第一篇：2010年東靈路項目年終總結

蕭山區瓜瀝鎮東靈路與杭甬高速公路立交工程

2010年年終總結

時光飛逝，2010年已經過去，在辭舊迎新之際，回首過去的一年，內心不禁感慨萬千，轉眼間又將跨過一個年度之坎，回首望，蕭山區瓜瀝鎮東靈路與杭甬高速公路立交工程項目部在公司的正確領導和幫助下，在項目部全體員工的齊心協力下，緊緊圍繞工程質量，安全，成本，進度控制等各環節，在過去的一年里取得了累累碩果。本著回顧過去，總結經驗，找出不足，取長補短，提高項目部的整體業務能力，更好的發揮團隊作戰精神，使項目部具有長足發展的后勁，特針對項目部過去的一年工作做如下總結：

一、工程量完成情況

2010年3月到9月份，項目部通過大家共同努力，克服種種困難，在2010年度取得了豐厚成績。完成引橋剩余的7座蓋梁，完成跨高速公路主橋14#墩下部結構，引橋20m預制空心板梁剩余的289片；主橋30m預制小箱梁14片；完成20m空心梁板架設14跨392片，30m預制箱梁架設2跨24片，全橋橋面鋪裝砼澆筑、橋面防撞護欄、人行道梁、人行道的鋪設、橋面瀝青混凝土鋪設等。完成橋頭兩側的引道工程（包括排水管道、擋墻砌筑、路基填筑、路面工程）。工程技術資料已經全部整理完畢，工程實體通過了檢測單位的交工檢測，已具備交工驗收條件。

累計完成工程量4948.8萬元，扣除已完成的工程量2535萬元，今年完成產值2383.8萬元，計量款到位萬元（含預付款339萬元）；現在共完成橋梁建筑安裝部分總量的100%。

二、工程質量控制

質量是企業生存的命脈，質量是開拓市場的法寶。項目部本著對公司，以及每一個管理人員對自身負責的態度，嚴格按公司有關規定和相關的法律、法規、施工規范。從開工以來，始終堅持質量第一的原則，嚴把質量關。

嚴把材料質量關，堅持每批材料先檢驗合格后方可使用，對進入施工現場的砂、石料，水泥、鋼材等材料嚴格按施工規范要求進行每批次取樣試驗，隨機檢查和抽檢現場鋼筋焊接質量，對各類材料的抽樣試驗均未發現不合格現象。對各

類試驗合格的材料報驗監理審批，對試驗資料進行歸檔分類的整理，形成資料的系統性和完整性。

堅持技術交底制度，在各分部項目開工前編制詳細的專項施工方案，并報公司工程部和監理審批，對各參與施工班組做到書面技術交底并簽字，使職工明確設計要求、施工工藝、質量目標以及有關安全和緊急情況的應急措施，避免施工過程不必要的傷害，確保人員和財物的安全。特別在主橋跨杭甬高速公路的施工前，項目部進行了多次專題研討會議。并邀請杭甬高速交警來項目部對全體施工人員進行講解，有關高速公路施工封道和施工期間的注意事項和相關的法規。對各班組班和參與高速公路施工的所有人員進行交底。

嚴把現場關，現場施工的每一個施工點，我們做到心中有數，安排人員全過程監控，經常的檢查，做到自檢，互檢制度，及時發現和改正施工中存在的問題。特別在鉆孔灌注樁施工時，采取了24小時施工人員不間斷的輪流值班制度，在樁基施工時進行全過程的旁站，除1根樁為二類樁，其余均為I類樁的好成績。對預制空心梁板和箱梁砼澆注過程、預應力的張拉、孔道壓漿進行全過程的監控，對有關數據出現與設計偏離時，立即停止施工查明原因后再施工，確保工程質量。對現場的其他結構模板工程、砼工程、預應力工程做到每一道工序的檢查合格后方可進入下一道工序。

到目前為止，施工質量還是比較令人滿意的，沒有發生一起因工程質量原因而造成的返工，雖然在個別工程部位出現影響外觀美觀的現象，但經過我們的共同努力，不斷的查閱有關資料和咨詢有經驗的專家，并通過多次的實地檢測，也都及時得到了解決，保持了高質量工程的總體勢頭，為創優良工程打下了堅實的基礎。經過市質檢站的多次檢查，雖然提出了一些問題，但對我們的總體工程質量還是給予了肯定。

三、工程進度控制

在2010年春節前接業主通知，要求本工程主休結構在6月底全部完成，由于橋梁進行設計變更，橋梁的寬度由23米加寬到35.5米，橋梁部分由原來的2648.3576萬元增加到4517.4472萬元，由于業主對施工范圍內的拆遷工作的滯后，在09年度大約完成了設計變更后工程總量的50%左右，而施工現場現有的場地建設和機械設備投入只能滿足原來工程量的要求，2010年僅有4個月的時

間要完成本工程剩余工程量的50%，這對按時完成本工程是一個極大的困難和挑戰。而且主跨14號墩位于高速公路的中央分隔帶，施工區域狹窄，制約了施工機械的進場數量，不能開展大范圍的工作，而且杭甬高速車流量大，一要確保高速公路行車的安全，又要加快施工進度，面對種種的困難，項目部采取各種措施，想盡辦法，確保工程的施工進度。從開始高速公路施工區域的封道到最后30米箱梁的安裝，各道工序間緊湊有序。高速公路封道前對所需的安全標牌、隔離水馬、安全圍護、警示車輛等材料和機械設備準備齊全，并安排先前的封道演習，通過演習對存在的問題加以改進，做到封道時快而有序的進行。實際整個封道工作在高速交警申批允許的時間內順利的完成。施工便橋采用在高速公路外拼裝后整體吊裝到位，既節省了封道的時間又加快工程的進度。14號墩主橋鉆機采用旋挖樁機，加快樁基的施工進度，在樁基施工完成達到一定強度后，立即進行開挖的樁頭多余混凝土鑿除工作，并提早約會檢測單位對樁基的檢測。檢測合格后立即進行接樁和立柱的施工，增加立柱的模板數量，一次性澆注三根，在兩天時間完成六根立柱施工。隨后進行蓋梁支架的搭設，蓋梁鋼筋在場外加工形成骨架后吊裝入模，同時進行模板的清理和上油工作。從第一根樁基施工到最后一個蓋梁的澆注完成，僅用了21天的時間完成了14號墩主橋的下部結構。為主橋箱梁架設贏取的寶貴的時間。

由于設計變更后，20空心梁板的數量由原來的468片增加到728片，30米箱梁由原來的14片增加到了24片，到2010年3月還有289片20m空心梁板和14片30m預制箱梁未完成，項目部現有的預制梁場規模，無法在業主要求工期內完成所有剩余梁板的任務，項目部決定將一部分梁板委托專業的預制廠集中預制，從而確保空心梁板的施工進度。項目部預制場能過過加班加點，并在可行的情況，采用晚上再加班，進行梁板的預制，盡可能的加快制梁速度。并時安排30m箱梁的預制。預制完成一跨梁板后立即架設一跨，為橋面系的施工提供工作面，形成以流水作業的施工方式。全橋以梁板、箱梁預制為主線，14號墩主橋下部、剩余蓋梁及橋面系以及道路排水、防護工程、路基填筑等工程部位采用穿插進行的流水作業。加快工程的總體進度，確保按時完成合同范圍內的所有工程量。

加強施工計劃的安排，對剩余工程量進行總體周密的布置，并細化成月計劃、周計劃、每星期召開一次全體管理人員的會議，對上周計劃完成情況匯報和對一下周的工作安排，及時檢查發現工期的偏離情況，并對產生工期滯后的原因進行分析，采取措施在后一工作時間內如何彌補，確保總體施工計劃的實現。

加強管理人員和施工班組的隊伍建設，采取有效的管理措施和應變措施。加強施工過程的監督檢查，盡可能的做到一次成形，減少現場不必要的返工作業。督促施工班組增加施工人員數量，對可以施工的部位要及時的組織施工作業，做到早計劃、早安排，早施工。

通過種種的努力20m梁板和30m箱梁在6月1日全部預制完成，并在2010年的9月28日完成了本工程內的所以工程量。

四、工程成本控制

成本控制主要是在公司的管理模式下進行，項目部的成本控制的重點從兩個方面入手，一是項目部控制的就是招待費用開支、辦公費用支出和現場管理費用支出；再就是做好工程變更和聯系單簽證以及通過優化施工方案，節約施工成本。

項目部在招待費用上，既要照顧好客人又要以節約的原則，做到花更少錢辦更多的事，既不失禮節又能辦好的事原則。并要求每個施工人員養成勤儉節約，艱苦樸素的工作作風。

施工現場能過方案優化，施工現場在保證施工安全的情況下，盡可能的簡化施工方案，采用成本低，施工方便的方案進行施工。項目部利用工地附近的建筑垃圾填筑，既能保證施工現場機械設備的通行，又節約成本。在梁板架設和30m預制場地，按現有的有關文件規定，要采用大型整裝出廠的架梁設備和龍門吊，考慮梁板架設的不能連續性和30米箱梁數量并不是很多，造成設備使用率不高，而這些設備的一次性投入大，日常的保養和維修費用高，故決定采用吊機架梁和移梁的方案，減少投入，節約成本。如鋼模板、大型臨時設施和租用的施工機械一旦施工現場不再使用，立即安排退場和歸還，從而減少租賃費用，節約成本等。

五、安全生產及文明施工

項目部嚴格貫徹、落實《中華人民共和國安全生產法》，以及公司有關安全生產的規章制度，努力提高全體職工安全生產法制意識。積極響應國家安全生產月的活動，通過培訓切實提高了工地安全管理人員和全體工人的安全意識和業務水平，本著“安全第一，預防為主”的方針政策。

加強宣傳教育工作，廣泛提高干部職工的安全意識，每一個分部工程的開工之前，組織有關參與施工的管理人員和工人進行書面的安全施工技術交底，對重大危險和大型設備編寫專項安全方案及應急預案，并進行書面交底，做到萬無一失。做好安全工作，是為了更好生產。在項目部及施工現場張貼和懸掛有關安全標語和安全操作規程，安全警示牌等，使人人做到心中有安全，確保無重大安全事故發生。

嚴格管理、加大施工現場安全檢查力度，日常管理中實施集中檢查與日常巡查相結合，非常時期重點檢查。在“春節”、“五一”、“十一”前夕，項目部分別組織管理人員和各班組負責人，共同對施工現場安全生產情況進行檢查，檢查中對發現的問題進行嚴肅批評并限期整改，從而及時的消除事故隱患，保證安全生產的正常進行。

現場的文明施工也是反應了公司的管理水平和項目部管理人員工作態度，是直接對外宣傳的一面最好的鏡子，所以文明施工不能怠慢。由于前期施工現場條件所限，以及項目部重視程度不夠，項目部區域的衛生做的不是很好，后期我們認識到了這一點的重要性后，加強管理和意識，并取得了良好效果。

六、項目部團隊建設

項目部是一個有機的整體，既有分工又有統一的團隊，既要分工明確又要共同協作，才能更好的發揮項目部的職能，更好開展工作，把公司交給我們的施工任務完滿的完成。

進一步完善、細化各種規章制度，不是靠人管人，而是靠規章制度約束、規范人的行為，靠制度促使所有的管理人員去主動工作，而不是被動工作，真正做到“凡事有人負責、凡事有人監督、凡事有章可循、凡事有據可查”。

加強業務培訓，利用業余時間學習，特別是對新標準、新規范、新工藝、新材料的使用等學習和掌握，使得自我的知識得到更新。學習和借鑒其他單位先進的施工工藝，提高項目部團體的整體施工技術水平。

項目部全體人員在工作上能兢兢業業，認真負責，為了工程的順利開展毫無怨言的加班加點，犧牲自己的休息時間，真正的把公司的事情當成自己家的事情來做，體現出了主人翁思想，表現出了良好的敬業精神、嚴謹的工作作風和較高的業務水平，而且在廉潔奉公方面也表現出了明華公司員工的風貌，是一批優秀的員工，是一支優秀的團隊、能打勝仗的團隊。

七、反思和建議

項目部在實際工程管理中，雖然取得了一定成績，但還是存在著一定的缺點，如項目部對施工班組的管理還不夠嚴格，項目部的工作計劃有時不能夠很好的落實，對部分施工班組人員投入不夠而并沒有采取強硬的措施。我們有決心克服缺點，總結經驗，不斷豐富和完善自我，在探索和摸索中發展自我，以取得更佳的業績，回報公司及上級領導對我們的支持和信任，為明華公司明天的發展增磚添瓦。

今后在各分項開工前，做到應進入“早計劃、早安排”的程序。加強部門之間的協調、溝通，做好一切施工前后準備工作，特別是前期、技術、計劃、物資等準備工作，做到有備無患、恰好銜接。

協調好各方之間的關系，特別是與業主、監理單位的關系，多與監理溝通和系聯，為現場施工提供良好的工作氛圍。

回顧過去一年的工作，我們雖然取得了一定的成績，但是，我們感到還有十分艱巨的任務在等著我們去挑戰。新的一年里，我們一定再接再厲，進一步提高全體人員的管理水平和專業技術水平，將我們的團隊的整體水平更上一個新的臺階，為明華公司的“做好、做大，做強”作出自己的貢獻。我們的目標是：“我為我是明華人而自豪，讓明華為有我而驕傲”。

蕭山區瓜瀝鎮東靈路工程項目部

2011年1月8日

第二篇：東崗路二社區惠民項目實施方案

東崗路二社區惠民項目實施方案-----弱勢群體關愛、慰問惠民工程 為保證惠民工程實實在在能為居民辦好事辦實事，經社區干部、黨員上門走訪了解轄區居民需求，征集居民意見，對意見進行認真篩選，并經過四議兩公開的程序，形成惠民項目決議。

惠民項目名稱：弱勢群體關愛、慰問惠民工程 項目負責人：張瑞芳

項目監督人：閆培青

項目內容：對社區老干部、老黨員、困難黨員以及社區弱勢群眾關心和幫助是貫徹落實科學發展觀，建設社會主義和諧社會的一項重要工作。在各種重要節日期間對相應的各類困難人員進行走訪慰問（例：七一黨的生日走訪慰問老黨員、老干部、困難黨員。重陽節慰問高齡老人、困難老年人、春節慰問困難居民、低收入人群等）了解他們困難，關心他們的疾苦、傾聽他們的意見將慰問金和慰問品送到他們的手中以體現黨和政府對他們的關懷和照顧。在慰問活動中向他們宣傳黨的方針政策，幫助他們增強同黨中央保持一致的自覺性，堅定走中國特色社會主義道路信心。所需資金3萬元。

東崗路二社區

2013年6月3日

第三篇：鼎銘秀靈路項目市場調研報告正文終

報告說明

受鼎銘公司的委托，寶資通機構為其位于南寧市秀靈路的房地產開發項目（以下簡稱“鼎銘公司秀靈路項目”）提供前期開發投資顧問工作。本報告是該工作的第一份咨詢顧問工作成果—《項目市場調研報告》。

本調研報告目的是為了“鼎銘公司秀靈路項目”的下一步前期開發定位提供推進發展依據。

咨詢顧問方力圖通過對國家宏觀經濟背景的高位研究把控，城市社會經濟發展背景的中觀剖析，城市房地產業的微觀研究以及項目所在的城市區域背景并結合項目的資源稟賦等多層面多角度的深度透視分析影響本項目開發定位的各種因素，進而為項目提出可能實現市場機會空間。

國家宏觀背景

1.1 現狀描述 1.1.1 經濟環境 1.1.1.1 進入 2004 年中國經濟繼續保持快速增長的勢頭，今年第一季度經濟增長 9.7%，與 2003 年第一季度同比下降了 0.2%。

1.1.1.2 今年以來，中國經濟的繼續快速增長主要體現在城鄉居民收入、企業利潤和財政收入均有較大幅度提高，農業生產向好的方向發展，對外貿易增勢強勁，利用外資保持較高水平。

附圖 1：近幾年中國 GDP 產值增長情況

單位（億元）

***************年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年

1.1.1.3 中國經濟持續高位增長的同時也出現了投資需求膨脹過快，煤、電、油、運全面緊張，通貨膨脹壓力

加大等突出特征。

1.1.1.4 固定資產投資需求增長一直是中國經濟快速增長的主要拉動力，但 2004 年一季度表現出明顯的過熱跡象。表現為投資增長過快、新開工項目過多、在建規模過大、投資結構不合理上。

1.1.2 行業政策環境 1.1.2.1 在 2003 年，中國政府當局針對房地產行業發展過熱結構失衡等態勢的政策頻出，大力加強對房地產市場的宏觀調控。表現為“121 文件”等。

1.1.2.2 進入 2004 年，針對房地產行業亦然迅速的發展態勢，中國政府當局采取了“土地市場清查”、“調高行業投資資本金”、“強化個人房地產消費信貸信用評估”一系列金融工具行政手段等方式對房地產行業的開發供應到消費各個層面進行結構失衡的宏觀政策調整。

1.2 發展趨勢 1.2.1 新一屆中國政府確定未來中國應采取從追求較單純的發展速度，轉變為更注重穩定的協調、統籌發展策略，這意味著中國經濟將在近、中期（項目周期內）整個發展

速度有所下降，項目運作周期對應的可能是中國經濟的新一輪溫和調控期而不是高速發展期。

1.2.2 固定資產的投資過熱已引起了國家有關部門的關注并制定了相應的調控政策，可以預見的是在未來幾年內，中國經濟的增長將從追求較高的增長速度回復到較為合理和平穩的發展中來。

1.2.3 近期，國家關于房地產業的相關政策仍層出不窮。總體上看，今后國家所出臺的相關市場調控政策在今后項目的運作周期中主要是針對三個層面而制定：

1.2.3.1 房地產市場體制的完善：通過相關政策的出臺，限制期房轉讓，壓制炒房行為，最終減緩房價上漲速度。

1.2.3.2 房地產金融信貸管理加強：一是通過提高銀行存款準備金率，從而降低房地產業信貨規模，控制銀行信貨的盲目擴張速度。二是對個人購買第二套以上住宅、購買商業物業或高檔住宅等行為在貨款首付比例、貨款年限、貨款利率等方面做出調整及限制，以壓制投資性購房行為。三是提高房地產企業自有資金貨款比例，提高房地產開發門檻，抑制房地產業擴張速度。

1.2.3.3 土地供應嚴控：減少開發區數量及建設用地規模、土地使用權的轉讓須通過招標、拍賣、掛牌方式在土地交易市場公開進行等，目的是進一步規范土地交易方式并加強耕地保護，減少一級市場的土地供應量，規范二級市場買賣行為，最終降低房地產業的投資擴張速度。

1.3 對房地產行業的宏觀影響要素闡述 1.3.1 房地產企業貨款金融通道的縮緊，使得房地產開發的門檻提高，企業間的優勝劣汰已成定局，資源將向實力型開發企業集結，未來幾年內房地產業的增長速度將會由高速擴張過渡到平穩增長。

1.3.2 對個人房貨政策的調整，將壓制個人炒房行為及投機購買力的釋放，降低房價的過快上漲。整體上看，市場購買力對房地產業的支持將減少，但對面向中低收入者的經濟型住宅的支持力將保持不變。

1.3.3 限制高檔住宅、別墅用地的審批，扶植經濟型住宅項目的開發，市場供應結構趨于合理。

1.3.4 在土地政策上，土地的供應量減少，房地產企業的擴張速度降低。國家對土地供應進行調控主要體現在減少一級土地市場供應量、規范二級市場買賣制度。從國家對土地的宏觀調控來看，目前土地價格應該呈上升趨勢，但近幾個月以來，由于國家多方調控政策的不斷實施，土地價格有下降的趨勢。

1.4 綜合判斷 1.4.1 經濟的快速發展，給房地產業的發展提供了一個穩定的發展平臺，在項目發展運作周期內，國家相關調控政策將引導房地產業從目前過熱增長過渡到正常發展上的軌道上。

1.4.2 鑒于近來全社會固定資產投資過快，國家要對房地產行業降溫，故采取了一系列剎車的限制措施，估計項目周期內行業結構中的商業物業等投資物業品類支持購買力將會受到抑制，該類型項目將會有銷售周期延長的政策可能性。

寶資通對宏觀經濟層面的綜合判斷是：

項目的宏觀經濟形勢與前三年相比，對房地產的總體支持力是處于下降通道之中，國家已經對產業支柱之一的房地產行業，做出了一系列的措施，對房地產 行業進行點剎，抑制房地產行業的過快發展；同時，近年房地產行業發展速度較快，競爭比較激烈，各開發商和發展商應當十分重視并謹慎應對，不宜太樂觀。

（本章相關數據和基礎資料詳見：附件 1 《國家宏觀經濟相關狀況的專項調查》）

城市中觀背景調研分析

2.1 現狀描述 2.1.1 南寧經濟發展繼續保持快速發展，2004 年一季度南寧市實現生產總值 117.10 億元，同比增長 11.3%；實現社會消費品零售總額 58 億元，同比增長 14.12%。

2.1.2 目前南寧城市轄區目前人均GDP水平約1500美元左右，城市居民人均年收入約 1000 美元左右。

2.1.3 人口方面，截止 2003 年末南寧市區常駐人口約為 120萬，流動人口約為 30 萬人，根據政府規劃在未來數年內市區人口增長到約 200 萬左右。

2.2 城市發展機遇與政府導向 2.2.1 城市化進程的加快是中國城市發展的普遍性階段性機遇，南寧作為廣西的首府及西南地區出海大通道，其城市可以在約 3000 萬人口的范疇內集聚資源與財富，并作用于城市的發展提升。

2.2.2 作為約 3000 萬人口的中心城市，從城市首位度的規模規律而言，10%以上的人口集聚將會在較短的期限完成，這意味著南寧城區發展到 300 萬人口，已是城市進程加

快過程中的現實空間，預計項目周期內，南寧市的城市人口集聚進一步加快。

2.2.3 南寧作為中國－東盟博覽會的舉辦城市是城市發展的另一方面機遇，泛珠江三角核心經濟圈的產業轉移，以及廣西圍繞東盟——中國（10+1）自由貿易區的戰略格局對接，南寧也具備區域交通樞紐城市的優勢，這些方面的要素會以南寧為平臺進行整合，對南寧的發展起到積極的促進，隨著國家加強西部地區的基礎設施建設更明顯。

2.2.4 在中國—東盟自由貿易區框架及中國—東盟博覽會落戶南寧的形勢下，應對經濟全球化和區域經濟一體化趨勢需做出的重大戰略抉擇，確立南寧將建設為輻射和影響中國中南、西南及東盟各國特別是印度支那地區的區域性經濟文化綜合型的國際化城市。

2.3 城市規劃建設發展預期 2.3.1 隨著南寧市“東進、南拓、北展、西推”城市擴張規劃導向，大南寧都市圈已初具雛形，各種資源將在大南寧這一平臺上進行整合優化提升。

2.3.2 未來幾年內，城市交通網絡隨著快速內外環道投入使用，三橫五縱交通干道的擴建貫通、大量城市立交及橋梁的竣工，城市立體交通網絡逐漸成熟，城市各個區域間的通達性將更加完善。

2.3.3 政府 136 工程的深入開展，舊城改造力度的加強，城市面貌煥然一新，各種市政基礎配套進一步完善，城市居民居住環境將得到很大改觀。

總體上看，南寧市城市 規劃主導以邕江為主軸，東進南擴的一個局面，在大力發展建設原有的城市中心區的同時，有組織地對部分區域進行規劃建設，從而由一個中心區域向外輻射轉換為多個中心區域向外輻射；同時，有序推進城鎮體系的建設，更優質地共同組建大南寧。

2.4 城市人口發展預期 2.4.1 從近幾年南寧市人口的增長來看，城市人口的增長呈現了跨躍式的增長，目前城市人口的增長速度已經超過原有的城市人口總體規劃速度――截至 2003 年底南寧城市接近150 萬的常住人口，比規劃中預計 2005 年才達到這一水平提早了兩年。

2.4.2 隨著城市化進程的加快，南寧做為廣西區域人口核心增長極，將以更快的速度向城市的大量聚集。

總體上看，通過上面的分析，寶資通地產綜合服務機構認為，南寧市城市近年發展完全能達到并大大超過原有的《南寧市城市總體規劃》中的規劃發展和預測；同時城市正處于一個發展的良好時機之中，從這點上看，南寧城市的發展前景比較樂觀。

2.5 對城市房地產行業的影響發展要素分析 2.5.1 城市社會經濟的穩健快速發展，城鎮居民收入的日漸提高，使得城市房地產行業發展依然有一定的發展空間； 2.5.2 城市的規劃導向和發展機遇、人口的聚集發展等因素使得城市房地產行業有著持續的增長需求量。

2.6 綜合判斷 2.6.1 城市的快速發展，帶來的不僅僅城市規模的擴大、人口的增加，更主要的是使得人們居住環境得到改善、城市的通達性進一步提高，與周邊城市群的關聯性得到加強，城市自身的影響力的輻射半徑得以延伸，最終導致城市的房地產項目的影響力范圍成倍的擴大，使得客戶群體范圍在城市級別的基礎上進行擴張和輻射。

2.6.2 城市化進程的加快，大量人口進入城市，一方面，人口的大量聚集，龐大的消費人群的產生，給商業帶來了前所未有的發展機遇。另一方面，商業的發展也給區域帶來了興旺的人氣，反過來又帶動了人口的遷入，兩者相輔相成，互相促進。

2.6.3 通過了解分析，城市總體支持力是持續往上的，但是目前城市還處于發展的初級階段，城市總體經濟、城市發展、城市化水平均不高，這就使得城市處于一個較為緩慢的持續發展階段。

2.6.4 受國家宏觀調控政策的影響，城市房地產等部分經濟支柱行業的發展速度必將減慢，這就有可能導致城市經濟發展速度放緩。

（本章相關數據和基礎資料詳見：附件 2《城市中觀和行業微觀相關概況的專項調查》中相關章節）

城市房地產微觀背景調研分析

3.1 總體現狀描述 3.1.1 自 2000 年以來南寧房地產業得到了快速的發展，產品供應量及銷售額逐年增加，2003 年商品房銷售額突破 50億元，成交面積達到約 220 萬平方米。

3.1.2 在 2003 年，南寧市人均商品房銷售面積達到 1.47平方米左右，略高于行業合理經驗值人均銷售面積 0.8~1.2平方米。

3.1.3 政府開發引導的影響，瑯東鳳嶺、城北快環沿線及江南片區成為了房地產業的主流開發區域。并且形成了高中低不同檔次的供應區域。

3.1.4 南寧市房地產行業總體布局呈現結構失衡格局，局部市場呈現供過于求的狀態。

3.2 發展趨勢 3.2.1 受國家對宏觀經濟的整體調控，南寧市房地產業也受到了一定的影響，根據調控的力度和措施，可以預見未來幾年內南寧市房地產業將由目前的高速發展轉向平穩發展的溫和期，房地產業溫度將適當降溫。

3.2.2 在 2003 年南寧市人均收入達 1000 美元，按國際經驗，房地產市場進入高速轉型發展時期，同時也是市場激烈競爭階段。

3.2.3 近年南寧市房地產銷售額對比城市 GDP 比例約為7.4％，低于中國平均指標 8％，市場總供應量略低于市場有效需求。（特別注意：這僅僅是總市場供應量，不代表某個物業類型市場總量供應低于市場需求量）

3.3 細分類型物業市場闡述 3.3.1 住宅物業市場 3.3.1.1 隨著住宅物業開發項目的增多，市場上產品同質化現象日益突出，加上近兩年消費市場基本完成了“買方市場”的轉型，市場上各項目都感到了銷售上的壓力，市場競爭日益激烈，這在高檔住宅市場尤為突出。

3.3.1.2 目前高檔住宅市場開發量過大，各項目開發水平相差不是很明顯，加之經過早兩年的消化，市場上對高檔住宅的有效需求基本上趨于飽和，新生消費需求沒有得到及時足量的補充，高檔住宅之間的競爭空前激烈，瑯東、鳳嶺各大高檔住宅項目銷售進度普便放緩。

3.3.1.3 城市舊城改造力度的加強，產生了大量的中低收入者住房需求，據不完全統計，2002~2003 年兩年間，南寧市舊城改造拆遷面積達到了 180 萬 m 2 以上；另一方面政府近兩年對經濟型住房開發的引導，導致了自 2003 年來南寧市經濟型住房開發量迅速提高，在商品房住宅市場中所占比例逐漸加大，并得到了市場的熱烈追捧，銷售行情看好。

3.3.2 公寓物業市場 3.3.2.1 公寓物業由于其功能的多樣性，可商可住，從而在市場上對應著較為廣泛的客戶群體，能適應不同層次消費者需求，這使得公寓物業相對于其它物業來說是一種競爭壓力較小的物業類別。

3.3.2.2 公寓物業的平均價格都較同區域內住宅物業價格高，但由于戶型面積較小的關系，高單價、低總價成為大多數公寓項目的特點，這也使得公寓物業成為一種投資型物業得到市場的認可，銷售行情較好。

3.3.2.3 從近幾年來看，南寧市公寓物業的推出量是逐年遞增的，尤其是 2003 年的市場供應量更是增長顯著，市場供應量約 45 萬平米，新城區及瑯東是公寓物業主要的供應市場，競爭也最為激烈，興寧及城北區

也有少量公寓物業分布。

3.3.2.4 受各區域發展的定位、現狀和歷史背景的影響，整個城市的公寓物業市場呈現區域發展不平衡，新城區等區域涌現出大量的公寓項目，其它城區如江南、城北區等公寓類項目較少。

3.3.3 商業物業市場 3.3.3.1 目前南寧市商業物業競爭局面嚴峻，城市消費支持力與城市商業物業供應量之間存在著不協調的發展關系，據統計近幾年內南寧市推出市場銷售和即將推出市場的商業物業面積接近150 萬平米，這一供應量必將超出城市容量所能支撐的范圍，南寧市商業物業市場供大于求的局面已成事實！

3.3.3.2 國家對商業物業開發信貸、按揭貸款的停止發放，也勢必很大程度上影響到城市商業物業的開發、銷售和運營。

（本章相關數據和基礎資料詳見：附件 2《城市中觀和行業微觀相關概況的專項調查》中相關章節）

項目所在城市區域背景

4.1 區域社會經濟概述 4.1.1 城北區位于南寧市區西北部，總面積 546平方公里，其中市區面積 35平方公里，總人口約 30 萬人。

4.1.2 城北轄區內有國家級南寧高新技術產業開發區，占廣西高校科研院所總數的 70%左右，是廣西人才、教育、科技、文化、信息的密集區，科技與智力資源的儲備區，高新技術企業孵化區，物流中心區。

4.2 城區規劃發展導向 4.2.1 城北區政府發展目標 4.2.1.1 未來城北區經濟的發展是依托于南寧市整體經濟大環境之上，城區內的相思湖新區（含高新區在內）全面推進開發促使區域形成新的政治經濟中心，帶動區域第三產業的發展。

4.2.1.2 高新區產業的調整，高新技術企業的引近，各大專項市場、工業園建設的完工，將使城區的工業，商貿業得到長足發展。

4.2.1.3 城北區人口近兩年以年均 5.1%的速度增長，增長幅度較明顯，照此速度，到 2005 年，城北區人口將

達到 36 萬人左右。

4.2.1.4 城區人口的增加對房地產業最為直接的影響是導致住房需求的上升。另外，區域人口的增加帶動了社會消費力的上漲，給商業物業未來的市場運營提供了較大的發展空間。

4.2.2 相思湖新區規劃發展導向 4.2.2.1 相思湖是未來幾年內城北區重點開發的區域，想思湖的開發是高起點，高定位、高規劃的，相思湖新區的開發將帶動臨近周邊區域的快速發展，區域價值也將隨之提升。

4.2.2.2 未來城北區將圍繞相思湖區域、幾大工業園及一批專業市場的建設發展來構筑整個城市新區，將形成區域行政中心、工業中心、居住中心、物流運輸中心等功能分區明確、協調發展的城市新區。

城北區由于相思湖的開發，加速了區域經濟的發展，城市化進程加快，給區域內房地產項目的發展提供了一個 相對較大 的空間，在項目開發周期內給項目自身的發展提供了 較大 的推動力。

4.3 區域房地產市場背景 4.3.1 區域市場現狀

4.3.1.1 城北區房地產市場較城市其它區域市場而言發展較慢，開發項目不多，基本上集中于北湖路、唐山路、衡陽路、明秀路、秀廂大道、北大路、大學路一帶。尤其是秀廂大道及明秀路，目前城北區新生項目多出于此。

4.3.1.2 城北區房地產項目以中檔商品住宅為主，其它物業形式的開發比例較少，基本以住宅項目為主。近兩年城北區市場出現少量的公寓住宅項目，現已銷售完畢。商業物業直到近期“城市碧園”項目的開發才得以少量供應市場，寫字樓、別墅等物業開發量趨于零。

4.3.1.3 城北區住宅物業銷售均價處于中等水平，與城市平均銷售價格較為接近，約為2300~2400元/ m 2 左右，個別項目銷售均價更是達到了 2600 元/ m 2 以上，如城市碧園及高新苑這兩個項目，目前銷售均價高達2600~2700 元/ m 2。

4.3.2 區域細分物業市場概述 4.3.2.1 城北區住宅物業市場概述 ? 住宅物業為目前城北區房地產主流開發物業，所占份額極大，集中于城區內幾個主要區域進行開發。

? 城北區住宅項目的開發規模普遍較大，多層為主，小高層為輔是目前城北區住宅項目開發的主要產品開發形式。

? 城市碧園、恒大新城、城寧翠峰、高新苑是目前城北區建筑規模比較大的項目，也是城北區各個主要供應區的代表樓盤。

4.3.2.2 城北區公寓物業市場概述 ? 城北區公寓物業市場相對其它區域而言發展緩慢，近年來只有碧園數碼文化廣場、又一居、嘉土天驕三個純公寓住宅項目供應市場，文華園及城市碧園也有少數青年公寓，到目前為止，這幾個項目的公寓物業基本市場消化完畢，目前可以看到的可銷售項目只有明秀路的檸檬宿項目。

? 城北區的公寓物業除了嘉士天驕及部分小區順帶物業外，其余公寓物業都是經爛尾樓演變而來，有著產品上的先天缺陷。為其它客戶細分市場量身打造的公寓物業較少。

4.3.2.3 城北區商業物業市場概述 ? 城北區商業物業項目較其它區域來說數量明顯較少，主要以街鋪形式為主，物業形態包括小區內部的商業配套。

? 區域內基本無大型購物中心，較大型的購物場所只有北湖路上經營面積為 12000 m 2 的南城百貨，目前整個區域只有“城市碧園”3.8 萬 m 2 的商業街及“檸檬宿”約 8500 m 2 直接供應市場。

? 未來兩年內潛在供應量較少，大學路的高新技術開發區及相思湖區域一帶的商業物業市場供應量更是微乎其微，只有一些零星小區內配套商鋪供應市場，一級市場供應量基本接近于零。

4.3.2.4 純商務公寓和寫字樓 ? 本區域內目前沒有出售型的純商務公寓和寫字樓，只有少量定位不明確的可居住型公寓樓； ? 本區域內只有火炬大廈、高新大廈等少量的幾棟樓為較專業的寫字樓，但檔次很低，大廈內仍然有其他非辦公、商務的業態存在（如飯店、歌舞廳等）； ? 據了解，區域辦公基本上為廠區內單位自建房；

4.3.3 發展趨勢剖析 4.3.3.1 未來城北區物業開發仍舊以純住宅物業為主，其它物業為輔。

4.3.3.2 相思湖新區、城北快環沿線將成為城北區主要開發

熱土，新生項目多出于此。

4.3.3.3 隨著市場供應量的增大，樓市價格的上漲，各項目銷售壓力增大，銷售周期延長。

4.4 區域商貿零售業調研（詳見附件三相關章節內容）

4.5 區域熱銷物業概述

4.5.1 熱銷項目類別 城北區目前以純居住物業及居住公寓物業最為好銷，寫字樓、商務公寓市場供應量極少。

4.5.2 熱銷項目產品特點 4.5.2.1 熱銷項目戶型以 2 房或 3 房為主，面積在 70~130m 2之間，總價在 20 萬/套～30 萬/套，較易為市場接受。

4.5.2.2 熱銷項目客戶群體基本以這個區域工作的人群和原住人群為主。

4.5.2.3 熱銷項目規模較大，配套較好，有一定園林設計，多數地處區域成熟地段，周邊配套較為完善。

4.5.3 熱銷項目熱銷原因

4.5.3.1 總的來看，城北區熱銷物業價格處于中低檔水平，戶型面積適中，以安居樂業型為主，很好的適應了市場的需求，與區域內居民的收入水平相符。

4.5.3.2 另外，生活便利成熟地段的項目也是造成熱銷的原因。

4.6 區域房地產市場競爭態勢 4.6.1 目前為止，城北區各大房地產項目銷售情況較好，約 1/2的項目已進入尾盤階段或已撤盤，一些在售的項目也已消化了大半，市場新生項目較少，以住宅物業為主，也有少量商業物業及公寓物業供應，整體市場競爭壓力不大，除住宅物業競爭較大外，商業物業及小戶型公寓物業競爭壓力不大，尚存一定的市場發展空間。

4.6.2 在本項目未來運作期間內，市場競爭給本項目帶來的壓力不大，但由于宏觀政策帶來的影響，我們對項目的判斷是對未來的項目投資回報應該持較為謹慎的態度。

本章相關數據和基礎資料詳見附件 3《區域相關概況的專項調查》中相關章節

項目市場空間的提出

5.1 區域經濟消費支持綜述 項目周邊聚集了大量的在校大學生及居民，共同構成了“特色大學人文經濟區”的消費支持。

5.1.1 教育產業消費支持力概述（詳見附件三相關章節內容）

5.1.1.1 項目周邊聚集了大量的大中院校，據不完全統計，約有 80000 在校學生。

5.1.1.2 按每平方米商業面積實現 7000 元的年銷售額來算，初步預測項目周邊在校大學生可支持的商業物業面積為 5.8 萬 m 2 左右。

5.1.2 教育產業區域居民消費支持力概述 5.1.2.1 資料顯示項目周邊區域約有 51903 戶家庭，按 3.5人/戶來計，共有常住人口約為 18 萬人。

5.1.2.2 按每平方米商業面積實現 7000 元的年銷售額來算，初步預測項目周邊居民可支持的商業物業面積約為18.5 萬 m 2 左右。

5.2 項目市場空間的提出 5.2.1 城北區在城市規劃中定位為以發展高新技術、科研文教為主的城區，相思湖新區的開發，政府機關的大量遷入，相思湖區域勢必成為南寧市又一區域性質的政治經濟中心，按國內經驗，行政中心周邊必然要求有與之配套的商業中心存在，以滿足商務辦公、休閑娛樂等消費需求。

5.2.2 項目地處相思湖開發區邊緣位置，相思湖新區的發展定位將會給本項目的發展方向帶來豐富的構想。

5.2.3 項目區域交通設施成熟完善，區域的通達性性較好，并且周邊生活配套設施齊全完善，仍城北區成熟居住區域，發展居住型物業有著得天獨厚的基礎優勢。

5.2.4 項目所在區域已然存在一個具有相當消費力支持的潛在商業經濟圈，勢必會催生出一個區域性的核心商業中心，而目前區域內缺乏能夠輻射并帶動周邊商業的發展的核心商業物業。

5.2.5 區域商業業態主要以街鋪、超市、酒吧迪廳、美容按摩等商業服務為主，經營品類范圍以滿足日常生活消費為主，不能滿足周邊為數眾多年輕新生代的個性化消費需求。

5.2.6 項目所處地段為外來人口聚集地，周邊高等院校在校學生眾多，區域住宅租賃市場活躍。按政府規劃，兩年內

萬秀村、友愛村即將改建，勢必將會產生大量的無房外來租客，對小戶型住宅市場需求量大。

從以上的幾個因素結合市場調研分析，我們發現：

? 目前區域內商業氛圍濃郁，但缺乏核心商業物業，而從城區的發展前景來看又存在市場需求。

? 另一方面城北區目前公寓物業銷售情況理想，市場供應量不大。

? 外來人口眾多，住宅租賃市場活躍。結合自身資源來看，這些有利條件都為本項目提供了較大的發展空間，給項目物業提供了較大的產品組合彈性空間。

根據本區域內房地產物業的發展狀況，結合本項目的自身資源條件，項目發展導向可以考慮商業+ 公寓的 物業市場推進。

寶資通地產綜合服務機構 2004 年 5 月

第四篇：靈谷峰活動總結

靈谷峰活動總結

來到大學有一個多月了，都說大學生生活豐富多彩，形式多樣，自由快樂，都未曾體驗過直到搞了這次活動。計劃下，我們班積極準備了這次活動——游靈谷峰。我們準備好之后，乘車來到靈谷峰下，望著那高高的山，有的同學積極亢奮，想很快爬到山頂，有的同學卻表現得很消極，認為這山太高了，要爬很久才能到達山頂。通過商量，我們決定將班上同學分成幾個小組，以小組為單位，向峰頂挺進。在爬山期間，大家玩得都非常快樂開心。同學們可以欣賞山路邊的優美風景，可以望著遠處的美景。爬了一段時間，有些累了，我們就在路邊的亭子中休息一下。大家一路上說說笑笑，笑聲不斷。經過許久跋涉，我們終于到了山頂。大家到了山頂，都挺高興的，心中不由滋生了一種驕傲感，終于到了山頂，真有一種把山征服了的感覺。然后大家各自欣賞山頂的風景，后來大家一起在山頂的寺廟中吃了午飯，一個班的同學聚在一起吃飯，真有一番滋味。

通過這次活動，我們收獲了很多，這使大家增加了交流，因為剛進大學，有些同學還不認識，通過這次活動增加了我們的凝聚力，我們45個人雖然是個體，但聚集在一起，我們就是一個集體。我們就是一股力量，凝聚力就體現在這里，而且這也豐富了我們大學生活，讓我們體驗了大學的生活如此豐富多彩，如此自由快樂。

第五篇：路演項目簡介

路演項目：網站聯盟+廣告

個人簡歷: 顏東

在校生，與2015年3月參與創辦十堰金穗網絡科技有限公司，目前擔任金穗科技經理、預計2017年畢業，項目簡介：

目前以運行網站和創建網站和系統為主業，2015年6月代理磐石網站聯盟湖北區，擁有在40萬家網站上面發布廣告信息的權限。

盈利模式：

代理費用，平臺費用。

融資計劃：

30萬，9%股份。