第一篇：房地產經濟學考試題目答案

一、名詞解釋：

1、房地產：土地及地上定著物和同地上利用相聯系的地下改良物；還包括以上組成部分所衍生的各種權利。

2、不動產：不動產是指土地和與土地不能分離或者不可移動或者移動后不能保持財產原有形態性能的財產，可以說是廣義的房地產，它比房地產范圍廣。包括各種建筑物、道路、農用地及生長在土地上的各類植物等。

3、住房要求彈性：

1.MA住房需求收入彈性

住房需求量變動相對于收入變動的靈敏程度，收入上升（下降）1%，導致需求量上升（下降）的百分比。

2.MA住房需求價格彈性

住房需求量變動相對于價格變動的靈敏程度，價格上升（下降）1%，導致需求量下降（上升）的百分比。

4、物業稅：所謂物業稅又稱財產稅或地產稅，“主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高”。

5、房地產泡沫：一般意義上，房地產泡沫是房地產價格脫離其基礎價值持續上漲的過程與狀態，是房地產市場內外因素共同作用的結果，是房地產價格高于市場基礎決定的合理價格的部分。

二、簡答：

1、房地產價格構成是什么？

房地產價格是建筑物連同其所占用土地的價格。對新建房屋，它是建造成本加土地價格；對已使用的房地產，它是土地價格同建筑物折舊后余額的和。對同一宗房地產來講，房地產價格等于建筑物價格加土地價格，這里的前提條件是該建筑物和它所占用土地的組合是相稱的。如果建筑物和土地的組合不相稱，房地產價格中的土地價格必然降低，甚至于可能會出現房地產價格低于建筑物成本的情況。

2、簡述房地產預警系統的框架？

為具體落實 “建立全國房地產市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調控”的工作，建設部制定了房地產市場預警預報信息系統建設總體框架。

房地產市場預警預報信息系統劃分為“國家-城市-企業”三級，整個系統分五個部分：

1)企業信息采集系統

2)房地產交易數據采集系統

3)相關部門采集系統

4)城市房地產市場預警預報信息系統

5)國家級房地產市場預警預報信息系統

房地產預警預報系統的建立是為了及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。

3、房地產市場的特點以及政府的作用？

1)地區性：

房地產交易實質上是產權交易，其產權的承載物即房地產實體則是不可移動的。這就決定了各地區的房地產市場在出現供過于求或供不應求時，不可能通過其他地域或從其他地區進行調劑，來達到供求平衡。因而房地產市場具有很強的地區性。不同地區之間的房地產價格水平、供求狀況、交易數量等，相對于一般商品而言有極大的差異，這是房地產市場的地區性所決定的。

2)供給調節滯后性：

由于房地產開發周期比較長，從申請到建成出售需要至少一年長則數年的時間，因而在市場供不應求時，供給的增加需要相當長的時間。由于房地產的耐耗性，決定了在市場供過于求時，多余的供給需要相當長的時間才

可能被市場消化。因而在需求變動后，供給需要相當一段時間才能隨之調節變動，達到新的均衡；

3)壟斷競爭性：

房地產交易價格及交易信息多為非公開的，使得買賣雙方難了解到真實的市場行情。市場上交易的房地產存在區位、質量、新舊、面積價格等方面的較大差異，使得房地產市場具有較強的壟斷競爭性；

4)投機性：

房地產市場的地區性、供求調節滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產投資具有很強的投機性，房地產是一種很好的投機對象。

此外，房地產市場還具有交易形式多樣性、交易復雜性、對金融業有很強的依賴性等特點。

(課件)

政府作用：政府在全社會資源配置中占40% 以上；

轉軌經濟中，政府的作用更加重要，當前的中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的增長，而相應的有效供給缺乏。

a)配置作用：不完全競爭；外部性；公共物品；不完全信息；

當前中國，社會問題和社會矛盾的激化，對公共物品需求的增長，而相應的有效供給缺乏

b)分配作用：

c)穩定作用：

4、應用經濟學原理簡評“物業稅”？

稅收的經濟學解釋：將稀缺的資源由私人物品轉向公共物品。

物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要征稅對象是土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。

物業稅是對財產存量征收的一種稅，由于課稅對象一般是土地、房產等不動產，其位置固定，標志明顯，所以具有收入的穩定性，稅收不易逃漏的特點。

物業稅可以調節財富的分配，抑制財產過于集中于少數人的趨勢，體現社會分配的公正性。

納稅人的財產大多分散于全國各地，當地政府易于了解，便于因地制宜地實施征收管理。因此，許多國家都將財產稅作為稅制中的輔助稅，劃入地方稅。

在我國，如果開征物業稅，要考慮到開征前已購房產的購買價款中所包含的各種稅費，從而避免重復征稅。

5、地租產生的經濟學解釋？

根據西方經濟學原理，地租產生的根本原因在于土地資源的稀缺性，供給不能增加，如果給定不變的土地供給，則地租產生的直接原因就是對土地的需求曲線的右移。土地需求曲線右移是因為土地的邊際生產力提高或土地產品(如糧食)的需求增加從而糧價提高，如果假定生產技術不變，則地租就由土地產品價格的上升而產生，且隨著產品價格的上漲而不斷上漲。因此，即使是劣等土地也會產生地租。

三、論述題：

1、論述科斯定理及其在房地產上的應用。

1）科斯定理及對其的理解：

科斯定理Ⅰ：在交易成本為零的條件下，產權的最初配置不會影響資源的配置，即：“在零交易費用條件下，產

值將最大化”。

–只要交易費用為0，則產權的初始界定從效率角度看是無關緊要的。

–交易費用為0的涵義：是指在完全競爭市場的前提下。

科斯定理Ⅱ（科斯定理的實質）：在交易費用為正的條件下，不同的產權配置將產生不同的資源配置效率，即：

“當交易費用為正時，制度是重要的”。

–當交易費用＞0時，則權利的初始界定很重要（對經濟效率而言），并可以通過合法權利的明確界定和自由交換提高資源配置效率，實現外部效應內部化，而無需拋棄市場機制引入政府干預。

對科斯定理的理解：

? 明晰的產權是市場交易的前提

? 私有產權是市場的必要條件

? 市場失靈：正是產權界定不清的結果

2）在房地產研究的應用：

“科斯定理”在實踐上是有一定的意義的。為了促進交易，應當降低交易成本。由于現實中交易的費用往往并不為零，因此改進制度顯然是必要的。

在房地產研究中，科斯定理起到重要作用。它從理論上表明了在現實狀態（交易成本大于零）下，產權的明晰尤其是私有產權的確定至關重要。

研究和掌握科斯定理對房地產研究中，主要應用與產權確認相關的問題，可以根據科斯定理的表述，對我國土地、住房制度加以評論和探討。避免“公地的悲劇”中公地租金耗盡的出現，即：私有產權有效率，而公有產權無效率的局面。

①對我國有史以來的土地制度、住房制度中產權政策的合理性和實際效果進行討論分析；

②對我國現行的土地制度、住房制度執行中可能出現的效果進行預測。

借鑒國外土地制度、住房制度中關于產權確定的成功經驗，對我國土地、住房制度的改革中“明晰產權”措施，起到指導作用。例如：在土地制度中，應深化改革現有農地制度，進一步明晰農地產權，保證農民的權利；在確定政府在職能時，要明確政府的功能是制定規則而不是進行微觀干預。在城鎮住房制度改革中，借鑒國外的先進經驗，走出市場取向的房改階段，快步邁進產權明晰的房改階段

2、結合當前中國實際，論述宏觀調控與土地市場、房地產市場的關系？

為防止地產過熱 國務院出臺八點意見穩定房價

這八條意見為：

一、高度重視穩定住房價格；

二、切實負起穩定住房價格的責任：房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；

三、大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房土地供應，并督促建設；

四、嚴格控制被動性住房需求，主要是控制拆遷數量；

五、正確引導居民合理消費需求；

六、全面監測房地產市場運行；

七、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；

八、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。

一年多前，央行出臺“121”號文件，對房貸嚴加控制，結果引發地產商極度反彈。當時，多位重量級開發商直接鬧到建設部。建設部有關方面站出來為開發商打掩護，并直接向國務院遞交了有關“將房地產業務定位為國民經濟支柱產業的報告”。其他部門對央行的降溫舉措沒有絲毫認同。

此次則不然，財政部副部長肖捷在“中國發展高層論壇”上已明確表示，中國目前在房地產保有和交易環節稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。

面對各個主管部門的輪番表態，市場信心已開始出現動搖，有投資者開始尋求變現，但也有部分資金實力強大的投資者開始從短炒轉做中長期投資。

央行調高房貸利率后，對利用信貸資金做短炒的投資者影響最大。這部分投資者，用少部分首付，套取銀行二三十年的貸款，然后借助短期轉手買賣，賺取“差價”。利率調高后，此類炒房人有的由租轉為售，有的準備提前還貸。

一個已經達成的市場共識是，只有加大中低檔商品房的有效供應量，才能最有效的抑制房價繼續上揚。國務院總理溫家寶5月17日主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展措施。

會議認為，房地產投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制，但房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂。

會議強調，進一步搞好房地產市場引導和調控，要堅持落實和完善政策，調整住房結構，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規范秩序；堅持突出重點，分類指導，區別對待。

會議指出，要進一步采取有針對性的措施：(一)切實調整住房供應結構。重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。

(二)進一步發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用。嚴格執行住房開發、銷售有關政策，完善住房轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。科學確定房地產開發土地供應規模，加強土地使用監

管，制止囤積土地行為。(三)合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)進一步整頓和規范房地產市場秩序。加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向。

會議要求，各地區、各部門要齊心協力做好房地產市場的引導和調控工作。各地區、特別是城市政府要切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發展工作的目標責任制，促進房地產市場健康發展。

調控不能完全靠市場

近幾年來，我國房地產市場出現了投資過熱的傾向，許多城市的房價畸高。這種局面已經損害了人民群眾的住房消費利益，不利于經濟的平穩較快增長，不利于和諧社會的建設。

黨中央、國務院對房地產市場不平衡問題一直很重視，不斷采取積極措施調控房地產市場。但是，從實際的效果來看，市場調控的效果并不是很理想。今年以來，部分城市的房價又出現了非正常的上漲，導致城鎮居民對房地產消費的信心再一次出現滑坡，空置土地、空置房不斷增多，社會各界要求對房地產市場進一步加強調控的呼聲也越來越高。

我們認為，出現這種情況，房地產開發商的造市可能是一個方面，但并不是最主要的原因。必須認識到，一些地方政府官員擔心調控房地產市場會導致本地的GDP水平下降，從而影響到個人的政績，因此，落實中央決策不積極、不徹底，有的甚至變相抵觸。在這種錯誤的政績觀、利益觀的主導下，一些地方熱衷于建造大套型、豪華型住宅，而對普通居民迫切需要的中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房不感興趣；一些地方政府的土地管理松懈，出現了囤積土地的行為；一些城市的房屋拆遷規模和進度處于無序狀態，使被動性住房需求過快增長；一些地方擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價的行為也屢見不鮮；一些地方熱衷于引進國際游資來炒作本地的房地產，使市場遠離于當地的普通百姓。

所有這些，都嚴重干擾了中央對房地產市場的調控，使政策調控的力度大打折扣，對全國經濟的穩步發展起到了阻礙甚至破壞作用。

從一般意義上來說，房地產市場既然是要素市場中的一個重要部分，對它的調節主要應由市場來進行。但是，幾年來的實踐證明，對于我國這樣一個人口眾多、財富分配還存在一定不平衡的社會來說，對于房地產市場的調控不能完全靠市場。

建設社會主義和諧社會是全黨全國努力奮斗的目標。在這個過程中，住房作為城鄉居民生活權益的重要組成部分，要由政府給予切實的保障。因此，政府必須負起責任來，扮演好市場監管者的角色。各級政府必須切實按照國務院的要求，采取果斷措施抑制房地產開發投資和投資性購房需求，構建合理、穩定的房價形成機制，使房地產市場回歸到理性、健康的軌道上來。

3、結合中國實際，論述政府是否能溝通過土地政策來調控宏觀經濟？

答案一（單燕飛）

土地政策可以泛指為達到一定的政策目標,相關政府部門制定和實施的與土地有關的政策措施和手段。參與宏觀調控的土地政策,大致包括土地規劃、土地計劃、土地稅收政策、土地價格政策和土地區域政策等。

城市土地國家所有以及政府對農村集體土地的實際控制,使得中國政府控制著土地市場的供給面,決定了全國的土地供給(總量)以及各年度、各地區、分用途的土地供給(結構),從而對土地市場及其與宏觀經濟的關系產生重大影響。一方面,我們具有采用土地政策參與宏觀調控的可能性,并擴大了宏觀調控政策的可選擇性;另一方面,對土地市場的過度干預有可能造成微觀市場主體和政府行為的扭曲,造成經濟效率和社會福利的損失,并導致宏觀經濟的不穩定。

中國的土地市場與宏觀經濟互為因果,地價的上漲能夠帶動GDP增長,因此,可以將土地政策作為宏觀調控政策體系的一環,并應從法律和制度上明確賦予土地管理部門相應職能。

宏觀調控中土地供給政策也許比地價政策更為有效。

土地政策參與宏觀調控應堅持以下幾個原則: 一:“定位”應準確,是“參與”而非“主導”。二:把握“參與”力度,切忌“猛打方向盤”。三:“主次分明,重點突出”。四:明確政策目標,注意政策之間的相互協調。

答案二（劉更起）

一、控制土地供應加強宏觀調控的機理分析

(一)生產函數中的土地要素

在自由市場經濟條件下，包括土地在內的一切生產要素其產權都歸個人所有，它們直接受到市場價格的調節而出現所需的供給。當市場上土地價格上漲時，相應地土地供給增加；相反，則土地供給減少。作為正在向市場化轉軌的社會主義市場經濟國家，中國土地歸國家所有或者集體所有。土地作為生產要素這一自然屬性與西方國家是一致的，但在產權上具有與傳統西方市場經濟所不同的特征。

(二)土地生產要素在中國的特殊性

西方宏觀調控政策主要是貨幣政策和財政政策，土地供應政策地位并不顯著，而我國土地所有制的公有性質決定了運用土地政策參與宏觀調控的獨特優勢。我國土地公有制表現為兩種形式，即城市土地國家所有制和農村土地集體所有制。實施土地用途管制、農地嚴格非農化、建設用地統一供應，使政府可以通過調節土地供應總量、土地用途管制等途徑，達到抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資總量和結構，實現調控經濟運行的目標。中國正處于工業化中期和城鎮化快速發展時期，土地需求增長迅速，經濟發展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對經濟發展作用明顯。

在宏觀調控中，土地政策工具主要有土地供應計劃、土地利用規劃、土地用途管制、土地價格、土地稅收等。其中，土地供應計劃是土地政策中最基本的宏觀調控政策工具。它根據宏觀調控政策的要求，適度調整土地供應，導向既定的宏觀經濟目標。從性質上看，土地供應政策包括經濟手段、法律手段和必要的行政手段等不同組合。本文在論述土地政策調控宏觀經濟問題時多以土地供給政策進行表述。

(三)以土地供應實現宏觀調控的機理

第一，通過土地供應可以調控經濟增長。宏觀調控是利用各種政策手段調節總供給和總需求，以降低經濟波動幅度，保持經濟持續快速、協調健康發展。調節投資規模是實現宏觀調控目標的主要手段。通過控制土地供應來調節投資規模，可以有效地調控經濟增長。近年來，一些地方片面追求經濟增長速度，大肆圈占土地，有的甚至以零地價進行招商引資，土地過量供給，造成投資過度，導致宏觀經濟過熱。

第二，通過土地供應可以優化經濟結構。作為經濟結構重要組成部分的產業結構，可以通過調節土地供給總量和結構，引導產業結構調整，促進產業結構優化。對于高新技術產業，可以在土地供應上給予優惠以支持和鼓勵其發展；對于過度投資或限制發展的產業，可以進行控制土地供應以限制其發展。實施農地非農化用途管制，可以為糧食生產提供土地保障，從而有效保證農業的可持續發展和國家糧食安全。

第三，通過土地供應可以調整經濟布局。根據國家經濟社會發展戰略，按照資源稟賦、區位比較優勢和充分發揮市場配置資源作用的基礎上，實施土地利用總體規劃，制定相應的土地利用和供應政策，調控土地區域供給，可以有效地整合資源，優化經濟布局，促進區域經濟的分工協作和協調發展。

4、論述當前我國房地產金融現狀和特點

答案一

我國住房融資制度：

（1）住房融資制度發展機制與模式：由于長期實行住房供給制，我國住房融資制度主要是近20年逐

漸發展起來的。我國的住房融資業務主要有政策性和經營性兩種。

（2）住房抵押貸款：住房抵押貸款是房地產金融業務中最基本的、也是最普通和最常見的一種業務

形式。一般情況下，住房抵押貸款是以土地使用權和房屋所有權作抵押以取得貸款的形式。這種抵押的特點是風險小、安全性高，是進行房地產投融資的一種主要方式。

（3）住房公積金：住房公積金貸款限于已參加交納住房公積金的居民，該類貸款具有政策補貼性質，貸款利率低。

答案二

住房金融業的市場的特點：從壟斷到競爭

1)各地發展態勢不平衡。個人住房貸款業務發展與各地區經濟發展狀況、居民收入水平、個人商品意識和資信

度等緊密相關。發展較快的地區多集中于東南沿海地區，中西部地區發展雖有起色但仍較落后。

2)住房信貸結構發生很大變化,重點向住房消費貸款傾斜。

3)住房開發貸款以支持普通住房和經濟適用住房為主,特別是積極扶持科教文衛單位利用自用土地建設經濟適

用住房。

4)住房金融市場競爭激烈,經營開始規范,內部結構開始走向協調。

第二篇：廣州房地產中介考試思考題題目及答案

1、商品房預售的主要程序是什么？

答：１）預售人領取土地使用證、建設工程規劃許可證；）預售人辦理預售登記，領取預售許可證； 3）預售人同預購人簽證商品房預售合同； 4）預售合同登記備案；

5）房屋交付后，辦理產權登記。

2、房地產登記的概念是什么? 答：房地產行政主管部門依當事人的申請或者依職權，對土地使用權，房屋所有權，房地產他項權和其他依法應當登記的房地產權利以及此相關的事項進行記載，公示的行為.3、在房地產抵押款中，當發生貸款銀行對抵押物進行處分時，所得款項應如何分配? 答：處分抵押物所得款項，按抵押權人出資比例分配。其中抵押人的份額依照下列順序分配: １）支付處分抵押物的費用;２）扣繳抵押物應繳的稅費;３）剩余金額交還抵押人.抵押人所得的金額不足償還所欠貸款銀行本息的。貸款銀行有權追索不足部分.4、廣州市商品房預售管理條例有哪些具體要求? 答：廣州市商品房預售管理條例是為了加強商品房預售管理，維護預售人和預購人的合法權益，促進房地產業的健康發展而制定的地方性規章，是規范商品房預售中行為主體法律關系的條例，是由廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議于１９９８年７月２９日通過，１９９８年１０月１日起施行，其內容主要包括總則、商品房預售項目管理、商品房預售行為管理、商品房預售款的監督管理、法律責任.5、以劃撥方式取得的土地使用權能否進入拍賣市場? 答：劃撥土地使用權，只有符合一定的條件才能轉讓和出租、抵押，如果以拍賣或招標方式實現，則必須國家把已經劃撥的土地使用權收回，即縣官人按照土地使用權的有關規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲的收益遞交土地使用權出讓金，只有在國家已經收回歸國有土的使用權的前提下才能采取拍賣的方式.6、廣州市購買商品房貸款抵押規定的具體內容是什么? 答：〈廣州市購買商品房貸款抵押規定〉是廣州市人民政府為活躍廣州房地產市場，加強對購買商品房的貸款抵押管理，保障交易各方的合法權益，結合廣州本地房產交易的特點制定。此規定1996-01-01正式實施，包括了對國土局、房管局、中國人民銀行在商品房抵押中的權責的明確，對申請抵押貸款的條件、辦理及登記進行了規范.7、房地產開發項目可行性研究報告的主要內容是什么? 答：有以下內容: 1.項目概念

2.開發項目用地的現狀調查 3.市場分析和建設規模的確定 4.規劃設計方案選擇 5.開發建設計劃

6.項目經濟及社會效益分析 7.結論及建議

8、房地產轉證合同的形式要件和主要內容是什么? １）雙方當事人的姓名或者名稱、住所;２）房地產權屬證書名稱和編號;３）房地產坐落位置、面積、四至界限

４）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限 ５）房地產的用途或使用性質 ６）成交價格及支付方式 ７）房地產交付使用的時間 ８）違約責任 ９）違約責任.9、簡述我國房地產法的表現形式? 答：目前我國的房地產法是由眾多的房地產法律規范組成的一個整體，同統一的立法和專門的立法組成，其法律體系按照內容劃分，有三部分立法組成: 1.綜合性的立法，如《憲法》、《民法通則》等表現

2.專門的法，如《城市規劃法》、《土地管理法》《城市房地產管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其他的事實條例、細則、辦法之類;3.相關的法，如《森林法》、《草原法》、《漁業法》《環境保護法》、《合同法》、《擔保法》《商業銀行法》、《婚姻法》、《繼承法》等法律規定

10、簡述廣州市房地產中介機構設立的條件

答：設立房地產中介服務機構應具備以下條件: 1.有自己的名稱和組織機構

2.有不少于十五平方米的固定服務場所

3.注冊資金不少于三十萬元，僅從事咨詢業務的，注冊資金不少于十萬元

4.有房地產中介服務相應職業資格證書的人員不少于三人，其中從事房地產經紀業務的，還應當持有《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》的人員.11、房屋租賃應當辦理哪些手續

答：房屋租賃雙方當事人應當自簽訂、變更合同之日起３日內，到房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心辦理房屋租賃登記備案手續，并提交下列資料: 1.房地產權證書或者其他合法權屬證明

2.出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明;3.房屋租賃合同

出租房屋屬于共有的，出租人應當提供其他共有人同意出租的書面證明；出租委托代管房屋的，受托人應當提交委托人授權出租的證明；轉租房屋的，轉租人應當提交出租人同意轉租的證明.房屋租賃雙方當事人終止房屋租賃合同的，應當自房屋租賃合同解除、終止之日起３日內，書面告知房屋所在地的街道、鎮出租屋管理服務中心，辦理注銷登記備案手續.12、簡述為什么要對房地產中介從業人員進行年審? 答：為進一步規范房產中介企業經營行為，提高行業水平，加強行業自律。目前房地產中介市場和中介行業經過十幾年的發展，已逐步走上了健康有序發展的道路，成為推動房地產業健康持續發展的動力之一。伴隨著房地產中介市場和中介行業的不斷深層次發展，中介行業已得到了社會的認同，但房地產中介業務種類多，行業分工細化，專業化程度越來越高，一方面需要對從業者進行知識更新方面的素質教育，規范房產中介企業經營行為，提高行業水平，故對從業者進行年審.13、房地產中介機構接受預售人委托代銷預售商品房時應向預購人明示哪些事項? 答：預售商品房時，預售人應當以書面方式向預購人明示下列事項: 1.預售人的名稱、注冊地址、聯系電話和法定代表人 2.商品房預售許可證或者其經發證機關確認的復印件 3.項目開發進度和竣工交付使用時間 4.項目及其配套設施的平面示意圖

5.商品房的結構類型、戶型、裝修標準：公共和公用建筑面積的分攤辦法 6.預售商品房的價格和付款辦法 7.商品房預售款的專用帳戶 8.物業管理事項

9.法律、法規規定的其它事項

14、房地產中介人員的素質要求是什么? 答：房地產中介服務人員應具備以下條件: 1.廣博的科學文化知識和專業知識 2.良好的職業道德 3.信息意識

4.掌握熟練的業務技巧

15、請說明預售或出售房地產必須產權清楚，應分別具有什么證件? 答：預售必須依〈商品房預售管理條例〉辦妥相關相關預售手續，預售人應該能提供土地使用證、建設工程規劃許可證、預售許可證等必備的證件，即能證實其預售房屋產權清晰；出售房地產則提供房產證/共有權證，并落實是否存在查封、抵押情況，如果沒有即產權清晰.16、廣州市房地產面積計算技術規定的有關要求是什么? 答：為加強房地產管理，適應本市房地產市場的發展，根據國家實施的《房地產測量規范》和《建筑面積計算規則》，結合廣州市的實際，制定了測算面積的技術規定。適用于廣州市城鎮區域內的房地產登記、交易、評估、抵押、仲裁、征地拆遷，以及國有土地使用權出讓和轉讓的面積測量計算，其內容包括 房地產面積的計算范圍、計算房地產面積的范圍、不計入單位或個人的用地面積、特殊情況下有關面積計算的技術處理、房屋的建筑結構/層數及其表示、規定有關的部分術語的含義等內容.17、請說明辦理預售合同登記需要提交什么資料? 答：商品房預購銷合同應當載明和約定下列事項;1.預售人、預購人和雙方的委托代理人姓名（名稱）、地址、郵政編碼和合法證件號碼 2.預售用地依據和預售的商品房的坐落位置

3.預購的商品房的實得建筑面積、分攤建筑面積及其含項目、樓號、樓層、房號和層高;4.預購的商品房的價格和代收稅費的項目和標準

5.交付使用時的實際面積與預售時約定面積差異的處理辦法 6.付款時間和方式及預購人逾期付款的違約責任

7.預售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責任

8.裝修項目、標準和設備品牌、型號、材料規格及違約責任;9.基礎設施、公共配套建筑的建設標準和運行要求及違約責任;10.物業管理事項;11.雙方認為需要約定的其他事項.18、請說明二手房地產買賣的程序怎樣? 1． 訂立買賣契約。買賣契約應包括如下主要條款：房產坐落位置、產權狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等，該契約應以書面形式成立；

2． 遞件。接受房地產交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產交易管理部門辦理申請手續后，管理部門要查驗有關的證件，審查產權；并到現場作必要調查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價。房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象，按審批權限申報有關負責人審核批準后，經辦人將通知買賣雙方辦理備案手續、買賣雙方在契約上簽名蓋章。

3． 繳納稅費。辦理完立契手續后，買賣雙方向房地產交易管理部門繳納手續費和契稅； 4． 辦理產權轉移過戶手續。房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續后，買方應持房地產交易所發給的房產買賣契約，到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記，換取新的房產證。

19、房地產測繪成果的三種圖件是什么？

答：房產圖是房產產權產籍管理的重要資料。按房產管理的需要可分為３種：房地產分幅平面圖（地籍圖）、房地產分丘平面圖（分宗圖）、分層分單元平面圖（分戶圖）。20、請述共有公用建筑面積的分類？什么是套內建筑面積？

答：公用建筑面積由以下兩部分組成：A.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑物服務的公共用房和管理用房建筑面積。B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。

套內建筑面積：建筑物內的組成面積，主要包括A、套（單元）內的使用面積B、套內墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積，非共用墻墻體水平的投影面積的全部計入套內墻體面積），套內建筑面積由套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三者之和。

21、如何做好房地產投資顧問？

答：房地產投資顧問主要分為兩種：房地產經營投資顧問和房地產置業投資咨詢顧問 房地產經營投資顧問，主要是指協助投資者以開發、買賣或租賃房地產等形式，進行營利性活動。需要具備良好的知識（企業策劃知識、財務知識、房地產經濟常識、市場營銷知識、項目管理知識、建筑知識、人文基礎知識等）和素質（參照26題）；

房地產置業投資顧問，是指協助投資者購置房地產后出租、出售經營的行為。要求善于把握住宅市場供需的脈搏，抓住有利時機入市和出手，在滿足投資者獲利需求的基本前提下實現房產未來的增值。不僅需要房地產市場分析、預測與判斷的能力，還應具備豐富的市場經驗。

22、策劃在房地產發展、營銷工作中的作用和核心是什么？

答：房地產市場營銷是一門剛剛興趣的新學科，也是一門實踐性很強的學科，它對于提高房地產企業的經營管理水平和競爭力，規范房地產市場及滿足人們生產生活需要都具有特別重要的意義。

1． 有利于提高房地產企業的經營管理水平和競爭力。2． 有利于房地產市場的發展和規范； 3． 有利于消費者需求的滿足。

23、簡述房地產法與規劃法、建筑法、住宅法的關系？

答：房地產法與規劃法的關系：城鄉規劃是城鄉建設的“龍頭，是房地產業發展的前提。不符合經過批準的城鄉規劃的房地產項目應為違章建設。我們必須充會認識城鄉規劃的重要性及其對房地產業的直接影響。

房地產法與建筑法的關系：房產的客體（或載體）為房屋等建筑物及其他構筑物。建筑工程的質量和安全，事關重大。所以人們常說：“百年大計，質時第一”。

房地產法與住宅法有著密切的聯系。廣義地考察，房地產法調整房地產開發、經營和管理中發生的經濟關系，并不存在一部包羅萬象的房地產法。

24、從事策劃工作的人員需要哪些基本的素質和要求？

答：房地產策劃人員經應具備以下素質和要求：

1． 對民族傳統文化和人文精神有普遍的認識 2． 對當代國際精神、流行文化、生活形態有著較為深刻的理解 3． 對民族以及世界的建筑歷史、建筑文化、建筑思潮有著較為全面的了解 4． 對各種營銷理論、微觀經濟理論有著系統而又深刻的認識 5． 深喑各種廣告、品牌傳播理論的精義，熟練運用宣傳造勢手法，同時具有較強的駕馭語言的能力。

6． 對藝術和美的想象能力和領悟能力，以及溝通執行能力； 7． 對設計的技術處理和建筑施工有一定的認識

25、房地產價格的特征是什么？

答：房地產價格的特征主要有下列４個：

1.交換代價和租金可以轉換

2.房地產價格實質上是房地產權益的價格 3.房地產價格具有時間連慣性 4.房地產價格的個別性強

26、市場營銷的主要策略有哪些？

答：房地產市場營銷的主要基本策略，依然是以4p為主，主要是指產品、價格、營銷渠道、促銷策略。

產品策略，主要是指產品的類型、產品開發的策略等；價格策略，主要是指房地產價格即構成、房地產定價方法、房地產定價策略；營銷渠道，主要是包括發展商直接銷售、委托代理商銷售、房地產經紀人銷售；促銷策略，主要包括房地產促銷方式（廣告、人員推銷、銷售推廣、公共關系）、房地產營銷廣告。

針對4p理論的一些不足，也出現了一些理論；4C理論，強調顧客、成本、便利和溝通的重要性；4R理論，主要是在4c理論上提出的新理論，強調關聯、反映、關系和回報的重要性。

27、企業進行促銷活動的基本方式是什么？

答：為了實現房地產的促銷目標，可以使用不同的促銷方式。常用的有４種形式：廣告、人員推銷、銷售推廣和公共關系。

28、為什么要建立規范化的房地產市場？

1． 有利于協調房地產與國民經濟增長的關系。房地產業和國民經濟關系密切，在國民經濟中占有重要的地位。在推動國民經濟增長的三駕馬車中具有重要作用。有利于避免房地產泡沫的產生。房地產業在我國是新興支柱產業，具有投資和消費的兩個功能，規范化的市場可以延緩或避免泡沫的產生；

3． 有利于土地的有效利用，使得社會整體利益得到體現； 4． 有利于房地產結構優化，可以使得房地產商品適銷對路，實現有效供給； 5． 有利于規范市場主體行為，降低交易費用，提高交易效率； 6． 有利于調節房地產市場主體的收益，促進國民經濟增長、維護企業和消費者合法權益。

29、房地產稅收的主要種類有哪些？

１）土地增值稅 ２）城鎮土地使用稅 ３）耕地占用稅

４）固定資產投資方向調節稅 ５）房產稅 ６）契稅

30、“房改房”的定義是什么？

答：已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有，按照標準價購買的，職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。

31、二手房交易時賣方必須提供哪些資料，買賣雙方需要繳納哪些費用？

答：賣方必須提供產權資料和身份證明資料，包括，房地產權證（房地產共有正、房地產權屬證明、他項權證）和身份證（營業證書/身份證明、法定代表人證明、代理人證明等）。雙方需要交納的稅費有：交易契稅、交易印花稅、交易管理費、交易登記費、測繪曬圖、產權印花稅、個人所得稅、營業稅、土地增值稅、土地出讓金、土地契稅、房改房購分攤、涂銷抵押登記費等。

32、小區綠化基本準則是什么？

答：盡量做到建筑物之間的園林綠地均衡配置，充分利用小區邊角及不宜建筑地段，布置綠地。從健康實用的角度出發，以人為本為原則，設計舒適健康居住環境。

33、房地產糾紛的種類和解決方式是什么？

答：房地產糾紛，按其法律性質可分為兩大類： １）民事性質的房地產糾紛 ２）行政性質的房地產糾紛

房地產糾紛，可以通過協商、行政處理、仲裁和訴訟等方式解決

34、簡述土地的基本特性？

答：土地資源十分重要，人們在土地上生存、發展，土地既是生產資料，又是生活資料，從而圍繞土地產生了占有、使用、收益、分配、保護、管理等項關系，涉及廣泛的權利用義務，人們有關土地的行為必須是有規則的，秩序的，也就是要規范化地進行。

35、簡述對房地產中介服務人員職業道德的要求？

答：對房地產中介服務人員職業道德的要求主要有以下幾個方面： １）誠實、信用的原則

２）獨立、客觀、公正的原則 ３）專業勝任能力要求 ４）對客戶的責任

５）依法經營，公開、公平競爭的原則 ６）其它原則

36、簡述房地產項目策劃的概念？

答：房地產項目策劃,是指根據房地產市場的特性和發展方向,周密的制定出能使房地產開發項目市場定位準確,具有創造性、競爭性、可操作性,近期遠期經營目標統一協調的工作計劃和策略.使房地產項目開發、市場營銷活動有步驟、有秩序展開，并根據市場情況不斷修正，最大限度的提高開發項目的社會、經濟和環境綜合收益，規避市場風險。

其主要特點是：創新性、明確的方向性、現實可行性、可操作性、系統性和規范性。2．

37、簡述房地產市場細分原則和程序？

答：房地產市場細分應該遵循以下原則：１）可衡量原則；２）盈利原則；３）可實施原則

市場細分的程度：１）根據需要選定產品市場范圍。２）列舉潛在顧客的基本需求；３）依據消費者需求的具體內容，初步確定可以劃分為哪幾個細分市場。如住宅可以分為別墅、公寓等。４）研究細分市場。５）測量各細分市場的規模。６）選擇目標市場，設計市場營銷策略。

38、簡述房地產經紀業務程序？

答：１）接盤要點。收集物業資料；明確委托關系；提供個案資料； ２）物業調查。核實產權；現場查勘；

３）廣告宣傳。廣告形式多樣；廣告內容真實；廣告要有個性；

４）客戶查詢。勤接待查詢；了解客戶需求；索取客戶資料；盡早知告傭金標準； ５）接受委托及檢視物業。簽署委托協議；協助檢視物業；鎖匙的處理；

６）洽商議價。公平、公正及公開的原則；口說無憑，以合約為準；盡可能提供參考數據； ７）簽約成交。臨時合約；正式合約；

８）定金及付款。定金；樓款；按揭；按金；租金； ９）產權過戶和登記手續。轉移登記；租賃登記； １０）傭金、交吉及后續服務。傭金；交吉；后續服務。

39、簡述目前廣州市房地產中介行業存在的主要問題，并提出解決的建議？

答：目前我國房地產中介從業人員素質還有待提高，房地產中介活動中存在著大量的不規范行為。只有采取有效的措施，才能使我國的房地產市場中介業健康發展。主要的措施應該包括：

1． 嚴把房地產中介服務業經紀人、估價師的資格審查、考試，頒證及注冊關，提高房地產中介服務業從業人員的文化素質和業務素質，加強中介人員的后續教育

2． 盡量發揮房地產行業協會的作用 3． 加緊立法，以法律作為監管手段。

40、結合自身體會談一下怎樣才能作一名合格的房地產中介人員？

答：１）具有一定的房地產經濟理論和相關經濟理論水平，并具有豐富的房地產專業知識； 2）能夠熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關的法律。法規和行業管理的各項規定。3）熟悉房地產市場的流通環節，具有熟練的實務操作的技術和技能

4）具有豐富的房地產經紀實距經驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強的創新和開拓能力，能創立和提高企業的品牌；

5）有一定的外語水平。

41、我國的土地出讓制度有哪幾種？

答：出讓、轉讓、劃撥。

42、房地產領域的現行法規體系中有哪幾部法律？

答：城市房地產管理法；土地管理法；城市規劃法。

43、我國房地產法的基本原則是什么？

答：我國房地產法的基本原則歸納如下：１）土地公有原則；２）土地有償使用原則；３）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則；４）房地產綜合開發原則；５）城鎮住房商品化原則；６）宏觀調控與市場調節相結合的原則

44、我國房地產法調整對象的內容是什么？

答：1。規范房地產市場秩序的需要 2．鞏固和發展房地產改革成果的需要。

45、如何進行危機處理？

答：

一、調查、掌握事故的原因

1、迅速成立以企業領導和公共關系人員組成的處理事故臨時機構，把握事態的發展動向，確定事故處理的基本方針和對策

2、查明原因，詳細認真做好原始記錄

3、查明事故現狀，事故是在擴大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施

4、查明事故現狀，事故是在擴大還是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施

二、采取正確的對策，以使事故的處理妥善圓滿

1、讓企業員工了解事故的真相，盡快把企業將采取的對策告訴全體員工，博得企業內部的支持和諒解，號召員工同心同德、齊心合力、共度難關。

2、為避免謠言四起，應謹慎地、實事求是地向外界公布事實真相

3、如果是由于產品質量問題造成的，應立即召回產品，立即停止對此類產品的銷售，而后調查事故的原因，立即采取補救措施，安撫對方，避免消息進一步擴散。

三、對事故受害方的對策

1、謹慎同受害方接觸，表示歉意，冷靜聽取他們的意見

2、耐心聽取受害方的要求及損失賠償，即使受害方有一定的責任也不宜去追究

3、避免替企業辯護的言辭，這樣容易激怒對方，使雙方關系更加劍拔弩張，不利于事件的解決。

4、無特殊原因，在事故處理過程中，不要換負責處理事故的人員，即便他有一些小節處理不當，此時換人容易引起對方更大的反感。

四、對新聞界的對策

事件一旦被新聞單位報道出去，將在公眾中留下長久的記憶，因此一定要慎重從事，切勿過度遮掩，勾起記者的興趣，謀求新聞記者的理解與支持

1． 企業事先統一口徑，為表示對事故的高度重視，指定企業高層負責人為新聞發言人，客觀詳實的將事故真相以書面的形式發給記者，切忌信口開河

2． 毫不保留地向記者公布事故的全部真相，認真回答記者的提問，如果企圖掩蓋事故真相，這時企業與新聞單位的公共關系將全面告急，事態將朝著不可控制方向迅速發展，同時與企業有特殊關系的記者在相當長的時期，將無法為企業提供輿論支持

五、對有業務往來單位的對策

1、盡快如實的通告發生事故的消息及原因，以及正在采取的對策。

2、與該事故牽連較大的單位，立即派人前去做正面解釋，并商定善后事宜。

3、事故全面處理完畢后，應及時通報，并以書面形式表示道歉，以取得諒解。

六、對其他公眾的對策

1、通過媒體向公眾公布事故處理結論和今后預防的措施。

2、如有公眾來訪，不應拒絕會見，虛心聽取建議和意見。

3、如確給社區居民帶來損失，應向他們公開道歉，必要時給予一定的經濟補償。

上述對策全部實施后，并不等于事故的善后已經結束，一方面，新聞報道的影響還會持續一個時期，另外，公眾的輿論也不會立即消失，競爭對手也會在你的企業形象受損的時期大肆公關，廣泛傳播不利于你的消息，所以這個時期必須主動出擊，切忌躲起來等待事態逐步平息。

此時應及時向新聞單位提供有關企業賠償受害者經濟損失的消息，公布事故后生產、工作的恢復情況和預防措施的實施情況，并設專人接待公眾的來信來訪和新聞單位記者，從而轉化不利因素，盡快恢復企業的聲譽，重新贏得廣大公眾的信任。

46、房地產中介服務的特點是什么？

答：房地產中介服務，是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。

房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動； 房地產價格評估，是指房地產進行預算，定其經濟價值和價格的經營活動； 房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。其特點主要是：

１）人員特定。從事房地產中介服務人員必須是具有特定資格的專業人員，并不是所有的人都可以從事房地產中介服務活動或者提供房地產中介服務

２）委托服務。房地產中介服務是受當事人委托進行的，并在當事人委托的范圍內從事房地產中介服務活動，提供當事人所要求的服務

３）服務有償。房地產中介服務是一種服務性的經營活動，委托人應按照一定的標準向房地產中介服務機構支付報酬、傭金。

47、房地產權屬檔案的特點是什么？

答：(一)專業性(1)權屬檔案是權屬管理活動中形成的歷史記錄。(2)權屬檔案是專業性材料。(3)權屬檔案有專業管理方法。(二)動態性

權屬檔案的動態性是權屬檔案最顯著的特點。產權的動態性，使權屬檔案成為“活”檔案。(三)真實性

真實性是權屬檔案的生命，也是發揮檔案的現實效用的基礎和前提。(四)完整性

權屬檔案的完整性體現在兩個方面，一是房地結合，二是圖、檔結合。1．房地結合

房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。作為權屬管理記錄的房地產檔案也應緊密結合，要確保土地和房屋檔案的完整，不能人為地割裂房地產檔案之間的有機聯系。2．圖檔結合

房地產平面圖上注記丘號(地號)，這種丘號，可當作為查找檔案的索引。圖上標志產權范圍，一目了然。(五)價值性

房地產屬于不動產，價值高，在單位和個人的財產構成中占有重要地位。因此，權屬檔案屬于財產檔案。權屬檔案的有無，保管的好壞，記載得是否準確、全面，將關系到產權人的經濟利益。(六)法律性

由記載房屋所有權歸屬的憑證材料組成的權屬檔案，具有法律效力，是房地產管理部門和人民法院確認房屋產權、處理房地產糾紛的重要依據。

鑒于上述特點，特別是權屬檔案的專業性和動態性，表明權屬檔案應由房地產管理部門統一管理并單獨進行保管。權屬檔案不宜與文書檔案、會計檔案等其他門類檔案相混淆。

48、目前廣州市在房地產經紀收費中存在哪些問題，怎樣解決？

１）亂收費問題。目前三級市場在收費上，并沒有形成一個完全統一標準。不同公司在操作時收費標準不一，致使顧客對中介的質疑較多；另外在二手樓買賣中的收費的項目和名目比較混亂，缺乏統一的操作。

２）操作吃差價問題。吃差價的問題一直是經紀行業中公開的黑幕.有的地方出臺相關措施來禁止吃差價,比如北京上海等城市,啟動資金監管政策,但很多中小城市還一時無法完全規避.解決辦法：政府進行宏觀調控，規范市場，對違規的行為嚴厲處罰，達到威懾的目的；通過行業的自律實現中介操作時的透明化，避免客戶和中介公司的誤會。

49、房地產中介和房地產經紀的區別？

答：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱 房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。50、房屋預售應符合哪些條件？你認為房屋預售存在哪些缺點？

答：房屋預售應當符合下列條件：

１）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； ２）持有建設工程規劃許可證

３）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的２５％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

４）房屋預售實行許可證制度。

期房預售制度的市場風險。期房預售制度在發揮其積極作用的同時，其因有弊端也隨著時間的推移越來越嚴重地暴露出來。期房預售制度還在很大程度是助長了期房的炒作和投機。期房預售制度的最大缺陷是制造了一個復雜的法律關系：首先，開發商在辦理產權過戶登記前在法律上仍保有商品房的所有權。期房預售制度提高了積累資金使用效率。期房預售制度降低了房地產開發行業的準入門檻。

51、《城市房地產管理法》規定五項基本制度是哪幾種？

１）目的地有償有限期使用制度； ２）房地產價格申報制度 ３）房地產評估制度 ４）房地產價格評估人員資格認證制度 ５）房地產權屬登記發證制度

52、房地產企業資金構成哪幾種？

答：企業自有資金+銀行貸款；企業自有資金+信托計劃；股權融資+銀行貸款；企業自有資金+房地產基金。

53、住宅小區規劃設計五要素是哪些？

１）以迂回的設計增強空間的層次感

２）采取封閉式保證居民的居住生活優越感 ３）注重不同社會階層居民融洽，混居 ４）規劃和設計模式注意承接傳統文化

５）小區園林景觀要善于水景提升居住品質和項目價值

第三篇：房地產經濟學-答案

復習思考題：

1.何為房地產？其整體概念包含哪些內容？

答：房地產是指房產和地產的結合體及其衍生的權利關系的總和。從實物形態上說，房地產是房產和地產相結合的統一物。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫以及商業、服務、文化、教育、衛生、體育等各行各業的用房等。地產是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間，包括地面、地上一定的空間和地下相關的設施等。

2.房地產的經濟特性是什么？

答：內涵的統一性

價值的雙源性

空間的固定性

效用的長期性

需求的普遍性

3.土地的自然特性表現在哪里？

答：土地總量的有限性

土地區位的差異性

土地位置的固定性

土地使用的耐久性

3.土地的經濟特性是什么？

答：土地的稀缺性

土地的區位可變性

土地的報酬遞減性

土地經營的壟斷性

4.土地在房地產業中有哪些作用？

答：促進土地資源合理配置，提高企業效益

土地區位選擇決策是房地產企業成功的關鍵

土地政策是房地產宏觀調控的重要手段

5.土地資源應如何合理配置？為什么要合理配置？

答：（1）提高土地資源的配置效率，關鍵是要依靠有效的土地資源配置方式

土地資源配置的主要方式有兩種，即行政配置和市場配置

所謂行政配置是指土地資源由政府根據國民經濟發展的需要，安排各種用地類型的比例，以及以何種代價提供給用地者

市場配置則是各類用地主體（政府、企業和個人）通過市場方式獲得相關土地資源，土地資源的配置以市場價格為指針，供求關系相調節，各類用地主體根據市場價格的變化以及相應的成本和收益狀況確定用地區位和面積。

（2）

1、土地資源的合理配置是集約高效利用土地的需要

2、土地資源合理配置有利于節省社會成本

3、土地資源配置是城市功能布局合理化的基礎性條件

4、土地資源合理配置是城市集聚效應發揮所必需

5、土地資源配置合理化是城市生態環境建設的要求

6.土地資源合理配置應貫徹的原則是什么？

答：城市土地利用規劃的穩定性原則。城市土地資源利用的綜合性原則。城市土地資源合理配置中貫徹以人為本原則。城市土地資源合理配置的生態原則

7.決定城市土地區位的主要因素有哪些？為什么？

答：1自然條件和環境

大致包括地形地貌、地質、水文、氣候、沿江沿湖臨海靠山等自然條件以及資源狀況(主要指礦產資源和旅游資源等)

2交通和通訊

城市內部的交通和通訊

城市對外部別的城市、地區以及國家的交通和通訊

3基礎設施

指除交通、通訊以外的其他生產、生活和社會服務等基礎設施狀況，如道路的質量、煤氣、電力、通訊、供水設施的完善程度、污水污物和垃圾的排放處置能力等

4人口和經濟集聚

人口密度，包括常住人口、上班人口和流動人口

經濟集聚程度，即商業、銀行、保險、咨詢、服務業、運輸、旅游等行業發展程度

居住、出行、采購、娛樂、旅游等條件狀況

5社會文化

居民消費水平、結構和習慣

居民文化道德水平、勞動力素質

文化教育和科學研究機構發展狀況

8.城市土地利用的基本原則是什么？

答：在市場經濟條件下，土地資源在各種競爭性用途及競爭者中進行分配。競爭性用途分配的結果形成了特定的城市功能分區和結構

現實生活中競爭不可能是充分且完全的，土地利用可能難以達到最優狀態，必須予以適當的干預，而干預的基本原則就是“ 最高最佳利用原則

9.城市土地利用規劃的基本原則是什么？

答：

1、整體性原則

? 2、區位原則

? 3、超前性原則

? 4、立體性原則

? 5、區域性原則

? 6、經濟利用的原則

10.選擇商業房地產區位的標準是什么？

答：房地產企業一般投資于商業、居住房地產。選擇商業房地產微觀區位的標準主要有：除房屋本身外，還要考慮到要處于商業區，以獲得大量的外部經濟；一面或二面要面臨街道或道路；要交通及通訊方便；人口流量要大；增值潛力大，周圍鄰地預期有大的發展規劃。

而居民戶選擇居住房地產微觀區位的標準一般包括：除房屋本身的結構外，要考慮周圍自然環境是否優雅、清靜，面向廣場、綠地、海灘更好；交通、通訊和人間交往是否方便；社會文化環境包括文化娛樂設施是否完善，治安良好；購物出行買賣是否方便；增值潛力是否大

11.影響房地產供給與需求的主要因素分別是什么？

答：在供過于求的買方市場情況下，供求機制能引導企業調整產品結構，注意對新產品的開發經營等，以促使企業的生產、經營和服務能適應和激發市場需求。在供不應求的賣方市場情況下，供求機制會使價格上漲、生產規模擴大以及吸引更多的企業進入市場等。因此，供求機制是實現供需均衡目標的最基本的市場機制。

由于供求關系的變化，會直接導致價格的漲落，而價格的漲落又刺激或抑制供給與需求。因此，供求機制與價格機制有著相輔相成的密切關系。

12.影響房地產價格的因素主要有哪些？為什么?

答：

（一）經濟因素

國家、地區或城市的經濟發展水平

經濟增長狀況

產業結構

居民收入水平

投資水平

財政收支

金融狀況

（二）社會因素

人口、家庭

城市形成歷史

城市化狀況

社會治安

文化與時尚

（三）行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施

（四）房地產內在因素和周邊環境因素

指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等

13.房地產市場體系包括哪些市場？

答：土地市場、房產市場、房地產中介服務市場、房地產金融市場、物業管理市場、14.房地產價格的表現形式有哪些？

答：房地產價格也有不同的表現方式，如售賣價、租賃價、抵押價、典當價等等。

15.簡述房地產價格的主要功能和作用

答：作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平

住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用

價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用

16.簡析房地產升值的原因

答：由其特定的供求關系所決定的土地效率提高型升值

勞動積累型升值

土地用途轉換型升值

17.為什么說維持一定的房地產升值是各國中央政府和城市政策的一致愿望？

答：房地產升值可以給房地產投資者帶來額外的收益，房地產升值可以刺激對房地產的投資，而房地產投資可以帶動建材、建筑、家電等一系列相關行業的發展，從而有利于經濟增長

由于均衡原理的作用，房地產升值可以促使人們對土地進行集約化使用，有利于使日益稀缺的土地資源得以充分利用

18.中國城市房地產價格的主要構成要素是什么？

答：（1）土地取得費用因房地產開發土地取得方式的不同，可以有多種形式。

（2）前期工程費指房地產開發商委托設計、監理、審計等專業機構進行工作所需的費用和施工前期所必須要進行的各項手續性工作所需花費的費用。

（3）配套費是為房地產開發進行城市基礎設施和公建設施配套而必須投入的費用。

（4）建筑安裝工程費是為進行建筑安裝工程而必須向建筑承包商支付的費用，它包括直接工程費、間接費、計劃利潤和稅金。

（5）管理費指導房地產開發公司的辦公費和人員工資福利費等在某一個項目上的分攤。

（6）銷售費指為了進行房地產銷售而必然發生的廣告宣傳費、銷售代理費、辦公費等。

（7）利息通常是指房地產開發項目貸款利息。

（8）稅金主要有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和其他相關稅等。

（9）利潤是房地產開發投資應獲得的回報。它是房地產開發企業的銷售收入扣除開發經營成本（包括土地取得成本）以后的余額。

19.房地產企業的類型主要包括哪些？

答：房地產企業的類型可以從兩個角度進行劃分。

第一個角度是從經營內容和經營方式的角度劃分，房地產企業主要可以劃分為房地產開發企業、房地產中介服務企業和物業管理企業等。

第二個角度是從經營范圍的廣度劃分，房地產企業可以劃分為房地產綜合企業、房地產專營企業和房地產項目企

業。

20.房地產企業常用的貸款方法的主要有哪些？

答：信用貸款。信用貸款是銀行根據借款人的信譽、財務狀況、預期收益和信用記錄表現的良好程度而發放的一種無抵押、無擔保的貸款。目前情況下，由于復雜的經濟環境使用很少。

保證貸款。保證貸款是指按規定的保證方法，以第三人承諾在借款人不能償還貸款時，按約定承擔一般保證責任者連帶責任為前提而發放的貸款。一旦借款不能履約，擔保人將承擔償還責任。由此可見擔保有風險，簽字蓋章要慎重。

抵押貸款。抵押貸款是指按規定抵押方式以借款人或第三人的財產作為抵押物發放的貸款。這種貸款是目前普遍采用的一種。

21.簡析城市規劃的作用與任務

答：城市規劃的作用主要體現在，一是促進城市經濟的發展，發揮城市的規模經濟性效應。二是促進城市社會的進步，建立良好的城市生產和生活環境。三是強化可持續發展的科學發展觀，優化城市生態環境。

城市規劃的任務是，根據國家一定時期內城市發展和經濟建設的方針、經濟技術政策、國民經濟和社會發展長遠規劃、區域規劃，以及城市所在地區的地理位置、氣候條件、歷史情況、現狀特點和建設條件，布置城市體系；合理確定城市在規劃期內經濟和社會發展的目標，確定城市的性質、規模和布局；統一規劃，合理利用城市土地，綜合部署城市經濟、文化、公用事業及戰略等各項建設，保證城市有序協調地發展。

22.簡析建設監理

答： 所謂建設監理，就是監理的執行者，依據建設行政法規和技術標準，綜合運用法律、經濟、行政和技術手段，對工程建設參與者的行為及其責、權、利，進行必要的協調和約束，保障工程建設有序進行，達到工程建設的好、快、省和取得最大投資效益的目的。

23.簡析房地產投資的基本涵義

答：房地產投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產業，以期在將來獲取預期收益的一種經濟活動。

24.房地產投資的特征主要有哪些？

答：

1、房地產投資對象的固定性和不可移動性。房地產投資對象是不動產，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。

2、房地產投資的高投入和高成本性。房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。

3、房地產投資的回收期長和長周期性。整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程。

4、房地產投資的高風險性。由于房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。

5、房地產投資的強環境約束性。建筑物是一個城市的構成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統一的規劃和布局。

6、房地產投資的低流動性。房地產投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內馬上完成輕易脫手，房地產交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產買賣中，其資金很難在短期內變現。

25.房地產投資的市場風險主要有哪些？

答：市場風險是由于房地產市場變化狀況的不確定性給房地產投資者帶來的風險。其中主要有：

（1）購買力風險。（2）流動性和變現性風險。（3）利率風險。

26.有哪些途徑可以提高房地產投資效益?

答：提高房地產投資效益是房地產業穩定發展的核心。其主要途徑是：

1、房地產投資規模和速度的合理控制

2、房地產投資結構的優化配置

3、房地產投資空間分布的合理配置

4、房地產投資決策過程的科學化

27.房地產金融的職能和作用分別是什么？

答：房地產金融主要承擔三大職能：一是籌資的職能，即金融機構通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產業發展所需的資金支持。二是融資，即金融機構通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調度到房地產開發建設（生產）、流通、消費各領域、各類房地產和各房地產企業以及個人中去，支持房地產開發和

消費；三是運用貨幣政策調控房地產市場，當房地產需求過旺、投資過熱時，收緊房地產貸款；而當房地產需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產信貸，引導和促進房地產業的健康發展。

作用：

1、為房地產業發展積極籌集資金。

2、合理有效地分配和引導資金，促進房地產業發展。

3、有力支持住房制度改革。

4、實現對房地產經濟的宏觀調控。

28.簡析住房公積金的運行機制

答：

1、繳存

住房公積金的繳存包括繳存對象，繳存基數，繳存比例等。

2、歸集

在職職工和單位按月繳存的住房公積金額度，都必須歸集到職工個人公積金賬戶，為職工個人所有。

3、管理

繳存的職工住房公積金由各地方政府設立的住房公積金管理機構根據責權利一致的原則進行統一管理。

4、使用

住房公積金職工只能用于建、購、大修住房，不能挪作他用。

5、償還

住房公積金只有到職工離退休時，職工個人賬戶上的公積金還有余額，其積累的公積金本、息余額，一次結清，退還職工本人。

29.住房政策的基本目標是什么？

答：住房政策的基本目標是保障居住權，提高居住水平和居住質量。

第四篇：房地產經紀人考試題目

房地產經紀人《房地產交易制度政策》考前押題及詳解

（一）一、單項選擇題（共50題，每題1分。每題的備選答案中只有1個最符合題意）

7．土地全民所有制的全民所有，是指國家所有土地的所有權由（）代表國家行使。A．國土資源部 6．下列不屬于業主的建筑物區分所有權基本內容的是（）。A．專有部分的所有權

B．建筑區劃內的共有部分享有共有權 C．共有部分的出租權

D．共有部分享有共同管理的權利 5．房地產交易管理機構主要是指由國家設立的從事房地產交易管理的職能部門及其授權的A．各省、自治區建設廳 B．直轄市房地產管理局 C．房地產市場產權監理處 D．國土資源部 機構，其中不屬于房地產交易管理機構的是（）。4．我國《城市房地產管理法》規定，國家實行（）制度。A．房地產成交價格申報 B．房地產價格評估 C．房地產預售審核

D．房地產價格評估人員資格認證 3．主要內容為獲得土地使用權及在獲得土地使用權的土地上建造房屋的房地產法的調整對A．房地產開發關系 B．物業管理關系 C．房地產行政管理關系 D．房地產交易關系 象是（）。2．現實中接受當事人的委托進行房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地A．房地產估價業 B．房地產經紀業 C．房地產咨詢業 D．房地產服務業 產開發項目策劃等具體業務的是（）。1．在房地產開發活動中，關于房地產業與建筑業的關系的表述正確的是（）。A．房地產企業與建筑企業往往是甲方與乙方的合作關系 B．建筑企業是房地產開發建設的甲方，房地產企業是乙方 C．建筑企業是投資開發者、策劃者、組織者，承擔發包任務

D．房地產企業是承包單位，按照承包合同的要求完成基礎設施建設、場地平整等土地開發和房屋建設的生產任務

B．地稅局 C．國務院 D．省級人民政府

8．我國《物權法》規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地A．招標、掛牌 B．招標、拍賣 C．拍賣、掛牌 D．拍賣、協議

9．土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲A．6個月 B．9個月 C．1年 D．2年

10．國有土地的短期租賃年限一般不超過（）年。A．2 B．4 C．5 D．7 11．城鎮體系規劃將為政府進行（）的規劃協調提供科學的、行之有效的依據。A．綜合性 B．區域性 C．地方性 D．指導性

12．城市總體規劃的期限一般為（）年。A．5 B．10 C．20 D．30 13．建筑工程施工許可管理的范圍表述中，正確的是（）。

A．工程投資額在20萬元以下或者建筑面積在300m以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許B．必須申請領取施工許可證的建筑工程未取得施工許可證的，一律不得開工 C．按照國務院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，必須領取施工許可證 D．在中國境內從事各類房屋建筑的施工，建設單位在開工前應當向工程所在地的市級以上

2有兩個以上意向用地者的，應當采取（）等公開競價的方式出讓。

于屆滿前（）申請續期。

可證

人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證

14．關于建設單位的質量責任和義務，下列說法錯誤的是（）。A．建設單位應當將工程發包給具有相應資質等級的單位

B．建設單位應當依法對工程建設項目勘察、設計、施工以及與工程建設有關的重要設備、C．建設工程發包單位可以使承包方以低于成本的價格競標，但不得任意壓縮合理工期 D．建設單位應當將施工圖設計文件提交有資格的施工圖設計文件審查機構審查 15．下列不符合建設工程竣工驗收程序要求的是（）。

A．工程完工后，實行監理的工程，工程竣工報告須經總監理工程師簽署意見

B．建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、C．建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知D．施工單位組織工程竣工驗收

16．經（）確認，確屬房屋主體結構質量不合格的，購買人有權要求退房，終止房屋A．房地產行政主管部門 B．工程質量監督部門 C．工程監理部門

D．城市規劃行政主管部門

17．房地產開發企業協助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，房地產開發材料等的采購進行招標

監理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案 負責監督該工程的工程質量監督機構

買賣關系。

企業應當在商品房交付使用之日起（）日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。

20．在商品房買賣過程中，交易結算資金的存儲和劃轉均應通過（）進行。19．以劃撥方式取得土地使用權的私有住房，因（）的原因，可以不辦理土地使用權出A．轉讓后仍然用于居住 B．位于市郊偏僻地區 C．親友之間相互轉讓

D．以經濟適用住房的價格轉讓 讓手續。18．房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明（）。A．預售許可證書號 B．開發企業名稱

C．建筑面積或者使用面積 D．土地使用權取得的方式 A．10 B．15 C．30 D．60 并提供必要的證明文件。

A．交易結算資金專用存款賬戶

B．商業銀行交易結算資金專用存款賬戶 C．客戶交易結算資金子賬戶

D．中國銀行交易結算資金專用存款賬戶

21．土地使用權全部屬于劃撥供給方式的房產種類是（）。A．房改房 B．已購公有住房 C．國家機關用地 D．經濟適用住房

22．關于商品房銷售代理的表述中，錯誤的是（）。

A．受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用 B．房地產專業性強、涉及的法律多，因此對房地產銷售人員的資格有一定的要求，必須經C．實行銷售代理委托人與受托房地產中介可以協商確定是否簽訂委托合同

D．房地產銷售代理是指房地產開發企業或其他房地產擁有者將物業銷售業務委托給依法設過專業培訓取得相應的資格后，才能從事商品房銷售業務

立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構代為銷售的經營方式

23．關于商品房銷售中禁止的行為，下列表述不正確的是（）。A．商品住宅不得分割拆零銷售

B．房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房

C．房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售D．房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質的費用

24．未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由（）以上人民政府工商行政管理部門按照A．鄉鎮級 B．縣級 C．市級 D．省級

25．商品房預售許可的辦理程序是（）。A．受理——審核——許可——公示 B．受理——審核——公示——許可 C．受理——審核——許可 D．審核——受理——許可

26．《城市商品房預售管理辦法》規定，開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房A．3 B．5 C．10 給他人

相關規定進行處罰。

地產管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過（）萬元的罰款。

D．15 27．根據《商品房屋租賃管理辦法》關于租住面積的規定，下列說法正確的是（）。A．出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位

B．人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定最低標準的2/3 C．廚房、衛生間不得出租供人居住，但陽臺經改造后可以 D．房屋改造后的隔斷間只要符合租住要求可以出租供人居住 28．關于房屋租賃，不正確的表述是（）。

A．房屋租賃期不得超過20年，超過20年的房屋租賃合同無效

B．租賃期限屆滿當事人續訂租賃合同，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年 C．出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意 D．承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應當事先征得出租人的同意 29．公共租賃住房的供應對象不包括（）。A．城鎮中等偏下收入住房困難家庭 B．城鎮無房職工 C．新就業無房職工

D．在城鎮穩定就業的外來務工人員

30．租賃期屆滿需要續租的，承租人應當在租賃期滿（）個月前提出申請。A．1 B．3 C．6 D．12 31．房屋租賃登記備案中，簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后（）日內，持有關證明文件到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產管理部門辦理房屋租賃登記備案。

【

33．房地產抵押是抵押人用其合法的房地產以（）的方式向抵押權人提供債務履行擔保A．不轉移占有 B．轉移使用權 的行為。32．關于房地產抵押的一般規定的表述，錯誤的是（）。A．債務人不履行到期債務，債權人應當按照約定實現債權 B．提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償 C．鄉鎮、村企業的建設用地使用權可以單獨抵押

D．第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權 A．15 B．25 C．28 D．30

C．轉移占有 D．轉移所有權

34．關于房地產抵押合同的表述中，錯誤的是（）。A．主債權債務合同無效，擔保合同無效，但法律另有規定的除外

B．抵押權人不能在房地產抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途

C．《城市房地產管理法》《物權法》等法律均規定房地產抵押合同必須采用書面形式 D．擔保合同被確認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任

35．住房公積金實行（）。A．免稅政策 B．強制性征稅政策 C．所得稅政策 D．營業稅政策

36．下列不屬于住房公積金的提取和使用原則的是（）。A．定向使用的原則 B．安全運作的原則 C．嚴格時限的效率原則 D．定量使用的原則

37．住房公積金的存、貸款利率由（）提出，經征求住房和城鄉建設部意見后，報國務A．中國人民銀行 B．財政部 C．商務部

D．中國銀行業監督管理委員會

38．（）是稅收強制性、固定性在時間上的體現。A．稅目 B．納稅環節 C．納稅期限 D．法律責任

39．按規定，納稅人應當自納稅義務發生之日起（）日內，向土地、房屋所在地的契稅A．7 B．10 C．12 D．15 40.2008年3月1日起，房屋租賃市場稅收規定，對個人出租住房，不區分用途，在（）院批準執行。

征收機關辦理納稅申報。

稅率的基礎上減半征收營業稅。

A．3％ B．4％ C．5％ D．6％

41．企業所得稅的繳納方式為（）。A．按年計算，分月或者分季預繳 B．按年計算，只能分月預繳 C．按年計算，只能分季預繳 D．按月計征

42．對個人按《廉租住房保障辦法》規定，取得的廉租住房貨幣補貼，免征（）。A．土地增值稅 B．印花稅 C．個人所得稅 D．營業稅

43．某單位自用辦公房產原值為100萬元，其房產稅稅基可能為（）萬元。A．60 B．80 C．100 D．110 44．土地增值稅的征收對增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，征稅的稅率A．30％ B．40％ C．50％ D．60％

45．根據登記的內容和方式的不同，各國不動產登記制度分為（）兩大類型。A．契據登記制和產權登記制 B．異議登記制和用途登記制 C．契據登記制和預告登記制 D．預告登記制和權利登記制

46．根據《物權法》的規定，關于不動產登記載體的表述中，錯誤的是（）。A．不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于登記簿時B．不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致

C．不動產權屬證書記載的事項與不動產登記簿不一致的，除有證據證明不動產權屬證書確D．不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據 是（）。

發生效力

有錯誤外，以不動產權屬證書為準

47．未辦理不動產（）的，不得辦理不動產其他類型登記，但法律、行政法規另有規A．變更登記 B．首次登記 C．轉移登記 D．預告登記

48．不動產登記資料的查詢程序不包括（）。A．查詢人提出查詢申請 B．查詢機構提供查詢 C．查詢結果的審核 D．查詢結果證明的出具

49．下列不屬于《城市房地產開發經營管理條例》規定的不得發布廣告的情形的是（）。A．在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的 B．在未經國家征用的集體所有的土地上建設的 C．權屬有爭議的

D．取得該項目預售許可證的預售房地產

50．房地產預售、銷售廣告中，不是必須載明的事項是（）。A．開發企業名稱 B．銷售地址

C．代理銷售的中介服務機構名稱 定的除外。

二、多項選擇題（共30題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意。錯選不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

53．市、縣房地產交易管理機構主要任務包括（）。A．協助財政、稅務部門征收與房地產交易有關的稅款 B．辦理房地產交易登記、鑒證及權屬轉移初審手續

C．為房地產交易提供洽談協議，交流信息，展示行情等各種服務 52．全國人民代表大會及其常務委員會頒布的有關房地產的專門法律有（）。A．《城市房地產管理法》 B．《土地管理法》

C．《土地管理法實施條例》 D．《住房公積金管理條例》 E．《城市房地產轉讓管理規定》 51．房地產開發經營業具有（）等特點。A．單件性 B．周期短 C．風險低 D．帶動力強 E．產業關聯度高

D．建立定期的市場交易信息發布制度，為政府宏觀決策和正確引導市場發展服務 E．管理全國房地產工作

54．下列關于房地產他項權利的敘述正確的有（）。

A．建設用地使用權通是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益B．宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權C．土地承包經營權是指土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占D．地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，為他人提E．房地產租賃權是指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地權利人那里取得的占有和使的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施 依法利用該土地建造住宅及其附屬設施

有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產 高房地產效益的權利 用房地產的權利

55．我國土地管理基本制度包括（）。A．依法建造房屋 B．房屋買賣 C．合法添附的房屋 D．依法沒收房屋 E．收歸國有的無主房屋

56．建設工程的報建內容主要包括（）。A．建設地點 B．工程名稱 C．投資規模 D．資金來源 E．發包日期

57．工程質量監督機構應當對工程竣工驗收的（）等情況進行現場監督。A．組織形式 B．驗收程序 C．驗收的方法 D．執行驗收標準 E．驗收人員資格

58．房地產開發項目，應當符合（）。A．建筑工程質量、安全標準 B．建筑工程施工的技術規范 C．建筑工程保修標準 D．有關法律、法規的規定 E．建筑工程設計技術規范

59．由國務院審批的城市規劃主要包括（）。

A．一般城市的總體規劃

B．省和自治區人民政府所在地城市的總體規劃 C．其他鎮的總體規劃

D．縣政府所在地城鎮總體規劃 E．直轄市的城市總體規劃

60．在制定和實施城市規劃中，應當遵循的原則包括（）。A．城鄉統籌 B．先規劃后建設 C．節約土地 D．可持續發展 E．合理布局

61．根據《城市房地產轉讓管理辦法》的規定，下列房地產中不得轉讓的有（）。A．權屬有爭議的

B．共有房地產，未經其他共有人書面同意的 C．已設定抵押的

D．司法機關依法查封限制轉移的 E．未依法領取房地產權屬證書的

62．下列關于查封登記的房地產轉讓限制的說法正確的有（）。

A．登記機構對被司法機關和行政機關依法查封、預查封的房屋，在查封、預查封期間不得B．登記機構明知房屋已被人民法院查封、預查封，仍然辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移C．被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋，人民法院D．被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋，人民法院不得進E．人民法院對可以分割處分的房屋應當在執行標的額的范圍內分割查封，分割查封的，應辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續

登記手續的，對有關的登記機構和直接責任人可以依照民事訴訟法的規定處理 不得進行預查封 行預查封

當在協助執行通知書中明確查封房屋的具體部位

63．下列關于存量房買賣合同網簽的一般流程敘述正確的有（）。A．買賣雙方協商合同的相關條款內容

B．賣方當事人登錄存量房網上簽約系統，從已公示房屋信息中選取所交易房屋，在線填寫C．買賣當事人和房地產經紀機構簽訂的房地產經紀合同須作為《存量房買賣合同》的附件D．操作人員設置合同查詢密碼并進行網上提交

E．當事人簽字蓋章后，到房地產交易管理部門登記備案，到權屬登記部門辦轉移登記手續 64．《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按（）計價。A．建筑面積 B．使用面積 買賣合同的有關內容 一并提交到系統中

C．單元 D．套

E．套內建筑面積

65．根據《商品房銷售管理辦法》，未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的，處罰的標準有（）。

A．處以2萬元以上3萬元以下的罰款

B．處以1萬元以上3萬元以下的罰款

C．責令限期改正

D．通報批評

E．警告

66．申請辦理《商品房預售許可證》應提交的證件和資料有（）。

A．商品房預售方案

B．商品房預售許可申請表

C．關于工程施工進度說明

D．房地產開發企業的資質等級證書

E．投入開發建設的資金達到工程建設總投資的20％以上的證明

67．房屋轉租需滿足的條件包括（）。

A．須經出租人書面同意

B．不須經出租人書面同意

C．轉租期限不得超過原合同規定期限

D．轉租期限不得超過6個月

E．轉租合同生效后，原合同自動廢除

68．公共租賃住房指限定（），面向符合規定條件的人員出租的保障性住房。

A．建設標準

B．建筑質量

C．租金水平

D．施工條件

E．地理位置

69．申請住房置業擔保的借款人應具備的條件包括（）。

A．具有完全民事行為能力

B．具有當地居民身份

C．收入來源穩定，有償還貸款本息的能力

D．訂立合法有效的住房購銷合同

E．已足額交納購房首付款

70．《物權法》允許債務人或者第三人對其有權處分可以設定抵押的房地產包括（A．建筑物和其他土地附著物

B．土地所有權 C．建設用地使用權）。

D．正在建造的建筑物

E．法律、行政法規未禁止抵押的其他房地產

71．下列關于住房公積金的使用，說法正確的有（）。

A．住房公積金的使用包括職工個人對其住房公積金的使用和住房公積金管理中心對歸集的B．職工個人住房公積金的使用是指職工個人在其住房公積金繳存期間，依法使用住房公積C．職工按要求提交齊全的資料后，住房公積金管理中心或者受托銀行應當在10個工作日內D．職工對住房公積金的使用具體表現在申請個人住房貸款 E．職工沒有還清貸款前，可以再次申請住房公積金貸款 72．我國現行房地產業稅種有（）。A．契稅 B．耕地占用稅 C．土地增值稅 D．城市維護建設稅 E．個人所得稅

73．下列各行業中，營業稅稅率為5%的有（）。A．交通運輸業 B．建筑業 C．金融保險業 D．服務業 E．文化體育業

74．關于企業所得稅減免的表述，錯誤的有（）。

A．在中國境內設立機構、場所的非居民企業從居民企業取得與該機構、場所有實際聯系的B．符合條件的技術轉讓所得，減按20％的稅率征收企業所得稅 C．符合條件的小型微利企業，減按20％的稅率征收企業所得稅

D．國家需要重點扶持的高新技術企業，減按20％的稅率征收企業所得稅 E．符合條件的非營利組織的收入，減按20％的稅率征收企業所得稅 75．在北京奧運會之后，下列說法正確的有（）。

A．對個人轉讓自用達5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征個人所得稅 B．對個人轉讓自用達5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，減半征收個人所得稅 C．對個人按《廉租住房保障辦法》規定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅 D．對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅

E．對個人按《廉租住房保障辦法》規定取得的廉租住房貨幣補貼，減半征收個人所得稅 76．個人在出售住房時應繳納的稅費有（）。A．營業稅 住房公積金的運作兩個方面 金的行為 完成貸款手續

股息、紅利等權益性投資收益需按20%的稅率征收企業所得稅

B．房產稅 C．契稅

D．城市維護建設稅 E．教育費附加

77．不動產登記的目的包括（）。A．保護不動產權利人的合法權益 B．為房地產管理奠定基礎 C．保障交易安全

D．保證住房制度改革的順利實施

E．為城市規劃、建設、管理提供科學依據

78．關于不動產登記資料查詢人的要求，下列說法正確的有（）。A．按規定提交查詢資料 B．保守國家機密 C．在指定場所查詢 D．不得毀壞登記資料 E．不得復制不動產登記資料

79．最高額抵押權登記包括（）。A．最高額抵押權設立登記 B．最高額抵押權變更登記 C．不動產抵押權轉移登記 D．最高額抵押權確定登記 E．不動產抵押權注銷登記

80．房地產廣告中涉及的（），如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。A．文化教育設施 B．綠化設施 C．商業設施 D．市政條件 E．交通設施

三、綜合分析題（共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意。錯選不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

（一）齊某是甲市一位普通職工，工資收入有限，屬于甲市的低收入家庭，無力購買住房，一直租賃房屋居住。2016年1月，根據甲市有關政策規定，齊某可以申請購買經濟適用房。齊某于2016年5月與經濟適用房開發單位簽訂了購買合同，支付了首付10萬元，其余款項向當地住房公積金中心申請了住房公積金貸款。

81．若齊某租賃的是公共租賃住房，其住房租金原則上按照（）確定。A．適當高于同地段、同類型住房市場租金水平B．等同于同地段、同類型住房市場租金水平C．適當低于同地段、同類型住房市場租金水平

D．減免租金

82．若齊某租賃的住房為公共租賃住房，則其合同期限一般為（）年。A．1 B．3 C．5 D．10 83．齊某購買該經濟適用房，轉讓方繳納的轉讓手續應按每平方米（）計收。A．每平方米3元 B．每平方米6元 C．每平方米1.5元 D．每平方米4元

84．齊某購買的不是經濟適用房，而是公房，可按（）購買。A．成本價 B．市場價 C．評估價 D．標準價

（二）王某2015年購得一商鋪，以每月4000元租金租給李某，租期5年。半年后由于經營資金周轉困難，王某將商鋪抵押給銀行貸款20萬元，貸款期限1年，并辦理了抵押登記。抵押到期后，王某未能償還債務。銀行依法申請人民法院拍賣該商鋪。

88．王某出租該商鋪，若需繳納營業稅，其納稅期限可以為（）。87．王某出租該商鋪，若需繳納營業稅，稅率應為（）。A．1% B．1.5％ C．3％ D．5％ 86．王某出租房屋應繳納的稅種為（）。A．營業稅 B．房產稅 C．契稅 D．印花稅 85．關于王某房屋租賃的表述，正確的為（）。

A．王某出租商鋪的租金，由王某與李某在平等、自愿的原則下協商議定 B．經王某同意，李某可以將該商鋪轉租，并可以從轉租中獲得收益 C．在租賃期限內，無須王某同意，李某可以根據其經營需要改變房屋用途 D．在租賃期限內，無須王某同意，李某可以根據其經營需要拆改房屋結構

A．5日 B．10日 C．15日 D．20日

89．關于王某的房屋抵押，表述錯誤的是（）。

A．王某將該商鋪抵押后又在屋頂搭建一閣樓，該閣樓也應當屬抵押財產 B．王某應當將房屋抵押情況告之李某

C．經估價機構評估，王某商鋪價值70萬元，該商鋪的價值大于所擔保債權，其余額還可以D．王某到期不能償還債務、拍賣、變賣商鋪時，李某有優先購買權 90．如果拍賣、變賣王某商鋪，王某應當繳納（）。A．契稅 B．營業稅 C．房產稅 D．印花稅 再次抵押

（三）甲房地產開發企業（以下簡稱甲公司）有一房地產開發項目，該項目由商品住宅和商業營業用房兩部分組成，商業營業用房已竣工，住宅已作為在建工程設定抵押。乙房地產中介機構獨家代理銷售該項目。

94．乙房地產中介機構與甲公司在協商簽訂房地產委托代理合同時，對代理費收取有下列A．向甲公司收取代理費 設想，其中正確的有（）。93．在代理過程中，乙房地產中介機構針對甲公司目前資金緊張、銷售狀況不理想的現狀，A．將部分住宅項目轉讓

B．對商業營業用房實行返本銷售

C．對商業營業用房向買受人按合同標的額的25%收取定金

D．以職工購房名義申請個人住房貸款，借款資金由甲公司支配使用，并按期替借款人還款 作了如下項目策劃，其中違反國家有關規定的有（）。92．乙房地產中介機構銷售商品房時，應當向買受人出示（）。A．商品房預售方案 B．土地使用權出讓合同 C．商品房預售許可證 D．商品房銷售委托書 91．乙房地產中介機構在發布房地產廣告時，作出以下承諾，不正確的有（）。A．提供代辦權證服務 B．保證有升值或投資回報 C．提供貸款服務

D．為入住者辦理戶口、升學等事項

B．向甲公司、買受人各收取一半代理費 C．免收甲公司代理費，向買受人收取手續費

D．甲公司確定銷售基價，超出銷售基價部分歸乙房地產中介機構 95．甲公司辦理商品房預售許可證須提交的資料包括（）。A．土地使用權證書及建設工程規劃許可證 B．商品房預售方案

C．投入資金達到工程建設總投資25%以上的證明 D．商品房銷售委托書

96．銷售商品住宅時，甲公司應當（）。A．償還貸款，解除在建工程抵押關系 B．經抵押權人同意

C．經房地產權屬登記機關同意

D．通知抵押權人，并告知向買受人銷售的商品房已設定抵押

（四）劉先生購買一套舊有住房，建筑面積100m，每平方米售價1500元。按規定，在交付首付款后，某商業銀行與購房人簽訂合同，該市住房置業擔保公司與購房人簽訂合同。該市住房置業擔保公司要求劉先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反擔保，并簽訂書面房屋抵押合同。

97．住房置業擔保公司提供的是（）的行為。A．房地產貸款信用保險擔保 B．房地產貸款保證保險擔保 C．連帶責任保證擔保 D．抵押財產擔保

【答案】C 【解析】住房置業擔保是指依據《住房置業擔保管理試行辦法》設立的住房置業擔保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責任保證擔保的行為。

100．劉先生依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止，相應（）。A．保證合同依次終止后，房屋抵押合同再終止 B．房屋抵押合同依次終止后，保證合同再終止 C．房屋抵押合同依次終止后，保證合同繼續履行 99．如果劉先生到期不能償還貸款本息，按照合同約定，則可以有（）。A．置業擔保公司按商業銀行要求先行代為清償債務

B．保證合同終止后，置業擔保公司無權就代為清償的債務部分向借款人追償 C．保證合同終止后，置業擔保公司有權就代為清償的債務部分向借款人追償 D．劉先生無能力還款，保證合同自然終止 98．劉先生向置業擔保公司申請住房置業擔保應具備的條件是（）。A．具有完全民事行為能力

B．基本具備償還貸款能力

C．已訂立合法有效的住房銷售合同

D．已足額交納購房首付款 D．保證合同與房屋抵押合同同時終止

第五篇：管理經濟學考試題目

一、簡答題

1.企業管理人員的主要社會責任是什么?

2． 國際企業的經營方式有哪些？他們涉及到的主要管理問題是什么？

3．影響倫理準則的因素有哪些?

4．波特的國家競爭優勢認為有四組要素影響一個國家的實力，它們是什么？

5． 格里特.霍福斯泰德的研究發現,一個國家的文化對其人民的行為產生影響，他把文化力分成五個維度，它們是什么？

6．跨國公司主要發展趨勢以及它的優勢和面對的挑戰是什么？

7．簡述倫理道德理論的主要觀點有哪些

8．理查德.馬卡多克把企業經濟租金的獲取分為哪兩種觀點? 他們有何區別?

9.后現代管理理學方法論范式的特點?

10.超現代管理思潮興起的原因有哪些?

11.超現代管理學范式有哪些?

12.超現代管理學的方法論特點?

13.新現代泰勒主義與泰勒主義區別何在?

14．多元化經營戰略的主要形式有哪些？并簡述各自的優缺點。

15.企業外部環境重點內容的調研包括哪些？

16．在企業集團中母公司通過什么形式來影響子公司決策 ?

二、分析題

1．邊際利潤

2.盈虧平衡分析

3．風險決策

三、論述題（三選二，共30分）

1．歸納各種管理分析方法，討論它們的特點、貢獻和局限性

2．假如你是一家公司的CEO,你如何在本單位將倫理道德制度化?

3.試述管理倫理在我國的實踐意義。

4．試述管理與倫理的關系。

5．試述邁克爾.波特的戰略思想主要內容,并就成本領先戰略實施的條件加以闡述。

6．決策是一個過程且是一個復雜的過程，請用實例加以論述和說明。

7．試述管理效率的影響因素。P466-474

8.試述企業實行多元化經營戰略的利與弊，你對企業實行多元化經營戰略有何見解？

9．企業集團中的母公司對子公司如何實施有效的綜合治理？

四、案例分析（共20分）

1．管理企業管理問題的綜合分析

2．關于企業戰略環境分析及戰略