第一篇：物業工程部員工年度培訓資料

物業工程部員工年度培訓資料

物業工程部培訓

主要有

1、配電、發電機操作培訓

2、電工操作培訓

3、管道機修培訓

4、設備管理培訓

5、設備保養常識培訓

6、工程檔案管理培訓

7、節能減排常識培訓

8、勞動紀律、安全常識等其他常規培訓

第二篇：物業員工培訓資料

物業員工培訓材料

時 間：

對 象：××××物業管理有限公司全體員工

地 點：××××大廈5F會議室

主 題：結合公司2004年公司的主營服務以及企業管理狀況以及2005年計劃工作的安排，進行企業理念、企業精神、企業宗旨、職業道德的職業培訓

主 講：word.org.cn

一、2004年公司的主營服務以及企業管理狀況

2004年，公司全年實現經營收入×××萬元（其中：物業服務費收入×××萬元，其它經營收入××萬元），年利潤×××萬元；房屋及公共設施完好率達98％；受理業主（使用人）報修1562起，及時處理率100％；處理業主（使用人）投訴5起，次次有交代，件件有落實；業主和使用人對物業服務和物業管理的滿意率達到97.95％。

2004年，公司在各項工作中屢屢受獎。下半年，我們分別被××區政府評為“社會治安安全單位”和“文明單位”；在大廈消防安全管理規范以及“人員密集場所專項整治”和“火災隱患大排查”活動中，我們榮幸被評為先進單位，代表××市消防重點單位接受中央、××省兩級督查組檢查并獲得通過。××物業企業的管理模式也趨于成熟，為做大、做強企業奠定了堅實基礎。

一份耕耘一份收獲，在這里，我們除了感謝××大廈業主委員會和大廈業主、使用人的支持和配合，我們還要感謝公司全體員工的共同努力和勤奮工作。是你們的辛勞付出才使得公司圓滿完成既定工作目標，取得上述良好業績。

二、近年來公司領導班子的職業操守情況 回顧公司領導班子今年，或曰近三年來的工作情況，可以總結為三個方面：

第一、盡職盡責為“××物業”的基礎管理工作努力工作

2002年“××物業公司”蓄勢待興，針對管理工作的一些“缺漏”和“遺憾”，以及建筑設計和建筑施工中的大量缺陷，公司領導班子相互配合，構建了“××物業公司”的基本架構，從實際出發，力主建立一個精簡、高效的物業管理隊伍，并制訂了一系列初期的規章制度。在這一時期，重點做了二項工作，一是編纂了一套物業服務和管理工作的指導書：《××××物業管理有限公司作業文件匯編》，使物業管理初步納入到現代化管理軌道；二是改造及改正了大量大廈設計、安裝、施工中的不恰當、不適宜的缺陷，使得設備設施運行更安全、更經濟、更可靠。

第二、盡心盡力為“××物業”的發展做出了應有的貢獻

公司領導班子始終尊重、支持董事會工作，并揚長避短，團結協作，相互做到：到位而不越位，補臺而不拆臺。保證自己所管轄的的工作符合董事會要求，符合公司規劃。領導班子成員集體編寫了一套《××××物業管理有限公司作業文件匯編》以后，又陸續編制了一系列諸如《企業員工培訓綱要》、《“××物業”企業三年發展大綱》、管理流程、基礎臺賬設計等，為“××物業”管理從無到有，從小到大，并且不斷走向規范、走向成熟貢獻集體的光和熱。

第三、“四個做到”

這些年，公司領導班子始終相互免勵并堅持做到：第一、提高班子成員的綜合素質，努力做到品德、職業操守上優秀、成熟，業務上過硬，紀律上嚴明，作風上端正，為人上正派，工作上突破，業績上突出。不負眾望，不辱使命；第二、銳意進取、增強改革創新意識，做到守法不舊、創新有變，與時俱進，促業興旺，全面推動物業公司各項工作上臺階上水平；第三、妥善處理方方面面的關系，充分發揮各級管理人員的參謀助手作用；對員工要多關心、多幫助，充分調動他們的積極性、主動性、創造性；對橫向之間要多溝通、多交流，相互配合、緊密合作；第四、廉潔做事、樹立形象，做到有權不濫用、有名不自爭、有功不自居、有責不自推，以領導班子良好的形象和表率作用感召、影響、帶動員工，增強“××物業”的凝聚力、戰斗力。

三、各部門2004工作的簡要回顧 ㈠、總經理辦公室

總經辦的工作看似雜亂，實質上它的主要工作，我們理解就好比生產線的起首和落尾兩個環節。所謂“起首”，總經辦是一個綜合協調部門，同時，它又是一個對公司各種方針、政策、制度、規定進行傳達、貫徹和檢查落實的職能部門；所謂“落尾”，是指它的收費工作。收費是收獲成果，收獲業主對整個物業服務的認同和肯定，毋須置疑，收費也是一項艱巨的工作。

這兩個環節，總經辦在×××副總經理的帶領下，做了大量的工作，也取得了很好的成績。2004年商辦住物業服務費的收取，“商辦”收費率都達到100％，住宅物業服務費收費率達到92.04％，這當中，凝聚了全公司員工的汗水，同樣也體現了總經辦員工的辛勤努力。

自從年初簽訂《目標責任書》后，總經辦在增收節支方面抓得緊，抓得實，及時將各項目標分解到每個部門、每個崗位，同時，努力創收并嚴格控制成本費用，精打細算，勤儉治家。全年主營外業務增收××萬元，并全面完成各項經濟指標。

㈡、設備部

2004年，設備部全體員工勤奮工作，圓滿地完成了各項工作任務。

1、育人帶兵

為了加強公司設備部的日常管理工作，新選拔、培養××同志為設備主管，并且，在經過一段時間的磨合后逐步放手工作，充分發揮主管的主觀能動性。

2、踏實工作

200×年×月，設備部根據大廈中央空調系統主機的運行狀況，提出了機組的中修計劃，在得到董事長的批準后，設備部經理×××自己趕赴上海空調廠家組織采購維修配件，并且組織人力，對中央空調主機進行中修，更換磨損的活塞環、贓污的冷凍油、堵塞的過濾器等關鍵部件，維修中，空調班×××、電梯班×××同志等，發揮不怕苦、不怕累的良好品德，克服維修場地狹小、維修工具短缺、維修時間緊、維修任務重等困難，認真、仔細、精心修理、調試設備，自覺放棄休息時間，加班加點，終于在中央空調啟用前全部修理、調試完畢，保證了商場空調系統制冷的正常運行。

3、團隊精神 工作雖有分工，但是在設備部今年的幾個大型的維修、改造工程的實施過程中，仍然表現出良好的協作、合作精神，像×××同志，雖然崗位在高壓值班，但是，他還是主動承擔、完成了大廈內的諸多給排水改造工作，諸如××珠寶給水管道安裝、中國銀行和聯通給水管道改造、大廈自來水管道改造等。

㈢、安全保衛部

安全保衛部2004在這樣幾個方面的工作是卓有成效并取得成效的：

1、規范入職培訓，提高保安服務質量

安保隊員流動頻繁是物管企業的特殊性之一。今年，安保隊員累計流動××人次，為了不降低安保服務質量，入職培訓重之又重。為了把好入職培訓關，安保部統一安排新隊員入職培訓，部門經理、班長骨干擇優施教，充分發揮班長骨干的強項。部門主管××是部隊復員的老骨干，平時十分注重保安形象，軍事共同科目過硬，一舉一動都能顯出良好的保安素質，新隊員的隊列、體能訓練非他做了許多工作；班長×××從事安保工作多年，積累了豐富的安保工作經驗，防范意識強，由×××負責新隊員崗位應知應會培訓，能達到事半功倍的效果；班長×××，服務意識強，服務技能好，并且善于總結提高，就請他講服務技巧課程。由于責任明確、分工恰當、把握重點，新隊員入職培訓達到預期效果。全年新隊員入職培訓累計××人次，×人因入職培訓不合格被勸退，從而保證安保服務質量。“服務質量回訪表”反饋的信息表明，業主（使用人）對安保服務基本滿意。

2、深入調查研究，強化汽車停放管理

隨著私家車的猛增，只能容納××輛汽車的停車場，要對近××輛汽車開放，管理難度可想而知。總經理辦公室和安保部經過認真調查研究，向總經理室提供一手資料，為總經理室最后決策奠定基礎。業主委員會批準《××大廈停車場汽車停放暫行管理辦法》后，安保部抽出2名業務骨干，配合物業管理員逐戶解釋《××大廈停車場汽車停放暫行管理辦法》，取得絕大多數業主（使用人）的理解和支持。同時，組織全體安保隊員，學習“辦法”、車管崗位職責和考核細則。因為具體工作做得扎實，每個環節都計劃周全，9月1日順利實施“辦法”，沒有引起十分尖銳的矛盾，同時，增強汽車泊位費收入。停車管理，×××、××、××等同志都非常辛苦。

3、規范安全管理，創建平安、文明大廈 安保部編制××人，負責主樓和裙樓的安全。僅后大院就需×個固定崗任，只能設一個巡護崗位，巡護力量明顯偏少。為緩解這一矛盾，安保部根據主樓相對穩定的實際，把工作重點放在裙樓，依靠業主的力量共同做好安全工作。為了減少管理環節，變間接管理×××店、×××大賣場為直接管理，請兩店正式聘任安全負責人，便于物業公司與兩店的工作聯系。今年，安保部牽頭，召集兩店和市場管理辦公室，召開安全專題會議4次，組織檢查、互查12次，開具內部安全隱患整改通知書份，滅火器操作訓練率達95％，義務消防隊員的訓練走上正軌，50米滅油盆火、消火栓操作、滅火演練、疏散逃生訓練累計10小時，通過有效的訓練，提高市場整體應急處置能力。全年未發生火險事故和刑事案件，為評“文明大廈”奠定了基礎。

㈣、環境衛生部

環境衛生部2004年部門工作總結給自已總結了這么幾點：一是，管理抓思想；二是，做事按標準；三是，溝通促團結。我們認為這恰如其分的總結了環境衛生部一年來的工作。

環境衛生部是2004年5月份新組建的一個部門，××同志也是那個時候走馬上任的。老×同志以及班長×××一起為部門管理做了大量艱苦細致的工作。部門全體員工也都為××大廈的“容顏”潔凈付出了巨大的辛勞、努力。

老實做人，認真做事。我們的保潔員分布在大廈的不同區域和樓層，工作上有日做、周做、雙周做等內容，它需要我們的保潔員工周到、仔細、主動、認真、負責。

×××師傅話不多，少言寡語，卻一心撲在工作上，周而復始，細心認真地做好自己的本職工作。×××、×××兩位師傅風里來雨里去，夏天頂烈日，冬天冒嚴寒，早晨七點半到，晚上七點半走，左手提畚箕，右手拿掃把，廣場轉了一圈又一圈，掃過一遍又一遍。×××、×××、×××三位同志也在各自的保潔區域默默無聞地辛勤工作。

×××同志，大家愛叫她“小×師傅”，敬業愛崗，除了保質保量完成份內工作，還主動協助部門工作，協調同事關系，尤其難能可貴的是，她工資收入不高卻二次自費參加國家建設部、××市物業管理行業培訓，提高業務技能。

公司對環境衛生部2004的工作給予高度評價，××大廈業主對大廈衛生保潔工作的贊許也充分說明你們的工作，你們的辛勤付出同物業公司其它部門、其它崗位員工的辛勤付出一樣，是被肯定的。

2004年的各部門的工作所取得的成績，我們都應當給予肯定；2004年的工作我們也有不少經驗教訓，也有不少存在的問題：

1、對具體工作有布置，但缺少檢查。這是一種對企業發展極端不利的現象，這種現象班組工作有，部門工作有，公司工作也有。公司工作出現這種情況，作為“一把手”負有不可推卸的責任。我們不應當強調任何理由，企業在一個階段有這個階段的發展規劃以及計劃目標，但布置了的工作缺少檢查，那規劃也好、計劃也罷，全都是“空對空”的。

2、員工培訓工作。對效果的檢查，如何？2004年，環境衛生部開了一個好頭 ——— 側重于業務技能的、實地的、互動的培訓，是個很好的嘗試，也為公司2005年的培訓工作很好的啟示。由于工作性質的原因，我們不提倡、也不可能比較多的“全員大會”培訓，不提倡“說教式”的培訓，2005年的培訓工作，我們會比較多的以部門為主，以崗位實踐為主。

3、對員工的績效考評缺少一個系統、規范的制度文件。年末，員工對企業滿意度的測評，有員工提出“工資待遇偏低”的問題，一方面，我們仍然強調“鍋里”和“碗里”的關系，另一方面，我們的員工，尤其是我們的老員工，你們有沒有統計一下，隨著企業的發展，你們的個人收入也在逐年提高，你們的福利待遇也在逐年提高，我們的保潔員工體會更深刻。

董事長對物業公司2005年的工作要求也提到“計劃在2005年對物業公司工資體系進行合理調整，充分調動員工積極性，量化指標，加強考核”。所以，2005年我們將會在董事會目標責任書簽訂后，對各個部門、各個崗位制定更為具體的并盡可能量化的工作目標、經濟目標。賞罰分明，獎懲有據。

4、提高員工服務意識以及與業主的語言溝通技能。業主是物業員工的衣食父母。

四、2005年物業公司工作的幾個主要方面

隨著××、××等地房地產業進軍××，帶來物業管理業內竟爭多元化格局，物業管理企業面臨新的機遇和挑戰。竟爭日趨激烈、殘酷，優勝劣汰是大家必須遵循的游戲規則，唯有練好內功，外樹形象，才有機會入圍。新的形勢給我們理順2005年的工作思路：

㈠ 加強內部培訓，穩定業務骨干，應對新的機遇。借鑒業內成功經驗，員工培訓是練好內功的根本所在。《員工培訓手冊》是我們幾年來的工作實踐和知識積累，2004年11月己報公司董事會批準，2005年進入全面實施階段。在新的一年里，我們必須培養一支思想素質高、服務意識強、服務技能好、業務嫻熟的管理后備力量，并通過微調工資來穩定業務能手和技術骨干，這樣，一般員工的頻繁流動，就不至于影響整體服務質量。員工的業務素質和物業服務質量成正比，有組織、有計劃地培訓，是提高員工業務素質的唯一途徑。有了《員工培訓手冊》，2005年的員工培訓工作將更加制度化、系統化。另外，對口的專業培訓，能擴大視野，更新知識，這方面主要考慮部門經理和業務主管。我們堅信：一流的人才，定能創造一流的企業品牌。

㈡ 承接××大廈，營造××特色，挑戰新的機遇。

××大廈前期物業管理的公開招投標，是××房地產史上的第一次，在××物管行業內，同樣具有劃時代的意義。承接××大廈，也是“××物業”走向市場的第一步，只能成功，不能失敗。因此，××大廈的前期策劃、管理尤為重要，我們計劃在2、3月份專題討論××大廈的前、后期管理，制定出科學、準確、具有××特色的管理方案，讓部門經理、班組長、全體員工，從思想上提前介入××大廈的工作，做好充分的思想準備，屆時，不至于手忙腳亂；從行動上分批組織員工熟悉工作現場，了解大廈內的設備設施和重點部位；在宣傳上和新聞媒體加強合作，營造輿論氛圍，把企業內部宣傳片拍攝成精品，讓業主和更多的人們認識××、了解××、首肯認可××。我們相信，只要我們始終堅持企業理念，一定能應對潛移默化的行業新格局。

㈢ 加強設備等基礎管理工作，保證大廈設施設備完全可靠運行

××大廈公共設施設備賬、卡等基礎臺賬的建立。這項工作迫在眉睫，抽出人手，排計劃，由粗到細，逐步完善。（二期，無暇）

綜合樓宇的物業管理，尤顯重要的是包括消防系統在內的設備設施維護管理。2004年，××大廈的電梯己委托專業公司維護保養，效果明顯，也得到大廈業主認可。（對維保公司維保計劃執行情況的檢查）

大廈消防安全自動報警系統、消火栓系統、自動噴淋系統、電氣線路往往容易被忽視。由于各種原因，××大廈上述消防安全自動報警系統、消火栓系統、自動噴淋系統、電氣線路，有近三年未進行技術檢測，而物業公司的技術力量，不能擔負起技術檢測的責任，加之有先天不足，尤其是市場部分的電氣線路，在原設計基礎上改動較多，三樓一部分和一樓永和美食城擴容的電氣線路，消防監控室不能遠程切斷；物業公司沒有此類設備設施維護保養的專業員工，且以上設施（設備）都是應急之用，十分重要。我們計劃2005年委托專業公司維護保養，確保以上設施（設備）的穩定性，杜絕事故發生，維護公司和業主的切身利益。

2005年的工作任重道遠，但我們相信，我們也有決心，在新的一年里，物業公司全體員工必能眾心劃一，緊密團結在一起并匯成合力，更好的為大廈業主提供更為優質的物業服務和物業管理，更好的促進企業發展，從而實現企業的價值，員工個人的價值。

謝謝大家！

第三篇：工程部培訓資料

工程部培訓資料

房地產基礎知識

一、按建筑物使用性質分類

二、房地產的類型

三、房地產專業名詞

四、房地產面積的測算

五、房地產術語

六、基礎和地基的概念和區別

房地產基礎知識培訓

（一）按建筑物使用性質分類

通常將建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業建筑和農業建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常統稱為民用建筑。

1、居住建筑：商品房

2、公共建筑：包括辦公樓、商場、影劇院、醫院、體育館等。

3、工業建筑：包括工業廠房、倉庫等。

4、農業建筑：指各類供農業生產使用的房屋如種子庫、拖拉機站、飼養牲畜用房等

（二）房地產的類型

按用途劃分：

1、居住房地產；

2、商業房地產；

3、旅游房地產；

4、工業房地產；

5、農業房地產

房地產住宅的層數劃分的規定：

1、低層住宅為1-3層；

2、多層住宅為4-6層；

3、小高層住宅為7-11層

4、中高層住宅為12-16層；

5、16層以上為高層住宅 房地產土地的使用年限是如何確定的？

凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：

居住用地七十年；工業用地五十年；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業、旅游、娛樂用地

四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

網上說現在的建筑使用年限是50年，差的20年沒了，這個不知道你們聽過沒。正常的這個“50年年限”是從結構設計安全角度來說的，“它意味著房屋在使用了50年以后，若發生結構安全問題，那開發商、設計、施工方就可以不買單。50年后如果想要繼續住，應該進行房屋結構安全鑒定，一般采取一些可靠的措施還是可以繼續住的”。房屋建筑結構分類標準 名詞解釋

◆ 鋼結構:承重的主要結構是用鋼材料建造的，包括懸索結構。

◆ 鋼、鋼筋混凝土結構:承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造

◆ 鋼筋混凝土結構:承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物

◆ 混合結構:承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造

◆ 磚木結構:承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的

◆ 其它結構:凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等 ※從構成房屋建筑結構的材料分：

①木結構（老樓，一般為1——2層建筑）；②磚木結構（老樓，一般為1——3層建筑）；③磚混結構（一般為6或7層建筑）；④鋼筋混凝土結構（高層建筑，為8層以上的建筑）；⑤鋼結構（紐約市貿大廈）※從房屋層數高度分：

①低層 1～3層（木結構、磚木結構）；②多層 4～6層（磚混結構）；③中高層 7～9層（鋼筋混凝土結構）；④高層 10～30層（鋼筋混凝土結構）；⑤超高層 40層以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）

※按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：

①一級 100年以上（鋼筋混凝土結構、鋼結構）；②二級 50～100年以上(磚混)；③三級 25～50年（平房）

※房屋建筑用途分：①生產性建筑；②居住建筑；③公共建筑 關于室內采光有何要求？

1、每套住宅至少應有一個居住空間內獲得日照，當一套住宅中居住空間總數超過四個時，其中宜有二個獲得日照。

2、采光系數：室內為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。

3、高度低于0.5米的窗洞口面積不計入采光面積內。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。梁的種類：

1、梁的種類按受力狀態分為：

（1）簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。（2）連續梁：兩跨以上的梁為連續梁。

（3）懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。

（七）房地產專業名詞

1、常用名詞

◆五證:（1）建設用地規劃許可證；（2）建設工程規劃許可證；（3）建設工程開工證；（4）國有土地使用證；

※《國有土地使用證》是指合法建筑的重要法規文件，它主要載明所有者的名稱、土地性質、使用年限、四至及面積。

※《規劃許可證》是指合法建筑的重要法規文件，它主要載明建筑物的面積、寬度、高度、長度、密度、容積率、日照系數、居住人數及建筑內容的排列等內容。※《開工許可證》是指政府有關部門準許開工建設的政策

◆兩書：1：《住宅質量保證書》、2：《住宅使用說明書》；

◆房地產證：是房屋土地所有權屬二合為一的憑證，是房地產權屬的法律憑證；

◆房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產 的占有、使用、收益和依法處分的權利；

◆土地使用權：是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批準并補清地價后可以繼續使用；

◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整； ◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整； ◆紅線圖：又叫（宗地圖）是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；

◆總用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；

◆建設用地面積，凈用地面積：經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面 ◆總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之 ◆建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具

備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建

◆建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如：在

10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆 蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）

◆綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率。綠地面積的計算不包

括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）

◆綠化覆蓋率：建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率 ◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之

◆套內建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元內的使用面積、墻體面積及陽臺面積；

◆套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，使用面積的計算應符合以規

（1）室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算；

（2）煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；

（3）非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積（4）住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過道、前室、貯藏室等。

單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規定應分攤公用建筑面積 ◆公共建筑面積：各產權主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積

◆實用面積：它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；

◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值；

◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50 ◆得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。

◆道路用地 ：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。

◆玄關 ：玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。◆期房：是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。

◆現房：是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。◆毛坯房：是指沒有裝修的房。◆使用權房：使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

◆公房 ：也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

◆不可售公房：是指根據本市現行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

◆已購公房 ：又稱售后公房，就是購買的公有住房

◆單位產權房： 是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統產權房、系統房。

◆廉租房： 是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出

租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

◆私房 ：也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。

◆二手房：即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

◆樓花：這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

◆外銷房 ：外銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業，其他組織和個人。

◆內銷房：內銷商品房是由房地產開發企業建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當地企事業單位和居民。

◆準現房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

◆共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。◆共有房產 ：指兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。◆建筑密度：規劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。

◆建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標，是指地塊內建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區容納的建筑總量越小，居住生活質量就會越高。

◆樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.5。

◆建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有個要求這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。《住宅建筑模數協調標準》（GBI100-87）中規定，住宅的層高采用下列參數：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則 是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

◆人口毛密度：每公頃居住區用地上容納的規劃人口數量(人/ha)。◆人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規劃人口數量(人/ha)。

◆進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度 ◆開間：即住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。

◆公攤面積：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓 建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面 積的50％。

◆共有建筑面積：房屋系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。

◆公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

◆陽臺：陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

◆平臺：平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外 ◆走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。◆地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。◆半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

◆居住區用地：居住區用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

◆住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

◆公共服務設施用地：公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

◆道路用地：道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

◆公共綠地：公共綠地是指滿足規定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

◆商品房維修基金：是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規定，新建商品住宅（包括經濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。

◆確權:是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。

◆土地使用權:是指土地使用者在法律允許范圍內對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權利。

◆房屋的他項權利:房屋的他項權利是指由房屋的所有權衍生出來的典權、租賃權、抵押權、繼承權等權利。

2、房子的分類

◆安居房：指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。

◆經濟適用住房：是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。

◆使用權房：是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅，政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。

◆產權房：是指產權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權，產權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。

◆商品房：是指具有經營資格的房地產開發公司（包括外商投資企業）開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。

◆集資房：是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

集資建房有兩種產權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產權為房改成本價房。

◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業單位建設的住宅，向本企事業單位的職工出租出售。

◆房改房：是有一定的福利性質的，各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產權分為三個級別：成本價產權和標準價產權以及標準價優惠產權。

◆空置商品住宅：房地產開發企業投資建設，取得房地產權證（大產證）已超過一年的商品住宅。

◆房地產契稅 ：是指由于土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人征收的一種稅賦。

◆營業稅 ：指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅。

◆房產稅： 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人征收的一種稅。

◆營業稅附加：是指對交納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而征收的城市維護建設稅與教育費附加。

◆印花稅 ：指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。

◆個人所得稅： 指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。

◆納稅保證金 ：指按照有關規定，個人將擁有合法產權的住房轉讓時，就其應納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。

◆房地產交易手續費 ：是指由政府依法設立的，由房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。

◆房屋權屬登記費： 即房屋所有權登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產行政管理職能的部門依法對房屋所有權進行登記，并核發房屋所有權證書時，向房屋所有權人收取的登記費，不包括房產測繪機構收取的房產測繪（或勘丈）費用。

◆土地收益金(土地增值費)：土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。

◆土地出讓金 ：各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

◆土地增值稅： 是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

◆土地使用稅 ：是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。

◆耕地占用稅： 必須依法征收耕地占用稅。園地包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園和其他種植經濟林木的土地。是指由占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人向國家繳納的一種稅賦。耕地包括國家所有和集體所有的耕地，指種植農作物的土地（包括菜地、園地），占用魚塘及其他農用土地建房或從事其他非農業建設，也視同占用耕地。

◆土地開發費 ：每公頃居住區用地開發所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用(萬元/ha)。

◆住宅單方綜合造價 ：每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發費用和居住區用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用(元/m2)。

（八）房地產術語

◆住宅：供家庭居住使用的建筑。

◆套型：按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。◆居住空間：系指臥室、起居室（廳）的使用空間。◆臥室：供居住者睡眠、休息的空間。

◆起居室（廳）：供居住者會客、娛樂、團聚等活動的空間。◆廚房：供居住者進行炊事活動的空間。

◆衛生間：供居住者進行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。

◆使用面積：房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結構構造和保溫層的面積。◆標準層：平面布置相同的住宅樓層。

◆層高：上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。◆室內凈高：樓面或地面至上部樓板底面之間的垂直距離。層高和室內凈高

※普通住宅層高不宜高于2.80ｍ。

※臥室、起居室（廳）的室內凈高不應低于2.40ｍ，局部凈高不應低于2.10ｍ,且其面積不應大于室內使用面積的1/3。

※利用坡屋頂內空間作臥室、起居室（廳）時，其1/2面積的室內凈高不應低于2.10ｍ

※廚房、衛生間的室內凈高不應低于2.20ｍ。

※衛生間、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應低于1.90ｍ，且不得影響門

窗扇開啟。※ 凈高=層高-樓板厚度

◆陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。

按《建筑面積計算規則》的規定，陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中：

1、封閉式陽臺的建筑面積按其外圍水平投影面積計算；

2、非封閉陽臺

※ 挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積； ※ 凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

※ 半挑半凹陽臺的挑出部分按其底板水平投影面積的一半計入建筑面積，凹進部分的按其凈面積的一半計算建筑面積。

◆平臺：供居住者進行室外活動的屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。◆過道：住宅套內使用的水平交通空間。

◆壁柜：住宅套內與墻壁結合而成的落地貯藏空間。

◆閣樓：利用坡形屋頂的悶頂部分形成的使用房間。設置閣樓可充分利用坡頂的空間。在夏季，閣樓起通風降溫作用。閣樓一般設老虎窗，可以通風和采光。

◆吊柜：住宅套內上部的貯藏空間。

◆躍層住宅：套內空間跨躍兩樓層及以上的住宅。◆自然層數：按樓板、地板結構分層的樓層數。◆中間層：底層和最高住戶入口層之間的樓層。

◆單元式高層住宅：由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯、電梯的高層住宅。◆塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。◆通廊式高層住宅：以共用樓梯、電梯通過內、外廊進入各套住房的高層住宅。

（九）房地產面積的測算

1、計算全部建筑面積有哪些？

（1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積總和計算（2）屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部

分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

（4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。

（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面

構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

（7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外

樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。

（8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計

算。

（9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。

（10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括采光

井、防潮層及保護墻）水平投影面積計算。

（11）有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

（12）有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的，當幕墻框架突出

主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑

面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按

150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。

（13）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

（14）依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。

（15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。

2、計算一半的建筑面積有哪些？

（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。

（2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。

（3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。

（4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。（5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

3、不計算建筑面積的有那些?

(1)空出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。(2)檢修、消防等室外爬梯。

(3)沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。(4)建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池、地下人防干道、支線等。(5)舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

(6)建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

4、哪些公用面積應分攤？

應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

3、哪些公用面積不能分攤？

不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。

（十）基礎和地基的概念和區別

1、基 礎：是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載傳給下面的地基。

2、地 基：不是建筑物的組成部分，是承受由基礎傳下來的荷載的土層或巖層。

對于地基來說，應滿足以下要求：

（1）有足夠的承載力。

（2）有均勻的壓縮量，以保證有均勻的下沉。如果地基下沉不均勻時，建筑物上部會產生開裂變形。

（3）有防止產生滑坡、傾斜方面的能力，必要時（特別是較大的高度差時）應加設擋土墻，以防止出現滑坡變形。

3、墻 體

1、墻體的作用：承重作用、圍護作用、分隔作用、裝飾作用。

2、墻體的類型：

※按在建筑物中所處的位置，分為外墻和內墻。

※按在建筑物中的方向，分為縱墻和橫墻。其中的外橫墻通常稱為山墻。※按受力情況，分為承重墻和非承重墻。屬于非承重墻的有自承重墻、隔墻剪力墻、幕墻。

※ 墻體按使用的材料，分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。

※墻體按構造方式，分為實體墻、空心墻和復合墻。

3、樓 板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構件，主要作用是承受人、家具等荷載并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎。樓板的基本構造層是面層、結構層和頂棚。

4、梁：是跨過空間的橫向構件。

※根據所采用的材料，梁可分為鋼梁、鋼筋混凝土梁和木梁； ※根據傳遞力的方向，梁可分主梁和次梁；

※根據梁與支撐的搭接狀況，梁可分為簡梁、連續梁和懸臂梁。

梁主要起結構承重作用，承擔其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上，而環繞整個建筑物墻體所設置的梁，主要是為了提高建筑物整體結構的穩定性。

5、樓 梯：一般由樓梯段、休息平臺和欄桿扶手三部分組成。垂直交通設施的主要形式有樓梯、電梯、自動扶梯、臺階和坡道等。

※按使用性質，可分為：室內主要樓梯、輔助樓梯、室外安全樓梯和防火樓梯

6、屋 頂：是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構件，由屋面、承重結構層、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂應滿足防水、保溫、隔熱以及隔聲、防火等要求，必須穩固。

常見的屋頂類型有平屋頂、坡屋頂（如兩坡屋頂、四坡屋頂、歇山屋頂、折腰屋頂等），此外還有曲面屋頂（如圓屋頂、折板屋頂、筒拱屋頂、雙曲屋頂、懸索屋頂、馬鞍形屋頂、扭殼屋頂等）。

7、門 窗：（門）門一般由門框、門扇、五金等組成。

（1）門高：

※供人通行的門，高度一般不低于2m，再高也以不宜超過2.4m，否則有空洞感，門扇制作也需特別加強。如造型、通風、采光需要時，可在門上加腰窗，其高度從0.4m起，但也不宜過高。

※供車輛或設備通過的門，要根據具體情況決定，其高度宜較車輛或設備高出0.3～0.5m,以免車輛因顛簸或設備需要墊滾筒搬運時碰撞門框。至于各類車輛通行的凈空要求，要查閱相應的規范。

※如果是體育場館、展覽廳堂之類大體量、大空間的建筑物，需要設置超尺度的門時，可在大門扇上加設常規尺寸的附門，供大門勿需開啟時，人們可以通行。（2）門寬：

※一般住宅分戶門0.9～1m，分室門0.8～0.9m，廚房門0.8m左右，衛生間門0.7～0.8m，由于考慮現代家具的搬入，現今多取上限尺寸。※窗:窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等組成。窗按使用的材料，分為木窗、鋼窗、鋁合金窗、塑料窗； 按開啟方式，分為：

※平開窗（包括內開窗和外開窗）※推拉窗

※旋轉窗（包括橫式旋轉窗和立式旋轉窗。橫式旋轉窗按轉動鉸鏈和轉軸位置的不同，可分為上懸窗、中懸窗和下懸窗）※固定窗（僅供采光及眺望、不能通風）。※按所處的位置：可分為側窗和天窗。（3）窗高：

一般住宅建筑中，窗的高度為1.5m，加上窗臺高0.9m，則窗頂距樓面2.4m，還留有0.4m的結構高度。在公共建筑中，窗臺高度由1.0～1.8m不等，開向公共走道的窗扇，其底面高度不應低于2.0m。至于窗的高度則根據采光、通風、空間形象等要求來決定，但要注意過高窗戶的剛度問題，必要時要加設橫梁或“拼樘”。此外，窗臺高低于0.8m時，應采取防護措施。

現代玻璃幕墻中，整塊玻璃的高度有的已超過7.2m，那已不屬于一般窗戶的范圍了

（4）窗寬：

一般由0.6m開始，寬到構成“帶窗”，但要注意采用通寬的帶窗時，左右隔壁房間的隔聲問題以及推拉窗扇的滑動范圍問題，也要注意全開間的窗寬會造成橫墻面上的炫光，對教室、展覽室都是不合適的。

8、地 面：是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載均勻地付給地基。常見的地面由面層、墊層和基層所構成。

按面層所用材料和施工方式不同，常見的地面有以下幾類：

1、整體類地面，包括水泥砂漿地面、細石混凝土地面和水磨石地面等。

2、塊料類地面，包括普通粘土磚、大階磚、水泥花磚、缸磚、陶瓷地磚、陶瓷錦磚、人造石板、天然石板以及木地面等。

3、材類地面，常見的有塑料地面、橡膠氈地面以及無紡織地氈地面等。

4、涂料類地面。

第四篇：物業工程部員工總結

2012年終總結與2013年展望

自2011年11月16日進入公司工作以來，在領導的正確帶領下，在同事們的大力支持和幫助下，通過虛心學習，兢兢業業，腳踏實地，較好地履行了工作職責，完成了領導交辦的各項工作任務。2012年即將過去，回顧一年多來的工作，既有成績也有不足，現對自已一年來的工作進行總結，以下是本以來個人工作總結報告：

一、自覺加強學習，努力適應工作

作為之前從事制造行業的我是初次接觸地產物業工作的，從2011年11月16日入職至2012年10月6日期間任職客服部接待員，因為對服務行業接待員一職也不甚了解，為了盡快適應新的工作崗位和工作環境，我自入職以來不斷勉勵自己，自覺加強學習，參加公司開展的專業培訓，虛心求教釋惑，不斷理清工作思路，總結工作方法，終于在2012年5月得到公司上下領導的一致認可，正式轉正。對我本人而言，這條轉正之路走的很艱辛，但也讓我成長起來！

2012年10月7日開始調至工程部學習，這得感謝詹總給了我這個學習的機會，同時也感謝我的直接領導和各位同事！一方面，立志于干中學、學中干，不斷掌握方法積累經驗。通過培訓、現場學習和查閱資料，很快對物業工程部的工作范圍有了一定的掌握。另一方面，堅持于問書本、問同事，加強對工程維保修要點的掌握。通過對《物業管理條例》、《物權法》等一系列法律法規的學習為明年的順利交房做好準備。身為物業工程部的一員必須提高本職工作的專業素養，加強各專業知識的積累，大到土建、裝修、給排水，小到防水、石材與木地板都要求略懂一二。正因為對于物

業工程部人員知識技能的廣泛要求，我們更要利用到明年交房的這段時間加強學習充實自己，才能勝任我們的本職工作，確保順利完成分戶驗收及交房工作！

二、工作中存在的不足

由于剛進入物業行業，在這方面的工作經驗很是缺乏，自入職以來工作中存在以下不足：

（一）工作中還略顯稚嫩：對于這種更多的是與人打交道的服務行

業在崗位潛在意識上還有待進一步提高，以與人相處的工作

中缺乏靈活性。

（二）考慮問題不夠全面、對工作缺少前瞻性：在物業這個行業中

各方面都會涉及到相關法律法規，如果在處理問題的過程中

稍有不慎或者考慮不全都可能埋下后患，更嚴重的是為公司

帶來損失！所以要加強自己這方面能力的鍛煉！

（三）由于辦公室的工作繁雜，處理事情必須快、精、準。在這方

面，我還有不足，還需更多的學習常用辦公軟件的多功能使

用。對工程專業而言，如能掌握一些繪圖軟件的使用技巧的話就更好了，所以在日后的學習中還要將此列入其中。

三、總結2012展望2013

時光如梭，在我們的不經意間飛快流逝！曾在我埋怨怎么還不到周末的時間里又開始哀嘆時間過的真快又到年底了！2013年了，我又大了一歲，緊跟其后增長的是年齡而不是能力和薪資，這是一個值得我深刻思考和反省的問題！的確，這一年里我浪費了很多的時間，到現在才開始意識到它的寶貴。在工作上進步不大，在學習上也只有小小的收獲，這也不是我想要的結果。都說“人往高處走，水往低處流，一年要比一年好”，顯然我離這樣的目標還很遠，因為2012并不比2011年要好到哪里去。在2013年中努力學習、提高自己、壯大自己。

（一）今后在工作中還需多向領導、同事虛心請教、學習，要多與大家進行溝通，積極參加公司組織的各項培訓以提高自己專業知識方面的能力。

（二）努力提高工作質量，要具備強烈的事業心、高度的責任感，做到當日事、當日畢，并事后認真進行總結，做到有計劃、有落實。并勇于承認自己的缺點和錯誤，找出不足，努力克服。

（三）愛崗敬業、勤勞奉獻、嚴格律己、腳踏實地、從自身做起，做一名稱職的物業工程部員工。

（四）要注意培養自己的綜合素質，把專業知識的學習和日常事務的處理結合起來，提高自身的政治素質和業務能力，做到肯干事、敢干事、能干事、會干事，積極主動開展工作，為雅苑的明天貢獻自己的一份力量。

2013年，新的一年意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰。為此，我將更加勤奮的工作，刻苦的學習，努力提高自己的文化素質和各種工作技能，為公司貢獻自己的青春和微薄之力，在平凡的工作崗位做出不平凡的業績。我愿意為我所從事的事業付出滿腔熱忱、捧出全部真誠，愿意為我摯愛的工作奉獻一切。

工程部***

2012年12月20日

第五篇：物業工程部員工考核方案

物業工程部員工考核方案

一、考核目的：

二、考核范圍：考核對象為工程部所有在崗員工。

三、考評人：工程部經理、班長（主管）、員工

四、評定等級的比例分布：

考核結果統一分為四個等級：優秀、良好、合格、不合格。

（1）優秀：評分≥90且比例≤20%

考評分數90分（含）以上，排序在前、比例不高于20%的人員可以評定為優秀。

（2）良好：評分≥80分且優秀+良好≤50%

考評分數80分（含）以上，排序在前，沒有評為優秀的員工可以評定為良好，但優秀與良好總比例不得高于50%。

下列人員不得評為優秀或良好（特殊貢獻除外）：

非工作原因未參加緊急搶任務的；

請假天數超過3天的；

發生吵架、打人事件的；、觸犯不合格紅線的。

（3）合格：評分≥70分

考評分數70分（含）以上，未評為優秀和良好，且未觸犯不合格紅線的。

（4）不合格：評分＜70分

考評分數低于70分（不含），或觸犯不合格紅線的。

五、績效工資標準：

優秀——績效工資500元；

良好——績效工資300元；

合格——績效工資150元；

不合格——取消當月績效工資，只發給基本工資1500元。連續三個月不合格者予以解除勞動合同。

六、考核時間：工程部每月月末進行考核，由工程部班長（主管）評分。每季末進行工程部內部360度考評。

七、物業公司有權根據工程部整體績效賦予0.8-1.2%的獎金分配系數或優秀良好比例。

工程部員工月度考評表工程部員工月度考評表

序號 要素 考評內容/標準 標準分值 考評細則 評分依據 考評分數工作量 月累計維修量 20（月累計維修量-本專業平均數）/本專業平均數 =X +100X加班工作 加班累計時間 虛報加班經查實 每2小時+1分 每小時-5分工作質量 維修后達到技術質量要求。10 因未達到技術要求發生返修。每次-3分

且造成事故或嚴重后果。本月不合格

負責本責任區內設施設備巡檢，避免出現事故。（人為或不可避免性事故除外）10 出現事故根據責任確認及后果嚴重性 每次-5—10分工作能力 能完成本崗位任職要求內的維修任務 10 不能完成轉交他人維修 每次-2分維修管理 接到報修25分鐘內到達現場或按與業主規定時間上門維修（特殊原因經業主及領導批準除外）。上門服務時按規定穿工作服、戴工牌、穿鞋套。所有維修單必須填寫：到達及完成時間、詳細維修過程、使用材料、本人簽字，維修完畢后請業主驗收并在維修單上簽字，在規定時間內將維修單返回。10 違反此標準 每項每次-2分

弄虛作假的（冒充業主簽字、未進行維修先讓業主簽字、公共區域未進行維修即

簽字）每次-10分工作態度 服從并立即執行領導安排的工作；三聲鈴響內接聽電話，30秒內回復對講，如有急事5分鐘內回復，接聽電話、對講使用規范語言；當日下班前填寫工作記錄 7 違反此規定 每次-2分紀律性 工作或值班期間不能擅離工作崗位；不得使用辦公電腦和電話從事與工作無關的事情；按時參加培訓和會議；有事需事先請假，經領導審批后方可休假或調換班次。8 違反此規定 每次-2分

序號 要素 考評內容/標準 標準分值 考評細則 評分依據 考評分數廉潔誠信 不得向無關人員透露業主姓名、電話及其他家庭信息。5 泄露業主相關信息 每次-5分不得私自索要或接受業主或施工單位錢物，不得私拿公司物料。10 私自接受或私拿物料 每項每次-5分主動索要 每項每次-10分客戶反饋 回訪時業主對維修服務不滿意 10 每次-2分因維修不到位接到業主投訴 每次-5分收到業主書面表揚 每次+5分收到業主電話表揚經核實屬實 每次+2分

弄虛作假的（冒充或要求業主打電話）每次-5分創新或 重大貢獻 發現公共區域事故隱患，并采取措施避免事故發生做出貢獻的； 不參加評分，獎勵現金100元

2、提出合理化建議被公司采納，對改進管理，提高經濟效益成績顯著者總分 100

注：每項評分中扣減和增加分數不得超過標準分值。