第一篇：全屋吊頂未來發(fā)展的空間到底有多大

集成吊頂從無到有，從小到大;從一個陌生的新名詞發(fā)展到一個千家萬戶知曉的產品。集成吊頂的推廣走的是轟轟烈烈，非常出彩!目前，集成吊頂感念已經深入人心、扎根市場，獲得了消費者的認可青瞇。回顧集成吊頂發(fā)展，讓我們感慨萬千。

集成吊頂輝煌5年，走到2010年，由于絕大部分廠家一直在走跟風模仿道路，集成吊頂產品沒有得到根本性創(chuàng)新，產品同質化非常嚴重，行業(yè)步入一個瓶頸低谷期，企業(yè)在2010-2011年上半年，加上世界金融危機影響，腳步逐漸放慢。由于集成吊頂技術含量不高，投入不大，開廠和加盟開店門檻都不高，廠家不斷增長，市場上銷售集成吊頂產品的店也隨著廠家的大力招商越來越多，近幾年來全屋吊頂開始流行起來，全屋吊頂包含了餐廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、走廊、等生活的各大空間，他突破了原有集成吊頂僅僅只有廚房和衛(wèi)生間單一的空間結構，以凹凸有致的古老雕刻技藝體現，大尺度的空間層階令空間充滿了與眾不同的視覺效果和美感。同時也可以隨意的打造頂部的空間，搭配石膏，木質等多種建材材料紀委和諧，融為一體。未來的發(fā)展和市場前景是無限的巨大。

第二篇：未來我國礦粉生產設備的提升空間有多大？

未來我國礦粉生產設備的提升空間有多大？

礦粉生產設備發(fā)展，很大程度上與宏觀經濟政策取向有著很直接的關系。當前我國正在由投資拉動型轉為內生增長型發(fā)展，未來我國礦粉生產設備的提升空間有多大？

首先，我想說的是，我相信并且堅信，未來中國的經濟仍有非常大的提升和發(fā)展空間。隨著新型城鎮(zhèn)化，包括產業(yè)轉型升級的逐步推進和深入，礦粉生產設備發(fā)展將會進入一個嶄新的階段。我們對未來充滿期待。

當前，我國礦粉生產設備尤其是重型裝備行業(yè)，總體形勢依然嚴峻，但仍處于大有作為的戰(zhàn)略機遇期。

從國際看，我國同世界的聯系日益緊密，為我國在全球范圍配置資源、拓展發(fā)展空間提供了機遇；科技創(chuàng)新孕育新突破，為我國發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢、實現技術和產業(yè)整體躍升創(chuàng)造了條件。

當前，不少發(fā)達國家提出“綠色新政”，實施“再工業(yè)化”和擴大出口戰(zhàn)略，推行產業(yè)回歸和制造業(yè)再造，加快高端制造和新興產業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。在這樣的背景下，只要我們把握趨勢，應對得當，就可能搶占先機，推動實現跨越式發(fā)展。否則，就會貽誤時機，甚至陷于被動和落后。從國內看，我國發(fā)展的有利條件、內在優(yōu)勢和長期向好趨勢沒有改變。經過改革開放三十多年的雄厚積累，我國礦粉生產設備綜合實力大幅提升。我國有著潛力巨大的內需空間、廣闊的發(fā)展余地和豐富的勞動力資源，為未來發(fā)展打下了牢固的物質基礎。

同時，制約我國礦粉生產設備可持續(xù)發(fā)展的矛盾和問題還依然突出。我國經濟發(fā)展內生動力不足，資源環(huán)境約束不斷強化，勞動力成本趨于上升，低成本優(yōu)勢正在減弱。發(fā)展中遇到的“研發(fā)投入不足，技術儲備不夠，國際市場占有率低，配套件制約成套設備開發(fā)問題”等等亟待解決，所有這些，都使得我國礦粉生產設備繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展難度加大。

但差距有多大，我們未來的提升空間就有多大。有多少裝備核心技術尚未掌握，我們就有多大的市場規(guī)模。總之，當今世界繼續(xù)發(fā)生深刻變化，困難和挑戰(zhàn)非常嚴峻。我們必須增強機遇意識和憂患意識，主動適應環(huán)境變化，妥善應對各種挑戰(zhàn)，奮發(fā)有為地推動重機行業(yè)發(fā)展再上新臺階。

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第三篇：未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間

2010～2011REICO專題——未來20年我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間(2011-02-11 16:11:35)轉載 標簽：

雜談

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到20年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的20年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括住房新建規(guī)模、住房投資 1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-20年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-20年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，20年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-20年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-20年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-20年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室”規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。

“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。

“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括住房新建規(guī)模、住房投資 本報告的完成人為： 呈先、岳國強、任榮榮

我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧

城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資/GDP約為7.2%。

城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。

從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻

自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括住房新建規(guī)模、住房投資

以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括住房新建規(guī)模、住房投資

居民住房條件不斷改善規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。

并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期

韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。

綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。

規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。

發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征

從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括住房新建規(guī)模、住房投資規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征：

日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況

韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括住房新建規(guī)模、住房投資

60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括住房新建規(guī)模、住房投資

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析

發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考： 房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括住房新建規(guī)模、住房投資

城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。

并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資/GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資/GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。

我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。

圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較

規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“90/70”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。

特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。

從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間 預測思路

從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下：

規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。

2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27.1米，年均增長4.9%（見圖16）。規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27

統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程：

PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲

年出現（見圖

26）。

1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。

根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的指標：一是居住水平指標，包括住房面積、住房稀缺程度、住房支付能力等；二是行業(yè)發(fā)展指標，包括

住

房

新

建

規(guī)

模、住

房

投

資

因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。

對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系：.1米，年均增長4.9%（見圖16）。統(tǒng)計數據顯示，1985年以來城市居民人均住宅建筑面積與城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入之間存在著很明顯的相關關系（見圖17），用回歸分析可得出具體估計方程： PS =-77.244 + 11.078 * LOG(PI)(2.75)(0.32)R2=0.98 式中：PS為城市人均住宅建筑面積；PI為城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入。圖17城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入與人均居住水平的關系 1985-2009年間，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長7.4%，同期人均GDP年均增速為8.8%，比城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速高19%。分階段看，兩者之間的差距在縮小，1985-2002年兩者之間的差距較大，2003-2009年兩者之間的差距有所縮小，人均GDP年均增速（10.4%）比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速（9.6%）高出8.4%。按此比例推算，若2011-2020年我國經濟保持年均7.8%的增速，人均GDP增速約為7.4%，2011-2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增長將達到6.9%，到2020年我國城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達36189元（2009年價）；2021-2030年GDP增速按5.5%估計，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入年均增速估計為5%，2030年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入將達58764元（2009年價）。根據上述估計方程計算，2020年城市人均住宅建筑面積將達到38平米，2030年達到43.4平米（見表1），2011-2030年年均增速為1.7%。因此，得到預測期各年的城鎮(zhèn)住宅增量后，要估計出城鎮(zhèn)新建住宅量，還需估計出各年的“農轉非”住宅量和住宅折舊量。對住宅折舊量的估計有兩種方法，第一種是通過住宅折舊率---住宅折舊量占住宅存量的比率---來推算每年的折舊量，即，假定每年住宅的折舊量與住宅存量之間有如下關系： 其中，為t年住宅折舊率。第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：（6）其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。得出城鎮(zhèn)新建住宅量后，如果能夠得到住宅單位建筑平米所需要投資額，或稱為城鎮(zhèn)住宅建安造價（不含土地購置費），就可以估計出預測期每年的住宅投資。計算公式如下；（8）式中 為t年城鎮(zhèn)住宅投資額； 為t年城鎮(zhèn)住宅建安造價。城鎮(zhèn)住宅建安造價可以通過相關的統(tǒng)計指標和數據估計出來。《中國統(tǒng)計年鑒》提供了1985年以來的城鎮(zhèn)新建住宅面積，從有關統(tǒng)計資料中我們可以計算出1985-2009年城鎮(zhèn)住宅建設投資額，但其中包含了土地購置費，還 7．根據國際經驗，我國城鎮(zhèn)化進程滯后于經濟發(fā)展進程，這一點已是國內外研究的共識，其原因在于我國政策、體制機制環(huán)境對人口城鎮(zhèn)化形成的制約。如果我國城鎮(zhèn)化進程按國際經驗發(fā)展，2020年我國城鎮(zhèn)化率應達到70%左右，2030年達到80%左右。上述按我國以往發(fā)展軌跡預期所達到的城鎮(zhèn)化水平比按國際經驗發(fā)展要晚10年左右，城鎮(zhèn)住宅建設峰值也要推遲10年出現（見圖26）。

其中，為t年住宅折舊率。規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 第二種方法是通過舊房拆遷量占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例來推算。現有統(tǒng)計資料對這兩種估計方法都不提供支持，因此，只能對住宅折舊量進行大致估算。這里我們采用的方法是，先給出舊房拆遷占城鎮(zhèn)新建住宅量的比例，計算出每年的折舊量，然后再計算出住宅折舊率、折舊量和農轉非量，看其是否合理。

調查數據顯示，目前的每年的舊房拆遷量大約1.3億平米左右，占住宅存量的0.75%，“十一五”期間農轉非住宅量占每年城鎮(zhèn)住宅增量的35%。如果按折舊率0.75%，推算出的“十一五”期間農轉非住宅增量占住宅增量的36%左右，基本與調查結果相當。按住宅70年壽命推算的折舊率應為1.5%。目前我們的折舊率有些偏低。2011-2030年折舊率按1%推算每年的折舊量或拆遷量。2002-2009年“農轉非”住宅量占住宅增量的比重呈顯著下降趨勢，從2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。我們按此下降速度估計2011-2030年的農轉非住宅比重及規(guī)模。

城鎮(zhèn)住宅增量、凈新建住宅量和“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例之間存在如下關系：

（6）

其中 為t年“農轉非”住宅增量占城鎮(zhèn)住宅總增量的比例。規(guī)模等。對上述指標的比較分析表明，主要發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷程表現出以下特征： 日本在1955~1972年的17年間，住房建設呈現持續(xù)快速發(fā)展的態(tài)勢，住房建設量年均增速為12%（見圖9），新建住房規(guī)模在1972年達到峰值，接近200萬套，占當年住房存量的比例超過6%。而這一期間，也是日本城鎮(zhèn)化進程較快的階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.1個百分點，其中，1955~1960年期間城鎮(zhèn)化率年均增加1.46個百分點。圖9 日本歷年住房建設情況 韓國在1980~1990年的10年間，住房建設處于快速發(fā)展期，住房建設量年均增速為17%（見圖10），新建住房規(guī)模在1990年達到峰值，超過75萬套，占當年住房存量的9.8%。這一期間，是韓國經濟增長和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。1990年之后，韓國城鎮(zhèn)化速度明顯減小。60年代以來，美國和英國已結束快速城鎮(zhèn)化進程，其住房建設量沒有表現出持續(xù)快速增長的態(tài)勢（見圖11），美國年均私人住房新開工量基本在150萬套左右，新建住房在存量住房中所占比例不到2%。英國1960~1975年間新建住房規(guī)模年均在35萬套左右，之后年均住房建設規(guī)模基本在20萬套左右。基于國際比較的我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間分析 發(fā)達國家經濟社會和房地產市場發(fā)展的階段性特征，可以為分析我國未來房地產業(yè)發(fā)展空間提供以下參考：城鎮(zhèn)化進程是影響住房新建規(guī)模的一個重要因素，在城鎮(zhèn)化較快進程完成之前，住房建設投資規(guī)模呈現持續(xù)快速增長的態(tài)勢。如日本在1955~1972年間，住房建設量年均增速為12%，1972年新建住房占當年住房存量的比例超過6%。這一期間，日本城鎮(zhèn)化率從56%增加到72%左右的水平，城鎮(zhèn)化率年均增加超過1個百分點；韓國在1980~1990年間，住房建設量年均增速為17%，1990年新建住房占當年住房存量的比例接近10%，這一期間，韓國城鎮(zhèn)化率由57%增加到74%，城鎮(zhèn)化率年均增加1.7個百分點。并且，日本和韓國住房投資的變化驗證了世行的經驗發(fā)現，即住房建設投資在GDP中所占比重與經濟發(fā)展水平之間呈現倒U型的關系。如日本住宅建設投資GDP于1973年達到峰值9.1%，這一階段，日本的城鎮(zhèn)化率在74%左右；韓國住房建設投資GDP于1991年達到峰值8.9%，這一階段，韓國的城鎮(zhèn)化率也在74%左右。我國1998-2009年間，城鎮(zhèn)新建住宅竣工面積的年均增速只有5.1%，住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%，均低于日本和韓國快速城鎮(zhèn)化階段的住房建設量。2008年以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資在GDP中所占比重超過8%，但由于我國住宅建設投資中含有土地開發(fā)投資，因此，跟國外的統(tǒng)計結果缺乏完全可比性。初步估計“十二五”期間以至2020年我國城鎮(zhèn)化率將處于從超過50%向70%發(fā)展的軌道，城鎮(zhèn)化進程仍處于快速推進階段，按照發(fā)達國家的經驗，在城鎮(zhèn)化超過70%之前，我國住房建設規(guī)模將保持快速增長。對于我國未來20年住宅投資的規(guī)模與增速應有充分的估計，不宜頻頻產生“過熱”的驚詫和恐慌。圖15 各國住房建設投資規(guī)模高峰階段的比較 戶均住房套數是反映住房存量充足程度的一個重要指標。戶均住房套數達到1，是解決總體性住房短缺的最基本要求。發(fā)達國家的經驗表明，在城鎮(zhèn)化基本完成后，戶均住房套數通常會經歷從超過1向1.1左右發(fā)展的過程，成熟穩(wěn)定的房地產市場中，戶均住房套數基本穩(wěn)定的1.1左右。如日本1968年戶均住房套數超過1，在70年代中期城鎮(zhèn)化率超過70%階段，戶均住房套數約為1.05，80年代中期戶均住房套數超過1.1，之后則基本保持穩(wěn)定。英國在60年代初期戶均住房套數超過1,80年代達到1.08。戶均住房套數從1發(fā)展到1.1左右大約需要20年左右的時間。由于我國目前尚缺乏住房存量的準確調查數據，因此，我們采取以下方法進行估算：按照圖2中對城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積的推算，2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右，即使考慮“9070”政策實施以來，由于住房供應結構的調整而帶來住房面積增速的減緩，因此估計2010年末我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積在30平方米左右。按照2010年我國城鎮(zhèn)人口約為6.3億估算，則2010年末我國城鎮(zhèn)住房存量約為190億平方米。按照戶均住房面積90平方米計算，2010年末我國城鎮(zhèn)住房總量約為2億套，相比于2億多城鎮(zhèn)家庭而言，基本處于戶均住房套數在1左右，參照國際經驗，住房存量尚有較大的發(fā)展空間。特別應注意的是，我國尚處于快速城鎮(zhèn)化進程中，未來城鎮(zhèn)人口仍將保持較快的增速，戶均住房套數可能是一個動態(tài)的、極不穩(wěn)定的指標。未來仍需要保持適當住宅建設規(guī)模，避免出現城鎮(zhèn)化進程中的住房短缺，拖曳城鎮(zhèn)化進程和影響社會穩(wěn)定。從需求角度分析我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間預測思路 從長期看，居民對住宅需求的多少取決于居民收入水平的高低，收入水平越高，對居住條件改善的要求也越高。就城鎮(zhèn)總體來說，城鎮(zhèn)住宅總需求，除受收入水平的影響外，還應受城鎮(zhèn)人口規(guī)模的影響，城鎮(zhèn)人口規(guī)模越大，對住宅的需求也就越大。因此，未來城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的大小取決于，城鎮(zhèn)居民收入水平和城鎮(zhèn)人口的增長速度。預測流程圖如下： 城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展空間的預測思路是：第一步，根據經濟增長速度估計城鎮(zhèn)居民人均收入的增長速度，由居民人均收入增速可推算出預測期各年的人均收入水平；第二步，根據城鎮(zhèn)人均居住水平與人均收入水平的關系，估計出預測期各年的城鎮(zhèn)人均居住水平，再根據未來城鎮(zhèn)總人口推算出預測期城鎮(zhèn)住宅總量，從而可進一步估計出預測期各年的住宅增加量；第三步，根據城鎮(zhèn)住宅增加量與住宅投資的關系，計算出預測期各年的城鎮(zhèn)住宅投資額。2011-2030年住宅建設發(fā)展空間預測 改革開放以來隨著收入的增長，我國城市人均居住水平逐年提高，城市人均住宅建筑面積從1985年的人均10米提高到了2006年的人均27 根據上面估計出的每年城鎮(zhèn)住宅存量、凈新建住宅占總增量的比例和折舊率，由式（3）-（6）就可計算出每年的城鎮(zhèn)新建住宅量。2009年我國城鎮(zhèn)興建住宅建筑面積為8.21億平米，估計2020年將達到13.34億平米，2030年上升到18.69億平米。2011-2030年城鎮(zhèn)新建住宅建筑面積年均增長4.1%。

房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。關于“REICO工作室” “REICO工作室”由全國工商聯房地產商會、中國城市房地產開發(fā)商策略聯盟（中城聯盟）共同支持建立。支持方基于“促進房地產業(yè)及國民經濟穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。“REICO工作室”獨立開展房地產市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結論及傾向獨立于政府意圖及商界立場。“REICO報告”的撰稿人，由工作室根據專題研究需要聘請。研究團隊每年會隨選題不同而發(fā)生變化。撰稿人來自不同大專院校、研究機構，以個人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。撰稿人被要求遵守學術道德，引用觀點、文獻、數據等必須符合學術規(guī)范，對因此產生的糾紛由撰稿人本人負責。本報告的完成人為：呈先、岳國強、任榮榮 我國城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展狀況回顧城鎮(zhèn)住宅建設投資較快增長住房制度改革以來，我國城鎮(zhèn)住宅建設投資取得較快發(fā)展，住宅總量快速增加。城鎮(zhèn)住宅投資額由1998年4310.8億元增加到2009年的30512.7億元（見圖1），年均增長19.5%，扣除價格因素，年均增長17.1%，比同期GDP增速高近7個百分點。與此同時，城鎮(zhèn)住宅投資在GDP中所占比重逐步提高，由1998年的5.1%提高到2009年的9.0%。但由于我國住宅建設投資的統(tǒng)計中包含土地費用，與國外統(tǒng)計口徑不同，若采用相同口徑，則2009年我國城鎮(zhèn)住宅建設投資GDP約為7.2%。城鎮(zhèn)住宅竣工面積由1998年的4.76億平方米增加到2009年的8.21億平方米（見圖2），年均增加5.1%，其中，“十五”期間和“十一五”期間城鎮(zhèn)住宅年均竣工量分別為5.9億平方米和7.2億平方米；城鎮(zhèn)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住房存量中所占比重在5%左右。從住房生產方式來看，房地產開發(fā)成為居民住房供給的重要渠道，在城鎮(zhèn)住宅建設投資中所占的比重由1998年的48.3%上升到2009年的83.9%（2005年以來該比例基本穩(wěn)定在83%以上），房地產開發(fā)住宅竣工面積在城鎮(zhèn)住宅竣工面積中的比重由1998年的29.6%上升到2009年的70.3%（2006年以來該比例基本穩(wěn)定在70%以上）。房地產業(yè)對經濟增長做出重要貢獻 自1998年住房制度改革以來，房地業(yè)增加值在GDP中所占比重呈上升趨勢，由1998年的4.1%提高到2009年的5.5%（見圖3），房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中發(fā)揮重要作用。以2009年不變價計算，1998-2009年，房地產開發(fā)投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點（見圖4）。其中，在2008年國際金融危機爆發(fā)的情況下，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻率仍高達10.6%，拉動經濟增長1.03個百分點；而在克服危機沖擊最為關鍵的2009年，房地產業(yè)對經濟增長的貢獻最高，砥柱中流，貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點。居民住房條件不斷改善 伴隨著房地產行業(yè)的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，人均住房面積穩(wěn)步上升。從1998年到2006年，城市人均住宅建筑面積從18.7平方米上升到了27.1平方米，年均增長分別達到了1.05平方米，遠高于房改之前（1978~1998年）年均0.60平方米的增長水平。初步推算，目前我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積約為30平方米（見圖5）。并且，居民住房設施條件也得到明顯改善，城鎮(zhèn)住宅工程質量、功能質量、環(huán)境質量和綜合配套水平明顯提高，2004年以來城鎮(zhèn)住房成套率超過80%。從總體上看，我國已經告別住房嚴重短缺的時代。從城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程來看，2009年我國城鎮(zhèn)化率為46.6%，與日本50年代初期和韓國70年代中期的城鎮(zhèn)化水平大致相當（見圖7）。“十二五”期間以至2020年，我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，按照“十一五”時期城鎮(zhèn)化發(fā)展速度推算（年均增加約1個百分點），到2020年我國城鎮(zhèn)化率將提高到58%，相當于日本50年代中后期 韓國80年代初期的城鎮(zhèn)化水平。而美國和英國在60年代基本完成了快速城鎮(zhèn)化的進程，美國在1920年城鎮(zhèn)化率超過50%，而英國早在1850年左右城鎮(zhèn)化率超過50%。綜合經濟發(fā)展與城鎮(zhèn)化水平指標，我國城鎮(zhèn)化水平遠遠落后于同等經濟水平下的美國、英國、日本、韓國。日本和韓國在我國目前經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過65%，在我國2020年經濟發(fā)展水平時的城鎮(zhèn)化率均超過75%。我們利用2004年世界160個國家和地區(qū)城鎮(zhèn)化率與人均GDP（購買力平價）的統(tǒng)計數據，模擬得出二者之間的函數關系，如圖8所示。城鎮(zhèn)化率與經濟水平之間呈現出對數函數的形式，這與世界銀行有關專家對城鎮(zhèn)化相關研究的發(fā)現一致。從圖9的結果中可以看出，我國的城鎮(zhèn)化水平低于國際上同等經濟水平下城鎮(zhèn)化發(fā)展的平均水平，約低14個百分點。假定我國在未來十年在制度和政策方面不做出調整，到2020年我國的城鎮(zhèn)化水平相對于國際標準的差距將進一步擴大到16個百分點。發(fā)達國家城鎮(zhèn)化發(fā)展歷程表明：通常在高速發(fā)展的30~40年間，城鎮(zhèn)化率可從25%提高到70%~80%。如果按照我國目前的城鎮(zhèn)化速度（城鎮(zhèn)化率每年上升1%），到2020年城鎮(zhèn)化率僅為58%，2030年城鎮(zhèn)化率僅達到70%。我國城鎮(zhèn)化進程遠遠滯后于經濟發(fā)展進程。主要發(fā)達國家不同階段房地產市場的發(fā)展特征 從住房部門產出（Housing Outcomes）的角度，進行房地產業(yè)發(fā)展階段特征比較時，通常選取以下兩方面的

第四篇：中國留學服務行業(yè)發(fā)展現狀及未來市場機會空間

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1、出國留學市場的發(fā)展

改革開放以來，我國的出國留學人數總體呈上升態(tài)勢，留學人數的增長率在1978年、1985年、1992年、2001年達到四次峰值。此后，留學人數在近十年來持續(xù)增長，至2015年突破50萬人；近5年留學人數的年平均增長率保持在10%以上。在出國留學人員中，自費留學人數占留學總人數的比例逐步提高，留學行業(yè)愈來愈市場化。2001年以來，自費留學的占比平均超過90%，已成為出國留學的主力軍；截至2015年，自費留學人數達到48.18萬人，在留學總人數中的占比達92%。

中國學生留學選擇專業(yè)的傾向十分明確且穩(wěn)定：最受歡迎的是商科(一般認為，商科包括4個具體的專業(yè)，分別是金融學、管理學、會計學和經濟學)，每年都有四分之一以上的人先選擇，在2014/15學年，這部分學生的總人數超過8萬。

2、留學發(fā)展歷程

新中國成立至今，我國留學發(fā)展經歷了幾個階段。

（1）新中國成立至改革開放初期，公派留學是我國留學的主要方式。改革開放前，出國留學為派遣制，主要是基于國家需要，向前蘇聯、東歐等社會主義國家派遣留學生。改革開放初期，公派留學是主要方式。

（2）1984年我國出國留學人數僅3055人，到2000年人數達到了38989人。留學人數的增長主要得益于國家出臺了鼓勵留學的相關政策。1984年自費留學政策的頒布，使我國留學人數增幅在1985年達到峰值，增幅超過50%，留學總人數近5000人；1992年國家出臺“支持留學，鼓勵回國，來去自由”的十二字留學工作方針，直接刺激了我國留學人數的增長。

（3）2001年中國加入WTO，同年自費留學人數達到7.6萬人，同比增長135.31%，占留學總人數的比例突破90%。至2002年，自費留學人數突破10萬人。國外政策中，除美國外的主要留學國家普遍降低了對華簽證門檻，美國受“911”影響，簽證政策先緊后寬。澳大利亞、加拿大等國為留學生提供更多的工作機會或簽證，留學國家由美國向其他主流國家分散，呈現多元化趨勢；受“911”恐襲等國際事件的影響，美國實施緊縮的簽證政策，赴美留學人數在2003年開始大幅下降，2005年下半年，簽證政策逐漸放寬，2006年留美人數開始回升,占有的市場份額也逐漸恢復，2007年美國再次成為我國最主要的留學目的國。

（4）2010年至今，我國自費留學人數繼續(xù)呈上升趨勢，但增速開始放緩。2013年自費留學的增幅降至近十年來的最低值2.62%，之后開始回升，近兩年保持超過10%的增長率。

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2015年我國出國留學人數超過52萬。但是2013年留學人數增速從2012年17.63%大幅下滑至3.58%，我們認為主要與政府大力反腐有關。同年，高凈值人群的增長率也降到了歷年最低（2.5%）。

3、出國留學原因

出國留學的原因主要是增強職業(yè)綜合競爭力、獲得更好的教育以及拓展視野，而增強職業(yè)綜合競爭力一直在眾多留學理由是排第一。相比于印度留學生是為了“尋求移民和長期就業(yè)前景”，中國留學生更多以“更好的工作機會”為主要目的。從留學人員回流率來看，現在80%左右的留學人員選擇回國而不是留在海外，這個現象背后一方面是大國崛起帶來的吸引力增強，另一方面體現了融入的困難。相對于回國就業(yè)人員的增加，留學人員的職業(yè)規(guī)劃咨詢等服務卻供給不足，留學人員往往面臨人在國外而面試在國內等各種尷尬境遇。

4、留學生選擇留學國家或地區(qū)

近幾年，美國、加拿大、英國、澳大利亞等是中國留學生比較常選擇留學的國家。其中美國一枝獨秀，37%的中國留學生選擇去美國留學。從2015年留學生分布來看，在2016年，美國、澳大利亞、加拿大和英國將仍然成為中國留學生的首選。

這里面最值得關注的是瑞士。盡管目前瑞士留學生群體的規(guī)模無法與美、英等國相比，但上升的趨勢卻十分明顯。最近兩三年內，中國的家長和學生對瑞士教育，尤其是寄宿中學的認可度和接受度有了質的飛躍，留學人數也翻了一番。

5、游學人群結構

所謂讀萬卷書行萬里路，境外游學在歐美國家已有上百年發(fā)展史，它的價值在這些國家被廣泛認可。在我國雖然近十年才興起，旨在通過教育旅行及跨國營地生活等形式對參與者進行潛移默化的體驗式教育。游學產品可以分為國內游學和國際游學（又稱境外游學）。

初高中生是國際游學的主要人群，大學以上的游學意愿比例相對較低；國際游學人群和留學人群高度重合，67.8%的游學人群有留學申請意向，15.5%的人正在申請留學。根據《2016國際游學白皮書》的調查，60%以上的家長和學生認為在初高中階段適合參加國際游學，整個游學決策主要由孩子的喜好和家長的認同度決定。根據北京出入境邊防減產總站提供的簽證等數據顯示，2015年8-18歲游學人數約30萬人。美國、英國、澳大利亞、加拿大等成為主要游學國家，而這幾個國家也是我國留學生的主要留學國家。相應的，游學產品也以這幾個國家的為主，而設計線路也更多適合初高中生。

6、留學中介機構

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留學中介行業(yè)產業(yè)鏈分為前端出國類語言培訓、中端留學中介咨詢和后端留學后服務市場。出國類語言培訓主要是提供語言培訓包括雅思、TOFEL、SAT等，留學中介提供出國留學的咨詢和申請服務，留學后服務市場主要為已出國的留學生提供海外生活、投資等各種所需的服務。留學中介行業(yè)前五家機構占據了58%的市場份額，前十家機構占據了行業(yè)80%的份額。未來的行業(yè)競爭一定是前幾大機構之間的搶奪，我們看到前幾大機構也一直在尋求全產業(yè)鏈布局的機會，向前或者向后延伸。

7、出國類語言培訓

出國留學擺在大家面前的第一關便是語言考試，語言考試的成績直接影響后續(xù)的申請學校范圍、獎學金等等，因此準備出國留學的學生中有95%會去報名參加語言培訓。目前出國留學考試包括雅思、托福、GRE、SAT等，這幾類培訓的課程繁多、價格不一。我們這里暫時以全部留學人員為基數對出國類語培市場的規(guī)模進行測算。由于參加語培課程的學生在轉化成為留學人員時都存在一個轉化率，因此我們的測算規(guī)模會略低于實際規(guī)模。

8、留學市場規(guī)模

目前整個留學市場規(guī)模在1589.09億元，其中出國類語言培訓82.92億；，留學中介53.02億，留學后市場1462.15億。

9、留學中介市場格局

隨著行政進入門檻的降低以及留學人數的增多，留學中介機構的數量實現了快速增長。截至2015年10月31日，共有441家留學中介機構（不含證書已注銷、已過期機構）覆蓋了大部分地區(qū)，但主要集中在經濟發(fā)達地區(qū)。

目前，金吉列、啟德、前途出國、澳際、新通這五家留學中介機構瓜分了留學中介市場一半左右的份額，整個留學中介行業(yè)呈現出幾家獨大的局面。我們認為，經過二十年左右的發(fā)展，留學中介已經形成了一定的品牌和口碑，未來行業(yè)的競爭一定是在這幾個寡頭中進行，行業(yè)龍頭也必將在其中產生。但是，傳統(tǒng)留學中間正面臨的各種挑戰(zhàn)：市場增速放緩；進入門檻降低，競爭日趨激烈；產品同質化嚴重，缺少真正有價值的服務；DIY人數增加，對中介的依賴減弱。面對這些變化，傳統(tǒng)留學中介也在積極應對：金吉列選擇了渠道下沉以繼續(xù)享受留學“平民化”帶來的紅利；啟德推出各種創(chuàng)新產品以適應低齡化；前途出國繼續(xù)整合新東方內部資源，同時投資異鄉(xiāng)好居，打通整個產業(yè)鏈；新通則布局全產業(yè)鏈，打造“喇叭口生態(tài)”。

10、來華留學生總體規(guī)模

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2015年共有來自202個國家和地區(qū)的397635名各類外國留學人員在我國31個省、自治區(qū)、直轄市的811所高等學校、科研院所和其他教學機構中學習。

2015年來華留學生規(guī)模穩(wěn)步增長，生源結構不斷優(yōu)化。各類外國留學人員達到397635人，對比2014年的377054人增加20581人，增幅為5.46%。2015年在華接受學歷教育的外國留學生為184799人，比2014年的164394人增加20405，同比增長12.41%，繼續(xù)保持2008年以來高于來華生總人數增速的態(tài)勢。2015年學歷生人數占在華生總數的比例為46.47%，其中研究生占在華生總數的比例為13.47%，兩項比例均較2014年有所上升，學歷結構不斷優(yōu)化。

2015年，亞洲、歐洲、非洲、美洲、大洋洲來華留學生總人數分別為240154、66746、49792、34934、6009名。北京、上海、浙江位列吸引來華留學生人數省份前三位。

留學生生源國覆蓋范圍穩(wěn)定，一帶一路沿線國家成為來華留學發(fā)力點。2015年留學生生源國家和地區(qū)數與2014年的203個相比基本持平。前10位生源國格局穩(wěn)中有變，依次為韓國、美國、泰國、印度、俄羅斯、巴基斯坦、日本、哈薩克斯坦、印度尼西亞和法國。

11、留學三大趨勢

（1）“超低齡留學”趨勢延續(xù)

隨著國內家庭經濟能力提升，各國對于中國低齡留學生秉持的開放政策，如認可中國高考的國家和學校逐漸增多等因素，都勢必刺激低齡留學生人數的增多;另一方面，隨著中國“一帶一路”政策的提出，中外合作辦學需求擴大，在2016年也將會有更多的留學生來華求學。

（2）國外院校錄取門檻提高

與快速增長的出國留學申請人數相對應的是，留學申請難度也在增加，競爭更加激烈。美國常春藤聯盟2010年至2015年的數據顯示，其本科錄取率從整體上看正呈下降趨勢，其他國家的頂尖名校也不例外。

越來越多的學校會要求學生進行第三方成績單認證，以后這很有可能成為一種趨勢。所以，準備出國留學的學生除了保持良好的在校成績，考好語言成績以外，軟實力的背景提升也勢在必行。在硬件條件相差無幾的情況下，學校都會優(yōu)先考慮實踐活動、實習經歷、科研項目豐富的學生。

（3）、“留學后服務”受青睞

現在，留學的定義已不再是成功申請并出國深造，更多的學生、家長關注留學后的發(fā)展，產業(yè)研究智庫-經濟咨詢平臺

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并愿意向專業(yè)機構尋求幫助。也有更多的留學機構開始提供學業(yè)指導、跨文化適應、就業(yè)、移民等留學后服務。未來，全產業(yè)鏈的國際教育機構將成為發(fā)展趨勢，讓學生實現從“成功留學”到“留學成功”。

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第五篇：中國首次發(fā)布《空間態(tài)勢評估報告》評估未來發(fā)展

中國首次發(fā)布《空間態(tài)勢評估報告》評估未來發(fā)展

4月17日，中國首次發(fā)布《空間態(tài)勢評估報告》，向公眾全面展示了國際空間活動現狀，從學術角度評估了空間未來發(fā)展趨勢。

全球通信、全球導航、遙感觀測、氣象預報、登陸月球、探測火星??報告顯示，近年來，世界航天活動越來越活躍，但空間活動顯著呈現出“大國游戲”的本質，無論是發(fā)射次數還是擁有在軌空間資產數，都呈現出巨大的“貧富差距”，人類的空間活動設施與裝備主要掌握在航天大國手中。

報告顯示，目前中國航天運載器年發(fā)射次數已經進入世界前三。隨著朝鮮與韓國先后成功發(fā)射衛(wèi)星，全球已有12個國家具有獨立發(fā)射衛(wèi)星的能力。2012~2013年進行的159次航天發(fā)射中，俄羅斯、美國、中國和歐盟的發(fā)射量占到了全部發(fā)射的86.8%。截至2013年8月，全球共有1084顆衛(wèi)星在軌運行，其中美國擁有461顆，俄羅斯擁有111顆，歐盟擁有110顆，三方擁有了全球63%的空間資產。從衛(wèi)星用途看，通信衛(wèi)星最多，占總數的55%，其次是導航衛(wèi)星與偵察衛(wèi)星。

據分析，截至2013年8月，近地軌道衛(wèi)星占全球衛(wèi)星數的48.9%，地球同步軌道衛(wèi)星占40.3%。其中，美國占有近地軌道衛(wèi)星資源的44%，占有地球同步軌道衛(wèi)星資源的40%。從地域分布上看，美國擁有美洲區(qū)上空72%的地球同步軌道衛(wèi)星，在亞洲區(qū)上空的地球同步軌道衛(wèi)星資源占有量超過中國和俄羅斯，其中包括2顆預警衛(wèi)星和3顆電子偵察衛(wèi)星，而中俄兩國在美洲區(qū)上空的地球同步軌道衛(wèi)星為零。

報告顯示，近年來，國際上民用航天在擔負公益性服務與科學探索任務的同時，越來越多承擔了對于軍事應用的支持功能，呈現出“民為軍用”的趨勢。其中，國際商業(yè)航天組織正在成為新興航天力量。

據統(tǒng)計，截至2013年8月，全球在軌衛(wèi)星中，商用衛(wèi)星和軍商兩用衛(wèi)星占比共計已達44%，其中，51%的商業(yè)衛(wèi)星屬于美國。全球軍商兩用衛(wèi)星中，美國和俄羅斯兩國擁有數占到86%。

這份報告由中國運載火箭技術研究院錢學森運載技術實驗室空間態(tài)勢評估課題組完成，今后將每兩年發(fā)布一次。目前，世界上只有少數國家發(fā)布類似報告。中國發(fā)布《空間態(tài)勢評估報告》，對提升空間活動透明度具有重要意義。

On April 17, China's first release the space situation assessment report, a comprehensive display of the current situation of the international space activities to the public, from the point of view of academic evaluation of the space development trend in the future.Global communication, global navigation, remote sensing observation, weather forecast, land on the moon, Mars..., according to a report inrecent years, the world space activities more and more active, but the space activities significantly present the essence of the “great game”, annual launches, or have on-orbit space assets, all present a huge “the gap between rich and poor,” human space activities of facilities and equipment mainly in the hands of the space powers.According to a report, at present China aerospace vehicle launches, has entered into the world's top three.As north Korea and South Korea has successfully launched a satellite, 12 countries worldwide have independent ability to launch a satellite.In 2012 ~ 2013 for space launch in 159, Russia, the United States, China and the eu's emission accounted for 86.8% of the total emission amount.As of August 2013, a total of 1084 moons orbiting around the world, including the United States has 461, Russia has 111, the eu has 110, the three parties have 63% of the world's space assets.From the satellite USES most communications satellites, 55% of the total, followed by navigation satellite

reconnaissance satellites.According to the analysis, in the year toAugust 2013, low earth orbit satellite account for 48.9% of the global satellite number, account for 40.3% of the geostationary satellites in orbit.Among them, it accounts for 44% of low earth orbit satellite resources, accounts for 40% of the earth synchronous orbit satellite resource.From the point of view of regional distribution, the United States has 72% of the earth synchronous satellites in orbit over the americas, occupancy of geostationary satellites in orbit over the Asia resources than China and Russia, including 2 early warning satellites and 3 electronic reconnaissance satellites, and the two countries in the americas over the earth synchronous orbit satellite is zero., according to a report in recent years, international civil space on public welfare service and scientific exploration shoulder the task of at the same time, more and more to assume the function of support for the military applications, present a “people for military” trend.Among them, the international commercial space organization is becoming a emerging space power.According to statistics, as of August 2013, the global satellite orbit, the commercial satellite and the dual satellite accounted for a total of 44%, among them, 51% of the commercial satellite belongs to the United States.Global military contractor in the dual satellite, the United States and Russia have accounted for 86%.The report by the China academy of launch vehicle technology qian xuesen carrier

technology lab space situation assessmentteam is completed, will be issued once every two years in the future.At present, only a few countries in the world issued a similar report.Release the space situation assessment report, China is of great significance to improve transparency space activities.