第一篇：自制曹妃甸金海灣項目說辭

自制曹妃甸金海灣項目說辭

各位來賓，我是XXX。今天由我來為您（大家）介紹金海灣項目。首先，由我來為您介紹曹妃甸這個地方吧。

第一幅圖：請看圖，曹妃甸位于渤海經濟圈內，距離北京220公

里，距離天津120公里，距離秦皇島170公里，距離唐山市只有80公里，交通非常的便利。假設說您從北京開車到曹妃甸，只需要2.5小時，而且預計到2013年底，北京到唐山再到曹妃甸的城際列車將會開通，到時從北京到曹妃甸只需90分鐘（城鐵初期速度慢，往后速度會更快。）。這樣的話，即使在路況很差的情況下，也能很快的到達。大家請看接下來這幅圖。

第二幅圖：大家請看，這時唐山市雙核發展規劃圖，曹妃甸生態

城不僅是是唐山雙核發展的一核，也是國家重點建設的區域，曹妃甸擁有得天獨厚的自然與地理優勢，“面向大海有深槽，背靠陸地有淺灘”是曹妃甸最明顯的自然地理特征，在曹妃甸島前500米水深即達25米，深槽可達36米，是渤海最深點，同時這一區域也是北方唯一一個冬季不結冰的區域，水道和深槽的天然結合，不凍不淤的自然條件，形成了建設大型深水港口無與倫比的優勢，使曹妃甸成為“鉆石級”港址。，這里將發展成我國的沿海中心城市。胡錦濤總書記將之譽為“國寶之地”。

第三幅圖：大家請看，這幅圖為曹妃甸新區總體規劃圖，曹妃甸

區共分兩大部分，分別為港口工業區和我們的生態城，生態城位于工業區的東北側，這里的布局用一句話概括就是一城七園。所謂一城，就是我們項目所在的曹妃甸國際生態城，七園為曹妃甸工業區內的港口物流園區（規劃面積36.1平方公里，總投資500億，這里以后會成為我國北方地區的國際性港口物流中心）、鋼鐵電力園區（這里將構筑以首鋼，京唐鋼鐵，香港華潤電力等企業為龍頭的新型工業化園區）、裝備制造園區（這里依托于大港口和鋼鐵基地，未來將會發展成我國北方沿海地區大型臨港裝備制造基地）、綜合保稅園區（這里將重點發展高新制造業和現代服務業，最終發展成為東北亞自由貿易示范區）、中日生態園（這里將重點發展節能環保以及其他以低排放為特征的高新技術產業。）、位于生態城中的新興產業園區（這里將重點發展新能源，新材料，光電子，機電一體化、信息、生物、航天航空等擁有競爭優勢的產業）。位于生態城北部還有一個大學城科教園區。

第四幅圖：大家跟我來，請看這幅圖，這幅為我們金海灣項目的位置圖，圖上所描繪的就是大學城，目前唐山工業職業技術學院，河北理工大學，對外經貿大學，中國石油大學等11所大學都將入駐在此。大學城東側為剛才所介紹的新型產業園區，再往東為一片濕地，各位，濕地被稱為地球之腎，在蓄洪防旱，調節氣候，控制土壤侵蝕，降低環境污染等方面有起著很大作用，而且濕地還擁有豐富的野生動植物資源，目前這里正在開發一個占地約500畝的度假區。濕地西邊這條河叫

做青龍河，與其相對的是位于大學城東側的叫塑河，通過兩河水系整理，在兩河之間開挖一條人工河，這樣就形成了三河環保面向大海的生態景觀。

沙盤：下面讓我們來看沙盤，這是生態城西區的一部分的規劃模

型，是由瑞典的SWECO公司和清華城市規劃設計院聯合編制，中國與瑞典，意大利，新加坡，荷蘭等科技強國共同打造。整個城市全部采用綠色能源可再生循環系統，城市綠化覆蓋率高達40%。新城最南端為渤海灣，各位面前的這條大道叫做濱海大道，濱海大道向西連接到天津的濱海新區，向東連接到秦皇島，濱海大道不僅是一條公路，同時還是一條堤壩，它將淡水圍在了月亮灣的人工湖里，打造出內觀湖，外觀海的獨特景觀。在它4公里外，我們將修建第二道堤壩，與濱海大道之間圍成一塊內海，第二道堤壩將風暴，潮汐，海洋垃圾等都擋在內海的外邊同時，也保證了內海海水的純凈，這里規劃打造多項旅游項目，以后將成為一片熱鬧的旅游勝地。

目前新城重點打造了三個不同功能的城市海灣，即為西灣，這里為休閑商務灣，中灣主要是居民生活區，像央企服務中心基地，新城中學等項目已經在這一區域開工建設，東灣主要是行政辦公區和休閑度假區。而我們的樓盤就位于東灣。大家親看，沙盤中橘黃色區域就是我們項目所在地。我們的樓盤在此處有三大地理優勢。

第一，金海灣花園與曹妃甸第一中學相鄰，同時大學城也在城

市的北面，是不折不扣的學區房。而且現在市政府還有優惠政策，即買房就送戶口，您的孩子未來的教育就業將不會有任何問題。

第二，金海灣花園正門口即是曹妃甸新區的市政府廣場，市政

府廣場的南面即是未來的曹妃甸市政府，行政區和金融區。城市核心廣場的地產項目地處城市核心，相關設施配套齊全，辦理金融、民政業務也很方便，這類地段均屬于城市的黃金地段

第三，金海灣花園面向大海的方向只有市政府廣場，沒有高層

阻擋，視野開闊，在晴朗的天氣下，推開窗戶就能見到大海，是不折不扣的海景房。而且金海灣花園小區內綠化面積達30%以上，在這里您不會感覺到到市區里的烏煙瘴氣，清新的空氣會給您帶來健康的身體和愉悅的心情。

除了以上三大優勢外，我們金海灣花園的建筑風格為北歐現代風

格，整體精裝交付，可以馬上入住，為您免除了裝修的瑣碎煩惱和裝修時間不同造成的小區噪音。金海灣花園作為集商業、住宅、公寓、辦公于一體的綜合社區，配套的商業街，酒店，百貨超市，餐飲娛樂設施一應俱全，輕松滿足您的生活所需。

在金海灣花園內還將重金打造一個五星級溫泉會所，里

邊會有溫泉瀑布、亞熱帶綠色植物景觀休閑、健身、美容、餐飲、娛樂等高尚配套同時我們將引進五星公館服務，讓您享受尊貴，有品質的生活。

金海灣將會是您經歷過都市繁忙生活后的溫暖港灣，謝

謝！

第二篇：“金海灣”項目整合營銷操盤方略

“金海灣〞工程整合營銷操盤方略

〔綱

要〕

一、欽州房地產調研分析

〔一〕經濟性因素

〔二〕欽州市房地產市場供求狀況

〔三〕欽州市房地產市場開展趨勢

二、本工程概述

〔一〕本工程SOWT分析

〔二〕本工程綜述

三、本工程競爭性樓盤分析

〔一〕本工程競爭性樓盤概述

〔二〕本工程操盤焦點

四、本工程目標客戶群分析

〔一〕目標客戶群確定

〔二〕目標區域確定

五、本工程定位

〔一〕開發理念

〔二〕樓盤名稱提議

〔三〕工程主題

〔四〕本工程市場競爭工程定位：市場主導者

〔五〕樓幢名稱提議

六、整合營銷策略

（一）操盤整體思路

（二）具體操作

（三）樓盤策略

（四）價格策略

（五）產品策略

（六）尾盤營銷策略

七、本工程廣告整合推廣方案及預算

（一）廣告預算確定

（二）廣告整合傳播總體思路

（三）廣告整合推廣方案及預算

八、營銷組織與調控

（一）組織架構

（二）銷售進場

（三）銷售培訓

“金海灣〞工程整合營銷操盤方略

前言

隨著“10+1〞框架下中國東盟經濟貿易區“橋頭堡一泛南寧〞〔北京許多學者、專家又稱為“大南寧〞〕概念和中國“9+2〞泛珠江經濟圈作用的日益突現，其作為區城經濟開展的“火車頭〞驅動影響力也正在向周邊城市擴散、延伸，這種良好的開展勢頭在房地產業表現得更加突出，其支柱性產業特征也更明顯，尤其對沿海城市〔北海、欽州〕和新興城市〔貴港、賀州〕的影響更甚。我們全面審視行業性的全國宏觀環境，縱觀廣西環境，乃至欽州市，認為房地產業明顯的城性特征是分析的重點，因此，本文將重點闡述欽州和本工程所處的市場環境和營銷設想。

一、欽州市房地產調研分析

欽州市位于廣西南部沿海，南臨北部灣和南中國海，背靠大西南，東臨粵港澳，西向東南亞，是一個具有2000多年歷史的古城，全市總面積1.08萬平方公里，現轄欽南、欽北、欽州港、三個城區和靈山、浦北二個縣，下轄61個鄉鎮。全市總面積10843平方公里，總人口325.5萬人，其中市區人口25.23萬，是廣西著名的僑鄉之一，有海外華僑、港澳同胞30多萬人。

〔一〕經濟性因素

根據欽州市統計局的一份統計資料顯示，2000年欽州市城鎮居民可支配收入為5192元，2001年城鎮居民可支配收入為5872元，2002年城鎮居民可支配收入為6014元，2003年城鎮居民可支配收入為6742元，盡管近4年收入增長幅度達10%左右，但由于其根底薄弱，基數低，且多以自然性根底資源開發為主，其中從事農業的人口占全市總人口95.2%，非市區人口絕大局部都依托第一產業。

近年來，隨著改革開放力度的逐漸深化，市場經濟所培育的商品意識得到了極大的釋放，政府在施政方面較注重自然資源的開發和利用，較強調產業結構的調整，已逐步形成了以特色農業〔荔枝、香蕉、瓜皮、竹芒紡織、茶葉等〕、海產品、建筑材料、礦業開采、玩具等新興行業產業鏈。盡管其GDP總量排在全區十二個地級行政區規劃中靠后，開展水平也較低，但開展速度較快，潛力較大。在此開展過程中，已逐漸形成了一個富裕階層，這個階層的數量約占總人數5%左右。其購置力和購置欲望經一定時間的聚集和累積，將在市場良好的培育下，形成“井噴〞。在“衣食住行〞消費梯度中，“住〞將成為其消費的首要目標。

〔二〕欽州房地產市場供求狀況

據一份資料顯示，欽州市2000年全市完成房地產投資4297萬元，2001年完成房地產投資5578萬元，2002年完成房地產投資10319萬元，同比增長185%，與此同時，商品房的銷售也持續旺盛開展勢頭，2002年全市累計銷售商品房面積2.95萬平方米，同比增長9.5倍，實現商品房銷售總額2855萬元，同比增長9.8倍。年交易平均價格也從2001年857元/平方米增長至986元/平方米房地產平均交易價格逐年以110元/平方米幅度上漲。據一份統計資料顯示，2003年銷售均價達1150元/平方米。這種由原材料導致本錢直接上漲而引發的銷售均價劇烈上升的趨勢值得重視和警惕。當然，居民直接可支配收入的增加和生活條件的改善與提高，從而引發的“需求〞因素拉動也較以往明顯。據相關資料分析評估，今年平均交易價格約為：1350元/平方米左右。

在這種良好的開展氣氛下，今年欽州房地產業的投資和銷售將出現一個新高潮。由此，也意味著今年的房地產業市場競爭更加劇烈，創新將成為競爭制勝的靈魂。

〔三〕欽州市房地產市場開展趨勢

理性地審視欽州市的商品房供求市場，我們不難發現其城市化的開展水平和商品化〔房〕概念的深入浸透著無奈。無論是從構成市場因子的城市化人口、人均可支配收入、購置的需求欲望、還是從城市的規模化開展變遷、市場的微觀環境、市政當局的相關舉措和政策力度等都說明其開展的“粗放〞和“不成熟〞，尚處于初級階段。因此，在這樣的一種市場環境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都缺乏以與南寧的一些樓盤相比，但其城市經濟市場經濟的熏陶對居住的概念已發生了深刻的變化，其主體的消費意識和需求水平正在逐步形成。因此，重視對市場的培育與引導，將顯得相當重要，尤其是這種新興市場的新工程。

在目前市場上，已有世紀新城、御景華庭、廣廈花苑、新澳花園、景湖花園、幸福苑、福寧花園、斯壯世紀金灣廣場、華信花園商城、萬國廣場、廣場麗園、廣場公寓、榮達榮花園、新隆市場、協盛商業廣場、大世界商業廣場等數個樓盤在不同時機推出了不同層次、不同規模的產品。按照我們公司對欽州市房地產市場的綜合研究，樓盤形象較好且相對成功的有廣廈花苑、華信花園商城、新澳花園、世紀新城、御景華庭；其余的樓盤營銷整合的力度和水平都較低，其根本表達現在對產品概念的設計、對消費者需求的把握、對樓盤形象的塑造、對營銷方式和技巧的運用、對樓盤差異性的定位及整體開發的意識與理念等都沒有一個較為完整、清晰的概念，始終表現出一種“被動〞。而根據欽州市政府規劃對欽城區的定位和大力開發“一江兩岸〞的政策的驅動下，將引發更多的開發商介入。尤其是靠近廣場、火車站、高速公路出入口等地段的紛爭圈地將更劇烈。因此，在這種市場環境下，如何防止市場同質化，找到市場的空間，以自己獨特的運營理念和產品氣質〔即產品差異化〕贏得消費者認同，獨步市場是解決本工程市場定位的關鍵所在。市場競爭并不可怕，可怕的是沒有應對的方法和策略、不能調動各方面資源，實行差異化營銷、充分認識競爭對手、充分挖掘工程潛在價值、充分認識目標客體是贏得這場戰爭的勝利的關鍵。因此，從某種意義上可以說，這是一場沒有硝煙的戰爭，關鍵是看指揮的“將軍〞。尤其是，針對“金海灣〞這樣一個沒有規模優勢和區位優勢、綜合競爭力不明顯的樓盤而言，此更為重要。

二、本工程概述

〔一〕本工程SOWT分析

S—優勢分析

1、區位優勢：地處城邊緣、自然條件和人文條

件比擬好，升值潛力；

2、地理優勢：靠近在建的三橋和高速公路路口，處于城市前沿。

3、交通便利：位于城市主要交通要道交匯處，5路公交車直線連接；

4、配套優勢：周邊車站、銀行、菜市、學校環繞、市場配套齊全；

5、產品優勢：規劃設計超前，景觀優，戶型面積配比合理，適中；

6、規模優勢：目前為欽州第一大盤，具有較大的市場號召力、影響力。

7、人文環境：東面近靠劉永福故居，永福公園，英雄氣息濃。

W—劣勢分析

1、缺乏形象：工程處地城市邊沿，周邊建筑以民房居多，整體形象較差。

2、配套缺乏：周邊根底配套設施不完善，購物場所缺乏；

3、地勢較低：由于地勢較低，歷史上此地塊有被洪水淹沒過的記載，這阻礙客戶購置此工程物業的最大心理障礙。

4、環境不佳：雖然自然元素較多，但周邊沒有可充分利用的自然景觀優勢。

5、競爭較大：由于附近的新奧花園開發較早，工程比擬成熟，且工程規模大，配套全，對我工程直接競爭較大。

O—時機分析

1、欽州作為東盟出海大通道，隨著欽州大工業、大港口、大旅游進一步形成，商機無限。

2、舊城改造：近年來，欽州市政府加大改造力度，城市化建設速度加快；

3、住房改革：政府廢除“批地建房制度〞，改革住房制度；

4、消費提高：局部高收入層對居住環境有了新的需要，開始喜愛有品

牌和品味的住宅。

T—威脅分析

1、思想保守：欽州人喜歡對自建房，且意識對自建房特有感情，購置商品房意識較弱；

2、收入不高：城鎮居民普遍收入不高，單位集體購房能力較差；

3、競爭加劇：據調研情況分析，今年投入房地產新推工程多，商品房數量將增多，競爭開始加劇；

4、市場不標準：房地產市場不成熟，市場體系不健全

綜上所述：

從以上分析來看，本工程時機點與風險并存，但時機大于風險，具有競爭優勢。故，在工程操作過程中應當注重調研、尊重市場、適應市場。根據消費者需求特點和趨勢，抓住機遇，并充分整合好各種有效資源，科學操作，以實現本工程的最大綜合效益。

〔二〕工程綜述

1、工程概述：工程處于人民南路與五馬路交匯處，占地30畝，總建筑面積約3萬平方米，由八棟6層的多層住宅組成，建筑密度為384%、容積率為1.8、綠地率為30.73%、室外停車場為26個，工程除中央花園和生活市場外，無別的配套設施和規劃特色，與其他工程相比、產品質量處于不利的態勢，要想工程發揮其最大的綜合效益，必需采用非常規的手段和具有差異性的特色定位，才能使工程有效躲避風險、爭取工程的推廣成功。

2、營銷推廣的思路設想：

根據工程SWOT分析和欽州競爭樓盤的情況，我司主要采取以下的營銷手段：

A、建議調整工程總平規劃，在規劃設計上有效突出文化和生態的特色；

B、由于工程交通相對不便利，采用與其他工程差異的營銷手段，比方說開通看房直通車等；

C、建造符合工程生態主題的售樓部，以突出公司的經濟實力

和讓客戶產生對工程美好的聯想，刺激客戶的購置欲望；

D、挖掘工程潛力、充分整合有效資源、形成具有特色的核心

競爭力、形成工程營銷個性和產品個性、防止同質化競爭；

E、與欽州晚報強強合作，借船出海。

三、本工程競爭性樓盤分析

〔一〕本工程競爭性樓盤概述

工程

名稱

位

置

規

模

均價

(元/m2)

主力

戶型

面積

范圍

(m2)

關鍵

時間

銷售

情況

營銷

主題

對

比

分

析

同

檔

次

新

澳

花

園

文

峰

南

路

100畝

1400

二~四房

樓中樓

80~

210

一期已

入住

一期

售

完，二期

50套

左右

我的花

園，我的家

工程規劃設計具較高水準，建筑群分布合理，小區景觀建設較優，在市場上已形成一定的口碑，易于二期售銷的推進；戶型多樣，供選擇性大，配有陽臺，但周邊市政配套缺乏。

協

盛

商

業

廣

場

人民路8號

33畝

1350

三~四房

樓中樓

110~

230

今年5

月入伙

30%

中心地標

至尊榮

耀

地處市中心地帶，交通便利，周邊生活配套齊全，但人流量大且繁雜；工程起點較高，在本地屬高檔物業，形象較好，但工程商住混雜，居住大受影響，不適合純居住。

萬

國

廣

場

欽

州

灣

大道

3萬m2

未出臺

二~四房

樓中樓

主推

三房

120

今年7

月8號底開

盤

未售

體驗式商業廣場

工程集購物、休閑、娛樂、居住這一體，規劃設計超前、時尚、觀感性強，生態景觀設計，自有配套齊全、高檔，電梯、空中花園、地下停車場一應俱全，位置好，處交通要地，市政設施齊全。

同

地

段

御

景

華

庭

欽州灣廣場旁

建筑

面積

2萬m2

1300

二~四房

樓中樓

70~

220

3月中

旬開盤

45%

無

工程地處較偏，交通不便，采用半合圍形式，建有中庭花園，在規劃設計上下了一定的功夫，較前衛，但因規模小，自有配套缺乏。

華

信

花

園

商

城

文

鋒

南

路

52畝

1100

二~三房

65~

420

今年底

入伙

80%

臨海工

業城市的花園

式商城

工程以商為主，占天占地型建筑居多，深受本地人喜愛，位置較好，但商住混雜，不利純居住，周邊設施缺乏，交通不是十分便利。

同

類

型

廣

廈

花

苑

新華路

66畝

1130

三~四房

樓中樓

三房

210

三期9

月開盤,二期年

底入住

40%

都市叢

林中的一座綠

園

地理位置好，機關單位多，市政配套齊，建筑風格系歐陸派，物業管理采用智能化效勞管理。

景

湖

花

園

銀

河

街

24畝

1290

三~四房

樓中樓

110~

280

今年3

月底入

住

35%

蔚藍湖

畔

景湖家

園

工程現已處于準現房銷售狀況，戶型較好，交通較便利，但缺乏市場配套設施，周邊環境較差，多為私宅，治安狀況不住，市場接受度不強。

同類型

世

紀

新

城

欽州灣廣場

210畝

1320

三~四房

今年九月份開盤

城市形象標徽，現代康居典

范

該工程位置好，規模大，配套全，工程已健康為營銷主題，形成鮮明的市場個性，工程形象較好。

同檔次

廣

場

麗

園

欽州灣廣場

30畝

1320

三~四房

今年七月三十日

30%

人居的新典范

該工程區位較好，規劃設計有鮮明的特點，中央花園景觀成為該樓盤一道靚麗的風景。工程形象較好。

〔二〕本工程操盤焦點

根據以上競爭性樓盤的綜合分析，并結合本工程特點，我們提議，本工程在市場定位上一定要找到突破瓶頸，既不要將目標客戶群鎖定在商端客戶〔因為欽州離首府南寧較近，隨著“泛南寧〞的影響，許多成功的商端客戶紛紛到南寧置業〕，也不要將目標鎖定在中低端客戶〔因為早期的競爭性樓盤多瞄準的是此類消費群體，且其售價低，利潤相對較少〕，而是要將目標客戶群鎖定在中、高端客戶〔又稱亞高端客戶〕上。即明確表達出本工程是欽州市樓盤中位置相對較偏，自然條件較好，規模不大，其原因為：

1、從競爭市場環境而言，適合此類消費群體的樓盤沒有；

2、從數量金字塔構成來說，此類客戶相對較多，且購置力和消費欲望相當旺盛；

3、從引導和迎合市場需求理論分析，此類目標群消費潛力巨大；

4、營造“高質高價〞和“一分錢一分貨〞氣氛，并進行理性訴求，較易培育市場，得到主流消費群認同。

四、本工程目標客戶群分析

根據本工程的市場定拉和產品定位，本工程主流消費群應鎖定中高端客戶〔亞高端客戶〕，尤其是次高端客戶需求和心理的把握。具體分析為：

〔一〕目標客戶群確定

根據對本工程潛在客戶群的分析結果，工程的潛在消費者市場細分類型為：

1、特殊行業中、高層管理者

據欽州稅務局的一份資料顯示，電信、金融、保險、電力、自來水等與政府壟斷性資源相關行業性公司的個人所得稅交納是普通行業的3.5倍。因此，這些中、高層管理人員所形成的群體對居住環境的改善反響熱烈。其月收入入均約1500—3000元，文化素質較高，非常注重樓盤的形象和小區品位以彰顯自身身份。

2、私營企業主

隨著市場經濟的深化和細化，催生了一批農業開發、海產養殖、林產化工、建筑材料、礦業開采等初具規模的私營企業主，其收入較高。年收入3-5萬元，較注重樓盤品牌和社區文化氣息，常感慨本地樓盤綜合素質差，有去南寧置業的愿望。

3、經商人士

由于近年欽州市政府加快了產業結構調整步伐，又臨河近海，其海產品和礦產品豐富，形成了一些產業鏈，再加前述私營企業的異軍突起，造就了許多成功的商人較關心樓盤的綜合素質和形象，以符合自身品味和身份。

4、灰色隱形收入者

前些年邊貿較旺，欽州市及轄區鄉鎮、縣城有一大批“頭腦靈活〞者，從事“螞蟻搬家〞式走私生意，形成了一個富裕階層，再那么，在政府轉型過程中，也形成了一批隱形收入者。他們都很強調樓盤的檔次。

5、家庭置業者

隨著收入的增加，局部家庭已有改善原自建房的居住條件和居住環境的欲望。“物以類聚，人以群分〞，許多家庭成員已逐漸愿意搬到本工程所在的新城區，以求過另一種生活，他們注重實用性和樓盤形象，以此彰顯與其他家庭的不一樣。

〔二〕目標區域確定

根據前述潛在目標群的調研分析，我們認為，目標區域界定為：

1、主目標區域：欽州市、特別是工程周邊的方園三公里區域。

2、次目標區域：市所轄縣城高收入群體效勞區域/市所轄鄉鎮私營業主經商人士活動區域。

五、本工程定位

根據對本工程SOWT分析和對競爭性樓盤的充分評估，我們提議：本工程的客戶群應鎖定在中、高端客戶。為迎合目標客戶群的潛在需求，我們建議對本工程的開發理念與意識方面要做些調整。在高起點塑造本工程自身品質的同時，要營造高尚社區的樓盤形象，以“領引欽州居住文明時代〞的精英文化社區為主旨進行整體包裝，強化賣點。

〔一〕開發理念

開發商對工程操作的經營理念對工程成功與否有至關重要的作用。尤其對消費市場的把握和敏銳反響的靈活性是其關鍵。對于本工程而言，我們認為，欽州工程絕大多數是湘潭設計院規劃設計，樓盤產品很大程度上存在雷同和抄襲，使現在規劃出來的樓盤缺乏個性，因此，我們建議開發商多吸收欽州以外城市樓盤的規劃和設計特點，力求在產品上與欽州現有樓盤有較大的差異；另外在營銷手法和推廣理念上采用一些較為先進方法，爭取以創先的理念貫穿工程開發和營銷的始終。

〔二〕樓盤名稱建議

根據工程所處的區域，和周邊的環境以及欽州其它樓盤鮮明的特點，我們建議工程名稱擬定為“金海灣〞。

創意緣由：

1、工程名稱以“金〞字作為工程開頭，與貴公司金輝房地產的金字

相照應，以便公司品牌和工程品牌相互促進。

2、“海〞字符合欽州大工業、大港口城市的形象特征，又含有濃郁的生態自然元素，與工程的主題相符。

3、“灣〞字喻義為避風雨，享平安之地，讓客戶容易聯想為幸福生活安居樂業的港灣。

4、欽州市原有“金灣大酒店〞已形成一定的品牌，在市民中樹立了

良好的口碑，“金海灣〞與金灣大酒店提名相關，容易讓人產生聯想、借住酒店的知名度為工程打造名聲，起到事半功倍的效果。

5、該樓盤南面剛好是欽州目前最具現代化氣息的金海灣大街，此樓

盤將代表金海灣最有品牌的樓盤。

六、整合營銷策略：

〔一〕操盤整體思路

根據前述競爭性樓盤的綜合分析和本工程的實際運營市場競爭

環境，我們認為，憑借本工程的綜合素質，本工程一定是以價格和營銷手段取勝，因此樓盤在運營各階段一定要注重對價格的把握的巧妙運用定價策略吸引客戶，實現成交。

正式推出階段〔10月10日前〕

推出階段

〔10月10日—元旦〕日〕

推出后分期推廣

·建立本工程知名度

·建立本工程總體形象

·造就人際口碑

·創造品牌價值

·營造迫切購置心態

·制造銷售焦點

·深化工程知名度

·突出本工程總體形象

·創造轟動效應

·形成熱銷氣氛

·促進銷售舉措

·維持市場追捧熱度

·保持工程知名度

·加深本工程印象

·建立高尚社區概念

·確立人際口碑

·持續市場熱度

·增進銷售形成良性循環

〔二〕具體操作

1、銷售周期：控制在18個月內，3次推盤，形成3次高潮。

（1）

第一次推盤擬定于2004年10月10日，方案推100套，占總量35%；

（2）

第二次推盤擬定于2005年1月1日，方案推100套，占總量35%；

（3）

第三次推盤擬定于2005年5月1日，方案推約100套，占總量30%

〔4〕具體進度為：

2005年10月1日

2005年5月1日

剩余局部

2005年1月1

日

30%

10月10日

35%

35%

2、一期推盤思路演繹：

2004年10月1日

面市推盤

主要任務：利用“十一黃金周〞銷售旺季，進場，并進行直銷，內部認購，客戶積累，公布均價，試探市場反響；

產品：首推3棟多層建筑；

價格：內部認購價1200元/m2起，10月初公布具體市場價格；均價控制1250元/m2；

促銷：加強對單位及周邊縣鎮宣傳活動；

廣告組合：利用戶外廣告和POP廣告及樓盤賣場渲染氣

氛，搶占市場先機，營造本工程知名度。

2004年11月10日

正式開盤

主要任務：憑借隆重的開盤，掀起第一次銷售高潮；

產品：加推3棟多層建筑；

價格：均價1300元/m2，提升50元/m2；

促銷：開盤當日享受額外優惠或贈送禮品并舉行盛開開盤。

廣告組合：利用報紙、電臺、電視臺、宣傳單頁、樓書、戶外廣告等形式進行“地毯式〞推銷，制造熱銷氣氛和市場熱度，構筑本工程美譽度。

2005年5月1日

持續銷售

主要任務：持續銷售力度和強度；

產品：加推全部多層建筑；

價格：均50元/m2，均價控制1320元/m2；

促銷：利用“五一黃金周〞銷售旺季爭取作清盤銷售；

廣告組合：利用報紙、電臺、電視臺、宣傳單頁、樓書、戶外廣告等形式進行推銷，營造熱賣現象。

2005年國慶前后

一期尾盤

主要任務：處理尾盤，同時進行二期銷售引導和預售登記；

產品：將剩余單元重新包裝推出市場；

價格：視市場情況，實行折中拆優惠；

促銷：送物業管理費、車位折扣、花園陽臺等

廣告組合：利用報紙、電臺、電視臺、宣傳單頁、樓書、戶外廣告等。

注：除特別標注外，本案所提到的價格為實際成交價。

3、銷售程序

a)

接待流程：

客戶

置業參謀

(主動接待)

講解沙盤

推薦戶型

送客戶

回售樓部

取資料

參觀工地

現場

做置業方案

b)

交易程序：

顧客

置業參謀

置業參謀

銷售經理

置業參謀

憑收據簽訂協議

憑繳款單簽訂協議

備案、辦理按揭

移交開發商

移交開發商

擬購房號

確定擬定房號

推薦新單元

已售

未售

雙方確定價格

現金繳款

開發商財務收訖

銀行繳款

開發商開立繳款單

整理客戶檔案資

料簽訂銷售合同

〔三〕樓盤策略：

1、樓盤概念：

工程形象定位：領引欽州居住文明時代

工程產品定位：欽州首席文化生態社區

2、包裝規劃

〔1〕工地形象

提議修建臨時工地圍墻，并充分利用工地圍墻做形象廣告，加深消費者對樓盤的整體

認識和印象。尤其要注意加強小區綠化配套的施工，盡可能在開盤前使綠化有雛形，有水景。工地管理井然有序，施工科學嚴格，以此增強消費者信心。

〔2〕售樓部形象

銷售中心作為顧客集中交易的重要場所，其氣氛的營造非常重要，具體表現為：一方面，物化概念的擺設要高雅、舒適，突現本工程的品質特征；另一方面，銷售人員接待工作熱情、自信、大方，自始至終讓顧客有受尊重的感覺，在售樓部的裝修上一定要突出文化和生態的兩個主要概念。

〔3〕要制作一個本工程的建筑模型，使之形神兼備，深化本工程內涵。外部要營造熱銷氣氛，具體為：

①

在售樓部左右兩側的工地圍墻懸掛噴繪廣告，強化本工程的形象；

②

在新開工時，“人民南路與五馬路〞附近立一大型鋼架廣告牌〔10m×15m〕;

③

在售樓部前放置一個氣拱門，增強喜慶氣氛；

④

在售樓部前懸掛三角吊旗，增加熱鬧氣氛；

⑤

售樓部改造裝修方案詳見裝修方案。

〔四〕價格策略

1、定價思路：

根據本工程所屬地段，其售價普遍較高，從前面的市場調查與分析中，可以看出主要競爭樓盤[廣廈花園]、[世紀新城]、[景湖花園]、[新澳花園]、[華信商城]等均價均在1250—1350元/m2，而根據本工程的市場定位策略，我們應在“低開高走〞的市場培育體系下，率先將價格控制在1250元/m2均價，總體均價控制在1200—1320元/m2之間。

2、價格確定方法：

根據本工程各項素質的評比分析，我們初步擬定本工程起價為：1200元/m2。然后根據樓層、朝向、景觀、戶型分別采取系數進行定價，最高價控制在1320元/m2。其中一期第一局部均價控制在1250元/m2左右，第二期局部均價控制在1300元/m2左右。

3、價格政策

一次性付款的給予96折優惠，銀行按揭付款的98折優惠〔暫定〕。

4、價格促銷：

第一次推盤，實行正式開盤后即漲50元/m2進行內部認購逼單；第二次推盤，實行抽獎大行動，即用戶進行現場抽獎，設置對個獎項，只要當天落單均可參加抽獎，最低折扣設置為：折后總價減5元/m2，最高折扣設置為：折后總價減5000元，以此調動人氣。

〔五〕產品策略

根據通盤銷售的策略，以“好〞和“壞〞搭配為原那么，首次推盤可推位置稍差的房號，同時再搭配位置較好的房號，具體推盤方案如下：

〔六〕尾盤營銷策略與方法

房地產通常所說的“尾盤〞一般指持續銷售期和尾聲，樓盤銷售率在八成左右的時段，余下的單位便稱作尾盤。尾盤銷售一直是開發商和代理商最感頭疼的事情之一。因為賣尾盤時已不大可能大量性，轟炸性的進行廣告宣傳，尾盤數量不多，其營銷費用非常有限，而尾盤又往往沉淀了開發商的目標利潤，如何以少量的宣傳費賣出最難賣的單位，這一直是業內人士熱衷探討的話題。根據我們多年來多個工程操盤的經驗總結和實戰積累，具體舉措和方法有：

1、全程介入：通過統第三者全局考慮，將戶型較差、極可能剩的局部單位在內部認購或開盤當日進行優惠處理。

2、隱性降價：公開一些戶型較差或面積大的單位，采取隱性降價處理。例如，送物業管理費、送家電、送陽臺等頗具人情味的降價方式進行階段促銷。

3、制定目標，各個突破：仔細分析尾盤所剩單位滯銷的原因，找出優、缺點，然后測定出切實可行的方法進行強銷。

4、改良產品，定義新市場：對產品滯銷局部進行改良，將產品進行分割處理，尋找新市場。

七、本工程廣告整合推廣方案及預算

〔一〕廣告預算確定

由于競爭性樓盤愈來愈多，在整合營銷方面對廣告的投入也愈發重視。為了能在廣告方面突出本工程的優點，表達開發商的實力，吸引更多的買家到現場參加認購，營造一個良好的樓盤形象，構建一個合理的銷售渠道。按照目前普通樓盤常規廣告投放規律：按工程總銷售金額的1.2%~3%。故提議本工程的廣告費用預算比例為總銷售金額的1.5%。市場正式推廣后，可視具體銷售情況再作調整。即具體廣告總費用為：

3萬平方米×1250元/平方米×1.5%=56萬元

〔二〕廣告整合傳播總體思路

根據本工程營銷策略的實施細節和對競爭性樓盤廣告投入的綜合分析，本工程廣告整合傳播總體思路如下列圖所示：

培養忠誠度

價格上升

培養美譽度

有針對性促銷

建立知名度

第二次推廣

開盤銷售

建立形象

第一次推廣〔廣告〕

起點：一個全新的品牌〔金海灣〕

〔三〕“金海灣〞廣告整合及預算方案〔詳見附件五〕

〔四〕“金海灣〞廣告整合及預算方案〔詳見附件五〕

九、銷售組織與調控

〔一〕組織框架

工程協調委員會4名：開發商2名，代理商2名〕

開發商工程組

代理商工程組

財務(1名)

按揭貸款(1名)

銷售經理(1名)

銷售部長A班(1名)

銷售部長B班(1名)

銷售員(2名)

銷售員(2名)

〔二〕銷售進場：2004年10月1日

〔三〕銷售培訓

階段

項

目

具體內容

課時

主講人

銷售

根底

知識

銷售人員素質

工作守那么、職業道德、禮儀、現場考前須知、心理素質、工作態度

9月1日至15日

待定

銷售流程

介紹整個銷售過程每一個步驟和各項工作原理

待定

銷售技巧

銷售工作的考前須知，觀察、傾聽、推介、洽談、應變技巧及客戶分析

待定

銷售控制

銷售氣氛營造，成交控制成交程序

待定

客戶跟蹤

溝通方法、售前跟蹤方法等

待定

工程

情況

培訓

工程介紹

開發理念、工程特色、配套、管理等

9月16日至20日

待定

工程賣點

各方面優勢分析

待定

市場分析

市場狀況、市場開展趨勢、工程的競爭優勢等

待定

統一說辭

銷售人員向客戶解說的統一口徑

待定

對手分析

競爭對手的優劣勢，成交情況等

待定

階段

工程

具體內容

課時

主講人

銷售

實戰

演練

模型介紹

現場演練模型的介紹的要點和方法

9月20日至25日

待定

洽談練習

同事之間一對一的解說推介、洽談

待定

營銷實戰模擬

〔一〕

待定

待定

營銷實戰模擬

〔二〕

待定

專業考試：卷面

待定

專業考試：口試

待定

成交練習

簽訂認購書，收定金、銷售控制、簽合同，交首期、辦理按揭等成交過程中各個程序的工作實習。

待定

說明：以上方案不包括以下內容

1、對工程產品的具體規劃和設計建議；

2、工程推廣的具體廣告方案；

3、工程推廣的定價策略和價格體系；

4、工程推廣的產品策略；

5、工程推廣的賣點方案；

6、工程各區營銷主題方案。

第三篇：項目說辭

項目簡介：

徽商新光彩（碭山）批發大市場，位于碭城人民東路，毗鄰310國道、101省道，連接汽車總站和規劃中的濟祁高速，交通便利、區位優勢明顯。該項目由宿州泰福房地產有限公司開發建設，占地241畝，總投資10億元，建筑面積25萬平方米，目前已建成開業10萬平方米。預計可容納商戶2500家，年交易額達16億元，是集“國家電商、家居、建材、五金、家電、餐飲休閑購物”為一體的皖北大型綜合電子商務及批發大市場，該項目也是碭山及周邊地區最大的一站式國家電商及批發商貿航母。徽商新光彩批發大市場二期150畝土地經縣領導特批成立電子商務產業園和大學生創業園，打造全國一流的電子商務服務中心。

項目優勢：

中心地段，無可挑剔

所謂地利是徽商新光彩（碭山）批發大市場憑借碭山輻七縣、臨四省、通高速路口的獨特優越地理位置，城區以人民路為主干道，向東延伸至宴嬉路，在碭城的中心地段。項目東邊就是汽車總站、沿人民東路向東5公里就是在建的濟祁高速出口，項目四周的每一條道路都能沿碭城行駛一圈，可快速通達至碭山縣的18個下屬鄉鎮。商貿城十字型設計四通八達，長遠規劃、無憂托管。

完美設計，旺鋪傳承

徽商新光彩（碭山）批發大市場是100%純商鋪，容納多種業態，滿足一站式購物需求。市場采用國際領先全首層商業建筑設計理念，內部中央軸線寬達16米，采用開放式全首層連廊設計，設置多部自動扶梯，步行梯，貨梯，立體交通動線設計。

業態決定價值

徽商新光彩碭山批發大市場是集“家居、建材、五金、家電、餐飲休閑購物”為一體的皖北大型綜合批發大市場。全方位配套設施，無與倫比的業態組合，無否否認是碭城的價值寶地。這種行業財富劇增的時代，徽商新光彩（碭山）批發大市場以無法比擬的優勢，高瞻遠矚的服務，致美完善的配套，坐擁商鋪升值利潤。

專業管理，締造經典

徽商新光彩（碭山）批發大市場秉承“整體包裝、統一運營、穩定收益、多重回報”原則，實行項目返租3年，無憂托管10年，由企業進行統一招商、統一管理、統一監督。這種高標準的運營模式為投資者保駕護航，締造商業經典。徽商新光彩（碭山）批發大市場，擁有一支經驗豐富、專業能力極強的商業管理運營團隊，形成了一套成熟商業管理模式，并擁有豐富的戰略合作品牌聯盟資源。活動一:光彩月月抽車

光彩大市場購鋪月月贏車，每月買鋪客戶抽取海馬轎車一輛,月月有獎，月月有驚喜！

針對本次抽車活動由我來做一下說明：

1、參加抽獎活動目標人群：凡是在2015年11月1日至12月16日成功購房、簽約并完成所有購房手續的客戶；

2、抽獎產生的費用說明：我公司僅提供海馬轎車裸車一輛，其它車輛上牌所產生的一切費用（包括購車契稅、保險、上牌費用等）由中獎客戶本人自理。

3、個人所得稅說明：此次中獎客戶所產生的個人所得稅（購車發票的20%）由中獎客戶承擔，由舉辦此次活動的新光彩批發大市場收取。信息二：娶新娘 嫁新郎 商鋪要比彩禮強

今年結婚不收彩禮，收彩禮只收光彩鋪。光彩鋪變彩禮，既安全又保障，收了房租又當老板娘。凡2015年1月1日起領取結婚證的新婚夫妻購鋪，可享受現有房價8、8折，另贈送價值12888元大型婚慶演出!

此外,光彩針對二胎政策給出最大購鋪優惠，憑二胎出生證也可享受現有房價8.8折！信息三:契稅全免

截止至2016年3月14日契稅全免，這樣的活動力度是全年最低了，千萬不要錯過這次機會，即買即收益。

信息四：光彩精裝公寓11·11限量推出 精裝小戶型限量低價銷售 樣板房盛大開放

光彩精裝公寓已經推出，41平方精裝百變戶型總價10萬起，家具家電應有盡有，拎包即住，感興趣的客戶可到售樓部以及樣板房參觀咨詢。

第四篇：房地產項目說辭

時代天街項目說辭

您好！歡迎參觀時代天街。請問您是第一次來嗎？

您好，我好是這次接待您的置業顧問XXX，您可以叫我XXX，請問先生（女士）您貴姓？

XX先生（女士），您好。我現在為您介紹本項目的基本情況。您現在看到的是“時代天街”項目的整體規劃模型。時代天街項目是由湖北時代天街投資有限公司開發，致力于打造襄陽首創的主體性商業綜合體。項目整體規劃以傳承襄陽文化、注重節能環保為目的，采用科學合理的人性化設計，體現出現代、簡約、時尚的設計風格，塑造出獨一無二的體驗型商業組團。

時代天街項目屬于襄陽市東進、北拓的重要節點，地理位置非常優越。項目東臨奔馳大道，南接鄧城大道，西至車城廣場，北靠錦繡東風汽配城。項目總占地9.5萬方，總建設面積是25萬方，其中地上建筑20萬方，地下建筑5萬方。物業類型豐富，地上建筑包含星光主題的商業街區，LOFT公寓，五星級酒店，SOHO辦公寫字樓以及三棟高端住宅樓。地下建筑包含大型停車場和知名超市。

項目建成后，以“三核兩軸”為核心。“三核”即三個大的核心入口廣場包括東側露天廣場，中間的核心生活廣場，以及與車城廣場相連的西側露天廣場，在這里將建設一些獨具匠心的園林小景，將景觀融入時尚購物與休閑中，充分體現了以人為本的設計理念。“兩軸”即地上沿街綠化與屋頂綠化。沿街綠化由東側的商業露天廣場結合變電站綠化區向西沿續，與西側露天廣場相連延伸至車城廣場, 30米寬的城市的綠化帶充分地與商業戶外廣場相互結合；此外，在屋頂引入空中花園，屋頂的綠化景觀結合建筑燈光設計，營造出半戶外的漫游街道。地面的沿街綠化，以及屋頂的空中花園，與高層塔樓遙相呼應，將成為鄧城大道上一道靚麗的風景線。

商業街區以星光主題為主，共計6.3萬方，分為四層。一樓層高X米，定位時尚零售；二樓層高X米，定位兒童主題；三題層高X米，定位特色餐館；四樓層高X米，定位影院與主題餐館。商鋪共有300多戶，面積從20-150平米不等，根據您自身需要選擇。目前已與超過100家知名品牌達成了戰略合作意向，其中包括武商量販，保利影院，臺北純K等國際品牌。

時代天街LOFT公寓，是服務于創意產業的中高端產品。共計13層，LOFT層高5.7米，通過搭建夾層可一層變兩層。約40-80㎡百變的創意空間，可滿足辦公、經商、居住等多重功能，總價低，得房率高。一房多用，創造極致使用率；超大超寬的落地玻璃采光，通透節能，可有效節約辦公經營或生活成本；而簡潔、大氣的外立面，極具時尚美感和時代氣息，形象價值突出。

緊臨西邊廣場的這幢是X層的五星級酒店，目前X酒店已經確定入駐。

這幢是SOHO辦公寫字樓，共計22層，面積從X至X不等，每層X梯四個戶型供您選擇。SOHO為小型的家居辦公，具有低總價、低首付兩大特性。SOHO族自由、浪漫的工作方式吸引了越來越多的中青年人加入這個行列，在這片天空里，他們的才華得到充分的展露。

而這邊三幢則是5.8萬方的商端住宅，共計33層，兩梯四戶，面積為65-130平米，,所有住宅均坐北朝南，通風良好、享有良好的觀景平臺。住宅區配套有社區辦公用房，菜市場，早餐店，垃圾回收站，公側等1500平方米，方便日常生活。住宅區綠化依托東側露天廣場與變電站綠化帶，弱化了街鋪的喧鬧感。住宅區從空間結構、綠化、小品以至建筑的式樣、色彩等居住環境要素出發，營造充滿氛圍的居住空間，五萬多方的地下建筑面積，包含四萬平米的機動車停車位，六千平米的非機動車停車位，以及五千平米的地下超市。項目認真分析周邊的交通環境,確定合理的車輛出入口。（商業部分的主要車行道路進出口設置于項目的南側,住宅主要車行道路進出口設置于住宅區域的東側，就近進入地下車庫。）減少對人行動線的干擾并采取人車分流，打造安全舒適的環境。

項目周邊環境優越，南邊規劃有立交橋，有效連接道路兩邊消費人群；東北毗鄰美麗的連山湖公園，未來將建成國家級水平的園林生態觀光城郊公園，成為面向省內外的休閑度假及觀光勝地。屆時將進一步提升項目影響力。

項目周邊交通便利，路網發達。目前有多達8條公交線路方便您去其他區域。項目到人民廣場、萬達廣場僅需20分鐘車程，項目至火車東站和飛機場僅10分鐘車程。全方位交通網絡，讓您暢享全城。新316通車后，現在的大貨車都將改道，城市形象進一步提升。項目周邊不光有成熟的地上公共交通，還有便捷的地下交通規劃，2020年襄陽政府規劃的地鐵線路也多達三條途徑時代天街，更加方便出行，提升項目價值。項目周邊教育資源豐富，管道局幼兒園、紅星幼兒園，實驗小學、城關小學、東風中學，城關一中，城關二中，田家炳中學，襄州區一中等，從幼兒園到高中，一體化的優質教育體系環繞在社區周邊，這些近在咫尺的教育配套資源不僅為我們業主的子女提供最優質的教育，同時也為我們的居住環境創造了深厚的文化底蘊。

項目周邊醫院有東風醫院，京博醫院，襄州區醫院等，為每一位業主的健康生活提供了完善的保障，而我們星光商業街區入駐的有XX健身房，讓您身體健康，遠離醫院。建設銀行、工商銀行就在家門口，讓您輕松便利理財。

小區在物業管理上引入現代社區管理理念，火災自動報警系統；消防聯動控制系統；火災應急廣播系統；電梯監視控制系統；應急照明控制系統，不管是投資還是居住，都會讓您享受到統一的物業管理和服務，優美的環境，時尚的購物，貼心的服務，不僅提升項目價值，更加提升您的自身品質。

時代天街作為一個具備全國性影響力的項目，坐擁千年貴胄之地，占據襄州區與高新區核心區位，致力于構建城市和區域的時尚生活中心，一站式滿足新興家庭的消費需求，強大的品牌影響力，提升區域價值、人文價值、商業價值與社會價值。全民投資創富時代，時代天街與您共鑒未來。

安苗苗

2014-8-27（改）

第五篇：項目沙盤說辭最新版

美食林·錦繡江南標準作業流程

介紹動線：區位圖介紹 → 開發商介紹 → 沙盤模型介紹 → 沙盤模型介紹 來電接聽要求：您好，美食林·錦繡江南XXX為您服務 起始語：

先生/女士，您好！你是第一次到我們售樓處嗎？之前有來過電話或來看過房子嗎？（有/那之前接待您的是哪位您還記得嗎，我幫您叫他；無/您是第一次來我們這啊，那我幫您介紹下我們的樓盤吧。）我姓XX，您可以叫我小X，這是我的名片，請問您貴姓？。。。區位說辭：

思路：交通配套→生活配套→文教配套（先介紹現有配套，再介紹將來規劃）

X先生/小姐，這邊請，下面由我我為您詳細介紹一下我們錦繡江南的地理位置及周邊概況。

您現在看到的就是我們錦繡江南的區位示意圖，它的整體方位為上北下南左西右東，我們項目位于復興的的核心區域兩條主干道聯紡路與建設大街的交界處，您看，自己開車的話，項目出門建設大街往南，南接人民西路,10分鐘就能到市中心新世紀商業廣場，往北未來會和北環連接。項目南側聯紡路，是一條貫穿邯鄲東西的主干道，往東途經趙苑公園、市政府幼兒園、市政府、高開區。聯紡路往西就是現通車的西環快速路，通往周邊各個區域都很方便。項目北面就是磚窯路，沿著磚窯路向西5分鐘可以直通北環。所以說，交通真的可以說是四通八達。另外，項目周邊公交路線眾多，202路、42路、63路、49路、60路、23路、16路等多條公交線路通往新世紀、萬達、火車站以及城市的各個重要區域。四通八達的交通帶給咱們的是出行的更加便利和快捷。姐咱們買不買沒有關系，但是那么咱們買房子一定要買這種交通便利的房子。

除了完善的交通配套以外，項目周邊的配套也非常齊全，購物可以去項目僅一條馬路之隔的美食林千鶴超市，百花電器城、西南邊的集購物、餐飲、建材于一體的綜合商貿圈復興商貿城、東南面電子市場。吃飯娛樂可以去詩美林大酒店、趙王賓館、櫻花商務會所、對面的高爾夫俱樂部。附近文教醫療配套也十分齊全，咱們小孩上學有美食林幼兒園、金貝貝幼兒園、小博士早慧幼兒園、箭嶺路小學、建北小學、復興中學、邯鄲市第十中學、省級示范高中（規劃中）、邯鄲市重點初中（規劃中）邯鄲第二文化宮。銀行有中國建設銀行，邯鄲商業銀行。醫院有嶺北醫院、邯鄲市第五醫院、政府投資5個億以及規劃河北工程大學附屬醫院三甲醫院（規劃中）、都在附近！對面有中國移動營業廳，西面500米是規劃中的復興區政府。咱們項目屬于老城區里面的大型成熟社區、交通方便、配套完善。同時我們項目自身的配套也是相當齊全，接下來講沙盤的時候給您詳細介紹。（在區域圖上指出）先生咱們買不買沒有關系，但是那么咱們買房子一定要買這種成熟社區。

項目東南面距離趙苑公園200米，趙苑為仿戰國趙文化的建筑群。占地 2100畝，是邯鄲市最大的生態公園。北門高高聳立的兩門柱之間，鑲嵌著巨大的“古趙名寶”—和氏璧。鮮明地突出了古趙特色。入大門向里，假山，草坪，彩色噴泉,人工瀑布錯覺落有致，點綴其間。東部古名勝遺址區有插箭嶺、梳妝樓、照眉池、鑄箭爐等古趙遺址，在此基礎上面又興建了氣勢雄偉的趙王殿、諸子百家殿、歷代帝王宮、古代兵器陳列館和成語典故園等。南部為苑囿區內薈集鴛鴦園、野炊園、家家樂游藝園、植物迷宮園、吉祥園、鮮果園等，六個園中園風景如畫，各具情趣，是家庭、集體游玩，情侶、摯友外出漫步的理想去處。西部為現代游樂區主要項目有：九宮城、槍手樂園、水上世界、元辰殿、胡服騎射場、垂釣園等。閑暇時間遛狗、野餐、看書、曬太陽，隨時都可以與公園相處愉快。2100畝的趙苑公園是您的天然氧吧，錦繡江南能給您奉獻的也不僅僅是便捷，更提倡的是人文、舒適和遠離城市喧囂卻不遠離人群的“離塵不離城”的生活概念。公園能夠帶給您不僅是綠化，更是健康的生活，有句話這樣講的：財富、健康、地位、權利，讓咱們選哪一個，我想您肯定選擇健康。先生咱們買不買沒有關系，但是那么咱們買房子一定要買這種能夠保證健康的房子。（要知道，可以跟客戶聊）

縱觀整個邯鄲的城市整體規劃，邯鄲處于東進西拓南展北優的一個狀況，往東高開區已經發展到東環以外，房價都漲到7000元/平米以上，往北叢臺區發展已經快到北環以外，離市區比較遠，價格在5000元/平米以上，南面邯山區通過這幾年的大力開發也基本接近飽和，房價已經漲到4800元/平米以上，目前西部復興區正在大力開發中，復興區政府在未來3年內總投資將達到580億元，重點打造三大板塊。南 部板塊將主要以經濟發展為主，通過邯鋼工業區的建設，打造出23.9平方公里的國家級循環經濟示范區。中部板塊主要推進人民西路兩側的發展，未來將有13個項目的開發，總投資達到85億元。北部板塊將打造成為復興新城，總投資200億元的科技生態城。區行政服務中心位于聯紡路上(與前進大街交叉口)項目總投資20億元，占地330畝，建筑面積60萬平方米，主要建設區行政服務中心、文化藝術中心、商務樓宇、三級甲等醫院等，目前，區行政服務中心已開工建設，文化藝術中心項目已完成外觀規劃設計，其余項目正在進行推進，就在在我們項目以西500米，而我們項目位于復興新城的核心區位，區域商住氛圍逐漸成熟。未來復興新城將形成30萬人的成熟社區。項目北面的錦玉華庭寫字樓，總投資2億元，總建筑面積5萬平米，建成之后將集公寓、酒店、寫字樓為一體。加上我們項目30萬方商業開發運營，以及后續復興區政府將搬到我們項目的西面，成型后的復興新城CBD（中央商務區）將成為邯鄲重要的城市副中心。形成了復興新城未來CBD，而就房價而言這個區域目前是整個邯鄲的價值洼地，性價比非常高。而我們錦繡江南剛好處于西部最核心的區域，地段價值十分突出，同時又是超級大盤，達到100萬方，（邯鄲現在市場有影響力的百萬方大盤：趙都新城、美的城成交均價已經超過5000元/平米，另外你象阿爾卡第亞、陽光城的成交均價更高），而且我們房價現在才4300元/平米，與周邊樓盤對比價格也不高，所以無論是投資還是自住您現在買肯定劃算。先生咱們買不買沒有關系，但是那么咱們買房子一定要買這種集政治、商務、商業、醫療、教育、發展于一身的房子。

模型區說辭

思路：開發商→項目基本情況→景觀設計→建筑風格→智能化系統 ——引言：

X先生/小姐，這邊請，下面由我為您詳細介紹一下我們美食林·錦繡江南的項目概況。

這是我們美食林·錦繡江南的整體規劃模型，方位是上北下南左西右東，這里是我們目前所在位置，即售樓處所在處，南側聯紡路，東側處建設大街（引導客戶至模型西側位置），這邊，我要和您介紹一下我們的開發商：

【集團公司簡介】

河北美食林集團成立于1992年。經過20年的發展，目前，美食林經營范圍涵蓋連鎖超市、便利店、餐飲、物流配送、食品加工、房地產開發等多種業態，擁有商超門店19家、購物廣場7家，便利連鎖店360家，總營業面積達90000平方米，員工5000余人，覆蓋邯鄲市內三區，輻射冀、魯、豫三省，是邯鄲市最大的連鎖經營企業和河北省商貿流通重點企業。【地產公司簡介】

美食林集團作為本土的領軍企業，其規模和品牌優勢不言而喻。隨著美食林集團的快速發展，集團傾注優勢資源進行房地產開發，凸顯出美食林集團雄厚的實力。我們開發公司是美食林集團是本土最具實力的企業，作為在邯鄲開發的第一個項目，公司在工程以及配套服務方面更是精益求精，著力打造成精品、典范,打響邯鄲的第一炮，為未來的項目賺取更多的溢價打下基礎。目前美食林房地產公司開發的項目有錦繡江南、盛世名門、翠宮、火車站項目、磁縣商業廣場等。其中市區邯鄲廣場對面的美食林翠宮項目，60萬方商業綜合體，集包括國際、國內品牌旗艦店、國際影城、超市、餐飲，形成一站式的Shoppingmall，將打造成為未來新的市中心。在美食林多年積累的品牌優勢影響下，錦繡江南作為復興區的標桿性大盤，其后續升值潛力巨大。

這是我們美食林·錦繡江南的整體規劃模型，方位是上北下南左西右東，這里是我們目前所在位置，即售樓處所在處，南側聯紡路是一條貫穿邯鄲東西的主干道，往東途經趙苑公園、10分鐘就可以到達市中心萬達、新世紀。東側處建設大街（引導客戶至模型西側位置），可以看出我們樓盤是一個非常大的社區，共分南北三個組團，整個項目占地23萬方，建筑面積100萬方，住宅部分整個項目占地18萬㎡，建筑面積60萬㎡，綠化率為36%。住宅形態為高層，高度30層，共有22幢，規劃戶數約為4400戶。住宅分二期開發，一期位于小區西側，10幢（1,3,8,12,13,17,18，21,22,23），二期位于東側，共12幢。樓與樓之間達60-80米超大樓間距，采光和通風效果俱佳.小區總共有6個主出入口，次主出入口位于項目北邊的商業附近，購物及出行都極其的方便。外立面： 景觀設計獨具匠心，而咱們項目的建筑風格也是頗具特色，咱們是采用的現代中式建筑風格，該建筑風格強調建筑物的中國文化、中式風格，表達了高端階層所追求的高貴感。江南園林風格粉墻黛瓦，樓棟外立面主要是采用灰白色調，從氣勢上可以看出，錦繡江南打造的是一個高品質的、體現一種優越感的居住社區。最著名的現代江南園林風格的建筑是萬科第五園、成都置信芙蓉古城等均是現代中式風格代表。建筑物的外墻均采用高級涂料，像某些小區聽說有別的樓盤外墻一整塊直接脫落了，咱們這里就不會出現這種情況，咱們的涂料都是很有質量和保障的。為了讓您的房客感覺到社區的高端品質，咱們還安裝了斷橋鋁合金隔熱降噪窗戶，窗戶中間的密封膠條不但是抗老化、降噪效果極佳，更重要的是持久性能非常好，您聽說過三元乙丙膠條嗎？這種膠條常規用途是在奔馳和寶馬的汽車玻璃上的，現在已經安放在您的窗戶上了；而咱們的盼盼防盜門是真正能起到三防作用的門（防火、防盜、防寒），還有UPVC螺旋降噪處理的排水管、隔音板、降噪墻體??先生咱們買不買沒有關系，但是那么咱們買房子一定要買這種質量有保證的房子。景觀介紹：

接下來我來幫您介紹一下我們小區的景觀設計。我們小區的景觀設計可以說是非常的巧妙，非常的獨特。我們景觀設計公司聘請專業的江南園林設計公司上海園春環境設計公司設計打造。

景觀景觀特點是將江南水鄉唯美的生活要素引入社區，邯鄲首席江南風格園林社區。規劃為一軸四點九組團。

一軸為南北方向的中央主軸，貫穿南北兩個社區的中心景區；

a.中央主軸區——該區位于全園的核心位置。南社區核心景觀取拙政園之湖中有島、道橋連接布置方式，結合大的半圓形廊架連廊、船舫、平臺，觀賞亭，下班了晚上溜溜彎，仿佛置身于江南私家游園之境界。北社區核心景觀設置小水面，取西湖蘇堤之布置方式，結合會所平臺，觀賞亭，從自己家里面窗戶上望出去看到江南水鄉（西湖的景觀）的景象。這個角度望去（提向沙盤正中心），是一個中心景觀廣場，廣場配有音樂噴泉，草地音箱以及一些休閑的坐椅，您在閑暇之余可以坐在這里欣賞一下水景，聽聽音樂，感受一下大自然的氣息，仿佛置身于公園一樣。

b.四點為走廊路兩個對稱入口，以及南社區的南入口和北社區的北入口；走廊路主入口——該區為南北社區的主要出入，設計時著重體現邯鄲市古趙文化及將相和的主題，設計了和氏璧、青銅編鐘雕塑、將相和地雕和立體雕塑。南社區入口區設置“將相和”主題水景，取“將相和” 三個經典故事片段，分別以地雕和雕塑形式呈現；結合中式院落式布置、臺地式高差使整個入口呈現出氣勢磅礴、宏偉精致。在主入口處以和氏璧地雕為起點，經過大門、福祿壽地雕，一直到將相和地雕、雕塑結束，使之形成一個序列，既點明了主題，也展示了邯鄲市的古趙文化。

c.九組團是指兩棟高層與沿街商業圍合成的空間，分別為以中國文人“四藝”和“四友”為主題和命名，外加以詩文為主題的設計；文人四藝為“棋、琴、書、畫” ；文人四友為“梅、蘭、竹、菊”。

高層組團區——鑒于高層住宅人流量比較大的特點，因此遵循人流就近安排合適功能的原則，在南北社區內設置了運動健身、草地觀賞、羽毛球場、籃球場、游憩休息、兒童游戲等活動，極大方便和滿足人們的各種需求。各個組團以棋、琴、詩、書、畫和梅、蘭、竹、菊為主題進行更深一層次設計。不同的住宅組成錯落布局的“組團”，每個組團景觀各不相同，形成春有花，夏有蔭，秋有實，冬有雪的奇異效果。除了我們的中心景觀廣場之外，在社區的各個角落穿插了10個不同主題的園林，您在家依窗觀景，從房間的每個角落看到的都是不同的景色。

先生咱們買不買沒有關系，但是那么咱們買房子一定要買這種綠化景觀做的特別好的房子。

小區采用人車分流：

1、汽車進大門就是地下車庫機入口，人在地上走，車在地下走，人車分流，保證人行的出行安全

2、（用激光筆指出）最短線路直接到達地下車庫出入口，最大限度減少了汽車給居住區域所帶來的尾氣及噪音影響

3、增加了綠化面積，也保證了住區道路的通達以及景觀的完整性

先生咱們買不買沒有關系，但是那么咱們買房子一定要買這種人車分流的房子。智能化設計：

為了打造這么高檔的社區，社區引進了許多智能化的設計。在安全系統方面設置了有保障安全的可視監控系統、停車場管理系統、周界報警系統，對小區內部各出入口，主要通道和車庫出入口進行實時監控，同時在周界圍墻設置主動紅外線對射探測器，對周界進行合理的分段警戒并錄象；電子巡更系統，保安24小時不間斷對小區內部各個區域進行巡邏，同時為小區內業主提供必要的日常幫助；樓宇對講系統，是以物業管理機房為主，實現業主、物業和單元門口主機三方通話，大大的提高了日常的便利性。并設置了住宅緊急報警系統，市內緊急救護，以及背景音樂、緊急廣播系統。整個小區在管理上采用組團式的管理模式（住宅、商業分開管理），通過設置多道防線形成層層防范，并通過人防輔助技防，人防、技防相結合，形成一個全方位的、立體的、一體化的綜合保安安全防范系統，提高社區的安全性。這一切就是為的就是給業主一個溫馨的家園。

咱們物業公司是美食林自己的物業公司，不會發生扯皮的現象，像您家里面熱水器、玻璃壞了，一個電話咱們就能給您解決掉。

先生咱們買不買沒有關系，但是那么咱們買房子一定要買這種物業服務好、智能化的物業的房子。

配套：

三期規劃了約36.8萬方的商業位于聯紡路與建設路沿線，從這個模型上您可以看出，我們的商業集多種形態于一身。我們在南面沿著聯紡路還規劃了3幢酒店式公寓、寫字樓，還有一個20萬方的超大購物中心，包括國際、國內品牌旗艦店、國際影城、超市、餐飲，形成一站式的Shoppingmall。裙樓部分是時尚購物街。未來建成之后比目前的新世紀配套還要完善，吃穿住用行樣樣俱全，足不出戶就可以享受高檔次配套提供給您的是高品質的生活質量。在完善小區居住配套的同時，美食林·錦繡江南打造卓越商圈。大型商業綜合體導入大量人流，充足人氣及周邊旺盛的住宅區密度，加上政府規劃，錦繡江南未來將成為復興區的中心，復興商圈，升值空間無限。

小區設置多功能會所、九班幼兒園，籃球場、羽毛球場、郵政、銀行、書店、酒吧等服務設施與運動休閑場所。配套齊全、生活便利。2300㎡五星級的奢華私家會所，擁有區域內首家桌球室、咖啡室和茶室、棋牌室等設施，讓您足不出戶就能進行休閑、娛樂以及商務會談。社區配套3200㎡幼兒園，目前正在和邯鄲市政府機會幼兒園接恰，如果能簽約將成為邯鄲最好的幼兒園，輕松贏在起跑線上。讓您小孩足不出戶就可以接觸到早期教育，您不用擔心每天接孩子的安全問題，解決您的后顧之憂讓您全身心的投入到工作中。先生咱們買不買沒有關系，但是那么咱們買房子一定要買這種配套特別好的房子。（中間可詢問客戶的喜好和平時娛樂內容，進行互動）

X先生/小姐，不知道您想看多大面積？（給客戶確定大體預算，引導到銷售桌，利用銷平、銷海進行針對性的介紹）咱們現在正在熱銷的是一期XXXXXXX這幾層樓。整個戶型方正緊湊，動靜分區清晰，；全明設計，明廳、明臥、明廚、明衛、外飄窗、落地觀景雙陽臺。附贈觀景飄窗，隨時沐浴清新陽光，入戶花園，寬闊廳堂，；設計師精心布局每一寸面積，設計合理，動線分明，在節省空間與舒適生活間完美平衡。創新的零浪費設計，合理的空間規劃不但解決了傳統小戶型居住功能方面的缺陷，而且提高了空間利用率，有效杜絕空間浪費，實現完美品質的置業理想。另外在產品上，我們的設計也考慮了不同年齡層、不同家庭結構人群的需求，有99-110平米精致三居，也有120-130平米舒適三居，點板結合，兩梯四戶、南北通透、方正實用，雖然面積和其他樓盤相似，但是我們戶型相當有特色，讓您的居家布置可以根據自已的需要靈活變動，這也是體現了我們產品的超高附加值。