第一篇：定向購買商品房指標轉讓合同的法律性質及效力探討

定向購買商品房指標轉讓合同的法律性質及效力探討

——張某訴熊某買賣合同糾紛案

【問題提示】

近年來，我國房地產市場轉向繁榮，房產交易日趨活躍，更出現了像轉讓房屋定購指標這樣的新型交易方式。盡管多數單位規定內部銷售的房屋不能對外轉讓，但是買賣購房指標的情況還是屢見不鮮。那么這種買賣合同的法律性質和效力如何認定？

【要點提示】

定向購買商品房指標轉讓合同實質上是對房屋預期定購資格的轉讓，是一種權利的轉讓，這種權利屬于可期待物權的范疇。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉讓，法律、行政法規沒有強制性規定，故定向購買商品房指標轉讓合同應屬有效，且應當得到全面履行。

【案情】

原告：張某。

被告：熊某。

張某和熊某均是××市××區××單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開發商開發的××小區定向購買商品房的認購權。4月，二人達成協議，熊某將認購該小區××號房屋的指標轉讓給張某，轉讓價格為1萬元。熊某收取張某1萬元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購房款由張某以熊某的名義直接交納。”之后張某便以熊某的名義分別交納了購房定金7萬元。2005年1月，熊某和張某共同到場選定了以熊某名義定購的房屋。張某以熊某的名義與開發商簽訂《商品房買賣合同》、《補充協議》，合同原件由張某持有。此外，雙方還達成了購房指標轉讓費增加1.5萬元的協議，但未即時結清。

2006年下半年，根據當時的有關規定，允許購房戶交納一定費用后辦理購房合同的更名手續。因熊某認為張某未支付剩余的1.5萬元指標轉讓費，拒絕履行更名手續。此后雙方的更名手續一直未辦妥，××號房屋一直未交付給張某。

張某遂起訴熊某，請求確認其與熊某之間的購房指標轉讓合同有效，并判令熊某將××

小區××號房屋交付給張某。

【審判】

××市××區人民法院經審理認為：

本案系房屋定購指標轉讓糾紛，訴爭定購指標指向的房屋是××市××區××單位統一委托開發定向銷售的房屋。房屋定購指標轉讓是什么法律性質的轉讓，轉讓是否有效，成為本案爭議焦點。熊某基于××單位職工的特定身份，有權取得購買本單位定向銷售房屋的資格。此時，她與張某之間的購房指標轉讓實質是對其預期定購房屋資格的轉讓，是一種權利的轉讓。事后，購房戶與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，實際取得了購買商品房的資格。張某和熊某約定有償轉讓指標，張某也實際支付了轉讓費，并以熊某的名義向開發商交納了購房款，雙方的指標轉讓合同已實際履行。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉讓，我國現行法律、行政法規未作強制性規定。本案中，張某與熊某關于房屋定購資格轉讓的意思表示真實，開發商也以允許交納過戶費用辦理房屋更名手續的方式，對此種轉讓予以認可。因此，張某和熊某之間的定向購買商品房指標轉讓合同有效，張某和熊某均應按合同履行義務。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規定，參照湖南省高級人民法院《關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》第三條的規定，判決：

一、確認張某和熊某之間關于轉讓房屋認購指標的協議有效；

二、熊某在判決生效后十日內，配合張某辦理房屋的更名過戶手續，相關費用由張某負擔；

三、張某在判決生效后十日內，支付給熊某購房指標轉讓費1.5萬元；

四、駁回張某的其他訴訟請求。

熊某不服原審判決，提起上訴，請求二審法院依法改判。

××市中級人民法院查明的事實與原審查明基本一致。

××市中級人民法院經審理認為：

雙方當事人爭議的焦點在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××區××單位職工的特定身份，有權取得購買單位委托開發定向銷售房屋的資格，其將購買資格轉讓給張某，實質上是一種權利的轉讓。該轉讓行為系雙方真實意思表示，沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的無效情形，應認定為有效合同。故對熊某的上訴理由不予支持。據此，二審判決：駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案的處理主要涉及以下法律問題：

1、定向購買商品房指標轉讓合同的法律性質是什么；

2、定向購買商品房指標轉讓合同是否有效。

一、定向購買商品房指標轉讓合同的法律性質是什么

理論界及實務界對此有兩種觀點：一種觀點認為，轉讓定向購買商品房指標是轉讓人將其對房屋的權利和交付房款的義務概括轉讓給受讓人，屬于合同權利義務的概括轉讓。筆者認為這種觀點值得商榷。比如在本案例中，熊某雖然取得了房屋購買指標，但若其未與開發商簽訂購房合同，就不能產生任何有關定購房屋的權利義務關系，又如何將其讓與給他人？

另一種觀點認為，定向購買商品房指標轉讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標的并非房屋本身，而是定購房屋的指標，合同所轉讓的是一種定購房屋的資格。筆者同意這種觀點。比如說在本案例中，張某與熊某訂立口頭協議之時，張某對××號房屋的權利尚停留在一種資格權利上，張某不能立即、現實地取得所欲定購的房屋的所有權，但他卻獲得了對未來取得××號房屋所有權的合理期待。這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立經濟價值的財產利益，已經達到了權利的標準，在法理上應歸為一種可期待物權，屬于債權的范疇。

二、定向購買商品房指標轉讓合同是否有效。

對此主要有兩種觀點。一種觀點認為定向購買商品房指標轉讓合同無效，主要理由是：

1、未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓。《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項規定了“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”。

2、轉讓房屋定購指標違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項和七部委于2004年通過的《經濟適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規定。

3、定購特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯的，轉讓房屋定購指標將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會使指標擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國家相關稅法規定。

另一種觀點則認為房屋定購指標轉讓合同有效，主要理由是：

1、雙方簽訂房屋定購指標轉讓合同，是彼此真實意思表示。

2、房屋定購指標轉讓行為并未違反法律、行政法規的強制性規定，沒有《合同法》第五十二條規定的合同無效情形。

3、房屋定購指標轉讓行為并沒有損害第三人的利益，也沒有損害國家和社會公共利益。

筆者認為，定向購買商品房指標轉讓合同應屬有效。目前司法實踐中也越來越多的采納了這一觀點。主要理由有：

1．從法律規定看，對于基于特定身份取得的定購資格的轉讓，我國法律、行政法規并未做強制性規定。此外，因定向購買商品房指標轉讓合同的標的是房屋定購指標而不是房屋

本身，所以并不適用《城市房地產管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的房屋不得轉讓”的規定。

2．從理論上講，在民法上，奉行“法無禁止即自由”的原則。“法無禁止即自由”強調私人的權利和自由不受隨意干預，強調私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現是私法自治。“私法自治給個人提供一種受法律保護的自由，使個人獲得自主決定的可能性。”私法自治是私法主體按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過自由、平等地協商，決定他們之間的權利義務關系。在法律沒有明確禁止的情況下，私權主體當事人之間通過平等協商確立的利益關系應當得到尊重，而不應受到干預和限制。因而在不違反法律強制性規范和公序良俗的前提下轉讓房屋定購指標，也是有著法理基礎的自由。

3．從社會價值取向來看，本案中熊某與張某皆為完全民事行為能力人，意思表示真實，也不存在欺詐、脅迫等情形，更沒有任何事實、證據證明該協議侵害了他人和社會的利益。若冒然認定該協議無效，勢必會助長一種隨意毀約、違背誠實信用原則的不良社會風氣，更有悖于我國《合同法》維護交易穩定和維護經濟秩序的立法目的。

【經驗借鑒】

定向購買商品房指標轉讓合同在實際履行過程中，因缺乏足夠的法律依據，很容易引起糾紛，引發一些法律問題。像本案中因熊某認為張某未支付剩余的指標轉讓費，就拒絕繼續履行更名手續，導致張某支付了二十多萬元購房款卻一直無法取得房屋。因此，筆者建議轉讓定向購買商品房指標一定要簽訂書面合同。合同應當規定轉讓費的數額、支付期限和方式，以及轉讓人將房屋過戶給受讓人的期限和方式。此外還應注明：“本房屋由乙××出資購買，房屋所有權歸乙××，與甲××無關。”只有這樣，當實際購房人與登記購房人發生產權爭議時，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實，應予糾正。否則，如果不重視書面證據的收集和保存，轉讓人一旦反悔，否認轉讓房屋定購指標之事而主張自己就是合法的產權人，受讓人將無法取得房屋產權，而只能以事實上的借款關系要求轉讓人返還購房款。更有甚者，如果受讓人不能證明購房款由自己實際支付，則其要求轉讓人返還購房款的請求也可能成為泡影。

此外，若指標轉讓人在取得房屋產權后拒絕過戶給受讓人，對受讓人應怎樣予以救濟？筆者就此對辦理定購房屋更名過戶手續提一些建議。筆者認為在房屋定購指標轉讓合同有效并已經實際履行，而房屋登記不實的情況下，可以適用我國《物權法》和《城市房地產管理法》規定的更正登記和異議登記制度，來糾正房屋登記簿的不實記載，實現對受讓人的權利救濟。

更正登記在具體適用中分為三種情形：

一、受讓人向房屋登記機構申請更名，轉讓人

書面同意更正，登記機構對申請人提交的書面證據進行審查，予以更正。

二、受讓人向房屋登記機構申請更名，不論轉讓人是否同意更正，登記機構經審核，認定有證據證明登記確有錯誤的，予以更正。

三、受讓人向房屋登記機構申請更名，轉讓人不同意更正，雙方爭議一時難以化解，更正的程序較為費時。為了給受讓人的利益提供臨時保護，受讓人可申請異議登記，暫時中斷登記簿的公信力，并在法律規定的15日內向人民法院提起訴訟。

此外，房產登記種類有轉移登記和變更登記。變更登記是房屋權利人改換姓名、名稱，或房屋狀況發生變化所進行的登記。轉移登記是指房屋所有權主體轉移所進行的登記，必須按照有關規定足額繳納稅費。筆者認為，在實踐中若通過變更登記來辦理定購房屋的更名手續，不僅可以免交稅費，還可以簡化程序，縮短時間。

第二篇：商品房購買指標轉讓協議書

商品房購買指標轉讓協議書

甲方（轉讓方）：身份證號：

乙方（受讓方）：身份證號：

經甲乙雙方協商，同意決定如下：

1、甲方愿意將所享受的XXXXX待建的干部職工宿舍樓一套面積為XX平方米的商品房指標名額轉讓給乙方，商品房樓層待XXXXX組織抽簽或分配方案為準，商品房總造價與甲方無關，轉讓指標價格為人民幣（￥XXXXX0.00）。

2、購房所需的一切費用及轉讓過戶一切費用由乙方自行解決，甲方不代辦購房貸款，房產所有權歸乙方所有。

3、甲方有協助乙方辦理該住房房產的義務以及無條件提供需由甲方提供的一切證件和相關手續，不得以任何理由拒絕及拖延。否則由此而給乙方造成的損失由甲方賠償。但辦證相關的正常費用由乙方負責，購房款由乙方負責交繳，在未辦理過戶手續前乙方可以通過甲方代繳納購房款。

4、建房過程中的相關事宜，甲方必須如期告知乙方，如因甲方不按時履行告知義務而給乙方造成的損失，由甲方負責賠償。

5、協議簽訂同時，乙方一次性支付人民幣XXXXX元正（￥XXXXX0.00）給甲方（含甲方預支的XX萬元首付款），本協議隨即生效。

6、協議簽訂后雙方不得以任何理由反悔。如乙方反悔，甲方不退還乙方初期所繳納的人民幣壹拾伍萬零伍仟元正（￥XXXXX0.00），如甲方反悔，需退還乙方初期所交納的人民幣壹拾伍萬零伍仟元正（￥XXXXX0.00）并且賠償乙方損失費人民幣壹拾伍萬零伍仟元正（￥XXXXX0.00）。

7、甲乙雙方將共同遵守以上協議，如有違約，法律責任自負。

本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份。

甲方：乙方：

年月日年月日

第三篇：房地產項目預售商品房購買權利轉讓協議

預售商品房購買權利轉讓協議

甲方（預期權利轉讓方）： 乙方（預期權利受讓方）： 丙方（中介方）：

甲方與上海農口房地產（集團）有限公司（以下簡稱開發商）就其公司開發的閔行區東蘭路1111弄﹤歐風花都﹥83號601室商品房（以下簡稱該物業）簽訂定購單，該定購單約定房屋的建筑面積暫測為143平方米，房屋用途為住宅，開發商簽約價格為人民幣玖拾壹萬肆仟叁佰肆拾貳元整。乙方對上述情況已知道且無異議。

甲、乙雙方本著自愿、公平、誠信原則，就甲方預期權利轉讓、乙方預期權利受讓該物業之事宜，經雙方友好協商，達成如下協議：

1、甲方系位于：上海市閔行區東蘭路1111弄83號602室之房屋的預期權利人，建筑面積為143㎡。

2、經甲、乙雙方同意，該房屋的成交價為人民幣玖拾柒萬陸仟元整。

3、甲方承諾簽訂本協議之時起到2004年3月16日之前安排發展商與乙方簽訂預售合同。

4、丙方陪同甲、乙雙方于2004年3月16日之前至發展商處簽訂預售合同，甲方承諾甲、乙雙方在發展商處辦理預售商品房權利轉讓時發生的相關費用由甲方承擔。乙方承諾與發展商簽訂預售合同的同時按照發展商要求的時間和數量支付首付款和其它相關費用。

5、乙方于發展商與乙方簽訂預售合同的當天支付該物業之預期權利與現有權利之增值部分計人民幣

伍萬貳仟元整給甲方。

6、甲、乙雙方中介服務費均為房價的1%計人民幣玖仟柒佰伍拾元整，由乙方全部承擔。乙方于簽訂

預售合同當天支付中介方服務費合計壹萬玖仟伍佰元整。本協議至此結束。

7、本協議違約金為人民幣拾萬元整。

甲方簽章：

甲方簽字：

乙方簽章：

乙方簽字：身份證號碼： 聯系方式：日期：

身份證號碼：聯系方式：日期：

中介方簽章：

中介方經手人簽字：日期：