第一篇：房屋租賃登記備案制度之我見 - 副本

房屋租賃登記備案制度之我見

摘要：我國實行的是社會主義的土地公有制度，這與世界上大多數國家不同，而且中國傳統的土地制度和觀念也迥異于西方，這也就要求我們從民族特色出發構建我國的房屋租賃制度。

關鍵詞：房屋租賃登記備案正當性房屋租賃權債權物權化

房屋租賃登記備案制度是我國房屋租賃法律制度的重要組成部分，具有明顯的中國特色，帶有歷史傳承的印記和對現實國情的回應。縱觀世界各國，并沒有房屋租賃需經登記備案的規定，尤其是一些發達市場經濟國家認為，市場經濟應尊重當事人的意思自治，公權不可過分介入私法行為，干擾私權的行使。當然，我們不能局限于各國的立法通例，而應根據我國的國情和現實需要進行制度選擇。我國實行的是社會主義的土地公有制度，這與世界上大多數國家不同，而且中國傳統的土地制度和觀念也迥異于西方，這也就要求我們從民族特色出發構建我國的房屋租賃制度。

一、房屋租賃登記備案制度的現行法依據

我國的房屋租賃登記備案制度有現行法上的明確規定。1983年國務院《城市私有房屋管理條例》第十五條規定 ：“租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利和義務，并報房屋所在地房管機關備案。”1994年全國人大常委會通過的《城市房地產管理法》第五十三規定 ：“房屋租賃，出租人和承租人應當訂立書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”1995年建設部制定的《城市房屋租賃管理辦法》明確規定 ：“房屋租賃實行登記備案制度，簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。”除此之外，各省市往往根據各地實際情況制定有地區性的法規規章，規范本地的房屋租賃登記備案行為，如上海市、深圳市等。從以上的規定可以看出，我國的房屋租賃登記備案制度的立法規定簡單模糊，可操作性差，登記審查的具體內容、形式未明確規定，這就造成了人們對房屋租賃登記的性質及登記的效力的認識分歧，引起了理論界及實務界的廣泛爭論。【1】這就是我國現時房屋租賃登記備案制度認識和操作混亂的一個縮影。

二、我國房屋租賃登記備案制度的正當性分析

（一）、基于該制度產生的時代背景及歷史傳承的視角

從立法的路徑來看，房屋租賃登記備案制度始于1983年國務院《城市私有房屋管理條例》第十五條規定。但是，從該條例的名稱即可看出，它是針對“私有”房屋的“管理”關系，既然是“私有”為何又如此強調對其進行“管理”呢？我們會很自然的得出結論，該條例帶有明顯的計劃經濟的印記，該制度實質上是對計劃經濟體制下的高度公有的房屋制度的某種傳承，帶有深刻的經濟轉型時期的制度特色。改革開放之前，我國實行的是高度集中的計劃經濟體制，與該體制相適應，房屋和土地均為公有（國家所有和集體所有，在城市一般為國家所有），私有房屋的數量很少，居民的住房基本由國家統一分配，而居民要想分得房屋也必須履行繁瑣的審批手續，提交各式各樣的證明材料，公民個人是沒有權利去出租房屋的，通過租房盈利更被看作是資本主義的行事方式。【2】一言以蔽之，那個時代實行嚴格的房屋管理制度，房屋租賃幾乎被禁止。改革開始之初，雖然允許私有房屋的存在，但體制本身固有的延展性不可避免的波及到了新興的房屋租賃制度。

《行政許可法》施行之后，一些實行房屋租賃許可制度的省市已經通過修改法規規章的方式取消了房屋租賃的許可制度，房屋租賃合同登記備案與合同是否生效已無關系。但建設部《城市房屋租賃管理辦法》的有關規定至今仍未修改。而且，除了上海市，其他地方仍然實行強制的房屋租賃登記備案制度，不登記將被施以罰款。這僅僅是制度的慣性嗎？還是說他的確在現在仍然發揮著積極的作用，甚至是某些不可替代的作用？筆者認為，房屋租賃登記備案制度的存在本身即暗示了其某種合理性，只不過現在該制度已完全擺脫了建立始初的主要功能設定——行政審批和行政征收，更多的是為了增強房屋租賃合同的效力，實現債權的物權化，積極回應現實中存在的社會問題，平衡出租人和承租人的力量對比，保障弱勢群體的基本生存權利。這在后文中將會詳細介紹，在此不贅述。

（二）、基于對房屋租賃權的性質分析

筆者認為，對于房屋租賃登記備案制度的正當與否的判斷應當始于對房屋租賃權的性質分析，明確房屋租賃權的性質，方可判斷該制度設計是否從本質上適合房屋租賃行為，并以此進行改革和完善。關于房屋租賃權的性質，學界分歧較大，主要有三種觀點，即債權說、用益物權說、債權物權化說。筆者同意債權化物權說，在此予以介紹。

該說認為，房屋租賃權在本質上仍為一種債權，只是出于保護承租人這一弱勢群體的利益的價值選擇，而賦予其一些物權的性質。《德國民法典》即首先規定了“買賣不破除租賃”的制度，賦予租賃權對抗一般債權人的效力。該說目前為通說，但其實質仍為債權說。該說具體認為債權物權化趨勢具體表現為以下幾個方面：（1）對抗效力，作為租賃權人可以租賃對抗買受人和抵押權人，即“買賣不破除租賃”；（2）對侵害租賃權的第三人的效力，在租賃權人行使權利受到妨礙時可以請求損害賠償和請求排除妨礙；（3）租賃權處分的可能性，即租賃權人逐漸具有了讓與和轉租房屋的可能性；（4）租賃權的永續性，即租賃合同較之一般合同期限較長，而且一般說來具有延長期限的便利性和優先性。【3】筆者認為物權化債權說有如下優勢：首先，債權說只看到了租賃合同和一般合同的共性卻沒有正視租賃合同立法上的特殊規定，只看到了房屋租賃合同所體現的租賃合同的共性而沒有房屋租賃合同在現代社會的特殊意義及在立法上的特殊規定，有違現代法的精神，殊難茍同。其次，目前的通說債權物權化說則較好的吸收了另外兩種學說的合理因素，并且符合了現代法的利益平衡的精神，既通過增強租賃合同的效力，扭轉出租人和承租人的實質力量對比懸殊的局面，又不至于矯枉過正，過分保護承租人的利益而損及出租人的合法權益；而且在現行法的所規定的體制內，比較恰當的界定了房屋租賃權的性質，使應然和實然、立法和實踐達成了統一，不致于引起法律的大規模修改、社會的大面積波動；再者，該說很好的說明了房屋租賃登記備案制度的正當性問題，并為對房屋租賃登記備案制度進行適當的定位、明確房屋租賃登記備案之于租賃合同效力的影響奠定了堅實的理論基礎。

（三）、基于當代現實國情的考量

（1）城市化加速發展的影響

城市化水平是一個國家現代化水平的重要標志，同時也是任何一個發展中國家發展中必須經由的一個階段。進入21世紀，我國的經濟發展速度加快，城市化水平急劇提高。據中國社會科學院社會學研究所發布的2012年社會藍皮書《2012年中國社會形勢分析與預測》稱，2011年是中國城市化發展史上具有里程碑意義的一年，城鎮人口占總人口的比重將首次超 過50%。這標志著中國發展進入了一個新的成長階段，城市化成為繼工業化之后推動經濟社會發展的新引擎。城市化水平提高的同時也帶了許多的問題，城市住房問題即是其中之一。在物價水平不斷上漲、居民購買力短期無法大幅度提高的情況下，租賃房屋成為可行的選擇。房屋租賃登記備案制度作為一種行政管理手段，可以有效干預私人之間的房屋租賃行為，防止出租人自由非法出租房屋，損害承租人的利益，保障城區人口的基本住房條件；同時，政府機關可以根據房屋租賃登記備案的詳細情況，了解城市人口的住房情況，并可適應國家宏觀調控政策的需要，通過房屋租賃登記備案稅費的比例及數額調整，引導房屋租賃市場的健

康發展，保障城市居民的基本生存權。

（2）現代法治的精神的影響及平衡承租人出租人勢力失衡的現實訴求

現代法律的發展愈來愈顯示出交融的趨勢，私法公法化，公法私法化，隨之而來的是法的精神的現代化，社會本位和實質公平越來越多的反映在立法中。所謂“社會本位”，即強調社會性、公共性、公益性和干預性的統一，法的目標應以社會利益最大化為導向而非囿于個人利益最大化，二者發生沖突時，個人利益應服從社會利益。【4】“社會本位”反映的是一種全局的整體的價值取向。所謂“實質公平”，即拋離抽象的形式的平等，正視現實中相應主體的巨大實力差距，借助公法的手段予以調整，實現利益的平衡和實質的公平。“實質公平”追求的是一種具體的現實的正義。

結合我國的現實國情，城市化水平的大幅度提高，導致城市人均居住面積縮小，居民住房供不應求，房價居高不下，大部分城市人口限于購買水平，不得不通過租賃形式解決住房問題，于是形成了出租人的絕對優勢地位。而且現實中確實廣泛存在著出租人濫用優勢地位，漫天要價及提出其他不合理要求，或者隨意驅逐承租人、侮辱承租人的情況，嚴重損及承租人的正當利益。基于實力對比的巨大差異，出租人和承租人之間僅有形式上的公平而無實質上的公平，少數出租人的個人利益往往凌駕于多數處于弱勢的承租人的利益至上，社會的總體效益的實現受到影響。此時就要求公共權力的介入，以“社會本位”和“實質公平”的現代法治精神為指導，打破表面上平等而實質上已嚴重失衡的局面，適當的傾向于承租人一方。房屋租賃登記備案制度就是這樣的一種適當的制度設計。【5】

三、房屋租賃登記備案制度的完善

第一，明確房屋租賃權的性質。這也應當屬于在思想認識層面應當明確的問題，而且這一問題也會在很大意義上影響房屋租賃登記備案制度的設計和實施，因而是重要的問題。簡言之，我們應堅持房屋租賃權的物權化債權的性質。前文已有闡述，不再贅述。但應當注意的是，根據我們對該權利性質的界定，我們應堅持以下幾點：其一，登記備案具有的是對抗效力而非生效效力；其二，在具體操作時應靈活適用物權法和債權法的規范，可以交叉適用，以維護出租人和承租人的利益平衡及當事人利益和社會利益的平衡為依歸；其三，尊重該權利的私權性質，充分保護該私權，在社會利益允許的范圍內尊重當事人的意思自治。

第二，明確房屋租賃合同的登記備案機關和審查方式。首先，應堅持房屋租賃的登記備案機關和不動產物權的登記備案機關的同一，并將相關信息登記在相同的登記簿上，這有利于完整公示權利且方便相關人的查閱；其次，針對我國目前的不動產管理機關的分離化狀況，即房產管理歸于建設部門，地產管理歸于國土部門。筆者建議設立統一的房地產管理機關，而由這一機關統一管理產地產事宜，包括房屋租賃合同登記備案事宜；最后，關于主管機關對于房屋租賃合同的審查方式，筆者建議，應是形式審查和初步審查。

第三，對房屋租賃合同依據期限和租金進行合理的分類，進而確立強制登記和自愿登記相結合的登記備案制度。筆者建議，應根據租賃合同的期限和租金對合同進行分類，分為短期合同和長期合同，小額合同和大額合同，對于短期合同和小額合同應當尊重當事人的意愿，允許其不登記備案，當然此時該房屋租賃合同沒有了對抗善意第三人的效力，當事人應自擔這一風險；對于長期合同和大額合同則應進行強制登記，當事人必須予以登記，不登記不但是合同沒有對抗效力，而且還會受到相應的行政處罰，如罰款，但應注意即使應強制登記而未強制登記的房屋租賃合同也不應否認合同本身的效力。【6】對于短期合同和長期合同的時間界限及小額合同和大額合同的價額界限，筆者認為不應一刀切，而應有各地根據地區的實際情況，尤其是過往的房屋租賃登記備案的實施情況，科學的確定這一期限。

注釋：

[1] 李朝暉.《論房屋租賃合同登記備案制度的立法價值目標》[J].《廣西社會科學》，2008年第2期

[2] 李錫鶴.對債權不可侵行和債權物權化的思考——兼論物權與債權之區別［J］.法學論壇，2003

[3] 高富平, 黃武雙著.《房地產法學》.[M]北京：高等教育出版社.2010年版

[4] 符啟林.《房地產法》[M] 北京：法律出版社，2009年版

[5] 周珂.《房地產法專論》.[M]北京：法律出版社.2011年版

[6] 房紹坤主編.《房地產法》.[M]北京：北京大學出版社.2011年版

第二篇：房屋租賃登記備案

“房屋租賃登記備案”辦理指引

溫馨提示

各街（鎮）出租屋服務管理中心

一、事前準備

租房流程：

1.搜索尋找：可通過租賃小廣告、熟人幫忙、網絡搜索、委托中介代理（需要支付

一定的服務傭金費用）等途徑找房。

2.約定看房：對了解到的情況基本滿意后，你可向房東預約時間親臨現場察看。

3.現場看房：看房，了解房屋實際情況，光線與周圍環境，查看房屋所有權證，有

無查封等情況。

4.細節洽商：在陪同看房過程中或看完房以后，你可以就出租房地產的具體細節問題（含租金、付款方式、押金數額、合同期限等），當面向出租方提出合理的要求，由

經紀人協助雙方平衡解決。

5.簽約成交：一切租賃細節問題談妥后，即可由經紀人出面約請雙方當事人，簽訂

《房地產租賃合同》。簽約前，雙方應備齊房產證、身份證等證明文件。

6.交付驗收：按已簽好的《房屋租賃合同》的約定，租賃當事雙方應對水、電、氣等計量度數抄錄于《合同》上，并查驗設施、設備、裝修等情況。完畢，租賃方正式從

出租方手中接受出租的房地產。

7.房屋租賃登記備案：為了保護出租人和承租人的合法權益，到房屋所在地街（鎮）

出租屋管服務中心登記備案。

房屋租賃登記備案收件資料:

二、辦事指南

辦理單位：各街（鎮）出租屋管理服務中心

辦理地址：各街（鎮）出租屋服務管理中心

辦理步驟：

1.簽訂合同，到戶口所在地的街（鎮）出管中心受理窗口提交申請資料。

2.申請人到窗口辦理合同登記備案（審核通過的申請人）。

3.申請人帶齊相關資料到窗口領件。

辦理時限：3個工作日

第三篇：房屋租賃登記備案情況

2010年10月廣州市房屋租賃登記備案情況

一、房屋租賃合同登記備案情況概述

2010年10月，廣州市房屋租賃合同登記備案45901件，同比減少23%，環比減少7%；登記備案面積614.20萬平方米，同比增加63%，環比持平；合同首月月租金10200.98萬元，同比減少1%，環比減少33%。

二、住宅和非住宅房屋租賃登記備案情況

三、各用途房屋租賃登記備案綜合情況

2010年10月，住宅房屋租賃登記備案件數占房屋租賃登記備案總件數的72.15%；住宅房屋租賃登記備案面積占房屋租賃登記備案總面積的35.64%，見下圖：

（一）房屋租賃登記備案各區情況 注：1.登記備案面積按建筑面積；

2.統計范圍：廣州市行政區域內； 3.統計時段：2010年10月1日至31日。

第四篇：論房屋租賃合同登記備案制度

論房屋租賃合同登記備案制度

[摘要] 房屋租賃合同登記備案對租賃合同的效力問題目前在法學界仍存在爭議。通過考察房屋租賃合同登記備案制度的建立過程, 這一制度建立的最初目的是為了通過行政審批和行政征收來管理房屋租賃市場, 但后來演變為社會管理手段。從理論和實施效果看, 這兩個目的和具體制度都有失偏頗。應當改革房屋租賃合同登記備案制度, 發揮其不動產占有和使用權轉移的公示公信作用。

[關鍵詞] 房屋租賃合同 登記備案制度 應然作用

一、房屋租賃合同登記備案對租賃合同效力的影響

由于我國實行房屋租賃合同登記備案制度, 在不少地方的司法實踐中都出現過合同一方當事人以房屋租賃合同未經有關部門登記備案為由, 提出租賃合同無效的訴訟請求;或者房屋租賃管理部門以房屋租賃合同未經登記備案是無效合同為由, 勸說當事人辦理登記備案手續的事件。針對這一法律問題, 法學界出現了兩種截然不同的觀點。

一種觀點認為, 房屋租賃合同未辦理登記備案手續就沒有法律效力。持這種觀點的人認為, 1983年國務院《城市私有房屋管理條例》第十五條就規定:“ 租賃城市私有房屋, 須由出租人和承租人簽訂租賃合同, 明確雙方的權利和義務, 并報房屋所在地房管機關備案。”1994年全國人大常委會通過的《城市房地產管理法》第五十三條也規定: “ 房屋租賃, 出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同, 約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款, 以及雙方的其他權利和義務, 并向房產管理部門登記備案。”1995 年建設部制定的《城市房屋租賃管理辦法》更明確規定: “房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的, 當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。” 房屋租賃申請經直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后, 頒發《房屋租賃證》。縣人民政府所在地以外的建制鎮的房屋租賃申請, 可由直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門委托的機構審查, 并頒發《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。”因此可以認為, 我國房屋租賃是實行要件主義。即房屋租賃合同必須登記備案才能產生法律效力;或者說, 房屋租賃合同沒有辦理登記備案手續, 租賃合同就沒有法律效力[1]。有趣的是, 有些學者盡管認為按照現行法律法規規定未辦理登記手續的房屋租賃合同無效, 但對這一制度安排卻持反對態度[2]。另一種觀點認為, 房屋租賃合同未辦理登記備案手續不影響合同的效力。持這種觀點的學者有秦曉東

[3]、熊烈鎖[4]等。他們認為, 盡管《城市房地產管理法》以及《城市房屋租賃管理辦法》都規定了房屋租賃當事人雙方應到房地產登記機構辦理房屋租賃合同登記備案手續, 但均未明確規定房屋租賃合同須經核準登記才發生法律效力。從登記機關對合同的審查來看, 主要是審查合同的主、客體是否合法, 合同內容是否合法, 是否按規定繳納了稅費等, 因此, 登記備案是行政機關的事后審查行為, 其本身不是合同生效的要件。

在司法實踐中,近幾年大多數地方法院均判決未辦理登記備案手續的房屋租賃合同為有效合同。而大多數地方的房屋租賃主管部門, 即負責房屋租賃合同登記備案的部門也表示房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同的效力無關。特別是5行政許可法6出臺以后, 大多數地方廢除了房屋租賃許可制度, 在地方法規層面上也明確了房屋租賃合同是否登記備案與房屋租賃合同生效與否

無關。既然房屋租賃合同是否登記備案與其是否生效無關, 那么, 這一登記備案行為又有何意義?

二、房屋租賃合同登記備案制度的應然作用: 不動產占有與使用權轉移的公示 登記是物權變動領域的公示公信方法, 涉及交易安全的維護問題。它使物權的存在及變動不是僅僅存在于當事人的觀念中, 而是以登記的方式直接彰顯出來, 為大眾所認識, 成為潛在的交易當事人能夠方便獲知的有關不動產現狀的清晰的信息。目前, 我國在房地產交易中的公示公信方法主要用于房地產產權的轉移和抵押權的設定, 并將過戶登記作為房地產產權轉移的標志, 將辦理抵押物登記作為以不動產為標的物的抵押合同生效的要件。

房屋租賃雖然沒有改變房屋的所有權, 但它改變了房屋的占有和使用狀態, 這種占有和使用狀態使房屋所有人的所有權和使用權受到一定限制, 直接影響房屋所有人對該房屋的處分權, 這種限制主要表現在“所有權讓與不破租”和承租人的優先權, 包括:

(1)房屋租賃期間, 房屋所有權發生變更的(包括出售、贈予、繼承、抵押權的實現

等), 第三人應維護承租人的承租權, 繼續履行原租賃合同;

(2)租賃期屆滿出租人需將該房屋再出租的, 承租人與第三人在同等條件下, 承租人有優先承租權;

(3)在租賃期間出租人出售該房屋的, 承租人與第三人在同等條件下, 承租人有優先購買權;

(4)承租人可依法取得其他優先權的情形。

因此,應當以公示公信為目標, 建立新的房屋租賃合同登記備案制度, 規定登記是一種當事人可以自由選擇的行為, 是否登記備案不影響房屋租賃合同效力, 但房屋租賃合同必須經登記備案, 才具有對抗第三人的效力;如果合同沒有登記備案, 合同效力僅及于合同雙方當事人, 對合同雙方當事人之外的善意第三人不構成約束力。

房屋租賃合同登記備案的公示公信作用在當前和今后相當長的時間內具有非常重大的意義。隨著我國房地產市場的日益發達, 房地產三級市場、房屋租賃市場以及利用不動產進行抵押貸款的業務發展非常迅速, 不動產產權登記、抵押權登記等制度起到了很好的公示公信作用, 增加了交易的安全性, 保護了相關權利人的權益。但是, 對于租賃權, 目前的重視和保護還較欠缺, 傳統法律中對租賃權的保護因缺乏具體配套制度而產生動搖。“所有權讓與不破租”、承租人的優先權等在實踐中屢受侵害, 善意第三人無故被牽扯入糾紛甚至受騙的現象時有發生, 這給房地產市場交易帶來巨大風險。因此, 出于不動產的公示公信原則, 在房屋租賃上法律設定登記備案制度, 可以保護承租人和善意第三人的利益, 便于租賃合同簽訂后對該房屋設定新權利或進行所有權轉移時, 第三人能夠清楚了解該租賃合同的存在及具體內容, 從而達到保護承租人和善意第三人合法權益的目的, 確保房地產市場交易的安全。

[ 參考文獻]

[1] 朱建軍.談未辦理房屋租賃合同登記備案手續的房屋租賃合同的法律效力

[EB/ OL] ,2007-08-06.[2] 王者潔.對現行房屋租賃登記備案制度的法律思考[ J].天津市政法管理干部學院學報, 2004,(4).[3] 秦曉東.未登記備案的房屋租賃合同不生效嗎?, 2007-08-06.[4] 熊烈鎖, 宋義凱.試論產權證和登記備案對房屋租賃合同法律效力的影響,2007-08-06.[5] 宋剛.論我國用益物權的重構[J].河南社會科學,2005,(3).

第五篇：房屋租賃備案登記委托書

委 托 書

本人因工作原因,不能親自辦理位于 市 區 街道

小區 號 室房屋的租賃登記備案手續,特委托 , 身份證號碼 ,全權代表本人辦理相關事項。對被托人在辦理該房屋租賃登記備案手續所簽署的相關文件,本人均予以認可,并承擔相關法律責任。委托人: 受托人:

年 月 日