第一篇：購房輕信銷售人員辦理工作居住證,證件無效法院判解約

北京楊文戰(zhàn)律師法律文集

案例分析篇

購房輕信銷售人員辦理工作居住證，證件無效法院判解約

購房人的工作居住證經(jīng)審查無效，開發(fā)商提出解約并向購房者索賠違約金82萬。購房人稱工作居住證為花費(fèi)11萬元由開發(fā)商的銷售人員代辦，堅持要求繼續(xù)履行合同。最終，法院判決合同解除，考慮到具體情況未支持開發(fā)商索賠要求，購房款問題雙方另行處理。

附案例:輕信銷售員口頭承諾 不具購房資格法院判解約

案例作者：劉奇琦

因購房人居住證無效不符合限購政策，未通過資格審查，開發(fā)商北京通瑞萬華置業(yè)有限公司（以下簡稱通瑞萬華公司）將購房人吳女士訴至法院，要求解除房屋預(yù)售合同并索賠違約金82萬余元。本網(wǎng)今天從北京市朝陽區(qū)人民法院獲悉，法院已判決雙方解除合同。2011年10月30日，吳女士與通瑞萬華公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議，購買了該公司開發(fā)的位于朝陽區(qū)常營的“龍湖?長楹天街”項(xiàng)目房屋一套，房屋預(yù)測建筑面積141.6平米，房屋總價411.44萬元。

通瑞萬華公司訴稱，吳女士在購買房屋時，提交了家庭信息表、購房承諾書、身份證、工作居住證等文件，以證明具有購房資格，于是雙方簽訂了合同。后公司接到政府主管部門通知，被告知吳女士所持有的工作居住證無效，并不具備購房資格。根據(jù)合同的相關(guān)約定，吳女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)就此產(chǎn)生的相應(yīng)法律責(zé)任。故訴至法院，要求解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，同時要求吳女士支付違約金822880元。

吳女士表示，她所持有的北京市工作居住證系開發(fā)商的銷售人員為其辦理的，如果不是當(dāng)時銷售承諾能夠辦理真實(shí)有效的居住證，她并不會購買這套房屋。吳女士堅稱該居住證是北京市人力資源和社會保障局合法頒發(fā)的，其認(rèn)為購房時通過了建委的審核、順利辦理了銀行貸款均可證明這一點(diǎn)。同時，吳女士認(rèn)為開發(fā)商并無證據(jù)證明其不具備購房資格，無權(quán)單方解除合同，故不同意通瑞萬華公司的訴訟請求。

吳女士在庭上還提出，她雖沒有北京戶口，但是符合辦理北京市工作居住證的條件，購房時售樓人員樊某和劉某稱可以為其辦理居住證，為此劉某收取了她11萬元，之所以沒有通過正常途徑辦理，是因?yàn)榉澈蛣⒛呈情_發(fā)商的工作人員，他們說能夠辦理，她就認(rèn)為沒有問題。吳女士稱居住證上的工作單位和地址與她提供給劉某的不一致，劉某解釋說是為了盡快辦下證才這么寫的。

但吳女士的說法并沒有在開發(fā)商處得到證實(shí)，通瑞萬華公司稱劉某、樊某均已離職，該公司從未要求員工用這種方法售房。雙方簽訂的購房合同確實(shí)通過了網(wǎng)簽，但該公司在此后才接到建委通知，被告知居住證是無效的。

對于開發(fā)商銷售人員協(xié)助辦理居住證并曾承諾可以通過購房資格審查的情況，吳女士無法提供證據(jù)。但在類似吳女士簽署的《商品房預(yù)售合同》及《購房承諾書》中，則均有關(guān)于吳女士承諾符合購房政策，承諾提交的材料真實(shí)、合法、有效，若吳女士不符合購房條件，開發(fā)商不擔(dān)責(zé)，吳女士承擔(dān)一切法律責(zé)任并承擔(dān)房屋總價20%的違約金的約定。

關(guān)于吳女士居住證無效，不具備購房資格一節(jié)，開發(fā)商向法庭提交了一份《北京市建設(shè)工程和房屋管理監(jiān)察執(zhí)法大隊(duì)商品房銷售專項(xiàng)執(zhí)法檢查表》，該表顯示吳女士的居住證核查無效，但該表并未加蓋公章。因此，吳女士對此并不認(rèn)可。

為查明吳女士的北京市工作居住證記是否合法有效，審理中，法官通過網(wǎng)上登錄北京市工作居住證管理系統(tǒng)的方式進(jìn)行了查詢，輸入?yún)桥康木幼∽C信息后，查詢結(jié)果顯示“用戶證件無效”。為進(jìn)一步查明相關(guān)情況，審理中，法院還專門致函北京市人力資源和社會保障局，詢問吳女士的北京市工作居住證是否為該局頒發(fā)，根據(jù)北京市工作居住證管理系統(tǒng)所查詢的相關(guān)信息能否作為確認(rèn)居住證效力的依據(jù)。但北京市人力資源和社會保障局并未在限定時間向法院作出答復(fù)。

案件審理中，關(guān)于合同解除后房款的返還問題，吳女士明確表示不要求法院處理。

本文作者：北京楊文戰(zhàn)律師

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法院經(jīng)審理認(rèn)為，吳女士與通瑞萬華公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。由于合同中對于購房資格有明確的約定，吳女士亦在簽訂合同之前簽署了承諾書，故對于因不具備購房資格而產(chǎn)生的相應(yīng)后果，應(yīng)由吳女士承擔(dān)。吳女士雖然有北京市工作居住證，但是，經(jīng)登錄北京市工作居住證管理系統(tǒng)查詢，其居住證無效，故其實(shí)際上不具備購房資格。而且，從常理而言，吳女士若具備辦理北京市工作居住證的資格，完全可以通過正常程序進(jìn)行辦理，根本不必支付其所稱的“11萬元”費(fèi)用，辦理下來的工作居住證所登記的工作單位、居住信息亦應(yīng)與其真實(shí)的信息相符。其雖辯稱具備辦理北京市工作居住證的條件，但是未能提供其他證據(jù)予以證明，因此對其所述，法院認(rèn)為難以采信。

鑒于吳女士的居住證無效，不具備購房資格，故雙方之間的合同無法繼續(xù)履行，通瑞萬華公司要求解除合同，法院予以支持。關(guān)于通瑞萬華公司主張的違約金，法院認(rèn)為，考慮到雙方之間的合同已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)售登記，吳女士無明顯惡意違約行為，故法院未予支持。同時，因吳女士明確表示對于合同解除后的相關(guān)問題無需在此案中處理，法院對購房款的返還等問題未予處理。

一審宣判后，因房產(chǎn)商堅持主張違約金，而吳女士則主張繼續(xù)履行合同，雙方均提起了上訴。日前，二審法院作出終審判決，裁定維持原判。

【法官提示：不要輕信銷售人員的口頭承諾】

筆者就本案采訪了主審法官，法官吳巖表示，此前未曾審理過類似案件。關(guān)于吳女士陳述的情況，因沒有證據(jù)支持，法院難以查明和認(rèn)定，但吳女士簽訂的書面合同及承諾書等內(nèi)容，則將提供不真實(shí)資料、不符合購房資格的一切責(zé)任均歸咎于購房人一方。對此，法官提醒購房人，面對房屋銷售人員巧舌如簧的各種承諾，購房人要保持冷靜，不要輕信口頭承諾草率作出決定，而是要認(rèn)真閱讀自己簽署的合同文本等相關(guān)文件，特別是其中關(guān)于開發(fā)商免責(zé)和責(zé)任承擔(dān)的條款，如雙方確有補(bǔ)充約定，一定要形成書面協(xié)議，給付相關(guān)款項(xiàng)，也應(yīng)索要收據(jù)。否則，一旦發(fā)生糾紛，沒有憑據(jù)的購房者只能吃“啞巴虧”。

楊文戰(zhàn)律師分析：

隨著各地對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，購房資格成了很多購房人面臨的一道門檻，有不少購房者會碰到開發(fā)商的銷售或房產(chǎn)中介聲稱可以解決購房資格、代辦補(bǔ)繳社保等事務(wù)。確實(shí)不排除有一些人通過一些非法手段辦成了事，達(dá)到了目的，但這種事購房人還是面臨著巨大的風(fēng)險。

如本案的吳女士，稱花了11萬由開發(fā)商的銷售人員辦了工作居住證，初期甚至通過的網(wǎng)簽，但最終被審核為無購房資格。面臨合同無法履行，開發(fā)商要解約，甚至索要82萬余元的違約金。這時卻已聯(lián)系不上當(dāng)初的銷售人員，又沒有留下必要的證據(jù)，所謂由銷售人員辦理工作居住證一事，也無法查實(shí)。

雖然法院最終考慮到案件的特殊情況，沒有支持開發(fā)商的索賠要求，但是房子肯定是買不到了。而且按民事訴訟的處理方式，在無相應(yīng)證據(jù)的情況下，又找不到當(dāng)初的銷售人員，吳女士所稱的11萬，恐怕很難追回了。最終花錢費(fèi)力，一無所得。

所以，購房人不要輕信這種明顯可能違規(guī)甚至違法的承諾，真要操作，也一定要保留足夠的證據(jù)，如書面的承諾（最好相關(guān)單位蓋章）、相關(guān)付款憑證等。

從法院的處理上，明顯考慮到了購房人的實(shí)際情況，沒有支持開發(fā)商的索賠要求，但是也有遺憾和不足。購房人聲稱是花錢由銷售人員辦了工作居住證，經(jīng)查詢?yōu)闊o效，那么這個工作居住證是怎么辦的？上面的相關(guān)公章是真是假？是真的，就涉及到相關(guān)主管單位有人因受賄等原因違法辦理，是假的那所謂的銷售人員也涉嫌詐騙等違法犯罪行為，對這些可能存

在的違法甚至犯罪行為，法院不應(yīng)該按民事訴訟的舉證原則簡單處理，應(yīng)盡量查明事實(shí)，視情況移送公安機(jī)關(guān)立案處理。