第一篇：盤點(diǎn)樓市2011,展望樓市2012 卓達(dá)住宅集團(tuán)執(zhí)行總裁劉坤

“盤點(diǎn)樓市2011，展望樓市2012”

一、盤點(diǎn)樓市2011。

1、深度調(diào)控政策開(kāi)啟年度樓市大片

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(即“新國(guó)八條”)，提出包括要求強(qiáng)化差別化信貸政策、執(zhí)行限購(gòu)措施、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、住房保障等在內(nèi)的一攬子調(diào)控政策。深度調(diào)控使2011年中國(guó)樓市發(fā)生巨大變化。

2、價(jià)格變化因城市分級(jí)表現(xiàn)不同

2011年全年數(shù)據(jù)待出爐，但經(jīng)歷近一年調(diào)控后，價(jià)格上漲較快的一線城市高企的房?jī)r(jià)已被遏制住了過(guò)快上漲的趨勢(shì)，應(yīng)該說(shuō)2011年國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的區(qū)域調(diào)控的效果相對(duì)明顯。與此同時(shí)，二、三線城市房?jī)r(jià)保持穩(wěn)中上升的態(tài)勢(shì)，并成為今年龍頭房企沖擊年度業(yè)績(jī)的主戰(zhàn)場(chǎng)，究其原因：

二、三線城市城化水平及品質(zhì)不斷提高，房地產(chǎn)業(yè)仍處在向上發(fā)展的通道；相對(duì)一線城市剛性需求比例要高；未限購(gòu)城市迎來(lái)了發(fā)展契機(jī)。

三、四線城市，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)，房?jī)r(jià)上漲明顯，如藍(lán)色半島經(jīng)濟(jì)區(qū)威海文登南海新區(qū)，城市發(fā)展?jié)摿薮笄夷壳疤幱趦r(jià)值洼地，隨著國(guó)家政策促進(jìn)，城市水平日益提高，房增產(chǎn)發(fā)展及價(jià)格上升空間仍較大。

觀點(diǎn)：國(guó)家是對(duì)價(jià)格過(guò)快上漲的一、二線城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行遏制，并對(duì)應(yīng)出臺(tái)相關(guān)限購(gòu)、限貸、限價(jià)等措施，并非一刀切地在全國(guó)實(shí)施，這與近期中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展”一致。

3、全國(guó)房?jī)r(jià)、銷量整體放緩增長(zhǎng)速度，投資建設(shè)放緩。

2011年前11個(gè)月，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積89594萬(wàn)平方米，較去年同

期增加9%。2009年和2010年，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)率分別為44%和10%。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2009年的高速增長(zhǎng)后，近兩年的發(fā)展速度回歸到一個(gè)相對(duì)合理的增長(zhǎng)水平。全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況總體不如2010年同期，房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工增速等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯放緩。土地市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣在2011年遇冷。

4、關(guān)于保障房。

2011年春全國(guó)兩會(huì)期間通過(guò)的《政府工作報(bào)告》提出，今年開(kāi)工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。根據(jù)“十二五”規(guī)劃綱要，未來(lái)5年，我國(guó)將完成3600萬(wàn)套保障性住房的建設(shè)任務(wù)，將使我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房保障覆蓋率達(dá)到20%左右。該目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，無(wú)疑有助于未來(lái)樓市的健康發(fā)展。但如何解決資金投入問(wèn)題，并保障分配公正、公開(kāi)，準(zhǔn)入、持有、退出及鑒別等也都會(huì)成為保障房建設(shè)的挑戰(zhàn)。但最終，保障房建設(shè)仍應(yīng)回歸以政府為主，商品房建設(shè)仍以企業(yè)為主，分工明確，對(duì)應(yīng)作業(yè)，該市場(chǎng)來(lái)解決的問(wèn)題仍由市場(chǎng)來(lái)解決。

5、房地產(chǎn)企業(yè)面臨升級(jí)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

面對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控，傳統(tǒng)的精放式，建立在消耗大量資源基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必將隨國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而發(fā)生變化，同時(shí)，國(guó)家城市化建設(shè)，十七屆六中全會(huì)關(guān)于大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，以及中國(guó)老齡化社會(huì)的到來(lái)等等，都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出新的高標(biāo)準(zhǔn)要求。在此背景下，極少有戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)，未雨綢繆，已在以往數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)著手新模式探索，目前已開(kāi)始多元化發(fā)展，主要向文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老、商業(yè)地產(chǎn)及城市運(yùn)營(yíng)等方向發(fā)展，使傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)在追求品質(zhì)提升的同時(shí)，與產(chǎn)業(yè)聯(lián)系在一起，形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)

結(jié)構(gòu)調(diào)整及可持續(xù)性發(fā)展，持續(xù)稅源的解決，就業(yè)的解決注入新的活力。因此，房企轉(zhuǎn)型也是此輪房地產(chǎn)調(diào)控的又一趨勢(shì)，不調(diào)整、不轉(zhuǎn)型的企業(yè)將在此次房企盤整中面臨淘汰的局面。

二、展望樓市2012。

1、定調(diào)2012。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已對(duì)明年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總基調(diào)明確，穩(wěn)中求進(jìn)成為關(guān)鍵。2012年堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松。通過(guò)加大普通商品房的供應(yīng)，通過(guò)加快保障房的建設(shè)，為房地產(chǎn)降溫的同時(shí)，也為扭轉(zhuǎn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)空心化，實(shí)業(yè)萎縮的態(tài)勢(shì)贏得時(shí)間和空間。目前，經(jīng)過(guò)一年的調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)初步遏制，部分價(jià)格過(guò)快上漲的城市的價(jià)格出現(xiàn)了回調(diào)的趨勢(shì)。同時(shí)，此次會(huì)議再次明確提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，使其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮重要作用，體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。

2、展望2012樓市。

12月8日，在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)上，國(guó)務(wù)院參事陳全生表示說(shuō)：2012年，保增長(zhǎng)將成為政策的首要目標(biāo)，其中，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)將非常重要。中央高層已形成共識(shí)，保增長(zhǎng)、促穩(wěn)定已是當(dāng)務(wù)之急。在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三駕馬車中，消費(fèi)非短期內(nèi)可以提升，外需的出口因素亦不可制，只有投資仍可期待。而投資主要依靠房地產(chǎn)和制造業(yè)，制造業(yè)受目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響發(fā)展受限，房地產(chǎn)業(yè)卻為國(guó)家政策調(diào)控引導(dǎo)。房地產(chǎn)業(yè)既能拉動(dòng)投資，又能拉動(dòng)消費(fèi)。因此，保增長(zhǎng)還要靠房地產(chǎn)。

在符合中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議對(duì)2012國(guó)家經(jīng)濟(jì)的指導(dǎo)原則下，鞏固目前房地產(chǎn)成果，特別是對(duì)一、二線房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的城市，仍然不會(huì)有太大變化。對(duì)于城市

化水平有較大提升潛力的二、三線城市，以及國(guó)家戰(zhàn)略政策扶持的三、四線城市，將在2012年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上發(fā)揮重大作用，是保增長(zhǎng)的關(guān)鍵，因此，此類城市的房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)大的發(fā)展，房?jī)r(jià)將會(huì)保持穩(wěn)中上升趨勢(shì)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，在上述房地產(chǎn)業(yè)仍有較大上行潛力的城市，眼下購(gòu)房應(yīng)當(dāng)是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，最晚不要超過(guò)明年五一前；對(duì)于房企而言，向上述城市拓展項(xiàng)目，企業(yè)轉(zhuǎn)型，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變將是2012年主要方向，未來(lái)10年的大型品牌企業(yè)將在此類企業(yè)中產(chǎn)生；對(duì)于調(diào)控政策，明年上半年，首套房置業(yè)的政策有望寬松，隨“穩(wěn)中求進(jìn)”的主基調(diào)、房?jī)r(jià)的平穩(wěn)控制及保障房的逐步落實(shí)，部分城市的限購(gòu)措施將會(huì)有所松動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新的一輪健康發(fā)展。

第二篇：盤點(diǎn)2012展望2013新旅程 沈陽(yáng)樓市微電影

盤點(diǎn)2012展望2013新旅程 沈陽(yáng)樓市微電影

來(lái)源：華商晨報(bào) 2013-01-09 08:23 365地產(chǎn)家居網(wǎng) 點(diǎn)擊: 3069 評(píng)論

戲如人生，人生如戲。2012年的樓市在調(diào)控之下，更是上演了一出出精彩紛呈、或多或少勝利的“V電影”。

這一年，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者都像《少年P(guān)I的奇幻漂流》一般，在一段前路未知的旅程中尋找自我：我需要什么樣的房子？何時(shí)出手？

而在宏觀調(diào)控持續(xù)的這一年，仍有領(lǐng)潮者，可以決勝《2012》，締造銷售神話。他們提前洞悉市場(chǎng)動(dòng)向，深耕剛性需求市場(chǎng)，主打中小戶型，在產(chǎn)品力上下工夫，猶如《復(fù)仇者聯(lián)盟》中的幾位英雄，縱橫捭闔，一手“剛需”必殺技玩得風(fēng)生水起，屢創(chuàng)樓市傳奇。>>>2012年主打剛需牌成就鐵西板塊樓市霸主地位

現(xiàn)在，讓我們《全面回憶》2012年，盤點(diǎn)《那一年，我們一起追的“樓事”》。再《搜索》一下2013年，窺視沈陽(yáng)樓市的新旅程。關(guān)鍵詞：剛需

樓市“V電影”之《復(fù)仇者聯(lián)盟》：

誰(shuí)來(lái)拯救地球？誰(shuí)能贏得剛需，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)。普通住宅：剛需紅滿天，市場(chǎng)真英雄

當(dāng)邪惡勢(shì)力對(duì)地球造成致命威脅，誰(shuí)能拯救地球？當(dāng)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者深度博弈，誰(shuí)能成為市場(chǎng)的真英雄？影片雖然叫《復(fù)仇者聯(lián)盟》，但是其實(shí)叫《超級(jí)英雄聯(lián)盟》更為恰當(dāng)。

2012年以前，大戶型、高總價(jià)的高端住宅在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)異軍突起，與以中小戶型為主的普通住宅漸有一分天下之勢(shì)。但是，在持續(xù)的宏觀調(diào)控之下，形勢(shì)發(fā)生了變化。在恒大、碧桂園、保利、中海等大開(kāi)發(fā)商的帶領(lǐng)下，市場(chǎng)開(kāi)始深耕剛需，首套房、改善性住房??>>>365樓市春晚調(diào)查揭秘：房叔房嬸兒齊登臺(tái) 百姓購(gòu)房最剛需

“圍繞剛需購(gòu)房者的需求做產(chǎn)品，才能贏得市場(chǎng)。”華邑世紀(jì)城相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。而廣大剛性需求也確實(shí)占領(lǐng)了2012年銷售的85%以上，說(shuō)剛需紅滿天并不為過(guò)。新峰地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，去年商品住宅銷售面積上，60~90平的戶型占35.61%，90~120平的戶型占28.01%，120~144平的占11.83%，60平以下的占10.09%。而去年商品住宅銷售排行上，碧桂園·銀河城、恒大綠洲、保利溪湖林語(yǔ)??前十位都是主打剛需的樓盤。

■點(diǎn)評(píng)：電影里，超級(jí)英雄組團(tuán)拯救了地球，是大眾力量的勝利；而在樓市，剛需顯然就是大眾的代表，他們是市場(chǎng)不爭(zhēng)的真英雄。而對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，誰(shuí)能打動(dòng)剛需，誰(shuí)就能贏得市場(chǎng)。

■展望：“剛需仍是市場(chǎng)主力，打好剛需牌，細(xì)分市場(chǎng)，提高產(chǎn)品品質(zhì)，都是開(kāi)發(fā)商必須要做的。”精誠(chéng)集團(tuán)精圖企劃副總經(jīng)理李昂說(shuō),“剛需在成長(zhǎng)，他們有了更成熟的置業(yè)觀，剛需樓盤的品質(zhì)要提升。”

關(guān)鍵詞：價(jià)格

樓市“V電影”之《龍門飛甲》：樓市對(duì)決“價(jià)格”制勝。樓市價(jià)格：

購(gòu)房者越來(lái)越理性，價(jià)格才是硬道理

影片《龍門飛甲》中的打斗場(chǎng)面，讓眾多武俠愛(ài)好者直呼過(guò)癮。其實(shí)，沈陽(yáng)樓市這個(gè)江湖之中，也在時(shí)刻上演著這種高手對(duì)決。

價(jià)格，是開(kāi)發(fā)商2012年使用頻率最高也是最奏效的工具之一。

碧桂園，在今年可以說(shuō)是“性價(jià)比”這場(chǎng)大戰(zhàn)中的最大贏家之一。其全線產(chǎn)品在2012年都取得了不俗的銷售業(yè)績(jī)，在新峰的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，企業(yè)銷售面積位列第二。

再比如恒大地產(chǎn)，在近兩年的市場(chǎng)中，憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)也搶盡了風(fēng)頭，恒大雅苑淡季開(kāi)盤仍取得了2億的銷售額。再比如，位于奧體板塊的清河灣，中小戶型的產(chǎn)品不僅迎合了市場(chǎng)的主流剛需，價(jià)格基本上也是以成本價(jià)在銷售，因此吸引了大量剛需粉絲。

奧園，也是2012年在價(jià)格營(yíng)銷這場(chǎng)戰(zhàn)役中打得比較漂亮的房企，在2012年年初，供需雙方都在觀望的時(shí)候，奧園率先打出了85折優(yōu)惠，將一批處于糾結(jié)中的潛在購(gòu)房者迅速變成自己的準(zhǔn)業(yè)主，搶占了市場(chǎng)先機(jī)，并贏得了眼球。

■點(diǎn)評(píng)：《龍門飛甲》里各路高手比拼的是實(shí)力，同樣，在2012年的樓市里，房地產(chǎn)老總頗為一致的看法就是：沈陽(yáng)的購(gòu)房者越來(lái)越理性了。在這一前提之下，花拳繡腿一定不能贏得市場(chǎng)，價(jià)格永遠(yuǎn)是硬道理。

■展望：2013年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓市價(jià)格依然會(huì)走穩(wěn)健道路，在供應(yīng)量較大的區(qū)域，樓盤價(jià)格戰(zhàn)也在所難免。

關(guān)鍵詞：綜合體、地下商業(yè) 樓市“V電影”之《王的盛宴》：

勝者為王。欲稱商業(yè)地產(chǎn)之王，需占天時(shí)地利人和。商業(yè)地產(chǎn)：

新老商圈各有短長(zhǎng)，地上地下多點(diǎn)開(kāi)花

電影中，《王的盛宴》不是對(duì)《史記》中鴻門宴等經(jīng)典段落的簡(jiǎn)單翻拍，而是對(duì)這一段史實(shí)的重新演繹，更重要的是展現(xiàn)了2000多年前，中國(guó)大地上群雄并起，英雄輩出的壯麗畫面。

回到2012年的沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)成為不少開(kāi)發(fā)商的突圍之選，而沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)這頓大餐，何嘗不是一桌“王的盛宴”，以致有業(yè)內(nèi)人士感慨：“沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨！”>>>“棄住從商”漸熱 沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)“暖冬”

2012年就沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，除了商業(yè)綜合體、寫字樓、公寓等項(xiàng)目，可以說(shuō)，是沈陽(yáng)地下商業(yè)跨越式發(fā)展的一年，多個(gè)地下商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，更創(chuàng)造了多個(gè)銷售奇跡。2012年9月29日，地處奧體中心新興商圈的億豐不夜城項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天，78分鐘內(nèi)，200余套絕版產(chǎn)權(quán)街鋪各歸其主，總銷售額達(dá)4億。而雄踞沈陽(yáng)太原街商圈的朗勤商道項(xiàng)目，12月16日開(kāi)盤當(dāng)天銷量達(dá)5.72億，點(diǎn)燃沈城樓市冬天里的第一把火。

■點(diǎn)評(píng)：在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)場(chǎng)，從各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的宣傳攻勢(shì)、營(yíng)銷活動(dòng)、銷售業(yè)績(jī)中，能夠真切地感受到市場(chǎng)背后硝煙彌漫，而要真正成為王者，必須同時(shí)占盡天時(shí)地利人和。

■展望：2013年全運(yùn)會(huì)在沈陽(yáng)舉辦，俗話說(shuō)“好風(fēng)憑借力，送我上青云。”今年，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)勢(shì)必上演更加精彩的“盛宴”、相信各家開(kāi)發(fā)商也早已準(zhǔn)備好，共赴這個(gè)“飯局”。

關(guān)鍵詞：別墅、大平層

樓市“V電影”之《少年P(guān)I的奇幻漂流》：

一次尋找自我的奇幻旅行，正如高端豪宅的自我定義。高端豪宅：豪宅精致時(shí)代已來(lái)臨

如何為少年P(guān)I的故事做出選擇，也能折射出你自己的內(nèi)心世界。正如，什么樣的房子才算豪宅？開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的理解總會(huì)有差別，沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)商嘗試過(guò)非貴即大，而給人留下的卻是面積大和總價(jià)高的印象。但2012年，數(shù)家有著多年成熟豪宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房企在沈陽(yáng)的豪宅項(xiàng)目先后入市，沈陽(yáng)的豪宅市場(chǎng)正在發(fā)生著悄然改變。可以說(shuō)調(diào)控之下，沈陽(yáng)城市豪宅市場(chǎng)的精致時(shí)代已然來(lái)臨。像萬(wàn)達(dá)公館，每個(gè)單元為三梯兩戶，采用兩臺(tái)并聯(lián)的主人電梯以及一臺(tái)獨(dú)立保姆電梯，互不干擾。而在建筑和裝修材料使用上、雅頌居使用了迪拜星級(jí)酒店選用的國(guó)外名牌衛(wèi)浴??

■點(diǎn)評(píng)：理性消費(fèi)時(shí)代，市場(chǎng)產(chǎn)品細(xì)分是必然。因而城市豪宅要與別墅產(chǎn)品進(jìn)行區(qū)分，吸引不同的客群，豪宅產(chǎn)品越來(lái)越注重細(xì)節(jié)是必然趨勢(shì)。>>>更多資訊請(qǐng)點(diǎn)擊

■展望：2012年沈陽(yáng)首屆豪宅展驚艷沈城，跨界營(yíng)銷、品牌整合在高端住宅市場(chǎng)的試水效果相當(dāng)成功。相信今年高端住宅的開(kāi)發(fā)企業(yè)在這些領(lǐng)域會(huì)有更多動(dòng)作和嘗試。