第一篇：購(gòu)物中心成功案例分析：東京六本木新城購(gòu)物中心

購(gòu)物中心成功案例分析：東京六本木新城購(gòu)物中心

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

東京六本木新城是東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心，該項(xiàng)目在年月開業(yè)，目前已經(jīng)成為了外地游客去東京必到的綜合商業(yè)設(shè)施，坐地鐵日比谷線六本木站下車就可到達(dá)。

日本東京的六本木新城是日本森建筑公司的一個(gè)馬拉松項(xiàng)目。在這個(gè)項(xiàng)目的初期，許多人都對(duì)這個(gè)項(xiàng)目持悲觀態(tài)度，預(yù)測(cè)這個(gè)項(xiàng)目可能太大了，或者它對(duì)于日本傳統(tǒng)來說，變化太大、太突然。同時(shí)人們也懷疑建造這樣一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)機(jī)不對(duì)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候日本正處于一個(gè)最長(zhǎng)的衰退期。

長(zhǎng)達(dá)17年的運(yùn)作，是任何一家國(guó)內(nèi)開發(fā)商都不可能做到的。其敬業(yè)精神，為后代留下一點(diǎn)有價(jià)值東西的負(fù)責(zé)態(tài)度，是國(guó)內(nèi)開發(fā)商所欠缺的。森稔社長(zhǎng)要整個(gè)團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持不懈地追求品質(zhì)，樹立世界一流品牌，這也是森大廈株式會(huì)社感到自豪的信念。

日本森大廈株式會(huì)社一直在日本東京的中心地區(qū)從事城市開發(fā)事業(yè)，該公司出資興建了上海森茂國(guó)際大廈，是其在海外進(jìn)行正式投資的重要項(xiàng)目之一。森大廈在上海投資的第二個(gè)項(xiàng)目是世界最高的“上海環(huán)球金融中心”大廈。

二、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

在六本木項(xiàng)目中，開發(fā)商將城市設(shè)計(jì)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)相互結(jié)合，充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設(shè)計(jì)立體化，整體設(shè)計(jì)趣味化，具有豐富的設(shè)計(jì)內(nèi)涵。

1.總體布局

在總體布局上，酒店與購(gòu)物中心形成統(tǒng)一綜合體

2.購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

美國(guó)JERDE建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購(gòu)物中心及公共空間設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)中，JERDE非常注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，立面變化豐富，不斷讓顧客產(chǎn)生好奇心，延長(zhǎng)顧客的停留時(shí)間。實(shí)踐證明，JERDE的設(shè)計(jì)思想是成熟的，很多游客停留一天還沒有單調(diào)的感覺。

六本木購(gòu)物中心的外立面設(shè)計(jì)變化比較豐富，采用空間向上退臺(tái)的方式，與大阪難波城有類似之處。露天廣場(chǎng)舞臺(tái)上設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用。通過舞臺(tái)活動(dòng)，讓顧客參與互動(dòng)，空中庭院綠化空間，也是讓顧客可以參與的公共空間。

水晶島的設(shè)計(jì)也突出了強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)作用，它的內(nèi)部是進(jìn)出地鐵的重要通道。

購(gòu)物中心內(nèi)部的中庭設(shè)計(jì)很有特色，采用內(nèi)部地面盆景綠化，而且中庭內(nèi)部立面設(shè)置空中綠化花池和水幕處理，增強(qiáng)了中庭空間的動(dòng)態(tài)特征。中庭上空采用透明的天棚處理，同時(shí)適度遮擋陽光直射，創(chuàng)造了通透宜人的空間。

中庭主要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭方便找到自己喜歡的商店。

由六本木新城前露天廣場(chǎng)和66廣場(chǎng)組成的公共活動(dòng)空間，經(jīng)常舉辦營(yíng)銷及文化活動(dòng)。

3.交通體系與停車特點(diǎn)

顧客可以乘坐地鐵、公共汽車，也可以開車前來，總體停車位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客尋找方便的地方就近停車。

六本木新城設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi)。地鐵直接連通六本木新城B1F。

4.園林設(shè)計(jì)與藝術(shù)設(shè)計(jì)

綠化與園林是城市綜合體的必需的配套設(shè)施，空中花園與地上園林相互結(jié)合。

5.關(guān)于屋頂庭院的綠化——空中花園的借鑒

六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的可參與性，人們?cè)诖禾扉_始播種，為大城市帶來清新的田園景觀。春天是播種希望的季節(jié)，春天是屬于少男少女的季節(jié)。六本木新城為學(xué)生提供實(shí)習(xí)勞動(dòng)的機(jī)會(huì)，幫助學(xué)生學(xué)會(huì)在春天播種，通過實(shí)際勞動(dòng)增強(qiáng)對(duì)生活的認(rèn)識(shí)，在勞動(dòng)中認(rèn)識(shí)自然。夏天是美麗的季節(jié)，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。鮮花怒放，青菜長(zhǎng)勢(shì)喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩。

秋天到了，稻田中間插著的老鷹嚇跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動(dòng)，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅。

冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴(yán)冬里的人們看到春天的希望。

6.六本木新城公共空間藝術(shù)作品

城市綜合體的公共藝術(shù)作品不僅點(diǎn)綴了空間，而且提升了城市藝術(shù)品位。

三、業(yè)態(tài)組合與動(dòng)線特點(diǎn)

商業(yè)與旅游觀光相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮了顧客的多種需求，顧客參觀購(gòu)物一天也不覺單調(diào)。

1.六本木新城業(yè)態(tài)組合都市會(huì)展中心+學(xué)術(shù)中心+影城+酒店+住宅+購(gòu)物中心

2.六本木新城購(gòu)物中心的動(dòng)線特點(diǎn)

顧客動(dòng)線與景觀變化相結(jié)合，有意識(shí)吸引顧客在六本木新城停留更多時(shí)間。

不僅可以通過高速電梯到達(dá)頂層，而且在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)置扶梯到達(dá)購(gòu)物中心各層。由于開車前來購(gòu)物的顧客可以直接停在不同層的停車場(chǎng)，因此顧客可以方便地進(jìn)入自己喜歡的空間。

四、商品陳列與VMD特點(diǎn)

200間以上的商店與餐廳毗鄰接踵，商店薈萃了世界各地的名牌，餐飲也是將世界風(fēng)味集成在一起。每個(gè)商店的都具有自己的特色，您可以一邊游覽一邊享受購(gòu)物和美食之歡愉。

五、室內(nèi)裝飾與導(dǎo)示系統(tǒng)特點(diǎn)

1.室內(nèi)外裝飾

室內(nèi)墻壁多采用仿石材裝飾，有些柱子采用不銹鋼金屬裝飾，電梯內(nèi)部采用木材高檔裝飾，用料豐富，施工非常精細(xì)。

頂棚和入口空間采用鋼架造型，營(yíng)造豐富的視覺感受。

水幕墻上部采用玻璃裝飾，與周圍的黃色柱子形成明顯對(duì)比。

2.六本木新城導(dǎo)示系統(tǒng)

六本木新城設(shè)有完備的導(dǎo)示系統(tǒng)，非常清晰、具體。

六、營(yíng)運(yùn)管理

1.經(jīng)營(yíng)之道

六本木新城具有全年的營(yíng)銷推廣計(jì)劃，總是提前公布下月的活動(dòng)計(jì)劃，以吸引公眾參與。

（1）開業(yè)前預(yù)熱成功

在最初開業(yè)的5天里面，整個(gè)訪問人士超過了200萬，而且森株式會(huì)社開放六本木新城這么一個(gè)事件，在整個(gè)周末，就是2003年4月26日，27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面。

六本木新城已經(jīng)成為東京電影節(jié)的另外一個(gè)主要會(huì)場(chǎng)。

東京國(guó)際電影節(jié)是舉世聞名的亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)。2004年除了和往年一樣有澀谷會(huì)場(chǎng)之外，六本木新城也將成為主要會(huì)場(chǎng)。各種典禮以及上映電影部數(shù)更為充實(shí)。新設(shè)“黑

澤明獎(jiǎng)”等新計(jì)劃也層出不窮！本次電影節(jié)最大的魅力就是能領(lǐng)先一步欣賞到在日本未公開的引起人們?cè)掝}的作品以及由年輕導(dǎo)演制作的優(yōu)秀作品等豐富多彩的電影作品。2004年除了繼《黃昏清兵衛(wèi)》之后山田洋次導(dǎo)演又推出讓人期待已久的新作《隱形劍 鬼之爪》之外，還有Steven Spielberg導(dǎo)演以及Tom Hanks等3位榮獲奧斯卡獎(jiǎng)演員獻(xiàn)上的在日本大受歡迎的感人巨片THE TERMINAL以及引起空前韓國(guó)熱的韓國(guó)電視劇“冬季戀歌”的主演Cho JiWoo等演出的“誰都會(huì)有秘密”等，還有特邀嘉賓登場(chǎng)。

電影節(jié)的時(shí)間為2004年10月23日（星期六）～31日（星期日）。

此次電影節(jié)邀請(qǐng)了很多名人前來，包括日本皇室成員來訪，來制造轟動(dòng)效應(yīng)。

（2）與旅游業(yè)合作

六本木設(shè)計(jì)新城利用新城的空中庭院優(yōu)勢(shì)，專門安排學(xué)生修學(xué)旅行。

各個(gè)旅行社將六本木新城列為重要旅游景點(diǎn)。每年200多萬中國(guó)的香港與臺(tái)灣游客都要參觀六本木新城，因此中國(guó)口味的餐館也較多。

正如東京觀光財(cái)團(tuán)在時(shí)尚東京旅游手冊(cè)所說，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。

（3）接待參觀考察團(tuán)

六本木新城管理公司對(duì)外接待參觀團(tuán)，需要提前預(yù)約，預(yù)定會(huì)議室并提前確定時(shí)間，參觀團(tuán)需要支付會(huì)議室費(fèi)用何講師費(fèi)用，帶領(lǐng)參觀商業(yè)設(shè)施，講解開發(fā)過程。

第二篇：東京六本木新城購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體考察報(bào)告

東京六本木新城購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體考察報(bào)告

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

東京六本木新城是東京著名的購(gòu)物中心和旅游中心，該項(xiàng)目在2003年4月開業(yè)，目前已經(jīng)成為了外地游客去東京必到的綜合商業(yè)設(shè)施，坐地鐵日比谷線六本木站下車就可到達(dá)。

日本東京的六本木新城是日本森建筑公司的一個(gè)馬拉松項(xiàng)目。在這個(gè)項(xiàng)目的初期，許多人都對(duì)這個(gè)項(xiàng)目持悲觀態(tài)度，預(yù)測(cè)這個(gè)項(xiàng)目可能太大了，或者它對(duì)于日本傳統(tǒng)來說，變化太大、太突然。同時(shí)人們也懷疑建造這樣一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)機(jī)不對(duì)，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候日本正處于一個(gè)最長(zhǎng)的衰退期。

長(zhǎng)達(dá)17年的運(yùn)作，是任何一家國(guó)內(nèi)開發(fā)商都不可能做到的。其敬業(yè)精神，為后代留下一點(diǎn)有價(jià)值東西的負(fù)責(zé)態(tài)度，是國(guó)內(nèi)開發(fā)商所欠缺的。森稔社長(zhǎng)要整個(gè)團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持不懈地追求品質(zhì)，樹立世界一流品牌，這也是森大廈株式會(huì)社感到自豪的信念。

圖1 六本木新城在東京的地圖位置

發(fā)展商簡(jiǎn)介：

森稔，森大廈株式會(huì)社社長(zhǎng)。日本森大廈株式會(huì)社出資興建了上海森茂國(guó)際大廈，該公司一直在日本東京的中心地區(qū)從事城市開發(fā)事業(yè)，上海國(guó)際森茂大廈是其在海外進(jìn)行正式投資的重要項(xiàng)目之一。森大廈在上海投資的第二個(gè)項(xiàng)目是世界最高的上海環(huán)球金融中心大廈的建設(shè)。

圖２ 空中看東京

六本木項(xiàng)目考察的啟發(fā)不僅在項(xiàng)目技術(shù)層面，而且要深入思考我們對(duì)留下對(duì)后代有價(jià)值建筑及商業(yè)文化作品的負(fù)責(zé)態(tài)度與敬業(yè)精神，提醒我們?cè)谇捌谕度胱銐虻木托难?7年的堅(jiān)韌精神，就是堅(jiān)持不懈的努力。

二、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

城市設(shè)計(jì)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)相互結(jié)合，充分利用地鐵交通和城市公路交通，園林設(shè)計(jì)立體化，整體設(shè)計(jì)趣味化，具有豐富的設(shè)計(jì)內(nèi)涵。

1.總體布局—酒店與購(gòu)物中心形成綜合體

圖３項(xiàng)目總體布局示意圖

２.購(gòu)物中心建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)

美國(guó)JERDE建筑事務(wù)所負(fù)責(zé)六本木購(gòu)物中心及公共空間設(shè)計(jì)，JERDE在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)中非常注重將項(xiàng)目設(shè)計(jì)為旅游目的地，立面變化豐富，不斷讓顧客產(chǎn)生好奇心，延長(zhǎng)顧客的停留時(shí)間，很多游客停留一天還沒有單調(diào)的感覺，實(shí)踐證明JERDE的設(shè)計(jì)思想是成熟的。

圖4 空間的構(gòu)思—將綜合體連接為整體

圖5 露天廣場(chǎng)與舞臺(tái)

外立面設(shè)計(jì)變化比較豐富，采用空間向上退臺(tái)的方式，與大阪難波城有類似之處。露天廣場(chǎng)舞臺(tái)上設(shè)置圓形頂棚，具有強(qiáng)烈的聚集導(dǎo)向作用。通過舞臺(tái)活動(dòng)，讓顧客參與互動(dòng)，空中庭院綠化空間，也是讓顧客可以參與的公共空間。

圖6 露天廣場(chǎng)舞臺(tái)使用場(chǎng)景

水晶島的設(shè)計(jì)也突出了強(qiáng)烈的標(biāo)識(shí)作用，它的內(nèi)部是進(jìn)出地鐵的重要通道。

圖7 從毛利庭院看項(xiàng)目立面

圖9 六本木新城購(gòu)物中心中庭

購(gòu)物中心內(nèi)部的中庭設(shè)計(jì)很有特色，采用內(nèi)部地面盆景綠化，而且中庭內(nèi)部立面設(shè)置空中綠化花池和水幕處理，增強(qiáng)了中庭空間的動(dòng)態(tài)特征。中庭上空采用透明的天棚處理，同時(shí)適度遮擋陽光直射，創(chuàng)造了通透宜人的空間。

中庭主要通道采用曲線方式布置，讓顧客在中庭方便找到自己喜歡的商店。

由六本木新城前露天廣場(chǎng)和66廣場(chǎng)組成公共活動(dòng)空間，六本木新城經(jīng)常舉辦營(yíng)銷及文化活動(dòng)。

3.交通體系與停車特點(diǎn)

顧客可以乘坐地鐵、公共汽車，也可以開車前來，總體停車位2762輛，共計(jì)12個(gè)停車場(chǎng)，方便顧客尋找方便的地方就近停車。

六本木新城設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi)。地鐵直接連通六本木新城B1F。

圖10 12個(gè)停車場(chǎng)分布指南

六本木地鐵站

圖11 六本木地鐵站位置及入口

圖12 一個(gè)汽車停車場(chǎng)入口

圖13 普通地下停車場(chǎng)

圖14 六本木新城采用立體自動(dòng)化停車

４.園林設(shè)計(jì)與藝術(shù)設(shè)計(jì)

綠化與園林是城市綜合體的必需的配套設(shè)施，空中花園與地上園林相互結(jié)合。

圖15 六本木新城部分園林圖片

圖16 66露天廣場(chǎng)鳥瞰圖

高達(dá)10米的巨蜘蛛象征世界各地的人聚集在一起，交流新的信息。

圖18.六本木新城的藝術(shù)標(biāo)志

5.關(guān)于屋頂庭院的綠化—空中花園的借鑒

六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風(fēng)格的景觀，強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的可參與性，人們?cè)诖禾扉_始播種，為大城市帶來清新的田園景觀。

圖19 春天的景觀

春天是播種希望的季節(jié)，春天是屬于少男少女的季節(jié)。六本木新城為學(xué)生提供實(shí)習(xí)勞動(dòng)的機(jī)會(huì)，幫助學(xué)生學(xué)會(huì)在春天播種，通過實(shí)際勞動(dòng)增強(qiáng)對(duì)生活的認(rèn)識(shí)，在勞動(dòng)中認(rèn)識(shí)自然。

夏天是美麗的季節(jié)，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。

鮮花怒放，青菜長(zhǎng)勢(shì)喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩。

圖20 夏天的景觀

秋天到了，稻田中間插著的老鷹嚇跑了偷吃水稻的麻雀，成熟的水稻在微風(fēng)中搖曳。老師帶著小學(xué)生來空中花園勞動(dòng)，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅。

圖21 秋天的景觀

冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴(yán)冬里的人們看到春天的希望。

圖22 冬天的景觀

6.六本木新城公共空間藝術(shù)作品

媽媽

薔薇花

露易絲?布魯喬亞作。高10米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂，編織新的信息的場(chǎng)所之象征。

伊扎?簡(jiǎn)茲肯作。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人的身長(zhǎng)之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征。（由好萊塢美容美發(fā)集團(tuán)公司提供）

COUNTER VOID

壁畫作品

宮島達(dá)男作。玻璃屏幕上飄蕩的數(shù)碼式數(shù)字喚起人們無窮的想象力。

索爾?露維特作。這是為朝日電視臺(tái)入口大廳而作的活潑多彩的圓環(huán)形象。（由朝日電視臺(tái)委托制作）

安娜之石

只將愛……

托馬斯?珊黛爾作。斯得哥爾摩海岸群島旅行時(shí)的回憶是我的設(shè)計(jì)的全部。（設(shè)計(jì)師語）

內(nèi)田繁作。與爵士樂名曲同名的椅子是根據(jù)想從東西中除去某種重力的思考而設(shè)計(jì)的。

公園長(zhǎng)椅

DAY TRIppER

加斯帕?莫利森作。設(shè)計(jì)概念就是椅子本身。它的意圖不是挑起好奇心，只是表現(xiàn)與環(huán)境的平衡。

朵魯格設(shè)計(jì)集團(tuán)/約爾亙?貝與克里斯查尼?歐珀瓦爾＆尼爾萬V.D.威爾登作。家具被結(jié)合在人類形成的波形上而形成一體。

卡里穆?拉稀德作。斯?克普是漂流的彩色島。它是作為東京景色之延續(xù)而設(shè)計(jì)的。

城市綜合體的公共藝術(shù)作品不僅點(diǎn)綴了空間，而且提升了城市藝術(shù)品位。

三、業(yè)態(tài)組合與動(dòng)線特點(diǎn)

商業(yè)與旅游觀光相結(jié)合，整個(gè)業(yè)態(tài)組合考慮了顧客的多種需求，顧客參觀購(gòu)物一天也不覺單調(diào)。

1.六本木新城業(yè)態(tài)組合

商業(yè)

具體包括服裝、皮具、珠寶、電影院、餐飲名店

森美術(shù)館

可鑒賞到深夜的以現(xiàn)代藝術(shù)為中心的美術(shù)館，以世界的現(xiàn)代藝術(shù)為中心舉辦時(shí)裝、建筑、設(shè)計(jì)、攝影、影像等各種形式的展覽會(huì)

電影

院

六本木新城維珍TOHO影城

城市觀景

都市未來展覽館

處于地上50層的展示設(shè)施，從各種角度研討過“都市”

學(xué)術(shù)中心

六本木新城森大廈第49層、第40層里集結(jié)著世界中的智慧。立足于此可以眺望整個(gè)東京之位置，通過學(xué)校、論壇、圖書館、研究網(wǎng)絡(luò)這四種功能，人與信息的合作開始了

酒店

東京凱悅大酒店

提供包括28間套房在內(nèi)的389間客房，最高級(jí)的廚師們用精選之食材創(chuàng)造出美味佳肴的10間餐廳、酒吧，絕對(duì)寬敞舒適的溫泉浴場(chǎng)和健身房，13個(gè)宴會(huì)會(huì)場(chǎng)，教堂，神殿等優(yōu)雅舒適的空間與無微不至的服務(wù)

住宅

六本木新城開發(fā)包含多棟高層住宅，立體園林何商業(yè)設(shè)施為住宅銷售提供了支撐條件

電視臺(tái)總部

2.六本木新城購(gòu)物中心的動(dòng)線特點(diǎn)

顧客動(dòng)線與景觀變化相結(jié)合，有意識(shí)吸引顧客在六本木新城停留更多時(shí)間。

不僅可以通過高速電梯到達(dá)頂層，而且在購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)置扶梯到達(dá)購(gòu)物中心各層。由于開車前來購(gòu)物的顧客可以直接停在不同層的停車場(chǎng)，因此顧客可以方便地進(jìn)入自己喜歡的空間。

圖23 垂直電梯充分考慮殘疾人使用的便利

圖24 一層的動(dòng)線

圖25 購(gòu)物中心二層的動(dòng)線

圖26 動(dòng)線環(huán)繞森大廈組織

圖27 根據(jù)洋流特點(diǎn)設(shè)置四層營(yíng)業(yè)通道

四、商品陳列與VMD特點(diǎn)

200間以上的商店與餐廳毗鄰接踵，商店薈萃了世界各地的名牌，餐飲也是將世界風(fēng)味集成在一起。每個(gè)商店的VMD都具有自己的特色，您可以一邊游覽一邊享受購(gòu)物和美食之歡愉。

圖28 立體式的服裝陳列

圖２<

第三篇：購(gòu)物中心店鋪分析

購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律

遵循購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律，做好購(gòu)物中心各樓層店鋪位置的設(shè)置;遵循購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律，將購(gòu)物中心商鋪按照消費(fèi)者購(gòu)物目的分類;遵循購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律，按商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布。購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律，讓我們?cè)谠O(shè)置店鋪位置，品類擺設(shè)等方面可以有規(guī)可循。下面讓我們一起來看看購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律有哪些。

購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律一：合理分布主力店位置。

如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場(chǎng)的中后端，在人流的影響下會(huì)極大地拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，最理想的人流拉動(dòng)策略是，將主力店設(shè)在高層。

購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律二：按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布。對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買的目的;而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。

購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律三：按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布。

一般而言購(gòu)買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處;而不常購(gòu)買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品等就是典型。

購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律四：進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置。

把經(jīng)營(yíng)相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購(gòu)不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+1>2”的效果。

總之，根據(jù)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)分布規(guī)律來做好商場(chǎng)的商鋪位置設(shè)置，能夠是地商場(chǎng)最大鮮度地吸引人流，使商場(chǎng)價(jià)值達(dá)到最大化。

第四篇：購(gòu)物中心月度經(jīng)營(yíng)分析

無錫經(jīng)發(fā)置業(yè)有限公司

新之城1月份經(jīng)營(yíng)分析

2012年1月共實(shí)現(xiàn)銷售3207.54萬元（103.47萬/日），環(huán)比增長(zhǎng)10.66%，同比去年3118.52萬元增長(zhǎng)2.85%；元旦系列活動(dòng)，吸聚了大量人氣，加上1月的長(zhǎng)期晴好天氣，導(dǎo)入客流明顯增加，服飾及百貨類增長(zhǎng)15.65%，增長(zhǎng)明顯，B區(qū)服飾同比去年增15%；

詳細(xì)分析附后：

一、各業(yè)態(tài)業(yè)績(jī)分析

二、各主力商戶業(yè)績(jī)分析

三、各區(qū)域樓層業(yè)績(jī)分析

四、Ｂ區(qū)聯(lián)營(yíng)業(yè)績(jī)分析

五、月度單店業(yè)績(jī)排名

經(jīng)發(fā)置業(yè)營(yíng)運(yùn)部 2012年2月

第五篇：萬達(dá)購(gòu)物中心成功密碼

萬達(dá)副總裁陳平：萬達(dá)購(gòu)物中心成功密碼

陳平：大家上午好!作為購(gòu)物中心，談到購(gòu)物中心的問題，我想到這樣一個(gè)老話，叫男怕入錯(cuò)行，女怕嫁錯(cuò)郎，商家很怕選錯(cuò)商場(chǎng)。那么什么商場(chǎng)是好的商場(chǎng)?在選擇之前注意什么事項(xiàng)呢?結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)這十幾年所經(jīng)歷的坎坎坷坷的，試圖來解開購(gòu)物中心的密碼。我們從五個(gè)方面來說購(gòu)物中心所要關(guān)注的問題。第一克服問題;第二商場(chǎng)問題;第三業(yè)態(tài)的綜合;第四價(jià)格和鄰居;第五發(fā)展商。

我們看看購(gòu)物中心是兇還是吉?多數(shù)客戶這塊，必須了解商場(chǎng)和周邊匹配度的問題。我們請(qǐng)了很多調(diào)研公司在調(diào)研這個(gè)問題的時(shí)候，訪談的方式，我們過去發(fā)現(xiàn)能解決問題的一部分，我們傾向于在客戶了解中去觀察他的行為，比如說他是喜歡在家里吃飯還是在外面?比如說他穿的衣服，比如說他用的周邊住房和交通方式，這些東西整理以后可以找到其中的關(guān)系。

另外有一個(gè)問題，大家都希望在買東西的時(shí)候能想到我們的產(chǎn)品。但是到底有幾個(gè)商家能做到這一點(diǎn)呢?很少。因?yàn)楝F(xiàn)在可替代的產(chǎn)品太多，消費(fèi)者從來把眼光放在適應(yīng)他的。如果消費(fèi)者沒辦法想到你怎么辦呢?應(yīng)該選一個(gè)好的地方，讓消費(fèi)者能有機(jī)會(huì)看到你。那么消費(fèi)者現(xiàn)在的消費(fèi)發(fā)生很大的變化，有目的的消費(fèi)相對(duì)的少一些，因?yàn)榇蠹也⒉蝗笔裁礀|西。更多的時(shí)候，有一段時(shí)間需要，度過愉快一點(diǎn)，或者是打發(fā)時(shí)間閑逛一下。消費(fèi)者有段時(shí)間閑逛一下，首先想到要去的地方，是不是要東西比較齊全，他去的時(shí)候并沒有明確去買什么?而且消費(fèi)的環(huán)境是不是舒適?如果不舒適的話，只是去一次，第二次不去了。另外在消費(fèi)過程中，這些東西是不是適合他?還有方不方便到達(dá)那兒。

另外要想的問題，他開車到那兒是不是很方便?如果出不方便的話，如果停車，包括從那里出來都很麻煩，可能就會(huì)到更遠(yuǎn)的地方或者其他店里面去。走進(jìn)購(gòu)物中心之后，很多購(gòu)物中心也有痛苦的經(jīng)歷，設(shè)計(jì)是很好看也很復(fù)雜。但是進(jìn)去之后，消費(fèi)者找不到他要選擇的商店。如果他看不到，更談不到消費(fèi)怎么產(chǎn)生。如果看到商店了，現(xiàn)在問題是設(shè)計(jì)很好看，商家看到的過不去，中間有什么東西，很漂亮的東西擋著，過不去。就這幾步路，現(xiàn)在的消費(fèi)者也是不愿意走的，商業(yè)上有一句話，一步差三成。因?yàn)榭蛇x的店很多，很有可能就走到別的店了。

然后你的產(chǎn)品是否能打動(dòng)他的心，是否能夠靠前?作為消費(fèi)者來講，有些行為是解決方面的問題，就在樓下的便利店買一些東西。還有的消費(fèi)者，有個(gè)階段性買便宜的東西，更會(huì)選擇超市。還有一個(gè)階段選擇品質(zhì)，一個(gè)人的消費(fèi)結(jié)構(gòu)是不一樣的，他自身也有很多需求。還有的只是休息，閑逛閑逛，通常想到的就是購(gòu)物中心。所以購(gòu)物中心越來越受到商家的喜歡。我們?cè)倏匆幌律虉?chǎng)，作為商場(chǎng)選擇，以前很多購(gòu)物中心出過很多問題，把目標(biāo)距離的地位，當(dāng)一個(gè)購(gòu)物中心選擇的服務(wù)半徑出現(xiàn)偏差的時(shí)候，很多購(gòu)物中心也是出過很悲慘的問題，另外一個(gè)購(gòu)物中心到底有多大?他的客戶以及消費(fèi)者是什么關(guān)系呢?我們認(rèn)為，一個(gè)購(gòu)物中心的有效影響半徑是5公里，超過5公里會(huì)對(duì)客戶帶來很多不方便。剛才我們講了，購(gòu)物中心更多是要解決一個(gè)人休閑購(gòu)物齊全的問題，一個(gè)營(yíng)業(yè)面積10萬平方米，基本上能達(dá)到要求。80%的客流就將來自于半徑5公里，另外75%的消費(fèi)者額也來自于半徑5公里。有些項(xiàng)目說做大一點(diǎn)，服務(wù)半徑選擇遠(yuǎn)一點(diǎn)，希望在10公里的半徑。那么就建20萬平米的商場(chǎng)，但是我們發(fā)現(xiàn)他新增加的10萬平方米，客戶貢獻(xiàn)是很少的，只增加了10%，而銷售額只增加了15%，這勢(shì)必對(duì)你進(jìn)去開店租金壓力要分擔(dān)，所以這要謹(jǐn)慎選擇。如果選擇距離更大一些，你的商場(chǎng)更大一些，他的目標(biāo)客戶貢獻(xiàn)是遞減的。

所以，我們認(rèn)為首先在選擇消費(fèi)半徑和題量的時(shí)候，一定要認(rèn)真考慮。因?yàn)榇蟮念}量會(huì)積壓商家的租金，我們看商場(chǎng)的變化，雖然私車的普及很多選擇在郊區(qū)買東西，車多了也出現(xiàn)問題?就容易堵車。堵車的話在郊區(qū)也不容易。生活的美好不等于只有空氣和綠草就可以了，豐富的配套和措施是有選擇的。所以有城市回歸和多城市中心的發(fā)展格局，城市的休閑購(gòu)物中心也成為新的商場(chǎng)被人們喜愛。我們?cè)倏匆幌聞偛耪f的客戶和商場(chǎng)。

我們剛才說，一個(gè)購(gòu)物中心更多要解決的是，停一次車什么都能解決，更多的是解決無目的消費(fèi)，有幾個(gè)方面的問題做好。要有一個(gè)百貨，我們發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心沒有百貨只有步行街，有的人逛購(gòu)物中心的時(shí)候沒有百貨，或者根本不去百貨，但是他心里想，我去這里，萬一我想去百貨的時(shí)候，他沒有還要把車開走。所以盡管步行街做得很漂亮，但是百貨和超市的客流量很少，所以客戶去那里的想法和實(shí)際消費(fèi)不一樣的。這個(gè)比例關(guān)系也是我們做業(yè)態(tài)分配，因?yàn)椴煌姆峙浜拖M(fèi)者需求不一樣，感受的分配度不一樣，有些有20平米的商場(chǎng)，但是消費(fèi)者只感覺到3萬平米，因?yàn)闃I(yè)態(tài)分布不合理，這就很可惜。作為步行街餐飲做了很大一塊，還有服飾和配套。餐飲這邊也是豐富多彩的，作為消費(fèi)者去了希望有一個(gè)選擇的權(quán)利，如果不給消費(fèi)者貨比三家的權(quán)利，消費(fèi)者在潛意識(shí)里受欺負(fù)了，不愿意消費(fèi)，有時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)會(huì)帶來正面的影響。

另外就是服飾，我們發(fā)現(xiàn)在購(gòu)物中心里淑女裝和休閑服裝比較好，而正裝系列在購(gòu)物中心不算好，所以引進(jìn)的時(shí)候會(huì)控制這些業(yè)態(tài)的分配，當(dāng)然配套也是一樣，每一塊都帶著業(yè)態(tài)以及量和比例。另外購(gòu)物中心在選擇的時(shí)候，務(wù)必要注意，影城娛樂消費(fèi)有沒有?如果沒有。娛樂設(shè)施對(duì)發(fā)展商來講租金是比較低的，各讓一些立以來讓購(gòu)物中心的人氣進(jìn)來，才能促進(jìn)購(gòu)物中心的健康發(fā)展。我們?cè)倏匆幌锣従樱?dāng)業(yè)態(tài)比例做好以后，看一下鄰居與價(jià)格。作為購(gòu)物中心在做的時(shí)候，已經(jīng)有一部分業(yè)態(tài)或者長(zhǎng)期走，或者是已經(jīng)談好的。這些已經(jīng)談好的主力店，百貨也好，影城也好，還是超市或者娛樂設(shè)施，對(duì)整個(gè)購(gòu)物中心消費(fèi)的認(rèn)知有一個(gè)大方向的描述，這個(gè)購(gòu)物中心是怎么怎么樣的，適合哪一類，我去會(huì)怎么樣的，這是一個(gè)總體判斷。也就是說購(gòu)物中心的已知商家，當(dāng)這些條件談好以后，如果你是新進(jìn)的業(yè)態(tài)，你是服裝，或者是餐飲，或者是配套，在進(jìn)入購(gòu)物中心的時(shí)候，業(yè)態(tài)的單價(jià)與這個(gè)購(gòu)物中心所鎖定的購(gòu)物群是否匹配，如果匹配了，你的收成很好，如果不匹配會(huì)遇到很多麻煩。有的發(fā)現(xiàn)商家進(jìn)入購(gòu)物中心出問題，并不是他不好，是因?yàn)樘茫M(fèi)出現(xiàn)了問題。比如說價(jià)格偏離了，品質(zhì)偏離了也會(huì)出現(xiàn)問題，我們講的是和諧。

另外不同的商家鄰居是不同的，這個(gè)要規(guī)劃好，誰和誰做鄰居，對(duì)消費(fèi)者影響是不一樣的。消費(fèi)者走進(jìn)這么大的購(gòu)物中心，走著走著很累，所以如何提高消費(fèi)者的購(gòu)物效率，是我們選擇購(gòu)物中心非常重要的環(huán)節(jié)。一旦他的購(gòu)物效率提高了，就會(huì)在你這里買，因?yàn)榭商娲臇|西很多，如果他在你這里找不到，他在回家的路上，在別人的店里去買。

另外開發(fā)商的想法，開店的時(shí)候總要跟開發(fā)商溝通怎么經(jīng)營(yíng)，他的開發(fā)戰(zhàn)略是怎么樣的?促銷戰(zhàn)略是怎么樣的?他的安全管理怎么樣?作為開發(fā)商來講，只租不售是老話題了，如果這個(gè)商場(chǎng)銷售的話沒有人能經(jīng)營(yíng)好，第二個(gè)先建后租，有的商場(chǎng)建立7年了，仍然沒有把商招滿，因?yàn)槭裁茨?他先已經(jīng)建好了，在招商當(dāng)中，商家提出了很多要求，他無法滿足。如果他無法滿足，消費(fèi)者進(jìn)來門在哪里?就沒辦法實(shí)現(xiàn)。所以要了解商家意圖以后才建起來。

另外商家聯(lián)盟很重要，為了完成先租后建，要建立品牌庫(kù)。現(xiàn)在我們選商家進(jìn)入廣場(chǎng)的時(shí)候，一定有門檻的，并不是說誰給的租金高就可以進(jìn)入，我們一定會(huì)限定業(yè)態(tài)的比例，不能形成惡性競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)讓消費(fèi)者有貨比三家的感覺。另外開業(yè)也很重要。消費(fèi)者第一次到購(gòu)物中心可能出于好奇去看看，第二次是依靠消費(fèi)者第一次去的感覺，如果第一次通過的時(shí)候，無效的行走距離，在他的心里感受到的，你這個(gè)購(gòu)物中心沒有什么東西，這樣的話，對(duì)購(gòu)物中心的后期運(yùn)營(yíng)是有壓力的，所以才開業(yè)幾天，一定要給消費(fèi)者好的印象。運(yùn)營(yíng)管理很重要，尤其幫你的商場(chǎng)后期成熟運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，廉政建設(shè)變得很重要，選擇商家進(jìn)來，到底是商家品牌進(jìn)來更合適呢?還是什么個(gè)人原因呢?很多商場(chǎng)在管理上出了問題，所以這塊務(wù)必要重視。

這些都是經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，根據(jù)租售和銷售評(píng)價(jià)，把數(shù)據(jù)落下來。萬達(dá)集團(tuán)會(huì)在今后工作中，在所有的商場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來分析，我們發(fā)現(xiàn)如果跟上面的密碼相匹配，商家和我們都能健康發(fā)展，一個(gè)好的購(gòu)物中心是因?yàn)槊恳豁?xiàng)做到位了，這個(gè)密碼才能真正揭開，而任何一項(xiàng)沒有對(duì)應(yīng)好，你的購(gòu)物中心都有可能出現(xiàn)問題。在這里祝愿各位開店大吉大利，謝謝。