用書面形式的視為不定期租賃，出租人可以隨時解除合同 E：客戶資金代收代付風險

24、關于房地產抵押權效力的說法，不正確的是。A：《物權法》規(guī)定抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存 B：《物權法》規(guī)定抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保 C：《物權法》規(guī)定抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為 D：《物權法》規(guī)定抵押權人不可以放棄抵押權或者抵押權的順位 E：權利型房地產投資信托

25、水中酚的來源不包括工業(yè)排放的廢水。A：冶金 B：煤氣 C：電鍍

D：石油化工

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、指數按照所反映的內容不同，可分為。A：數量指數 B：個體指數 C：質量指數 D：綜合指數 E：加權指數

2、下列對于資金時間價值換算中的假設條件表述正確的是。A：利率的時間單位與計息周期不一致，周期為年 B：資金時間價值換算中采用的是單利 C：本年的年末為下一年的年初

D：將來值F是在當前以后的第n年年末發(fā)生的 E：年金A是在每年年末發(fā)生的

3、商業(yè)地產項目的定位依據主要有。A：要適合本土化 B：符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律 C：要有適度的前瞻性 D：適合市場需求原則

E：符合房地產相關法律法規(guī)

4、二手房居間業(yè)務洽談環(huán)節(jié)的主要內容有。A：了解委托人的意圖與要求

B：查驗委托人的房地產權證等相關證明文件 C：接受委托人的委托，簽訂房地產居間合同 D：引領委托人現場查驗房地產的使用狀況 E：協(xié)商居間方式和傭金標準

5、貸款的風險由貸款人承擔，并由貸款人收回本金和利息的是。A：自營性貸款 B：委托性貸款 C：短期貸款

D：浮動利率貸款

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

6、用來表示場地內的建筑物、道路、綠化等總體布置的建筑施工圖是。A：總平面圖 B：平面圖 C：立面圖

D：屋頂平面圖

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

7、一個人的記憶力是否優(yōu)劣，可以通過記憶的品質去衡量。記憶品質的良好指的是。

A：記憶的目的性 B：記憶的持久性 C：記憶的敏捷性 D：記憶的準確性 E：記憶的準備性

8、購買商品房辦理按揭手續(xù)時，需要提供的資料有． A：有效身份證明原件 B：結婚證

C：銀行要求的資產證明 D：認購書原件 E：定金收據原件

9、對于住宅小區(qū)，物業(yè)管理服務的基本內容按服務的性質和提供的方式可分為。A：針對性的專項服務 B：普遍性的經營服務 C：常規(guī)性的公共服務 D：市場性的專業(yè)服務 E：委托性的特約服務

10、我國房地產具有等特點。A：價值量大 B：辦理交易復雜 C：位置固定

D：管理體制市場化 E：使用期長

11、居住區(qū)環(huán)境景觀設計的原則不包括。A：適用性原則 B：社會性原則 C：生態(tài)原則 D：經濟性原則

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

12、居住區(qū)內必須配套設置居民汽車(含通勤車)停車場、停車庫，應符合的規(guī)定有。

A：居民汽車停車率不應小于10％ B：居住區(qū)內地面停車率不宜超過10％

C：居住停車場、庫的布置應留有必要的發(fā)展余地

D：居住區(qū)內居民汽車的地面停車位數量與居住戶數的比率不宜超過5％ E：居民停車場、庫的布置應方便居民使用，服務半徑不宜大于150m

13、城市總體規(guī)劃是對一定時期內城市的以及各項建設的綜合部署和實施措施。A：發(fā)展目標 B：發(fā)展規(guī)模 C：土地利用 D：發(fā)展方向 E：空間布局

14、銷售人員上崗前需要進行系統(tǒng)的上崗考核，考核內容主要包括等方面． A：項目銷售接待流程

B：項目競爭對手與市場情況 C：項目銷售人員在崗行為指引

D：項目開發(fā)企業(yè)與合作單位相關背景 E：項目銷售業(yè)績

15、下列屬于擔保貸款的房地產貸款有。A：信用貸款 B：保證貸款 C：抵押貸款 D：質押貸款 E：短期貸款

16、下列關于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的表述中，正確的有。A：業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生

B：業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主決策機構和執(zhí)行機構分離

C：業(yè)主委員會應當接受縣級以上人民政府工商行政管理部門監(jiān)督管理 D：業(yè)主委員會召集并主持業(yè)主大會會議，業(yè)主大會向業(yè)主委員會負責 E：住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議應當同時告知相關物業(yè)服務企業(yè)

17、在物業(yè)管理中，業(yè)主具有的權利包括。

A：按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務 B：提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出議案 C：參加業(yè)主大會會議，行使投票權

D：有權拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令 E：監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同

18、房地產經紀人員執(zhí)業(yè)中侵權行為的構成要件有。A：主觀過錯 B：有損害事實

C：違法行為與損害事實之間有因果關系 D：行為違法 E：違約行為

19、公共關系促銷的特點包括等方面。

A：有利于確定公司目標客戶和競爭對手的特點 B：有利于明確活動原則及策劃的依據 C：有利于贏得客戶

D：有利于塑造企業(yè)和產品的良好形象 E：有利于開展創(chuàng)造性銷售活動

20、客戶關系管理可以從層面理解。

A：客戶關系管理是一種企業(yè)管理的指導思想和理念，為企業(yè)提供全方位的管理視角；賦予企業(yè)更完善的客戶交流能力，實現企業(yè)和客戶利益的雙贏

B：客戶關系管理是創(chuàng)新的企業(yè)管理模式和運營機制，是自動化的以客戶為中心的商業(yè)過程

C：客戶關系管理是企業(yè)管理中信息技術、軟硬件系統(tǒng)集成的管理方法和應用解決方案的總和

D：客戶關系管理是一種以客戶為中心的經營策略 E：客戶關系管理以信息技術為手段

21、不屬于房地產經紀機構人力資源管理具有的特點的是。A：人本性 B：戰(zhàn)略性 C：合法性 D：穩(wěn)定性

E：客戶資金代收代付風險

22、從建筑總平面圖中可以看出。A：該建筑場地的位置、大小及形狀 B：新建建筑物的朝向

C：場地內的道路布置與綠化安排 D：擴建建筑物的預留地

E：門、窗的位置、尺寸及編號

23、當事人之間對房地產經紀合同的履行有爭議的，可以通過方式處理。A：雙方當事人本著誠實信用的原則協(xié)商解決

B：如經調解不能達成協(xié)議，雙方可以向房地產所在地檢查院申請仲裁 C：如雙方協(xié)商不成，可以向有關政府管理部門投訴，由其從中進行調解 D：如經調解不能達成協(xié)議，雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進行處理 E：合同中無仲裁條款的，可以向房地產所在地人民法院提起訴訟

24、《消費者權益保護法》從保護消費者合法權益的需要出發(fā)，針對消費者的權利相應地規(guī)定了經營者的是指經營者應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息，不得作引入誤解的虛假宣傳。A：真實標識義務 B：質量保證義務

C：真實信息告知義務 D：保證消費者安全義務

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

25、在風險管理的方法中，損失融資主要包括。A：自留與自保 B：對沖 C：保險

D：減少風險行為的程度 E：信息投資

第五篇：湖北省2015年下半年房地產經紀人《基本制度與政策》：住房公積金的性質和特點模擬試題

湖北省2015年下半年房地產經紀人《基本制度與政策》：住房公積金的性質和特點模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房屋租賃的傭金通常為的房租。A：半個月 B：1個月 C：2個月 D：3個月

E：工廠的生產設備

2、通過對初始接待、3D宣傳片放映、模型講解等環(huán)節(jié)的合理分區(qū)，實現其內部客戶引導線最優(yōu)化，采用的是寫字樓項目現場展示的要點。A：外圍包裝 B：看樓動線包裝 C：樣板層層示 D：售樓處展示 E：工廠的生產設備

3、土地登記種類中，因土地權利的消滅而進行的登記是。A：土地初始登記 B：土地變更登記 C：土地注銷登記 D：土地更正登記

E：權利型房地產投資信托

4、房屋租賃出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向登記備案。A：住房和城鄉(xiāng)建設部門 B：土地管理部門 C：房地產交易中心 D：房產管理部門

E：權利型房地產投資信托

5、商品房銷售管理中，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成．損失的為標準適當減少。A：30％ B：35％ C：40％ D：55％

E：權利型房地產投資信托

6、下列選項中，戰(zhàn)略是以現有的市場為中心，向水平方向擴展服務領域，又稱水平多樣化或專業(yè)多樣化。A：橫向多樣化 B：市場營銷關系的多樣化 C：資源多樣化

D：技術關系多樣化

E：客戶資金代收代付風險

7、城市用地評價中的工程評估，是對可能作為城市建設用地的自然條件的工程評估，通常根據地下水位的深度、洪水淹沒范圍、地基承載力、地形坡度等自然條件，評估用地適于建設的優(yōu)劣程度，一般分類不包括。A：適宜城市建設用地 B：基本適宜城市建設用地 C：不適宜城市建設用地 D：特別適宜城市建設用地

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

8、房地產經紀信息管理系統(tǒng)設計的原則中，協(xié)同的最基本含義是協(xié)同工作，也就是多人相．互配合完成同一目標。其核心內容是。A：應用協(xié)同 B：人的協(xié)同 C：信息協(xié)同 D：流程協(xié)同

E：客戶資金代收代付風險

9、房地產估價機構的一級資質，要求有限責任公司的股份或者合伙企業(yè)的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或出資額合計不低于。A：50％ B：60％ C：70％ D：80％

E：權利型房地產投資信托

10、關于房屋租賃合同備案的說法，正確的是。

A：房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后10日內，持有關證明文件到市、縣人民政府房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)

B：備案時應當提交的證明文件中包括書面租賃合同和房屋所有權證書 C：備案時只需要提供承租人的身份證件

D：如果房屋租賃當事人訂立的是口頭租賃合同，需到場說明情況 E：權利型房地產投資信托

11、下列選項同交易標的之間的關系中，占有交易標的是。A：經紀 B：行紀 C：經銷 D：包銷

E：客戶資金代收代付風險

12、個人獨資房地產經紀機構是指依照《個人獨資企業(yè)法》和有關房地產經紀管理的規(guī)定在我國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對機構債務承擔責任的，從事房地產經紀活動的經營實體。A：有限 B：無限 C：直接 D：間接

E：客戶資金代收代付風險

13、關于房地產經紀機構設立的分支機構的表述，正確的是。A：分支機構能獨立開展房地產經紀業(yè)務，具有法人資格

B：分支機構解散后，房地產經紀機構不對其解散后尚未清償的全部債務承擔責任

C：合伙機構和個人獨資機構以其全部財產承擔有限責任

D：股份有限公司和有限責任公司以其全部財產承擔有限責任 E：客戶資金代收代付風險

14、房地產市場調查中，方法主要運用在大客戶的調查和為其他調查的補充或驗證中。

A：全面調查 B：典型調查 C：抽樣調查 D：重點調查

E：工廠的生產設備

15、經紀是經濟發(fā)展到一定階段而出現的促進商品交易的中介服務活動。A：商品 B：市場 C：調控 D：計劃

E：客戶資金代收代付風險

16、房源開拓渠道時，通過維護老客戶得來的客戶在時間和資金成本方面的投入是開發(fā)新客戶的。A：1／2 B：1／3 C：1／4 D：1／5 E：工廠的生產設備

17、隨著時間的推移，房地產市場環(huán)境以及人們的需求都會發(fā)生相應的變化，房地產經紀信息的價值也會發(fā)生變化，有些信息變得越來越不重要，甚至失去了使用價值，而有些信息，如新熱點地區(qū)的房源信息，則變得越來越有價值，這體現了信息的特征。A：時效性 B：積累性 C：復雜性 D：增值性

E：客戶資金代收代付風險

18、”主動配合公司做好針對所在銷售個案的調研工作”是的主要工作。A：銷售員

B：案場銷售經理 C：銷售副總經理 D：銷售總經理 E：客戶資金代收代付風險

19、關于代理的說法，錯誤的是。．

A：代理人應在代理權限內進行民事活動 B：代理人應以被代理人的名義進行民事活動 C：代理人的民事活動結果由被代理人承受

D：代理人的民事活動結果由代理人與被代理人書面約定承受人 E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

20、職業(yè)責任感是職業(yè)人對自身職業(yè)責任的認知和態(tài)度，與其他任何職業(yè)一樣，增加職業(yè)責任感是房地產經紀人員成就事業(yè)的。A：必要手段 B：基本環(huán)節(jié) C：可靠途徑 D：重要條件

E：客戶資金代收代付風險

21、房地產消費行為調研的內容不包括。A：消費者對房地產價格的要求 B：消費者對房地產設計的要求 C：消費者的收入水平

D：購買行為主要決策者的情況 E：工廠的生產設備

22、根據《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，房地產經紀機構在領取營業(yè)執(zhí)照后的1個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上行政主管部門備案。A：工商 B：國土資源 C：房地產 D：財政

E：權利型房地產投資信托

23、對房地產經紀人員在房地產中介活動中出現禁止行為的處罰標準是收回資格證書或公告資格證書作廢，并處。A：警告

B：5000元以下罰款 C：1萬元以下罰款

D：1萬元以上3萬元以下罰款 E：權利型房地產投資信托

24、房地產經紀門店經營成功的關鍵因素是。A：客流量大小 B：房源狀況 C：競爭對手 D：臨路狀況

E：客戶資金代收代付風險

25、根據房地產經紀活動促成的房地產交易類型，可將房地產經紀業(yè)務分為房地產轉讓經紀業(yè)務和等。A：房地產買賣經紀業(yè)務 B：房地產居間經紀業(yè)務 C：房地產租賃經紀業(yè)務 D：房地產代理經紀業(yè)務 E：客戶資金代收代付風險

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于物權的表述中，正確的有。A：物權具有優(yōu)先效力

B：任何情況下的物權均優(yōu)先于債權 C：物權的設定必須公示

D：不動產物權的公示方式是登記 E：動產物權的公示方式是占有

2、生態(tài)美學原則主要有。A：多樣、復雜原則 B：活力、健康原則 C：獨特性與吸引力原則 D：最大綠色原則

E：觀察、體驗自然的愉悅原則

3、古典主義風格的外立面包括。A：中國古建筑的外立面 B：生態(tài)建筑的外立面

C：文藝復興時期建筑的外立面 D：西方古典建筑的外立面

E：后現代主義風格建筑的外立面

4、由于寫字樓項目主流客戶的非個體屬性與商務屬性，因此在選擇推廣渠道，以及制定相關設計及活動方案時，應當確保。A：渠道受眾重點為企業(yè)高層人員或社會高端階層

B：在廣告宣傳的畫面與文案設計方面，必須明確體現商務氣質

C：在活動主題的選擇時，把握商務客戶的敏感點，并在活動形式方面體現高端商務特色

D：通過展示內容及服務交流內容的專業(yè)程度，建立與高端商務客戶的對話平臺 E：行業(yè)資源的應用是寫字樓推廣與住宅推廣的重要不同

5、室內裝飾裝修的色彩要點包括。A：家具的顏色 B：踢腳線的顏色 C：裝修配件的顏色 D：地毯的顏色 E：天棚的顏色

6、房地產經紀人對買房客戶信息采集的技術要點包括。A：詢問客戶購房資金預算 B：詢問客戶購房資金來源 C：了解客戶購房特殊需求 D：保證客戶信息的安全性 E：分析區(qū)域內房地產價格趨勢

7、自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定。A：抵押權、地役權登記，10個工作日 B：預告登記、更正登記，30個工作日 C：異議登記．1個工作日

D：法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定 E：國有土地范圍內房屋所有權登記，30個工作日

8、房地產經紀機構的業(yè)務領域包括等。A：人員數量選擇 B：區(qū)域選擇

C：業(yè)務類型選擇 D：市場范圍選擇 E：目標客戶選擇

9、房地產經紀人在對待購房金額較大的客戶時，要保證，充分尊重客戶對隱私的要求，有足夠的耐心讓客戶享受到專業(yè)服務。A：客戶信息的完整性 B：客戶信息的安全性 C：房源信息的及時性 D：客戶信息的有效性 E：房源信息的可靠性

10、根據思維時是否遵循明確的邏輯形式和邏輯規(guī)則，可分為。A：直覺思維 B：邏輯思維 C：動作思維 D：形象思維 E：抽象思維

11、房地產經紀機構除了留住客戶外，還需要積極爭取更多的客戶，需要加強的工作包括。

A：鼓勵客戶推薦

B：給新客戶提供附加服務 C：與客戶積極溝通 D：正確處理投訴

E：建立長久的合作關系

12、房地產經紀人違反房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則的行為有。A：未向當事人出示房地產經紀人注冊證書

B：與委托人簽訂委托協(xié)議后，對外發(fā)布委托人的房源信息 C：采取內部認購的方式營造銷售旺盛的氛圍 D：將自己的注冊證書供給朋友使用

E：以低價租賃、高價轉租等方式賺取差價

13、在心理學中，具有“直率熱情，精力旺盛；性情急躁，反應迅速；情緒明顯外露，但持續(xù)時間不長”特征的氣質類型屬于。A：抑郁質類型 B：膽汁質類型 C：多血質類型 D：黏液質類型 E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

14、房地產經紀機構的主要崗位中，案場銷售經理的主要工作包括。

A：項目前期做好市場調查分析，配合相關部門制定合理的企劃計劃與銷售計劃 B：主動配合公司做好針對所在銷售個案的調研工作 C：認真做好客戶登記并確保資料的準確性

D：認真填寫各類表單，確保內容及數據的準確性 E：客戶資金代收代付風險

15、從價值量的角度分類，房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式，其有償轉讓主要包括。A：房地產入股 B：房地產贈與 C：房地產繼承 D：房地產買賣 E：房地產抵債

16、租賃合同的簽訂過程中，房地產經紀人核實租賃雙方的身份及有關證件原件，其中承租方證件包括。A：身份證 B：結婚證 C：工作證

D：委托人的授權委托書 E：暫住證或公司擔保書

17、人際溝通的技能包括等。

A：了解對方心理活動和基本想法的技能 B：適當運用向對方傳達意思方式的技能 C：把握向對方傳達關鍵思想的時機的技能 D：議價談判的技能 E：供需搭配的技能

18、客戶關系管理利用等信息技術，挖掘與分析現有客戶信息以預測客戶的未來行為，促使其重復購買和吸引新客戶。A：數據庫 B：歷史記錄 C：數據挖掘 D：數據統(tǒng)計 E：多媒體

19、下列法律文件中，是由全國人民代表大會常務委員會制定的其他法律或一般法律。A：合同法 B：刑法

C：城市房地產管理法 D：物權法

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

20、新建商品房售樓處的選擇原則是具有一定。A：專業(yè)性 B：互動性 C：昭示性 D：易達性 E：指導性

21、房地產項目在銷售前，需要對售樓處、樣板房等進行專業(yè)選址及包裝，應做到。

A：位置的選擇不和工程的施工發(fā)生沖突，不影響工程進度 B：售樓處的選擇原則是具有一定昭示性、易達性

C：樣板房的設立和裝修均應符合本項目購房者的身份特征和需求 D：樣板房的設立和裝修應突出戶型和空間功能優(yōu)勢 E：對樣板房包裝的風格需根據市場主流需求來綜合考慮

22、優(yōu)先權是指在相同的價款、支付方式、期限等同等條件下優(yōu)于他人購買的權利，享有房地產優(yōu)先購買權的人有。A：房地產共有人

B：具有完全民事行為能力人 C：相互毗鄰的所有人 D：房屋承租人 E：房屋所有權人

23、經紀作為一種特殊的商貿活動，具有區(qū)別于其他商貿活動的自身特性，主要表現為。

A：活動時間的持續(xù)性 B：活動主體的專業(yè)性 C：活動空間的普遍性 D：活動地位的中介性 E：活動內容的服務性

24、認為“把生活環(huán)境抽象化，這對人們的生活就是一種真實”的室內裝飾裝修流派是。A：風格派 B：光亮派 C：超現實派 D：裝飾藝術派

E：房地產經紀服務的外部社會環(huán)境不誠信

25、指數按照計算方法不同，可分為。A：質量指數 B：加權指數 C：個體指數 D：簡單指數 E：數量指數