第一篇：0053-如何做好旅游局長(zhǎng)八講(一)：旅游運(yùn)營(yíng)與書記市長(zhǎng)的立場(chǎng)

如何做好旅游局長(zhǎng)八講

（一）：旅游運(yùn)營(yíng)與書記市長(zhǎng)的立場(chǎng)

2006年7月3日

林峰

一般來(lái)說(shuō)，旅游局，被看成行業(yè)管理部門，代表政府，進(jìn)行旅游相關(guān)行業(yè)的規(guī)劃管理、市場(chǎng)管理、促銷推廣、人力資源培訓(xùn)等工作。

那么，旅游與整個(gè)區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有什么關(guān)系呢？旅游局在這一結(jié)構(gòu)中有什么作為呢？如果僅僅是一個(gè)行業(yè)管理局，旅游局怎樣在經(jīng)濟(jì)開發(fā)中發(fā)揮作用呢？旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)的推進(jìn)是旅游局的職責(zé)嗎？

綠維創(chuàng)景認(rèn)為，旅游局不僅僅是旅游行業(yè)管理部門，更重要的，應(yīng)該是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推進(jìn)部門！

只有站在旅游產(chǎn)業(yè)推進(jìn)的職責(zé)上，旅游局長(zhǎng)才有機(jī)會(huì)得到一把手的重視認(rèn)可，并通過(guò)提供政府運(yùn)營(yíng)旅游產(chǎn)業(yè)的手段設(shè)計(jì)，借政府的整體力量，實(shí)實(shí)在在的落實(shí)旅游開發(fā)的推進(jìn)工作。經(jīng)過(guò)幾年來(lái)對(duì)政府與旅游關(guān)系的深入思考與顧問(wèn)實(shí)踐，綠維創(chuàng)景發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常重要的現(xiàn)實(shí)——黨政一把手對(duì)旅游的重視程度，取決于旅游在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用大小，以及政府推進(jìn)旅游發(fā)展可運(yùn)用手段的多少?！耙粋€(gè)方面，除資源市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀等現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)外，關(guān)鍵是領(lǐng)導(dǎo)對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)水平；后一個(gè)方面，關(guān)鍵在于加速旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政府手段設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)得好，行之有效的政府運(yùn)作工具多，做出政績(jī)的效果就會(huì)比較明顯，一把手重視程度自然就高。

要做好一個(gè)旅游局長(zhǎng)，必需站在黨政一把手立場(chǎng)上，把握區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大思路，深刻認(rèn)識(shí)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，并為一把手提供推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的可運(yùn)用的手段。

黨政一把手的視角是怎樣的呢？他希望旅游局干什么呢？ 第3596期

第一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍然是核心，是政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的關(guān)鍵；

對(duì)于任何一把手，保持和加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，都是必需完成的任務(wù)，某種意義上說(shuō)，一肥遮百丑（當(dāng)然，科學(xué)發(fā)展觀正在調(diào)整唯經(jīng)濟(jì)發(fā)展觀）；一把手必需保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。觀光旅游已經(jīng)不再是旅游經(jīng)濟(jì)的一切，休閑旅游具有更快、更易發(fā)展的特點(diǎn)，而泛旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)則非常大了，對(duì)于大部分的地方，泛旅游產(chǎn)業(yè)加總，都是支柱產(chǎn)業(yè)。因此，旅游局應(yīng)該用泛旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的理念，來(lái)制定發(fā)展規(guī)劃，把康體、會(huì)展、商

務(wù)休閑、娛樂(lè)等結(jié)合起來(lái)，形成系統(tǒng)整合與推進(jìn)，這樣才能保證對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的貢獻(xiàn)與推動(dòng)能力，提高一把手的重視程度。

中國(guó)人均收入超過(guò)1000美元之后，汽車擁有量大增，生活質(zhì)量的要求提高，休閑消費(fèi)支出比例提高較大；其中，觀光、休閑、康體、餐飲、商務(wù)、會(huì)議等等成為第三產(chǎn)業(yè)的主流，對(duì)于資源較好的地區(qū)（資源優(yōu)勢(shì)型）、人口較多的地區(qū)（本地市場(chǎng)型）、大城市及城市群地區(qū)（城市商務(wù)型）、大城市及城市群的周邊地區(qū)（郊野休閑型）等，都有充足的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)力。

第二，中央特別重視的重點(diǎn)發(fā)展方向；

中央的重大精神，是一把手的貫徹目標(biāo)。近幾年及一后幾年中，有幾個(gè)重要的題目是必需做好的。一是科學(xué)發(fā)展觀，這是中國(guó)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變；對(duì)于旅游產(chǎn)業(yè)而言，環(huán)境保護(hù)及綠色產(chǎn)業(yè)，是科學(xué)發(fā)展觀的體現(xiàn)，與資源型和污染型工業(yè)形成了巨大反差，順應(yīng)潮流；因此，大多數(shù)原材料產(chǎn)地和工業(yè)強(qiáng)縣的旅游局長(zhǎng)，應(yīng)該從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，貫徹科學(xué)發(fā)展觀的角度，結(jié)合環(huán)境治理工程、水利工程、退耕還林、生態(tài)城市建設(shè)等等，推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，變被動(dòng)治理，為治理與利用開發(fā)結(jié)合的道路；二是社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，是解決三農(nóng)問(wèn)題的新模式；旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)（參考本報(bào)4月3和4月10日林峰博士文章《旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)》），把鄉(xiāng)村旅游發(fā)展與社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)結(jié)合起來(lái)，形成了非常好的經(jīng)驗(yàn)，是當(dāng)前旅游局長(zhǎng)應(yīng)該重點(diǎn)研究和推進(jìn)的工作；

第三，城市經(jīng)營(yíng)是最成熟的發(fā)展模式；

一把手抓經(jīng)濟(jì)，一是搞城市發(fā)展，二是招商引資，三是發(fā)展交通。城市經(jīng)營(yíng)，是十年來(lái)中國(guó)政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要手段。

所謂城市經(jīng)營(yíng)，就是以城市土地一級(jí)開發(fā)為核心，進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)，形成資金改造城市基礎(chǔ)設(shè)施和景觀風(fēng)貌，推進(jìn)城市建設(shè)的運(yùn)營(yíng)模式。城市經(jīng)營(yíng)的范圍，主要是基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)，以土地局、建設(shè)局為主力隊(duì)伍，結(jié)合城市投資公司等國(guó)有運(yùn)營(yíng)主體，把政府職能與企業(yè)職能結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市面貌的大幅改善。

城市經(jīng)營(yíng)十年了，土地開發(fā)已經(jīng)受到限制，工業(yè)區(qū)等一般性的土地開發(fā)，已經(jīng)很難開展，度假區(qū)的模式已經(jīng)難以作為土地開發(fā)的模式進(jìn)行運(yùn)作。

河流整治、污染治理、礦區(qū)整治等土地整治的項(xiàng)目，是大力支持的可開發(fā)用地項(xiàng)目；城市商務(wù)與休閑區(qū)域發(fā)展的升值性土地運(yùn)作，是舊城改造中的較好項(xiàng)目；小城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展，是政策支持的方向；鄉(xiāng)鎮(zhèn)與農(nóng)村集體用地和宅基地的合理整治，集中運(yùn)用，是一條極好的發(fā)展思路；

旅游局長(zhǎng)應(yīng)該思考，如何利用土地開發(fā)的條件與政策，借助旅游景觀打造與休閑項(xiàng)目建設(shè)，形成城市經(jīng)營(yíng)中土地升值性開發(fā)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)聚集和發(fā)展，是一把手最為關(guān)心，也是最善于利用的手段。因?yàn)?，有土地就有資金，就能夠辦成事情，就可以出政績(jī)。

其中，城市中央游憩區(qū)打造，休閑步行商業(yè)街區(qū)開發(fā)，濱湖、濱江休閑帶的開發(fā)，都是城市經(jīng)營(yíng)中旅游局應(yīng)該堅(jiān)決參與推動(dòng)的大型項(xiàng)目；旅游小城鎮(zhèn)的規(guī)劃開發(fā)，環(huán)城郊區(qū)休閑帶的發(fā)展，沿國(guó)道、省道、中心城市花園大道等等的休閑帶開發(fā)等等，都是旅游局長(zhǎng)應(yīng)該學(xué)習(xí)運(yùn)用的模式。通過(guò)旅游局長(zhǎng)們的策劃和設(shè)計(jì)，把運(yùn)用旅游休閑產(chǎn)業(yè)，提升城市經(jīng)營(yíng)，可以幫助一把手很好的推進(jìn)區(qū)域發(fā)展。

城市風(fēng)貌打造與城市名片運(yùn)作，是旅游局長(zhǎng)應(yīng)該研究并協(xié)助一把手完成的重要工作。城市風(fēng)貌，是城市文脈、水脈、地脈結(jié)合的產(chǎn)物，是城市景觀建設(shè)與文化表現(xiàn)形成的綜合。旅游局長(zhǎng)必需關(guān)心城市風(fēng)貌，并從城市名片的角度，把旅游資源、文化資源接合起來(lái)，形成城市休閑旅游發(fā)展，區(qū)域旅游發(fā)展的有效部分。這是一把手非常關(guān)注，而城市建設(shè)部門由難以做好的工作。

第四，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)；

中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化也快。隨著科學(xué)發(fā)展觀的貫徹，各地都形成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的明確要求。其中，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升三產(chǎn)比重，是全國(guó)一致的目標(biāo)。

旅游休閑會(huì)展等形成的泛旅游產(chǎn)業(yè)，在第三產(chǎn)業(yè)中占有較大比重，以商務(wù)休閑接待、會(huì)議會(huì)展、觀光旅游、自駕休閑、康體療養(yǎng)、郊野運(yùn)動(dòng)、鄉(xiāng)村休閑等為依托，包括城市商務(wù)旅游和家庭休閑旅游為主體的旅游產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了城市和鄉(xiāng)村多方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，作用非常明顯。

怎樣抓住以游客流動(dòng)帶動(dòng)的三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整這樣一個(gè)規(guī)律，形成龍頭帶動(dòng)效應(yīng)，是旅游局長(zhǎng)應(yīng)該深入思考的問(wèn)題；特別應(yīng)該進(jìn)行設(shè)計(jì)，把游客帶動(dòng)模式，具體化為政府的一個(gè)“旅游帶動(dòng)三產(chǎn)發(fā)展的行動(dòng)計(jì)劃”，是一把手最樂(lè)意接受的工作支持。

一部分工業(yè)城市正在轉(zhuǎn)型，包括大慶等資源枯竭城市，煤區(qū)、礦區(qū)等資源有限必須轉(zhuǎn)型的城市，大興水電等淹沒(méi)移民較多的城市，老工業(yè)基地城市，三線建設(shè)城市等等，都是可以借助旅游大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的城市，旅游局長(zhǎng)大有可為。

以上四類，為一把手經(jīng)濟(jì)的主要方向。旅游局長(zhǎng)如果不能與一把手經(jīng)濟(jì)結(jié)合，旅游局必然被邊緣化，成為管管旅行社和游客市場(chǎng)的行業(yè)局，得不到政府資源的有效配置。

抓住了一把手經(jīng)濟(jì)的主脈，旅游局長(zhǎng)可以成為是黨政領(lǐng)導(dǎo)的重要助手，協(xié)助政府制定出一系列的政府行動(dòng)計(jì)劃和政府工程項(xiàng)目，通過(guò)政府主要領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資源整合，調(diào)動(dòng)資源，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

第二篇：盛方咨詢集團(tuán)創(chuàng)始人許豫宏：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式與運(yùn)營(yíng)經(jīng)典案例(對(duì)涉及旅游地產(chǎn)定位的朋友有幫助哦)

盛方咨詢集團(tuán)創(chuàng)始人許豫宏：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式與運(yùn)營(yíng)經(jīng)典案例（對(duì)涉及旅游地產(chǎn)定位的朋友有幫助哦）

2007年以來(lái)，筆者主持和參與眾多旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，從實(shí)踐中總結(jié)歸納出休閑地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)和開發(fā)走向，探索不同背景下的旅游地產(chǎn)開發(fā)新課題，以“休閑地產(chǎn)模式”來(lái)解決目前旅游地產(chǎn)發(fā)展中的瓶頸問(wèn)題。

1、從“泰山古鎮(zhèn)?國(guó)際家園”的規(guī)劃看民俗休閑地產(chǎn)開發(fā)模式

泰山是我國(guó)著名的風(fēng)景名勝區(qū)、世界第一個(gè)自然文化雙遺產(chǎn)旅游目的地，也是世界地質(zhì)公園和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)地，自八十年代的《泰山風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)規(guī)劃》之后，泰山先后進(jìn)行了二十余項(xiàng)各類旅游開發(fā)規(guī)劃，都是難于明確協(xié)調(diào)保護(hù)與開發(fā)問(wèn)題而半路夭折的。為了規(guī)避在泰山風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)開發(fā)建設(shè)的眾多限制，規(guī)劃組本著“核心區(qū)吸引人，輻射區(qū)留住人”的戰(zhàn)略思路，在風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行軟提升，即“強(qiáng)化兩端、主題梳理、營(yíng)造四季泰山、優(yōu)化小環(huán)線和強(qiáng)化服務(wù)”；在風(fēng)景名勝區(qū)紅線外，泰山景區(qū)范圍內(nèi)，進(jìn)行了重點(diǎn)的開發(fā)建設(shè)，其中關(guān)鍵內(nèi)容就是對(duì)泰山東西兩翼的差異化打造，提出了以艾洼民俗村為核心的泰山東翼的“泰山古鎮(zhèn)”，和以西大門綜合服務(wù)中心為依托的泰山西麓的“國(guó)際家園”的開發(fā)。

“泰山古鎮(zhèn)”是對(duì)泰山東翼艾洼民俗村的品質(zhì)、內(nèi)涵和國(guó)際定位上的提升，站在“當(dāng)代精品，未來(lái)遺產(chǎn)”的高起點(diǎn)上，將泰山的古民俗、古婚慶、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的歷史文化元素凝聚成為泰山古鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵，將山水、愛情、度假、田園、峽谷和人家來(lái)構(gòu)筑泰山古鎮(zhèn)的旅游內(nèi)容，統(tǒng)一打造，整合開發(fā)，形成泰山又一新的旅游品牌。位于泰山西麓的“國(guó)際家園”正處于104國(guó)道（泰安－濟(jì)南高速公路）進(jìn)入的主通道上，是自駕車游客進(jìn)入的主要方向，也是泰山封閉運(yùn)營(yíng)后的景區(qū)西大門，它的綜合服務(wù)、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，規(guī)劃組提出了打造一個(gè)“山水庭院、世界家園”的開發(fā)定位來(lái)整體開發(fā)，即打造與泰山世界品牌價(jià)值相匹配的，具有頂級(jí)品質(zhì)的，以山水休閑、民俗風(fēng)情和生態(tài)度假為特色的綜合服務(wù)區(qū)。

從泰山東西兩翼的“一古一洋”兩大主題區(qū)塊的開發(fā)，從不同的開發(fā)方向上進(jìn)行形象、功能和運(yùn)營(yíng)模式的嘗試性打造，但規(guī)劃的核心內(nèi)涵或開發(fā)理念上都是歸結(jié)于旅游主題下多元結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的開發(fā)，筆者歸納為“休閑地產(chǎn)”模式，而泰山休閑地產(chǎn)的開發(fā)集中體現(xiàn)了泰山古民俗、古信仰、古傳統(tǒng)和古工藝等泰山非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的繼承和發(fā)揚(yáng)。

因此，以泰山為突出代表的國(guó)家風(fēng)景名勝區(qū)、世界雙遺產(chǎn)保護(hù)地的休閑地產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)可以歸納為幾點(diǎn)：一是開發(fā)區(qū)域范圍內(nèi)具有濃郁的人文文化底蘊(yùn)，可以在古鎮(zhèn)中進(jìn)行充分演繹和打造的古民俗素材，構(gòu)筑古鎮(zhèn)的文化內(nèi)涵；二是古民俗文化的開發(fā)與旅游核心吸引物的形象

具有天然的契合性，形成差異性互補(bǔ)的開發(fā)格局；三是要以“核心景區(qū)吸引人、古鎮(zhèn)留住人”的立足點(diǎn)出發(fā)，與核心景區(qū)形成有效互動(dòng)，包括主題互動(dòng)、線路互動(dòng)、功能互動(dòng)以及產(chǎn)品的互動(dòng)。

2、從石家莊“山水封龍，田園會(huì)都”的規(guī)劃看生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式

距離石家莊城市中心半小時(shí)車程的元氏縣封龍山自然生態(tài)區(qū)屬于大太行山東麓的余脈，總占地約70平方公里，西北為山地所環(huán)抱，占該區(qū)域的2/3面積，局部植被豐富；山腳下由降雨、山上積雪，山下地表水形成一條東西橫貫的水系。其次，封龍山生態(tài)區(qū)距石家莊市僅30公里，有省級(jí)一級(jí)公路井元路直接通達(dá)，交通區(qū)位條件非常優(yōu)越。因此，封龍山也被稱為石家莊市的城市后花園。

在河北石家莊周邊臨近范圍內(nèi)，封龍山生態(tài)旅游區(qū)這樣山水相繞、生態(tài)優(yōu)美的環(huán)境，自然農(nóng)耕的原生態(tài)狀態(tài)下的自然地理和城市交通區(qū)位條件是唯一的，在該背景下，封龍山生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)就具備了得天獨(dú)厚的基礎(chǔ)條件。因此，在“山水封龍?田園會(huì)都”的總體定位下，規(guī)劃提出“全國(guó)生態(tài)文明示范區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)的示范區(qū)以及大太行山區(qū)域的綠色生態(tài)走廊”的目標(biāo)定位，在“生態(tài)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)提升生態(tài)”的總體開發(fā)理念下，以“造景、造勢(shì)、造居”三大戰(zhàn)略舉措來(lái)打造以封龍古鎮(zhèn)為核心的宜居、田園、休閑、度假綜合功能的“石家莊的商務(wù)休閑帶和山水RBD（Recreational

Business District，休閑商務(wù)區(qū)）”。

“造景”即通過(guò)交通、景觀、生態(tài)和布局構(gòu)建整體自然優(yōu)美的區(qū)域環(huán)境。在封龍山生態(tài)文明示范區(qū)內(nèi)，規(guī)劃九大生態(tài)環(huán)境的改造來(lái)打造一個(gè)冀中地區(qū)最自然、優(yōu)美、生態(tài)和文明的整體環(huán)境，這是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提；“造勢(shì)”即以旅游為旗幟，以核心引爆項(xiàng)目為吸引力，迅速打開市場(chǎng)，提高地塊的知名度和美譽(yù)度。因此，策劃以封龍古鎮(zhèn)、燕趙古村、濕地公園、中華棗林、“封龍商教城”、龍?zhí)镄麓宓染糯舐糜魏诵捻?xiàng)目，打造經(jīng)典旅游區(qū)，成為最具人氣和吸引力的旅游旺地，成為該休閑地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)和制勝關(guān)鍵；“造居”即通過(guò)各類旅游地產(chǎn)形式的組群，或者是具有標(biāo)志性景觀特色的景觀社區(qū)形成休閑地產(chǎn)、景觀地產(chǎn)、享受地產(chǎn)和個(gè)性的地產(chǎn)，在融入休閑、度假、商務(wù)、療養(yǎng)等旅游功能上，打造最宜人和個(gè)性化的居所環(huán)境。

總結(jié)封龍山生態(tài)休閑地產(chǎn)的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)可以得出，對(duì)于這種原始優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境具有區(qū)域的壟斷性，臨近城市便捷優(yōu)越的交通條件以及巨大的市場(chǎng)需求潛力是生態(tài)休閑地產(chǎn)開發(fā)的基本前提。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行生態(tài)休閑地產(chǎn)的開發(fā)要從三個(gè)方面入手：一是對(duì)整個(gè)生態(tài)環(huán)境的打造，對(duì)區(qū)域生態(tài)產(chǎn)業(yè)的培育，營(yíng)造整個(gè)生態(tài)宜居的現(xiàn)代居所環(huán)境，即“造景”的必要性；二是依

托本地自然和文化利用資源，以鮮明的形象和休閑個(gè)性來(lái)吸引市場(chǎng)，即“造勢(shì)”的特色性；三是充分利用城市郊區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，融入城市發(fā)展格局中，成為城市的綠肺、后花園以及最佳宜居環(huán)境，即“造居”的功能配套性。

3、從川渝城市群的茶山竹海休閑走廊的規(guī)劃看文化休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式

自2004年成都市和重慶市開始探討兩大城市的合作共贏以來(lái)，雙方簽署了共謀經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展和交通、旅游、農(nóng)業(yè)、公安、文化、廣播電視等方面具體合作的“1+6”協(xié)議。在兩大政府的重視下，以交通為先導(dǎo)，以旅游業(yè)為紐帶形成的川渝休閑走廊初具雛形。位于重慶永川區(qū)北側(cè)，占地總達(dá)117平方公里的箕山茶山竹海景區(qū)正處于兩大城市主干線通道之上，憑借這豐厚的旅游自然文化資源，成為川渝休閑走廊重要的支撐點(diǎn)。由于成功拍攝影片《十面埋伏》，在區(qū)域范圍內(nèi)具有相當(dāng)?shù)闹取?/p>

在綜合考慮城市休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來(lái)職教基地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以及擁有本規(guī)劃區(qū)域的開發(fā)商重慶江鴻集團(tuán)雄厚的資金與高效率的執(zhí)行力基礎(chǔ)上，提出將此區(qū)域打造為巴渝經(jīng)濟(jì)圈中、以永川龍文化、武俠文化和歡樂(lè)文化為主題的“箕山創(chuàng)意新城”。

規(guī)劃伊始，通過(guò)深入交流，規(guī)劃組認(rèn)識(shí)到本項(xiàng)目甲方和丙方（政府）在本項(xiàng)目中所處角色地位的復(fù)雜性，更加堅(jiān)定了文化休閑地產(chǎn)開發(fā)的認(rèn)識(shí)和決策。首先從地方政府的角度上，從與周邊區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力比較中，永川并不占優(yōu)勢(shì)，但是從文化底蘊(yùn)上，“永川龍”品牌是永川最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的歷史財(cái)富。但是多年來(lái)，永川龍文化一直沒(méi)有開發(fā)起來(lái)，這也是政府一直苦惱和思考的問(wèn)題。而對(duì)于合同甲方——江鴻建設(shè)集團(tuán)是一家實(shí)力優(yōu)厚的企業(yè)集團(tuán)，茶山竹海景區(qū)的開發(fā)正是集團(tuán)進(jìn)行多元化開發(fā)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)和承載點(diǎn)。因此，依托企業(yè)集團(tuán)雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)，順應(yīng)政府的正確決策，在規(guī)劃組的多方智力支持下，川渝都市走廊上一座文化醒目的“箕山創(chuàng)意新城”應(yīng)運(yùn)而生。

依托承載著遠(yuǎn)古故事的永川龍之一優(yōu)勢(shì)資源，在茶山竹海入口綜合服務(wù)區(qū)北側(cè)規(guī)劃了占地約1500畝的具有城市文化代表性的“中華永川龍主題公園”；通過(guò)永川龍公園內(nèi)各文化要素提升區(qū)域文化品味，從而借勢(shì)發(fā)展高端的城市文化休閑地產(chǎn)，為市民提供一處生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，文化內(nèi)涵豐富的長(zhǎng)期居住社區(qū)。

而入口綜合服務(wù)區(qū)利用約5000畝土地規(guī)劃有生態(tài)停車場(chǎng)、游客中心、換乘中心、集散廣場(chǎng)等，除這些基本的服務(wù)功能項(xiàng)目之外，依托勤儉水庫(kù)周邊環(huán)境建設(shè)高端的園林式五星級(jí)度假酒店，并打造規(guī)?；母叨诵蓍e地產(chǎn)項(xiàng)目。并通過(guò)商業(yè)街、中端度假酒店、娛樂(lè)設(shè)施、休閑社區(qū)將入口功能區(qū)與高端度假酒店片區(qū)相串通。利用休閑社區(qū)的生態(tài)環(huán)境吸引城市常住居民入住，提升旅游區(qū)入口周邊區(qū)域人氣。商業(yè)街等公共設(shè)施可采用底商上住的方式，屏蔽休閑

地產(chǎn)季節(jié)性閑置的問(wèn)題。

城市結(jié)合部采用“文化休閑地產(chǎn)”這一發(fā)展模式，將有效解決茶山竹海旅游區(qū)與城市一體化發(fā)展的問(wèn)題。即構(gòu)建了茶山竹海旅游區(qū)高端的門戶空間，又打造了永川區(qū)生態(tài)高端的城市文化休閑新社區(qū)。作為構(gòu)建川渝經(jīng)濟(jì)走廊上休閑永川的起步項(xiàng)目，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的打造邁出了堅(jiān)實(shí)的第一步。

從茶山竹海的“箕山創(chuàng)意新城”的成功打造看文化休閑地產(chǎn)開發(fā)的模式，可以總結(jié)出幾點(diǎn)區(qū)別于其他休閑地產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)：首先，文化休閑地產(chǎn)的開發(fā)有著獨(dú)特的開發(fā)背景：即政府關(guān)注、企業(yè)實(shí)力和文化內(nèi)涵三個(gè)基礎(chǔ)條件不可或缺；這是文化休閑地產(chǎn)模式選擇的出發(fā)點(diǎn)。因?yàn)橄啾绕鹌渌黝}下的休閑地產(chǎn)的開發(fā)，文化休閑地產(chǎn)有著文化傳承和社會(huì)公益特性，它的開發(fā)需要更大的政策傾斜、資金投入和長(zhǎng)期運(yùn)作，而地方政府往往是心有余而力不足，所以需要具有社會(huì)責(zé)任感的戰(zhàn)略投資商（企業(yè)集團(tuán)）的強(qiáng)力支持，兩者的緊密合作，聯(lián)合打造才能真正帶來(lái)文化的復(fù)興，經(jīng)濟(jì)的振興；其二，嫁接區(qū)域文脈資源，放大地方特色文化，把脈時(shí)尚文化需求，創(chuàng)意特色文化產(chǎn)業(yè)，是打造文化休閑地產(chǎn)的關(guān)鍵和根本。以文化產(chǎn)業(yè)為提升，構(gòu)建生態(tài)、休閑、文化三大產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在互動(dòng)交錯(cuò)式構(gòu)建來(lái)充分展現(xiàn)以旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境與休閑功能為核心吸引力，以各產(chǎn)業(yè)區(qū)的協(xié)同發(fā)展，共同形成的未來(lái)文化休閑創(chuàng)意新城的巨大魅力；最后是尋求具有社會(huì)責(zé)任和厚實(shí)資本基礎(chǔ)的戰(zhàn)略開發(fā)商，以及科學(xué)高效、規(guī)范有序的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的設(shè)計(jì)是決定文化休閑地產(chǎn)開發(fā)成敗的保障。

4、從鄭州開封一體化發(fā)展背景下“中華龍湖?華夏鳳城”的打造看商務(wù)休閑地產(chǎn)開發(fā)模式 在鄭汴一體化的發(fā)展背景下，位于兩大城市中間位置的雁鳴湖景區(qū)的開發(fā)受到了來(lái)自各方面的關(guān)注。如何在濕地保護(hù)前提下對(duì)雁鳴湖景區(qū)的未來(lái)走向和對(duì)地方產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)把握更具科學(xué)性和可行性，具有區(qū)域一級(jí)開發(fā)權(quán)資格的廣州利海集團(tuán)前后聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外13家頂級(jí)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行了聯(lián)合辦公，共同探討雁鳴湖地塊上的未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。筆者在核心創(chuàng)意和產(chǎn)業(yè)策劃中更加具有專業(yè)性和經(jīng)驗(yàn)性，因此，在整個(gè)規(guī)劃系統(tǒng)中擔(dān)任了《河南省雁鳴湖生態(tài)文明示范區(qū)產(chǎn)業(yè)策劃》及《核心項(xiàng)目策劃及可行性論證》的兩部分專題規(guī)劃。直接引領(lǐng)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建及發(fā)展模式。

首先規(guī)劃組對(duì)雁鳴湖項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)開發(fā)背景進(jìn)行了多角度的分析，研究得出：本項(xiàng)目地正位于鄭汴之間的中牟縣內(nèi)，依托項(xiàng)目地現(xiàn)有資源特點(diǎn)、融入鄭汴一體化的區(qū)域發(fā)展大背景，通過(guò)注入多復(fù)合型旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵提升項(xiàng)目地的價(jià)值效益，將是本案切入復(fù)合型大盤運(yùn)作的關(guān)鍵所在。特別是定位于國(guó)際商務(wù)中心的鄭州市新的CBD區(qū)鄭東新區(qū)，承載未來(lái)鄭州主要的商務(wù)、金融功能，本項(xiàng)目恰巧位于其半小時(shí)輻射圈內(nèi)。就本項(xiàng)目的規(guī)模、定位和產(chǎn)品而言，毫無(wú)疑

問(wèn)，將直接面對(duì)其成為首要的休閑配套中心，對(duì)應(yīng)的消費(fèi)客群、消費(fèi)水平都將是鄭州的中堅(jiān)力量。由此可以預(yù)見本項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿蛯?duì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用，將隨著鄭東新區(qū)“龍鳳齊飛”。

在“中華龍湖?華夏鳳城”的戰(zhàn)略定位下，雁鳴湖生態(tài)文明示范區(qū)與鄭州中央商務(wù)新區(qū)的“國(guó)際商城?中華龍湖”形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、文化引領(lǐng)，打造容納中原文化硅谷、鄭汴一體化的文化休閑區(qū)、鄭汴城市圈的生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的國(guó)際商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)，即“國(guó)際閑城?華夏鳳城”。為支撐“國(guó)際閑城?華夏鳳城”的戰(zhàn)略構(gòu)想，規(guī)劃組為該片區(qū)整體策劃了四大產(chǎn)業(yè)體系、六大產(chǎn)業(yè)布局、五大核心項(xiàng)目以及十二產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)的從宏觀指導(dǎo)到具體實(shí)施上的產(chǎn)業(yè)體系規(guī)劃。首先，根據(jù)一般休閑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)架模式，提出以旅游產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，拉動(dòng)三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)——生態(tài)產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其次，并在這四大產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上全面構(gòu)筑“華夏鳳城”的體系建設(shè)和戰(zhàn)略舉措，形成了六大產(chǎn)業(yè)區(qū)的發(fā)展格局：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濕地旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務(wù)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、主題游憩產(chǎn)業(yè)區(qū)、生態(tài)宜居水城區(qū)。最后而在產(chǎn)業(yè)體系和布局控制之下，從產(chǎn)業(yè)策劃的落地層面和實(shí)施角度出發(fā)，規(guī)劃出雁鳴湖十二大產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的具體設(shè)計(jì)。在這里的“業(yè)態(tài)”主要是指對(duì)雁鳴湖四大產(chǎn)業(yè)體系的具體的產(chǎn)業(yè)形態(tài)和實(shí)現(xiàn)載體，分別是文博會(huì)展、運(yùn)動(dòng)競(jìng)技、主題演出、節(jié)事節(jié)慶、夜間休閑、健康養(yǎng)生、露營(yíng)地、旅游地產(chǎn)、觀光農(nóng)業(yè)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)集成、歡樂(lè)嘉年華。十二大業(yè)態(tài)是四大產(chǎn)業(yè)支柱的實(shí)現(xiàn)載體，具有很強(qiáng)的融合性、綜合性、時(shí)代性以及經(jīng)濟(jì)效益性，是打造“華夏鳳城”一個(gè)國(guó)際化的產(chǎn)業(yè)新區(qū)的支撐內(nèi)容和效益體現(xiàn)。

總結(jié)商務(wù)休閑地產(chǎn)的開發(fā)模式，可以歸納出幾個(gè)明顯的開發(fā)特征：第一是在休閑地產(chǎn)開發(fā)中最具時(shí)效性、高資金利用性和新城效果的地產(chǎn)項(xiàng)目，它要求地塊“拔地而起”，以商務(wù)、會(huì)展、休閑或旅游業(yè)態(tài)為龍頭快速樹立品牌和形象，打開國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)；第二就是在對(duì)商務(wù)休閑地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)置上要立足于城市未來(lái)發(fā)展格局和城市功能延續(xù)機(jī)理，它是對(duì)城市的戰(zhàn)略性功能配套和差異化補(bǔ)充；第三是由于商務(wù)休閑地產(chǎn)開發(fā)的快速性、商務(wù)功能的品質(zhì)性以及對(duì)整體環(huán)境的塑造都要求了開發(fā)商在先期就投入非常龐大的資本，因此，商務(wù)休閑地產(chǎn)的開發(fā)一般都是政府或土地的一級(jí)開發(fā)商來(lái)進(jìn)行招商、合作開發(fā)；最后一點(diǎn)就是根據(jù)對(duì)城市發(fā)展的功能補(bǔ)位，決定了商務(wù)休閑地產(chǎn)開發(fā)的主題定位，如休閑商務(wù)、會(huì)議會(huì)展商務(wù)、度假旅游商務(wù)、生態(tài)宜居商務(wù)等，這就需要一方面從城市發(fā)展戰(zhàn)略、功能配套、開發(fā)契機(jī)等方面進(jìn)行競(jìng)合考慮，另一方面要充分結(jié)合本地資源和旅游形象，尋找地塊的核心吸引力和壟斷性資源進(jìn)行主題塑造，對(duì)核心支撐項(xiàng)目均要進(jìn)行系統(tǒng)的必要性論證和可行性分析，以保證整個(gè)商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功打造。

就此，從以上四大休閑地產(chǎn)的規(guī)劃策略來(lái)看，四個(gè)主題休閑地產(chǎn)的開發(fā)都有自身的開發(fā)背景和運(yùn)營(yíng)特征，都是休閑時(shí)代到來(lái)下出現(xiàn)的旅游地產(chǎn)的新形態(tài)，筆者總結(jié)規(guī)劃成功的同時(shí)，覺得以下四大開發(fā)策略應(yīng)該成為休閑地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的基本經(jīng)驗(yàn)：

一是土地運(yùn)作策略。這是地產(chǎn)開發(fā)的第一問(wèn)題和核心問(wèn)題。休閑地產(chǎn)的開發(fā)都遵循這一個(gè)土地運(yùn)作的基本模式，即從“生地－熟地－旺地”的發(fā)展歷程。

二是產(chǎn)業(yè)運(yùn)作策略。即在旅游地產(chǎn)業(yè)的支撐下，構(gòu)建適宜地塊永續(xù)發(fā)展、生態(tài)發(fā)展、效益發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系。以筆者的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，旅游產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、生態(tài)產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)這四大產(chǎn)業(yè)應(yīng)上層指導(dǎo)休閑地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。以茶山竹海產(chǎn)業(yè)構(gòu)建來(lái)看“箕山創(chuàng)意新城”的產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建：

三是項(xiàng)目運(yùn)作策略。旅游產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)人氣產(chǎn)業(yè)，雖然不一定能夠成為休閑地產(chǎn)業(yè)的核心支撐產(chǎn)業(yè)，也不一定成為效益產(chǎn)業(yè)，但一定是拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)和人氣產(chǎn)業(yè)。以轟動(dòng)性、特色性的旅游項(xiàng)目來(lái)吸引人氣、提升地區(qū)的形象和知名度，拉動(dòng)地方多元產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)和互動(dòng)，因此，核心支撐項(xiàng)目的策劃是成功打造休閑地產(chǎn)模式的又一關(guān)鍵內(nèi)容：以雁鳴湖“華夏風(fēng)城”核心項(xiàng)目策劃為例。

四是資本運(yùn)作策略。資本化運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目科學(xué)運(yùn)行、效益保障資本增值的重要條件，從上面四個(gè)休閑地產(chǎn)開發(fā)案例來(lái)看，不同特征的休閑地產(chǎn)開發(fā)的資本要求和運(yùn)作模式也有所不同。一般來(lái)說(shuō)，資本運(yùn)作具體有三個(gè)主要方面，在實(shí)際操作中各有側(cè)重：

從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，我國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)進(jìn)入以休閑為主的后旅游時(shí)代，旅游業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。因此，要求旅游規(guī)劃單位也必須適應(yīng)這種變化，不斷解放思想，銳意創(chuàng)新，加強(qiáng)規(guī)劃成果的可操作性和可落地性。所謂可操作性，即規(guī)劃的項(xiàng)目不僅要符合當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣唾Y源特色，而且要有創(chuàng)新，適應(yīng)旅游發(fā)展現(xiàn)狀和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；所謂可操作性則是給規(guī)劃專家提出了更高的要求，即規(guī)劃的成果必須站在戰(zhàn)略的、全局的高度，和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)相融合、和當(dāng)?shù)赝恋乩脿顩r相結(jié)合，使項(xiàng)目真正落地，而不空中樓閣。我們欣喜的看到，我們的規(guī)劃成果已經(jīng)逐步開始建設(shè)，宏偉的發(fā)展藍(lán)圖正逐步演變成巨大的經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)過(guò)我們的規(guī)劃，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)得以全面協(xié)調(diào)發(fā)展，旅游行業(yè)的地位得以極大的提高，我們將“成功客戶”的理念真正落到了實(shí)處。為此，我們將不斷努力進(jìn)取。