第一篇：第二講：簽定合同

《網上大講堂》第二講：簽定合同

[ 錄入者:admin | 時間:2007-08-30 04:38:32 | 作者: | 來源: | 瀏覽:635

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房子選好了，要簽定認購協議及其后的商品房買賣合同。合同也好，認購協議也好，約定的是雙方的權利和義務，一經簽定，即受法律保護。因此，這是保護好自己合法權益的最后一道防線，應十分謹慎，不可輕信銷售人員口頭上的承諾，每個誘人的詞句都要斟酌、驗證，否則難免會帶來不必要的糾紛和遺憾。

一，認購協議的簽定：

認購是絕大多數開發商銷售商品房時采用的形式。樓盤開盤時，開發商便要求認購人簽定《商品房認購協議》，并在一定的期限內（一般是10天）簽訂認購合同，同時支付購房定金。

認購合同，是指買賣雙方當事人就商品房買賣有關具體事宜進行初步的約定，并收取一定數量的定金作為合同擔保的合同。從本質上看，認購合同也是一種預先約定的合同。其具有法律效益。

特別提示：購房者也可以跳過此合同的簽定，直接和開發商簽定購房合同。需要注意的是，臨沂商品房實行的是實名認購，在合同期內不得轉售第二人或第三人；如果求購人沒有在認購合同規定的期限內去簽約，屬求購人違約行為，定金一般不予返還。

二，購房合同的簽定：

購房合同由《商品房購房合同》、《商品房購房合同》補充協議兩部分組成，我們將逐一進行深入、詳盡的講解。

《商品房購房合同》的簽訂：

簽訂合同時須帶齊的證件：身份證 戶口本 定金收據

簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發商正式簽定購房合同。

主要內容包括以下幾方面：

1：甲方土地使用依據及商品房狀況，包括位置、面積、現房、期房、內銷房、外銷房等；

2：房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等；3：付款約定，包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等；

4：交付約定，包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等；

5：質量標準，包括裝飾、設備的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建筑正常運轉的承諾、質量爭議的處理等；

6：產權登記和物業管理的約定；

7：保修責任；

8：乙方使用權限；

9：雙方認定的爭議仲裁機構；

10：違約賠償責任；

11：其他相關事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設備標準等。

三，《商品房購房合同》補充協議的簽定：

由于正式購房合同不能全面、準確地反映當事人雙方的真實情況，買賣雙方往往根據需要訂立補充協議，即通過補充協議對正式合同內容加以修改、補充。根據國家新頒布《合同法》規定，“格式條款與非格式條款不一致的應當采用非格式條款”。所以，補充協議比正式合同更重要。

一般情況下，補充協議由開發商來起草，因此，有些開發商常常將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協議加以取消、變更，最大限度地減輕賣方的責任。有些開發商拒絕簽訂補充協議或者拒絕修改其起草的不公平補充條款，事實上違背了簽訂合同所應遵循的平等自愿原則。

比如，有的開發商將正式契約中房屋的交付條件放寬為“甲方交付房屋時，如《建設工程質量合格證書》尚未下發，甲乙雙方一致同意可以依據臨時核驗證明進行驗收”。此條款要求買方在房屋不具備合法交付條件時接收房屋，無疑免除了賣方因逾期交付房產所應承擔的違約責任，而買方接收房產后一旦發現問題將很難追究賣方責任。

為了降低購房風險，購房者在簽訂補充協議時一定要拒絕以上類似條款，同時盡可能地將真實意思表示及賣方的承諾體現在補充協議中。購房者在簽訂補充協議時，最好要求開發商對以下事項進行約定：

開發商對其主體資格及相應批準文件的承諾；

所售房產及相應土地面積未設定抵押、留置權的承諾，這主要是為了避免造成購房者無法正常行使產權人的權利；

面積誤差、共用面積分攤的處理辦法；

房屋交付的具體辦法、具體時間及違約金計算方法；

與正式契約不一致的合同變更、解除條件；

其他雙方需要約定的具體事項，尤其是開發商的“口頭承諾”。

特別提示：購房者不滿足于房地產營銷商的某種口頭形式的承諾，便有權要求與房地產商簽訂補充協議。如果開發商拒絕簽定《補充協議》，購房者應該仔細思考后再做是否購房的決定。以免產生今后不必要的糾紛。

四，把售樓書寫進“補充協議”

房地產開發商通常用“售樓書”等宣傳材料介紹自己樓盤的價位、環境、交通、戶型、裝修標準、配套設施等，在期房銷售的相對長的過程中，材料中的部分承諾（例如環境布局、戶型、裝修標準等）可能會發生或大或小的變化，使消費者的利益受到損害。為了避免以上情況的發生，消費者在同開發商簽訂《購房合同》的時候，最好將開發商的相關宣傳材料或承諾材料作為《補充協議》的附件加以確認，將其變成購房合同的一個重要的組成部分。倘若交付的房屋不符合以上承諾中的要求時，消費者可根據合同中的有關違約條款追究開發商的違約責任。

五，口頭承諾不具法律效力

一般情況下，房地產發展商在銷售期房的過程中對房屋本身以外，例如小區環境建設標準、物業收費標準、煤氣初裝費用等諸項待定事宜只做口頭承諾。但值得注意的是，以上口頭承諾并不具法律效力，一旦消費者對日后小區有關管理規定、收費標準、居住環境不甚滿意，卻沒有必要的協議和契約保護自己的合法權益，于是在和實力強大的房地產發展商和物業管理單位打交道過程中，總是處于被動的地位。為了避免以上情況發生，消費者在同房地產發展商簽訂《房屋認購書》的時候，應該用《補充協議》的形式對今后可能發生的問題予以必要的約定，才能變被動為主動。

六，合同中的“不可抗力”的含義是什么？

不可抗力是指當事人在訂立合同時不能預見、對其發生和后果不能避免且無法克服的客觀情況。不可抗力通常包括自然現象和社會因素兩方面。自然因素如火災、水災、地震等；社會因素如戰爭、**、政府禁令等。

法律允許當事人在合同中預先約定不可抗力的范圍。影響房地產開發進度的因素很多，自然現象現象有火災、水災、地震、雷電、風暴、連續陰雨等，社會因素則更多，但經濟環境變化、市場價格波動則不司不可抗力范圍。購房者可以采用列舉的方法在購房合同中預先約定一些事件不屬于不可抗力，如因下列原因影響建設工程進度，致使房屋不能按本合同約定期限交付的，甲方（售房人）不能要求免責：1：甲方不能及時采購本合同附件二所列建材、設備或同類、同級產品的；2：市政配套工程不能與房屋同步建設、同時竣工交付的；

3：該建設工地附近有重大施工，該房屋建設不得不停止的；

4：其他不列入免責范圍的事項。

不可抗力事件發生后，合同當事人雙方都應積極采取措施。

1：受損害一方負有兩方面的義務：

其一，及時通知對方。不可抗力發生后，應在合同約定或合理的時間內通知對方，以便對方采取措施，減輕不可抗力可能造成的損失，同時，應當在合理的時間內提供有關方面出具的證明。

其二，采取合理措施，防止損失擴大。如發生不可抗力一方當事人不及時采取措施或采取的措施不合理、不適當，致使損失擴大的，則擴大部分不能要求免責。

2：對方當事人接到發生不可抗力的通知后，應立即采取適當措施避免或減小損失，同時，對已經發生或可能發生的損失作出評估，以便合同雙方當事人采取繼續履行合同、變更合同還是解除合同的應變措施。

七，前房產證上的名字怎么寫？

買婚房是喜事，而因為房產證上寫誰的名字實在傷彼此的感情，還不如實事求是，“親兄弟明算賬”。

方法

一、先領證后買房，這時房產權利人不管是雙方還是一方，都將被視為共同財產；

方法

二、先買房再領證。此面臨的問題是：新婚姻法規定，一方婚前擁有的房產，若房產證上只有一方的名字，那么就視作個人財產，不會因為離婚而被分割。實際上，婚后爭得對方的同意后，便可以到房管部門進行公證。

八，開發商擅自變更合同里的辦證時間怎么辦？

開發商無權擅自變更合同。依據《合同法》規定：當事人協商一致，可以變更合同。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。如果購房合同上訂明了具體辦證的時間，在開發商未能按合同履行辦證義務時，應按合同約定向購房者支付違約金。

若購房者在簽約時輕信了開發商的承諾，未將辦房產證的具體時間寫入合同。因此購房者在主張自己的權利時，依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》的規定：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。購房者如果要求開發商依原約定履行合同，必須提交相關的證據。因現在開發商已將全部合同“涂改”，故此購房者一旦起訴開發商，要求開發商按原約定辦理記產證，支付違約金，可以會因為沒有足夠的證據，而導致敗訴。

九，案例分析：房屋面積縮水怎么辦？

面積縮水沖淡收樓喜悅

終于等來了收樓的日子，潘生高高興興領到了新房的鑰匙。這時候潘生留多了一個心眼，想要確定自己房屋的實際可使用面積，但是，讓他吃驚的是在房管局出具的該房屋測繪明細表，潘生發現，該房屋的實際建筑面積為８０．７３平方米，其中套內建筑面積為７２平方米，分攤共用建筑面積為８．７３平方米，自己的實際使用面積才６０．７６平方米！根本達不到建筑面積的８３％。感覺受到欺騙的潘生于是找到該樓盤的發展商，提出了自己的疑問，并要求退回多收的房款。但是，發展商卻告訴潘生，建筑面積就是套內建筑面積，并沒有違約，拒絕退款。最后，氣憤的潘先生只好到法院起訴該房地產發展商，請求解除房屋買賣合同、要求開發商返還已付購房款及其利息。

建筑面積≠套內建筑面積

針對潘生在購房中遇到的房屋縮水問題，律師稱，建設部《商品房銷售管理辦法》第１８條規定：“商品房銷售可以按套計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利、承擔義務?！卑凑赵撧k法，建筑面積應該包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，而不是像開發商所說的：建筑面積就是套內建筑面積。

那么在潘生遇到的情況當中，使用面積為６０．７６平方米，建筑面積為８０．７３平方米，使用面積與建筑面積之比為７５．３％，遠遠低于８３％的合同約定。這里發展商將套內建筑面積當作建筑面積來蒙蔽購房者，自然計算出來的比率符合合同的約定。在明知建筑面積應包括套內建筑面積和共有部分建筑面積的情況下欺騙購房者，發展商顯然已構成欺詐，應該按照合同約定退還多收的房款。

解除合同返還房款 潘生有法可依

根據２００３年６月１日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第１４條規定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超過３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人?！?/p>

潘先生與發展商合同中約定的建筑面積為７８平方米，但實際建筑面積為８０．７３平方米，面積誤差比絕對值已達３．５％，因此，潘先生可以請求解除合同、返還已付購房款及利息，維護自己的合法權益。

概念混淆導致短斤缺兩

律師指出：現實生活中，不少開發商采用混淆使用面積、建筑面積與套內建筑面積等概念的手法蒙蔽購房者、誤導消費者，借機在面積上短斤缺兩，類似潘生這樣的情況在房產糾紛中并不少見。解決問題的關鍵在于購房者在購房的時候要提高警惕，注意了解合同里面相關條款的含義，在按面積購買商品房時，一定要了解開發商究竟是以哪一個建筑面積來計價的，并要求在合同中寫清楚，以免上當。在簽訂合同時，還應當在其中載明面積發生誤差時的處理方式，以免發生糾紛時解決起來又遇到麻煩。這樣才能避免發展商企圖采用概念混淆的手段來侵犯購房者的合法權益。

第二篇：簽定合同（范文）

裝修專家北京龍發

簽定合同

在雙方對設計方案及預算確認的前提下，簽定施工合同，明確雙方的權利與義務。

在家庭裝修時，變更項目即通常所說的增減項目，只是在原有的合同基礎上，就增減的工程項目進行詳細地說明，合同雙方其同協商每一個增減項目，并且詳細地說明每一個增減項目的做法、收費標準，直到雙方確認共同簽字認可方為有效。

簽訂變更合同應注意兩點：

第一：雙方在增減項目時，不要以口頭達成的協議為準，一定要及時簽訂書面變更合同；

第二：簽訂變更合同及時通過市場鑒證，以避免日后糾紛的發生。

第三篇：簽定合同注意事項

簽定合同

需要提醒的是，簽訂購房合同，雙方一定要使用標準合同———《存量房買賣合同》，由益房置業房產經紀有限公司監制，在公司行政部保管。簽合同時，需要填寫清楚房屋坐落位、房屋所有權證編號、土地使用權證編號、約定的房價、具體付款方式等。

在簽訂合同時要注意以下幾點：明確雙方的權利和義務及業主的承諾，簽合同時，應在合同或協議中標明各方的責任義務及業主對客戶的承諾等，這樣就有利于避免糾紛的產生，即使糾紛產生，也有據可查；明確違約責任。如逾期交房、悔約及其他違約情況的處理都應在合同或協議中注明。

1．必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2．必須明確雙方違約責任

因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。

目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3．必須標明付款過戶時間

在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。

4．必須注明費用交接時間

這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5．必須有代理費明細單

隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在中介經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求中介經紀公司明確寫明代理費的用途。

6．買方必須見房主

現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。

7．必須學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

二手房貸款

由于二手房交易的特殊性，銀行一般會指定貸款擔保公司提供服務，擔保公司一般會收取手續費和擔保費。另外客戶還需購規定的保險，如涉及貸款公證還需交納公證費。大家都很關心貸款發放的時間，一般在收齊材料后三~五個工作日便可至銀行簽約。將在房屋所在地房產交易中心出他項權利證明后三~五個工作日左右發放。如果是通過擔保公司的在房產局過戶后二~三個工作日就可以放款

購房者拿著申請貸款時簽署的《借款合同》、《抵合同》、《抵物清單》、《抵登記申請表》，新辦理出來的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《抵評估報告》，到區房產管理局辦理《他項權證》。在擔保公司開具了《放款通知書》后，買賣雙方帶著各自的身份證和新辦理出來的《房屋所有權證》、《國有土地使用證》、《他項權證》來到銀行。雙方用自己的身份證開立賬戶，銀行將購房者申請的貸款劃至房東的賬戶上，購房者自己的賬戶以后就是每個月還款的賬戶了。

一、購買二手房交易按揭貸款的基本操作流程

1、確定按揭服務公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、查詢公積金(如需公積金貸款)

與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區的房屋，需在合同簽好后到所在區域的交易中心辦理房屋過戶。

4、準備貸款資料，審核貸款資質

按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估；并且由按揭服務公司進行初步審核。

5、簽貸款協議，公證，保險

按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續

借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，并將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行。

7、辦理房產證和抵押證明

貸款人的房產證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。、銀行放款

銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務公司將所貸金額發放給借款人。

二、二手房貸款所需資料

1、申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的直系親屬的身份證（并隨帶身份證復印件）每人各1份。

2、申請人和配偶及符合條件參與計算住房公積金貸款額度的戶口?。ú㈦S帶戶口薄復印件）各1份，如申請人與配偶不是同一戶口的，需另附婚姻關系說明

3、原產權證1份；現房權證中應注明是商品房或安居房

4、經由交易中心提供的武漢市房地產買賣合同2份；

5、房價30％或以上預付款收據原件及復印件1份

6、借款申請表1份：個人住房商業性貸款申請表1份、個人住房公積金借款申請表2份

7、借款合同、抵押合同1套：公積金借款合同6本、商業性借款合同5本，抵押合同4本；擔保合同1份；

8、借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親的單位和個人住房公積金帳號（或職工住房公積金結存單）每人各1份

9、借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系血親同意使用其住房公積金的承諾書每人各1份

10、申請人家庭收入證明材料和有關資產證明等。（根據備注情況確定，包括工資單、個人所得稅納稅單，三資企業員工由單位提供月收入證明；私營工商業者提供單位近期營業稅、所得稅及財務會計報表；銀行存單、有價證券以及經常性匯款來源證明等）

11、如以上資產屬申請人家庭成員所有，需附送有關家庭成員同意共同還款承諾書1份

12、已存滿規定期限的住房儲蓄存單和（或）存折1份（申請住房儲蓄個人住房商業性貸款時需提供，其他類型則不必）

13、企業允許借款申請辦理企業住房基金個人住房貸款的證明1份（申請企業住房基金個人住房商業性貸款時需提供，其他類型則不）

先來說說身份證明，一般來說只要提供身份證即可，護照、現役軍人證也同樣有效。但要注意，買賣合同上購買方的全部人員和其配偶都要提供。未成年人還未領取身份證的應提供獨生子女證，非獨生子女應提供出生證明。

婚姻證明；指上列人員已婚的應提供結婚證明書，已成年而未婚的應出具單身證明，離異的人士應提供離婚證（法院判決書也可）和離婚未再婚證明，喪偶的應提供配偶的死亡證明（戶口簿上已注明喪偶也可）及喪偶未再婚證明。這些證明要在所在地的武漢市各區民政局開具。

再來說說收入證明，收入證明應加蓋工作單位的有效公章，并寫明聯系人，聯系電話以及單位地址以備銀行核查。

另外還要提供您購買房屋的買賣合同和上家原產證的復印件以及由中介機構見證蓋章的預付房款收據。

證

委托公證。主要指上家或下家無法親自辦理相關房產過戶手續，只能委托其他人或中介公司辦理相關公證手續。由于手寫委托書無法確認其真實性，交易中心一般會要求無法親自到場的當事人出具公證后的委托書方能為其辦理相關的過戶手續。由于現在二手房大多通過中介公司來交易，中介公司為方便交易一般會要求客戶辦理委托公證手續，所以不論是境外人還是本地人，在二手房交易中都會辦理相關的委托公證手續。委托公證費則因委托內容的不同而分為人民幣300元至800 元不等。

贈與公證。在目的二手房交易中還有一種贈與方式，即業主自愿將房屋贈與他人，并要求將房屋產權人名字進行更改。贈與行為必須進行公證。有的人可能會認為將房屋贈與他人，費用會比出售房屋少。其實，在不考慮房屋價格的情況下，贈與所產生的稅費比買賣產生的稅費要高。贈與公證費為合同評估價總價的2％。

復印件與原件相符公證。雖然現階段部分期房轉讓可以不經發展商同意進行交易，但是發展商不愿提供相關的預售合同。交易中心規定，交易雙方必須提供足夠的預售合同方能交易。因此，下家必須拿上家的預售合同辦理復印件與原件相符的公證，共六本以上的合同前往交易中心辦理轉讓手續。這種復印件與原件相符的公證收費為人民幣300元至700 元不等。

附件

一、附二手房交易流程圖

交房

在房產交易中因交房而產生的糾紛主要表現于水、電、煤氣及其附屬設施和房屋裝修等方面。如果在買賣雙方的《房地產買賣合同》中，對上述情形予以關注，那么在實際的房屋交接過程中，這樣的矛盾會在很大程度上被避免。因此，為盡可能的減少今后的麻煩我們建議億房網友在交房時注意以下事項：

1．結清水表賬單

大多數的房產上下家不需要辦理水表過戶手續。但在交房時根據買賣合同的約定，雙方須要進行抄表讀數，并按實際的抄表數由業主結清所欠費用。建議買房在交房前要詢問賣房是否已付清水費，交房當日要求上家攜帶好近期的水費賬單，并可以撥打武水集團96510 查詢該房產已往的水費欠繳情況。

2．告知電表狀況

按武漢市供電公司規定，凡發現私自裝拆電表箱、私自開啟封印、擅自改變計量裝置等行為均屬違章行為，違者按違章用電處理。因此，在交房時建議買房親自查驗電表是否有移動改裝的痕跡。在實際操作中，現新建商品房的電表戶名基本為業主本人或是開發商名字。在辦理交房手續時除雙方核對電表讀數外，還須雙方攜帶本人身份證件、房產證、私章等前往所在地電力營業廳辦理電表過戶更名手續，并結清該電表的所有欠費。如須了解電費欠繳情況可撥打95598 武漢市供電公司熱線查詢。

3．協助煤氣過戶

按照煤氣公司的規定，上下家必須憑《房屋買賣合同》其中須寫明本房價已包含煤氣設施費或該煤氣設備無償轉讓的證明文字，以及上下家的身份證，上家近期的煤氣費賬單，雙方親自到燃氣部門辦理過戶更名手續。對于沒有約定或約定不清的，燃氣部門將拒絕辦理。如要查詢煤氣的欠費情況及燃氣部門的地址請撥打96511武漢燃氣公司24小時燃氣服務綜合受理熱線。

4．協助有線電視過戶

有線電視實行一戶一卡制，如遇上家拖欠費用的情況，時間一長，有線站會作封端處理。因此在交房時買房可要求賣方提交交房當年的有線電視費收據憑證及有線電視初裝憑證。買房憑上述兩樣資料和新的房地產權證，即可到房屋所在地的區有線電視公司辦理過戶手續。如果要查詢欠費情況只需撥打武漢廣電數字網絡公司24小時客戶服務熱線電話：85771111既可。

5．結清電話，寬帶費用

如果買房無需延用賣房的電話號碼，則上家可以去電信公司注銷或遷移該號碼，然后下家另外自行申請安裝電話。如果買房需要延用賣房的電話號碼，則買賣雙方一起到電信部門辦理過戶手續，并以交房當日為準結算話費賬單。至于寬帶費用以交房當日為準并以上月賬單結算。如有疑問可以撥打武漢電信10000 號查詢。

6．結算維修資金

按照房地產管理部門的規定，住宅轉讓時，維修資金賬戶中余款是不予退還的，因此賣

方憑《商品住宅維修資金結算交割單》綠色聯可向買房按實結算或贈送給下家。同時維修資金的所有人更名為買方。

7．物業更名及結算物業管理費用

建議買賣雙方到房屋所在地的物業管理公司辦理以交房當日為準結算物業管理費。同時買房辦理物業進戶手續。

收房入住

一、注意交樓附送物品清單

當前武漢市的二手房市場上大多是一些帶裝修的房屋，在簽約時，請各位業主與買家把附送的物品列明清單及數量，對于一些家電產品建議列明型號、牌子等，方便收樓時核對物品是否與合同相符。

二、要檢查單位室內各項設施是否有質量問題

買家在收樓時須注意查看工程質量，如門、窗、天花、墻壁、地面的質量，有否滲漏等（特別對于樓齡長的物業）；檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室內各項設備是否工作正常，如有任何問題舊業主須配合新業主維修，否則可能新業主要承擔負責。

三、各項費用必須結清

正如案例所提及的費用問題，收樓后發現原業主欠下了數千元的費用，要找業原業主追討時已經無法聯系了，只好自認倒霉，所以請各位買家在收樓時，必須確認原業主已結清水電、煤氣、電話、電視、網絡、物業管理費等費用，以免自己承擔不必要的費用。

四、收樓證明是否齊全

對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的證件是否齊備，同時對于一些所謂收樓費用，例如維修基金等，必須清晰知道業主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。

五、戶籍是否遷出

對于名校物業，有部分的原業主把物業出售，但戶籍仍掛在已出售的物業，新業主在收樓時，如果想用該物業的戶籍時，及時要求對方按時把戶籍遷出，否則新業主無法找派出所接收戶籍。

六、發票是否齊全

買家成功收樓后，通?？蛻舳家k理一些過戶手續，例如過戶的稅單、有線電視、電話、網絡等轉名手續的發票是否齊全，否則買家無法使用相關的服務。

第四篇：如何簽定裝修合同

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如何簽訂裝修合同

如何簽訂裝修合同裝修合同裝修合同構成怎樣簽訂裝修合同簽訂裝修合同注意事項

裝修合同是裝修工程中最主要的法律文件。是消費者維護自身合法權益的重要“武器”。那簽訂家庭裝修合同時應該注意哪些事項呢？簽訂合同最重要的原則是：在有可能的前提，軟磨硬泡，最大化為自己多爭取些利益，因為合同是有商量余地的。

當所有的設計和工程預算都談妥后，簽訂裝修合同是裝修開工前必須履行的一道手續。目前，裝修管理較為成熟的城市的建委或者建設局都制定有標準合同。

一、簽訂裝修合同注意事項

二、裝修合同構成一、簽訂裝修合同注意事項

1.2.在簽訂裝修合同之前，業主應當驗看裝修公司的營業執照，選擇正規裝修公司，是否有“家庭裝修”這一經營項目，以確定該公司是否具備正規的企業資質；現在家裝市場極容易出現工程糾紛，如轉包、掛靠公司、裝修質量、拖延工期、預決算爭議

等情況。在此提醒消費者，為防止這類糾紛的發生，簽訂裝修合同的過程中，業主要特別留

心公司的名稱，即合同上有關承包方的名稱應當與裝修公司營業執照上的名稱一致，謹防一

些不法經營者“借殼生蛋”；對于合同中需要雙方協商一致后填寫的項目，盡量不要遺漏；合同簽字之后，須加蓋裝潢公司的公章。

簽訂裝修合同之前，參觀裝飾公司正在施工的裝修現場，檢查工地施工工藝以及工人的素質，還應該著重檢查施工工地的管理、衛生和防火情況。

對裝飾公司提供的設計方案要有詳細的設計樣圖。預算報價，業主應該嚴格審定，如有可能

找相關專家咨詢。如果委托裝飾公司選擇建材的話，裝飾公司一般會提供預選的材料樣品，客戶應該存以便日后檢查對照。

在簽訂合同時，應詳細注明施工工期、幾次驗收程序（包括材料、隱蔽工程、局部和整體驗

收等）、詳細制作過程的說明、甲乙雙方各自提供的材料的明細表和日期等，同時還應約定

好違約金的賠付。

例：在約定裝修的材料標準時，一定要非常細致，包括外墻、內墻、頂棚、地面、廚房、衛

生間、陽臺等，每個部位使用材料的品牌、型號都要清楚標明，不能籠統地用“國內名牌”、“國際名牌”之類的字眼。

6.7.驗收方式可在合同上約定驗收方式及標準。合同要由法定代表人簽訂，如有委托代理人的，需要復印委托書，同時向裝飾公司索要工商

執照的復印件和資質證明的復印件，這兩個復印件都應該加蓋公司章，還要索要項目經理和

工程負責人的身份證復印件或公司正式職工的工作證復印件以及聯系電話。

交付的工程款要由業主親自交到公司財務，盡量防止出現其他人代收工程款的情況。

工程完工后不同的項目有不同的保修期，裝修后期維修與保養服務相關條例是否注明？后期

維修與保養是比不可少的一環，往往后期服務完善的公司正是它實力的重要標志。客戶可依

具體情況與公司商議。

上述裝修合同有三種形式：即承包人包工包料，部分包料，承包人包工、住戶自己包料，在裝修中還應注意以下幾種情況，裝修公司包料的，要選用的材料必須符合國家標準，有質量

檢驗合格證明、有中文標志的產品名稱、規格、型號、生產廠廠名、廠址等，禁止使用國家

明令淘汰的裝修材料。

另外，在裝修工程竣工后，空氣質量應符合國家標準，檢測不合格的，如屬承包人的責任，承包人應返工，并承擔相應損失。3.4.5.8.9.10.11.地址：青島市香港中路18號福泰廣場C座2607室全國統一服務熱線：400-880-260012.預算項目變更時，雙方應該重新簽訂協議。在沒有項目變更的情況下，竣工結算上下增減不超過預算5%。

二、裝修合同的構成1、工程主體

（1）施工地點名稱：這是合同的執行主體。

（2）甲乙雙方名稱：這是合同的執行對象。

2、工程項目：包括序號、項目名稱、規格、計量單位、數量、單價、計價、合計、備注（主要用于注明一些特殊的工藝做法）等，這部分多數按附件形式寫進程預算（報價）表中。

3、工程工期：包括工期為多少天、延期的違約金等。

4、付款方式：對款項支付手法的規定。

5、工程責任：對于工程施工過程中的各種質量和安全責任作出規定。

6、雙方簽章：包括雙方代表人簽名和日期；作為公司一方，還應有公司章。

合同中常用字眼的使用方法和注意事項

雙方對于裝修合同內容，包括施工期限、合同標的、施工項目等的變更，都應當以書面形式予以確定；對于作為合同附件的施工主材料報價單，應當盡可能的具體明確，列出裝飾材料的規格、型號、品牌、數量、單價、總價等。在沒有項目變更的情況下，竣工結算上下增減幅度不超過預算的5%。

1、關于項目。例如：客廳地面鋪600mm×600mm國產佛山XX牌耐磨磚（應指定樣品）。

2、關于單位

（1）天花角線、踢腳線、腰線、封門套等的單位用“米”。

（2）木地板、乳膠漆、墻紙、防盜網等的單位用“平方米”。

（3）家具、門扇、柜臺等用“項”、“樘”等單位。有必要標明這些項目的報價單位及報價，例如：“按正立面平方數計算，每平方米600元?！眴挝粦褂脟鴥韧ㄓ玫姆ǘㄓ嬃繂挝?，切忌使用英制等單位?？梢杂嬎忝娣e的子項應避免使用“項”來表達。

3、關于數量，有兩種方法：

（1）按實際測量后，加入損耗量，在合同內標定。日后不再另行計算。

（2）按單價，再乘以實際工程量。這是一種做多少算多少的做法。

建議用方法：在簽訂合同前確認工程數量，然后在合同內標明，以防一些奸商用“低預算高結算”的伎倆詐財。

4、關于備注

一些工藝、做法應標明。例如：“衣柜：表面用紅櫸面板、內襯白色防火板，主體為15mm大芯板?！?/p>

5、關于違約

不管是業主違約，還是裝修公司違約，都可以用經濟手段進行懲罰和賠償。一般違約金大約是工程總額的千分之一至三。但需要提醒的是，要注意這個千分之幾的寫法。有一些人故意在千分之幾后

面加上元字。這就等于實際的罰款為一（或幾）元的千分之幾，即幾厘錢，一分錢都不夠。

6、關于管理費用

所謂的管理費用包括小區管理處收取的各種行政管理費用。有一些管理處對有些項目不一定收費;有一些亂收費的管理處卻無處不鉆，施維護費、電梯使用費、工人管理費（/日）、出入證押金、出入證費、臨時戶口辦證費等。亂收費的管理處是最令裝修公司頭痛的，所以越來越多的裝修公司要

求這些費用由業主支付，不再計算入工程預算之中。

7、關于稅金

在絕大部分城市，稅金是在裝修公司的營業收入中收取的。深圳市近兩年開始收取專門的裝修稅，它是通過大廈或小區管理處收取的，而不是通過企業報稅的形式收取的。這些，都有必要明確承擔者。

8、關于簽章

由于日前裝修市場操作上的混亂，有些所謂裝修公司實際上是掛靠或假冒某裝修公司的名義，因此筆者建議，業主方在簽訂任何法律文件時，除非對方是正規裝修公司的法人代表，否則最好要求對方注明簽字人的身份證號碼。

第五篇：如何簽定合同

如何簽定合同（簡要介紹）

年初歲未，是我司和超市簽定合同的高峰期，對我司和超市而言，一年一度的合同談判是合作關系中至關重

要的一項內容。

什么是合同談判，也就是買賣雙方為達成共同的利益而進行的友好協商。既然是協商，那就不是他們單方面說了

算，也不是我司單方面說了算，要“雙羸”才行。

合同，是我司在超市中所有業務活動的基礎，它簽定的好壞，可以說決定了我司一年辛苦為誰在忙。合同條

款每年都是要談判的，并且所有條款預期是要增長的，因此首次合作超市的合同條款一定要簽低，要給今后的2-3年留有充分的回旋余地，如果第一年合同各項條件簽高了，明年、后年只有更高，很難再降低下來了，除非你不合作了。

面對合同的規定，我司要盡量去爭取自己的利益，很多事情，你不去爭取就可能得不到，爭取了至少還有機會，在合同談判中關系到我司利益而又有談判空間的有以下幾點：費用，帳期，扣點（即固定返利和條件返利），退貨條件，損耗承擔等，千萬不要被超市的采購所嚇倒，記住，最終的決定權在我們自己的手里，你不簽字，合同就不成立。

下面就合同的關鍵幾個環節做一些說明，合同的好壞沒有固定的衡量標準的，不同的公司面對相同的超市也

會有不同的合作條件，我司業務員若在合同洽談中能做好以下幾點，則不失為一個好的合同。

合同分為購銷合同、物流合同、代銷合同、專柜合同即實銷實結合同等，而我司與商超只簽定購銷合同。

一、合同的費用：一般來說，我司能夠接受的下一個合同費用總和（含超市方面提出的節慶費用、促銷費用、商品服務費用、商品推廣費用等）不超過我司在該超市本年銷售總額的0.5%為最佳，特殊網點在0.5%---1%之間，以不超過1%為合理，且建議在簽定時不能體現為節慶費用、進場費用等，最好將費用簽為促銷費用或商品推廣費用。

例如我司與該超市在2009的合作中，在該超市的全年銷售總額為100萬（即我司的供貨總額），在簽定新的合同時承擔費用總額不超過5000元為最佳。

怎么樣做到這一點呢？業務員一定要有數據觀念，在合同簽定前一定要清楚自己實際上在超市這一年的銷售

情況，不要打糊涂仗，也不要輕信超市所拿出來的數據，談判中要用自己的數據去影響采購，千萬不要讓超市的采購牽著自己的鼻子走。還有就是多收集能證明自己費銷比例不合理的數據和資料，用事實來說話。同時用其它的資源來替換費用的投入，比如說從廠方申請陳列支持或特價促銷支持，要多提供一些促銷的支持，用業績的增長來平衡費用。

二、合同的帳期：帳期一般分為批結（即半月結）、月結、月結15天、月結30天、月結45天等，盡可能的將帳

期爭取改為現金或半月結，若不能爭取到的情況下，允許保持原有帳期，但絕不能答應帳期再做延長。每延長一個帳期至少為15天，實際貨款到位有可能要延長1個月。

三、合同的返利：記住這一點，固定返利即為無條件返利，是不能促進銷量的行為，一般情況下，我們盡量不要

答應，或者說把它轉換成能促進銷量的條件返利。可以在談判時，先發制人的說，今年我們公司的態度是取消一切無條件返利，所有的費用投入必須在促進銷量的前提下。因為，無條件的返利對于我們雙方的合作期間的銷量沒有任何的幫助，如果要返利的話，雙方可以在銷量達到一個預定值目標時協商。如年進貨額達到多少返利0.5%-----年進貨額達到多少返利1%等，條件返利最商設置到1%即可。

原來沒有的返利，今年的合同照樣不能簽，原來有的固定返利，最好能轉變為以上的條件返利。

四、合同中的退貨條件：我司不接受無條件的退貨（超市的合同在退貨條件上有這個條款）。

我司業務員要巧用合同文本中“其它”這一欄（任何合同是一定有這一欄的，這是法律的規定，只是有的這一欄

稱“其它”，有的這一欄稱“其它約定”），這是我司在超市提供的合同中唯一可以利用的一欄，可以將對超市方面的約定和要求都寫在這一欄里面，可是事實上我司的業務員和很多其它的供應商業務員一樣常常放棄了這一欄，讓這個欄目空白，真是極大的失誤和遺憾??！

我司要求業務員一定要在“其它”這一欄里寫上以下我司的退貨條件和要求：的，可以不寫在合同上，但是業務員一定要加強這類產品的維護，控制退貨率，發現退貨率過高時，及時將不能銷售的產品撤場停銷，以免造成公司較大的損失）。

沒有收到貨款后停止供貨并提出撤場要求，由此造成的任何損失由超市全部承擔。

以上幾條簽定好，合同就算完成了。

記?。汉贤瑮l件一旦確定下來并簽定好，就會生效，也就不能輕易的更改了，一定要在簽定前明確清楚。

同時任何的合同條件一定要先匯報給公司老總，經公司老總同意才能和超市采購簽定，并及時將合同帶回交公司

老總在合同上簽字蓋章后才行！因為公司老總說行才是真的行?。。『贤洺蟹矫嫔w章確定后，交給專人保存登記。

興記食品 謝永明2009年12月1日