第一篇：從遠大集成住宅技術(shù)看中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

從遠大集成住宅技術(shù)看中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

從遠大集成住宅技術(shù)看中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

本人長期從事建筑施工行業(yè)，親身經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)行業(yè)自98年開始的十年高速發(fā)展。十年來無論是住房的建設總量，還是房價的泡沫空間如今已是各方專家的炒作熱點。可是建筑技術(shù)的飛速發(fā)展，新材料，新技術(shù)的不斷涌現(xiàn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)的整體提質(zhì)創(chuàng)造了有利條件，可以肯定的說未來十年中國房地產(chǎn)發(fā)展將朝著環(huán)保，節(jié)能，集成，高速的方向發(fā)展。

一、現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)如下六大特點。

1、企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小。人口基數(shù)和經(jīng)濟發(fā)展程度決定了像中國這樣巨大的房地產(chǎn)市場是不可能被少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所壟斷的，各地中小開發(fā)企業(yè)多如牛毛，很多企業(yè)其實就是一個項目公司，項目完工后企業(yè)自動消亡。同時十年之間通過不斷發(fā)展國內(nèi)涌現(xiàn)出萬科、碧桂園等許多大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。這些企業(yè)已經(jīng)具備雄厚的資金和開發(fā)實力。

2、企業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高，但增長緩慢。目前企業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高得益于最近五年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展和資金泡沫。最具體的表現(xiàn)就是中國百富榜的30%為房地產(chǎn)富豪所把握，地方政府財政收入的30-50%來源于土地出售和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收。越是資金雄厚的大企業(yè)越是掌握市場主導權(quán)，如萬科自己企業(yè)的提價和降價行為已經(jīng)對全國房地產(chǎn)市場造成很大影響。

3、企業(yè)成長良好，但營利能力相對滯后。在房價暴漲的同時土地價格也出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象，企業(yè)在房價暴漲初期所獲得的利潤被后期的各種開發(fā)成本所侵蝕。企業(yè)營利能力相對減弱，導致企業(yè)剛剛形成的長期發(fā)展戰(zhàn)略面臨困境，許多企業(yè)不得不調(diào)整中長期發(fā)展戰(zhàn)略。

4、企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有一大半都集中在廣東，上海，北京，江蘇，浙江等東部地區(qū)的12個省市中。這些地方是中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)同時也是房地產(chǎn)泡沫最嚴重的地區(qū)。實際上中國目前的大型房地產(chǎn)企業(yè)都是從這些地方發(fā)展壯大起來的。

5、企業(yè)融資渠道比較單一。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量巨大。一個5萬平方米的小高層住宅小區(qū)建設成本資金的需求量平均為1億元左右。過去房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款和住宅按揭貸款以及施工企業(yè)的墊款。目前部分企業(yè)已經(jīng)通過企業(yè)上市融資來解決企業(yè)發(fā)展的資金問題。

6、企業(yè)的經(jīng)濟類型具有多樣性，民營企業(yè)的發(fā)展勢頭遠強于國有企業(yè)。當前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的成因我認為是民營企業(yè)開始，國外資金和國有企業(yè)的積極參與的共同結(jié)果，大量的資金通過各種渠道進入房地產(chǎn)行業(yè)，幾乎是全國都搞房地產(chǎn)，人人都談房價泡沫。在郎咸平教授的二元經(jīng)濟中有充分討論。但是不可否認的是民營企業(yè)的發(fā)展勢頭遠強于國有企業(yè)。

二、目前中國住宅的質(zhì)量與科技含量現(xiàn)狀

魯班一直以來都是國人心目中建筑業(yè)的祖師，一度以他為榮。可是幾千年來中國的傳統(tǒng)建筑還是在延續(xù)著秦磚漢瓦的傳奇，當國外建筑科技突飛猛進的時候我們是不是應該深思。其實國家有關(guān)部門一直在不斷強調(diào)建筑科技的重要性，早在2002年由建設部科技委推出的“中國住宅產(chǎn)業(yè)化暨科技論壇”，就引發(fā)了一場住宅創(chuàng)新的洗腦風暴：一直為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視為“盲區(qū)”的鋼筋預應力技術(shù)、銅制管材運用、外貼保溫面磚、反向抵押貸款等住宅產(chǎn)業(yè)化新理念紛紛躍出。

據(jù)建設部住宅產(chǎn)業(yè)中心示范處處長孫克放介紹，發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)化，科技貢獻率通常為50%，至2000年底我國科技進步對住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻率僅為31%，因此目前的住宅建造水平只能稱之為“半發(fā)達”狀況。在國外粘土磚幾乎絕跡，而在國內(nèi)卻還在普遍使用。在我們?yōu)檫x擇外墻是墻漆還是面磚而討論時，國外高分子聚合材料外墻掛板已經(jīng)全面推廣使用。

建設專家指出，鋼筋預應力技術(shù)20年前我們就學會了，但僅在公建中運作，未在住宅中推廣，這就是福利分房帶來的弊端，從設計師到結(jié)構(gòu)師都不再動半分腦子，前蘇聯(lián)模式一用就是幾十年。這種惰性還可以從建筑材料的使用上看出來，比如“銅制管材”，美國、英國、澳大利亞等國在住宅建造中70%都采用銅管，而在目前國內(nèi)火熱的住宅開發(fā)中卻看不到銅制管材的使用。

所有這些現(xiàn)狀意味著我國現(xiàn)有建筑相比國外技術(shù)落后、資源浪費驚人、能耗巨大。令人欣慰的是，從1998年放開的個人購房市場，在走過“高額利潤”釋放階段之后，激烈的市場競爭促使業(yè)界開始尋求技術(shù)創(chuàng)新，依靠“概念炒作”已然步履維艱。

三、未來房地產(chǎn)的發(fā)展空間與方向

全世界能源消耗總量中有40%是建筑的能源消耗，其中住宅能源消耗又占了2/3。而未來的智能化住宅則為人們營造了一個個舒適、安全、方便和高效率的生活環(huán)境。隨著石油、媒炭等能源的日益枯竭，人們對能源現(xiàn)實的理解也日益加深，融入自然、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的住宅設想也越來越成為未來住宅在智能化之外的另一個重要指標。

中國十年的房地產(chǎn)高速發(fā)展，一線城市無論在住宅物業(yè)的保有量還是可持續(xù)發(fā)展方面都趨于飽和。隨著我國城鎮(zhèn)化得不斷推進，大量的二三線城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展空間已經(jīng)釋放出來。在下一個十年中我們應該怎樣進行住宅建設已是不言自明的了，融入自然、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的住宅設想必將成為未來住宅在智能化之外的另一個重要指標。

通過對國內(nèi)先期進行住宅產(chǎn)業(yè)化研究的幾個企業(yè)的分析，各有特點，做的最好的是遠大住宅工業(yè)化公司和萬科。

1、積極推行精裝修住宅。過去的毛坯房是我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一個怪胎，之所以如此大行其道與房地產(chǎn)開發(fā)商是密不可分的。大家試想一下開發(fā)毛坯房有幾個最大的好處是降低開發(fā)成本和縮短開發(fā)工期以便盡快回籠資金。因為在建筑施工中住宅的精裝修成本一般在600-1500元之間，以十萬平方米的住宅小區(qū)計算，平均少投入6000萬到1億元的成本，這對開發(fā)商來說是一筆不小的成本。住宅的精裝修因為工序復雜，不利于大規(guī)模施工所以工期延長至少2到三個月。還要面對業(yè)主對裝修質(zhì)量的挑剔，所以開發(fā)商都是盡量減少成本，縮短工期，我們在市場上只能購買毛坯房也就可以理解了。

在萬科的開發(fā)產(chǎn)品中有一小部分精裝修住宅產(chǎn)品，萬科利用他帶頭大哥的身份和實力在住宅產(chǎn)業(yè)化方面做出了一定得嘗試。但是萬科的精裝修住宅只是完成了開發(fā)商的整個開發(fā)流程而已，他所使用的裝修材料和裝修工藝還是傳統(tǒng)的建筑施工的延續(xù)。在住宅產(chǎn)業(yè)化方面還沒有形成系統(tǒng)的概念和產(chǎn)品，所以說萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化并不是嚴格意義上的住宅產(chǎn)業(yè)化。

熟悉住宅產(chǎn)業(yè)化的人一定知道遠大住宅工業(yè)有限公司，是國內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類別核準成立的新型住宅制造工業(yè)企業(yè)，專營工業(yè)化住宅技術(shù)研發(fā)集成、住宅部品制造銷售和工業(yè)化住宅項目投資開發(fā)。遠大住工 公司發(fā)展的新型工業(yè)化住宅、建立工業(yè)化住宅集成技術(shù)體系為目標，形成了包括整體廚衛(wèi)、成套門窗、成品化家裝、復合節(jié)能墻體、戶式雙能源中央空調(diào)等核心技術(shù)與部品生產(chǎn)體系，建立了標準化設計、工廠化生產(chǎn)、配套化供應的住宅建造標準。應該客觀的說遠大住宅工業(yè)公司是目前國內(nèi)最系統(tǒng)的研究住宅產(chǎn)業(yè)化的公司，其所取得的成果也是目前國內(nèi)其他企業(yè)所不能比的。產(chǎn)品工廠化，質(zhì)量標準化，環(huán)保、節(jié)能、安全高效、施工快速應該是住宅產(chǎn)業(yè)化的終極目標。

遠大住工的住宅產(chǎn)業(yè)化模式徹底顛覆了傳統(tǒng)建筑施工模式，根據(jù)我們的調(diào)查分析，雖然在目前遠大荷園和麓園實體項目中還存在各種各樣的問題，還有許多要解決的技術(shù)方案和施工協(xié)調(diào)等困難，但是不可否認的是住宅產(chǎn)業(yè)化之旅已經(jīng)破冰，我國房地產(chǎn)和建筑施工行業(yè)必將迎來一個全新的時代。

第二篇：【評論員文章】從中國單身男女近兩億看中國房地產(chǎn)市場

【評論員文章】從中國單身男女近兩億看中國房地產(chǎn)市場

11月11日，又是一個酸楚的“光棍節(jié)”。

國家民政局調(diào)研中國有1.9億單身男女。北京、上海的單身男女早已超過百萬。

有房結(jié)婚，在中國的傳統(tǒng)觀念中天經(jīng)地義。兩億的單身男女，組織一億個家庭，就需要至少一億套住房。

從中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部得到的數(shù)據(jù)，目前中國國內(nèi)存量房約為2000多萬套，明顯的求大于供。

房地產(chǎn)市場，在未來很長時間內(nèi)，刨除政策的影響，都將收到“剛需”的調(diào)節(jié)，呈現(xiàn)繁榮的場景！

《2012中國人婚戀狀況調(diào)查報告》稱，近八成受訪單身女性認為男性月收入四千元以上才配談戀愛。

第三篇：未來之家——淺談住宅智能化技術(shù)發(fā)展趨勢

未來之家——淺談住宅智能化技術(shù)發(fā)展趨勢

摘要： 在“信息技術(shù)、信息化、信息 時代 ”，我們來談談“住宅智能化”以及住宅智能化當前 問題 和住宅智能化 發(fā)展 趨勢。

關(guān)鍵詞： 住宅 智能化 網(wǎng)絡 信息 在“信息技術(shù)、信息化、信息時代”，甚至土洋結(jié)合的“ IT 技術(shù)”這些 時尚 詞語充斥于各種媒體上的今天，人們都在自覺不自覺地試圖把自己生活中的一切和“信息”這兩個字聯(lián)系到一起，這應該說也是時代和未來發(fā)展的大趨勢。而對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)來說，信息、寬帶、智能化也正是最為火熱的賣點，是房地產(chǎn)商們熱衷于炒作和經(jīng)營的重點，甚至有的房地產(chǎn)商宣稱說住宅的智能化就和家中的水龍頭一樣，是生活的必需品。那么，住宅智能化果真與信息化一樣，是房地產(chǎn)業(yè)當前和未來發(fā)展的必然趨勢嗎？ 住宅智能化的含義 首先，讓我們來了解一下究竟什么是“住宅智能化”。在這個概念里，“智能化”應該是定位在廣泛意義上的，它包含了信息的方便、快捷、自由獲取，信息自動分類與存儲，全新的多媒體傳遞方式，家居的自動化控制以及住宅的安全防范功能等多個層

面上。比如：在住宅廚房中安裝煤氣泄露探測器檢測室內(nèi)的煤氣泄露狀況；在窗口安裝感應窗簾根據(jù)時間和陽光的強弱自動開閉；在住宅門口安裝影象或聲音識別裝臵自動識別主人，完成開門等等。而不是象現(xiàn)在眾多的產(chǎn)品生產(chǎn)商、系統(tǒng)集成商、房地產(chǎn)開發(fā)商們不遺余力、大張旗鼓宣傳的安防系統(tǒng)、寬帶入戶、背景 音樂 等等那些簡單意義上的所謂“智能化”。簡而言之，住宅智能化就是為信息時代的家居生活提供便利而快捷的各種開放信息，在家務勞動中節(jié)約人力勞動和能源，拓展家庭娛樂 內(nèi)容 和空間，使得生活更方便、更安全，其最終的目的是使人們的居住環(huán)境更加安全、舒適、方便，更加富于人性化特點。住宅智能化當前問題 由于住宅智能化所包含的內(nèi)容比較多，因此 應用 的各種新技術(shù)也非常多。目前 雖然大家都在提住宅智能化，但還是僅僅局限于住宅控制自動化、住宅安全防范、信息家電、寬帶入戶等幾個層面上，人們還無法在日常生活中真真切切地感受到智能化所帶來的好處。其實，從未來的發(fā)展和實際的使用考慮，住宅智能化是不能脫離了建筑環(huán)境、家庭裝修、居住環(huán)境以及居住使用人這些因素單獨存在的，它必須以人為核心，結(jié)合現(xiàn)有的信息技術(shù)、通訊技術(shù)、自動化技術(shù)和信息家電技術(shù)，為信息時代的家居生活提供全面、高質(zhì)量的服務。市場調(diào)查顯示：當前人們在購房時最關(guān)注的 5 個問題是：房價、位臵、物業(yè)管理、戶型和環(huán)境，在行業(yè)內(nèi)被大張旗鼓炒作的

智能化概念根本不是關(guān)注的重點。之所以如此，一個最關(guān)鍵的問題就是：目前行業(yè)內(nèi)的物業(yè)管理水平大多數(shù)還處在比較低層次的階段，智能化物業(yè)管理的概念和作用還沒有被充分理解、認識、消化以至付諸具體實踐。而住宅智能化功能的完美實現(xiàn)是絕對不能脫離物業(yè)管理獨立存在的，由此導致的最直觀結(jié)果就是住宅智能化無法切切實實地為購房者帶來各種看得見的利益。當然形成這種局面有多方面的原因。首先國內(nèi)的 經(jīng)濟 發(fā)展水平和人們普遍的生活水平還沒有達到比較高的層次，仍然停留在解決大多數(shù)人居住空間的階段，還沒有把如何提高居住的環(huán)境和住宅的品質(zhì)當作重點解決的問題。其次國內(nèi)住宅智能化的技術(shù)發(fā)展水平也相對較低，各個廠家、各種技術(shù)、各種標準各自為政，還沒有形成統(tǒng)一規(guī)范的技術(shù)解決標準，更談不上從集成的角度來整體解決相關(guān)的技術(shù)問題了。同時目前住宅智能化的功能也比較單一，除了接收信息、簡單的家電控制和安全防范，就沒有什么真正成熟、實用的功能了。很多家電本身的智能功能根本沒有融入到住宅智能化中去。最后，也是最重要的一點：住宅智能化是一個跨行業(yè)，多專業(yè)協(xié)調(diào)的系統(tǒng)工程，需要各個行業(yè)的廠家、公司和有關(guān)服務、管理等職能部門協(xié)作完成，而不是象現(xiàn)在這樣各廠家、公司各自為戰(zhàn)，互不相關(guān)，有關(guān)管理、服務措施嚴重滯后，難以規(guī)范，從而造成住宅智能化目前這種遍地開花，不見結(jié)果的尷尬局面。住宅智能化 發(fā)展 趨勢

雖然住宅智能化建設 目前 存在著上述種種 問題 和矛盾，但有一點是無庸臵疑，不可否認的：隨著 計算 機技術(shù)、信息技術(shù)、網(wǎng)絡 技術(shù)的迅猛發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們會越來越重視自己居住環(huán)境的舒適、安全、便利，獲取內(nèi)外部信息的方便、靈活、快速，這些需求正為住宅智能化建設提供了廣闊的發(fā)展空間和 歷史 性的發(fā)展機會。因此可以預見：未來的住宅智能化建設是大有可為的。根據(jù)目前的技術(shù)發(fā)展狀況和發(fā)展方向，筆者認為住宅智能化技術(shù)將有如下發(fā)展趨勢：

1、Internet 網(wǎng)絡的家庭化。這種趨勢正在被許多事實驗證： 2001 年被發(fā)展商、ISP 們炒得沸沸揚揚、如火如荼的小區(qū)寬帶網(wǎng)建設實質(zhì)上就是把以前的辦公局域網(wǎng)、校園網(wǎng)技術(shù)引入到小區(qū)內(nèi)，進而引入住戶家庭。另外，互聯(lián)網(wǎng)站和網(wǎng)頁的 內(nèi)容 也將逐漸趨向于個性化和專業(yè)化，出現(xiàn)專門針對家庭生活，以及家庭中個性對象（如主婦、老人、孩子等）的專業(yè)網(wǎng)站和網(wǎng)頁內(nèi)容，如：專業(yè)的物業(yè)管理、商務服務、生活服務、教育 服務、醫(yī)療服務、娛樂服務等等。

2、信息家電的普及。隨著技術(shù)的發(fā)展，家用電器會越來越趨向于信息化、集成化。家用電器廠商們通過將功能不斷強大的微電腦芯片植入產(chǎn)品來提高家用電器的自動化水平，完善功能。而且隨著嵌入式操作系統(tǒng)的技術(shù)發(fā)展和 應用平臺標準化，信息家電的產(chǎn)品種類會越來越多，功能會越來越強大，集成度會越來越高。將來的家用

電腦將不在是一個簡單的信息處理和存儲設備，它可能會集數(shù)字電視、音響、可視電話等功能于一身，成為名副其實的家庭信息終端設備，互動電視、VOD 點播、上網(wǎng)沖浪等都將成為基本功能。目前很多公司已經(jīng)把信息家電列為下一步的重點發(fā)展計劃，比如微軟（Microsoft）的“.net ”計劃，聯(lián)想（Legend）的“.home ”計劃，目的就是要將傳統(tǒng)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)向信息家電行業(yè)轉(zhuǎn)變，因為這里蘊藏著無限的商機和廣闊的市場。

3、家庭網(wǎng)絡和住宅自動化控制系統(tǒng)的技術(shù)應用。家庭綜合網(wǎng)絡的出現(xiàn)是住宅智能和信息產(chǎn)品不斷完善和投入實際應用的必然結(jié)果。因為所有智能產(chǎn)品功能的實現(xiàn)都有賴于信息的傳遞，傳輸介質(zhì)必不可少，而目前國內(nèi)還沒有統(tǒng)一的技術(shù)標準和行業(yè)規(guī)范，各種技術(shù)和協(xié)議互不兼容，致使住宅內(nèi)的布線網(wǎng)絡紛繁雜亂，不僅增加了投資，造成不必要的浪費，而且增加了管理和維修的難度。統(tǒng)一協(xié)議、統(tǒng)一介質(zhì)的家庭綜合網(wǎng)絡會從根本上解決這些問題，是可以預見的發(fā)展趨勢。統(tǒng)一的網(wǎng)絡必然要求統(tǒng)一的自動化控制系統(tǒng)，以實現(xiàn)功能完善、可操作性好、利用價值高的住宅智能化控制，相信隨著信息家電的普及和家庭網(wǎng)絡的進一步完善，住宅自動化控制系統(tǒng)將越來越成熟。

4、智能化、網(wǎng)絡化的物業(yè)管理。未來的智能小區(qū)和住宅，借助眾多智能化系統(tǒng)功能的充分應用，將使物業(yè)管理的水平和質(zhì)量得到極大提高，同時大大降低管理和運行成本，讓物業(yè)

公司和住戶都從中受益。比如：通過智能系統(tǒng)的應用，小區(qū)和住宅的安全保衛(wèi)能力得到提高，小區(qū)設備設施的管理更加有效，小區(qū)住戶綜合與信息服務更加方便、快捷等等。同時，住宅和小區(qū)的智能化應用以及物業(yè)公司眾多業(yè)務的智能化管理使許多管理數(shù)據(jù)和服務內(nèi)容實現(xiàn)了信息化，為物業(yè)的網(wǎng)絡化管理創(chuàng)造了方便條件，使物業(yè)的遠程、異地、集中管理成為可能，從而使高素質(zhì)、高水平的物業(yè)公司能夠擴大服務規(guī)模，增加服務手段，使之有條件為住戶提供更高質(zhì)量、更多內(nèi)容的服務和管理。參考 文獻 ： 《住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)設計與工程實施》 程大章 同濟大學出版社 《智能建筑技術(shù)與思考》溫伯銀 出自《建筑電氣》

《智能建筑工程設計與實施》程大章 同濟大學出版社

第四篇：未來之家——淺談住宅智能化技術(shù)發(fā)展趨勢

? ? 簡介：在“信息技術(shù)、信息化、信息時代”，我們來談談“住宅智能化”以及住宅智能化當前問題和住宅智能化發(fā)展趨勢。關(guān)鍵字：住宅，智能化，網(wǎng)絡，智能化技術(shù)

在“信息技術(shù)、信息化、信息時代”，甚至土洋結(jié)合的“IT技術(shù)”這些時尚詞語充斥于各種媒體上的今天，人們都在自覺不自覺地試圖把自己生活中的一切和“信息”這兩個字聯(lián)系到一起，這應該說也是時代和未來發(fā)展的大趨勢。而對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)來說，信息、寬帶、智能化也正是最為火熱的賣點，是房地產(chǎn)商們熱衷于炒作和經(jīng)營的重點，甚至有的房地產(chǎn)商宣稱說住宅的智能化就和家中的水龍頭一樣，是生活的必需品。那么，住宅智能化果真與信息化一樣，是房地產(chǎn)業(yè)當前和未來發(fā)展的必然趨勢嗎？ 住宅智能化的含義

首先，讓我們來了解一下究竟什么是“住宅智能化”。在這個概念里，“智能化”應該是定位在廣泛意義上的，它包含了信息的方便、快捷、自由獲取，信息自動分類與存儲，全新的多媒體傳遞方式，家居的自動化控制以及住宅的安全防范功能等多個層面上。比如：在住宅廚房中安裝煤氣泄露探測器檢測室內(nèi)的煤氣泄露狀況；在窗口安裝感應窗簾根據(jù)時間和陽光的強弱自動開閉；在住宅門口安裝影象或聲音識別裝置自動識別主人，完成開門等等。而不是象現(xiàn)在眾多的產(chǎn)品生產(chǎn)商、系統(tǒng)集成商、房地產(chǎn)開發(fā)商們不遺余力、大張旗鼓宣傳的安防系統(tǒng)、寬帶入戶、背景音樂等等那些簡單意義上的所謂“智能化”。簡而言之，住宅智能化就是為信息時代的家居生活提供便利而快捷的各種開放信息，在家務勞動中節(jié)約人力勞動和能源，拓展家庭娛樂內(nèi)容和空間，使得生活更方便、更安全，其最終的目的是使人們的居住環(huán)境更加安全、舒適、方便，更加富于人性化特點。住宅智能化當前問題

由于住宅智能化所包含的內(nèi)容比較多，因此應用的各種新技術(shù)也非常多。目前雖然大家都在提住宅智能化，但還是僅僅局限于住宅控制自動化、住宅安全防范、信息家電、寬帶入戶等幾個層面上，人們還無法在日常生活中真真切切地感受到智能化所帶來的好處。其實，從未來的發(fā)展和實際的使用考慮，住宅智能化是不能脫離了建筑環(huán)境、家庭裝修、居住環(huán)境以及居住使用人這些因素單獨存在的，它必須以人為核心，結(jié)合現(xiàn)有的信息技術(shù)、通訊技術(shù)、自動化技術(shù)和信息家電技術(shù)，為信息時代的家居生活提供全面、高質(zhì)量的服務。

市場調(diào)查顯示：當前人們在購房時最關(guān)注的5個問題是：房價、位置、物業(yè)管理、戶型和環(huán)境，在行業(yè)內(nèi)被大張旗鼓炒作的智能化概念根本不是關(guān)注的重點。之所以如此，一個最關(guān)鍵的問題就是：目前行業(yè)內(nèi)的物業(yè)管理水平大多數(shù)還處在比較低層次的階段，智能化物業(yè)管理的概念和作用還沒有被充分理解、認識、消化以至付諸具體實踐。而住宅智能化功能的完美實現(xiàn)是絕對不能脫離物業(yè)管理獨立存在的，由此導致的最直觀結(jié)果就是住宅智能化無法切切實實地為購房者帶來各種看得見的利益。

當然形成這種局面有多方面的原因。首先國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展水平和人們普遍的生活水平還沒有達到比較高的層次，仍然停留在解決大多數(shù)人居住空間的階段，還沒有把如何提高居住的環(huán)境和住宅的品質(zhì)當作重點解決的問題。其次國內(nèi)住宅智能化的技術(shù)發(fā)展水平也相對較低，各個廠家、各種技術(shù)、各種標準各自為政，還沒有形成統(tǒng)一規(guī)范的技術(shù)解決標準，更談不上從集成的角度來整體解決相關(guān)的技術(shù)問題了。同時目前住宅智能化的功能也比較單一，除了接收信息、簡單的家電控制和安全防范，就沒有什么真正成熟、實用的功能了。很多家電本身的智能功能根本沒有融入到住宅智能化中去。最后，也是最重要的一點：住宅智能化是一個跨行業(yè)，多專業(yè)協(xié)調(diào)的系統(tǒng)工程，需要各個行業(yè)的廠家、公司和有關(guān)服務、管理等職能部門協(xié)作完成，而不是象現(xiàn)在這樣各廠家、公司各自為戰(zhàn)，互不相關(guān)，有關(guān)管理、服務措施嚴重滯后，難以規(guī)范，從而造成住宅智能化目前這種遍地開花，不見結(jié)果的尷尬局面。住宅智能化發(fā)展趨勢

雖然住宅智能化建設目前存在著上述種種問題和矛盾，但有一點是無庸置疑，不可否認的：隨著計算機技術(shù)、信息技術(shù)、網(wǎng)絡技術(shù)的迅猛發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，人們會越來越重視自己居住環(huán)境的舒適、安全、便利，獲取內(nèi)外部信息的方便、靈活、快速，這些需求正為住宅智能化建設提供了廣闊的發(fā)展空間和歷史性的發(fā)展機會。因此可以預見：未來的住宅智能化建設是大有可為的。根據(jù)目前的技術(shù)發(fā)展狀況和發(fā)展方向，筆者認為住宅智能化技術(shù)將有如下發(fā)展趨勢：

1、Internet網(wǎng)絡的家庭化。這種趨勢正在被許多事實驗證：2001年被發(fā)展商、ISP們炒得沸沸揚揚、如火如荼的小區(qū)寬帶網(wǎng)建設實質(zhì)上就是把以前的辦公局域網(wǎng)、校園網(wǎng)技術(shù)引入到小區(qū)內(nèi)，進而引入住戶家庭。另外，互聯(lián)網(wǎng)站和網(wǎng)頁的內(nèi)容也將逐漸趨向于個性化和專業(yè)化，出現(xiàn)專門針對家庭生活，以及家庭中個性對象（如主婦、老人、孩子等）的專業(yè)網(wǎng)站和網(wǎng)頁內(nèi)容，如：專業(yè)的物業(yè)管理、商務服務、生活服務、教育服務、醫(yī)療服務、娛樂服務等等。

2、信息家電的普及。隨著技術(shù)的發(fā)展，家用電器會越來越趨向于信息化、集成化。家用電器廠商們通過將功能不斷強大的微電腦芯片植入產(chǎn)品來提高家用電器的自動化水平，完善功能。而且隨著嵌入式操作系統(tǒng)的技術(shù)發(fā)展和應用平臺標準化，信息家電的產(chǎn)品種類會越來越多，功能會越來越強大，集成度會越來越高。將來的家用電腦將不在是一個簡單的信息處理和存儲設備，它可能會集數(shù)字電視、音響、可視電話等功能于一身，成為名副其實的家庭信息終端設備，互動電視、VOD點播、上網(wǎng)沖浪等都將成為基本功能。目前很多公司已經(jīng)把信息家電列為下一步的重點發(fā)展計劃，比如微軟（Microsoft）的“.net”計劃，聯(lián)想（Legend）的“.home”計劃，目的就是要將傳統(tǒng)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)向信息家電行業(yè)轉(zhuǎn)變，因為這里蘊藏著無限的商機和廣闊的市場。

3、家庭網(wǎng)絡和住宅自動化控制系統(tǒng)的技術(shù)應用。家庭綜合網(wǎng)絡的出現(xiàn)是住宅智能和信息產(chǎn)品不斷完善和投入實際應用的必然結(jié)果。因為所有智能產(chǎn)品功能的實現(xiàn)都有賴于信息的傳遞，傳輸介質(zhì)必不可少，而目前國內(nèi)還沒有統(tǒng)一的技術(shù)標準和行業(yè)規(guī)范，各種技術(shù)和協(xié)議互不兼容，致使住宅內(nèi)的布線網(wǎng)絡紛繁雜亂，不僅增加了投資，造成不必要的浪費，而且增加了管理和維修的難度。統(tǒng)一協(xié)議、統(tǒng)一介質(zhì)的家庭綜合網(wǎng)絡會從根本上解決這些問題，是可以預見的發(fā)展趨勢。統(tǒng)一的網(wǎng)絡必然要求統(tǒng)一的自動化控制系統(tǒng)，以實現(xiàn)功能完善、可操作性好、利用價值高的住宅智能化控制，相信隨著信息家電的普及和家庭網(wǎng)絡的進一步完善，住宅自動化控制系統(tǒng)將越來越成熟。

4、智能化、網(wǎng)絡化的物業(yè)管理。未來的智能小區(qū)和住宅，借助眾多智能化系統(tǒng)功能的充分應用，將使物業(yè)管理的水平和質(zhì)量得到極大提高，同時大大降低管理和運行成本，讓物業(yè)公司和住戶都從中受益。比如：通過智能系統(tǒng)的應用，小區(qū)和住宅的安全保衛(wèi)能力得到提高，小區(qū)設備設施的管理更加有效，小區(qū)住戶綜合與信息服務更加方便、快捷等等。同時，住宅和小區(qū)的智能化應用以及物業(yè)公司眾多業(yè)務的智能化管理使許多管理數(shù)據(jù)和服務內(nèi)容實現(xiàn)了信息化，為物業(yè)的網(wǎng)絡化管理創(chuàng)造了方便條件，使物業(yè)的遠程、異地、集中管理成為可能，從而使高素質(zhì)、高水平的物業(yè)公司能夠擴大服務規(guī)模，增加服務手段，使之有條件為住戶提供更高質(zhì)量、更多內(nèi)容的服務和管理。參考文獻：

《住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)設計與工程實施》 程大章 同濟大學出版社 《智能建筑技術(shù)與思考》溫伯銀 出自《建筑電氣》 《智能建筑工程設計與實施》程大章 同濟大學出版社