第一篇：京城鄉(xiāng)一體化進(jìn)入深水區(qū) 將擴(kuò)大集體用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)(2014.2.17)

京城鄉(xiāng)一體化進(jìn)入“深水區(qū)” 將擴(kuò)大集體用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)

作為特大型城市，北京一直將加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化作為建設(shè)具有中國特色世界城市的發(fā)力點(diǎn)之一。2月12日，北京召開市委常委會，再次研究全面深化改革加快推進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化等工作。會議強(qiáng)調(diào)，“以提高農(nóng)村資源要素的配置效率為導(dǎo)向，深入推進(jìn)‘新三起來’”。破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、優(yōu)化資源配置、促進(jìn)城鄉(xiāng)互動(dòng)、加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌、盤活存量、扎實(shí)穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)……今年北京的城鄉(xiāng)一體化將進(jìn)入“深水區(qū)。

通州臺湖今年計(jì)劃出讓約315萬平方米土地

實(shí)施統(tǒng)籌利用農(nóng)村集體建設(shè)用地試點(diǎn)工作，是破解首都城鄉(xiāng)一體化建設(shè)難題、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要舉措。

臺湖鎮(zhèn)是北京市“鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌利用村集體建設(shè)用地試點(diǎn)”。該鎮(zhèn)一直在探索統(tǒng)籌利用好農(nóng)村集體建設(shè)用地，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、農(nóng)民增收和環(huán)境改善。

臺湖鎮(zhèn)位于北京市東南部、通州區(qū)西南部。全鎮(zhèn)共轄46個(gè)行政村，鎮(zhèn)域面積81.5平方公里。目前臺湖鎮(zhèn)有三個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，已建成的中關(guān)村光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地、星湖工業(yè)園區(qū)和正在開發(fā)的環(huán)渤海高端總部基地，共占地28平方公里。

據(jù)了解，今年通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)土地一級開發(fā)的進(jìn)程將進(jìn)一步加快，將啟動(dòng)外六村非住宅搬遷工作，多途徑解決耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)問題，為環(huán)渤海高端總部基地發(fā)展積聚空間。同時(shí)，盡快完成拆遷掃尾工作，實(shí)現(xiàn)上市地塊場清地平，為上市奠定基礎(chǔ)。積極做好上市地塊與已簽約企業(yè)和意向企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的對接工作，確保已落地項(xiàng)目如期順利開工建設(shè)，促進(jìn)其他簽約項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)拿地。

此外，臺湖鎮(zhèn)還將推進(jìn)各項(xiàng)手續(xù)辦理，加快土地上市步伐，2014年，臺湖全鎮(zhèn)計(jì)劃出讓土地建筑面積為315.8萬平方米。適時(shí)啟動(dòng)丁、白、馬三村的拆遷工作。

在推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化中，臺湖鎮(zhèn)以鎮(zhèn)政府所在地為中心推進(jìn)中心鎮(zhèn)開發(fā)，總面積4平

方公里，協(xié)調(diào)居住、產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)等功能，以此帶動(dòng)鎮(zhèn)域東部地區(qū)的城鎮(zhèn)化發(fā)展。

按照計(jì)劃，臺湖鎮(zhèn)今年將加速推進(jìn)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。其中，將深入推進(jìn)都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，大力促進(jìn)金福藝農(nóng)植物工廠等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)；優(yōu)化工業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引高科技企業(yè)落地新華聯(lián)民企總部基地、蘭格加華產(chǎn)業(yè)園、臺銘國際企業(yè)花園等項(xiàng)目開展招商引資工作；加大對鎮(zhèn)域內(nèi)各總部集群項(xiàng)目入駐企業(yè)的協(xié)調(diào)力度，促進(jìn)盡快在鎮(zhèn)內(nèi)實(shí)現(xiàn)注冊完稅，使總部集群項(xiàng)目盡快成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)；確保首開萬科、世紀(jì)鴻、東亞新華等已落地項(xiàng)目盡快開工建設(shè)等。

豐臺城鄉(xiāng)接合部由引資轉(zhuǎn)向選資

豐臺是典型的城鄉(xiāng)接合部地區(qū)。2010年，北京確定了50個(gè)重點(diǎn)村改造工程，其中豐臺就有8個(gè)。來自豐臺區(qū)的數(shù)據(jù)顯示，目前，8個(gè)重點(diǎn)村回遷房全部開工，累計(jì)竣工145萬平方米，4個(gè)村實(shí)現(xiàn)回遷；夏家胡同項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)入市交易，完成100公頃土地入市準(zhǔn)備。

今年豐臺區(qū)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)回遷房新竣工25萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)竣工面積170萬平方米，達(dá)到總建設(shè)面積的80%；小瓦窯、周莊子等4個(gè)村實(shí)現(xiàn)回遷。

實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民“上樓”并不是城鎮(zhèn)化的全部，在城鄉(xiāng)一體化中，如何解決產(chǎn)業(yè)“小散低弱”的問題？北京商報(bào)記者注意到，豐臺的城鄉(xiāng)接合部地區(qū)產(chǎn)業(yè)正呈現(xiàn)“低退高進(jìn)”的態(tài)勢。豐臺加大了農(nóng)村低端產(chǎn)業(yè)退出力度，明確要求城鄉(xiāng)接合部地區(qū)禁止新建低端市場，低端產(chǎn)業(yè)只減不增。2011、2012年共退出38家，2013年已退出25家，未來三年還將陸續(xù)退出53家。

在清退的同時(shí)，為了促進(jìn)城鄉(xiāng)接合部地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級結(jié)構(gòu)調(diào)整，豐臺區(qū)抬高了入駐門檻，建立農(nóng)村地區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制，按照豐臺區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和重點(diǎn)功能區(qū)布局，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)向高收益、低能耗方向發(fā)展，引導(dǎo)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

據(jù)豐臺區(qū)農(nóng)工委書記、農(nóng)委主任肖文燕介紹，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)制訂，對農(nóng)村集體產(chǎn)業(yè)管理由項(xiàng)目管理向準(zhǔn)入管理轉(zhuǎn)變，從鼓勵(lì)、限制和淘汰三個(gè)方面規(guī)范農(nóng)村地區(qū)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理，避免引入不符合區(qū)域發(fā)展定位的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年全年引進(jìn)企業(yè)672家，其中，千萬元以上企業(yè)71家，億元以上企業(yè)7家。

值得一提的是，為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)，盧溝橋鄉(xiāng)統(tǒng)籌鄉(xiāng)域集體土地資源，將位于鄉(xiāng)域東部麗澤核心地帶原C9地塊的14.39公頃綠地指標(biāo)與鄉(xiāng)域西部郭莊子、大瓦窯兩個(gè)村部分集體產(chǎn)業(yè)用地約16.1公頃進(jìn)行了置換，把原本分散的集體建設(shè)用地集中到優(yōu)勢區(qū)位, 同時(shí)實(shí)力較強(qiáng)的集體經(jīng)濟(jì)組織參與進(jìn)來，共同建設(shè)集高檔辦公、購物、餐飲、影視、休閑娛樂于一體，具有國際化元素的城市綜合體，立足麗澤、服務(wù)麗澤，主動(dòng)為功能區(qū)配套，既提升了土地價(jià)值，又保留了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)。

集體建設(shè)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn) 北京今年將擴(kuò)大試點(diǎn)

除了大興區(qū)的西紅門鎮(zhèn)、海淀區(qū)的東升鎮(zhèn)，今年北京集體建設(shè)用地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大，初步計(jì)劃將選擇5個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣的6個(gè)鄉(xiāng)。同時(shí)，今年北京在“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)接合部地區(qū)”中要做的第一件事是50個(gè)重點(diǎn)村的后續(xù)建設(shè)，其將加快完成。

2014年的北京市政府工作報(bào)告中提出：積極穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化。堅(jiān)持以人為核心，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)接合部地區(qū)、小城鎮(zhèn)和新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)。做好50個(gè)重點(diǎn)村后續(xù)建設(shè)發(fā)展，深化第一道綠化隔離地區(qū)6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化建設(shè)試點(diǎn)，并逐步推開。加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌，以盤活存量為主，提高建設(shè)用地集約化水平，力爭4-5年明顯改善城鄉(xiāng)接合部地區(qū)面貌。梯次推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)，鼓勵(lì)與大型企業(yè)、高校對接共建，大力發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村人口就近城鎮(zhèn)化。

2010年，北京市全面啟動(dòng)了50個(gè)重點(diǎn)村的改造建設(shè)。這50個(gè)村分布在北京9個(gè)

區(qū)33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，38個(gè)在規(guī)劃中心城區(qū)，12個(gè)在規(guī)劃新城地區(qū)，涉及戶籍人口21.4萬人，流動(dòng)人口超過100萬。

去年發(fā)布的《社會建設(shè)藍(lán)皮書（2013）》指出，2012年北京基本完成了對50個(gè)重點(diǎn)城中村的舊村改造，“一村一策”的改造方式標(biāo)志著北京城鄉(xiāng)接合部的發(fā)展進(jìn)入到城市化。“人口倒掛”的特征使得“城中村”改造面臨雙重挑戰(zhàn)，一方面是“本地人”的市民化問題，另一方面是大量“外地人”的服務(wù)管理問題。藍(lán)皮書認(rèn)為，解決前者的關(guān)鍵在于推進(jìn)經(jīng)濟(jì)和文化等方面對原村民的引導(dǎo)，使他們成為適應(yīng)城市生活方式的“新市民”；而解決后者的關(guān)鍵則在于給予外來人口一定的生存空間，并積極推進(jìn)對外來人口的服務(wù)與管理。

據(jù)了解，北京市目前正在開展三項(xiàng)工作為農(nóng)村土地改革打基礎(chǔ)：編制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)劃；搭建農(nóng)村用地交易平臺；集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證。

專家觀點(diǎn)：集體土地流轉(zhuǎn)要謹(jǐn)慎探索北京市社科院副院長 趙弘

農(nóng)村的城鎮(zhèn)化不是簡單地讓農(nóng)民從平房搬進(jìn)樓房、由農(nóng)業(yè)戶籍轉(zhuǎn)為城市戶籍，更要保障農(nóng)民就業(yè)有崗位、增收有資產(chǎn)、生活有保障、服務(wù)有組織。

農(nóng)村地區(qū)的城鎮(zhèn)化必會改變農(nóng)民的生活方式。首先，農(nóng)民的收入也由以前的農(nóng)業(yè)耕種變?yōu)樯习嗄霉べY；其次，農(nóng)民獲取生活資料也將在超市等生活、商業(yè)設(shè)施中實(shí)現(xiàn)。這就需要農(nóng)村地區(qū)在城鎮(zhèn)化建設(shè)時(shí)必須考慮商業(yè)和生活服務(wù)配套等。

目前，我國在政策層面也在積極探索保障農(nóng)民的利益：與城市居民享有同等的如醫(yī)療、教育、社會保障等政府公共服務(wù)配套。

另一個(gè)層面，小城鎮(zhèn)要保持可持續(xù)發(fā)展，和城市副中心、新城一樣，也需要強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)支撐。例如，歐洲的一些小城鎮(zhèn)，生活在那里的人不出小鎮(zhèn)就能滿足居住、就業(yè)、醫(yī)療、教育等需求。

在我國農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中，我認(rèn)為核心問題還是土地問題。農(nóng)村的土地所有權(quán)是集體性質(zhì)。如何在不改變土地所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)域內(nèi)土地資源價(jià)值的最優(yōu)化，同時(shí)又兼顧壯大集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)力，保障農(nóng)民的長期利益，最終實(shí)現(xiàn)國家、集體、個(gè)人多贏的良好效果這需要謹(jǐn)慎探索，因?yàn)樗婕暗搅宿r(nóng)民的切身利益。

值得注意的是，在集體土地流轉(zhuǎn)集中的過程中，要嚴(yán)防有實(shí)力的大財(cái)團(tuán)、投資者圈地，最大程度地實(shí)現(xiàn)集體土地保值、增值，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

新聞內(nèi)存：什么是“新三起來”

去年，北京市首次明確了“新三起來”概念。“新三起來”是指處理好農(nóng)民與資源的關(guān)系，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)起來；處理好農(nóng)民與積累的關(guān)系，推動(dòng)資產(chǎn)經(jīng)營起來；處理好農(nóng)民與市場的關(guān)系，推動(dòng)農(nóng)民組織起來。

第二篇：河南城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的問題與對策

河南城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)存在的問題與對策

摘要：隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，各地市城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)一些建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象比較普遍。本文通過對河南一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好地區(qū)的城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查，分析了城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中存在的一些問題，提出了集體建設(shè)用地規(guī)范流轉(zhuǎn)的一些對策。

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地 流轉(zhuǎn) 中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)

隨著我國市場經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，全國各地城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地自發(fā)進(jìn)入市流轉(zhuǎn)和集體建設(shè)用地隱形流轉(zhuǎn)已成為比較普遍的現(xiàn)象，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐表明，迫切要求國家和各級政府規(guī)范城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，完善和創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)制度和政策。

隨著中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn)，河南作為中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的重要省份，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化規(guī)模擴(kuò)大，國家建設(shè)用地指標(biāo)滿足不了需求，各地市城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)一些集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)過程中，還存在著很多問題，如流轉(zhuǎn)市場混亂，嚴(yán)重?fù)p害了廣大農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，土地補(bǔ)償費(fèi)用少，農(nóng)民得不到妥善安置。因此，在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的大背景下，在河南推進(jìn)集體建設(shè)用地制度的改革，規(guī)范城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)河南“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，合理配置現(xiàn)有土地資源，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)與布局，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化發(fā)展具有重要的作用。河南城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀分析

1.1 有關(guān)各地市建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)例 2003年河南省人民政府制定并印發(fā)關(guān)于《河南省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理若干意見》，各地市根據(jù)該意見開展了不同程度的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作，并獲得了一定的成效。主要表現(xiàn)有：①2006年鶴壁市政府制定印發(fā)了關(guān)于《鶴壁市農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》，該辦法規(guī)定集體土地所有權(quán)不變，集體土地依法以轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資（入股）等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，嚴(yán)禁以“流轉(zhuǎn)”名義，擅自將集體所有的農(nóng)用地和未利用土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。鶴壁市淇濱區(qū)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后建設(shè)的金山工業(yè)園區(qū)，使當(dāng)?shù)剞r(nóng)民獲得了合理安置補(bǔ)償，解決了農(nóng)民的就業(yè)問題，農(nóng)民生活得到極大改善和保障。②2009年南陽市政府在新野縣開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，通過拍賣、掛牌方式公開流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)集貿(mào)市場建設(shè)，面積共計(jì)183畝；通過協(xié)議租賃方式流轉(zhuǎn)193畝集體建設(shè)用地用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。目前新野縣基本實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地依法有序流轉(zhuǎn)，較好地盤活利用了集體存量建設(shè)用地，緩解了集體建設(shè)用地指標(biāo)的壓力，集體建設(shè)用地市場秩序初步規(guī)范，新野縣成為國土資源部與聯(lián)合國開發(fā)計(jì)劃署“集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民權(quán)益保護(hù)”合作研究示范項(xiàng)目示范區(qū)。③2012年洛陽市印發(fā)了《洛陽市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，在實(shí)踐中探索集體建設(shè)土地的流轉(zhuǎn)與新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)用地的利用聯(lián)系起來，社區(qū)節(jié)余的建設(shè)用地可直接用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，流轉(zhuǎn)過程中充分尊重社區(qū)居民的意見，提高了居民的經(jīng)濟(jì)收益，推進(jìn)了城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

1.2 城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的特點(diǎn) ①各地城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)比較普遍。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各地城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)比較普遍。隨著河南市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，特別是一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或者城鎮(zhèn)郊區(qū)，集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)更為顯著。由于這些地區(qū)受城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展輻射影響，農(nóng)民大都從事第二、三產(chǎn)業(yè)，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要大量的用地指標(biāo)，國有土地指標(biāo)所剩無幾，集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)成為必然趨勢。最近幾年又隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村建設(shè)用地的使用權(quán)又進(jìn)行了新一輪的流轉(zhuǎn)，甚至一些遠(yuǎn)郊村莊的農(nóng)村建設(shè)用地也普遍存在著流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。②參與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主體呈現(xiàn)多元化。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)參與集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體主要表現(xiàn)為土地的所有者和土地的使用者。從土地進(jìn)入市場的供求雙方主體來看，供地主體有鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會、村民小組、村民個(gè)人、還有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，受地主體有本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員、其他集體經(jīng)濟(jì)組織社會成員，還有社會企事業(yè)單位。③集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)區(qū)位特征明顯。一般情況下，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)活動(dòng)比較活躍，一些遠(yuǎn)郊地區(qū)流轉(zhuǎn)相對較少。由于城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)，對集體建設(shè)用地需求大，流轉(zhuǎn)活躍，并且已具備一定的規(guī)模。一些遠(yuǎn)郊地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，流轉(zhuǎn)程度較低，形式單一。由此可見集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)區(qū)位特征比較明顯。河南城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題

2.1 流轉(zhuǎn)缺乏制度規(guī)范和法律保障 根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。但本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用本集體經(jīng)濟(jì)組織土地辦企業(yè)或建住房除外。”第63條規(guī)定：“集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”按照上述法律規(guī)定，集體土地禁止流轉(zhuǎn)，現(xiàn)實(shí)中集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)或私下流轉(zhuǎn)復(fù)雜多樣，這種情形與現(xiàn)行的土地制度和法律規(guī)定發(fā)生明顯的沖突。對于其他企業(yè)和個(gè)人使用土地的，如果按法律規(guī)定通過征用方式將集體建設(shè)用地變?yōu)閲型恋兀掷m(xù)繁瑣且費(fèi)用高，集體經(jīng)濟(jì)組織從中獲得的流轉(zhuǎn)收益低，因此為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，集體建設(shè)用地的使用權(quán)就會隱形流轉(zhuǎn)或違法流轉(zhuǎn)操作。由于流轉(zhuǎn)不規(guī)范，缺乏制度和法律保障，流轉(zhuǎn)后經(jīng)濟(jì)糾紛和毀約現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，問題得不到解決，農(nóng)民的合法權(quán)益無法得到法律的保障。

2.2 流轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，實(shí)際擁有產(chǎn)權(quán)者利益得不到保障 集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村集體經(jīng)濟(jì)組織來實(shí)施，而不是由村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織來執(zhí)行，村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織受鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織管轄和領(lǐng)導(dǎo)，是不同的利益主體，當(dāng)其中利益發(fā)生沖突時(shí)，處于劣勢群體的村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織成員思想觀念落后，缺乏土地保護(hù)意識，其利益就得不到保障。

2.3 流轉(zhuǎn)主體收益分配關(guān)系不清，缺乏監(jiān)督管理 由于集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主體呈現(xiàn)多元化，不同形式的流轉(zhuǎn)，主體獲得的收益不同。如集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的成員在出租房屋取得的土地收益全部歸個(gè)人所有，土地所有權(quán)人基本不參與收益的再分配，特別是處在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民，大量建造房屋，從出租中獲得大量收益而暴富。由城鎮(zhèn)化帶來的土地流轉(zhuǎn)收益主要依賴國家對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，理應(yīng)國家應(yīng)參與流轉(zhuǎn)所得收益分配，但實(shí)際上基本沒有得到體現(xiàn)。

2.4 農(nóng)民對耕地的保護(hù)意識薄弱 國家落實(shí)政策嚴(yán)格保護(hù)耕地，農(nóng)用耕地是禁止作為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的。但是集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)過程中如果不嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管理制度，耕地就可能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。從土地的收益來看，建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益遠(yuǎn)高于種植農(nóng)作物的耕地，農(nóng)民受高收益的驅(qū)動(dòng)，保護(hù)耕地的意識薄弱，想方設(shè)法通過合法或違法手段把耕地作為建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，國家嚴(yán)格保護(hù)耕地的目標(biāo)也受到?jīng)_擊。集體建設(shè)用地規(guī)范流轉(zhuǎn)的對策

3.1 創(chuàng)新和完善集體土地相應(yīng)的法律法規(guī) 現(xiàn)行土地法律和政策對于集體建設(shè)用地使用有較多約束和限制，不利于市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在當(dāng)前中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)化速度加快的條件下，健全城鄉(xiāng)集體土地使用權(quán)，合理規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，加快集體建設(shè)用地有償使用制度的改革已迫在眉睫，就需要?jiǎng)?chuàng)新和完善集體建設(shè)土地相應(yīng)的法律法規(guī)。另外還要健全完善土地登記制度，對流轉(zhuǎn)的土地進(jìn)行全過程監(jiān)督管理。因此需要根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)用地流轉(zhuǎn)的實(shí)際，適時(shí)地調(diào)整現(xiàn)行土地方面法律法規(guī)，從法律層面上保證集體土地流轉(zhuǎn)規(guī)范，保障農(nóng)民合法權(quán)益。

3.2 明晰土地產(chǎn)權(quán) 集體建設(shè)用地作為一種特殊商品入市流轉(zhuǎn)就必須明確主體產(chǎn)權(quán)。如果產(chǎn)權(quán)不明晰，使用權(quán)流轉(zhuǎn)獲得的收益分配必然會出現(xiàn)糾紛或分配不公。清晰的土地產(chǎn)權(quán)是土地市場交易規(guī)范化的前提。明確主體的土地所有權(quán)，以增強(qiáng)農(nóng)民對土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的控制、流轉(zhuǎn)以及收益的行為能力，從根本上保障集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的公開、公平、公正。

3.3 建立和完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制 在創(chuàng)新和完善集體土地相應(yīng)的法律法規(guī)同時(shí)建立和完善集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系。由于各地集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)尚未形成規(guī)范有序的交易市場，流轉(zhuǎn)價(jià)格缺乏一定的價(jià)格評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，勢必造成一定的土地收益損失。因此建立有效的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制，才能保證建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)順利進(jìn)行。

3.4 創(chuàng)新和完善土地收益分配機(jī)制 從流轉(zhuǎn)收益分配方面來看，在充分保障了農(nóng)民和集體利益的基礎(chǔ)上，考慮國家參與分配部分收益，要?jiǎng)?chuàng)新和完善土地收益分配機(jī)制。國家在提高城市基礎(chǔ)設(shè)施方面投入了大量資金，使集體建設(shè)用地價(jià)值得到提升，因此政府應(yīng)當(dāng)通過稅收或收取一定的管理費(fèi)來參與收益分配。在保障集體經(jīng)濟(jì)組織成員的收益上，在收益分配上最大限度地保障農(nóng)民的利益。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：史翔（1976-），女，河南商丘人，講師，河南財(cái)政稅務(wù)高等專科學(xué)校工程經(jīng)濟(jì)系，研究方向：建筑經(jīng)濟(jì)。