第一篇：新土地法應(yīng)賦予土地管理部門適當?shù)膹娭茍?zhí)行權(quán)

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，現(xiàn)行《土地管理法》在某些方面的局限性也逐漸暴露出來，亟待修改完善。對這次《土地管理法》修改，筆者提出以下建議。

將土地管理機關(guān)法定為土地登記發(fā)證機關(guān)。現(xiàn)行《土地管理法》第十一條規(guī)定，土地權(quán)屬須由縣級以上政府進行土地登記，并頒發(fā)土地證書確認，在土地登記和發(fā)證中均須加蓋地方政府公章。按照政府職責

法定化以及權(quán)力與責任掛鉤、提高行政效能等要求，建議將土地管理機關(guān)法定為土地登記發(fā)證機關(guān)，將現(xiàn)行《土地管理法》第十一條第一款至第三款修改為：農(nóng)民集體所有的土地，由縣級土地管理機關(guān)登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級土地管理機關(guān)登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上土地管理機關(guān)登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權(quán)。

將有關(guān)土地市場的政策、規(guī)章上升為法律規(guī)定。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步建立與完善，近年來國務(wù)院、國土資源部出臺了一系列涉及土地市場的政策、規(guī)章，如2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》、2002年國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等，為健全完善土地市場提供了強有力的政策支持。因此，建議《土地管理法》增加“土地市場”章節(jié)，將近年出臺的有關(guān)政策、規(guī)章上升為法律規(guī)定，使我國的土地市場更加制度化、法制化、規(guī)范化。

增設(shè)“征地補償”章節(jié)。現(xiàn)行《土地管理法》關(guān)于被征用土地的補償規(guī)定存在以下兩個問題，一是支付被征地農(nóng)民的土地補償費和安置補助費標準偏低，二是低價征地極容易出現(xiàn)轉(zhuǎn)手高價倒賣土地使用權(quán)牟取暴利的現(xiàn)象，誘發(fā)各類腐敗行為和土地違法案件的發(fā)生。為此，建議在《土地管理法》中增設(shè)“征地補償”章節(jié)，廢除第四十七條“按照被征用土地的原用途給予補償”的條款，以及相關(guān)條款中按“土地原用途”計算補助費用的規(guī)定，改為按土地一級市場的基準價格給予農(nóng)民補償，按市場價格向農(nóng)民支付土地補助費和安置補助費。此外，還應(yīng)對包括土地一級市場基準價格的制定和公布，對農(nóng)民實施補助的技術(shù)性細節(jié)等作出相關(guān)法律規(guī)定。

增加規(guī)范農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地條款。現(xiàn)行《土地管理法》第三十六條第三款規(guī)定“禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚”,對現(xiàn)實中大量存在的其他農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地如何規(guī)范并沒有涉及。建議在《土地管理法》中增加關(guān)于農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整用地的條款。增設(shè)“土地儲備”章節(jié)。現(xiàn)行《土地管理法》中沒有土地收購儲備方面的條款，土地儲備機制是一項全新的機制，由此引起的利益和權(quán)力的調(diào)整是深層次的，在實踐過程中已暴露出一些問題，歸納起來有四個方面：土地收購儲備立法滯后，無法可依，監(jiān)管不力；原土地使用者的利益得不到有效保障；土地儲備運作資金來源單一；政府職能部門缺乏協(xié)調(diào)。建議《土地管理法》增設(shè)“土地儲備”章節(jié)，對土地儲備制度在法律條款上予以明確。

賦予土地管理部門適當?shù)膹娭茍?zhí)行權(quán)。現(xiàn)行《土地管理法》關(guān)于拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的強制措施，只有申請法院強制執(zhí)行這一種選擇。隨著各級國土資源部門執(zhí)法監(jiān)察隊伍不斷得到加強，執(zhí)法條件和手段也不斷完善和強化，已經(jīng)具備了一些相對簡單案件的執(zhí)行能力。從執(zhí)法的時效性考慮，沒有必要把所需強制執(zhí)行的案件一概都推到法院去排隊。況且，這種選擇是自主的，可以由土地行政主管部門量力而行，執(zhí)行不了的可申請法院強制執(zhí)行。對違法占地簡易構(gòu)筑物在未建成之前，可授予縣級以上人民政府土地管理部門及時制止、限期拆除和直接強行拆除的權(quán)力，這樣可減少當事人的損失，將違法行為消滅在萌芽狀態(tài)。而對由于土地管理部門未及時發(fā)現(xiàn)，已在違法用地上建成或已使用的建筑物及其他設(shè)施，依法申請人民法院強制執(zhí)行。建議將第八十三條修改為“由作出處罰決定的機關(guān)組織代為拆除或者依法申請人民法院強制執(zhí)行”.

第二篇：賦予農(nóng)民物權(quán)性質(zhì)的土地承包權(quán)

賦予農(nóng)民物權(quán)性質(zhì)的土地承包權(quán)

土地是農(nóng)民最根本的生存保障，是農(nóng)民的“命根子”。但是，據(jù)不完全統(tǒng)計，近幾年來，全國有近億畝耕地被征用，4000多萬失地農(nóng)民務(wù)農(nóng)無地、上班無崗、低保無份，嚴重影響了經(jīng)濟社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。如何確保農(nóng)民的土地不再受權(quán)力和資本的侵害？國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟部部長韓俊接受了記者采訪。

確立農(nóng)民按份

共有的土地制度

記者：您認為農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)應(yīng)該包括哪些內(nèi)容？

韓俊：土地是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，是農(nóng)民維持生計的依托。只有確定了土地財產(chǎn)權(quán)，才能讓農(nóng)民放心。土地財產(chǎn)權(quán)包括農(nóng)民對土地的占有、使用、收益和處分四權(quán)統(tǒng)一的土地承包權(quán)。盡管經(jīng)過20多年的不斷改革和完善，農(nóng)民在土地占有、使用、收益等方面已享有更多的權(quán)利，但土地處分權(quán)從來沒有真正賦予農(nóng)民。這說明農(nóng)民擁有的土地承包權(quán)是一種不完整的產(chǎn)權(quán)。因此，應(yīng)將處分權(quán)有條件地賦予農(nóng)戶。處分權(quán)的內(nèi)容應(yīng)當包括對承包權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等。讓農(nóng)民享有占有、使用、收益和處分四權(quán)統(tǒng)一的承包權(quán)，實際上就是承認農(nóng)民擁有物權(quán)性質(zhì)的土地承包權(quán)。賦予農(nóng)民物權(quán)性質(zhì)的土地承包權(quán)，有助于從根本上解決現(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系中內(nèi)含的不穩(wěn)定性，增加國家對農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)保護。

記者：您認為如何才能讓農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)清晰起來？

韓俊：我認為，應(yīng)該將土地農(nóng)民集體所有制明確界定為農(nóng)民按份共有制。保障農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，就是要確定“誰”真正擁有土地，明確界定土地所有者的權(quán)利和義務(wù)，并保證所有者能充分行使有關(guān)土地的權(quán)利。一般而言，以最低的一級集體組織作為土地集體產(chǎn)權(quán)的主體是最為可行的，因為這樣有助于密切關(guān)注土地的人作出關(guān)于使用權(quán)的決定。根據(jù)這個原則，明確村民小組作為集體土地產(chǎn)權(quán)的主體是比較現(xiàn)實和穩(wěn)妥的。在明確了農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)主體后，應(yīng)當賦予農(nóng)村集體組織的每一個成員都擁有按份分割農(nóng)地所有權(quán)的權(quán)利，農(nóng)民按份共有的農(nóng)地權(quán)利可以合法繼承或轉(zhuǎn)讓、抵押、贈送等。實行農(nóng)民按份共有制，有利于農(nóng)民土地使用權(quán)和收益權(quán)的分離，既保障了農(nóng)民對土地的收益權(quán)，又有利于農(nóng)民轉(zhuǎn)變身份，加速向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。農(nóng)民按份共有這種新型的產(chǎn)權(quán)制度，為農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)人格化找到了一條可行途徑。

不要打農(nóng)民土地的主意

記者：即使確立了按份共有的土地所有制，但農(nóng)民在面對強勢部門的征地時能夠保住自己的土地嗎？

韓俊：現(xiàn)在農(nóng)民上訪中60與土地有關(guān)，其中30又跟征地有關(guān)。我國新修改的《憲法》規(guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償”。但什幺是公共利益的需要，什幺是非公共利益的需要？現(xiàn)行《土地管理法》沒有進行必要的闡釋和界定。事實上，現(xiàn)在的征地項目早已超出“公共利益的需要”。現(xiàn)有的土地方面的各種法律法規(guī)遠不足以保護農(nóng)民的土地權(quán)利。全國人大應(yīng)盡快制訂《農(nóng)村土地征用法》，對政府強制性取得土地進行嚴格限制，對征地目的和范圍進行嚴格界定。工商業(yè)等營利性用地只能通過購買獲得。土地出售的價格和相關(guān)賠償條款必須經(jīng)由雙方當事人之間協(xié)商達成，政府不能利用國家或政府的強制力讓一般營利企業(yè)取得土地。我國從土地征用的認定到補償費的確定和勞動力的安置等，基本由政府和用地單位說了算，廣大農(nóng)民在征地過程中完全處于被動狀況和不平等地位。要完善征地程序，保證在征用農(nóng)民土地過程中土地權(quán)利人有充分的知情權(quán)和參與權(quán)。政府在提出用地申請時，先要進行公告，讓土地權(quán)利人對其合理性和合法性提出質(zhì)疑；在批準用地后，要公告，并就賠償?shù)葐栴}與土地權(quán)利人進行協(xié)商，若有爭議可以申訴和申請仲裁。為此，必須建立專門的土地法庭或土地法院。

記者：如何確保農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的權(quán)利？

韓俊：目前，從全國來講流轉(zhuǎn)的土地還不到10。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)民的事，絕對不要代替農(nóng)民，要尊重農(nóng)民的意愿。從新中國成立以來五十多年的歷史看，永遠不要打農(nóng)民土地的主意。土地流轉(zhuǎn)，必須讓農(nóng)民自己去選擇。當然，政府也不是無所作為，政府的責任是制定規(guī)則。

農(nóng)地可直接進入市場

記者：允許農(nóng)民自由地流轉(zhuǎn)土地，是否意味著農(nóng)村土地可以直接進入市場流轉(zhuǎn)？

韓俊：是的。現(xiàn)行法律明確規(guī)定，集體非農(nóng)建設(shè)用地不能出租、轉(zhuǎn)讓和抵押。因城市建設(shè)和工業(yè)發(fā)展占用農(nóng)村集體土地，都必須采取征用的方式，政府先把集體土地變成國有土地，然后再出讓。雖然現(xiàn)行政策對農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)卡得死死的，但在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)實際上一直在自發(fā)地進行。因此，目前法律的規(guī)定已大大滯后于經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實。必須突破現(xiàn)行的政策和法律框框，在農(nóng)業(yè)用地經(jīng)過有關(guān)批準已辦理非農(nóng)用地手續(xù)后，應(yīng)允許除買賣以外的土地出租和轉(zhuǎn)讓。集體非農(nóng)建設(shè)用地必須符合規(guī)劃控制，依法取得，統(tǒng)一管理。要修改相應(yīng)的法律法規(guī)，在符合土地利用總體規(guī)劃、城市和集鎮(zhèn)規(guī)劃，在依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的前提下，集體建設(shè)用地

第三篇：土地征用權(quán)與征地補償評估應(yīng)考慮的內(nèi)容

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土地征用權(quán)與征地補償評估應(yīng)考慮的內(nèi)容

土地征用的合理補償：土地價值與拆分損失按公平正義和權(quán)益保障的原則，國家對征地而受損失的人負有貨幣給付或其他方式補償?shù)牧x務(wù)。對征用土地進行科學的價格評估后給予財產(chǎn)所有者合理的補償，是整個土地征用過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

合理的補償價格評估應(yīng)考慮的內(nèi)容：征用部分的土地價值，土地的價值一般以征用時最高最佳使用的土地市場價值為基礎(chǔ)給足補償;由于拆分導(dǎo)致剩余不動產(chǎn)造成的價值損失，即拆分損失(severance damage)，也就是征用后剩余部分的價值與這個剩余部分作為整體的一部分考慮時所發(fā)生的價值方面的損失。舉個例子：一塊土地作為一個整體估算時其價值為200000元，當征用這塊地的二分之一時，把這一半視為整塊土地的一部分，其價值當然為100000元。但是如果把這兩半土地分開來看的話，可能由于地塊大小的改變和經(jīng)濟上可行的最高最佳使用發(fā)生改變，每塊地只值60000元。這時的拆分損失被認為是40000元。

市場價值的含義房地產(chǎn)評估，大都是對目標房地產(chǎn)的市場價含義存有不同的理解。美國的法院出于訴訟的目地解釋了市場價值的含義，典型的有兩種定義：①所謂市場價值，就是一宗財產(chǎn)放入公開的市場內(nèi)，在一段合理的時間內(nèi)能找到購買者進行出售，從中所能得到的以貨幣估

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 量的最高價值，其中購買者是在知道該財產(chǎn)的所有可調(diào)整的使用用途和它能夠?qū)崿F(xiàn)的用途情況下購買該財產(chǎn)。這是在審判過程中被廣泛引用和接受的一個關(guān)于市場價值的定義，是建立在美國一個加州法院判例的基礎(chǔ)上的。②另一個法院的判例中是這樣定義的：為了公用目的征用土地的市場價值，就是假想一個意愿的出售者向一個意愿的購買者出售這塊土地時的交易價格，而不管這個交易行動是否是雙方的一時沖動或者是經(jīng)過深思熟慮的結(jié)果。實際在征用時，對于大多數(shù)財產(chǎn)的出售者而言，出售他們的財產(chǎn)并非他們的意愿。

關(guān)于市場價值，中國目前尚未有統(tǒng)一的定義。在國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部于1999年聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中，有一個“公開市場價值”定義：“在公開市場上最可能形成的價格。采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價格或價值應(yīng)是公開市場價值。”

世界各國對市場價值的定義在1993年2月之前未能統(tǒng)一。此后，國際資產(chǎn)估值標準委員會在澳洲墨爾本開會，與會國通過了一條國際認可的市場價值的定義，文意是：“于估價日一物業(yè)在經(jīng)適當市場推廣后，由一自愿賣方售予一無關(guān)系的自愿買方所得的最佳金額，該筆交易是基于買賣雙方均有知識，行事謹慎及沒有被壓迫的情況下進行。”此市場價值定義現(xiàn)已被世界上大部分國家和地區(qū)使用。

由以上關(guān)于市場價值的定義可知，市場價值的形成需要相應(yīng)的市場

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 前提：買方和賣方均完全出于自愿;具有適當?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在土地征用的過程中，由于被征用方一般為非自愿，而且征用受到一定期限的限制，這與一般意義上的交易存在本質(zhì)上的不同，雖然征用方對被征用方給予補償，但征用明顯具有“強制”交易性。正因如此，在很多國家，法律給予被征地者的征用部分的土地補償，往往要超過該征用部分的土地的市場價值，體現(xiàn)征用利益雙方在法律上的平等的民事關(guān)系。

拆分損失拆分損失賠償是易被忽視的一項重要補償，但我國現(xiàn)行的征地補償標準中并未包括此項內(nèi)容。事實上，拆分損失很常見：首先，土地征用導(dǎo)致土地分割，形成不經(jīng)濟的土地規(guī)模，最高最佳使用發(fā)生改變。比如，當一商業(yè)用地被從中征用一塊土地用來修建一條高速鐵路時，剩余的土地就被鐵軌及其兩旁的道路設(shè)施拆分開來，有可能不得不改變其最高最佳使用，甚至成為農(nóng)業(yè)用地;其次，剩余的建筑物因征用被破壞，重新修復(fù)需要額外的支出;最后，剩余的建筑物可能會因征用而靠近道路，遭受道路方面的噪音和塵土的危害，當計算這種損失的時間段時，則應(yīng)該采用剩余建筑物的經(jīng)濟壽命，而不應(yīng)認為這是永久損失。

土地拆分不僅影響征用后的殘留地，通常還會由此而導(dǎo)致土地利用的外部負效應(yīng)，對相鄰?fù)恋乩玫耐獠控撔?yīng)，對相鄰?fù)恋卦斐蓳p害。殘留地的損失較為直接，也容易界定。相鄰?fù)恋氐膿p害較為寬泛，因產(chǎn)權(quán)關(guān)系不易界定，損害賠償?shù)姆椒ㄒ草^難達成一致。我國《民法通則》

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 第八十三條規(guī)定：不動產(chǎn)的相鄰各方要“正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”這一規(guī)定給相鄰?fù)恋刭r償提供了法律依據(jù)，但是沒有涉及產(chǎn)權(quán)關(guān)系界定、扣除范圍及賠償方法等方面。若對土地征用權(quán)行使導(dǎo)致的殘留地或者相鄰?fù)恋負p害不予賠償，勢必導(dǎo)致被征地者和相鄰?fù)恋厮姓?使用者)的生活水準下降。

拆分損失賠償加上征用土地的市場價值，就是土地的合理補償價格。下面用一些數(shù)字對計算步驟加以簡單的說明(單位：元)：

1、整個不動產(chǎn)的價值250000元

2、減去征用部分的價值50000元

3、剩余部分的價值(未受征用影響)200000元

4、考慮受征用影響下剩余部分的價值175000元

5、拆分扣失25000元

6、總的合理補償(第2項加第5項)75000元事實上，即使充分考慮了上述內(nèi)容，被征用者仍然會覺得不合理。人們對于失去的土地的評價往往要高于在市場上購買同等數(shù)量土地所愿意支付的價格。有學者將這種價值稀量的不對稱現(xiàn)象歸納為三個方面(Kahneman，Knetsch and Thaler，1991)：①稟賦效果，即人們對失去的財產(chǎn)索取的價格往往要高于獲得等量財產(chǎn)所愿意支付的價格;②現(xiàn)狀偏見，即人們對當前擁有的財產(chǎn)有偏好，既不愿意出售也不愿購買;③厭惡失去，人們對于失去財產(chǎn)所犧牲的效用要大于取得等量財產(chǎn)所獲得的效果。

從經(jīng)濟學的角度看，征地的結(jié)果應(yīng)該是使得社會總福利最大化的帕

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 累托改善，即保證被征地者和相鄰?fù)恋厮姓?使用者)原有的生活水準不至于降低的基礎(chǔ)上，其他人的利益得到提高，這就要求估價師對征用土地的估價盡可能地接近市場價值，而且政府征地補償標準的制定使得被征用者較為滿意，確保帕累托改善的實現(xiàn)。

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來源：（土地征用權(quán)與征地補償評估應(yīng)考慮的內(nèi)容http://s.yingle.com/cq/457959.html）

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