第一篇：房地產開發公司注冊流程

房地產開發公司注冊流程：

一、公司名稱核準

1、需要起多個名字以備查詢。

2、公司名稱查詢前，需確定公司注冊資本、股東姓名及出資比例、公司經營范圍。

3、公司查名材料：股東身份證明原件、股東簽署的《企業名稱預先核準申請書》、委托代理人身份證明。

4、企業名稱核準時間：需1個工作日。

5、企業名稱有效期：自取得《名稱預先核準通知書》后，名稱的有效期為半年;若半年內沒有辦理工商注冊登記，則可以辦理公司名稱延期，可以再延長半年。

二、開戶驗資

1、開設公司臨時驗資帳戶

公司名稱被核準后，可以公司臨時驗資帳戶。股東按出資比例將注冊資本以現金或轉帳的形式打入臨時驗資帳戶。

2、會計師事務所驗資

會計師事務所依據銀行提供的股東資金進入情況及公司注冊相關信息，出具驗資報告。

三、辦理工商登記（營業執照）

1、辦理工商登記所需材料：股東身份證明、公司章程、驗資報告、《企業名稱預先核準通知書》、股東會決議、公司住所證明等。

2、辦理工商登記所需時間：5個工作日。

3、辦理工商登記所需費用：營業執照工本費110元人民幣，工商登記費為公司注冊資本的萬分之八。

四、刻章

工商局頒發營業執照后，可刻公司公章、法人章及財務章。

五、辦理組織機構代碼登記

1、所需材料：公司營業執照復印件、法人代表身份證明復印件、公章。

2、所需時間：1-5個工作日，各地辦理組織機構代碼的時間不一。

3、所需費用：148元人民幣。

六、辦理稅務登記

1、所需材料：營業執照、組織機構代碼證復印件、公章、公司住所證明、會計人員身份證明、法人代表身份證明等。

2、所需時間：辦理稅務登記2-3個工作日。

3、所需費用：20元人民幣。

《房地產開發企業資質管理》規定：

第三條 房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等質。未取得房地產開發資質等級證書(以下簡稱資質證書)的企業，不得從事房地產開發經營業務。

第五條 房地產開發企業按照企業條件分為一、二、三、四級資質等級。

各資質等級企業的條件如下：

(一)一級資質：

1、注冊資本不低于5000萬元;

2、從事房地產開發經營5年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

4、連續5年建筑工程質量合格率達100%;

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人;

7、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

9、未發生過重大工程質量事故。

(二)二級資質：

1、注冊資本不低于2000萬元;

2、從事房地產開發經營3年以上;

3、近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

4、連續3年建筑工程質量合格率達100%;

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額;

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人;

7、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱;

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

9、未發生過重大工程質量事故。

(三)三級資質：

1、注冊資本不低于800萬元;

2、從事房地產開發經營2年以上;

3、房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額;

4、連續2年建筑工程質量合格率達100%;

5、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

6、工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱;

7、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

8、未發生過重大工程質量事故。

(四)四級資質：

1、注冊資本不低于500萬元;

2、從事房地產開發經營1年以上;

3、已竣工的建筑工程質量合格率達100%;

4、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人;

5、工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員;

6、商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度;

7、未發生過重大工程質量事故。

第六條 新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到房地產開發主管部門備案：

(一)營業執照復印件;

(二)企業章程;

(三)驗資證明;

(四)企業法定代表人的身份證明;

(五)專業技術人員的資格證書和勞動合同;

(六)房地產開發主管部門認為需要出示的其他文件。

房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》。

《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長《暫定資質證書》有效期，但延長期限不得超過2年。

自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。

第七條 房地產開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿前1個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。房地產開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級。

第八條 申請《暫定資質證書》的條件不得低于四級資質企業的條件。

第九條 臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。

第十條 申請核發資質等級的房地產開發企業，應當提交下列證明文件：

(一)企業資質等級申報表;

(二)房地產開發企業資質證書(正、副本);

(三)企業資產負債表和驗資報告;

(四)企業法定代表人和經濟、技術、財務負責人的職稱證件;

(五)已開發經營項目的有關證明材料;

(六)房地產開發項目手冊及《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》執行情況報告;

(七)其他有關文件、證明。

第二篇：成立房地產開發公司流程

成立房地產開發公司流程

房地產開發公司是指做房地產開發的公司。

1.提供您和投資人的身份證復印件，說明公司注冊資金的額度及全體投資人的投資額度，準備好至少5個公司名稱；

2.您需選擇就近銀行進行注資手續；

3.您需攜帶身份證前往工商所簽字驗證；

4.所有證件辦理完畢后您需選擇就近銀行辦理基本賬戶和納稅賬戶；

5.其他所有手續由相關部門完成。

注冊流程依次為：查名（確定公司名字）→驗資（完成公司注冊資金驗資手續）→簽字（客戶核實簽字）→申請營業執照→申請組織機構代碼證→申請稅務登記證→辦理基本帳戶和納稅賬戶→辦理稅種登記→辦理稅種核定→辦理印花稅業務→辦理納稅人認定→辦理辦稅管員（俗稱專管員）認定→辦理發票認購手續。

具體流程解釋：

工商所流程：

一、查名（需2-5個工作日）

您所需提供資料：

1.全體投資人的身份證復印件（投資人是公司的需要營業執照復印件并加蓋公司公章）；

2.注冊資金的額度、全體投資人的投資額度及到資計劃；

3.公司名稱（最好提供5個以上）、公司大概經營范圍。

查名資料備齊后由相關部門受理，查名所需手續由工商部門完成，查名通過后會預先通知您并核。

二、驗資（即辦即完）

您憑核發的查名核準單、法人私章去您就近銀行辦理注冊資金進賬手續，辦理完后從銀行領取投資人繳款單和對賬單，銀行詢證函則由銀行蓋章后交給會計事務所，隨后由會計事務所出具驗資報告。

驗資必須由您本人完成，委托其他機構辦理將會承擔相關責任，具體參見新公司法第十二章法律責任。

三、簽字（即辦即完）

您將在準備好的公司設立申請書、指定或委托代理人、公司章程、股東會決議書、負責人任命書上簽字，簽字通過后即可以開始辦理營業執照。

四、辦理營業執照（需1周時間）

所需材料僅供您參考，所有資料由相關部門提供：

1.公司董事長或執行董事簽署的《公司設立登記申請書》 ；

2.公司申請登記的委托書 ；

3.股東會決議 ；

4.董事會或股東會決議 ；

5.監事會決議（可無）；

6.章程 ；

7.股東或者發起人的法人資格證明或自然人身份證明 ；

8.董事、監事、經理、董事長或者董事的任職證明 ；

9.董事、監事、經理的身份證復印件 ；

10.驗資報告 ；

11.住所使用證明（租房協議，一年以上、產權證）；

12.公司的經營范圍中，屬于法律法規規定必須報經審批的項目，需提交部門的批準文件。

資料齊全后所有手續由相關部門完成，報工商局審批后核發營業執照正副本，隨后工商流程完畢。質監局流程

辦理組織機構代碼證（需1-3個工作日時間）

本步驟手續和所需資料由相關部門提供并完成，前往質監局辦理組織機構代碼證，核發代碼證正副本和代碼卡后質監局流程結束

稅務局流程：

辦理稅務登記證（需1-5個工作日時間）

一、提供資料：所需資料僅供您參考，所有資料由相關部門提供。

1.《企業法人營業執照》復印各三份 ；

2.《組織機構統一代碼證》復印件三份 ；

3.《驗資報告》復印件二份 ；

4.企業章程復印件二份；

5.法定代表人、財務負責人和辦稅人員的《居民身份證》復印件各三份；

6.經營地的房產權和使用權或租賃證明復印件各二份。

二、填寫表格報送，所需步驟僅供您參考，所有手續相關部門操作。

填妥稅務登記表及其他附表，呈稅務所所長簽字通過后連同所需材料報送市稅務局（均由相關部門辦理），核審并審批后打印稅務登記證并領取稅務登記證，至此稅務局流程結束。

至此所有證件辦理結束，您交納辦理費用后領取所有相關證件，然后前往您就近銀行辦理基本帳戶和納稅賬戶（相關部門提供辦理此業務的詳細資料和步驟）

后續手續流程：（后續流程共6項，均在稅務所完成，所有手續所需材料由相關部門提供和完成）

1.辦理稅種登記：按您公司的情況，確定公司的性質（貿易型稅率4%、生產型6％、服務型5％等），提供相關材料填妥相關表格后呈稅務專員；

2.辦理所得稅核定：通常所得稅為核定征收方式，提供相關資料后填妥相關表格后呈稅務專員；

3.辦理印花稅業務：按您公司的規模，提供相關資料后填妥表格購買相關印花稅票；

4.辦理納稅人認定：按您公司的注冊情況，提供相關資料后填妥表格后呈稅務專員；

5.辦理辦稅員認定：提供相關資料后填妥表格后呈稅務專員；

6.辦理發票認購手續：根據您公司所需的發票種類，提供相關資料后填妥表格后呈稅務專員申請發票。

7、準備好房地產開發資質申請的材料向建設局申請資質。公司成立后基本資料：

1、企業法人營業執照；

2、組織機構代碼證；

3、稅務登記證；

4、銀行開戶許可證；

5、公司章程；驗資報告；

6、公司公章、全體股東私章、銀行帳號章；

7、資質證書。

第三篇：房地產開發公司職責及流程,制度

第一部分 總工辦工作制度

一、總工辦部門職能

（一）負責項目勘察、設計的技術、進度與質量管理，主要包括：

1、審查設計單位的工作大綱及各專業技術要求，審查設計進度計劃及各專業設計進度計劃，審查設計方案，向設計單位提出設計修改建議。

2、根據設計進度計劃負責督促、審查設計單位及時完成所承擔的設計及設計修改任務，提交相關設計圖紙。

3、組織設計過程中的監督、檢查，組織各階段設計成果的匯報，負責組織重大設計方案或復雜技術問題的的專題討論。

4、負責審查、復核設計文件、補充設計文件、修正設計中的錯誤和偏差，組織對工程設計文件的核對、驗證與評審驗收工作。

5、負責組織向監理單位、承包單位進行設計交底并協調設計勘察部門解答設計施工圖中存在的問題。

6、完成為完善設計而進行的修改設計方案。

7、負責設計文件及變更設計文件的管理，對施工過程中動態設計的驗證與協調工作。

8、參與組織項目竣工圖紙的編制和審查。

9、負責對設計咨詢公司的協調管理，使咨詢工作按合同要求及時有效工作。

（二）參與工程的控制管理工作，經常巡視工地，解決施工中遇到的設計問題。檢查工程施工質量，及時發現并制止違背設計的施工行為，并盡快通報監理單位和工程部按規定的程序予以處置。

（三）參與工程變更的審議，組織工程部、經濟部、監理單位、承包單位、設計院討論確定變更方案，審議設計變更后新的設計方案，會同相關部門辦理設計變更手續，負責督促編制變更工程施工圖。

（四）參與施工管理過程中的技術問題和重大施工方案的審議，配合設計院解決技術難點和重點，如地基處理、基礎處理、異常地質情況處理等。

（五）配合前期部進行工程的報建相關技術服務。

（六）配合前期部、工程部進行工程竣工驗收。

（七）負責交工后的工程缺陷調查及缺陷原因分析，審查工程缺陷修復方案。

二、總工辦崗位職責

（一）總工辦主任崗位職責

1、參加項目前期市場定位、規劃設計及設計方案的研討，為領導決策提供合理建議。

2、配合前期部進行項目報批的相關技術性工作，及配套外網的深化設計和施工驗收工作。

3、配合銷售部解決銷售過程中提出相關的技術問題。

4、負責編制設計任務書，對設計院下達設計任務并與其建立工作關系，在設計過程中提出合理建議。并對設計進度、質量進行監督檢查和協調。

5、認真審閱設計圖紙，對違背設計任務書的事項進行糾正，避免浪費，發現問題及時協調解決。

6、參加圖紙會審、技術交底會議及現場臨時性技術工作會議，并提出所發現的問題及處理意見。

7、對項目進行過程中的決策性變化，及時提出合理化的技術性支持，并積極落實解決設計變更等方面的技術性問題。

8、審核施工單位的施工技術方案，對方案中涉及增加工程費用的技術措施要嚴格把關。

9、參加施工單位、監理單位組織的相關技術工作會議，聽取各方提出的技術問題及解決辦法，并提出意見和建議。

10、根據工程進展情況，及時落實相關技術問題。

11、參與工程及甲方采購的材料，設備招標過程中的技術工作，并提出技術要求和參數。

12、對工程所需要的新技術、新材料、新工藝應及時組織相關人員參觀、考查、學習，并做總結或考察報告。

13、協調做好工程驗收工作，總結已完成項目的經驗。

14、完成領導安排的其他工作。

（二）各專業工程師崗位職責

1、組織設計單位選擇和評審。

2、編制各階段的設計任務書。

3、組織進行各階段設計溝通，審查各階段的設計圖紙。

4、參與施工圖會審。

5、管理設計進度和設計圖紙。

6、跟進和審查設計變更。

7、配合經濟部制定材料、設備采購的技術標準，對材料、設備設計指標進行審查。

8、配合銷售部解決銷售過程中提出相關的技術問題。

9、審查承包單位的施工組織設計、重大施工方案。

10、解決項目施工現場的重大技術問題。

三、總工辦工作流程

（一）勘察設計階段

對勘察設計單位勘察設計文件審核。

（二）規劃設計階段

對規劃設計單位規劃設計文件審核。

（三）前期手續階段

1、協助前期辦理用地規劃批文、辦理工程規劃許可證。

2、協助前期辦理工程外網配套相關手續。

（四）施工圖設計階段

1、完成施工圖設計。

2、與前期部配合辦理施工圖設計與審查。

（五）施工階段

1、在施工階段配合經濟部進行工程材料、設備等招標采購工作技術標準的提供。

2、配合工程部解決設計中存在的各種問題。

（六）竣工驗收階段

配合前期部、工程部進行竣工驗收各種有關技術文件的提供。

第二部分 前期部工作制度

一、前期部部門職能

（一）負責與當地政府、上級主管部門及相關業務單位的關系協調及處理。

協助市有關部門搞好工程標底的編制工作，搞好工程項目的招投標工作。遵守工作流程及管理制度。及時準備掌握市場動態和政府政策，為公司發展建立良好、長期的溝通平臺。

（二）辦理公司房地產開發與經營中的一切證照。其中包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設用地工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》、《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》等。

（三）負責項目開發建設報批報建，組織項目消防竣工、規劃竣工、綜合竣工驗收及手續辦理。向發改委、規劃局、環保局、建委、公安交通管理局、環衛局、人防辦等政府部門申辦的其他報建事項。

（四）協調各有關部門，負責組織編制公司工程項目建設計劃及投資計劃。研究并提出公司重大工程項目及擬列入市政府每年實事項目的安排意見，組織向相關工程項目指揮部進行工程項目前期工作交底工作，對各工程項目指揮部進行相關業務指導，并督促檢查相關工作的落實情況，要做到高度重視、加強管理、嚴格把關。

（五）根據工程進展情況，及時配合工程部及相關市政配套部門進行現場配套工程施工，包括供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線、道路和雨污水工程，確保協調到位、配套工程現場有序且與正常施工合理交叉。

（六）負責總體規劃方案設計，分析研究，項目開發產品的市場分析、定位及產品的方案設計，辦理勘察、設計、監理、監督和施工合同的鑒定及審查，協助工程部對項目進行驗收工作，確保協調順暢、驗收工作及時、順利完成。

（七）負責組織人員對項目的所有批文及相關材料檔案進行歸集、整理、移交及保存，確保資料歸檔及時、齊全，分類清晰，查取方便。

（八）完成領導交辦的其他工作，并做好與其他部門的協調配合工作。

二、前期部崗位職責

（一）前期部經理崗位職責

1、根據公司項目總體開發的要求,負責承辦公司所開發項目的可行性研究,并按國家的法律、法規和政府規定的申報程序進行項目開發的申報工作。

2、負責向市計委、建設局申辦項目投資計劃（立項）、開工報告，并做好公司與政府各專業部門的協調工作。

3、負責辦理公司向政府交納的項目開發費用,并辦理取證工作。向市建設局申辦施工圖審查。辦理招投標手續。申報建筑面積核查及辦理各項規費的繳納手續。

4、協調各專業的設計工作,提供設計單位所需的項目開發相關資料。

5、根據公司的要求，負責向人防辦申請新建、擴建、改建項目的建筑設計方案、初步設計、施工圖設計。

6、負責向環保局報審新建項目建筑設計方案、辦理環評手續。

7、向民政局報審新建、擴建、改建項目的設計方案，辦理項目名稱的使用、冠名、變更等手續。

8、向交警支隊申辦新建、擴建、改建項目的立項，報審項目總設計方案。

9、向市規劃局、消防支隊、人防辦、環保局、計委、建設局、交警支隊、民政局等政府部門申辦的其他報建事項。

10、協助相關職能部門向公司提供、推薦相關合格供方（設計、監理勘察、施工等合作單位）。

11、負責（牽頭）進行項目報批、報建所需的公關活動，對參與公關協調的領導負責。

12、負責及時促進或優化政府合作關系，為公司建立良好、長期的溝通平臺。

13、辦理工程開工前的各種手續,保證工程的順利開工。

14、工程竣工后,會同有關部門及時辦理物業移交手續。

15、為公司提供新項目調研等方面的新支持，及時向公司主管領導匯報工作進展，提出合理化建議。

16、負責本部門于公司其他部門之間的工作協調,對前期部的所有工作全權負責,嚴格管理本部門員工,建立良好的工作秩序。

17、積極完成公司及主管領導交辦的其他事宜。

（二）報建員崗位職責

1、負責協調房地產開發前期主管部門，完善各種具體手續，保證開發計劃

順利實施。

2、負責協調與市政府有關部門關系，確保市政配套設施符合公司開發項目的需要，組織有關部門完成市政配套設計，完善小區的各種市政配套設施。

3、完善房屋入住所需的各種手續，證件等。

4、參與各有關單位及部門經濟合同的談判，并及時整理已完成的合同。

5、處理公司交于的其它事宜。

三、前期部工作流程

（一）《土地使用證》申領

1、土地登記申請書。

2、單位法定代表人證明（委托代理人申請土地登記的，應提交授權委托書和代理人資格身份證明）。

3、土地權屬來源證明（歷年來有權部門批準文件）。

4、地籍調查表。

5、繳納的土地款及契稅材料。

6、其他有關資料。

（二）設計方案評選（規劃編研中心）

1、設計任務書。

2、三家備選設計單位的資質證書。

3、每家單位的方案文本各8本及電子文件。

4、費用。

（三）總平、單體方案報審（召開外審會）

1、詳規設計審查申請表。

2、申請函。

3、規劃設計要點。

4、符合設計深度要求的總平圖（1/500）、規劃設計方案文本（每份四套）和電子文件。

5、場地現勢地形圖原件（1/500）一份。

6、設計單位建筑設計資質許可文件。

（四）立項(發改委)

1、申請報告。

2、土地出讓合同。

3、規劃設計要點。

4、批準總平圖和方案審查意見。

5、開發公司營業執照復印件。

6、開發資質證書。

7、總投資額30%的資金證明或保函。

（五）地名注冊

1、建設用地規劃許可證。

2、立項批文。

3、總平圖。

4、地名申請單(各2份)。

（六）樓宇公安編號審批

1、申請。

2、規劃局批準總平圖。

3、地名使用批復。

（七）環評審批

1、建設項目環境影響申報（登記）表。

2、項目建議書報批件。

3、項目所在的區域位置圖（包括水系圖、周圍的環境敏感目標和居住的人群）對于污染較重或難以治理的建設項目，須提交初步環境影響分析或治理方案（根據申報審批結果，委托有資質單位編制環評書或表再報環保局審批）。

（八）《建設用地規劃許可證》

1、填具的建設用地規劃許可證申請表。

2、項目批準文件。

3、建設單位申請函。

4、場地現勢地形圖及其電子數據。

5、總平批準文件及批準的總平規劃圖、歷次建設項目規劃設計要點（現用控規批準文件及一圖一表）。

（九）人防立項

1、規劃批準總平圖1份。

2、地面項目核準通知1份。3、10層以上高層建筑的地面一層建筑平面圖1份。

4、上部有建筑物的普通地下室建筑平面及剖面圖各一份。

5、人防工程方案設計（平時、戰時平面圖）各1份。

6、項目審批申報表（一式三份）。

（十）初步設計抗震審查

1、立項批文。

2、初步設計文件。

3、地質勘察報告。

4、初步設計抗震審查申請表。

5、結構計算書。

6、勘察、設計單位資質證書。

（十一）初步設計審查（召開擴初會）

1、申請報告。

2、初步設計方案文本8套。（1）文字說明。

（2）圖紙部分：規劃總平圖（反映周邊建筑用途、間距）、管線綜合圖、道 路、綠化平面圖、單體設計圖。（3）項目概算2份。

（4）附件：計委立項批文、規劃設計要點、規劃局詳規批復、規劃批準總平、規劃局設計方案審查意見、抗震專項技術審查意見、環評審批意見。

（十二）施工圖政策性預審

1、施工圖報審表。

2、一套建筑圖。

3、初步設計批文。

4、批準總平。

5、設計合同（如是外地設計單位，需另辦入市備案手續）。

（十三）施工圖審查

（包括施工圖、抗震、氣象、人防、消防五個專項審查，各項審圖過程中，審查意見設計院都必須及時回復、溝通）。

1、施工圖審查（審查工作分巖土報告審查和施工圖審查兩階段）（1）巖土勘察報告審查。

①巖土勘察報告審查報審表。

②巖土勘察報告。

③工程勘察合同。

④建設用地規劃許可證。

⑤規劃批準總平面圖。（2）施工圖審查。

①施工圖審查申請表。

②立項批文和初步設計批文。

③節能報審表（建筑、電氣、暖通）。

④全套施工圖4套。

⑤專項設計審查意見。（抗震、消防、環保、人防）。

⑥結構計算書。

⑦經備案的勘察和設計合同。

⑧外省市勘察、設計單位進市許可證。

2、氣象專項審查

（1）建設項目防雷裝置設計審核申請表。（2）計委建設項目批文。（3）建設項目施工設計圖紙一套。

3、人防專項審查(審查工作分技術性和政策性兩階段)（1）技術性審查。

①《人民防空工程施工圖設計文件報審表》一式三份。

②初步設計批準文件及人防立項批文。③工程勘測成果報告1份。④施工圖設計文件2套（全）。

⑤人防結構計算書1份。建設單位組織設計單位回復修改并送本處復審，繳納審查費用。

（2）政策性審查。技術性審查通過后送人防辦進行政策性審查，通過后頒發人防工程審查批準書。

4、消防專項審查

（1）《建筑工程消防設計審核申報表》。

（2）項目批文和初步設計批復，規劃意見和紅線圖，總平面布置圖，易燃易爆火災危險性分析報告以及工程簡要說明等。

（3）建筑施工圖（包括建筑平、立、剖面圖，暖通空調，防排煙圖，電氣圖，工藝流程設計）。

（4）圖紙須蓋出圖單位出圖章和防火設計自審章。

5、抗震專項審查（1）初步設計批文。

（2）初步設計抗震專項審查意見及修改回復審查結果。（3）建筑及結構施工圖設計圖紙。（4）結構計算書。（5）巖土勘察報告。

（6）勘察、設計單位資質證書。（7）抗震審查報審表。

（十四）《建設工程規劃許可證》

1、填具的建設工程規劃許可證申請表。

2、申請函。

3、有效的項目批準文件。

4、《國有土地使用權證》（含附圖）。

5、《建設用地規劃許可證》及紅線附圖。

6、已取得的建設詳規設計批準文件。

7、已取得的簽蓋規劃審查同意的總平規劃圖。

8、已取得的建筑設計方案審查意見。

9、初步設計批準文件。

10、相關職能部門審批材料：消防、環保及其它相關部門（需在申請表上蓋 章）。

11、通過政策性審查的施工圖原件（含電子文件）。

12、反映現狀地形的建設工程平面定位圖原件（1/500）二份。

13、含擬選地點外50米范圍建統一坐標系的場地現勢地形圖原件（1/500）一份。

14、竣工測量合同。

15、建設工程建筑面積核驗表（建設單位、設計單位蓋章確認）（繳納相關 規費）。

（十五）建設工程驗線

1、建設工程驗灰線

（1）填具的市建設工程驗線申請表3-1。（2）建設用地范圍內應當拆除房屋的情況說明。

（3）具有城市規劃測繪資質的測繪單位提供的放樣成果圖一份。

2、建設工程復驗（+0、00）

（1）填具的市建設工程驗線及復驗申請表3-2。（2）建設工程驗線合格通知單（復印件）。

3、建設工程復驗（結構封頂）

（1）填具的市建設工程驗線及復驗申請表3-3。（2）建設工程定位復驗合格通知單（復印件）。（3）原批準立面圖及說明（外立面施工完成）。

（十六）工程中標通知書

1、財政局或銀行提供的資金證明。

2、市工程建設項目發包方案登記表。

3、委托招標的要提供招標代理合同和招標單位法人委托書。

4、市工程建設項目招標人自行辦理招標事宜備案表。

注：招標公告發布時間不少于5個工作日，招標文件發出之日起至招標人提交招標文件截止之日止，不少于20天。

（十七）質量監督通知書

1、《建設工程質量監督申報表》。

2、施工中標通知書及合同。

3、監理中標通知書及合同。

4、施工圖審查合格證書。

5、規劃許可證。

（十八）安全監督通知書

1、《建筑工程安全報監書》。

2、建筑業企業信用管理手冊。

3、安全施工組織設計。

4、擬進入施工現場使用的起重機械的型號、數量。

5、項目經理、安全員及特種作業人員花名冊、資格證書及上崗證。

（十九）施工合同備案

1、與中標合同一致的施工合同四份。

2、中標通知書。

（二十）墻改驗收

主體結構驗收時介入，通過驗收，達到節能設計要求，留下記錄，作為竣工驗收后辦理專項基金退返手續的依據。

（二十一）《建設工程施工許可證》

1、《建設用地規劃許可證》。

2、《建設工程規劃許可證》。

3、中標通知書或直接發包通知書和依法簽訂的建設工程發承包合同，依法 簽訂的建設工程監理合同和建設單位技術人員組成情況。

4、建設工程施工圖設計審查合格書。

5、經監理審批的施工組織設計。

6、建設工程質量監督通知書、安全監督通知書。

7、資金到位證明或支付擔保。

8、網上申報。

（二十二）委托面積預測 待施工圖審查結束后,進行面積預測。

1、審查完畢的施工圖及相關變更（相關電子文件）。

2、建設工程規劃許可證。

（二十三）《商品房預售許可證》

1、建設項目批文。

2、《國有土地使用證》。

3、《建設工程規劃許可證》。

4、《建設工程施工許可證》。

5、已完成基本工程并施工至主體結構二層以上施工進度和竣工驗收日期已 確定。

6、開發企業營業執照和資質等級證書。

7、工程施工合同（經備案）。

8、預售商品房總平面圖。

9、公安編號（圖）。

10、核準地名批文。

11、物業管理審核意見書（1、要通過招投標落實物管單位

2、物業合同經物管處審核通過）。

12、網上數據備案申請（委托市產權監理處進行面積預測，憑預測結果完成網上逐戶申報）。

（二十四）竣工驗收

建設單位組織各相關部門進行規劃、環保、消防、綠化、人防、城建檔案、防雷、環境檢測、安防等驗收及檢測，最后進行綜合竣工驗收備案。

1、規劃驗收：

（1）市建設工程規劃驗收申請表。

（2）建設工程規劃許可證副本及附圖附件(復印件)。

（3）建設工程驗線合格通知單、兩次復驗合格通知單（復印件）。（4）具有相應測繪資質等級的測繪單位編制的《建設工程竣工測量成果報告

書》及電子文件。

（5）建設工程竣工圖及相關資料。（6）竣工地形圖兩份。

2、環保驗收：（1）規劃批準總平。

（2）管網圖（入管證明、市政設施處蓋章）。（3）環衛協議。

（4）環評批復意見要求的其它材料。

3、消防驗收：

至行政審批中心消防支隊窗口提交驗收資料，其中包括 ：（1）《建筑工程消防驗收申報表》。

（2）建筑消防設施技術檢測合格的報告，即《建筑消防設施檢測報告》（無 自動消防設施工程除外）。

（3）《建筑工程消防設計審核意見書》及相關批復文件。（4）竣工圖。

（5）消防工程施工安裝單位資格證書及施工安裝、調試記錄，消防產品相關 證書、出廠合格證，隱蔽工程記錄，設計施工變更內容記錄等資料。（6）各項消防安全管理制度和防火安全管理組織機構以及消防系統操作管 理人員名單。

（7）建筑工程消防驗收匯報材料。申報單位在填寫表格時應用碳素筆填寫，字跡工整，不得涂沫。（8）消防支隊至現場驗收。（9）制作驗收意見書。

（10）消防支隊內部審批，領取驗收意見書。

4、綠化驗收：至建設局綠化管理領取申報表格，并準備以下資料：（1）初步設計批復（復印件）及經批復認可的總平面圖（復印件）。（2）國有土地使用證（復印件）。

（3）以國有土地使用證及附圖為依據的綠化勘測報告。（4）綠化設計或竣工圖紙。

（5）建設項目配套綠化竣工驗收備案申報表。（6）綠化管理處工作人員至現場驗收。（7）綠化管理處內部評審。（8）領取備案意見。

5、人防工程專項驗收提供資料：（1）平戰轉換設計預案。（2）監理資料。（3）整套施工圖。

（4）施工圖技術性審查意見及修改資料。

資料齊全后送人防辦審查，審查合格且施工現場具備驗收條件后，約定初驗時間。驗收后提出整改，整改完成約定時間進行復驗。

6、城建檔案驗收（由建設單位、施工單位、監理單位三方提供資料，詳見附件）。

（1）立項批復及申請。

（2）建設用地規劃許可證及附件（紅線圖）。（3）國有土地使用證。

（4）施工、監理招投標文件、中標通知書及合同。（5）勘察、設計合同。（6）初步設計批復及申請。（7）建設工程規劃許可證及附件。（8）建設工程施工許可證。

（9）工程質量監督手續(通知書、申報表、方案)。（10）工程地質勘察報告。

（11）抗震設防審查意見書(登記表、證書)。

（12）人防、環保、消防、白蟻、衛生、綠化、規劃等批文或有關協議（審核意見書、驗收證明）。

（13）施工圖設計文件的審查(報審表、報告、復審單批準書或合格證)。（14）監理文件。

①監理規劃、實施細則。

②監理月報、會議紀要。

③監理工作總結（工程竣工總結、質量評價意見報告）。

④監理工程師指令、通知、簽證單。

⑤工程預驗收質量評估報告。

⑥工程竣工決算審核意見書。

（15）工程竣工圖（建筑、結構、水、電、暖通、煤氣、消防等）。（16）竣工測繪圖（包括技術報告）。

（17）室外綜合管線圖（道路、給排水、供電、電信、有線電視、煤氣、寬帶、路燈等）。

（18）工程概況表（單位工程質量評定表、質量保證資料核查表、單位工程觀感質量評定表）。

（19）工程竣工總結（建設單位）。（20）竣工驗收證明書及竣工驗收報告。（21）工程照片。（22）室內環境檢測報告。

料齊全后聯系建檔案館相關人員前來檢查，檢查后提出意見，進行整改，直至符合要求后最后將資料送至檔案館。

7、防雷驗收提交材料：

（1）建設項目防雷裝置竣工驗收申請表。

（2）各階段檢測報告、竣工檢測報告（具有防雷檢測資質的單位出具）。

（二十五）竣工驗收備案

1、工程竣工驗收備案表2份。

2、工程施工許可證。

3、《施工圖審查合格書》。

4、工程竣工驗收報告。

5、監理單位的工程質量評估。

6、工程竣工測繪圖（規劃局蓋章）。

7、規劃、環保、城建檔案、人防部門的竣工認可文件。

8、公安消防、綠化部門的竣工認可文件。

9、水、電、氣、路燈、綠化等配套工程竣工圖。

10、檔案預驗收單。

（二十六）面積實測

1、竣工面積測繪。

（1）測繪委托書。

（2）建筑工程規劃許可證。

（3）土地使用證。

（4）公安編號。

（5）工程竣工驗收證明材料。

（6）房屋各層竣工平面圖。

2、面積審核。

（1）面積申報表。

（2）立項批復。

（3）商品房銷售許可證。

（4）建筑工程規劃許可證（正本，附規劃總平圖）。

（5）土地使用證。

（6）建設用地規劃許可證。

（7）公安編號及地名批復。

（8）工程竣工驗收備案表。

（9）房屋各層竣工平面圖（原件）。

（10）房屋竣工測量圖（附竣工地形圖電子版）。

注：2－8收復印件，核對原件。

（二十七）公共維修基金繳納

1、物業查驗、移交記錄。

2、物業合同。

3、監理處核發的房屋建筑面積的批復。

4、根據市專項維修基金標準繳納。

注：另有各竣工工程各項退費手續的辦理、公司各項外協工作。

第三部分 工程部工作制度

一、工程部部門職能

（一）實行工程部經理負責制，在項目建設過程中認真貫徹國家有關基本建設的方針、政策和法令，特別是關于質量的方針、政策和法令，確保建設規劃部署的各項施工任務全面完成。

（二）應由具有開拓務實精神、有現場施工組織管理經驗、懂技術的人員組成精干的專業配套班子，在建設全過程中應起組織、指揮的核心作用。

（三）以小區建設為紐帶，組織設計、施工、公共建設、園林綠化建設等各參建單位有關人員，為創建優質小區密切配合，團結協作。

（四）部門職責明確，崗位責任落實到人，人員穩定，作風務實，能及時解決現場問題。

（五）有較強管理、服務意識，本著對用戶負責的精神，正確處理經濟效益、社會效益、環境效益三者的關系。

（六）堅持管理標準，以質量管理為核心，對創建優質工程，降低工程成本、縮短工期，提高企業經濟效益起到積極作用。

（七）認真執行建筑施工總包合同，將合同中明確的工程質量、進度落到實處。配合銷售做好施工現場文明施工管理工作。

（八）對工程質量、進度及合同管理負直接責任。嚴格執行工程簽證、設計變更、工程洽商管理制度，做好工程成本控制工作。

（九）工程管理監督過程有不可預見的風險，嚴格執行國家及地方政府對工程管理的有關規定，避免各種風險的發生。

（十）提前做好質量通病控制點的培訓和要求，嚴格按照黑龍江質量管理辦

法和《質量通病防治標準》進行逐一控制和防治。

（十一）與辦公室做好接口工作，全面配合前期進行項目報批報建工作。

（十二）負責組織竣工驗收、配合業主入住驗收等工作。未交付使用方的由工程部跟蹤，交付使用方的進入正常維保程序。

二、工程部崗位職責

（一）工程部經理崗位職責

1、根據集團的戰略思想，公司指令，開發公司、銷售部、總工辦、前期部等部門進行項目前期運作，提出合理化建議。

2、負責組織工程的招投標工作：

（1）對承包商、監理單位進行考察、評價。由經濟部牽頭，工程部配合工作。

（2）組織編制招投標文件，選擇投標單位或進行邀標。（3）組織投標單位進行現場踏勘和答疑。（4）組織評標和開標工作，確定中標單位。

（5）參與合同談判與合同簽定。先確定臨時評標委員會，再投票確定。

3、負責項目管理：

（1）負責項目的人員管理。包括人員的調配、考核、獎懲等方面的管理。（2）項目的目標管理：對項目的整體目標進行明確下達，并將目標進行分解，做到責任到位，并對目標完成情況進行監督檢查和調整。

（3）對項目的施工準備、施工進度、質量、現場管理、投資控制進行審核、監督檢查。

（4）對施工過程中出現的重大問題進行決策和處理。（5）負責審核施工材料的選用和對材料供應商的評價。

（6）負責組織工程中新材料、新工藝、新結構、新技術的技術論證、審核。（7）對《施工組織設計/方案》重大技術措施和經濟方案的初步審查意見審核。

（8）在施工組織設計中編制整體進度計劃。

（9）對工程中出現的不合格處理方案進行審批，并對結果進行確認。（10）組織竣工驗收及移交。

（11）監督檢查工程和項目文件資料的管理。

（12）負責各項目之間的資源調配，與工程管理相關各部門、各單位進行溝通平衡。

4、負責工程監理的管理：

（1）對監理單位提交的《項目監理規劃》等進行審核。（2）根據監理合同對監理單位的工作進行監督檢查和考核。

（3）對監理單位提出的工作實施與工程管理過程中的重要問題給予及時解決。協調其與相關單位之間的關系。（4）負責監理費用控制與結算。

5、負責整個施工過程中各相關單位的協調。

（二）土建工程管理崗位職責

1、協助工程部經理做好工程項目的前期運作，及工程開工前的準備工作。

2、參與土建工程招投標工作，負責配合預算部進行標底和投票邀請書的編制。

3、參與土建工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理化建議。

4、負責對投標單位進行土建方面的現場答疑。

5、參與圖紙會審、設計交底工作，配合總工辦交底記錄整理、簽認和發放。跟蹤處理圖紙會審中提出的問題。

6、由工程部負責人組織工程部、技術部、施工單位、監理單位確定標高，經濟部做現場實測結算。

7、審查《土建施工組織設計/方案》和《施工監理規劃》。

8、配合總工辦對《土建施工組織設計/方案》中重大技術措施和經濟方案進行審查，提出審查意見。

9、配合總工辦對《土建施工組織設計/方案》中的新技術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造價等變動的因素，進行審查。

10、負責審查土建工程相關各單位提出的土建工程變更要求。

11、根據工程質量監督計劃和現行國家及省市規范、規章對土建施工質量進行控制，對承包單位與監理單位的質量完成情況進行檢查考核并提出調整意見。

12、根據《項目規劃》和工程施工計劃對土建工程的進度進行監督、檢查，并根據情況提出調整意見。

13、參加工程協調會與監理例會，提出和了解工程項目土建施工過程中出現的問題，進行研究討論，提出解決辦法。

14、負責與設計、監理、承包商等單位的信息與資料傳遞和各單位的協調工作。

15、負責對土建施工材料、工程機械及施工隊伍的質量進行檢查。

16、嚴格按合同約定標準及認質認價標準進行總結驗收，達到滿足約定的標 準為原則。

17、負責1萬元以內的工程鑒證，1萬元以上由集團領導以及相關部門確定。工程部各專業工程師配合經濟部確認現場鑒證工程量。

18、對土建工程中出現的質量問題檢查，并提出處理意見。

19、負責項目甲指材料的進場檢查及記錄。20、配合各部門對土建工程的竣工驗收。

（三）水暖管理崗位職責

1、協助工程部經理做好工程項目的前期運作。

2、協助工程部經理做好工程開工的準備工作。

3、參與水暖工作招投標工作，配合預算部進行標底和投標邀請書的編制。

4、參與水暖工程投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理建議。

5、配合總工辦對投標單位進行水暖方面的現場答疑。

6、參與圖紙會審、設計交底工作，配合總工辦整理交底記錄整理、簽認和發放。跟蹤處理圖紙會審中提出的問題。

7、審查《水暖施工組織設計/方案》和《施工監理規劃》。

8、配合總工辦對《水暖施工組織設計/方案》中重大技術措施和方案進行審查，提出審查意見。

9、配合總工辦對《水暖施工組織設計/方案》中的新技術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造價等變動的因素，進行審查。

10、監督檢查《水暖施工組織設計/方案》和《施工監理規劃》實施情況。

11、負責審查水暖工程相關各單位提出的水暖工程變更要求。

12、根據工程質量監督計劃和現行國家及省市規范規章標準對水暖施工質量進行控制，對承包單位與監理單位的質量完成情況進行檢查考核并提出調整意見。

13、參加工程協調會與監理例會，提出和了解工程項目水暖施工過程中出現的問題，進行研究討論，提出解決辦法。

14、負責與設計、監理、承包商等單位的信息與資料傳遞和各單位的協調工作。

15、負責對水暖施工材料、工程機械及施工隊伍的質量進行檢查。

16、對水暖工程中出現的質量問題進行檢查，并提出處理意見。

17、負責項目甲指材料的進場檢查及記錄。

18、配合各部門對水暖工程的竣工驗收。

（四）電氣管理崗位職責

1、協助工程部做好工程項目的前期運作。

2、協助工程部經理做好工程開工的準備工作。

3、參與電氣工程招投標工作，負責配合預算部進行標底和投票邀請書的編制。

4、參與電氣工作投標資料、文件的審查和評標工作，提出合理建議。

5、配合總工辦對投標單位進行電氣方面的現場答疑。

6、參與圖紙會審、設計交底工作，配合總工辦整理交底記錄整理、簽認和發放。跟蹤處理圖紙會審中提出的問題。

7、審查《電氣施工組織設計/方案》和《施工監理規劃》。

8、配合總工辦對《電氣施工組織設計/方案》中重大技術措施和方案進行審查，提出審查意見。

9、配合總工辦對《電氣施工組織設計/方案》中的新技術、新材料、新工藝的應用，以及可能導致工期、造價等變動的因素，進行審查。

10、監督檢查《電氣施工組織設計/方案》和《施工監理規劃》實施情況。

11、負責審查工程相關各單位提出的電氣工程變更要求。

12、根據工程質量監督計劃和現行國家及省市規范規章標準對電氣施工質量進行控制，對承包單位與監理單位的質量完成情況進行檢查考核并提出調整意見。

13、根據《項目規劃》和工程施工計劃對電氣工程的進度進行監督、檢查，并根據情況提出調整意見。

14、參加工程協調會與監理例會，提出和了解電氣工程項目施工過程中出現的問題，進行研究討論，提出解決辦法。

15、負責與設計、監理、承包商等單位的信息與資料傳遞和各單位的協調工作。

16、負責對電氣施工材料、工程機械及施工隊伍的質量進行檢查。

17、對電氣工程中出現的質量問題進行檢查，并提出處理意見。

18、負責項目甲指材料的進場檢查及記錄。

19、配合各部門對電氣工程的竣工驗收。

（五）園林管理崗位職責

1、全面監管有關園林綠化工程方面的工程管理工作，并根據施工過程中的具體情況，及時進行各方面的專業協調工作并及時予以反饋。

2、處理工程進行過程所發生的相關專業方面的變更事宜，協調設計和施工及監理方面的關系，有效控制其對項目進度的影響。

3、配合工程監理單位，對相關專業的施工質量、施工進度進行監控，跟進項目的節點進度。

4、參與相關專業各分部分項工程的質量驗收評定工作。

5、負責園林的施工與設計、監理的協調，審核土建、裝飾施工工程量，協助審核工程款。

6、協調項目總包、分包與監理的關系，協調在項目進程中土建同其它專業工程師的關系。

7、審核相關專業有關甲供材料和設備的報價、數量及質量，并負責對其的清點、驗收及保管工作。

8、監控工程實施階段，有關施工、設計、監理及配套等單位的合同執行情況，并及時反饋。

9、做好整個項目運作過程中相關專業各類文件資料的收集工作，并交由有關檔案保管人員統一管理。

10、參加每周的現場工程例會，提出相關專業存在的問題并落實解決方案。

11、完成部門經理交辦其他工作。

（六）內業管理崗位職責

1、負責工程項目資料、圖紙等檔案的收集、管理。

（1）負責工程項目的所有圖紙的接收、清點、登記、發放、歸檔、管理工作。在收到工程圖紙并進行登記以后，按規定向有關單位和人員簽發，由收件方簽字確認。負責收存全部工程項目圖紙，按資料目錄的順序，對工程圖紙進行分類管理。

（2）收集整理施工過程中所有技術變更、通知單、現場簽證、監理通知單、會議紀要等資料并歸檔：負責對每日收到的管理文件、技術文件進行分類、登錄、歸檔。負責項目文件資料的登記、受控、分辦、催辦、簽收、用印、傳遞、立卷、歸檔和銷毀等工作。負責做好各類資料積累、整

理、處理、保管和歸檔立卷等工作，注意保密的原則。來往文件資料收發應及時登記臺帳，視文件資料的內容和性質準確及時遞交項目經理批閱，并及時送有關部門辦理。確保設計變更的完整性，要求各方嚴格執行接收手續，所接收到的設計變更、洽商，須經各方簽字確認，并加蓋公章。設計變更（包括圖紙會審紀要）原件存檔。所收存的技術資料須為原件，無法取得原件的，詳細背書，并加蓋公章。作好信息收集、匯編工作，確保管理目標的全面實現。

2、參加分部分項工程的驗收工作。

（1）負責備案資料的填寫、會簽、整理、歸檔。負責工程備案管理，實現對竣工驗收相關指標(包括質量資料審查記錄、單位工程綜合驗收記錄)作備案處理。嚴格遵守資料整編要求，符合分類方案、編碼規則，資料份數應滿足資料存檔的需要。

（2）監督檢查施工單位施工資料的編制、管理，做到完整、及時，與工程進度同步。對施工單位形成的管理資料、技術資料、物資資料及驗收資料，按施工順序進行全程督查，保證施工資料的真實性、完整性、有效性。

3、負責工程項目的內業管理工作。

（1）協助項目經理做好對外協調、接待工作：協助項目經理對內協調公司、部門間，對外協調施工單位間的工作。做好與有關部門及外來人員的聯絡接待工作，樹立企業形象。

（2）負責公司文字及有關表格等打印。保管工程印章，對工程蓋章登記，并留存備案。

三、工程部工作流程

根據公司發展要求，應規范現場施工管理，保證施工各階段的有機結合，從施工各階段節點工期的角度入手，土建、安裝、裝飾、消防、景觀、綠化及各專業配合工作，形成切實可靠的管理機制，促進公司的發展。

（一）樁基礎施工階段

1、落實地質勘察單位、原材料檢測單位、監理單位及施工隊伍，包括樁基

施工單位、土建施工單位、土方施工單位（含各類土方價格）。

2、現場三通一平。

3、落實甲供材料，包括鋼筋、商品砼、管樁、水泥等。

4、組織圖紙會審。

5、樁基檢測。

（二）±0、00以下土建施工階段

1、組織圖紙會審。

2、土方開挖。

3、井點降水。

4、深基礎圍護，包括錨噴、深攪、支護。

5、防水方案，包括防水材料及價格。

6、落實甲供材料，包括鋼筋、商品砼、水電、消防、人防等。

（三）主體施工階段

1、甲供材料的跟進，包括鋼筋、商品砼、砌塊、屋面瓦、煙道、水電、消防等。

2、確定室內墻體砌筑位置。

3、沉降觀測點的設置。

4、查看主體驗收資料及現場準備情況。

（四）裝飾施工階段

1、外墻保溫施工，包括保溫材料、厚度、部位及施工單位等。

2、外墻面磚、涂料、干掛石材施工，包括顏色、部位、分界線及施工單位等。

3、鋁合金門窗、欄桿、進戶門、單元門、防火門、燃氣管、電梯、智能等安裝。

4、廚衛間防水方案，包括防水材料及價格。

5、公共部位裝飾，包括涂料、墻磚、地磚、吊頂、電梯門套。

6、車庫交通設施施工。

7、甲供材料及送檢，包括保溫砂漿、保溫板、外墻面磚、外墻粘結劑、石材、墻地磚、消防箱、送風井、橋架等。

8、一房一驗。

9、四方初驗。

10、竣工驗收。

11、質監證明。

12、資料歸檔。

（五）室外工程施工階段

1、組織圖紙會審。

2、落實甲供材料，包括鋼筋、商品砼、水泥、鋪裝材料、雨水管、污水管、電纜管、井蓋、路牙等。

3、雨水管道、污水管道、電纜管道、化糞池等。

4、供電、供水、消防、天燃氣、通訊、智能等。

5、小區市政道路。

6、景觀、綠化。

7、路燈、垃圾箱。

8、物業移交。

（六）綜合驗收階段

1、消防驗收。

2、小區環衛配套設施驗收。

3、小區路燈驗收。

4、小區市政驗收。

5、小區排水驗收。

6、小區安全防范驗收。

7、小區交通設施驗收。

8、物業接收證明。

9、綜合驗收。

第四部分 經濟部工作制度

一、經濟部部門職能

經濟部是房地產開發公司項目開發成本控制、工程合同管理、預（結）算管理、材料設備采購及供應管理的職能部門。具體職責是：

（一）參與公司中、長期發展和項目開發計劃的制訂，參與公司、季度、月度計劃的編制。

（二）負責審定工程進度款，負責工程的預（結）算及工程款的撥付工作。

（三）負責項目開發過程中的成本控制與管理，參與房屋銷售價格的擬定。

（四）負責甲供材料設備采購招標工作，草擬材料設備供應合同及簽訂工作。

（五）負責甲供材料設備的供應和結算工作。

（六）負責工程中認質認價的確認工作。

（七）負責工程合同管理，建立分類臺帳，負責定期檢查工程合同執行情況。

（八）負責統計管理工作，建立統計臺帳，及時報送統計報表。

（九）主持建設工程的招投標工作，負責組織工程招標的標底編制和審定，草擬工程合同及商務談判并完成合同的簽訂。

（十）參與施工圖技術交底及圖紙會審，負責工程量變更及現場簽證的復核工作。

（十一）參與隱蔽工程、分部分項工程和配套設施項目的驗收。

（十二）完成經濟部的其它工作。

二、經濟部崗位職責

（一）經濟部長崗位職責

1、參與項目方案的制定、項目成本的預測及銷售價格的擬定。

2、負責審定工程進度結算及進度款的撥付。

3、負責審定工程竣工結算及工程款的撥付。

4、負責項目開發過程中的成本控制與管理，定期編制資金使用計劃，控制資金使用情況。

5、負責審定材料設備的認質認價及甲供材料的招標、采購、供應工作。

6、牽頭組織工程招標、評標及定標工作，起草合同草稿，完成審批流程最 終簽訂合同。

7、合同執行情況跟蹤，深入施工現場掌握現場實際情況和施工進度，組織

辦理工程施工過程中出現的各種現場簽證。

8、密切與工程相關部門配合，溝通與協調配套及供應商，滿足現場施工進

度需要。

9、負責制定本部門各項工作流程及統一規范的審批表格。

10、負責與集團監審中心的經濟方面工作的聯絡和交流。

11、組織項目完成后的成本總結與分析。

12、負責經濟部與集團其他單位部門的有關工作。

（二）經濟部預算員崗位職責

1、參與建設工程的招投標工作，負責組織工程招（議）標的標底編制和審定，參與草擬工程合同及商務談判。

2、參與施工圖技術交底及圖紙會審，負責工程量變更及現場簽證的復核和確認。

3、深入施工現場密切跟蹤施工進度，掌握現場第一手資料，為工程結算做好基礎。

4、參與隱蔽工程、分部分項工程和配套設施項目的驗收。

5、掌握國家及工程所在地的工程造價政策、文件和定額標準。及時了解掌握工程造價變化情況信息，收集掌握與工程造價、工程預決算有關的技術資料和文件資料，實施工程預算動態管理，審核并編制工程進度結算書。

6、根據合同約定，組織編制工程施工圖竣工結算，對工程預算總體投資、總體成本進行全方位整體把控審核。

7、對審核完成后的竣工結算全部資料上報集團監審中心進行復核后，形成最終版的竣工結算書。

（三）經濟部內業員崗位職責

1、開發公司合同簽署后的發放及整理造冊存檔。

2、在建工程進度結算書、已完工程的竣工結算書的發放及整理造冊存檔。

3、工程《認質認價單》的發放及整理造冊存檔。

4、接收開發公司總工辦發放的施工圖、設計變更和工程部發放的圖紙會審紀要。

5、報送監審資料的傳送。

6、經濟部固定資產的管理及辦公用品的領用。

7、招標評標會及其他會議的記錄整理。

（四）經濟部專職物資采購員崗位職責

1、健全各專業供應商庫并進行等級評定。

2、組織對物資市場信息的搜集和分析。

3、招標采購的專業工程，負責對投標人的資質情況、生產實力、市場信譽、工程實例等全面考察并評判。

4、編制物資采購計劃并組織具體的實施，保證項目建設過程中的物資供應。

5、編制認質認價工作計劃，按計劃材料設備認質認價的詢價、比價、認價工作，做到既要價格合理又要保證質量。

6、處理與協調和供應商直接的關系。

三、經濟部工作流程

（一）、項目測算工作流程

1、資料、依據提供：由總工辦提供規劃初步方案、測算依據，前期部提供測算初始資料，財務部門和銷售部門提供財務數據、預測銷售價格。

2、具體測算：由經濟部進行具體測算工作。

3、結果審批：經濟部將測算結果上報集團主管副總裁、董事長審批。

（二）、項目的招標/合同工作流程

1、招標階段：經濟部、總工辦共同編制《招標文件》（應含有主要合同條款）并由經濟部負責發出通知，選擇符合要求的三家以上投標單位報價。

2、評標階段：由經濟部、總工辦、工程部及相關主管領導 組成評標委員會，分別審核投標文件的技術標及商務標，并作出評價。

3、商務洽談階段：由評標委員會通過交叉談判在保證質量的前提下將價格降至合理低價。

4、開標階段：評標委員會全面綜合各方面因素排出先后順序，排名第一的中標，由經濟部對中標單位發中標通知。

5、簽署合同或協議：由經濟部起草合同，并經合同雙方洽談認可后，經總工辦、工程部、法務部、監審部、財務部對合同內容審核會簽，報經集團主管副總裁、董事長批準，由經濟部與中標單位簽訂施工（供貨安裝）合同。

6、存檔及轉發：經濟部內業員對合同進行存檔編號，并轉發集團財務中心、行政中心原件備檔（同時復印一份轉交集團監審中心），轉發工程部復印件實施。

（三）、項目建設工程進度結算的工作流程

1、進度結算的申報：施工單位依據合同約定的進度結算期限，編制《××工程形象進度驗收單》報監理及建設單位工程部門簽批；依據合同約定的結算方式編制《××工程進度結算書》并會同《××工程形象進度驗收單》一并上報建設單位經濟部審核。

2、審核階段：經濟部在合同約定的期限內，依據合同相關約定審核《進度驗收單》《進度結算書》的真實性、準確性。

3、確認階段：經濟部審核后的《××工程進度結算書》由施工單位預算員、項目負責人簽字并蓋公章，經濟部審核預算員及經濟部經理簽字后生效，一式兩份，雙方各一份。

4、整理存檔：經濟部內業員對進度結算資料進行編冊存檔（同時復印一份轉交集團監審中心）。

（四）、材料認質認價的工作流程

配置專職物資采購員，根據出圖計劃及施工進度計劃編制認質認價工作計劃，按計劃時間提前書面要求所有涉及到的施工單位限期申報認質認價申請單，認質認價工作原則是時間上提前，認價材料盡可能集中，認價內容要詳細明確并與所有使用的施工單位達成一致后共同確認，如超過期限則甲方直接出具認質認價單要求施工單位執行。

1、甲方提出認質認價要求：由專職物資采購員根據認質認價工作計劃出具書面材料要求使用單位在限期申報認質認價申請（提供三家以上供貨單位）。

2、認質認價申請單及確認：施工單位依據合同約定的認質認價的品種范圍及施工圖紙的技術要求填寫《認質認價申請單》，并得到工程部專業工程師對規格品牌等的確認。

3、認質認價單的確認：專職物資采購員經過市場調研、市場詢價、比價、定價工作最終確定品牌、價格（部分材料需提供樣品封樣）并填寫《認質認價確認單》。

4、認質認價單的審批：經經濟部部門經理及開發公司經理核準，報監審部審核通過（同時經所有施工單位共同簽字蓋章后確認）。

5、認質認價單的存檔及發放：由專職物資采購員進行編冊存檔，并轉發工程部發放實施（同時復印一份轉交集團監審中心）。

6、認質認價材料的封樣：專職物資采購員對需封樣的小樣進行標注標示，轉工

程部現場項目部連同認質認價單一并作為進場材料驗收的實物標準。

（五）、甲供材料設備的工作流程

1、甲供材料設備招標計劃：專職物質采購員結合設計出圖計劃及施工進度編制甲購材料設備計劃。

2、甲供材料設備采購協議：經招標評標商務談判定標最后簽署采購協議，同其他合同一樣進行合同管理。

3、甲供材料設備采購：由使用甲供材的施工單位編制《 工程甲供材料設備采購計劃申請》并經經濟部審核后批準后由專職物質采購員具體實施，如采購清單中涉及采購協議中沒有的規格及品種應事先簽署認質認價單予以確認。

4、甲供材料設備的驗收與保管：由專職物質采購員通知施工單位接收，領用的施工單位及工程部工程師共同負責驗收數量、規格、質量等，施工單位專業分包簽字確認，總承包蓋章簽字確認及工程部經辦工程師簽字確認，作為甲供材料發承包雙方結算依據。

5、甲供材料的封樣：由專職物資采購員對需封樣的小樣進行標注標示，轉工程部現場項目部作為進場甲供材料驗收的實物標準。

6、甲供材料設備的結算：經濟部憑簽字蓋章手續齊全的采購清單及認質認價單，與甲供材料設備供貨單位進行結算，同時采購清單也作為與總承包單位進行結算的依據。

（六）、現場簽證的工作流程

1、現場簽證現場復核及審批：接到工程部的通知及時出現場二日內復核確認實際做法與圖紙或簽證單工程做法是否相符。

2、現場簽證的費用計算并存檔：接到施工單位上報的手續齊備的簽證單后依據合同關于現場簽證的結算方法計算費用，由經濟部內業員進行存檔進入竣工結算。

3、臨時搶修的簽證工程：不執行以上流程，特事特辦。

（七）、項目建設竣工結算的工作流程

1、竣工結算的申報：施工單位上報齊全的竣工結算資料：《單位（分項）工程竣工驗收單》、《××工程竣工結算書》、施工組織設計、專項施工方案、設計變更、圖紙會審記錄、現場簽證單、材料認質認價單、隱蔽施工記錄等。

2、竣工結算的審核：經濟部全面審核全部竣工結算資料的全面性、真實性、準確性，現場查看工程施工情況是否與圖紙相符，并與施工單位預算員進行工程量的核對，各項費用的取定，人工費材料費的調差等竣工結算的審核，一般配套工程15日之內完成，單項建筑工程三個月內完成（特殊情況除外）。

3、竣工結算的確認：經濟部審核后的《××工程結算書》由施工單位預算員、項目負責人簽字并蓋施工單位公章，經濟部審核預算員及經濟部經理簽字。

4、竣工結算的內部審計：經濟部填寫《審計申請表》與甲乙雙方簽署的《××工程結算書》、竣工結算資料一并上報至集團監審部，監審部審核后與經濟部達成一致（如遇特殊情況可邀請施工單位參加三方協商解決問題），返回經濟部。

注：竣工結算資料：施工單位上報給經濟部的廣聯達圖形和鋼筋軟件，與原件相符的復印件。

5、竣工結算的完成：經濟部重新出版審計后的終版《××工程結算書》（1）施工單位預算員和項目負責人簽字并加蓋公章；

（2）經濟部預算員和經理簽字（如遇到離職人員遺留的結算工作，審計部與乙方達成共識，由乙方簽字確認后將該結果發至經濟部，由經濟部負責人在結算書上簽字并履行結算手續）；（3）監審部預算員和總監簽字；（4）集團副總裁簽署意見；（5）董事長簽署意見；

（6）集團行政中心簽蓋開發公司公章；

完成以上程序后形成一份完整的工程竣工結算書，彩色復印四份共計五份，6、竣工結算的發放及存檔：由經濟部內業員留存一份編冊存檔，轉發集團財務中心、行政中心各一份備檔（同時復印一份轉交集團監審中心），發放施工單位兩份。

（八）、工程付款的工作流程

1、合同預付款的撥付：依據合同協議付款方式的約定經濟部經理開具《××工程付款審批單》，經工程部、監審部、財務部依次審批后，報經集團主管副總裁、董事長批準，由財務部具體實施。付款審批單按照項目、總承包工程、配套工程及年份分別編號。

2、進度結算款的撥付：憑審批后的進度結算書，依據合同付款方式的約定、以物抵款的約定經濟部經理開具《××工程付款審批單》，經工程部、監審部、財務部依次審批后，報經集團主管副總裁、董事長批準，由財務部具體實施。

3、甲供材料設備的撥付：憑簽字蓋章手續齊全的采購清單及認質認價單，依據合同付款方式的約定、以物抵款的約定經濟部經理開具《××工程付款審批單》，經工程部、監審部、財務部依次審批后，報經集團主管副總裁、董事長批準，由財務部具體實施。

4、竣工結算款的撥付：憑審核及審批后的竣工結算書，依據合同付款方式的約定（除質保金外）、以物抵款的約定、總包服務費的約定、配套費的約定、各種代扣代繳的約定、水電費的約定（施工電費由工程部項目部出具手續財務部門直接扣除不在撥款審批單上體現）、工程罰款（由具體罰款部門出具手續財務部門直接扣除不在撥款審批單上體現）并與財務部核對無誤后經濟部經理通過計算后開具《××付款審批單》，經工程部、監審部、財務部依次審批后，報經集團主管副總裁、董事長批準，由財務部具體實施。

5、質保金的撥付：憑管理項目的物業公司或現使用單位出具質保期質量及服務合格的憑證，依據合同付款方式的約定并與財務部核對無誤后經濟部經理開具《××付款審批單》，經工程部、物業公司（或使用單位）、監審部、財務部依次審批后，報經集團主管副總裁、董事長批準，由財務部具體實施。

九、集團其他單位涉及工程的工作流程（如參與）

經濟部接受委托單位的書面申請，安排專業預算員現場了解情況，根據不同委托事項不同處理，經濟部只對委托單位負責，并出具簽章的委托工作聯系單。

第五部分 策劃部工作制度

一、策劃部部門職能

（一）市場調研、策劃：宏觀調查。區域內外市場供需調查，競爭樓盤調查。相關市場調查報告編寫。相關項目各種文案策劃推廣素材積累。及時掌握了解客戶需求，積累收集相關資料，并對產品定位隨時調整。編寫項目可行性報告及論證。

（二）項目營銷策劃：項目用地周邊環境分析。地塊區域發展現狀及趨勢判斷。土地swot分析。項目定位，項目投入產出分析。項目定價模擬，開發進度計劃擬定。

（三）項目建筑規劃營銷策劃：項目規劃地塊分析，物業形態定位，建筑風格，立面風格，色彩定位，戶型配比定位，戶型結構定位，建筑工藝定位，小區

未來生活方式定位。

（四）各種資源整合：適應公司發展及項目開發、推廣需要的各種優勢資源的有效整合。廣告、園林景觀公司、模型、印刷、展覽設計相關單位甄選，合作單位的管理。

（五）項目形象展示策劃：項目模型、效果圖、3d動畫設計;樓書、海報、宣傳冊、紙袋。項目視覺系統核心部分。延展及應用部分。工地環境包裝設計。售樓處包裝設計。物業管理包裝設計。

（六）項目營銷推廣策劃：客戶定位分析。價格定位及策略。入市時機策劃。物業強勢、弱勢提示與處置方法、主賣點廣告語薈萃、儲備。分階段廣告策略及主題制定。媒介策略及組合。階段性廣告策劃，現場包裝，組織實施，推廣預算。

（七）其它工作：銷售部架構及組件工作。市場信息收集整理反饋。公司品牌建設策劃，企業內刊編輯工作，公司網站建設工作。

二、策劃部崗位職責

策劃部經理主要工作職責

（一）組織部門員工開展工作

1、制定銷售管理制度、工作程序，并監督貫徹實施。

2、收集有關房地產的信息，掌握市場動態，分析銷售和市場發展狀況，提出書面報告及針對性意見。

3、負責收集、整理、歸納客戶資料，對客戶群進行分析。

4、負責制定營銷策劃方案和銷售計劃，負責營銷活動策劃、組織、實施。

5、負責銷售代理公司比選及代理合同的簽定，審核銷售組織方案，監督銷售代理公司工作，監督銷售進度及回款情況。

6、負責公司及產品品牌形象策劃與品牌管理。

7、負責營銷隊伍的組織、培訓與考核。

（二）全面負責內部管理

1、參與公司高層戰略策劃的研究與定位，為營銷方案提供市場依據。

2、參與公司新項目拓展的可研工作，主持完成項目市場定位及策劃報告。獨 立撰寫項目前、中、后期策劃方案以及撰寫廣告宣傳所需各類文案，并獨立提報。

3、參與新項目獲取后的規劃方案評審，提出產品組合、戶型配比、交房標準 的相關建議。

4、依照項目營銷總體規劃,進行樓盤品牌推廣分析、策劃、指導項目定位并 擬定出策劃方案，負責組織實施。

5、收集并整理規劃方案及產品數據庫，參與集團產品標準化工作。

6、監督所轄范圍內的市場營銷活動，廣告策劃、宣傳設計和制作等。

7、培訓指導項目公司營銷部對口工作。

8、組織建立健全部門內部制度，改進內部管理流程，提高部門工作效率。

9、組織制定部門日常工作計劃并組織計劃的實施、協調、檢查及評價。

10、加強部門內部員工培訓及隊伍建設。

11、協調下屬員工之間、本部門與其他部門之間的工作關系。

12、整合并篩選顧問公司，開展專項策劃及顧問工作。

（三）完成領導交辦的其他工作任務。

三、策劃部工作流程

（一）策劃活動類工作

1、確定活動主題。

2、與代理召開專項討論會，確定活動策劃方案，不斷完善并修改，其中包括活動的具體流程與預算費用。

3、提報給領導批示。

4、選擇場館，丈量現場展示物料的尺寸，制作展示效果圖。

5、提報給領導批示。

6、不斷調整設計畫面的同時，尋找物料制作的供應商（3家），根據現場畫面的需要三家報價，報價單要統一格式，統一物料名稱與順序，以便于對比價格差異。（價格不得高于以往活動費用）。

7、確定物料供應商后，設計部與供應商溝通活動現場效果的注意事項等。

8、與活動場館多次溝通，掌握場館特性與提供的資源服務。

9、擬定出一套完整的活動流程與人員分工詳表。

10、活動前的熱場工作，發新聞通稿、短信等針對目標客戶群的工作。

11、活動前的預熱，走場、串詞、物料準備情況盤點。

12、活動前一至兩天，場館進行布展施工。

13、活動當天的彩排。

14、活動開始，現場拍攝照片與錄影，并邀請記者現場感受。

15、活動結束。

16、安排工作人員收拾場館，協助會展公司撤展。

17、活動當天發新聞通稿，圖文并茂。

18、制作活動的PPT展示材料。

19、收集活動的照片與視頻資料。

20、記錄活動中的媒體報道數量與具體發布的方案。

21、重新整理活動費用與明細，更新到“項目合作大表”中。

22、寫活動總結。

（二）圖文設計類工作

1、首先明確設計目的，幾方面做有效溝通。

2、現場實地考察，明確其功能，有必要時做好市場調研。

3、與代理方溝通設計理念與元素。

4、代理方給出策劃報告。

5、提交領導審批策劃報告。

6、下工作任務單，代理方轉給設計公司制作。

7、反復修訂設計畫面，做到我方、代理、設計公司都認可。

8、提交畫面給領導審核。

（三）媒體選擇類工作

1、首先要總結市場媒體分類，收集各媒體的資源與報價。

2、與多家媒體公司溝通，橫向對比每家媒體的利弊。

3、與多家媒體溝通，了解第三方媒體的折扣報價。

4、到公共區域尋找適合媒體，并電話與其溝通。

5、與代理公司共同研究哈爾濱市場的媒體，選出可投放的有價值媒體。

6、尋求多方報價，橫向對比，貨比三家。

7、選定媒體后，索要該媒體的合同樣本。

（四）每日、周、月的報告

1、每日登陸各網站查看我們項目的留言情況。

2、每日檢索與房產、工程質量、高新區規劃等有關的報刊新聞。

3、每日更新項目合作大表，錄入新簽訂的合同明細。

4、每日提交當天的工作日志。

5、每周提交來電來訪客戶的數量及信息。

6、每周檢查廣告（包括戶外）的發布情況。

7、半月提交一次工程進度。

8、每月底提交月底總結與下月計劃。

第六部分 銷售部工作制度

一、銷售部部門職能

（一）負責營銷計劃的制定工作。

（二）負責公司開發物業的銷售、租賃、招商、應收款回收工作。

（三）負責項目客戶從來訪至交房后的聯絡，維護工作。

（四）負責公司新項目的前期調研工作。

（五）負責向公司傳遞市場動向，市場信息。

（六）負責公司開發產品的功能修正工作。

（七）負責協助物業公司、工程項目部(公司)處理客戶糾紛。

（八）負責協助辦理產權證測繪、按揭貸款工作。

（九）負責與公司各部門配合、協調完成公司銷售承諾。

（十）負責銷售現場及銷售道具的維護管理。

（十一）協助舉辦公司的大型促銷活動及各種慶典活動。

（十二）負責銷售現場的日常保潔工作

二、銷售部崗位職責

（一）銷售部經理崗位職責

1、負責樓盤及與銷售有關的管理、協調和監督工作。

2、根據樓市情況，制定完善的銷售計劃（、月度銷售計劃）。

3、參與制作調整銷售策劃報告，及時收集反饋與報告有關的信息。

4、隨時掌握銷售進展情況。

5、負責制定價格體系，并根據銷售計劃及銷售進展情況，及時調整樓盤價格，付款方式和優惠方式。

6、負責銷售回款的監督和管理。

7、組織銷售推廣例會（周會，月會及階段性會議），為營銷策略的調整提供依據。

8、制定培訓計劃，定期組織銷售人員的業務培訓和考核，不斷提高銷售人員的業務素質。

9、在帶領銷售人員努力完成銷售任務的情況下，廣泛收集房地產的有關信息，敏銳分析市場，定期向公司匯報。

10、搞好銷售部的管理，調動員工積極性，突出團隊的協作精神。

11、處理好客戶投訴。

12、負責與公司其他部門的溝通與協調，以便對項目的銷售作出及時的調整。

13、隨時完成公司下達的臨時性任務。

（二）銷售內業崗位職責

1、認真做好客戶檔案資料的數據庫的建立和管理工作。

2、負責對客戶的繳款情況進行統計并上報經理。

3、負責項目工作中各種表格的建表和管理工作。

4、協助銷售人員作好客戶的定房工作。

5、負責與置業顧問對每天銷售單位的核對工作。

6、對更名及更、換房的執行進行監督。

（三）置業顧問崗位職責

1、在銷售經理的帶領下，積極完成銷售任務。

2、隨時作好現場來電、來訪的客戶接待和講解工作。

3、嚴格遵守公司的各項規章制度，時刻體現出集團公司優秀的企業文化。

4、認真作好現場的各種信息的記錄和統計工作，并提交銷售經理。

5、作好客戶的回訪和跟蹤工作。

6、熟知樓盤的銷售策略，隨時向上級反饋市場信息。

7、廣泛結交客緣，運用銷售技巧，從不同角度開展工作，力求效益最大化。

8、加強自身業務學習，不斷完善置業素養。

9、接待客戶熱情周到，以讓顧客滿意為服務宗旨。

10、保護客戶隱私不受侵犯，機智化解銷售中的各種矛盾，有禮有節地對待每一位業內人士。

11、與客戶簽署《認購協議》、《購房合同》，并負責對客戶的房款催繳工作。

12、隨時完成上級交辦的臨時性任務。

三、銷售部工作流程

（一）前臺置業顧問工作流程

1、前臺人員按簽到順序輪流負責引導臺接待任務。

2、客戶進門前臺人員應做到：看到客戶走至門口時，應立即站起，待客戶進門后應馬上上前問：您好，看房嗎？得到客戶肯定答復，應進一步問：“以前有沒有來過？”若沒有來過，則立即將客戶引導至沙盤方向，并稱麻煩你到這邊，我們先看一下小區的整體規劃好嗎？到沙盤前先遞給客戶名片，并向客戶點頭微笑說一聲“您好”并報上我叫xxx叫我小X就行，先后按照統一說詞講解沙盤。

3、老客戶回訪應做到：

客戶進門后，前臺人員得到客戶肯定答復曾來過，應問清第一次接待的置業顧問是那位，得到答復后，按輪接方式執行。若客戶記不起第一次接待的置業顧問是哪位，則由前臺人員來負責接待。

（二）普通置業顧問

1、負責對客戶的接待，下定、成交及日常電話接聽。

2、負責每日各自衛生責任區。

3、負責每日查看銷控表，對每天的銷售情況準確把握。

4、負責按公司要求對貸款客戶及時整理好貸款資料轉入辦公室，對一次性 付款客戶資料及時轉入財務部。

5、負責與未成交客戶保持聯系、追蹤。

6、負責填寫每日的銷售日報表、已購客戶情況表。

7、負責對已成交客戶做好售后服務，客戶反饋的問題及時向公司各部門反 映并與客戶保持友好關系。

8、負責提醒應付款客戶及時回款。負責對公司下發的新任務按時完成。

（三）銷售內業員的工作流程

1、客戶資料建立。

2、負責每日來訪客戶資料收集及數據庫錄入工作。

3、負責每日成交客戶資料收集及數據庫錄入工作。

4、負責成交客戶后續辦證工作相關資料的準備及存檔工作。

5、協助策劃部進行月度來訪客戶以及成交客戶資源分析工作。

6、定期客戶回訪（電訪/走訪）。

7、協助策劃部推廣活動中客戶資源整理。

8、負責客戶資源的日常管理及維護工作。

9、客戶關系維護工作。

第七部分 各項規章制度

一、道德制度

（一）認真學習鄧小平理論，學習法律、法規和專業知識，不循私舞弊，不奢侈浪費，發揚艱苦奮斗，勤儉節約的優良傳統。

（二）一切從實際出發，實事求是地反映情況和處理問題，維護公司信譽和形象，樹立以公司興為榮，公司衰為恥的公司主人翁思想，堅持以質量求發展的宗旨。

（三）密切聯系群眾，客戶至上，服務為榮，熱情接待各級部門領導，工作人員檢查，指導工作和客戶來訪。

（四）保證房屋的開發質量，做到精心設計、精心施工，質量第一，安全為重，信譽至上的原則，工程按設計要求竣工驗收，房屋做到窗明地凈，工完場地清潔，保證道路暢通。

（五）在商品房出售業務中，加強監查工作，增強工作透明度。

二、工作制度

（一）凡本公司職工均應嚴格遵守勞動紀律，服從組織分配，嚴格作息制度，如有下列違紀行為視其情節輕重給予經濟處罰、下崗和辭退等處理。

1、不按規定按時到崗、脫崗和中途不請假離崗者。

2、不認真履行工作職責，開展無組織的娛樂活動。

3、損害公司利益者。

4、敗壞公司聲譽者。

5、私拿公物和索賄受賄者。

6、上班時間打架斗毆和酗酒鬧事者。

7、挑撥是非，有意制造事端，影響團結者。

8、頂撞領導，抵觸工作者。

9、不服從工作分配，違反公司規章制度者。

（二）考勤管理統一遵守集團要求。

（三）凡公司職工在工作中應勤勤懇懇，任勞任怨，凡是上級交給的各項工作任務均實行“三做到”（熱情主動、認真負責、有始有終），“三保證”（時間保證、數量保證、質量保證）。

（四）職工應安心本職工作，努力掌握業務知識，并使之精益求精。工作上服從統一指揮，不允許在外兼職或利用工作時間做與工作無關的事情，凡有違反者均按集團要求處理。

（五）凡公司職工必須保證完成自己的本職工作，不能以任何借口消極怠工。如：出勤不出工，出工不出力，使工作延誤者，均按集團要求處理。

（六）凡屬工作變動，公物及資料應隨工作變動及時辦理移交手續，公物或資料在移交時發現丟失損壞，按其責任和損失大小扣除賠償損失費，并扣除當月獎勵薪資的40%，嚴重者處理待崗或下崗。

三、請示報告制度

（一）在公司業務和日常工作中，凡涉及到重大問題，應提交部門負責人、由部門負責人提交公司總經理，公司總經理向董事長匯報并研究決定。

（二）凡屬公司董事會、總經理、部門經理交辦的工作調查或解決處理的問題，若重要的應提交書面報告，一般性問題作口頭匯報，匯報時，應提出本人的處理意見和政策依據。

（三）公司職工要善于發現新問題，善于處理問題，在實際工作中，對工作

的改進提出合理化建議，共同參與公司經營管理，發揮公司全體職工的主觀能動性和工作積極性。

（四）各部、室工作職責范圍內的工作應依據國家政策、法律、法規辦事，力爭做到正確處理，凡報告（表）經理（主任）和經辦要簽字，分管經理審核，公司總經理審批后按時上報。

（五）上報的請示、報告（表）應交上級負責人初審，總經理批準后交由部、室或具體人員承辦。

（六）上報的請示、報告（表）處理完畢后，交辦公室歸檔備案，若因不負責造成丟失，應追究承辦人的責任。

（七）經管人事檔案、文件、資料的人員不得任意泄露公司內部商業機密和個人秘密，因泄露造成的經濟損失和后果，應視其情節輕重給予處理，輕者給予教育、罰款處理，重者給予待崗、下崗處理。

（八）公司各部、室人員不得越權處理事務和問題，在對外洽談業務中，不得隨意表態和做出決定，在未受法人委托處理問題時，一律在職權范圍內動作各項事務工作。

四、請銷假制度

凡公司職工，均以集團為領導，享受與集團相同待遇，具體休假時間由各部、室負責人在不影響公司工作的前提下進行調劑安排，事假、病假、婚、喪、產假等均應按集團要求執行，由請假人向上級領導請示，上級領導同意并簽字后交由行政部門管理，做為薪資及獎金之依據。

五、會議學習制度

（一）根據工作實際情況，每周進行例會一次，時間、地點另行通知。

（二）堅持由集體組織學習的制度，會上傳達貫徹上級有關文件精神，組織學習本公司規章制度討論研究公司工作，交換工作意見有關事宜，會議要有準備，講實效。

（三）各參會人員必須按要求準時到會，認真作好筆記，領會會議精神，結

合自身實際貫徹執行，會議期間不得擅自離會場。

（四）會議期間故意擾亂會場秩序者視其影響大小，責任輕重，分別給予批評教育和待崗、下崗處理。

六、獎懲制度

（一）凡公司員工在崗期間有違反公司規章按集團獎懲制度進行懲處。

（二）凡公司員工在服務期限內有突出表現和貢獻者按集團獎勵制度進行獎勵。

（三）有下列情況之一者，應予嘉獎：

1、品德良好，足為同仁表率，有具體事跡的。

2、有利于本公司信譽或公司利益行為，且有事證者。

（四）有下列情況之一者，視情節輕重應予記功或記大功：

1、維護公司財物及設備，節省費用有顯著成效者。

2、及時制止了重大意外事件或事故的發生者。

（五）有下列情況之一者，應發給獎金：

1、對業務維護或管理有重大改善，因而提高質量或降低成本者。

2、對公司設備維護得宜或臨時工作提前完成，因而增加效益者。

3、對業務維修或管理之方法作重大改革建議或發明，經采納施行而成效顯著者。

（六）對天災、人禍或有害于公司利益之事件能奮勇救護或預先防止，使公司免受損失，有事實為證者。

（七）有下列情況之一者可予調薪或晉級：

1、一年內記功二次以上者。

2、對本身主管業務表現出卓越的才能、品德優良，服務成績特優秀且有具體事跡足資為證者。

3、工作上有特殊功績，使公司增加收益或減少損失者。

（八）晉級可視實際情況，經集團審批，晉升級別或調整薪金。

（九）從業人員之懲戒：分為警告、記過、記大過、降級或免職五種。

（十）有下列情況之一且有具體事證者，應予警告：

1、未經許可擅自串崗者。

2、拒絕考勤人員檢查紀律者。

（十一）有下列情況之一者，視情節輕重應予記過或記大過處分：

1、未經準假而擅離工作崗位者。

2、無正當理由延誤公事致公司發生損失者。

3、對上級主管之正當安排有不同意見，未予宛轉說明或雖經陳述，未被采納而擅自違抗指揮者。

4、行為不儉，有損公司聲譽者。

5、指揮不當或監督下崗，致部屬發生重大錯誤，使公司發生損失者。

6、在工作場所喧嘩口角者。

7、故意涂改、丟失合同、資料者。

8、對同事有脅迫、恫嚇及欺騙行為者。

9、在工作時間瞌睡者。

（十二）有下列情況之一者，應予降級或降薪：

1、在公司內酗酒、鬧事，妨害秩序者。

2、在外泄露公司業務機密者。

3、在工作時間內偷懶睡覺者。

4、對上級主管不滿，不通過正當渠道陳述意見或提供建議而任意謾罵者。

5、對本身職務不能勝任者。

6、一年內記過二次者。

（十三）警告處分扣獎金50元/次，記過和記大過扣獎金200元以上，視實際損失大小可作增大處罰。降級或降薪，應視條款實際情況而定，無等級可降者，應予改任或降薪。

（十四）有下列情況之一者，應予免職或下崗：

1、無故曠工，一月內曠工累計不超過一次，半年不超過兩次者。

2、未經許可，擅自在外兼職或參加經營與公司業務有關之事者。

3、脅迫上級主管或蓄意違抗合理指揮或打罵侮辱主管行為情節嚴重者。

4、利用公司名義在外招遙撞騙者。

5、利用職權營私舞弊和違反現金管理制度者。

6、未按照規定或批示，擅自改變工作方法，致使發生錯誤，使公司蒙受損失者。

7、故意損壞公司財物者。

8、有偷竊行為，經查明屬實者。

9、上班時間，在公司內賭博者。

10、攜帶武器、兇器或違禁品前來公司者。

11、在公司內打人或互相打罵者。

12、散播有損本公司之謠言，妨害工作秩序者。

13、因故意或過失之行為，而引起災害者。

14、有煽動怠工或罷工之具體事實者。

15、觸犯刑律，經判有期徒刑確定者。

16、一年內記過二次者。

（十五）從業人員之獎懲事項，由各部門主管列舉事實，逐級核定，總經理辦公會審批，報集團通過。

七、員工工作目標考核制度

嚴格按照集團的精神及要求，進行開發公司各部門績效考核。由員工填報，交由上級初核，總經理核準，再統一上報集團辦公室。

八、業務用餐管理制度

（一）凡因業務需要用餐時，應經公司總經理同意后，方能業務用餐，總經理因工外出電話請示批準同意，辦公室經辦。

（二）業務用餐，一般情況下由各部、室負責人接待，需要公司總經理出面的，盡量減少陪餐人員，結算費用由主辦部、室結算索據，經辦人簽字，并說明事由，經公司總經理、董事長等部門審批后報銷。

（三）所有的業務用餐，均應遵循節約的原則，反對鋪張浪費。

九、辦公室設備管理制度

第四篇：房地產開發公司工程部工作流程

房地產開發公司工程部工作流程是什么？

房地產開發是對城鎮進行土地和房屋的建設開發。從廣義上講，房地產開發是以城鎮土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規劃、設計、經營管理活動的全過程。狹義的房地產開發是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程。

房地產經營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產企業對經營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現的全部管理活動的總和，它包括房地產的投資、開發、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產經營主要是指有關房地產產品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產開發與房地產經營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。

根據劃分標準的不同，房地產開發具有多種形式。

1、根據房地產開發內容的不同，可以分為以上三種形式：

（1）綜合開發。是指從規劃設計、征地拆遷、土地開發、房屋建設、竣工驗收，直到建城商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發公司科學地組織開發建設、經營管理、服務的一項系統工程。

（2）土地開發。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發的區別在于，土地開發不包括房屋建設的過程，一般是土地開發以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發的土地轉讓給有關單位進行房屋建設，并按規定收取土地開發費。

（3）房屋開發。是在土地開發的基礎上，獲得土地使用權后，按照城市規劃的要求，組織房屋設計、施工建設、竣工驗收、出售、租賃等經營的全過程。

2、根據房地產開發承擔方式的不同，又可分為以下三種形式：

（1）獨自開發。即房地產開發公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經營的全過程。

（2）委托開發。即房地產開發公司接受用戶或投資單位的委托，根據已劃定的征地紅線，進行規劃設計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發公司按規定收取開發管理費或承包費。

（3）分包開發。即房地產開發公司接受某項開發工程后，根據公司自身的能力和工程項目的性質、工程量的大小，將該工程分包給有關專業工程公司。

3、根據房地產開發階段的不同，可分為以下三種形式：

（1）前期開發。即指開發區破土動工以前的一切準備工作。包括開發區的可行性研究，選定開發區的地點，向政府申請建設用地，征用土地，拆遷安置，規劃設計，制定建設方案，施工現場的“三通一平”等工作。

（2）中期開發。即指對房地產的經營管理過程。一般包括房屋建設，竣工驗收，房屋出售，租賃，經營目標，經營決策，經營方式，方法及綜合開發公司自身的專業管理和綜合管理等內容。

（3）后期開發。即指房屋的售后服務。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構筑物和設備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發對解決用戶的后顧之憂尤為重要

一、房地產經營的內容

房地產經營范圍廣泛，內容也很多，經營內容就主要方面講有以下幾種：

1、房地產開發與購置。開發與購置，雖然二者在經濟性質上完全不同，但就經營者來說，都是一種投資活動的起點，即由貨幣資金轉換為商品資金。這種轉換是通過購置行為完成的。購買的目的是為了出賣。所以，它構成了房地產經營活動的重要內容和不可缺少的環節。

2、房地產品的銷售。是房地產經營活動中又一重要內容。開發與購置是和生產相連結而銷售是和消費相連結，它使商品資金通過出賣再轉換為貨幣資金，從而完成其流通功能。所以銷售和開發、購置一樣，是房地產經營中最基本的內容。

3、房屋互換。在房地產市場不基發達和供給嚴重不足的情況下，房屋互換是對購買和銷售的補充。就其性質來說，它屬于物物交換的流通方式。但它需要有中介和咨詢服務。所以在房屋互換中提供必要的場所、信息、中介和咨詢也成為房地產經營的一項內容。

4、房地產信托和咨詢。信托和咨詢是房地產經營者利用自己的技術、管理、信用和信息等方面的優勢，接受委托而進行的經營和服務活動。房地產信托，是接受產權人或產權代理人的委托，代為進行房地產的經營管理。信托的內容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其他有關業務。房地產咨詢，主要是應投資者、消費者和房地產出售者的要求，就投資環境、市場信息、項目評估、質量鑒定、測量估價等方面提供咨詢服務。信托和咨詢都是有償服務，經營者通過經營服務活動，獲得按規定收取的經濟報償，也擴大了經營范圍。

二、房地產經營的方式

對于房地產經營方式的含義，存在許多不同看法。這些不同的看法基本上是由于對房地產經營存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。我們主張從狹義的角度研究經營方式問題。

狹義上的房地產經營方式，主要是指房地產產品的銷售方式，也就是出售和出租的方式。

1、房地產出售的經營方式

出售是商品經營的最普遍方式。房地產品作為商品，其價值的實現也要通過這種方式。房地產品出售，通常有以下方法：

（1）按交易期限不同分為現貨與期貨兩種出售方式。現貨出售就是所謂的現場選擇，拍板交易。成效后賣者實現了商品價值的同時，買者得到了房地產的部分或全部產權。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給買者。期貨交易一般是在市場供給不足的情況下較多采用，優點是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產開發和流通。但在失控的情況下，也容易發生轉手倒賣的投機行為。

（2）按成交方式分為訂購、現購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預付一部分訂金，當產品移交后再付清貨款。現購是在新建產品驗收出售給購買者，或原有物業出售、拍賣時對準備出售的房地產預先估出底價，通過叫價，最后取最高叫價成效的一種特殊交易方式。

（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。

（4）按付款條件可分為平價出售和優惠價出售。

（5）按出售數量，可為為批量出售和單宗出售。

2、房地產出租的經營方式

出租，是房地產經營的另一種基本方式，也是房地產商品交換的特殊形式。就其經濟性質而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權而不出讓所有權；其次，出租作為房地產交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價值才能得到完全實現；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產的所有權，但卻只需用房地產價值中的很小部分——租金，就可在規定的期限內獲得它的全部使用價值；最后，出租使房地產品既處在流通中，又處在消費中，從而使它具有流通和消費二重性的特點。

房地產出租按所經營的對象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經營的唯一方式。國家規定國有土地可以有償出讓，轉讓其使用權。土地使用權出讓是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。所以，土地出讓的一級市場由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產經營企業來說，土地出租屬于轉讓或再轉讓土地使用權的行為，但轉讓的土地必須是已經開發的土地，或連同地上建筑物的產權一同轉讓。當土地連同房地產一同轉讓時，土地轉讓的雖然仍是使用權，但地上房屋轉讓的可以是所有權。

房產出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關系，以及出租人和承租人的權利和義務。房產出租在城市房地產經營中占很大比重，是不容忽視的經營內容和方式。房產出租的租金價格主要取決于同期銀行利息和房屋價格。

第五篇：房地產開發公司管理制度

房地產開發公司管理制度 目 錄

第一章 組 織 機 構 2

一、崗位設置原則 2

二、組織機構 2 第二章 部 門 職 能 3

一、工程部部門職能 3

二、項目部部門職能 4 第三章 職位說明書 4

一、工程部經理 4

二、總工程師 6

三、項目部經理 7

四、土建工程師 8

五、水暖工程師 9

六、電氣工程師 10

七、裝修工程師 11 第四章 工作制度 12

一、工程部工作目標管理規定 12

二、工程部資料與文件管理規定 13

三、工程項目文件資料的簽收傳遞規定 13

四、圖紙會審，技術交底制度 13

五、工程現場管理規定 14

六、用章制度 14

七、考勤制度 14

八、工作日志、月報制度 15

九、設計變更制度 15

十、簽證管理制度 16

十一、工程款支付程序 16 第五章 工作流程圖 17

一、工程招投標階段 17

二、施工準備階段 18

三、施工階段 19

四、竣工驗收階段 23

五、工程部與外部的工作關系 23 第六章 附件 表格 23

組 織 機 構

一、崗位設置原則

工程部崗位調設置依據以下原則：（1）精干高效的原則；（2）靈活彈性、相對穩定的原則；（3）因事設崗的原則；

二、組織機構 1． 工程部的編制

工程部是公司所有工程項目唯一的組織協調機構，也即公司所有開發工程現場項目部的管理機構。

根據公司總體要求及工程部機構設置原則，工程部人員編制由工程部經理（公司副總經理）、總工程師、項目部人員組成。

工程部經理（副總經理）、總工程師對公司開發所有項目負責并管理。2． 現場項目部編制 現場項目部直接接受公司工程部經理（副總經理）及總工的領導，并對其負責。項目部人員編制及組成根據開發項目規模及實際需要而定，配備項目部經理1名，內勤1名，專業工程師若干（一般每10萬方項目配備專業工程師4名，分別為土建、水暖、電氣、裝修工程師各1名）。

本著靈活彈性的原則，項目部人員編制隨著工程任務量的增加進行人員的增加和職責的細分。每新開發一個項目，現場項目部按上述編制和原則進行設置。

項目竣工移交后工程部項目管理崗位隨之撤消，根據工程部實際情況和項目人員的表現情況進行工程部崗位重新調整安排。

3． 工程部組織機構圖

4． 工程部人員編制圖

第二章

部 門 職 能

一、工程部部門職能

工程部是公司所有工程項目唯一的施工管理、質量監督、組織協調機構。主要職能包括： 1． 配合公司進行項目前期運作，設計規劃的論證與可行性分析；

2． 負責工程開工前的準備及審查工作，成立現場項目部，創造“七通一平”，保證工程按時開工；

3． 負責工程施工總承包單位、施工分包單位、監理單位招標工作，及隨后的合同談判及草擬；

4． 負責公司開發所有工程項目施工過程中質量、進度、投資的控制管理；

5． 嚴格按照國家的施工規范、規程、標準、規定，對工程實行質量監督和技術管理；審查施工單位的施工組織設計、協調施工進度，確保按時完成任務；指導、監督、檢查監理公司的工作； 6． 組織工程竣工驗收及物業移交工作；負責工程建設檔案的收集、整理、匯總、移交工作。7． 協助物業公司負責移交竣工工程保修期的外部聯系，并督促施工單位及時進行維修。

二、項目部部門職能

現場項目部受總公司工程部直接領導，是工程項目現場唯一的管理、組織、協調機構，其主要職能如下：

1． 項目部實行項目經理領導下專業工程師負責制；

2． 組織完成工程項目開工審批手續，協調施工過程中的內外部關系；

3． 組織圖紙會審、技術交底工作，負責施工過程中設計、施工變更的確認，工程建設技術指導工作。

4． 組織實施專項招標、評標及合同的洽談與簽訂工作；

5． 負責工程建設過程中工程量變更簽證工作，結算簽認工作，負責工程材料選型及品質的簽定工作。辦理工程進度款審批簽認手續。

6． 負責工程建設過程質量管理、進度管理及文明施工、安全管理工作，確保項目目標的實現；

7． 負責對設計院、施工總承包單位、施工分包單位、監理單位的管理及各單位之間的協調； 8． 對工程管理過程中的文件、資料進行管理、歸檔。

第三章

職位說明書

一、工程部經理

職位名稱 工程部經理 所屬部門 工程部 直接領導 總經理 工作場所 辦公室、現場 職位概要

負責所有開發項目工程管理，作好質量、進度、投資、安全控制，作好各方主體、內外部關系的協調，作好合同管理。

負責工程部日常管理，接受公司總經理的領導； 職位要求

1． 要求熟悉房地產開發項目工作程序；熟悉相關法律法規； 2． 嚴格控制所有工程項目按公司要求實施，協調解決各項目問題； 工作內容

1． 主持工程部的日常行政和項目目標管理工作；保證工程部工作順利開展，保證項目按目標實施；

2． 參與項目可行性研究、項目前期規劃方案論證，組織技術人員參與設計方案論證，參與施工圖會審；協助前期工作的開展，確保工程按時開工；

3． 組織施工總包、分包、監理及大型設備招標、評標工作，主持合同洽談、起草及簽訂； 4． 審批監理單位編寫報批的監理規劃；審批施工單位施工組織設計和專項方案； 5． 對所有工程建設進度、質量、成本、安全負責。協調各方主體及內外部工作關系，負責對各項目提供服務和控制；

6． 組織并主持工程驗收，與物業公司進行交接。7． 完成公司領導交辦的其他任務；

二、總工程師

職位名稱 總工程師 所屬部門 工程部 直接領導 總經理 工作場所 辦公室、現場 職位概要

負責領導、組織公司開發項目工程的綜合管理、技術支持與論證工作； 接受公司總經理的直接領導； 職位要求

精通行業規范、標準，精通施工流程、質量標準，熟悉行業法律法規。工作內容 1.審查各施工單位的施工組織設計及施工方案，并督促在施工過程中嚴格按其執行；認真閱讀圖紙、組織參與設計技術交底，圖紙會審工作，審查圖紙會審紀要。

2.參與對投標單位及投標人員的資質考察和確認，參與對工程設備和材料的考察和認證。3.深入施工現場對關鍵部位和工序進行定時和不定時的檢查與抽查，確保結構安全和使用功能；

4.組織工程質量檢查；組織銜接和及時處理施工過程中的質量技術問題；配合抓好工程進度，安全和成本控制，以及各施工單位的協調工作。

5.全面負責解決設計及施工中出現的重大技術問題；對設計變更進行技術評審，并簽署變更意見；

6.指導物業管理對建筑物進行合理的維護管理，做好交房后客戶裝修咨詢和管理指導工作，確保房屋結構安全水電氣使用合理。

7.考核和培養所屬工程技術人員的工作責任心和處理技術問題的能力。

三、項目部經理

職位名稱 項目部經理 所屬部門 工程部

直接領導 工程部經理、總工程師 工作場所 辦公室、現場 職位概要

為公司派駐工程項目施工現場的負責人，負責項目部日常管理，接受公司工程部經理的領導； 負責開發項目工程管理，作好質量、進度、投資、安全控制，作好各方主體、內外部關系的協調，作好合同管理。職位要求

要求熟悉工程建設及相關報建程序，熟悉相關法律法規；

能制定項目質量、進度、投資控制計劃，協調項目實施過程中各種問題； 工作內容

1． 認真貫徹國家政策法規和公司規章制度，維護公司利益，切實執行公司項目開發計劃。負責工程現場項目部日常管理及現場工作安排協調，努力提高現場管理水平和工作質量，樹立公司良好的形象；

2． 配合工程部經理做好工程前期運作及招標、評標工作。

3． 作好項目質量、進度、投資、安全控制；嚴格執行與各單位簽訂的合同條款；控制工程撥款，根據進度、質量等實際情況執行合同條款；

4． 參與審核施工方的施工組織設計，并加以督促落實，組織設計、施工及有關單位進行施工圖紙會審和技術交底；

5． 嚴格按照設計要求及規范要求進行施工程序控制，達到設計規范及合同要求，檢查工程質量，嚴把隱蔽驗收關，嚴把設計變更和經濟簽證關，督促工地施工安全文明管理； 6． 按照監理合同及相關監理條例對監理公司的工作進行全面督促檢查，落實有關責任制，達到使監理公司真正發揮旁站監理，巡檢及見證等職能的要求；

7． 組織專業工程師對涉及工程關鍵項目及重大款項的建筑設備及材料進行市場調研和認證，進行專業招標、評標工作，達到質量可靠，經濟合理的目標，杜絕不合格設備、材料進場；

8． 辦理、參加各單項工程的竣工驗收及分部評定工作；

9． 協調處理好周邊關系、政府關系、各分包單位、各專業、各工種間的關系； 10． 完成上級交辦的其他各項工作，做好銷售配合、物業交接工作及相關售后工作。

四、土建工程師

職位名稱 土建工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要

負責開發工程土建專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求 1． 要求熟悉建筑、結構設計規范和強制性條文，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；

2． 要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容

1． 負責專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理； 2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理；

3． 負責土建專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求、工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；

4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

5． 協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 嚴把各項施工材料進場關，控制不合格及未經復試的建筑材料在工程中使用，不允許不合格的試驗報告出現。隨時了解建筑材料市場行情，對于新型材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；

7． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。8． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

9． 配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作。10．完成領導交辦的其他工作；

五、水暖工程師

職位名稱 水暖工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要

負責開發工程給排水、暖通專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求

1． 要求熟悉給排水、暖通設計規范和強制性條文，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；

2． 要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容

1． 負責給排水、暖通專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理；

2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理；

3． 負責給排水、暖通專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求、工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；

4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

5． 協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續；

7． 嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場；對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較；隨時了解給排水、暖通工程設備、施工材料市場行情；對于新型設備、材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；

8． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。9． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

10．配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作。11．完成領導交辦的其他工作；

六、電氣工程師

職位名稱 電氣工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要

負責開發工程強電、弱電專業的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求

1． 要求熟悉強電、弱電設計規范、電氣設備技術標準及其他強制性條文，熟悉施工驗收規范，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；

2． 要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容

1． 負責電氣（強、弱電）專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對工程的規劃、設計進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理；

2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理； 3． 負責電氣專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求，工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；

4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

5． 協助項目經理組織專業范圍內材料、設備招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續；

7． 嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場；對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較；隨時了解強電、弱電工程設備、施工材料市場行情；對于新型設備、材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；

8． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。9． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

10．配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作； 11．完成領導交辦的其他工作；

七、裝修工程師

職位名稱 裝修工程師 所屬部門 項目部 直接領導 項目部經理 工作場所 現場 職位概要

負責項目裝修工程的全程管理，接受項目部經理的直接領導； 職位要求

1．要求熟悉設計規范、技術標準及其他強制性條文，熟悉施工驗收規范，嚴格掌握施工工藝、施工流程、質量標準，執行建筑行業的法律法規；

2．要求完成公司要求工程質量管理目標，嚴格控制分項分部工程驗收制度，制定具體的工期進度計劃與質量保證體系。工作內容

1． 負責裝修專業范圍內的設計管理、技術分析工作，配合公司對裝修設計方案、施工圖進行論證，確保設計進度達到整體進度要求，設計質量滿足設計規范、標準；確保設計經濟、合理；

2． 參與各設計階段圖紙審定及施工圖紙會審，審查設計是否符合該項工程的要求及設計是否合理；

3． 負責裝修工程專業范圍內的施工管理工作，確保工程進度達到整體進度要求，工程質量符合國家規范、行業標準及企業內部標準；

4． 參與審查施工單位的施工組織設計及施工方案，審查施工單位施工人員的技術素質及施工力量，能否滿足該項工程的技術及進度要求。

5． 協助項目經理組織專業范圍內材料招標、評標、議標工作，并協助合同洽談及簽訂，選擇施工隊伍等，確保招標進度達到整體進度要求，成本滿足項目成本控制要求； 6． 協助項目經理辦理專業范圍報批報建等配套手續；

7． 嚴格監督進場設備、材料質量，堅決杜絕不合格產品進入施工現場；對甲供設備材料，仔細進行市場調研、比較；隨時了解裝修材料市場行情；對于新型材料要有所了解，緊隨建筑市場的變化；

8． 協調專業施工單位與有關方的關系，作好與其他專業的配合工作，確保工程整體目標。9． 及時向上級領導反饋現場施工情況；參與有關專題會議；組織并參與隱蔽工程、分部分項工程驗收，并簽署意見。如遇現場緊急情況應立即采取必要的防患措施，同時第一時間上報上級領導。

10． 配合物業、售房工作，做好服務，作好對客戶技術問題的解釋工作； 11． 完成領導交辦的其他工作； 第四章

工作制度

工程部是公司所有開發工程項目唯一的組織、管理、協調機構，是實現投資目標的重要環節，負有對工程投資、進度、質量、施工安全、環境影響等協調、控制、指揮的權利和責任，工程部需要良好的組織協調，旨在從工程前期準備、招投標、合同簽訂、工程管理、物業交付等工作，保證所有開發項目按公司目標正常運作。

一、工程部工作目標管理規定

工程部工作目標和計劃包括進度、質量、安全、投資等。1.工程部工作目標、計劃的制定

1．1工程部經理根據公司的總體情況和上級領導的要求制定工程部的工作目標和計劃、季度工作目標和計劃、和月度工作目標和計劃。并將工作目標、計劃進行分解，落實到工程部和工程項目的工作上。

1．2項目經理根據工程部的工作目標、計劃制定項目的總體目標、計劃和、季度、月度工作目標、計劃，并將目標、計劃進行分解，落實到各單項工程和分部分項工程的工作上。1．3各單項工程和分部分項工程主管根據項目的工作目標、計劃制定單項和分部分項工程的工作目標、計劃，并將目標、計劃進行分解，落實到個人或監理單位、施工單位。1．4工程部工作目標、計劃的制定采用相對民主的辦法，即上級的目標、計劃攤派和下級答辯的辦法。上級目標、計劃攤派后，下級在兩個工作日內就目標、計劃的合理性和可行性提出自己的意見，并就目標、計劃的情況達成一致，并上報主管副總或總經理審批使目標、計劃生效。目標、計劃生效后，作為工作績效的考核依據。2.工程部工作目標、計劃的考核

2．1工程部各級工作目標生效后，工程部按時組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行監督檢查。

2．2工程部定期組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行分析，找出影響目標、計劃完成的主、次要因素。

2．3將工作目標與計劃的考核結果納入績效考核之中。2．4工程部將工作目標、計劃分析結果形成紀要，并上報主管副總或總經理審閱。3.工程部工作目標、計劃的調整

工程部經理根據工作目標、計劃的分析結果和主管領導的意見對工程部的工作目標、計劃和下級目標、計劃進行相應的調整，并將調整的結果上報主管領導審批。

二、工程部資料與文件管理規定

1.工程部工程資料與文件的收集整理與歸檔嚴格按照公司規定的管理程序進行。資料和文件必須體現工作責任的可追溯性，必須具有真實性、準確性和及時性。

2.公司文件資料（含公司主管部門文件資料），必須及時傳達到部門崗位人員，根據相應文件內容傳達到相關單位；

3.由工程部負責簽訂的合同文件，必須確認合同方法律資格，經相關部門審查，報總經理審批簽署后，方可交合同另一方施行。根據合同，圖紙由工程部統一發放，相關專業工程師保留一套，妥善保管使用，竣工后交回工程部，以備存檔或滿足其它需要；

4.設計院、總工辦簽署的變更，統一發放到相關單位及專業工程師；專業工程師簽認的變更（通知）、簽證，由部門經理（或項目經理）審查簽認后，蓋技術專用章，統一發放到相關單位；

5.項目專業工程師負責工程項目現場的資料管理，應及時做好現場資料的收集、整理、歸檔，確保工程項目資料的完整、正確和安全；

6.工程現場每月月底進行一次工程項目資料整理歸檔工作；

7.項目經理負責審查檔案資料，保證資料整理、齊全，并進行統一保管；

三、工程項目文件資料的簽收傳遞規定

1.設立文件簽收本，一切文件資料送達時由第一經手人負責接收，并負責在文件簽收本上進行登記；

2.設立文件發文本，一切文件資料發送時必須要求接收人簽收； 3.對監理工程師、承包商所有文件資料必須采取書面形式，均具實名； 4.所有對內對外文件資料必須按職責規定權限審查簽發；

5.工程項目竣工移交后，現場的文件資料按公司規定和要求進行交接。

四、圖紙會審，技術交底制度

1.設計院送來的施工圖紙由項目部經理負責簽收，按圖紙目錄清點圖紙是否齊全，若有缺頁立刻書面要求設計部補充完善。

2.項目部經理負責組織各專業工程師以及相關單位(監理公司和施工單位)閱圖。

3.各專業工程師將施工單位和監理公司以及本部門的閱圖記錄和意見報送項目經理審核，并由項目經理匯總，上報總工程師。

4.總工程師最終審核后，轉交項目經理向設計院簽發閱圖意見書，做好會審前準備。5.項目經理負責督促、組織設計單位向施工單位進行施工設計圖的全面技術交底（包括設計意圖，施工要求，質量標準，技術措施等）以及圖紙存在問題的解決，討論決定的事項由施工單位作出書面紀要，交建設、監理、設計單位確認后，形成技術交底紀要。6.技術交底紀要形成后，由副經理登記備案，各專業工程師保留復印件。

五、工程現場管理規定

1.工程部工程現場管理以簽定的承包與合作合同、協議及制定、審批的目標與計劃為依據。2.工程現場管理必須貫徹公司的形象宣傳策略，有利與擴大公司的影響力和無形資產的提升。

3.各專業工程師應至少于上午、下午對施工作業點各巡查一次，重點部位及關鍵工序做到巡查各工作點達到100%；

4.根據現場實際情況，會同監理、各專業施工單位進行每周小檢查、每月大檢查，及時參加分部分項檢查，及竣工工程初步驗收；

5.針對檢查結果及時以口頭或書面形式告知監理、各專業施工單位；

6.現場工程師應作好施工現場工程量的統計、審核，并配合成本控制部進復核； 7.項目部各專業工程師在完成工程進度、質量、投資控制過程中，應每天有詳細的工作日志，記錄當天的施工情況（部位、人員、材料、設備進出場等等）、監理公司工作情況、周邊環境（停水、停電及其他）、業務單位接洽等；特別是涉及設計，施工單位和需要返工，改正的事項，必須作出詳細記錄。

六、用章制度

1.項目部章是根據公司開發項目而設立，每新開發一個項目設現場項目部部章一個，名稱為“浙江圣奧置業有限公司****項目部”；

2.項目部用章應嚴格遵守公司用章管理制度，并由內勤或指定專業工程師專人負責保管； 3.項目部章用于項目部對外發文、工程簽證等工程管理過程中發生的行為；

4.需要使用項目部印章的，需由專業工程師或相關負責人簽字確認，并在“項目部用章登記表”上登記，經項目經理簽字批準后予以蓋章；

七、考勤制度

1.本考勤制度根據公司要求、工程總管理、工程項目施工特點而綜合制定；

2.部門所有崗位人員按公司規定的方式參加考勤（現場管理人員在施工現場進行考勤），考勤結束后進入各自崗位工作；如有特殊情況需暫時離開工作崗位，需經部門經理批準，并安排好工作后方可離開。

3.工程項目在施工作業時，現場管理人員必須駐守現場進行監督管理；在法定的節假日或夜晚進行關鍵工序的施工（鋼筋的隱檢、混凝土澆灌以及防水施工作業等），現場管理人員應至少一人留守現場值班，并作好值班記錄，同時作好考勤記錄。

4.加班人員加班后如實填寫加班單，并報部門及公司備案。加班人員享受調休待遇，調休在內有限，如需跨月調休，需上報公司總經理批準，如在年末未調休，加補以加班工資，隨工資同時發放。

5.每月一號，部門人員將上月考勤記錄匯總，遞交給綜合部文員。

八、工作日志、月報制度

1.項目部各專業工程師在完成工程進度、質量、投資控制過程中，應每天有詳細的工作日志，記錄當天的施工情況（部位、人員、材料、設備進出場等等）、監理公司工作情況、周邊環境（停水、停電及其他）、業務單位接洽等；特別是涉及設計，施工單位和需要返工，改正的事項，必須作出詳細記錄。

2.部門經理，項目經理不定期巡視現場和檢查專業工程師的工作日志，并在工作日志中簽署巡視意見，解決現場工作難點。

3.每月25日前，各專業工程師提交工作月報，月報內容包括本月完成工作、下月計劃、需公司配合解決的疑難問題等三部分。本月完成工作主要記錄施工單位施工管理情況（部位、人員、機械、安全文明施工）、施工質量（原材料的質量檢驗，工序質量檢驗），施工進度、設計施工變更、投資變化等情況，以及業務單位接洽、專業招投標準備等。

4.項目經理匯總專業工程師及監理公司月報，從質量、進度、投資、變更、計劃等方面編制當月項目部工作月報，上報工程部經理。5.工程部經理編制工程部工作月報，上報公司。

6.工程部經理、項目經理、總工程師應對月報匯總分析，對工程項目實施動態管理。若工程質量，進度與計劃產生偏差，則需立即組織各專業工程師和監理公司，施工單位相關人員匯同查找偏差產生的原因和解決偏差的方法以及今后的措施，并報工程部經理審批。

九、設計變更制度

1.應盡量減少施工中的設計變更與簽證，如若不可避免，按本制度執行。

2.各現場專業工程師要有強烈的責任心，嚴格履行自己的職責，把好工程質量關，并努力降低工程造價。在工程開工前，仔細研究圖紙，并組織圖紙會審，將施工圖中出現的問題提前解決，對工程圖紙不齊全的部分，需及時督促設計單位補充、修改圖紙。

3.工程設計變更的具體經辦人是項目部經理，具體負責與使用單位、設計單位、施工承包單位聯系，并負責分發設計變更通知單。

4.所有設計變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。特殊情況下，可以先口頭承諾，事后必須在7日內補辦完設計變更通知單。

5.設計院以郵寄、傳真等方式的設計變更資料，由項目部第一經手人負責簽收并報送項目經理。

6.項目經理審核、簽字確認后轉發專業工程師組織實施。7.各專業工程師在接到設計變更資料后應當天分發到施工承包單位、監理單位并監督實施。8.設計變更的內容完成后三天內由分管的專業工程師填寫執行結果，并報送項目經理審核。9.經審核的執行結果備案登記，作為今后結算的依據。

十、簽證管理制度

1.簽證涉及到投資、工期等工程內容。為了做到有效控制工程造價和工期，所有現場管理人員在開工前須熟悉合同書、招投標文件，需審核施工單位提交的施工組織設計，嚴格控制現場簽證。

2.發生合同中約定可以變更的情況或非施工單位原因造成的工程內容及工程量的增減經批準后，且在確保工程技術標準和質量標準保持不變的前提下，方能實施簽證。工程施工現場簽證由施工單位、工程監理和項目部現場管理人員共同簽證，嚴禁事后補簽。

3.現場簽證單由施工單位報送，經現場監理工程師審核簽字蓋章后，由現場專業工程師和項目經理復核后，共同簽字并蓋章，簽證有效。

4.一次性簽定金額在10萬元以內，或工期延誤在5天以內，由現場專業工程師審核后報項目經理審批。超出上述金額（或天數），項目經理需上報公司工程部經理，經工程部經理批準后方可簽證。如遇緊急情況，現場代表可先作處理，但必須按審批程序及時補辦簽證手續。5.工程使用材料的質量、價格如有特殊情況需簽證時，由工程監理、項目部有關人員共同簽證，必要時可進行招標確定

6.已審核同意的簽證，施工單位必須按期執行，否則，造成的損失由施工單位承擔。由于施工單位對施工圖閱讀不仔細等原因造成的返工不予認可，因此延誤工期由施工單位負責。7.凡涉及到施工單位為評定優質工程等需要，而增加的施工管理、技術設施和部分材料、人工的費用，應由施工單位自行承擔。

十一、工程款支付程序

1.施工單位根據簽定的工程合同及補充協議、工程實際進度，提出付款請求，并提交監理公司審核，由總監或總監代表簽署付款意見。

2.專業工程師根據施工單位的月進度報表、工程實際情況，結合監理公司簽署的意見核對工程進度和工程量，項目經理復核簽字后，交成本控制部核算。

3.成本控制部根據合同、補充協議及有關結算依據對施工單位上報工程量及預算進行審核，并簽署實際應支付工程款意見，轉交項目經理。

4.項目經理與財務部核算人員共同進行審定核對，并扣除已發生的甲供材料款和水電費等由甲方墊付的款項，并簽署意見，報副總經理審批，最后報公司總經理審批同意后支付工程款。

5.批準的工程款支付遵照支票領用報銷工作程序。

6.如施工單位對工程量和工程款提出意見，分別由項目部、成本控制部、財務部核算人員進行解釋。