第一篇：辛勤實干是取得杰出成就所必須付出的代價

辛勤實干是取得杰出成就所必須付出的代價

在那些少數人超凡脫俗、出人頭地、鶴立雞群的社會里，人們所看到的是人群中一部分優秀的個人遠遠超越其他人，這少數杰出人物志得意滿地統領多數人對他們的臣服和敬意。然而，我們民族的進步則不是這樣，它要歸功于眾若星辰的那些小字輩和并不太出名的廣大勞動者們共同的辛勤工作。雖然在歷史上任何一場偉大的戰爭中，只有將軍們的名字將名垂青史。但是，從一個偉大的意義上講，正是由于士兵們發揮個人的勇猛和英雄主義的作用，戰爭才贏得了勝利。同樣地，生活也是一場“士兵式的戰斗”——無論身處何種社會地位的人們，在任何時代都是最偉大的勞動者。絕大多數人們終生默默無聞，他們對人類文明與進步的影響力當然無法同那些更加幸運的在歷史上名垂青史的偉人們相比。但是，即使是出身最低賤的人，只要他在自己的同胞面前在勤奮、節儉、對生活抱持公正誠實的態度等方面率先作出了垂范，那么，他對他的祖國的幸福生活就擁有了不僅是現時的而且也是長遠的影響力了，因為他的生活和品行會無意識地影響他人的生活，并被未來的時代普及為良好榜樣。

只要辛勤勞動、有創造力就能夠戰勝厄運：

在普通勞動者的陣營里產生了許多偉大的人物。比如，在鞋匠中產生了偉大的海軍上將克勞德斯雷·肖威爾爵士、電力學家斯特金、隨筆作家塞繆爾·德魯、《季刊評論》雜志的編輯吉福特、詩人布萊姆菲爾德、傳教士威廉·卡雷。

約翰·斯通成了歷史學家，在他一生中，他抽出部分時間和精力從事貿易。成了畫家的杰克遜，在他成年以前一直制作衣服。約翰·霍克斯伍德在波依蒂爾斯工作時因表現出偉大杰出的勇敢而被國王愛德華三世授予爵士稱號，早年他給倫敦的一位裁縫當徒弟。

共同參與到蒸汽機的發明活動中的偉大人物有紐卡門、瓦特和史蒂芬孫，他們分別是鐵匠、數學儀器制造商和滅火器制造商。邁克爾·法拉第是個鐵匠的兒子，早年曾是一位書籍裝訂工的徒弟，而且在這個行業工作到22歲，后來他成為了一流的哲學家，甚至比他的導師還成就卓著。

在那些對科學作出偉大貢獻的人物中，還有哥白尼，一位波蘭面包師的兒子；開普勒，一位德國小旅館老板的兒子，而開普勒自己也曾當過“有歌舞表演的餐館的服務生”；達隆巴特，一位棄兒，在一個寒冷的冬夜，在巴黎圣讓宏德教堂的臺階上被人撿到，由一個玻璃安裝工的妻子撫養長大。

理查德·歐文，被人稱為自然歷史科學界的牛頓，早年是海軍學校的候補生，他當時并未邁進科學研究的行列，直到他生活的較晚階段才開始從事科學研究，他在這個領域取得了杰出成就。他的知識功底是在他為約翰·亨特辛勤地搜集起來的巨大的博物標本做分類工作時奠定起來的，這是一項整整耗費了他在軍醫學院10年時光的工作。他們憑借自己堅忍不拔的努力和充滿活力的奮斗，把自己從最低微的辛勞的社會底層提升到對社會發揮作用和影響力的社會上層的杰出地位。這些事例是如此眾多，以至于這種情形再也不能被當做是生活中的例外情況來看待了。只要我們看一看這些成功者遭遇，那么，我們就可以這么說，早年遭遇人生的艱難和不利的困境，是一個人走向成功的必要和不可代替的條件。英國國會的下議院就一直有為數眾多的這樣出身貧寒、通過自我奮斗成才的議員——他們是擁有勤奮性格的人民的代表，這使我們的立法機構大為增光，他們在立法機構中深受歡迎和尊敬。

19世紀末英國桑德蘭地區的國會議員林賽先生是眾所周知的船舶業主。一次，在回答他的政敵對他的攻擊時，他把自己生平中的一個樸素的故事告訴了威蒙斯選區的選民們。14歲時他就成了孤兒，當他離開格拉斯哥去利物浦的時候，他身無分文，連盤纏也沒有。船長同意帶他走，但必須讓他提供勞動作為交換，即他必須在輪船上為蒸汽鍋爐不斷鏟送煤來換取他此行的路費。到達利物浦后的整整7個星期里，他找不到工作，在這段日子里，他忍饑挨餓，住在茅草屋里，幾乎要絕望了；直到最后他終于在一艘船上找到了容身之所。他上船當了童工，由于他良好的品行和吃苦耐勞的精神，在19歲之前他就被提升為船長。23歲時他退出了海上業務，從事岸上業務，之后他進展很快。“他興旺發達了，”他說，“通過堅持不懈的努力，持之以恒的工作，以及時刻堅持設身處地為別人著想的偉大原則而走向了成功?！?/p>

比林賽先生稍早的英國沙爾福特選區的下院議員約瑟夫·布拉哲頓，在下院辯論有關《十小時工作法案》的過程中，他以自己曾在一個棉紡廠當童工時所遭遇的艱辛和疲憊的事實作依據，非常認真地以真誠的同情和關懷來對待這項法案制定過程的各種細枝末節，并草擬出了解決這個問題的方案。說實在的，要不是他現在身處權力的位置，他還真是無法下這么大大力氣來改善那個階級的生存條件。詹姆斯·格雷漢姆爵士在布拉哲頓發言完后立即站了起來，他說，在議院的歡呼聲中，在此之前，他一直不知道布拉哲頓先生的出身是那么低微，但這個事實使布拉哲頓先生在下議院比以前更受人尊敬了，試想，一個出身那么低微的人，能一步一步奮斗上來，以平等的身份同貴族的后代們一起平起平坐，怎能不令人肅然起敬呢？

理查德·科布登也同樣出身低微。他是薩斯克斯的米德哈斯特一位農民的兒子。年紀很小時就被送往倫敦，在該市一個倉庫受雇為童工。他是個勤奮、行為規矩的孩子，他渴望了解更多的知識。他的主人是舊式學校出來的人，警告他別讀太多的書，但他不聽，繼續他的事業，他把從書本中獲得的知識財富貯藏在心。他很快獲得提升，從一個倉庫管理員到旅行推銷員——從中他建立起了大量的關系網絡，這為他以后下海經商奠定了基礎。最終，他在曼徹斯特當印花布漆工時，開始了他的商業生涯。由于他對公共事務頗感興趣，尤其是對大眾教育情有獨鐘，他的注意力逐漸地被有關谷物法的問題吸引過去了。為了廢止該項法律，他可以說是把自己的財富和畢生精力都奉獻進去了。值得一提的是，有一個令人納悶不己的事實：他首次在公眾面前發表的演講是個徹頭徹尾的失敗。但是，由于他具有非凡的毅力恒心、實干精神和充沛精力，隨著堅持不懈的努力和實踐，他終于成為了公共演說家中最具說服力和最具震撼力的人之一，就連一向不茍言笑、在贊揚別人方面一向吝嗇的羅伯特·皮爾爵士本人也不得不對科布登的演講抱以贊美。法國駐英國大使德魯阿·德·魯斯先生曾精彩地評論科布登先生，認為“他是一個依靠非凡才能、堅忍不拔的毅力和辛勤勞動成就偉業的杰出代表；他是那些出身社會最底層通過發揮自己的價值和才能而躋身受人尊敬的上層地位的人士中最完美的-個實例；最終，這種堅定品格在英國人的性格中承傳了下來”

上述所有這些例子表明：個人奮發向上的辛勤實干是取得杰出成就所必須付出的代價；任何一種杰出成就都必然與好逸惡勞的懶惰品行無緣。正是辛勤的雙手和大腦才使得人們富裕起來——在自我教養、在智慧的生長、在商業的興旺等方面。即使一個人出生于富貴和社會上層之家，他們個人要想獲得穩固的社會聲望的話，也得靠不知疲倦的實干才能成功。因為，雖然幾英畝的土地可以承傳給后代，但是，知識和智慧卻無法承傳給后代啊！富裕之人也許可以雇用別人為他們干活，但卻不可能通過別人來獲得為他干活的思想，或者說從中買到任何形式的自我教養的成果。事實上，任何事業追求中的優秀成就都只能通過辛勤的實干才能取得。

第二篇：游戲備案是網絡游戲公司上市所必須有的

游戲備案是網絡游戲公司上市所必須有的。目前網絡游戲備案主要向文化部文化市場司網絡處和新聞出版總署數字科技司申請。那么游戲出版備案申請都需要哪些材料？

(一)游戲介紹

(二)游戲屏蔽詞庫

(三)測試帳號及密碼(5組)

(四)游戲腳本

(五)彩色游戲截圖(需附圖片說明)

(六)防沉迷系統

(七)出版合同

(八)出版社審讀報告

(九)出版與網絡監管協議

(十)計算機軟件著作權登記證書復印件

(十一)企業法人營業執照復印件

(十二)網絡文化經營許可證復印件

第三篇：原始憑證是經濟業務發生所取得或填制的書面證明

原始憑證是經濟業務發生所取得或填制的書面證明，是會計核算的重要依據而且具有法律效力。原始憑證分為自制原始憑證和外來原始憑證兩種。在處理原始憑證時，需要把握好以下14個要點：

（1）原始憑證必須具備的內容：原始憑證的名稱；填制憑證的日期；填制憑證的單位名稱和填制人姓名；經辦人員的簽名或蓋章；接受憑證單位的名稱；經濟業務的內容；數量、單價和金額。

（2）外來原始憑證（如發票、收據等），必須蓋有填制單位的財務專用章或發票專用章，同時具有套印的稅務部門或有權監制部門的專用章以及填制人員的簽名或蓋章；從個人取得的原始憑證，必須有填制人員的簽名或者蓋章，同時應寫明住址，必要的注明身份證號碼。

（3）自制原始憑證（如入庫單、領料單等）必須有經辦單位負責人（或其指定的人員）和經辦人簽名或者蓋章。

（4）凡需填寫大寫和小寫金額的原始憑證，大寫與小寫金額必須相符。購買實物的原始憑證，必須有實物驗收證明；支付款項的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明。

（5）一式幾聯的原始憑證，應當注明各聯的用途，只能以一聯作為報銷憑證，必須用雙面復寫紙（發票和收據本身具備復寫紙功能的除外）套寫，并連續編號。作廢時應當加蓋“作廢”戳記，連同存根一起保存，不得撕毀。

（6）發生銷貨退回的，除填制退貨發票外，還必須有退貨驗收證明；退款時，必須取得對方的收款收據或者匯款銀行的憑證以及當地主管稅務機關開具的“進貨退出或索取折讓證明單”，不得以退貨發票代替收據。

（7）職工因公借款的借據，必須附在記賬憑證之后。收回借款時，應當另開收據或者退還借據副本，不得退還原借款收據。

（8）經上級有關部門批準的經濟業務，應當將批準文件作為原始憑證附件。如果批準文件需要單獨歸檔的，應當在憑證上注明批準機關名稱、日期和文件字號。

（9）原始憑證發現錯誤或無法辨認的，不得涂改、挖補。未入賬的原始憑證，應退回填制單位或填制人員補填或更正，更正處應當加蓋開出單位的公章；發現有違反財經紀律和財會制度的，應拒絕受理，對弄虛作假、營私舞弊、偽造涂改等違法亂紀的，應扣留憑證，報告領導處理。已經入賬的原始憑證，不能抽出，應另外以正確原始憑證進行更正。

（10）原始憑證不得外借。其他單位如因特殊原因需要使用原始憑證時，經本單位領導批準，可以復制，復制時，須有財務人員在場。向外單位提供的原始憑證復制件，應在專設的登記簿上登記，并由提供人員和收取人共同簽名或蓋章。

（11）外來原始憑證如有遺失，應取得原填制單位蓋章證明，并注明原始憑證編號金額和內容等，經單位領導人批準后，才能作原始憑證。如確實無法取得證明的如火車、汽車、輪船、飛機票等，由當事人寫出詳細情況，由單位領導人批準后，代作原始憑證。理界的工業革命》是國內第一部走直線、全過程案例、系統化管理的著作！也是國內第一部敢于對財務人員承諾全過程系統化實戰效果的好書，財務人員必看！

(12）一般情況下，記賬憑證必須附有原始憑證并注明張數。原始憑證的張數按自然張數計算（原始憑證匯總表應計算在內，原始憑證粘貼紙不應計算）。

如果一張原始憑證涉及幾張記賬憑證，可以把原始憑證附在一張主要的記賬憑證后面，并在其他記賬憑證上注明附有該原始憑證的記賬憑證的編號或者附原始憑證復印件。

一張原始憑證所列支出需要幾個單位共同負擔的，應當將其他單位負擔的部分，開給對方原始憑證分割單，進行結算。原始憑證分割單必須具備原始憑證的基本內容：憑證名稱、填制憑證日期、填制憑證單位名稱或者填制人姓名、經辦人的簽名或者蓋章、接受憑證單位名稱、經濟業務內容、數量、單價、金額和費用分攤情況等。

更正錯誤或結賬、調賬的記賬憑證，可以不附原始憑證，但應對調整事項說清楚。

（13）附在辦理收付款項的記賬憑證后的原始憑證，在辦理完收付款項后，必須加蓋“收訖”、“付訖”戳記。

（14）附在記賬憑證之后的原始憑證，應折疊、粘貼整齊，對小于記賬憑證的原始憑證（如：火車、汽車、飛機、輪船票等），要粘貼在與記賬憑證一樣大小的原始憑證粘貼單上。對于數量較多的原始憑證，如收、發料單等，可以單獨裝訂保管，在封面上注明記賬憑證日期、編號、種類，同時在記賬憑證上注明“附件另訂”字樣、原始憑證名稱和編號。各種經濟合同、存出保證金收據及涉外文件等重要原始憑證，應另行編制目錄，單獨登記保管，并在有關記賬憑證和原始憑證上相互注明日期和編號。

當然若企業在發生預付大型設備款或在建工程款時，管理方面需要提供預付每戶款的金額，設三級、多級明細或使用財務軟件的相關功能滿足需要。

第四篇：土地抵押貸款是指借款人將土地使用權抵押給業務經辦銀行所取得的貸款

土地抵押貸款是指借款人將土地使用權抵押給業務經辦銀行所取得的貸款。

土地抵押貸款通過土地抵押來套取貸款已經形成了一個新的金融學概念——土地貨幣。由于政府對土地環境、用途的變更直接會導致土地價格的巨幅波動，這個土地貨幣是一種風險貨幣，銀行隱含著巨大的風險。

目前商業銀行土地抵押貸款存在的風險主要反映在以下幾個方面：一是評估風險。以土地使用權作為貸款抵押需要中介部門評估，受中介部門評估趨利性影響，往往會出現高估地價現象。如有的中介部門為了多收取評估費，故意高估地價，有的以貸款金額倒估地價，使土地抵押貸款從一開始就存在抵押值不足的信貸風險。現實中土地抵押貸款的評估機構是各地國土部門的附屬機構，他們的評估具有高度的壟斷性，大部分機構評估目的是為了收費，其評估費用不僅較高，而且很不公平公正，只要評估人愿意付款，一般均能按評估人要求，設定評估價值，致使純土地抵押貸款評估失真。二是地理位置風險。目前客戶到銀行申請辦理抵押貸款的土地，多數是處于

城市規劃而尚未實際開發的土地，有的地處城市邊緣地帶，有的雖處城市開發區，但所處地理位置偏僻。三是規劃變更風險。當前城市尚未開發的土地，在規劃問題上許多地方存在較大的變更性，特別是中小市縣城鎮尚未開發的土地，其變更頻率更高，許多商業銀行貸款抵押的土地，常常因城市規劃及某些布局變更。目前國家對土地政策的從緊調控、對征用土地補償規定的調整和對部分地區工業園區的整頓及關停，陡增了部分土地抵押貸款的風險。四是開發風險。據調查，當前

開發商貸款購買的土地，除一部分無力開發形成閑置不能按期收回外，有相當部分存在投機性質，有的等待土地價高后出讓，有的等待

房價上漲后再開發，抵押貸款土地“長閑不用”，在少數地方形成了“圈地運動”，并使一些土地被“擱荒”。五是回收管理風險。一些土地開發商在銀行貸款取得土地使用權通過開發之后，不按約定歸還銀行土地抵押貸款，而是把土地抵押貸款挪作他用，重新去開發新項目。

目前銀行應對發放“純土地”的抵押貸款要慎之又慎，其中除要嚴格審查借款人是否具有開發資質和能力等條件外，當前重點要把好“三關”。一是土地價值關。二是土地的地理位置關。三是時間關。銀行還需加強“純土地”抵押貸款管理。除要全面清理，通過多種手段，確保所抵押的土地在國家規定的期限內開發使用外，對超過規定開發時間的貸款，各基層行要采取措施加緊收回，避免因逾期使用開發而遭沒收之尷尬。銀行要加大力度做好土地抵押貸款的回收。要采取銀行與銀行之間合作，銀行與企業之間的合作等多種手段，防止土地抵押貸款長期體外循環，做到擔保抵押的土地一旦開發，就要立即從開發貸款或其開發收入中收回土地抵押貸款。

商業銀行土地抵押貸款之風險防范

一、以土地抵押發放的房地產開發貸款

目前銀行與開發商合作的理想模式大多是，開發商取得土地證，將土地抵押給銀行取得貸款，房屋銷售時銀行發放按揭并逐步收回貸款。這一模式看似合理，其實銀行也存在著較大風險。一是作為抵押物的國有土地使用權，在沒有開發前是有實在價值的，但一旦開發以后，則其價值事實上已隨售房行為逐步轉移到房價之中。二是已開發土地在實踐中是無法執行與拍賣的，實際擔保價值基本喪失。一旦開發商惡意不還貸款，銀行就土地擔保其實是無法變現的。銀行在發放貸款后，應控制住開發商的資金回籠，在銷售達到一定比率（如30%）后應逐步收貸款，在銷售過大半時（如70%）應收清貸款。在操控上，銀行可在土地抵押后，先發放部分貸款，待開工逐步追加在建工程抵押，再陸續放款。這樣一來，開發商每買一套房屋，都必須先取得銀行同意，方可在房管部門備案銷售，銀行可完全控制住銷售回籠，也避免了已開發土地難以變現的弊端。

二、劃撥土地抵押應注意的問題

 涉及劃撥土地抵押的規定比較多。1997年國家土地管理局《關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》中第二部分第2款規定“以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，并批準抵押，核定出讓金數額后，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。”2001年《城市房地產抵押管理辦法》第45條規定“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償”。2004年1月15日國土資源部《關于劃撥國有土地使用權抵押登記有關問題的通知》明確了“以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續，即視同已經具有審批權限的土地行政管理部門批準，不必再另行辦理土地使用權抵押的審批手續?！?/p>

從上述有關文件的變化過程中可以看出，劃撥土地使用權可以抵押，但要實現抵押權，將抵押物拍賣后必須先繳納土地出讓金，還要支付金額不菲的過戶費用。因此在辦理涉及劃撥土地的房地產抵押時，銀行應充分考慮處置抵押物的費用，適當降低貸款成數，以控制風險。

三、關于房地產抵押估價管理應注意的問題

商業銀行在發放房地產抵押貸款前，普遍采用評估的方式確定房地產抵押價值。這一點，在2006年1月13日建設部、人民銀行、銀監會等三部委聯合發布的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》）中被進一步規范?！锻ㄖ分赋?房地產抵押估價原則上由商業銀行委托，但商業銀行與借款人另有約定的，從其約定。估價費用由委托人承擔。房地產估價機構的選用，由商業銀行內信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優決定。商業銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員，應當具備房地產估價專業知識和技能，不得參與信貸決策。

以往商業銀行一般不承擔評估費用，由借款人作為委托人來承擔。今后商業銀行必須就評估一事與借款人簽訂協議，明確哪一方作為委托人，即付費方。另外在銀行內部決策部門和審核人員上也應調整，即不能由信貸決策部門選用評估機構，按《通知》要求，審核人員還應當是具備房地估價專業知識和技能的專業資格人員，并不得參與信貸決策。形成兩股相對獨立、相互制約的機構。

四、對土地使用權出讓合同的審查

于2005年8月1日生效的最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中的部分條款對金融機構的債權有較大影響。

一是開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同無效。但起訴前開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。鑒于此，金融機構在辦理土地使用權抵押貸款時，必須要做好主體審查，對以前有以開發區管委會作為出讓方出讓土地使用權的出讓合同，應采取有力措施，盡快督促借款人、抵押人將這部分合同得到市、縣人民政府土地管理部門的追認。

二是經市、縣人民政府批準同意以協議方式出讓的土地使用權，出讓金低于訂立合同時當地政府按照國家規定確定的最低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。鑒于此，金融機構辦理土地使用權抵押時，應審查土地出讓金的實際繳納情況，以及出讓金是否低于國家規定的最低價，是否已及時足額繳納。

三是受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。鑒于此，金融機構應注意關注土地使用權人是否按土地使用權出讓合同約定的用途、容積率、綠化率等條件進行開發。若有改變，是否經有權部門批準，也要防范“超過合同約定動工開發日期二年后未動工開發的土地，政府可以無償收回”的法律風險。

五、土地儲備貸款的法律風險

商業銀行普遍認為土地儲備機構風險較低。但從法律上分析，土地儲備貸款也存在一定風險，主要表現在：

1、土地收購資金過分依賴銀行貸款。目前各地的土地收購儲備機構在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，很多地區達80-90%左右。一旦經濟形勢或國家有關政策變化，土地市場不活躍，儲備的土地供不出去，土地儲備機構無法還款時，即使銀行抵押了大量土地，亦難以處置。過高的貸款比例也給土地儲備中心帶來了沉重的利息負擔，其發展前景將受到影響。

2、土地收購儲備機構不是嚴格意義上的市場主體。土地收購儲備機構是由政府組建的不以營利為目的的特殊機構，按政府委托或授權行使一些特定的職能，形式上主要有事業單位、土地開發公司兩種，但它們都不具有嚴格意義上的市場主體地位，只是地方政府經營城市的一個代理機構。因此，在法律上尚未解決土地儲備機構在市場經濟條件下的市場定位問題。

3、土地儲備機構只具有有限的民事行為能力。土地儲備機構名義上都是獨立法人，但是否有償還能力，其儲備的土地是否就是它的財產，是否有權處分等都還不確定，其能夠獨立支配的財產也是有限的。如果以儲備的土地使用權抵押貸款，就等于儲備中心有權處置土地使用權，這從當前的有關規定來看是沒有法律依據的。

4、現有的土地儲備制度缺乏足夠的法律支持和保障。雖然很多地方政府已建立了土地儲備制度并制定了相關規定，但基本停留在“地方規章”的層次，沒有上升到地方法規的高度，且目前沒有法律、行政法規及全國統一的部門規章來規范?！锻恋毓芾矸ā贰ⅰ锻恋毓芾矸▽嵤l例》都沒有明確土地收購儲備機構的職能定位、收購范圍等，導致土地收購儲備制度缺乏法律依據，當事人的合法權益得不到有效保障。

5、抵押貸款中的法律問題。土地儲備機構一般是將收購、收回的土地先辦證到自己名下，再到銀行辦理抵押貸款。但作為抵押物的土地使用權到底是一種什么性質的土地使用權，目前在法律上尚無定論。土地儲備機構將土地通過征用、征購、收回等方式儲備后，原土地使用權被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，土地使用權處于虛置狀態，只有經過法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能重新設置土地使用權。但土地儲備機構并不是實質上的土地使用者，只是代行政府部分職權的代理機構，因而對其儲備的土地也就談不上擁有使用權。當前國家對國有土地的管理主要是通過對國有土地使用權設定、處置等環節來實現，而國有土地使用權的設定、處置是規劃、土地管理、計劃等政府職能部門的法定職權，是通過《土地管理法》、《城市規劃法》等相關法律來確定的。目前尚無法律法規對土地儲備機構授權，因此從職權法定認定，土地儲備機構代國家行使土地使用權還沒有法律依據。銀行抵押的地塊，將來的用途、建筑密度、容積率等規劃指標會與收購前會有較大差異。可見，土地收購儲備機構以收購具體地塊抵押貸款時，其土地使用權的性質和價值都是不確定的。

綜上所述，金融機構在辦理以土地使用權抵押擔保方式的貸款過程中，應留意國家相關政策變化，制定切實可行的貸后管理方案，防范金融風險。商業銀行應優先選擇經濟發展前景好、土地市場活躍的地區開展土地儲備貸款并通過城市規劃等有關信息盡可能確定抵押地塊的未來價值，選擇升值潛力大或預期收益高的地塊作抵押。

土地抵押貸款評估探討

核心提示：

隨著我國社會主義市場經濟的逐步確立，各類專業銀行正向商業銀行轉變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據《城市房地產管理法》、《擔保法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權可以設定抵押權，同時規定，抵押的土地使用權要進行評估。現將土地使用權抵押貸款抵押權設定時評估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評估目的問題土地使用權抵押的目的，是為債務人如期履行債務提供物質擔保。其特點是抵押人不轉移土地使用權。就抵押人而言，設定抵押權的根本目的，是提供債務履行擔保而不是取得或變賣土地使用權。土地使用權抵押貸款抵押權設定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權的抵押擔保價格，而不是土地使用權本身的價格。被抵押土地使用權的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數據，以及因抵押而承擔的額外風險。而對于抵押權人而言，則意味著他所取得的債務履行擔保的程度，而不是取得土地使用權的市場價格或清算價格。

二、評估對象問題土地資產的抵押是土地使用權的抵押，而不是土地所有權的抵押。這一點，《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中都有了明確的規定。另外，抵押權設定和抵押權實現時，評估的對象是有區別的。根據《國資企函發（1994）36號》文件的規定，抵押實現時，必須進行評估，以確定底價。這就從制度上保證了抵押權設定時和抵押權實現時應分別進行評估。在抵押權實現時，由于土地使用權必須采用某種方式短期內強制轉讓或出售，由抵押權人優先受償。此時的評估對象是土地使用權的清算價格，完全應該采用清算價格標準評估土地使用權的清算價格。但是，在抵押權設定時，抵押人向抵押人轉移的，不是土地使用權，而是土地使用權的抵押權，同時，由于此時抵押是否用于強制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權抵押貸款評估行為中評估的，應該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押人轉移的抵押物的那一部分權利的價格，即土地使用權的抵押權價格。

三、土地產權問題在明確評估對象以后，評估人員必須對土地資產的產權，進行仔細和嚴格的界定。第一，評估人員在驗證抵押人土地使用證時，必須親眼驗證證書原件，并在復印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負責。第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。第三，核實國有土地還是集體土地，并核實是否存在他項權力，如是否已經抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發生。第四，土地面積和四至必須明確，在實地踏勘時，必須認真核實。

四、土地資產再抵押評估問題在一般情況下，當債務人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關系就告結束，抵押權這一土地他項權力不再存在。此時，已撤銷抵押的地產與未曾抵押的地產一樣，可以進行抵押貸款。另外，如果抵押人已經抵押的地產是整個地產的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率70％計，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過400萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評估報告有效期內，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，地價已明顯上漲或下跌，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，地產一般要重新評估或至少要由土地評估機構出具注明證實在此期間地價無明顯變動。

五、評估原則問題地產抵押貸款評估是各類不同目的的地產評估的一種，遵循獨立性、客觀性和科學性的工作原則之外，還要遵循地產持續經營原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據地產抵押評估業務自身的特點，還應遵循以下原則：

（一）真實性原則由于抵押期間被抵押土地產權的未來不確定性，所以在評估時，務必核實抵押人產權的真實性。包括土地使用者、面積和四至的真實性，排除任何不真實的因素，以確保抵押人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況，應予以詳細調查，并在評估報告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押地產的未來收益或市場狀況，不應予以太樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明地產價格有可能上升，但在評估時，仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應給予充分的重視。

六、評估方法問題由于抵押貸款抵押設定時，評估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據，因此，在評估時，一方面要嚴格遵循評估保守性原則，盡可能避免銀行的風險；另一方面，也不應該隨意壓低地產價格，評估人員應盡量做到評估公平合理。地產抵押貸款抵押權設定時，評估的對象是土地使用權的抵押貸款價格，由此可見，地產抵押權設定評估與一般的以市場價格為基礎的其他地產評估方法基本相同，即可以用市場比較法、收益還原法、成本法和基準地價系數修正法來進行評估。一般說來，在地產市場較發育的區域里，可選用市場比較法評估；商業用地用收益還原法比較合理；工業用地選用成本法較合理；在已完成基準地價及其修正體系的區域，也可考慮選用基準地價系數修正法。當然，在具體地產評估中，往往幾種方法同時運用。值得再次強調的是，地產抵押貸款抵押權設定時評估和其他目的評估不同的是，運用各種評估方法時，都要充分重視保守性原則。

土地抵押貸款的潛在問題分析

根據84個重點城市土地抵押貸款的現狀及趨勢，同時結合宏觀經濟的一些指標，可以認識到當前土地抵押貸款存在以下幾方面問題：

1．土地抵押貸款增速高于人民幣貸款余額增速，土地抵押貸款所占比重日益提高

調研數據顯示，從2007年1月至2008年9月，土地抵押貸款增速一直高于人民幣貸款余額增速，二者均在波動中趨緩，但土地抵押貸款增速下降的速度比人民幣貸款余額更快。由此證明，前階段我國一系列針對房地產市場的調控政策效果已經顯現。但相對于其他貸款種類而言，土地抵押貸款的增速依然偏；快，所以其在人民幣貸款中的比重不斷增大(見圖

5、圖6)。

這種現象蘊含一定的風險性。首先，由于房地產市場是有周期性的，隨著房地產市場由繁榮走向衰退，房地產價格必然下降。另外，由于房地產的投資晶特質，市場容易呈現非理性的繁榮乃至出現泡沫。當泡沫破滅，房地產價格會在短期內大幅下跌。當前，一些一線城市長期飆升的房地產價格已不再堅挺。而此前銀行的土地抵押貸款都是在土地價格處于高位時發放的，一旦土地交易價格快速下跌，銀行將會面臨抵押人斷供以及抵押物價值縮水的雙重風險，之前通過土地抵押累積的金融風險將在短期內釋放，造成金融動蕩。

2．到期未注銷土地抵押貸款金額增長過快，蘊含金融風險

根據法律規定，抵押貸款還清后應及時到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續。到期未注銷的土地抵押貸款雖然并非全部是逾期貸款，或許還包含了貸款還清而未注銷或者貸款人辦理了貸款展期而未重新登記等其他情況，但到期未注銷土地抵押貸款金額仍可作為測度逾期貸款和金融風險的一個重要指標。調研數據顯示，相比2007年1月，2008年9月的到期未注銷土地抵押貸款金額增長了260．19％，增長幅度非常大(見圖7)。

3．劃撥土地抵押宗地面積大，利用粗放，不利于節約集約利用土地

全國84個重點城市用于抵押的劃撥土地宗地面積普遍較大，且抵押貸款金額較出讓土地使用權低。根據經濟學原理，土地、勞動力和資金等生產要素之間存在要素替代。當獲得土地的成本較高時，企業傾向于減少所需土地面積，同時增加勞動力投入、建筑成本以及其他資金投入，這樣就會節約土地利用，提高容積率，提高單位土地面積的投入和產出。而當獲得土地的成本偏低甚至根本不需要成本時，企業會傾向于粗放用地，低投入低產出。

劃撥土地政策曾經對保障我國的社會經濟快速發展發揮了重要作用，但隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步完善和土地使用制度改革的逐步深入，劃撥用地的弊端開始呈現。由于劃撥土地抵押金額低、抵押面積大，很容易造成土地資源的浪費以及國有資產的流失，與當前節約集約利用土地的目標相背離。

4．集體土地抵押貸款率過高，政策有待完善

在調研過程中發現，集體土地抵押貸款的活躍度正在日益提高，但貸款抵押率遠超出安全范圍。其原因在于隨著社會主義市場經濟的快速發展和城市化進程的逐步加快，集體土地資產的商品屬性日益顯現，集體成員對權利的認識更加清晰，同時農村建設資金的不足又激發了通過房地產抵押進行融資的需求。而當前的法律在集體土地抵押方面基本是空白。雖然近期溫州市、南京市等一些地方對農村集體建設用地使用權的抵押做了一些積極的探索，并出臺了一些地方性法規，但是對于全國性的集體土地使用權抵押而言，尚未有完善的規章制度來對其進行規范。集體用地貸款抵押率過高的問題，與沒有出臺正式的法律法規有著非常密切的關系。

結論與建議

根據對全國84個重點城市土地抵押貸款情況的分析可以發現，通過政府的宏觀調控，當前土地抵押貸款的增速已經減緩，平均土地貸款抵押率下降到合理的區間內，通過土地抵押而累積的金融風險得到有效控制。但由于法律法規的欠缺、銀行風險管理體制的不健全以及土地市場發育不完善等原因，我國土地抵押貸款尚存在著一系列問題，需要多方面配合來采取相應的防范和改進措施。

金融機構風險管理方面，金融機構對作為抵押物的土地要做到理性預期未來價格變化，并且在低風險的貸款抵押率區域內發放土地抵押貸款。建立土地抵押貸款動態監測系統，對抵押土地的使用情況進行跟蹤監管。尤應注意的是，在辦理土地抵押貸款時不僅要注重抵押物的價值，還要對抵押人的第一還款來源和信用記錄進行嚴格審查。

政府引導方面，央行應通過窗口指導政策來優化貸款結構，積極發展涉農貸款和居民消費貸款，同時拓寬土地融資渠道，進一步加大金融創新力度，積極探索符合實際需要的金融產品，如抵押貸款支持證券等，避免房地產業的風險通過土地抵押貸款在金融機構過分集中。

土地市場方面，建議逐步縮小劃撥用地的范圍，有效盤活現有劃撥土地，積極推進劃撥土地的出讓工作。當劃撥土地使用權轉化為出讓土地使用權后，可以通過土地抵押貸款獲得更多資金，有利于盤活沉積在土地上的資產，達到節約集約利用土地的目的。

法律制度方面，在新一輪農村土地改革即將到來之際，有必要制定完善的集體土地抵押政策，建立起操作性強的抵押貸款制度，對抵押客體范圍、抵押貸款率、各方的權責利和抵押登記的內容、效力加以明確。農村集體土地抵押貸款的發展將會成為我國降低金融風險、優化貸款結構，促進新農村建設的重要舉措。

土地抵押登記所需材料:

1.申請人（雙方）的身份證明或法人資格證明（代碼證）、營業執照（原件及復印件）

2.委托人及委托代理人（雙方）的身份證明（原件及復印件）

3.國有或集體企業職工代表大會決議；股份制企業董事（股東）會決議；個人的需要夫妻雙方承諾書、戶口本及結婚證（原件及復印件）

4.以共有土地使用權抵押的，抵押人需要提供其他共有人的書面同意書

5.借款人為第三者的需提供第三者的身份證明、《決議》或《承諾書》

6.抵押人將土地出租的，應提供書面告知承租人材料

7.《國有土地使用證》（原件及復印件）

8.《國有土地使用權出讓合同》及出讓金繳款收據（原件及復印件）

9.《土地估價報告》及《土地估價報告備案表》

10.《施工許可證》（原件及復印件）（房地產開發單位提供）

11.房產預售許可證（原件及復印件）（房地產開發單位提供）

12.《房屋所有權證》及《房屋他項權利證》（原件及復印件）（在建工程需要提供在建工程抵押證明）

13.抵押宗地地籍圖（1：500）

14.其他材料

注：所有材料均用A4紙

所有復印件要求有單位蓋章及法人代表簽字，注明與原件一致。

第五篇：企業法人申請開業登記注冊書是指企業在開業前為取得法人資格而向工商提交的申請登記注冊所使用的專用文書

企業法人申請開業登記注冊書是指企業在開業前為取得法人資格而向工商行政管理機關提交的申請登記注冊所使用的專用文書。它是國家對企業法人資格及其生產經營事項予以法律上的認可的法定程序。工商企業只有經過核準登記，才能具有法人資格，獲得名稱專用權，才能刻制公章、簽訂合同，注冊商標，刊登廣告，申請銀行賬戶，取得從事生產經營活動的權利。

企業申請企業法人登記注冊應當具備以下基本條件：

第一 有符合規定的名稱。企業名稱是企業的名字、字號，是企業的無形資產。名稱權屬于企業專有，非經轉讓等合法轉移方式，其他經營單位不得使用。如果企業因名稱相同發生爭議時，則要按申請登記的先后順序處理，后申請登記的企業必須更改自己的名稱。根據我國有關法律規定，企業名稱應經登記主管機關核準登記，企業名稱只有經過核準登記，才能受國家法律保護，未經獲準登記的名稱不得使用。

第二 有企業自己的組織章程。章程是企業公開向社會聲明其性質、宗旨、任務、組織制度、活動方式、業務范圍等情況的法律文書，是申請企業登記必須提交的墓本文件之一，也是企業登記注冊后的行為準則。

第三 有國家授權其經營管理的財產或企業自己所有的財產，并能夠以其財產獨立承擔民事責任。

第四 有與生產經營規模相適應的經營管理機構、財務機構、勞動組織以及法律或者章程規定必須建立的其他機構。

第五 有必要的與經營范圍相適應的經營場所和設施。

第六 有與生產經營規模和業務相適應的從業人員。

第七 有健全的財會制度，能夠實行獨立核算，自負盈虧，獨立編制資產付債表。

第八 有符合規定數額并與經營范圍相適應的注冊資金。注冊資金是企業實際擁有的全部財產在法律上的體現。它由固定資金與流動資金兩部分組成。我國企業登記管理法規對企業法人注冊資金的最低額度是，生產性公司的注冊資金不得少于30萬元；以批發業務為主的商業性公司的注冊資金不得少于50萬元，以零售業務為主的商業性公司的注冊資金不得少于30萬元；咨詢服務性公司的注冊資金不得少于10萬元；其他企業法人注冊資金不得少于3萬元。

第九 有符合國家法律、法規和政策規定的經營范圍，不得從事非法經營。

第十 企業的生產經營范圍屬于國家法律、法規規定實行許可證、資格證制度行業的，需要有有關主管部門的批準文件。

二、企業法人申請開業登記注冊書的結構與寫法

企業法人申請開業登記注冊書為表格化文書，由封面和比文兩部分組成。

（一）封面

主要包括標題、組建單位、組建單位負責人。申請日期等幾項內容。組建單位須蓋章，組建單位負責人須簽字，申請日期應年月日俱全。封面下方印有“小華人民共和國國家了商行政管理局制”字樣。

（二）正文

由申請開業登記事項和提交文件、證件及有關部門意見兩大部分組成。

1.申請開業登記事項

（1）企業法人名稱：根據我國《企業名稱登記管理規定》第11條，“企業應當根據其主管業務，按照同類行業標準劃分的類別，在企業名稱中標明所屬行業或者經營特點”。企業名稱通常由企業所在地區名稱、字號、所屬行業（或經營特點），組織形式等幾個要素組成。如“西安黃河機器制造股份有限公司”，其中“西安”是地區名，“黃河”是字號，“機器制造”是所屬行業，股份有限公司是組織形式。有一‘些歷史悠久字號馳名的企業也可以不冠行政區劃名稱。企業不得使用法律禁止使用的名稱，如不得使用對國家、社會或者公共利益有損害的名稱，不得使用外國國家（地區）、國際組織的名稱，不得使用外國文字或漢語拼音字母組成的名稱，不得使用數字組成的名稱。除全國性公司外，企業不得使用“中國”、“小華”等宇樣的名稱。只有經過工：商行政管理機關核準登記的企業名稱，才能受到國家法律的保護。

（2）住所：指企業法入主要辦事機構所在地。我國《民法通則》第三十九條規定：“法人以它的主要辦事機構所在地為住所?！饕k事機構是指企業法人的核心組織。住所應具體到市（縣）、區（鎮，鄉）、路（村）、號。

（3）經營場所地址：指企業具體從事生產經營活動的地點。一般情況下它與企業法人住所是一致的。企業經營場所的產權屬于企業自己所有時，應提交有關的產權證明，如果是租用場所的，則應提交租用合同。

（4）法定代表人：填寫代表企業法人行使職權的負責人姓名。

（5）經濟性質：指企業法人的所有制形式。確定企業法人的所有制形（6）從業人數：為企業的管理人員，技術人員、生產業務人員和其他從事服務工作的人員的總和。各類人員的比例是衡量一個企業經營管理水平與技術開發能力的一個尺度。

（7）注冊資金：是國家授予企業管理的財產或企業自身所有的財產的貨幣表現，包括固定資金和流動資金兩部分。企業注冊資金應與企業實有資金相一致，與企業經營方式和經營范圍相適應。企業申請開業登記注冊資金數額應該有有關部門出具的資信證明或驗資證明。注冊資金的單位為萬元。

（8）經營方式：根據企業實際情況填寫。工業企業可分為制造、加工、裝配，修理等；商業企業可分為批發、零售、代購、代銷、代儲、代運等；建筑業町分為建筑施工、修繕、安裝等；運輸業可分為搬運、裝卸等；服務性企業則根據具體服務項目而定。

（9）經營范圍：指企業申請生產經營的產品、商品種類，品種和提供服務的項目。經核定的經營范圍是企業法定的經營范圍，是企業生產經營活動的法律界限。在填報時，一般要分別寫明主營項目和兼營項目，主營項目要同企業所屬行業相一致，兼營項日在政策允許的范圍內可適當放寬，但不能同主營項目跨大類。經營范圍是工商行政管理機關監督檢查企業是合法經營還是違法經營的重要依據，填寫時要注意使用符合國家行業劃分標準和工商行政管理機關核準企業經營范圍的規范化用語。

（10）經營期限：這一項主要適用于聯營企業，是指根據聯營企業章程、合同或協議確定的該企業經營活動的起、止時間。

（11）主管部門：寫明企業上級主管部門的全稱。主管部門以文件的形式審批同意成立該企業的要寫明文件的文號及發文日期。

（12）審批機關：企業的生產經營屬于國家法律法規實行許可證制度行業的，須經有關機關審批，并寫明審批文件文號及發文日期。

（13）經營場所面積：寫清企業經營場所總面積和分項面積。分項面積包括生產加工占用面積、營業占用面積、倉庫占用面積和其他占用面積四項。面積單位為平方米。

（14）企業主要設備和主要服務設施：填寫本企業用于生產經營的主要裝置、設施、工具等，如機械電子設備、交通運輸工具、儀器儀表、計量器具等。

（15）分支機構：分支機構指法人企業下屬的經濟活動單位，包括分（子）公司、分廠、分店等。它包括兩種情況：一種是具有獨立法人資格，能夠獨立承擔民事責任的；另一種是不具備法人資格但依法核準登記其有合法經營權的。如無分支機構，本項可免填。

2.提交文件、證件及有關部門意見

（1）申請開業登記提交文件、證件：企業法人申請開業登記應提交的文件、證件較多，主要有以下幾種：①主管部門或賽審批機關批準該企業法人設立的文件。②企業法人章程。該章程應當經主管部門或者審批機關批準。①企業法人注冊資金的信用證明、驗資證明或資金擔保書。④企業法定代表人的身公證明，包括主管部門批準任職的文件和附有照片的個人簡歷。⑤住所和經營場所使用證明，包括產：權證明、房產租賃合同等。房產租賃合同的租賃期限須在一年以—上。⑥其他根據工商管理機關要求應該出具的文件、證件。

（2）有關部門簽署意見：主要由企業的主管部門或審批機關簽注同意該企業設立并建議批準其開業的意見。須寫清簽署時間，并加蓋公章，以示鄭重和負責。

填寫申請登記注冊書還須注意以下兩點：

第一，內容要真實，要以認真、負責、嚴肅的態度填寫，不能弄虛作假；

第二，填寫應一律用鋼筆或毛筆，字跡要清楚、端正。

式應根據產權關系、分配形式、資金來源等進行。大體町分為全民所有制、集體所有制、個體所有制以及聯營、合作經營等。