第一篇：股田合約資產證券化與土地流轉制度創新

“股田”合約、資產證券化與土地流轉制度創新

劉祚祥 陳文勝

（長沙理工大學經濟與管理學院，湖南省社科院）

內容摘要：農業的集約化經營實質上是通過要素合約組織分工的經濟方式。一個有效的農業集約化生產組織，需要通過創新土地流轉合約，以降低流轉過程中的交易費用。本文以瀏陽天泉草業開發有限公司為例，研究了“股田”合約的締結、實質及其績效，為我國土地流轉合約創新和新農村建設提供了一個案例。關 鍵 詞：土地流轉；“股田”合約；資產證券化

實現農業的集約化經營，是提高我國農業生產效率、增加農民收入、確保國家糧食安全的主要途徑。農業生產的集約化經營，可以提高技術水平，并實現規模經濟，其主要原因是做為替代市場的內部組織，具有結構上的優勢，這種優勢主要表現在激勵、控制以及信息等幾個方面，從而降低了經濟組織的交易費用，避免了有效的投資和有效的連續性決策之間的沖突（奧利弗.威廉姆森，1996）。在如何組織農村經濟發展的政策選擇上，國內一直存在兩種不同的發展思路：一種認為通過農業產業化經營即以“公司加農戶”的形式，實現小農經濟與大市場之間的對接，從而使古老的農業生產組織方式在新的經濟制度中煥發生命（周立群，曹利群，2002）；另外一種觀點則認為，農業的集約化、規模化經營才是農業現代化的組織形式，只有使農業生產組織成為市場交易主體，才能使農業成為有效益的產業（劉金山，2001）。農業產業化是通過產品合約來組織分工；而農業的集約化則是通過要素合約來組織分工。至于具體選擇哪種合約，則與公司與農戶所面臨的約束條件有關。如果農戶的投資決策是無彈性的，其投資相對缺乏生產力，則適宜采取要素合約；如果龍頭企業的資產和農戶的資產互為獨立，則適宜采取商品合約；如果龍頭企業經營人員的人力資本是必要的，則適宜采取要素合約，如果農戶與公司的人力資本都是必要的，則兩種合約都可以（吳秀敏，林堅，2004）。黨的十七屆三中全會肯定了這兩種經濟組織形式為農村基本經營制度創新的發展方向。農業的集約化經營以農業生產要素的低成本交易為前提,沒有土地的低成本流轉，就不可能有農業生產的集約化，因此，全會指出“按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流土地轉承包經營權，發展多種形式的適度規模經濟”。由此可見，通過農地流轉合約創新，降低農地流轉過程中的交易費用，從而實現農業集約化經營，是實現農業現代化經營的關鍵所在。

一、商品合約的不穩定性：要素合約替代商品合約的經濟根源

分散的兼業化經營是中國農戶經濟組織的典型方式，其難以內生出分工與專業化生產的關鍵是農業生產組織中企業家行為的高交易費用及其風險分擔的途徑狹窄，也就是農民的企業家行為受資本稀缺的約束。而工商企業發展到一定規模之后，遇到的一個共同問題則是資本與其他要素資源的組織成本增加，出現規模不經濟問題。通過縱向一體化策略，將原材料納入企業內部，固然可以降低市場的交易費用，但組織成本卻也會不斷增加。特別是以農產

作者簡介：劉祚祥（1968－），男，湖南武岡市人，博士，長沙理工大學經管學院副教授，研究方向為金融與經濟發展。陳文勝（1968－），男，湖南衡陽市人，湖南社會科學院研究員，研究方向為農村經濟。

基金項目：湖南社科基金重點項目“國家糧食安全戰略目標下加強農業基礎地位研究（09ZDB05）的階段性成果；國家社科基金重大項目“加強農業基礎地位和確保國家糧食安全戰略研究”（08&ZD016）的階段性成果。

品為原材料的涉農企業，因為要素流動的制度障礙與成本約束，使其一直都存在著制約企業發展的資源瓶頸。農業產業化作為解決資本與資源困惑的經濟組織方式，曾經受到了理論界與實際經濟部門的追捧，成為探索農業現代化的主要經濟組織形式。農業產業化即以市場為導向，以提高效益為中心，以科技進步為手段，以各類企業、中介組織為龍頭，以龍頭帶農戶的形式，不受部門、地區和所有制的限制，把農產品的生產、加工、銷售等環節連成一體，形成有機結合、相互促進的組織形式和經營方式，其實質是以商品合約來組織分工的經濟組織方式。這種經濟組織方式的意圖是在穩定家庭承包經營的基礎上，以解決分散的農戶與統一個大市場之間的矛盾，增強農戶進入市場的能力。

以商品合約組織經濟分工的農業產業化，是我國農戶與涉農企業在既有約束條件下的一種制度創新，促進了我國經濟發展與社會進步。首先，中國的農戶是分散的個體農民，大量分散的個體農民對市場瞬息萬變的價格與品種應接不暇，難以承受較大的市場風險。其次，農業產業化有利于帶動農戶進入市場，增強農業經營主體的市場競爭力。第三，農業產業化有利于農業生產的規模化、專業化生產，從而提高農業生產的效率。第四，農業產業化經營有利于加快農業科技進步，推進傳統農業向現代農業轉變。第五，農業產業化經營有利于帶動農業結構調整，優化產業結構。第六，農業產業化有利于發展小城鎮，加快農村城鎮化發展。可見，公司加農戶的農業產業化對于我國農村經濟發展意義重大。

但是，以商品合約為主體連接公司與農戶的農業產業化經濟組織，存在嚴重的內在缺陷，導致中國近20年來的農業產業化調整遠遠沒有達到預期目的。其關鍵就在于以工商資本為核心的龍頭企業與小農戶締結的合約具有不穩定性。在信息不對稱的條件下，人們所達成的合約是不完全的，這就在一定的程度上暗含了合約糾紛或者違約契機，為履約的不穩定性留下了隱患。首先是締約雙方都存在一定程度的機會主義行為，都有一定的違約傾向。當對違約的懲罰力度不夠，法庭沒有辦法證明其違約，或者證明其違約的成本太高的時候，締約雙方就可能采取明目張膽的違約行為，甚至將采取狡詐的欺騙方式。其次，是締約方在進行專用性投資后，另一方有可能采用敲竹杠的方法，侵占專用性投資者的可占用性準租。一般來說，只有專用性投資和特質商品存在時，敲竹杠才成為可能，這一般存在長期合約之中，但農產品生產的特點使得每年的種植決策均具有專用性投資和特異性商品的特點，因此，在農業產業化經濟組織中，其合約的穩定性很低。既可能是農戶違約，也可能是公司違約，這就是盡管政府積極引導，但農業產業化卻依然難以達到預期的目的主要原因。作為締約過程中的農戶，因其抗風險能力低下，在合約的締結前更是小心謹慎。可見，商品合約的不穩定性導致了農業產業化組織交易費用增加，這迫使工商資本必須創造新的合約形式，以降低交易費用。這也是瀏陽天泉草業開發有限公司以要素合約組織經濟活動的原因。

在金田村與湖南天泉科技有限公司締結“股田”合約前夕，金田村派出專門的調查小組，對天泉公司進行了深入考察，以降低締約時的信息不對稱程度，這實質上是中國農民的一種理性行為。農民對于工商資本進入其賴以生存的社區一般抱有一定抵制情緒，原因之一是新的經濟活動使部分農民所擁有的知識貶值，打破了農民在社區中原有的利益格局；原因之二是農民對于新的經濟活動普遍無知，所面臨的不確定性太大。因此，如果沒有交易對方的可置信承諾，農民是不會將土地交出，與企業締結土地流轉合約的。畢竟在“公司加農戶”的產業化組織中，交易雙方的談判能力隨市場形勢的變化而變化，農民所面臨的履約風險盡管存在，但與土地流轉合約相比，農業產業化合約的修訂與退出的成本要低得多。為了降低未來的履約風險，金田村的農戶代表對天泉公司進行了一系列調查，以降低合約締結過程中因信息不對稱而導致的損失。金田村在調查中發現，天泉公司的草種市場前景十分可觀，美國一家世界草業十強的公司與其簽訂“天泉2號”系列配方在大中華版區獨家經營合約。此外，公司前期在村里修建的廠房、泵房，也給村民們吃了一顆“定心丸”。金田村最后拍板決定加盟天泉公司，主要是看到了天泉公司有將在村上建辦公樓等基礎設施的建設規劃，這種專用性資產的投入，是未來收取租金的可置信承諾。可見，專用性資本是一種重要的信譽機制，它能夠使締約對方降低信息不對稱程度，從而降低締約成本。

二、“股田”合約：土地資產證券化的實現途徑

專用性資產可以降低交易的締約成本，但是卻有可能增加履約過程中的不確定性。在農業產業化組織中，投資方的資產專用性越強，其履約過程中的風險就越大，因為對方的機會主義行為所導致的合約不穩定性就越強。湖南天泉科技開發有限公司所需要的原材料，無論是草皮還是花木，都具有很強的專用性，農戶在市場中很難找到其他的買方，在這種約束條件下，農戶與龍頭企業的談判能力勢必降低，農戶為生產草皮與花木的專用性投資而形成的準租就會被龍頭企業所攫取，這種預期的結果就是農戶不會投資草皮與花木生產。因此，通過簡單的商品合約，難以滿足天泉公司所需原材料的供應。天泉公司只能夠到農村中去租用土地，通過要素合約來組織生產。但是如何通過要素合約使得農村的土地進行流轉？這一直是一個難題。周其仁教授在研究成都的土地改革經驗上說，土地流轉的前提是對土地“確權”（周其仁，2009），也就是賦權農戶。并進一步認為，土地的確權與流轉的順序不能顛倒，其實這就是科斯定理的運用。湖南至今尚沒有對農村各類土地和房產資源進行普遍的確權、登記和頒證。所謂確權，不僅限于明確界定土地的集體所有權，而且要明確界定所有農村耕地、山林、建設用地與宅基地的農戶使用權或經營權，以及住宅的農戶所有權。所以，湖南的農地流轉至今缺乏相應的制度基礎，因為畢竟“清晰的產權界定是市場交易的前提”（張五常，2002）。那么，天泉公司又是如何解決基地建設過程中的土地問題的呢？

分散的農村土地經營是導致農村經濟落后的主要原因。在對鎮頭鎮金田村的調研過程中，我們與金田村農民估算了一下，在農村分散種植稻谷，即使在免稅、國家財稅補貼等條件下，農戶耕種一畝地的年純收入大概為900元。金田村人均水田0.788畝左右，人均旱地0.259畝左右，人均林地0.659畝，一個五口之家的農戶，年糧食種植收入大概就3600—4000元，其經濟效益非常低。在長期的經濟活動過程中，農民基本上認識到，小規模的糧食種植是所有產業中最無利可圖的經濟行為。在交通、資訊與市場不發達的時候，農戶的糧食種植，主要是為了生存，有其存在的合理性。但是，像鎮頭的金田村，處在一個交通發達的交通網絡中，市場非常發達，商品的交易費用不高，農戶的糧食購買非常方便；此外，金田村的食品加工園、鎮工業園區的紡織企業需要大量的勞動力，農民非農轉移的成本低廉，大量農民轉移到非農產業。由于農民大量的非農轉移，農地出現了撂荒的現象。即使沒有明顯拋荒，像原來的雙季稻改為單季稻這樣的隱性拋荒就已經非常普遍。由此可見，農地的集約經營已經迫在眉睫。現實的情況是：一方面許多企業因為土地資源約束，難以發展；另一方面則是農民的土地因為技術、信息、規模等因素導致利益低下。土地向龍頭企業集中，進行規模化經營，這是市場競爭的必然結果，否則土地資源就會因為沒有優化配置而導致其經濟效益低下。因此，工商資本進入農業領域是市場競爭的結果。

因為天泉公司需要草皮與花木，而金田村則需要提高土地的生產效率，所以，通過信息交流與相互溝通，金田村與天泉公司很快就達成了投資意向。但是投資意向達成之后，投資雙方遇到了一個難題，即是以草皮與花木為中介，通過商品合約來組織生產？還是通過將土地要素納入企業之中通過要素合約來組織生產，對于這種資產專用性與技術含量很高的農產品以哪種合約來組織生產，成為交易雙方的一個艱難抉擇。土地可以租用，但天泉公司需在地上修建溫室、引進先進的噴灌系統，這些專用性很強的投資資產一旦使用，憑一紙租約難以保證其安全性。農民在資產交易中的機會主義行為，作為農業龍頭企業的天泉公司非常清楚，在締約博弈過程中，將對方的行為納入自己的決策條件，是博弈過程中參與人的基本策略。農民的土地沒有確權，沒有確權的資產是不可能資本化的，因為在市場中“清晰的產權界定，是市場交易的前提”，其結果是農地不能通過企業與農戶進行一對一的買賣。那么，如何在現有的政策體系與法律體系中締結交易雙方都比較滿意的合約呢？ 農民的土地不能買賣，而龍頭企業又不愿意以租約的形式使用土地，這種制度困境導致了資源與資本不能夠結合，其結果就是潛在的生產力不能夠轉變為現實的生產力，人們的收入水平難以提高。事實上，中國農村經濟發展落后，其中關鍵的因素不是技術，而是制度。在沒有確權的條件下，使土地資源與資本結合，是一個制度創新。土地對于農戶來說，在經濟發展水平很低的階段，是生活資料與收入的主要來源，在經濟發展到一定階段，特別是到了工業化中期以后，土地資產的功能主要表現為對農戶家庭的保障。因此，在工業化中期之后，農地制度創新，或者說要解決農戶的土地流轉問題，關鍵是將對農民的土地保障轉變為貨幣保障或者其他形式的保障。

瀏陽金田村與湖南天泉科技有限公司達成的“股田”合約，就是以貨幣保障替代了土地保障，從而完成了土地功能在農戶生存中的制度轉換。金田村的“股田制”探索自2004年開始，全村有178戶村民共300畝土地參與。其制度創新分為以下兩步：首先，天泉公司以租地合約獲得了土地使用權，實現了土地資產的資本化。金田村的178戶村民委托村委會與瀏陽天泉草業開發有限公司簽定土地承包經營合同，天泉草業每年年底將18萬租金交付給村委會，由村委會發給相關農戶，即每畝租金每年600元，并且約定每3年遞增10%；其次是土地租約轉變為企業的股權，實現了土地資產的證券化。從2006年9月13日開始，在這178戶村民中，有156戶村民以兩年為期限，按自愿原則帶田入股，每100元租金即為一股，優先享受公司分紅，成了地地道道的“股民”。“租轉股”的實質是使土地資產在資本化之后，進一步予以了證券化。通過對土地資產的證券化，農戶既可以享受企業發展所帶來的利潤分紅。兩年結束后，農戶對其所持有的股權可以自由轉讓，并因此取得相應的證券收益，從而完善了證券的退出機制設計。為了使“股田制”盡快推出，“天泉”搞了兩種形式的“租股結合”，按照自愿原則，農民帶田入股，每100元租金即為一股。一種是保底的“優先股”，即農戶不管項目運作好壞，均由天泉分配固定回報。另一種是不保底的“普通股”，即農戶必須對新公司的盈虧負責，風險共擔、利潤共享。

三、“股田”合約：新農村建設的制度創新與經濟績效

瀏陽天泉草業公司的“股田制”不但是一種新型的土地流轉合約，完成了土地資產資本化、資本證券化的制度創新歷程，而且也是一種新型的勞動力轉換方式。伴隨土地集約所產生的民生問題，是某些理論家一直反對土地集約經營的主要原因。他們可以認可農戶與公司之間締結的商品合約，因為這種生產組織方式仍然保存了農戶獨立的生產單位，而一旦將土地出讓后，農民在這個分工日益細化的社會，所面臨的風險就會增加，一旦農民失去在城市中的工作，沒有土地依托的農民將會變為流民。這種將土地作為社會穩定器的最終結果以農地的低效率的使用為代價，是農村資產資本化制度創新的主要障礙。湖南“天泉股田制”不等同于時下理論界部分學者設想提出的所謂“標準股田制”。這種“標準股田制”讓農民直接帶田入股，對土地進行折價后承認其農民的個人資產屬性。農民的土地使用權能否成為物權實體折價入股，在現階段存還難以找到法律上的依據。也就是說如果沒有完成對農地的賦權工作，股田制難以獲得法律上的認可。在中國，土地屬于國家，作為中國公民的農民，他所擁有的只是法律規定的有時限的土地使用權。股田制帶來的第二個問題是土地使用權法律規定的使用時限的有限性和企業、股東及股權同生同滅的相對無限性存在著矛盾。

“天泉股田合約”提出了“準股東”的概念，創造性的解決了這個難題。被集中土地上的原土地使用權擁有者，具備資格作為“準股東”以貨幣資金入股；或者有資格可以在先擁有“準股東”的地位及權利后，在幾年內陸續繳納入股資金亦即有資格在先劃定可擁有股份后，在未來規定年限內，通過陸續交納入股資金對其股份進行贖回。這樣，當期的帶田農民，其土地使用權由法律規定的有時限的有限性和企業、股東及股權同生同滅的相對無限性的矛盾得以解決。公司依然依照國家法律，以二次流轉承包土地使用權的形式，將法律規定的有時限的土地使用權合法轉移固化給公司，并以土地流轉承包租金的形式，使原土地使用權者的土地使用權出租人的經濟地位得以實現；帶田農戶或準股東以限量貨幣資金入股成為實股東；同時對考試合格的帶田農民或準股東、實股東進行技術培訓，讓其成為農業產業工人，領取工資。這樣帶田農民就擁有了三重身份，“租地主”、“股東”和“農業產業工人”，領取“租金”、“紅利”和“工資”。進而實現了土地的公司化集中和規模化運作，為土地集中使用和實現標準化精準循環農業產業化目標、規模化生產和集約化經營找到切實可行的出路；在為帶田農民找到了一個長期的相對穩定的以多種形式獲得合法收入落腳處的同時，實現了農民的離而不脫，確保了政治及社會意義上的農民穩定。

由湖南天泉科技有限公司與金田村農戶共同組建的瀏陽天泉草業開發有限公司，通過一系列的制度創新使土地的績效發生了巨大變化。首先，土地產值增加了。現在草業開發公司的主要產業是為天泉開發公司提供草皮，如果按照常規的種植方式，從草種下地到上市的周期約2年，但現在采用天泉科技公司的技術，從種子下地到草皮上市只需要一個季度，一塊地一年能夠生產4茬，一畝地的年產值約為一萬元；在草業附近的溫室中，種植了18畝的油茶苗子，這些油茶苗子在2010年的春季即可上市，每畝苗子大概有10萬株，按1元一株，每畝的價值也在十萬元以上（2009年湖南油茶苗的價格是3—5元每株）。其次，資本、技術與土地的替代性。在瀏陽天泉草業開發公司中，一個值得注意的現象是科技進步導致了土地的集約使用與土地的節約。在草皮的種植中，一畝地相當于常規種植的8畝，而在油茶樹苗的種植中，一畝地相當于常規種植的10畝。當然，與此相伴隨的就是高投入與高新技術的使用。公司草地所占的300畝土地，在平整的時候，就化了1000多萬元錢，而油茶苗木的兩個溫室的建造成本大概是350萬。由此可見，土地問題在一定程度上是資本投入問題，靜止地看待耕地面積并沒有實際意義，而以此制定的耕地政策則存在很大的效率損失。第三，農民的知識轉換。農民向非農產業的轉移，一個很重要的約束條件就是其知識的轉化，但是，在草業公司中從業的13個合同工人中，沒有一個人認為在種草過程中有技術障礙，由原來的種植糧食，到現在的草皮與苗木的種植，關鍵的地方是規范性增強了，至于農民工所需的技術水平比原來種植糧食還低。而其他的30多名臨時工，技術要求就更低了。第四，“股田合約”實現了資本、勞動力與土地的低成本結合。公司的合同工的約期是一年，在合約期間，底薪為1000元，公司包飯與住宿，在收集草皮與出種子的時候，與臨時工一樣可以計量算工資，即計件制。工人對于所從事的工作比較滿意，在座談過程中，工人們都稱公司為“我們公司”，有一種自豪感，這在許多的工商企業中是難以見到的。因此，降低資本與勞動的對立，一個重要的方法就是使工人也擁有一定的資本，使其成為企業的所有者。

瀏陽天泉草業有限公司的員工以金田村民為主，外來勞動力與技術員基本上已經融進了金田村社區的生活。“股田”合約為公司融入金田村社區的經濟生活奠定了基礎，因此，企業在發展過程中能夠有效地運用社區信用資源，從而降低了因為社會分工導致的市場風險，保障了農戶的利益，成為探索新農村建設的一條有效途徑。企業與農村社區對接，引導農村社區的發展，成為新農村建設的引導動力而不是農村瓦解、崩潰的罪魁禍首，主要是看其與農戶締結的合約是導致農村社區資源在市場交易中逐步喪失，還是在集約化生產中日益強化。現在新農村建設中存在兩個錯誤的路徑選擇，一種是要保持農村社會的那種自給自足的傳統經濟生活，這勢必導致中國城鄉社會的二元分割將一直延續下去；另一種是以城市化取代農村社會，通過市場交換來取代社區信用，從而導致農村社區的熟人社區的制度特征消亡，這勢必導致工業化經濟發展過程中的巨大的交易費用。韓國與日本的新農村建設的實質是在工業化過程中，保存了社區信用的載體，并因此而降低了工業化進程中的交易費用（青木昌彥，2008）。

四、結論與討論

由此可見，工商資本與農村社區中的勞動力以及土地資源結合，形成新的生產力，是股田制的得以產生的經濟根源，但是各種生產要素的組合是以不同的合約聯接而成的，或者說，合約是各種利益主體選擇時的約束條件，最優合約的目的就是降低經濟組織過程中的交易費用。瀏陽天泉草業開發有限公司的實質是以“股田”合約為基礎，將在城市中累積的工商資本、企業家與農民的人力資本、土地資本組合成為一個經濟實體，完成了人力資本的分工以及生產的專業化發展，從而規避了商品合約交易的不穩定性。同時，通過以股田合約為基礎的“公司+農戶”，實現了經濟組織的縱向一體化時，農村的社區資源并沒有受到工業化的沖擊，使這種經濟組織方式也成為了新農村建設的一條有效的途徑。

參考文獻：

（1）奧利弗.威廉姆森.生產的縱向一體化：市場失靈的考察[J],美國經濟評論，1971（5）

（2）周立群，曹利群.商品契約優于要素契約——以農業產業化經營中的契約選擇為例[J]，經濟研究，2002（1）

（3）劉金山.農業市場上層組織的內生性與外部條件[J]，上海經濟研究，2001（7）

（4）吳秀敏，林堅.農業產業化經營中契約形式的選擇：要素契約還是商品契約[J]，浙江大學學報（人文社會科學版），2004（5）（5）周其仁.土地制度改革應還權賦能 成都經驗的啟示 http://agri.gov.cn/jjps/t20090630_1301160.htm（6）張五常.《經濟解釋卷三》[M]，花千樹出版社，2002（7）青木昌彥.經濟與社會交換博弈：從社區規范到公司的社會責任[J],比較，2008（37

第二篇：土地流轉制度創新七人談

探索篇——土地流轉七人談

推進農村土地流轉是壯大“三農”經濟的根本出路，也是縣域社會經濟發展的必然趨勢。如何建立依法、自愿、有償的市場化土地承包經營權流轉機制，完善、規范和推進土地流轉工作，依法保障農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，是擺在地方政府部門特別是縣級政府面前一個現實而又重大的問題。

長期以來，土地紅利可以說是地方政府特別是縣級政府財政體系的支柱和經濟增長的關鍵。然而，隨著人多地少矛盾的加劇，各方面遺留問題接踵而至。在社會轉型、改革不斷深化的的今天，解決好土地流轉這個熱點問題，需要探索的勇氣、科學的態度、法治的眼光、寬容的精神。那么，如何才能達成共識？土地流轉頂層如何設計？

法律頂層如何設計？

江平（中國政法大學終身教授、博士生導師）：《憲法》、《土地管理法》、《物權法》等相關法律在農村集體土地的改革和流通問題上留有空間和余地，這很重要。

農村承包的土地能不能再放開一點。過去農村承包經營土地一般都是用于耕種，現在擴展到可以辦農民專業合作社。《專業合作社法》規定的形式可以是加工類型，甚至是信用合作社。農用目的應當作更廣泛的解釋，只要為農業服務，就是符合農用目的。

農村集體土地上能不能搞建設用地，爭論比較大。廣東省出臺的辦法是，農村集體土地可以跟國有土地一樣流通，也可以出讓，但是有一個底線是不得蓋商品房賣，這在條件成熟的地方可以放開。宅基地爭論更厲害，我們的法律規定不

是很完善，房子可以買賣、抵押，但是宅基地不行。房子必然連著宅基地，這一點法律本身就很矛盾。《物權法》等相關法律太保守了，應當往前走一步，但是必須考慮到中國問題的特殊性：一是18億的底線不能動。二是農民的社會保障問題。體現在立法上無非就是考慮的細一些，技術上更規范一些。宅基地可以轉讓，但是后面的做法就是轉讓出去了不能再重新申請。尤其是在城市附近，這條必須把牢才不會出現問題。

薛剛凌（中國政法大學法學院院長）：現在改革和法制的關系沒有處理好，國家也沒有控制。對待熱門問題，各地都在爭利益，比如地方上把投資項目條件放寬，有些甚至借試點之名搞無序競爭，這是引起中國過度發展和腐敗很重要的原因。改革是不是有范圍，哪些可以改，這就涉及到法制統一的問題和程序問題。將來對一些試點也需要做出界定，創新也應講究法律規則，地方不可以隨意自己立法。

土地權益如何規范？

江平：農村集體土地上能不能搞建設用地，爭論比較大。按照《土地管理法》，只能用于鄉鎮企業、公益設施、學校、養老院，現在能不能不局限于鄉鎮企業，為什么不能投資引進一些先進的技術企業。最難的是農村集體土地能不能蓋商品房賣。已經賣了的怎么辦，沒賣的怎么辦。如果不允許，農民完全有理由說，我擁有土地所有權為什么不能蓋房子。如果放開的話應該考慮小產權的繼承和產權變更問題，而且還要涉及到土地增值后利益歸誰的問題。有一部分肯定要歸集體土地所有者，一部分以土地稅或者土地的增值稅，或者土地的收益稅等辦法來解決，這樣可能更好。

蔡繼明（清華大學政治經濟學研究中心主任）：要用科學的土地規劃和嚴格的用途管制取代土地產權歧視。對于建立在農村集體建設用地上的小產權房，要承認其合法性。既然法律認可的農村集體建設用是為了增加農民（包括集體）的非農業收入，為什么不允許農民通過用于房地產開發獲得更高收入呢？對于非法占用農地建設的小產權房，也要區別對待。要從解決小產權房的整套方案公布之日起畫一條線：此前為歷史問題；此后為現實問題。能夠低成本恢復的歷史問題

就堅決拆除，如果規模很大并已投入使用多年，也很難將其恢復成耕地的，拆除會得不償失，而且會引發矛盾。應該對當地政府、房地產商等相關方進行一定的處罰，將這類小產權房合法化。以后出現的問題一定嚴懲不貸！

曹鋼（陜西省政府參事）：落實土地的確權、登記、發證工作是土地流轉的基礎性工作，更是保證土地流轉正常進行的基本前提。國家自2010年開始土地的確權、登記、發證工作，提出用三年時間完成，后來沒有實現。2012年，中央一號文件重新布置這項工作，今年的一號文件再次提出：“用五年時間基本完成宅基地、林地、承包地的確權、登記和發證工作”。這表明，國家要把農民的土地承包權提升到財產權的高度。讓土地成為農民的一項長久的權益性收入，可以像財產一樣進行擔保、抵押、繼承，讓流轉土地變成流轉權益，流轉財產。

只有農民的土地承包經營權成為一種完整的產權，其主體地位才能真正確立起來，農民的土地承包經營權才能真正受到法律保護。而且，土地上升到財產權利以后，農民對土地流轉的重視程度就會提高，這也將促使土地流轉行為更加規范。

相關制度如何完善？

嚴金明（中國人民大學公共管理學院副院長）： 土地流轉是很復雜的問題，涉及到國土局、農業部門、如果發展成企業，還要涉及到工商局等相關部門。人和地的關系是農村最核心的問題。在農村也有兩大塊，一是農村土地承包經營權流轉，二是農村建設用地流轉。農村承包經營權流轉現在有法可依，只需完善。但農村建設用地流轉無法可循，在這方面要制定相應的法律和法規，包括國土資源部也要出臺相應的行政規章。

王建康：土地流轉后的“非農化”傾向違背了農地農用原則，這在國內外都是不允許的。這方面應當形成一個暢通的舉報通道，對出現違規違法事件及時處理，強化監督。而且，國家對農用地種植經濟作物方面沒有明確限制，農用到底發展到哪一步，未來在制度上也應該嚴格把關。“非糧化”問題也很突出，其根本原因還是種糧收益低，周期長。必須實行規模化、機械化的現代農業生產方式，降低種糧成本，提高收益。國家可以對規模化種糧給予適當補貼和優惠政策，增

強農業企業、經營大戶、合作社等土地流入主體的種糧積極性。

利益分配如何平衡？

曹鋼：長期流轉往往缺乏利益調配機制。土地進行規模化生產，并注入資本與技術等高效農業生產要素后，往往會產生比流轉前傳統農業更高的收益，就會出現利益調配問題。因此，土地承包經營權流轉價格應根據土地區位優劣、流入戶種植的作物不同、流轉期限不同等來確定價格。建立價格調整機制，比如，每隔一定時期進行一次調整，保障農民收益。陜南平利縣就是按照糧食價格的變化，對農民受益分配進行相應調整。

薛剛凌：農村集體所有的土地用于非農業必須經過批準，實際上已經變成了國有土地。這樣的話處分權沒有說清楚，征地時的土地收益成了大問題。收益究竟應該怎么合理分配呢，香港有個經驗。資源有限的情況下，享受資源的機會大家應該均等，如果你想多占領資源，那就多交稅，而且價格非常高，國家拿這部分錢扶助窮人。但中國的這部分錢大部分被開發商、政府和部分高官拿到了。這里面涉及國家的權利、集體的權利、個人的權利，必須細化，至少在行政上有個標準，省得來回爭。

流轉收益如何保障？

司南（陜西省政府原副秘書長）：必須穩定農村土地承包制，保障農民長期甚至永久性的享有承包地、宅基地、林地、集體建設用地的收益分配權。有些專家提出要搞土地私有化，是不對的。老百姓現在最不滿意的兩個地方：一是權錢交易的腐敗；二是社會不公形成的兩極分化。如果現在將部分土地改為私有，其結果就會讓那些既得利益集團大肆買地，固化其利益而損害老百姓的權益。

土地流轉本身是好事，農民不愿意流轉是因為社會保障體系還不夠，要加大農村社會保障的覆蓋面和投入力度，讓老百姓心里踏實。在流轉操作上，農民有權自主決定土地承包經營權是否流轉及流轉的方式。而且，土地承包經營權流轉收益全部歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留侵占，與民爭利。

同時要解決“小生產、大市場”的問題，要注意培育一些有成長性和經濟實體的法人主體去進行適度規模的經營并示范帶動。企業通過和農戶掛鉤，一方面租用農民的土地，實行統一經營。另一方面，通過專業技術培訓把農民變成農業產業工人。這樣既實現了市場的對接，保證了企業效益，又能吸納農民就業，提高農民的收入。

王建康（陜西省社會科學院農村發展研究所所長）：隨著工商資本和農業大戶的介入，土地經營面臨市場和自然的雙重風險，一旦失敗，農民收益就無法得到有效保障。而實行農業保險、流轉風險保障金等都是很好的解決辦法，即使經營失敗，農民也能得到相應的補償。

服務管理如何健全?

王建康：政府在土地流轉過程中應避免過于積極的介入土地流轉的操作，比如直接代表農民和受讓方進行交易約定，強力推動流轉等。可以承擔法律風險提示、法律知識普及、風險防范、流轉監管等方面的責任，發展一些社會化的組織，開展土地信托、價值評估、抵押融資等社會化服務。

司南：對所有依法自愿流轉的土地都要進行登記備案管理，而不干預土地流轉的自主權。隨著土地流轉規模的逐步擴大，流轉關系也越來越錯綜復雜，登記備案后更方便管理。具體來說，就是方便查詢、匯總，甚至在出現糾紛后，可以溯本求源。

曹鋼：地方政府應該成立一整套服務管理機構，配套相應的班子，進行土地的登記、認證，提供土地流轉服務、管理、保障以及公平性的把握，依法支持、引導、規范土地承包經營權流轉。

另外，現今的土地管理制度城鄉有別，城市管理基本上已經法制化，而農村土地多為政策性管理，因此，要推進農村土地制度的改革，農村土地管理也應該向法制化軌道邁進。

第三篇：房地產資產證券化與融資創新——中房商學院

【深圳】《房地產資產證券化與融資創新高級研修班》(4月25-26日)

【課程背景】

房地產已步入產業轉型期，截止2014年12月底，全行業待售面積約6.2億平米，房地產去化壓力大，周期延長，企業資金鏈普遍吃緊。而近期國家出臺的資產證券化業務政策，對房地產形成實質性利好!房地產金融化已是業內共識，地產與金融的關系向來唇齒相依、休戚與共。

為迎接地產的新金融時代的到來!2015年4月25-26日 深圳 推出《房地產資產證券化與融資創新》高級研修班，本次活動特邀房地產資本運作與財稅專家王震教授為大家總結中國地產企業的最新融資經驗，分享最新的房地產資產證券化與地產融資創新落地方法，提高貴公司融資效率!

【課程收獲】

1、剖析房地產項目最新資產證券化與融資創新渠道政策及項目成功操作經驗;

2、如何根據最新的產業和金融政策的變化，進行產業和融資創新思路，降低融資成本;

3、深入講解房企如何建立持續順暢的融資體系，提升企業融資能力，提高投資收益;

【金牌講師】

王老師

房地產資本運作與財稅專家，國家稅務總局特聘專家、國家發展改革委員會培訓中心特聘專家、中國企業聯合會專家咨詢委員會專家、北京大學經濟學院特聘客座教授、清華同方國芯股份有限公司獨立董事、中控國聯投資管理(北京)有限公司執行董事、河北君潤私募股權投資基金管理公司執行董事、山西紅土基金管理公司執行董事、國金證券和民生證券財務顧問、大華(北京)會計師事務所首席稅務顧問、多家房地產開發企業(上市和非上市企業)資深財務顧問、多家國有企業集團的稅務顧問等。具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與多家企業的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業的投融資運作管理，財稅管理有非常深入和獨到的研究。

曾先后為多家企業提供過財、稅咨詢服務：新加坡永泰中國投資、香港置業、和記黃埔地產、越秀地產、廣州城建集團、中建地產、中航地產、中信地產、津濱發展、萬科地產、綠地地產、星河地產、中國中鐵建工集團、華夏幸福、香港置業、福星惠譽地產、富力地產集團、百年城商業地產、中冶集團上海公司、金城地產集團公司、云南凱旋利集團公司、鄭州市地產集團、中信銀行、中國建設銀行總行公司部，中國光大銀行總行投行部、財達證券、華龍證券、招商證券、民生證券、國金證券、金元證券、德勤稅務部、普華永道、、河北省

國有控股運營公司、河南煤化集團公司、南車集團公司、松下中國……等等。

上市咨詢項目有：深圳航空集團、河南金鉛股份有限公司、河南漢威電子股份、京東橡膠股份有限公司(改制畢，正在輔導期)、洛陽北方玻璃(上海子公司上市)等。

【學員對象】

房地產企業董事長、總經理、財務總監、財務經理、投資運營部總監、經理、會計主任、財務人員等相關部門負責人等(此次培訓僅限報名50人。)

【課程大綱】

一、2015年房地產企業融資環境的主要政策變化—把握融資創新思路

1、人民幣對美元貶值對地產融資的影響

2、銀行信貸的主要政策變化分析

3、信托融資的主要政策變化分析

4、證券公司融資的主要政策變化分析

5、保險公司融資的主要政策變化

6、PPP的大力推進

二、資產證券化——專項資產管理計劃專項融資創新(重點)

1、資產管理計劃的發行主體

2、設立資產管理計劃的程序與模式

3、雙資產管理計劃在流動性創新中的應用

案例1：海印股份專項資產管理計劃分析

三、資產證券化——房地產投資信托基金融資(REITs重點)

(一)REITs的類型分析

1、標準REITs——開元

2、準REITs——中信啟航

3、專項資產管理計劃——海印股份專項資管計劃

(二)專項資產管理計劃與REITs的區別

1、基礎資產的差異

2、原始權益人的需求差異

3、投資人的結構差異

4、存續期差異

(三)REITs基礎資產的基本要求

1、資產未來現金流穩定

2、破產隔離與資產出表

(四)境外標準REITs發行融資的弊端

1、融資效率不高

2、估值偏低

3、雙重征稅

4、現金漏損

(五)我國商業地產資產證券化的主要障礙

1、政策層面

2、資產層面

3、社會無風險利率偏高

4、剛性兌付魔咒

(六)房地產企業C-REITs的創新思路

案例2：中信啟航融資創新案例解析

四、BT和BOT融資創新

1、PPP主要參考政策解析

2、預算管理和地方債務管理變化對基礎設施融資的影響

3、項目收益票據融資

4、應收賬款證券化融資

五、信托融資創新

1、信托融資的模式：貸款模式、股權模式、基金(資產池)模式

2、信托融資創新的主要思路

3、夾層融資

4、房地產信托受益憑證

5、受益權計劃(應收賬款、租金、股權收益權、項目收益權)融資

6、信托融資注意的稅務事項

案例2：應收款受益權融資

六、股權融資(與房地產私募投資基金合作)

(一)合作開發融資

1、與國內外大型房企合作開發主要模式

2、與大型商業機構合作開發

3、與海外基金合作開發

(二)股權轉讓與項目轉讓融資

1、股權轉讓融資的資金資本(必要投資收益率);

2、股權轉讓融資的稅收監管政策(營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅與契稅)

3、股權轉讓稅務規劃的風險(境內轉讓和境外間接轉讓)

4、項目轉讓的稅收規劃要點

七、P2P融資

1、主流的P2P公司

2、P2P融資的性質和成本

3、P2P融資對稅收的影響

八、眾籌融資

1、什么是眾籌

2、眾籌的操作思路

3、眾籌參與者的風險控制

4、眾籌融資的成本以及對稅收的影響

九、房地產企業上市融資

1、如何選殼?

2、借殼上市和買殼上市的操作重點

3、直接IPO的難度

4、項目公司被上市公司合并的好處

5、股權質押融資

6、市值管理

案例六：某另類房地產基金案例(企業借殼上市)分析

【費用說明】

【主辦單位】中房商學院

【時間地點】2015年4月25-26日 深圳(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組)

【培訓費用】3980元/人(含學習費、場地費、資料費、茶歇)，會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執單中說明，會務組統一安排，費用自理。

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

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第四篇：創新流轉機制 推進規模經營--我區土地承包經營權流轉機制的實踐與探索

創新流轉機制 推進規模經營

――臺州市路橋區土地承包經營權流轉機制的實踐與探索

農村土地承包經營權流轉是發展現代農業的基礎，是農村經濟發展的客觀必然。推進農村土地承包經營權流轉，實行適度規模經營，提高土地利用率、投入產出率和農產品優質率，是發展現代農業、建設社會主義新農村的客觀要求，是穩定農村土地承包經營制度、發展農村經濟、增加農民收入的重要舉措。如何加快農村土地流轉，促進土地適度規模經營，實現農業增效、農民增收，是推進我區打造現代都市型農業發展過程中迫切需要解決的重要課題。

近年來，我區在探索土地流轉機制方面做量一定的工作，積累了一定的經驗，也取得了一定的成效。探索出了具有路橋特色土地適度規模經營的新路子。現將近年來探索土地流轉機制方面的實踐與思考總結如下：

一、我區土地流轉現狀和特點

路橋地處浙江中部沿海，歷來是商貿發達地區，“無街不市，無巷不販，無戶不商”，民營經濟十分發達，人多地少矛盾突出。全區農村人口37.18萬，承包耕地面積14.77萬畝，承包經營的農戶數83288戶，人均耕地面積不足0.4畝，遠低于浙江省人均耕地0.6畝的水平。從事第一產業的農村勞動力僅4.69萬人，占農村人口數的12.6%，80%以上的農村勞動力轉移到二三產業。農民收入的主要來源于非農產業，多數農民對承包地的依存度已經降低，客觀上為我區的土地流轉創造了有利條件。為適應農業經濟發展需要，畝左右，占39%。種植面積在1000畝以上的農民專業合作社有12家。如靈生果蔬合作社通過租賃轉入土地2100畝，種植西蘭花、洋香瓜。雙翼糧食機械化合作社轉包面積達1300多畝，超藤葡萄專業合作社在區內建有基地8000畝，并在上海崇明租用土地800多畝建立葡萄基地，年產值在5000萬元以上。太平蔬菜機械化生產專業合作社主要從事蔬菜的生產、經營和機械化服務，承包租用九塘、八塘、十塘地面積3500畝。有力地推動了農村土地長期而成片地流轉。

（三）流轉期限偏中短期化。

流轉期限長短不一，仍以中短期居多，全區土地流轉期限主要集中在5年以下，其中1年以下8261畝，1-5年的面積49886畝，5年以上的15853畝。多數農戶不愿簽訂長期合同，普遍擔心因流轉土地的價格上漲或遇到土地征用而吃虧。

（四）流轉范圍以有序為主，自發為輔。

土地流轉范圍也不斷拓寬，流轉的土地由當初主要是耕地擴展到旱地、灘涂和山地，土地流轉從農戶相互間的自發流轉向組織化、有序化流轉發展，土地流轉的對象由原來的村內進行，擴展到外地，經營內容從種糧為主轉向發展優質高效農業。但農村土地流轉以自發流轉占了一定的比例，農戶自發流轉面積達2萬多畝，占流轉面積的29%以上。土地流轉跨區勢頭良好，全區各類農業主體在市、省外流入的土地承包經營面積達1.5萬畝。

二、土地流轉所做的工作與經驗

過調研，總結出了我區流轉的現狀，特點和存在問題，這為以后開展流轉工作奠定了基礎。

（三）抓土地流轉服務組織的探索，為土地流轉創建平臺。經過近年來對流轉服務組織的探索，結合流轉調研的結果，并組織相關人員到外地做得較好的流轉中心考察取經，在5月7日，我區首家鎮（街道）級土地流轉中心在橫街鎮正式掛牌成立。這標志著我區土地流轉工作從自發的無形市場向有序的有形市場的轉變。同年，相繼成立了蓬街、金清和桐嶼街道土地流轉服務中心，促進了我區土地流轉向有序的方向發展。

（四）抓土地流轉合同的規范，為土地流轉提供實質上的保障。針對以前由于自發流轉為主造成合同不統一，不規范現象的普遍存在，導致矛盾糾紛頻繁出現，嚴重地影響了土地流轉的正常開展，并損害了流入戶的根本利益。因些，區里統一制定并印發了6萬份流轉合同，免費下放到各鎮（街道）提供服務。明確了流入戶和流出戶的權利和義務，保護了流入和流出戶的權益，為減少不必要的糾紛將會日益發揮。

（五）抓土地流轉實施意見的制定，為土地流轉提供政策的支持。

我局專門組織人員在調研的基礎上，參照各地制定的實施意見，結合路橋自身特點，經過反復討論和修改，并經上級農經部門指導和征求有關部門意見，出臺了路橋區《積極引導農村土地承包經營權流轉，促進農業適度規模經營的意見。從2009年起，對當年新

的矛盾十分突出。我區農戶承包田面積普遍較少，且零星分散，往往成片的土地由幾十上百的農戶承包，如果經營大戶需要流入集中連片的土地，只要其中的部分農戶不自愿流出土地，土地連片規模經營就很難形成，從而影響了土地整體耕作效能的提高，也影響了經營大戶的經濟效益。

（二）流轉不規范，容易引發糾紛。

當前農村土地流轉一般采用“口頭協議”，私下流轉的較多，通過組織流轉、簽訂合同的少。即使訂有合同，條款不規范，內容過于簡單，對雙方權利和義務及違約責任不夠明確。流轉的程序也不規范，手續不齊全，存在很大的糾紛隱患。

（三）流轉的服務機構不完善，流轉存在盲區。

我區土地流轉仍處于自發階段，大多數鎮村尚未建立起有效的農村土地承包經營權流轉交易服務平臺，村集體經濟組織的作用也未很好發揮，市場化的土地流轉中介服務機構尚未發育起來，土地流轉信息傳播渠道不暢，供求信息不對稱，想要流出土地的找不到接收人，想要轉入土地的找不到地。

(四)農民流出土地積極性不高，阻礙流轉進度。

農民不愿流轉土地是當前制約流轉工作的首要因素。土地是農民命根子的觀念根深蒂固，盡管多數農民來自非農產業收入占80%以上且比較穩定，但是他們出于口糧自給和怕務工經商虧本后無退路考慮，寧愿自己粗放經營，甚至拋荒承包地，也不愿將土地流轉出去。特別是國家取消農業稅實行種糧補貼后，一些私下轉出土地

流轉服務。全區形成一個比較完整的土地流轉服務網絡，提高服務能力。

（三）加強流轉管理，促進土地規范流轉。

土地流轉涉及土地所有者土地經營者的利益，流轉必須按規范的操作程序進行。土地流轉雙方要簽訂標準文本格式的流轉合同，明確流轉的形式、數量、期限、補償、用途及雙方的權利、義務，并鑒證。要全面建立農村土地流轉合同管理制度和流轉備案制度，使流轉管理工作正常化、規范化。建立土地承包經營權糾紛調處機制，區級成立農村土地承包糾紛仲裁機構，妥善處理土地流轉中出現的糾紛。

（四）完善相配套措施，解決土地流轉后顧之憂。

加大對農村富余勞動力的技能培訓，促進農村勞動力轉移，減少農民，為農村土地流轉創造條件。加快建立完善適合農村特點的養老、農醫保、農民工保護、低保、子女入學等多層次的農村社會保障體系，只有消除農民離土的后顧之憂，土地的流轉才會真正加快。

我區的土地流轉流轉服務工作尚在探索起步階段，因此各有關部門要密切配合，通力合作。要深入開展農村土地流轉有關問題調研，及時提出對策建議，要宣傳黨和國家農村土地流轉有關法律法規，及時收集發布農村土地流轉的有關信息，做好各項基礎工作，確保正常運行，長期運行，并取得實效。以十七屆三中全會《決定》為指導、以科學發展觀為統領，做好土地流轉服務工作。村級是基

黃朝輝