第一篇：中層管理培訓專家殷祥老師分析之裝修管理：升級管理執行力(九)

中層管理培訓專家殷祥老師分析之

裝修管理：升級管理執行力

（九）（7）從執行過程看執行

在服務于企業的過程中，我們經常聽到企業里的領導人說：過程我不管，我只要結果，過程不是我要的，也不是我做的。要不然要你們干什么? 要結果，是沒錯的；誰都想要一個好結果，下屬更想要交給領導一個好結果。中層管理培訓但作為領導你不需要取代下屬的執行過程，但一定要關注執行過程，只有過程抓好了，結果才是我們想要的結果。

這里我從執行過程的角度分析一下執行過程中的關鍵步驟，我自己一直也是這么做的，我覺得效果很不錯。我個人比較習慣以工作會議的方式來分解目標與分配工作，在每項目標與工作都責任到人時，往往我都會讓大家拿公眾承諾，如果做不到或完不成怎么辦，自己做下責任承諾，我就是希望下屬們在工作時，不要總是給自己留有后路，尋找借口，工作中作為領導，我也會時常在開會時向我的下屬作出公眾承諾，這樣也迫使我自己抓重點，提高效率。記得一次工作會議上，我曾向下屬承諾我親自跟單，要拿下一個大客戶，如果做不到，我便從工資里拿出一千塊錢請大家吃飯，在后來的一個月中我集中我能夠有效利用的資源與時間投入在客戶跟進中，功夫不負有心人，果然后來大客戶簽單了，這讓我很慶幸，但不是慶幸不用請大家吃飯了，而是如果沒做不到的話那會有損我領導的榮譽與面子問題。還有一次，那時在06年就快過年的那個月了，年終會議上，會議還沒開始，我猛然見到邊上的一位部門經理理了個光頭坐在哪里。問起原因，他說：今年的工作指標沒有完成，當時承諾理光頭的，您看這個光頭理得還行吧？大家都覺得挺有意思的，但響鼓不用重槌，我會上我沒多說什么，會后與他做了很長時間的工作分析。職業化培訓就這樣這個家伙頂著個光頭回去過來了年，07年第一季度剛開始，他的部門工作就非常拼，各項工作都開展的非常好，因為我知道人在丟丑之后會更加刻骨銘心，他也明白了知恥而后勇的道理。一般情況下承諾了都能做到，誰都不愿意自己打自己的嘴巴，公眾承諾的力量也是很強大的。

執行過程中老板除了會授權之外，還要懂得會檢查。我們常常遇到這種情況，制定了很多制度，但在執行中往往容易走形，其原因就是缺乏檢查。我們經常說員工不一定會做你吩咐過的事，但一定會做你將要檢查的事情。我們在交辦下屬做事時，一定在傳達到位后，記得加上檢查環節，告訴你的部屬你在什么時候會對他的工作進度與成果進行檢查，讓他有緊迫感，不能掉以輕心。有效的檢查機制最終能保證你能夠做好對交辦事項的結果跟蹤，執行過程檢查跟蹤就好比我們想要到達的目的地已經確定，但通過怎樣的路徑到達，就需要我們在邁向目的地的過程中能夠得到正確的路標指示，時刻對結果跟蹤，確保我們達到正確的目的地。

這里我覺得還向強調的一點關鍵因素叫做即時、適時激勵。作為老板我們要知道即時激勵的跟進將會對企業的工作執行帶來更好的效果，這項工作在我們的日常管理中無所不在，她可以以多種多樣的方式出現在我們的日常管理的過程中。首先我們來看看她在執行過程中的重要性。有了即時激勵獎懲，檢查才有意義，執行才有動力，但獎就要獎的心花怒放，罰就要罰的心驚肉跳！能人中的首善，要大肆表彰；能人中的首惡，要堅決拿下！職業化培訓一個人拿不下講會引來一群人與你叫板。就從我們管理工作中經常涉及到的表揚與批評的工作開展來看看即時激勵的多樣性。

表揚獎勵：

肯定贊美、說謝謝

1在其他員工面前贊揚一名員工 ○

2寫感謝信、發短信或電子郵件發送對員工的鼓勵 ○

3在公告板上張貼肯定的評論信 ○

4頒發證書、領章 ○

5獎勵獎品、紀念品 ○

6邀請部屬全家旅游 ○

7晉升機會、培訓機會 ○

8吃一次飯、給一條好煙 ○

9獎金福利……等 ○

批評處罰：

1記住永遠不要與部屬在公眾場合發生爭吵，○因為這樣丟面子的永遠都是你自己。

2記住表揚大多數都是在人越多的時候效果越好，○批評卻不一定是這樣，分清楚場合，員工不是你的小孩。

3記住當你出現情緒化的時候，最好要在冷靜和稍為擱置一段時間○

后，確認自己不沖動之后在和下屬談話，別讓氣占了上風。4注意語言的直接了當，從公司利益發，就事論事、逮住問題不放，○

不要偏離主題---集中到一個點上猛打，可以幽默但不要過于諷刺，要明確提出問題的重點，要有說服力。

5斥責中帶激勵，○讓其有聞過必改的意欲。要站在對方立場為其著想。不是要一味的苛責，不要讓其失去了勇氣，失去了信心。結論應帶有激勵，帶有期望，提有要求和約定。

6通告批評、○記過、記大過、開除等，獎勵引發貢獻，懲罰避免損失。

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第二篇：中層管理培訓專家殷祥老師分析之重生與變革：執行自己與自我否定的認知(一)

中層管理培訓專家殷祥老師分析之

重生與變革：執行自己與自我否定的認知

（一）1、鷹的重生

鷹是世界上壽命最長的鳥類，它一生的年齡可達70歲。要活那么長的壽命，它在40歲時必須做出困難卻重要的決定。

當老鷹活到40歲時，它的爪子開始老化，無法有效地抓住獵物。它的啄變得又長又彎，幾乎碰到胸膛。它的翅膀變得十分沉重，因為它的羽毛長得又濃又厚。使得飛翔十分吃力。它只有兩種選擇: 等死，或經過一個十分痛苦的更新過程—150天漫長的操練。它必須很努力地飛到山頂在懸崖上筑巢。停留在那里，不得飛翔。

老鷹首先用它的喙擊打巖石，直到完全脫落。然后靜靜地等候新的喙長出來。它會用新長出的喙把指甲一根一根的拔出來當新的指甲長出來后，它們便把羽毛一根一根的拔掉。

5個月以后，新的羽毛長出來了。老鷹開始飛翔。重新得以再過30年的歲月！在我們的生命中，有時候我們必須做出困難的決定開始一個更新的過程。

我們必須把舊的習慣，舊的傳統拋棄，使我們可以重新飛翔。只要我們愿意放下舊的包袱，中層管理培訓愿意學習新的技能，我們就能發揮我們的潛能，創造新的未來。

我們需要的是自我改革的勇氣與再生的決心……

TCL集團董事局主席李東生在自己的檢討書中用《鷹的重生》這篇文章開頭，表達了自身的心情與情況，更新的過程是痛苦的。他意識到由于在企業管理觀念、文化意識和行為習慣中長期存在的問題沒能及時解決，從而使一些違反企業利益和價值觀的人和事繼續大行其道，令企業愿景和價值觀更加混亂，許多員工的激情受到挫傷，利益受到損害，嚴重影響員工的信心和企業的發展；而這些問題又對企業經營發展造成直接影響。許多員工對此有強烈的反映，但他一直沒有下決心采取有效的措施及時改善這種局面。這里引用李主席的幾點總結給各位老板一些借鑒：

(1).沒有堅決把企業的核心價值觀付諸行動，往往過多考慮企業

業績和個人能力，容忍一些和企業核心價值觀不一致的言行存在，特別是對一些有較好經營業績的企業主管。

(2).沒有堅決制止一些主管在小團體里面形成和推行與集團愿景、價值觀不一致的價值觀和行為標準，職業化培訓從而在企業內部形成諸侯文化的習氣長期不能克服，形成許多盤根錯節的小山頭和利益小團體，嚴重毒化了企業的組織氛圍，使一些正直而有才能的員工失去在企業的生存環境，許多沒有參與這種小團體活動的員工往往受到損害或失去發展機會。

(3).對一些沒有能力承擔責任的管理干部過分礙于情面，繼續讓他們身居高位。這種情況不但有礙于企業的發展，影響公司經營，也影響了一大批有能力新人的成長。

久而久之，使公司內部風氣變壞，員工激情減退，信心喪失，一些滿懷激情的員工報效無門，許多員工也因此而離開了我們的企業。回想這些，我感到無比痛心和負疚。

在去年底，我已經痛下決心要通過重新推進企業文化變革創新來真正改變內部一切阻礙企業發展的行為和現象。過去的幾個月，集團的管理組織正在發生改變，我們決心通過推動新一輪的變革創新從而使企業浴火重生。

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第三篇：殷祥老師管理勵志語錄

殷祥老師管理勵志語錄

祥言慧語：危機是一時爆發的，但也是長期造就的，做干部的不要輕視一線出現問題。

祥言慧語：管理溝通一定要達成共識，這樣才有利于大家更好的共事。祥言慧語：做干部的有時要懂得自我批評，已退為進，在發展中成長，在成長的過程中再不斷去修正。

祥言慧語：做中、基干部的必須要明白，上級的委任就是對你的信任，問題搞不定，你還是沒威信。

祥言慧語：年輕人要懂得用充實自己來取代對狀態和環境的依賴，低級趣味的事情做多了，情操素養的分值卻少了。祥言慧語：中國式的企業管理特色是：人治與法治混存。

祥言慧語：生活中充滿了挑戰，選擇很重要，當創業成為一種生活方式時，一個嶄新的自我磨煉方式也隨之出現了。我們必須產生無數次的修正，才能使自己做得更好，這個當中有痛苦、有歡樂、有躊躇、有堅毅，這些都是生存路上的組成部分。

祥言慧語：人活的如何，完全決定于他對人、對事、對物的看法，對于老板來講更是如此。每個人的一生都要走很長的路，但充滿意義與樂趣你會感覺到更有價值。

祥言慧語：管理是技術也是藝術，他需要我們用多種視角來看待和分析管理的重要性，但首先要善于理順內、外部各種人與事之間的關系，只有這樣效率才可能提升的更高，我們想要的結果才可能實現。當你有這樣的感覺時就應該注意了：習慣上難以放心、管理上口不對心、利益上不能同心、經營上力不從心，這便是你需要善理與有效執行的信號了。

祥言慧語：人生就是一個選擇的過程，而每次選擇都是代表得與失，明白自己的方向和價值取向，才能夠活的明白和自在。

祥言慧語：把困難踩在腳下，你才會站得更高。生命就是一次次蛻變的過程。唯有經歷各種各樣的折磨，才能增加生命的厚度。一個人的成長過程，恰似蝴蝶破繭的過程，在痛苦的掙扎中，意志得到鍛煉，力量得到加強，心智得到提高，生命在痛苦中得到升華。當你從痛苦中走出來時，就會發現，你已經擁有了飛翔的力量。

祥言慧語：快樂靠自己，沒有誰能夠同情和分擔你的悲切；堅強靠自己，沒有誰會憐憫你的懦弱；努力靠自己，沒有誰會陪你原地停留；或許努力都不夠，你得拼了。

祥言慧語：很多時候方法和出路并不是坐在辦公室里想出來的，而是給形勢逼出來的。

祥言慧語：學生的素質、知識面的成長與主要價值觀的形成，應該是在家庭與校園中。而當今社會，家庭與校園培育的缺失，由此而造成的諸多年輕學生，走上社會、走進企業的管理與被管理問題，企業為此則要付出很大的成本，這是一個現實問題，困擾很多企業。我認為社區應該開辦家庭教育的課程以供家長學習，學校應該開辦諸多就業能力的課程供學生學習。這樣企業才可以減少隱形的成本。不是為企業講話，只是企業既要教做事，還得教做人，難啊。

祥言慧語：我們可以接受下屬的能力不強，但絕不能接受他們對工作

沒有絲毫的責任心和認真的態度。

祥言慧語：我們已越來越遠離那青春飛揚的日子，那些不加掩飾的歡笑與淚水；每天面對不同的人就需要戴著不同的面具，時間久了，時間久了我都不知道那張是我自己的臉。

祥言慧語：我們不要求下屬員工能完美無缺，但我們要求下屬員工的缺點不要妨礙我們的工作。

祥言慧語：沒有敬業為前提，再專業都是扯淡。

祥言慧語：很多人總在想著找個自己喜歡的工作，其實我們更應該喜歡上自己正在做的工作，這樣才能開啟樂在工作的路徑。祥言慧語：被無知的人笑無知，有點無奈......祥言慧語：看完一本好書，我認為收獲的不僅僅是知識，還有那份品味的心情與心境。

祥言慧語：誰都知道生命力勝過一切，可生命力不再于你在春天里能長多快，而在于冬天里你能夠熬多久！

祥言慧語：生活與工作，時而清晰又時而模糊，在前進的路上，我們知道前途是美好的，但道路一定是曲折的，明白這一點后，我們就知道平常心對待其實也很重要。

祥言慧語：在執著與堅持中享受過程給你帶來的經歷與感受！祥言慧語：小心你公司中的老員工在不知不覺中變成了難纏的老油條。

祥言慧語：人手是錢堆出來的，人才是錢養出來的，人財的形成更像野草，有著頑強的向上生命力與抗壓力歷經各種風雨與磨礪。

祥言慧語：老板是個矛盾體！別人一般無法理解。

祥言慧語：過河拆橋的事我一般不干，不過有人想過橋害我，我會即刻拆掉。

祥言慧語：擁有夢想是智力，實現夢想靠能力。

祥言慧語：吝嗇人的偶爾一次大方,背后肯定是有目的的。祥言慧語：這個世界其實很簡單，只是人心很復雜，其實人心也很簡單，只是利益分配很復雜。

祥言慧語：企業運營如同沖鋒打仗一樣，如果戰術被權術破壞，戰事被人事破壞，則敗不久矣！

祥言慧語：人生的過程沒有早知道，企業的管理也不需要事后諸葛亮。祥言慧語：通過規劃利用好現有的能力遠比挖掘所謂的潛能更重要!祥言慧語：再忙也得留點時間讓思緒沉淀！

祥言慧語：吃得苦、吃得虧、能換來的是吃得開與吃得久。祥言慧語：使人成熟的不是歲月，而是經歷！

祥言慧語：吃得苦中苦，方為人上人，你想做人上人，可你的苦中苦吃了沒有？

祥言慧語：有信仰的團隊任重道遠，戰斗力才強！

祥言慧語：人與人之間就像琴弦，互相震動的時候會產生影響。祥言慧語：好人與老好人區別是:好人靠的是一顆善良的心,老好人靠的是一張善良的臉。

祥言慧語：員工或是你的追隨者在利益分配上，從無到有很容易，但從有到無就不簡單嘍！

祥言慧語：成熟男人的標志是可以為了理想壯烈的犧牲，更成熟男人的標志的可以為了理想卑賤的活著。

祥言慧語：每個人都有潛在的能量，只是常常被惰性消磨！祥言慧語：我們不怕員工離職，就怕他沒學好就離職。

祥言慧語：客戶：要的是結果，不是理由，上級：要的是價值，不是討好，同事：要得是對事，不是對人，自己：要的是原則，不是人情。祥言慧語：員工很多時候喜歡說“我以為”，其實“我以為”都是你的以為，而上司、老板的以為你知道嗎，不要用我以為的感覺來做事！一件事情完成先問問自己能給自己評幾分，而后再想想上司、老板又能給你打幾分！

祥言慧語：老板個人能力強，團隊組織能力弱時，就像寶馬拉著拖拉機，拉的吃力、跟的散架，這個階段就是急需調整的階段，但調整的行動上還不能過激、過急，飯量再大還是得一口一口吃。

祥言慧語：很多的年輕人都懂得設定目標，但很少的年輕人懂得分解目標！不懂分解依然迷茫！

祥言慧語：當你在高處的時候，你的朋友知道你是誰；當你墜落的時候，你才知道你的朋友是誰。

祥言慧語：原諒不會太難，但要再信任，會難。祥言慧語：對于尚未成熟的人來說，自由就是散漫。

祥言慧語：老板對員工職業化培訓的投入就和農民種莊稼是一個道理。莊稼播好種了，員工招進來了；莊稼生蟲了，員工心態有問題了；莊稼產量不高，員工能力不夠。農民除害、澆水、施肥，老板激勵、培訓、考核；總之沒投入，哪來的好收成。

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第四篇：裝修管理培訓之物業管理員

裝修管理培訓資料

一、裝修管理的意義

隨著物業業主的相繼進駐，物業管理企業的日常管理重點將轉移到裝修管理中來，如果說業主辦理進駐手續是跟物業企業第一次打交道，那么裝修管理將是業主逐步認識到物業管理企業的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息，從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。

在業主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如：違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生，就是考驗我們工作能力的時候。

為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業知識。例如：房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩，更多的是對物業企業服務的認可。

二、裝修管理的流程

業主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段：裝修手續辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。

1、裝修手續辦理

每個物業管理企業的裝修手續辦理可能有所不同，一般的裝修手續辦理需要以下手續：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續。

在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業主的真實裝修意圖，解答業主的相關問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業主的這些疑問，就等于告知業主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩，讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。

2、裝修施工過程

業主辦理好裝修手續后就要開始進場裝修，根據裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業主和施工單位的不同要求，各工序

可能先后進行，也可能交叉進行，物業管理人員可根據現場情況靈活掌握。

業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重，要求我們的物業管理人員發揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發現問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據可查，有字（業主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程，包括業主的水電改動情況。當業主入住后，如果裝修工程發生問題，而物業企業能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務，貫徹了公司的服務宗旨。

3、裝修驗收

當施工單位施工完畢，業主提出裝修驗收需求時，物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝修過程中的違規行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題，一定要讓業主、施工負責人簽字認可，盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。

通過對業主裝修工程的驗收，可以替業主挑裝修施工單位的毛病，讓業主真實感受到我們為他著想的，進一步增進感情，同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。

三、裝修施工過程的管理

前面講過，一般情況下業主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛生→入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據業主的需要有很大的變數，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。

分解業主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發生違規裝修的階段和時間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發現和處理違規裝修。

四、裝修巡檢

1、裝修前的準備工作

當業主辦理好裝修手續以后，我們建議業主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛生影響，相鄰業主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加重要。可能有的業主不愿意做，我們可以告訴業主，如果有業主投訴他家產生裝修噪音、衛生污染，我們將嚴加管理，相信他會做的。

2、材料、工人進場時的管理

在業主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。

往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業管理條例》和小區《業主公約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。

3、水、電線路施工管理

水電線路的施工也是業主裝修工程的正是開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數業主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。

大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。

業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業主防水層已經破壞，地產公司將不在負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業主不聽，將來樓下的業主會頻繁的拜訪他。業主的熱水管線從廚房到衛生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏水，檢修起來將是非常麻煩的事情。

衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉。

強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修。房頂的混凝土層較薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內不準有接頭。

弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成。小區的可視對講、安全防范系統必須經過物業管理企業指定的專業人員才能移動，而且是收費服務，一旦私自移位造成單元系統損失的，要照價賠償的。

4、結構改造

小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。

如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后問明情況再行處理。

5、地板、瓷片鋪設

業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。

衛生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。

6、下水管道、煙道的施工

廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應該注意。

廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象。如果業主執意要改，應該告訴他物業企業不會在接受他的報修。如果業主已經改動，當發生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。

廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發生泄漏，后果將十分嚴重。

7、木工施工

相對來講，對于業主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業主的裝修進度，注

意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區域施工問題、環境衛生的保持等方面的問題。需要提醒業主的是：在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。

8、油漆施工

業主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環節，需要提醒施工人員的是注意環境衛生，不能影響到相鄰業主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，提醒業主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。

9、裝修工程的收尾及驗收

所謂裝修驗收，就是將業主在裝修過程中所發生的違規情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業主喬遷新居了，如果知道業主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。

經過2個月左右的緊張施工，業主可以松一口氣了，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質保金問

題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般建議業主空置房屋3個月以后再入住。

可以告知業主一些常用的消除室內異味的方法。活性炭對對苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細菌，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。

10、裝修巡檢的重點

了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規意圖的業主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。

五、違規裝修的管理

雖然物業管理人員掌握了業主裝修的流程，加強了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規裝修的出現，同時還有些業主為了自己的需求，明知裝修違規卻一意孤行，這就需要物業管理人員努力溝通，盡量減少重大違規裝修的出現。

1、結構改動

這一類違規裝修是最嚴重的違規，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業管理企業應該堅決制止這一類違規裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關管理部門共同處理。

2、改變房屋用途

這一類違規裝修主要表現在：擴大衛生間的門窗尺寸，更改衛生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛生間改為書房或衣柜，改變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規裝修，物業管理企業應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

3、線路改動以及房屋外觀改變

這一類違規裝修主要表現在：破壞了衛生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等。同樣物業管理企業也應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，相應的地產公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

4、破壞環境衛生

這一類違規裝修主要表現在：裝修垃圾沒有按照規定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發現一起，嚴肅處理一起，必要時可以要求相關人員離開小區，但一定要及時聯系施工負責人和業主講明原因，避免不必要的誤會。

綜上所述，物業管理企業雖然盡力阻止違規裝修的出現，但我們不是執法機構，沒有執法權，相信隨著《物權法》的頒布執行，每個業主都有維護自己財產的權力，我們可以借助相鄰業主的力量，共同維護物業的完好。

第五篇：裝修管理培訓之物業管理員

裝修管理培訓之物業管理員

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一、裝修管理的意義 隨著物業業主的相繼進駐，物業管理企業的日常管理重點將轉移到裝修管理中來，如果說業主辦理進駐手續是跟物業企業第一次打交道，那么裝修管理將是業主逐步認識到物業管理企業的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息，從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。

在業主裝修的過程中，將會產生一系列的問題，例如：違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生，就是考驗我們工作能力的時候。

為了做好裝修管理，要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外，還需要足夠的專業知識。例如：房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩，更多的是對物業企業服務的認可。

二、裝修管理的流程

業主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段：裝修手續辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。

1、裝修手續辦理

每個物業管理企業的裝修手續辦理可能有所不同，一般的裝修手續辦理需要以下手續：、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續。

在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業主的真實裝修意圖，解答業主的相關問題。例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業主的這些疑問，就等于告知業主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩，讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。

2、裝修施工過程

業主辦理好裝修手續后就要開始進場裝修，根據裝修工程的工種大致可分為：水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業主和施工單位的不同要求，各工序可能先后進行，也可能交叉進行，物業管理人員可根據現場情況靈活掌握。

業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重，要求我們的物業管理人員發揚不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤問、勤看，發現問題及時處理，不能處理的及時上報，并記錄在巡查記錄上，做到有據可查，有字（業主簽字）可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程，包括業主的水電改動情況。當業主入住后，如果裝修工程發生問題，而物業企業能夠從檔案中找出問題所在，將會給我們的工作帶來極大的便利，同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務，貫徹了公司的服務宗旨。

3、裝修驗收

當施工單位施工完畢，業主提出裝修驗收需求時，物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝

修過程中的違規行為，劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題，一定要讓業主、施工負責人簽字認可，盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。

通過對業主裝修工程的驗收，可以替業主挑裝修施工單位的毛病，讓業主真實感受到我們為他著想的，進一步增進感情，同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平，為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。

三、裝修施工過程的管理 前面講過，一般情況下業主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛生→入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業主的裝修過程中，上下水管線的改造最快，也就是2-3天的時間，長一點的大約7天左右，鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右，木工根據業主的需要有很大的變數，但一般來講，木工占總工期的時間最長，強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定，墻壁處理一般在10天左右。分解業主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發生違規裝修的階段和時間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發現和處理違規裝修。

四、裝修巡檢

1、裝修前的準備工作

當業主辦理好裝修手續以后，我們建議業主和上下左右鄰居溝通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您諒解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛生影響，相鄰業主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加重要。可能有的業主不愿意做，我們可以告訴業主，如果有業主投訴他家產生裝修噪音、衛生污染，我們將嚴加管理，相信他會做的。

2、材料、工人進場時的管理

在業主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發現有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業主溝通，了解材料的真實用途，對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。

往往這些材料的進場預示著業主將大興土木，在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的，隨意增加地板的荷重，將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業管理條例》和小區《業主公約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。

3、水、電線路施工管理

水電線路的施工也是業主裝修工程的正是開始，同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數業主為了居住美觀，都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下，外表好看了，但隱患增大了。大多數的水管材質是PPR熱融管，相對來講，容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上，觀察壓力表的讀數變化情況，壓力表在±0.2個壓力下變動為正常，否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全，是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規裝修公司必備工具，不能聽信施工工人的言詞，他可能是偷懶。

業主在衛生間施工上水管道時，建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30㎝以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具《整改通知單》，提醒業主防水層已經破壞，地產公司將不在負責維修其防水層，改由施工單位保修，同時建議多做幾次防水層。如果業主不聽，將來樓下的業主會頻繁的拜訪他。業主的熱水管線從廚房到衛生間的鋪設，我們建議不要鋪在地面下，因為長時間的踩壓會造成水管的破損而引起漏

水，檢修起來將是非常麻煩的事情。

衛生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發霉。強電線路的改動，要注意電線的質量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修。房頂的混凝土層較薄，切槽深度不得超過1.5㎝。所有線路暗埋必須串管（PVC管），穿線管內不準有接頭。

弱電線路的改動一定要注意，只有專業人士才能完成。小區的可視對講、安全防范系統必須經過物業管理企業指定的專業人員才能移動，而且是收費服務，一旦私自移位造成單元系統損失的，要照價賠償的。

4、結構改造

小區的房屋戶型，是經過專業的設計師精心設計的，業主在購買房產時已經認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。

如果業主改動結構，將會產生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發現有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業主到現場后文明情況再行處理。

5、地板、瓷片鋪設

業主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨”。衛生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬桶安裝不能用水泥，要用洼膠。

6、下水管道、煙道的施工

廚房和衛生間的下水管道施工時，建議業主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業主更應該注意。

廚房的煙道開口位置是根據國家規范設計的，不能做任何改動，否則極易產生串煙現象。如果業主執意要改，應該告訴他物業企業不會在接受他的報修。如果業主已經改動，當發生串煙時，可以購買止逆閥安裝上。

廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣，同時也會存在安全隱患。連接軟管的長度不得超過2.5m，連接軟管不得封閉在墻內，一旦發生泄漏，后果將十分嚴重。

7、木工施工

相對來講，對于業主的木工施工管理比較輕松，只需要查看業主的裝修進度，注

意防范施工人員的用電安全、消防安全、在公共區域施工問題、環境衛生的保持等方面的問題。需要提醒業主的是：在吊頂和家具內安裝的電線一定要穿線管，減少火災隱患，盡量少安裝大功率的照明設備。

8、油漆施工

業主的墻壁和家具油漆施工，也是相對比較輕松的管理環節，需要提醒施工人員的是注意環境衛生，不能影響到相鄰業主的正常生活，施工時一定要關閉進戶門，提醒業主在注意劣天氣情況下門窗要及時關閉，以防損壞已經完成的裝修工程。

9、裝修工程的收尾及驗收

所謂裝修驗收，就是將業主在裝修過程中所發生的違規情況匯總，查看整改情況，對于沒有處理的記錄在檔案中，由業主、施工負責人簽字認可，分清責任。然后可以恭喜業主喬遷新居了，如果知道業主的詳細搬家之日，到時上門恭喜，將會達到意想不到的效果。經過2個月左右的緊張施工，業主可以松一口氣了，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質保金問題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般建議業主空置房屋3個月以后再入住。

可以告知業主一些常用的消除室內異味的方法。活性炭對對苯、甲苯、二甲苯、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽牛花等花卉分泌出來的殺菌素能夠殺死空氣中的某些細菌，抑制結核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。

10、裝修巡檢的重點

了解了業主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規意圖的業主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。

五、違規裝修的管理

雖然物業管理人員掌握了業主裝修的流程，加強了日常裝修巡檢，但容然難以避免違規裝修的出現，同時還有些業主為了自己的需求，明知裝修違規卻一意孤行，這就需要物業管理人員努力溝通，盡量減少重大違規裝修的出現。

1、結構改動

這一類違規裝修是最嚴重的違規，主要表現在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內樓梯位置，在室內砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等。物業管理企業應該堅決制止這一類違規裝修，必要時可以采取一些非常手段，同時上報相關管理部門共同處理。

2、改變房屋用途

這一類違規裝修主要表現在：擴大衛生間的門窗尺寸，更改衛生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛生間改為書房或衣柜，改變空調的安裝位置，改變燃氣暖氣管道等等。針對這類違規裝修，物業管理企業應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

3、線路改動以及房屋外觀改變

這一類違規裝修主要表現在：破壞了衛生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內，用水泥板和瓷片封閉衛生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網等等。同樣物業管理企業也應盡量阻止其改動，告知業主這樣改動應該承擔的責任，相應的地產公司保修期將取消。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業主簽字認可。

4、破壞環境衛生

這一類違規裝修主要表現在：裝修垃圾沒有按照規定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等。這一類違規一般情況下是施工人員造成的，需要安全部和保潔部的密切配合，發現一起，嚴肅處理一起，必要時可以要求相關人員離開小區，但一定要及時聯系施工負責人和業主講明原因，避免不必要的誤會。

綜上所述，物業管理企業雖然盡力阻止違規裝修的出現，但我們不是執法機構，沒有執法權，相信隨著《物權法》的頒布執行，每個業主都有維護自己財產的權力，我們可以借助相鄰業主的力量，共同維護物業的完好。

六、裝修管理中的人際關系處理（暫略）

1、物業管理人員與業主的關系

2、物業管理人員與施工人員的關系

3、業主與施工人員的關系

4、業主與相鄰業主的關

5、施工人員與相鄰業主的關系

七、裝修管理案例（暫略